scriptie prijsbepaling drie merenhof 2 - markwijmans.nl · in het jargon bouwkunde zal in dit...
TRANSCRIPT
Scriptie Prijsbepaling Drie Merenhof
Wat vormt de totale prijs van een bouwproject
Prijsbepaling Drie Merenhof
prijs van een bouwproject
Prijsbepaling Drie Merenhof
MARK WIJMANS
08081719
+31 (0) 6 3041 0334
www.markwijmans.nl
MD ADVIES
Bouwkundig advies verlener
Versie
2.0. 10-06-2014 Printversie
donderdag 12 juni 2014
2
ROELEVELD-
www.roeleveld
-SIKKES ARCHITECTS
Alexanderstraat 1
2514 JL Den Haag
Tel: 070 - 346 9508
Fax: 070 - 361 7442
www.roeleveld-sikkes.nl
Contents Inleiding ................................................................
1. Probleem-, vraag- en doelstelling
1.1. Probleemstelling................................
1.2. Vraagstelling ................................
1.3. Doelstelling ................................
2. Plan van aanpak ................................
2.1. Systematiek ................................
2.2. Methodiek ................................
2.3. Integratie ................................
3. Inventarisatie kosten ................................
3.1. Grondkosten ................................
3.1.1. Verwervingskosten ................................
3.1.2. Infrastructurele voorzieningen
3.1.3. Bouwrijp maken ................................
3.2. Bouwkosten ................................
3.3. Inrichtingskosten ................................
3.4. Bijkomende kosten ................................
3.5. Opslag voor winst en risico
4. Vrij op naam prijs ................................
5. Kosten voor betrokkenen ................................
5.1. Projectfinanciering ................................
6. Budgetbepaling ................................
6.1. Ontleding van verschillende kosten
6.1.1. Kosten woning kopen ................................
6.1.2. Hypotheek berekening
6.1.3. Prijsvorming vrij op naam
6.2. Budgetbepaling volgens disciplines
6.2.1. Architect ................................
6.2.2. Ontwikkelaar ................................
6.2.3. Makelaar ................................
6.3. Hypotheek ................................
6.4. Referentie nieuwbouwwoningen
6.5. Conclusie, het budget ................................
7. Plattegrond studie ................................
7.1. Aantal woningen ................................
7.2. Buitenruimtes ................................
7.3. Lift ................................................................
7.4. Starter en senior plattegronden
7.5. Bergingen ................................
8. Conclusie ................................................................
Bibliografie ................................................................
3
................................................................................................................................
en doelstelling ................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................
Infrastructurele voorzieningen ................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
g voor winst en risico ................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
Ontleding van verschillende kosten ................................................................................................
................................................................................................
Hypotheek berekening ................................................................................................
Prijsvorming vrij op naam ................................................................................................
Budgetbepaling volgens disciplines ................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
Referentie nieuwbouwwoningen ................................................................................................
................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................
plattegronden ................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................
................................................................................................................................
............................................ 4
.......................................................... 5
............................................ 5
.................................................. 5
.................................................... 5
....................................................... 6
................................................... 6
..................................................... 6
....................................................... 6
............................................... 7
.................................................. 8
................................................................... 8
................................................ 9
........................................ 9
................................................... 9
........................................... 9
...................................... 10
......................................................... 11
.................................................. 12
..................................... 12
...................................... 12
..................................................... 13
........................................... 13
............................................................. 13
........................................................... 14
....................................................... 14
............................................ 14
.................................................. 14
........................................... 15
................................................. 15
................................................... 16
............................................... 17
................................................................. 17
................................................. 19
......................................... 19
.............................................. 19
................................................................ 20
................................................. 20
..................................................... 20
................................................................ 21
..................................... 22
Inleiding
Dit rapport bevat de uitgangspunten van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD
Advies verstrekt advies over de haalbaarheid bij een varierende invulling van het project Drie Merenhof.
Om een beeld te krijgen van de term haalbaarheid, en de methodiek om deze term
de individuele onderzoeken de financiële
bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de
vormt. Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale
kosten vormen zoals grond, bijkomende kosten en winst en risico. Daarnaast wordt de term ‘vrij op naam’
toegelicht en waarom deze van belang is bij dit proj
In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoof
deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek di
worden onderzocht. In dit rapport zelf wor
gewonnen.
Aanvankelijk wordt in het rapport de vraag
de gebruikte systematiek voor het onderzoek toegelicht. Vervolgens w
wordt duidelijk wat de gebruikte onderzoeksstrategie is geweest, en waarom deze zo is gebruikt.
De daaropvolgende hoofdstukken behandelen respectievelijk de grondkosten; wat bepaalt de kosten voor de
grond en wat is de invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen;
wat voor partijen kunnen naast de initiator van een project betrokken worden bij en wat voor gevolgen heeft dat
voor de kosten,
4
en van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD
Advies verstrekt advies over de haalbaarheid bij een varierende invulling van het project Drie Merenhof.
Om een beeld te krijgen van de term haalbaarheid, en de methodiek om deze term invulling te geven,
financiële aspecten van projectontwikkeling onderzocht. In dit rapport worden de
bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de
Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale
kosten vormen zoals grond, bijkomende kosten en winst en risico. Daarnaast wordt de term ‘vrij op naam’
toegelicht en waarom deze van belang is bij dit project.
In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoof
deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek di
rapport zelf wordt duidelijk hoe er is onderzocht, en waarom bepaalde informatie is
in het rapport de vraag- en de doelstelling behandeld van het onderzoek. Vervolgens wordt
de gebruikte systematiek voor het onderzoek toegelicht. Vervolgens wordt de methodiek besproken. Hiermee
wordt duidelijk wat de gebruikte onderzoeksstrategie is geweest, en waarom deze zo is gebruikt.
De daaropvolgende hoofdstukken behandelen respectievelijk de grondkosten; wat bepaalt de kosten voor de
invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen;
wat voor partijen kunnen naast de initiator van een project betrokken worden bij en wat voor gevolgen heeft dat
en van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD
Advies verstrekt advies over de haalbaarheid bij een varierende invulling van het project Drie Merenhof.
invulling te geven, worden in
In dit rapport worden de
bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de prijs van een project
Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale
kosten vormen zoals grond, bijkomende kosten en winst en risico. Daarnaast wordt de term ‘vrij op naam’
In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoofdstuk is een
deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek dient te
dt duidelijk hoe er is onderzocht, en waarom bepaalde informatie is
van het onderzoek. Vervolgens wordt
ordt de methodiek besproken. Hiermee
wordt duidelijk wat de gebruikte onderzoeksstrategie is geweest, en waarom deze zo is gebruikt.
De daaropvolgende hoofdstukken behandelen respectievelijk de grondkosten; wat bepaalt de kosten voor de
invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen;
wat voor partijen kunnen naast de initiator van een project betrokken worden bij en wat voor gevolgen heeft dat
1. Probleem-, vraag- en doelstelling
In dit hoofdstuk wordt toegelicht waar het onderzoek op is gericht. Aan de hand van de probleemstelling wordt
duidelijk wat de reden is voor het onderzoeksonderwerp. Een onderzoek wordt gedaan om antwoord te krijgen
op één of meerdere vragen. Deze vraag o
krijgen op deze vraag, om het probleem op te lossen.
1.1. Probleemstelling
Het doel van het gehele project is om inzichtelijk te krijgen hoe voormalig ontwerp van het 55+ complex te
Vijfhuizen kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige
ontwerp, is het ook van belang om inzicht te krijgen in de financiele aspecten van een dergelijk project.
Het probleem voor dit onderzoek richt zich op een gede
project zijn verdeeld in twee delen voor de individuele onderzoeken; bouwkosten en overige kosten. In dit
rapport worden de overige kosten behandeld.
De haalbaarheid van een project wordt o.a.
genoeg geld te zijn om een bouwwerk te realiseren. Het probleem voor dit onderzoek luidt als volgt; er dient
inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van
project naast de bouwkosten.
1.2. Vraagstelling
De vraagstelling geeft houvast voor het onderzoek. Tijdens het onderzoeken kan deze vraag steeds worden
gesteld, om het onderzoek binnen de kaders te houden. De vraagstelling vertaalt zich in een hoofdvraag, die is
ontleend aan de probleemstelling. De hoof
“Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten
van deze kosten op de uiteindelijke prijs?”
1.3. Doelstelling
De doelstelling bepaalt het doel van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek
wordt geëist, en waar dit resultaat voor wordt gebruikt. Het doel van het onderzoek is antwoord krijgen op de
centrale vraag; inzicht krijgen in de overige kosten van een projec
Omdat duidelijk dient te worden hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten
welke onderdelen van een project zich als grote kostenposten gedragen.
kosten binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen.
Naast inzicht in de kosten van een project is het tevens het doel om te bepalen waar het geld in een project
vandaan komt. De kosten in een project zijn
wanneer de kosten te veel zijn.
5
en doelstelling
In dit hoofdstuk wordt toegelicht waar het onderzoek op is gericht. Aan de hand van de probleemstelling wordt
duidelijk wat de reden is voor het onderzoeksonderwerp. Een onderzoek wordt gedaan om antwoord te krijgen
op één of meerdere vragen. Deze vraag ontstaat ten gevolge van een probleem. Het doel is dus op antwoord te
krijgen op deze vraag, om het probleem op te lossen.
Het doel van het gehele project is om inzichtelijk te krijgen hoe voormalig ontwerp van het 55+ complex te
n kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige
ontwerp, is het ook van belang om inzicht te krijgen in de financiele aspecten van een dergelijk project.
Het probleem voor dit onderzoek richt zich op een gedeelte van de financiele aspecten. De financieen rond het
project zijn verdeeld in twee delen voor de individuele onderzoeken; bouwkosten en overige kosten. In dit
rapport worden de overige kosten behandeld.
De haalbaarheid van een project wordt o.a. bepaald door de financiele haalbaarheid. Simpel gezegd dient er
genoeg geld te zijn om een bouwwerk te realiseren. Het probleem voor dit onderzoek luidt als volgt; er dient
inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van
De vraagstelling geeft houvast voor het onderzoek. Tijdens het onderzoeken kan deze vraag steeds worden
gesteld, om het onderzoek binnen de kaders te houden. De vraagstelling vertaalt zich in een hoofdvraag, die is
ontleend aan de probleemstelling. De hoofdvraag, zoals bepaald in het plan van aanpak, luidt;
“Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten
van deze kosten op de uiteindelijke prijs?”
l van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek
wordt geëist, en waar dit resultaat voor wordt gebruikt. Het doel van het onderzoek is antwoord krijgen op de
centrale vraag; inzicht krijgen in de overige kosten van een project en de samenhang van deze kosten.
hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten
welke onderdelen van een project zich als grote kostenposten gedragen. Zodoende kan worden bepaald hoe de
binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen.
Naast inzicht in de kosten van een project is het tevens het doel om te bepalen waar het geld in een project
De kosten in een project zijn pas te overzien als een budget bekend is, eerder is niet duidelijk
In dit hoofdstuk wordt toegelicht waar het onderzoek op is gericht. Aan de hand van de probleemstelling wordt
duidelijk wat de reden is voor het onderzoeksonderwerp. Een onderzoek wordt gedaan om antwoord te krijgen
ntstaat ten gevolge van een probleem. Het doel is dus op antwoord te
Het doel van het gehele project is om inzichtelijk te krijgen hoe voormalig ontwerp van het 55+ complex te
n kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige
ontwerp, is het ook van belang om inzicht te krijgen in de financiele aspecten van een dergelijk project.
elte van de financiele aspecten. De financieen rond het
project zijn verdeeld in twee delen voor de individuele onderzoeken; bouwkosten en overige kosten. In dit
door de financiele haalbaarheid. Simpel gezegd dient er
genoeg geld te zijn om een bouwwerk te realiseren. Het probleem voor dit onderzoek luidt als volgt; er dient
inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van de kosten in een
De vraagstelling geeft houvast voor het onderzoek. Tijdens het onderzoeken kan deze vraag steeds worden
gesteld, om het onderzoek binnen de kaders te houden. De vraagstelling vertaalt zich in een hoofdvraag, die is
dvraag, zoals bepaald in het plan van aanpak, luidt;
“Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten
l van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek
wordt geëist, en waar dit resultaat voor wordt gebruikt. Het doel van het onderzoek is antwoord krijgen op de
t en de samenhang van deze kosten.
hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten
Zodoende kan worden bepaald hoe de
binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen.
Naast inzicht in de kosten van een project is het tevens het doel om te bepalen waar het geld in een project
pas te overzien als een budget bekend is, eerder is niet duidelijk
2. Plan van aanpak
Het volledige plan van aanpak is beschreven in bijlage
omschreven dat vertelt hoe het onde
het onderzoek is uitgevoerd, en of deze afwijkt van de methode zoals deze vooraf is bepaald in het PvA. Als er
ergens in het onderzoek stappen zijn genomen die afweken van het PvA, zal
gedaan.
2.1. Systematiek
Het rapport wordt beschreven zoals het onderzoek is doorlopen. De verschillende hoofstukken zijn de stappen
die zijn genomen in het onderzoek, en deze stappen zijn afhankelijk van elkaars input.
Aanvankelijk is inzicht gekregen in de opbouw van de kosten van een bouwproject. Dit is als eerste in het
onderzoek bepaalt, om een overzicht te krijgen van het materiaal dat verder wordt onderzocht. De kosten zijn
geïnventariseerd in verschillende onderde
Na een inventarisatie van alle kosten zijn de kosten voor betrokkenen onderzocht. Hieronder valt het onderdeel
project financiering, dat iets verteld over de stroom van geld naar een project.
Na een inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht
hoe een budget van een project tot stand komt.
de gebruiker van het bouwwerk. Een proje
investeerder in het project met een oog voor winst. Ook deze investeerder ontleent zijn financiering aan de
uiteindelijke gebruiker.
Na een volledig overzicht van kosten binnen een bouwproject
specifiek binnen deze case van het afstudeerproject. Op dit punt is duidelijk dat de hoeveelheid woningen van
grote invloed zijn op de kosten van het project. In de plattegrond studie is
contouren van het huidige ontwerp passen.
2.2. Methodiek
Voor de inventarisatie van de kosten is gekeken naar de verdeling zoals bepaald in
verschillende onderdelen van de kosten zoals bepaa
beschreven in (Handboek Projectontwikkeling, 2010)
zijn voor de case in dit afstudeerproject.
gesprekken met dhr. Ruhl en dhr. Sikkes hebben ook tot inzicht geleidt van de kosten in een
ontwikkelingsproject.
De kosten van betrokkenen zijn onderzocht
2010). Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en
welke consequenties dat heeft voor het project in de vorm van kosten.
Voor de bepaling van het budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie
Merenhof. Deze strategie is opgezet op basis van de kennis die is gewonnen bij deskundigen. Het budget is
bepaald a.d.h.v. hypotheken van de eerder bepaalde doelgroep, en
2.3. Integratie
Veel onderdelen in het project hebben een onderlinge samenhang, zowel in dit onderzoek als de individuele
onderzoeken onderling.
De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij
hoeveelheden voor de bouwkosten, en het aantal woningen voor de prijsbepaling.
6
Het volledige plan van aanpak is beschreven in bijlage 1. In dit plan van aanpak is vooraf een methode
hoe het onderzoek uitgevoerd dient te worden. In dit hoofstuk wordt beschreven hoe
het onderzoek is uitgevoerd, en of deze afwijkt van de methode zoals deze vooraf is bepaald in het PvA. Als er
ergens in het onderzoek stappen zijn genomen die afweken van het PvA, zal toegelicht worden waarom dit is
Het rapport wordt beschreven zoals het onderzoek is doorlopen. De verschillende hoofstukken zijn de stappen
die zijn genomen in het onderzoek, en deze stappen zijn afhankelijk van elkaars input.
Aanvankelijk is inzicht gekregen in de opbouw van de kosten van een bouwproject. Dit is als eerste in het
onderzoek bepaalt, om een overzicht te krijgen van het materiaal dat verder wordt onderzocht. De kosten zijn
geïnventariseerd in verschillende onderdelen, die in de subhoofdstukken ieder worden toegelicht.
Na een inventarisatie van alle kosten zijn de kosten voor betrokkenen onderzocht. Hieronder valt het onderdeel
project financiering, dat iets verteld over de stroom van geld naar een project.
inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht
hoe een budget van een project tot stand komt. Een budget is de vorm van financiering die wordt geleverd door
de gebruiker van het bouwwerk. Een projectfinancierder zoals bedoeld in het voorgaande onderdeel is een
investeerder in het project met een oog voor winst. Ook deze investeerder ontleent zijn financiering aan de
Na een volledig overzicht van kosten binnen een bouwproject is in een aparte studie gekeken naar de kosten
specifiek binnen deze case van het afstudeerproject. Op dit punt is duidelijk dat de hoeveelheid woningen van
grote invloed zijn op de kosten van het project. In de plattegrond studie is bepaald tot hoe veel
contouren van het huidige ontwerp passen.
Voor de inventarisatie van de kosten is gekeken naar de verdeling zoals bepaald in (NEN 2699, 2013)
verschillende onderdelen van de kosten zoals bepaald in deze NEN worden verder onderbouwd zoals deze zijn
(Handboek Projectontwikkeling, 2010). Bij deze beschrijvingen is vooral gelet op hoe deze relevant
zijn voor de case in dit afstudeerproject. De gegevens zijn verzameld middels literatuurstudies en interviews. De
gesprekken met dhr. Ruhl en dhr. Sikkes hebben ook tot inzicht geleidt van de kosten in een
De kosten van betrokkenen zijn onderzocht aan de hand van de informatie in (Handboek Projectontwikkeling,
Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en
welke consequenties dat heeft voor het project in de vorm van kosten.
t budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie
Merenhof. Deze strategie is opgezet op basis van de kennis die is gewonnen bij deskundigen. Het budget is
bepaald a.d.h.v. hypotheken van de eerder bepaalde doelgroep, en referentie m2 prijs.
Veel onderdelen in het project hebben een onderlinge samenhang, zowel in dit onderzoek als de individuele
De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij
hoeveelheden voor de bouwkosten, en het aantal woningen voor de prijsbepaling.
een methode
rzoek uitgevoerd dient te worden. In dit hoofstuk wordt beschreven hoe
het onderzoek is uitgevoerd, en of deze afwijkt van de methode zoals deze vooraf is bepaald in het PvA. Als er
toegelicht worden waarom dit is
Het rapport wordt beschreven zoals het onderzoek is doorlopen. De verschillende hoofstukken zijn de stappen
Aanvankelijk is inzicht gekregen in de opbouw van de kosten van een bouwproject. Dit is als eerste in het
onderzoek bepaalt, om een overzicht te krijgen van het materiaal dat verder wordt onderzocht. De kosten zijn
len, die in de subhoofdstukken ieder worden toegelicht.
Na een inventarisatie van alle kosten zijn de kosten voor betrokkenen onderzocht. Hieronder valt het onderdeel
inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht
Een budget is de vorm van financiering die wordt geleverd door
ctfinancierder zoals bedoeld in het voorgaande onderdeel is een
investeerder in het project met een oog voor winst. Ook deze investeerder ontleent zijn financiering aan de
is in een aparte studie gekeken naar de kosten
specifiek binnen deze case van het afstudeerproject. Op dit punt is duidelijk dat de hoeveelheid woningen van
tot hoe veel woningen in de
(NEN 2699, 2013). De
ld in deze NEN worden verder onderbouwd zoals deze zijn
. Bij deze beschrijvingen is vooral gelet op hoe deze relevant
s zijn verzameld middels literatuurstudies en interviews. De
gesprekken met dhr. Ruhl en dhr. Sikkes hebben ook tot inzicht geleidt van de kosten in een
(Handboek Projectontwikkeling,
Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en
t budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie
Merenhof. Deze strategie is opgezet op basis van de kennis die is gewonnen bij deskundigen. Het budget is
Veel onderdelen in het project hebben een onderlinge samenhang, zowel in dit onderzoek als de individuele
De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij informatie over de
3. Inventarisatie kosten
Om een duidelijk beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om
eerst te weten welke kosten er allemaal zijn. Daarnaast is ook de defenitie van het woord kosten van belang.
Kosten zijn alle nodige offers die noodzakelijk zijn
zowel in geld als in andere zaken worden uitgedrukt, zoals tijd en moeite. In dit rapport wordt de term kosten
uitsluitend in geld uitgedrukt.
Dit onderzoek wordt gehouden t.b.v. een bouwproject, na
project. In het jargon bouwkunde zal in dit rapport de term bouwkosten worden onderzocht.
Bij de term bouwkosten komen de stichtingskosten als eerste naar
als het gaat om kosten die betrekking hebben op de realisatie van een
‘bouwwerk’ en ‘bouwproject’ verward. Een bouwwerk en de daarbij behorende kosten gaan over het fysiek
realiseren van een bouwwerk. Bij een bouwproject
verbonden activiteiten zoals projectmanagement, ontwerpen en exploitatie. De kosten van een bouwproject zijn
logischerwijs hoger dan die van een bouwwerk. Bij een bouwproject
investeringskosten (NEN 2699, 2013)
“Investeringskosten van gebouwen zijn de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om een onroerend
goed te stichten. Deze omvatten meer d
heffingen, grond en inrichtingen vallen daaronder
Projectontwikkeling, 2010)
Tabel 1 Overzicht type investeringskosten
Groep 1 Grondkosten
Groep 2 Bouwkosten
Groep 3 Inrichtingskosten
Groep 4 Bijkomende kosten (o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)
Groep 5 Algemene kosten (interne kosten)
Groep 6 Opslag voor winst en risico
Vetrekpunt voor een projectontwikkelaar is de geschatte
het uitgangspunt (Handboek Projectontwikkeling, 2010)
In de volgende hoofstukken worden de posten uit
grotendeels verkregen via de toelichting op investeringskosten op de website van Gremmen Architectuur.
(Gremmen, 2014)
7
beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om
eerst te weten welke kosten er allemaal zijn. Daarnaast is ook de defenitie van het woord kosten van belang.
Kosten zijn alle nodige offers die noodzakelijk zijn om tot een product of dienst te komen. Deze offers kunnen
zowel in geld als in andere zaken worden uitgedrukt, zoals tijd en moeite. In dit rapport wordt de term kosten
Dit onderzoek wordt gehouden t.b.v. een bouwproject, namelijk de herontwikkeling van een woning nieuwbouw
project. In het jargon bouwkunde zal in dit rapport de term bouwkosten worden onderzocht.
Bij de term bouwkosten komen de stichtingskosten als eerste naar voren. Bouwkosten is de allomvattende term
t gaat om kosten die betrekking hebben op de realisatie van een bouwwerk. Vaak worden de termen
‘bouwwerk’ en ‘bouwproject’ verward. Een bouwwerk en de daarbij behorende kosten gaan over het fysiek
realiseren van een bouwwerk. Bij een bouwproject is er sprake van het realiseren van een gebouw inclusief alle
verbonden activiteiten zoals projectmanagement, ontwerpen en exploitatie. De kosten van een bouwproject zijn
logischerwijs hoger dan die van een bouwwerk. Bij een bouwproject is er sprake van stichtings
(NEN 2699, 2013)
“Investeringskosten van gebouwen zijn de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om een onroerend
tten meer dan de bouwkosten; ook de uitgaven voor de voorbereiding, begeleiding,
heffingen, grond en inrichtingen vallen daaronder (zie Tabel 1 Overzicht type investeringskosten
Overzicht type investeringskosten (NEN 2699, 2013)
Inrichtingskosten
Bijkomende kosten (o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)
Algemene kosten (interne kosten)
Opslag voor winst en risico
Vetrekpunt voor een projectontwikkelaar is de geschatte opbrengst. Voor woningbouw is de vrij
(Handboek Projectontwikkeling, 2010).
In de volgende hoofstukken worden de posten uit Tabel 1 toegelicht. De informatie in deze hoofstukken is
grotendeels verkregen via de toelichting op investeringskosten op de website van Gremmen Architectuur.
beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om
eerst te weten welke kosten er allemaal zijn. Daarnaast is ook de defenitie van het woord kosten van belang.
om tot een product of dienst te komen. Deze offers kunnen
zowel in geld als in andere zaken worden uitgedrukt, zoals tijd en moeite. In dit rapport wordt de term kosten
melijk de herontwikkeling van een woning nieuwbouw
project. In het jargon bouwkunde zal in dit rapport de term bouwkosten worden onderzocht.
Bouwkosten is de allomvattende term
Vaak worden de termen
‘bouwwerk’ en ‘bouwproject’ verward. Een bouwwerk en de daarbij behorende kosten gaan over het fysiek
van het realiseren van een gebouw inclusief alle
verbonden activiteiten zoals projectmanagement, ontwerpen en exploitatie. De kosten van een bouwproject zijn
van stichtingskosten of
“Investeringskosten van gebouwen zijn de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om een onroerend
voor de voorbereiding, begeleiding,
Overzicht type investeringskosten ) .” (Handboek
opbrengst. Voor woningbouw is de vrij-op-naamprijs
toegelicht. De informatie in deze hoofstukken is
grotendeels verkregen via de toelichting op investeringskosten op de website van Gremmen Architectuur.
3.1. Grondkosten
De grondkosten zijn verdeeld over drie posten:
- Verwervingskosten
- Infrastructurele voorzieningen
- Bouwrijp maken
Uiteindelijk wordt over het totaal van deze drie posten de BTW berekend, hoog tarief.
3.1.1. Verwervingskosten
De waarde van de grond wordt bepaald door wat op de grond
de vaak beweerde stelling dat grond zijn waarde ontleent aan omgevingen.
De grondprijs bij de woonkern vijfhuizen wordt berekend met de grondquote 2013 voor woningbouw
(Grondprijzen brief, 2013). De formule van de grondquote luidt:
�����������
�������������������� = grond quote percentage
De grondquote is niet bekend, deze maakt de gemeente bekend in onderhandeling met de ontwikkelaar van een
project. In principe wil een gemeente verdienen op grond, en een ontwikkelaar de kosten van een huis en dus de
prijs van de grond zo laag mogelijk hou
van een heronwikkeling, 2014). Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote.
Naast de kosten voor de aankoop van het terrein zijn er no
het verkijgen van eigendomsrechten op bestaande bebouwing op de grond en vergoeding en
schadeloosstellingen aan derden.
In het geval van Drie Merenhof is er sprake van
en schadeloosstellingen.
Tabel 2 opbrengstenschema op basis van grondquotes
v.o.n.-
prijs
(in €)
Woning-
catergorie
Kavelbreedte
(in m)
175.000 Eengezins rij 5,70
200.00 Midden rij 6,00
225.000 Appartementen 6,00
225.000 Herenhuizen 8,00
250.000 2^1 9,00
300.000 Vrijstaand 12,00
Vrije kavel 14,00
8
ijn verdeeld over drie posten:
Infrastructurele voorzieningen
Uiteindelijk wordt over het totaal van deze drie posten de BTW berekend, hoog tarief.
Verwervingskosten
De waarde van de grond wordt bepaald door wat op de grond gerealiseerd is of gaat worden. In tegenstelling tot
de vaak beweerde stelling dat grond zijn waarde ontleent aan omgevingen.
De grondprijs bij de woonkern vijfhuizen wordt berekend met de grondquote 2013 voor woningbouw
. De formule van de grondquote luidt:
grond quote percentage
De grondquote is niet bekend, deze maakt de gemeente bekend in onderhandeling met de ontwikkelaar van een
project. In principe wil een gemeente verdienen op grond, en een ontwikkelaar de kosten van een huis en dus de
prijs van de grond zo laag mogelijk houden. Dit is dus een kwestie van onderhandelen met de gemeente
. Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote.
Naast de kosten voor de aankoop van het terrein zijn er normaal ook kosten voor tussenpersonen, de notaris,
het verkijgen van eigendomsrechten op bestaande bebouwing op de grond en vergoeding en
is er sprake van bouwrijp terrein. Er zijn dus geen kosten voor eigendomsrechten
opbrengstenschema op basis van grondquotes (Handboek Projectontwikkeling, 2010).
Kavelbreedte
Kaveldiepte
(in m)
Kavelgrootte
(in m2)
Kavelpijs
(in €)
Grondquote
25,00 143 30.000 20
27,50 165 40.000 24
6,00 36 38.000 20
30,00 240 50.000 26
30,00 270 60.000 28
35,00 420 80.000 32
35,00 490 125.000
gerealiseerd is of gaat worden. In tegenstelling tot
De grondprijs bij de woonkern vijfhuizen wordt berekend met de grondquote 2013 voor woningbouw
De grondquote is niet bekend, deze maakt de gemeente bekend in onderhandeling met de ontwikkelaar van een
project. In principe wil een gemeente verdienen op grond, en een ontwikkelaar de kosten van een huis en dus de
den. Dit is dus een kwestie van onderhandelen met de gemeente (Aanpak
. Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote.
rmaal ook kosten voor tussenpersonen, de notaris,
het verkijgen van eigendomsrechten op bestaande bebouwing op de grond en vergoeding en
ten voor eigendomsrechten
Grondquote Prijs per m2
(in €)
210
242
1.056
208
222
190
255
3.1.2. Infrastructurele voorzieningen
Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op
voor de onsluiting van het grondgebied. In het geval van Drie Merenhof is de ontsluiting al gereed. Kosten voor
bestrating en parkeervoorzieningen va
3.1.3. Bouwrijp maken
Onder grondkosten vallen o.a. aankoop grond,
Bouwrijp maken van de grond bevat ook kosten die afhankelijk van de eigenaar wordt verhaald op de gemeente
of de koper. Over bouwrijpe grond wordt het hoge belastingtarief van 21%
lage tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor
het bouwrijp maken zo veel mogelijk verhalen op de koper.
In deze case betreft het bouwrijpe grond
dient te worden voldaan aan de huidige eigenaar, de gemeente Haarlemmermeer.
3.2. Bouwkosten
De bouwkosten in het specifieke geval van Drie Merenhof worden in het rapport Onderzoek Prijsinvloed Drie
Merenhof toegelicht.
Onder de bouwkosten wordt verstaan:
Gebouw of gebouwen - Bouwkundige werken
- Installaties
- Vaste inrichtingen
Terrein - Bouwkundige werken
- Installaties
- Vaste inrichtingen
3.3. Inrichtingskosten
De inrichtingskosten zijn de kosten die
gedacht worden aan bedrijfsinstallaties zoals blokverwarming of een wasinstallatie op het dak. Bij woningbouw
van het formaat van Drie Merenhof zijn dergelijke installaties niet van toepassing.
nadruk alleen op degenen die worden ontleend van kosten van het terrein. Dit zijn:
- Losse inrichtingen
- Bestrating
- Beplanting
- Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen
9
Infrastructurele voorzieningen
Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op
voor de onsluiting van het grondgebied. In het geval van Drie Merenhof is de ontsluiting al gereed. Kosten voor
bestrating en parkeervoorzieningen vallen onder de inrichtingskosten.
Bouwrijp maken
vallen o.a. aankoop grond, overdrachtsbelasting en bouwrijp maken van het terrein.
Bouwrijp maken van de grond bevat ook kosten die afhankelijk van de eigenaar wordt verhaald op de gemeente
of de koper. Over bouwrijpe grond wordt het hoge belastingtarief van 21% betaald, bij niet bouwrijpe grond het
e tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor
het bouwrijp maken zo veel mogelijk verhalen op de koper.
In deze case betreft het bouwrijpe grond (Notulenboek, 2014). Dit betekent dat er 21% overdrachtbelasting
dient te worden voldaan aan de huidige eigenaar, de gemeente Haarlemmermeer.
De bouwkosten in het specifieke geval van Drie Merenhof worden in het rapport Onderzoek Prijsinvloed Drie
r de bouwkosten wordt verstaan:
Bouwkundige werken
Installaties
Vaste inrichtingen
Bouwkundige werken
Installaties
Vaste inrichtingen
osten die worden gemaakt om het gebouw te kunnen gebruiken.
gedacht worden aan bedrijfsinstallaties zoals blokverwarming of een wasinstallatie op het dak. Bij woningbouw
van het formaat van Drie Merenhof zijn dergelijke installaties niet van toepassing. Daarom ligt bij deze kosten de
nadruk alleen op degenen die worden ontleend van kosten van het terrein. Dit zijn:
Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen
Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op de kavel, en
voor de onsluiting van het grondgebied. In het geval van Drie Merenhof is de ontsluiting al gereed. Kosten voor
en bouwrijp maken van het terrein.
Bouwrijp maken van de grond bevat ook kosten die afhankelijk van de eigenaar wordt verhaald op de gemeente
, bij niet bouwrijpe grond het
e tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor
dat er 21% overdrachtbelasting
De bouwkosten in het specifieke geval van Drie Merenhof worden in het rapport Onderzoek Prijsinvloed Drie
kunnen gebruiken. Daarbij kan
gedacht worden aan bedrijfsinstallaties zoals blokverwarming of een wasinstallatie op het dak. Bij woningbouw
Daarom ligt bij deze kosten de
Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen
3.4. Bijkomende kosten
Deze kosten hebben betrekking op de eerder drie onderdelen van de investeringskosten, maar dienen in een
aparte post te worden ingedeeld vanwege de omvang van deze categorie. Deze kosten zijn:
Voorbereidings- en begeleidingskosten
Heffingen
Verzekeringen
Aanloopkosten
Financieringskosten
Risicoverrekeningen
Onvoorziene uitgaven
Onderhoudskosten van het verworven
terrein
Omzetbelasting
10
jkomende kosten
Deze kosten hebben betrekking op de eerder drie onderdelen van de investeringskosten, maar dienen in een
aparte post te worden ingedeeld vanwege de omvang van deze categorie. Deze kosten zijn:
en begeleidingskosten
- Architecten advieskosten
- Constructeurkosten
- Opmeten van het terrein
- Grondonderzoek verplicht van overheidswege
- Funderingsadvies verplicht van overheidswege
- Adviseur bouwfysica
- Adviseur installatie
- Bouwkostendeskundige
- Interieurarchitect
- Projectmanagement
- Toezicht
- Leges bouwaanvraag
- Precario
- Aansluitkosten nutsbedrijven
- Overige heffingen
- CAR-verzekering
- Overige verzekeringen
- Verhuiskosten
- Overige aanloopkosten
- Afsluitkosten
- Rentelasten tijdens de bouw
- Overige renteverliezen
- Prijsstijgingen bouwkosten
Onderhoudskosten van het verworven
- Grondkosten
- Bouwkosten
- Inrichtingskosten
- Bijkomende kosten
Deze kosten hebben betrekking op de eerder drie onderdelen van de investeringskosten, maar dienen in een
aparte post te worden ingedeeld vanwege de omvang van deze categorie. Deze kosten zijn:
Grondonderzoek verplicht van overheidswege
Funderingsadvies verplicht van overheidswege
3.5. Opslag voor winst en risico
Voor de winst wordt een deel gereserveerd van het geinsvesteerde vermogen. De inschatting van winst wordt
vaak geraamd op een percentage. Dit percentage kan de doorslag geven bij aanbesteding voor het aannemen
van het werk. De investeerder kan minder winst
zekeren.
Ook kosten voor risico’s worden geraamd op basis van een percentage.
percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kost
verschillende risico’s.
Zoals eerder gezegd zullen sponsoren en financieerders doorgaans minder risico, maar ook minder
waardevermeerderingsopbrengsten genereren. Door zichzelf in een bepaalde positie van het SPV (Special
Purpose Vehicle, het financieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde
risico’s afdragen aan andere partijen.
Om de risico’s te bereken worden deze afhankelijk van de positie van de partij in kwestie geinventariseerd. Per
risico wordt bekeken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van
referentie en overige bronnen. Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit
gebombardeerd gebied dat nooit is gesaneerd is
Vervolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van
het optreden. De som van deze kosten van alle risico’s vormt dan een verhouding in percentage tot de totale
bouwsom van het object. Voor dit aandeel
11
Opslag voor winst en risico
Voor de winst wordt een deel gereserveerd van het geinsvesteerde vermogen. De inschatting van winst wordt
vaak geraamd op een percentage. Dit percentage kan de doorslag geven bij aanbesteding voor het aannemen
van het werk. De investeerder kan minder winstmarge berekenen om het aantrekken van het werk meer te
Ook kosten voor risico’s worden geraamd op basis van een percentage. De kosten en de hoogte van het
percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kost
Zoals eerder gezegd zullen sponsoren en financieerders doorgaans minder risico, maar ook minder
waardevermeerderingsopbrengsten genereren. Door zichzelf in een bepaalde positie van het SPV (Special
nancieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde
risico’s afdragen aan andere partijen.
Om de risico’s te bereken worden deze afhankelijk van de positie van de partij in kwestie geinventariseerd. Per
ken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van
Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit
gebombardeerd gebied dat nooit is gesaneerd is relatief groot.
rvolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van
het optreden. De som van deze kosten van alle risico’s vormt dan een verhouding in percentage tot de totale
bouwsom van het object. Voor dit aandeel moet dus een deel van de kosten worden gereserveerd.
Voor de winst wordt een deel gereserveerd van het geinsvesteerde vermogen. De inschatting van winst wordt
vaak geraamd op een percentage. Dit percentage kan de doorslag geven bij aanbesteding voor het aannemen
marge berekenen om het aantrekken van het werk meer te
De kosten en de hoogte van het
percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kosten van de
Zoals eerder gezegd zullen sponsoren en financieerders doorgaans minder risico, maar ook minder
waardevermeerderingsopbrengsten genereren. Door zichzelf in een bepaalde positie van het SPV (Special
nancieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde
Om de risico’s te bereken worden deze afhankelijk van de positie van de partij in kwestie geinventariseerd. Per
ken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van
Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit
rvolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van
het optreden. De som van deze kosten van alle risico’s vormt dan een verhouding in percentage tot de totale
moet dus een deel van de kosten worden gereserveerd.
4. Vrij op naam prijs
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten
koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar va
wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals
overdrachtbelasting.
Opbouw
De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de
tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten
(Hypotheekofferte, 2014)
5. Kosten voor betrokkenen
Naast de kosten die direct voor de ontwikkelaar en haar partners zijn g
eventuele overige betrokkenen bij het project. Er zijn verschillende redenen om meerder partijen bij een project
te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risi
afdragen of uit noodzaak voor de nodige financiering. In dit
betrokken kunnen worden bij een project toegelicht. Dit is van belang omdat financiering van overige partijen
extra kosten met zich mee brengt in de vorm van risico reserveringen, winst en/of rentekosten.
5.1. Projectfinanciering
De definitie van projectfinanciering luidt:
“Projectfinanciering is de financiering van een specifieke economische
geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenh
financiering te dienen, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend
goed, vorderingen) het onderpand voor de lening zijn”.
Om een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om
een project te financieren is er vaak sprake van een cashflow over een lange periode. Daar komen dan
rentekosten en verschillende risico’s bij kijke
scenario’s worden beperkt tot enkel woningbouw:
- De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf
op en verkoopt of verhuurt deze.
- Er worden sponsors aangetrokken
- Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf
verhuren/verkopen.
In alle gevallen zijn de betrokken partijen financierders, naast de al betrokken initiator. Algemeen geldt dat de
rolverdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van
waardevermeerdering van het project. Projectfinancieerders zullen altijd op zoek gaan naar mogelijkheden om
de minste risico’s te dragen, omdat zij minder prof
Projectontwikkeling, 2010).
De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de
risico’s. Een financierende partij wil zo weinig mogelijk risico lopen
12
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten
koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw
wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals
De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de
tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten zo’n 3% op de prijs van de woning.
Kosten voor betrokkenen
Naast de kosten die direct voor de ontwikkelaar en haar partners zijn gereserveerd, zijn er ook kosten voor
eventuele overige betrokkenen bij het project. Er zijn verschillende redenen om meerder partijen bij een project
te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risi
afdragen of uit noodzaak voor de nodige financiering. In dit hoofdstuk worden de verschillende partijen die
betrokken kunnen worden bij een project toegelicht. Dit is van belang omdat financiering van overige partijen
extra kosten met zich mee brengt in de vorm van risico reserveringen, winst en/of rentekosten.
iering
De definitie van projectfinanciering luidt:
Projectfinanciering is de financiering van een specifieke economische eenheid (lees: het project). Daarbij kijkt de
geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenh
, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend
vorderingen) het onderpand voor de lening zijn”. (Handboek Projectontwikkeling, 2010)
een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om
een project te financieren is er vaak sprake van een cashflow over een lange periode. Daar komen dan
rentekosten en verschillende risico’s bij kijken. Een ontwikkelaar heeft de volgende financieringsmogelijkheden,
tot enkel woningbouw:
De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf
op en verkoopt of verhuurt deze.
worden sponsors aangetrokken.
Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf
In alle gevallen zijn de betrokken partijen financierders, naast de al betrokken initiator. Algemeen geldt dat de
verdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van
waardevermeerdering van het project. Projectfinancieerders zullen altijd op zoek gaan naar mogelijkheden om
de minste risico’s te dragen, omdat zij minder profiteren van deze waardevermeerdering (
De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de
zo weinig mogelijk risico lopen op meerwerk en meerkosten.
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten
n het pand, bij bestaande bouw
wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals
De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog
op de prijs van de woning.
ereserveerd, zijn er ook kosten voor
eventuele overige betrokkenen bij het project. Er zijn verschillende redenen om meerder partijen bij een project
te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risico’s
worden de verschillende partijen die
betrokken kunnen worden bij een project toegelicht. Dit is van belang omdat financiering van overige partijen
extra kosten met zich mee brengt in de vorm van risico reserveringen, winst en/of rentekosten.
(lees: het project). Daarbij kijkt de
geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenheid om als bron van
, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend
(Handboek Projectontwikkeling, 2010)
een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om
een project te financieren is er vaak sprake van een cashflow over een lange periode. Daar komen dan
n. Een ontwikkelaar heeft de volgende financieringsmogelijkheden,
De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf
Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf
In alle gevallen zijn de betrokken partijen financierders, naast de al betrokken initiator. Algemeen geldt dat de
verdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van
waardevermeerdering van het project. Projectfinancieerders zullen altijd op zoek gaan naar mogelijkheden om
iteren van deze waardevermeerdering ( (Handboek
De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de financiële
op meerwerk en meerkosten.
6. Budgetbepaling
Het budget is het middel om de financiele haalbaarheid van een ontwerp te toetsen. Vaak wordt een budget in
het PvE gedefinieerd. Nu de doelgroep is bepaald kan gekeken worden
is van belang om verdere begrotingen te toetsen. Aan de hand van het budget en de begrotingen kunnen de
verdere ontwerpen worden getoetst op haalbaarheid.
6.1. Ontleding van verschillende kosten
Bij de kosten van een huis zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze
kosten worden deze in dit hoofdstuk ontleed.
6.1.1. Kosten woning kopen
Hier zijn de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.
voor een woning die wordt verkocht door een voorgaande eigenaar.
nieuwbouwproject, dus is de VON-prijs opbouw van belang.
voor een woning, en daarom ook het bedr
duidelijk dat het budget van het project wordt gebaseerd op deze hypotheken. Om deze reden is het van belang
om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van d
woning.
Tabel 3 opsomming van de kosten voor de koper
Notariskosten Deze bedragen gemiddeld
deze de vrij op naam prijs.
Kosten meerwerk Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken,
dakkapel etc.
Boeterente Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.
Bouwrente Rente die wordt
woning is verkocht.
Hypotheekrente tijdens de
bouw
Rente over de hypotheek tijdens de bouw.
Verhuis- en
inrichtingskosten
Circa 10% van de koopsom.
Rente en kosten
overbruggingskrediet
In het geval dat de koper
de financiering van de nieuwe woning, moet tijdens de overlap (waarbij tijdelijk
twee woningen in bezit zijn) dubbele hypotheekkosten worden betaald.
Bereidstellingsprovisie
0,25% van de hypotheeksom per maand voor de uitstelperiode tot het aannemen
van de hypotheekovereenkomst.
Kosten bankgarantie 10% waarborgsom.
Aanvraag NHG 1% van het hypotheekbedrag.
Advies- en
bemiddelingskosten
Kosten voor
de 2000 euro
13
Het budget is het middel om de financiele haalbaarheid van een ontwerp te toetsen. Vaak wordt een budget in
het PvE gedefinieerd. Nu de doelgroep is bepaald kan gekeken worden naar het bijbehorend budget. Het budget
is van belang om verdere begrotingen te toetsen. Aan de hand van het budget en de begrotingen kunnen de
verdere ontwerpen worden getoetst op haalbaarheid.
Ontleding van verschillende kosten
s zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze
kosten worden deze in dit hoofdstuk ontleed.
Kosten woning kopen
de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.
voor een woning die wordt verkocht door een voorgaande eigenaar. In het geval van dit project gaat het om een
prijs opbouw van belang. De VON-prijs is het bedrag dat een koper betaalt
voor een woning, en daarom ook het bedrag waarvoor de kopen een hypotheek aanvraagt. Verderop wordt
duidelijk dat het budget van het project wordt gebaseerd op deze hypotheken. Om deze reden is het van belang
om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van d
opsomming van de kosten voor de koper (Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen, 2014)
Deze bedragen gemiddeld € 600 voor nieuwbouw, samen met de
deze de vrij op naam prijs.
Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken,
dakkapel etc.
Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.
Rente die wordt betaald voor de kosten die de bouwer heeft gemaakt voordat de
woning is verkocht.
Rente over de hypotheek tijdens de bouw.
Circa 10% van de koopsom.
In het geval dat de koper al een woning bezit, en de overwaarde wil gebruiken bij
de financiering van de nieuwe woning, moet tijdens de overlap (waarbij tijdelijk
twee woningen in bezit zijn) dubbele hypotheekkosten worden betaald.
0,25% van de hypotheeksom per maand voor de uitstelperiode tot het aannemen
van de hypotheekovereenkomst.
10% waarborgsom.
1% van het hypotheekbedrag.
Kosten voor financieel advies of bank voor advies en bemiddeling, meestal rond
de 2000 euro
Het budget is het middel om de financiele haalbaarheid van een ontwerp te toetsen. Vaak wordt een budget in
naar het bijbehorend budget. Het budget
is van belang om verdere begrotingen te toetsen. Aan de hand van het budget en de begrotingen kunnen de
s zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze
de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.N), dus niet
In het geval van dit project gaat het om een
prijs is het bedrag dat een koper betaalt
ag waarvoor de kopen een hypotheek aanvraagt. Verderop wordt
duidelijk dat het budget van het project wordt gebaseerd op deze hypotheken. Om deze reden is het van belang
om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van de bouw van de
hypotheek, kosten huis kopen & wonen, 2014)
€ 600 voor nieuwbouw, samen met de BTW vormen
Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken,
Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.
voor de kosten die de bouwer heeft gemaakt voordat de
een woning bezit, en de overwaarde wil gebruiken bij
de financiering van de nieuwe woning, moet tijdens de overlap (waarbij tijdelijk
twee woningen in bezit zijn) dubbele hypotheekkosten worden betaald.
0,25% van de hypotheeksom per maand voor de uitstelperiode tot het aannemen
financieel advies of bank voor advies en bemiddeling, meestal rond
Een budget op basis van gemiddelde hypotheekverstrekking is van belang voor de bepaling van de woningprijs.
Naast de kosten voor de woning zelf, is de koper een gedeelte van
overige kosten. Met de informatie uit
bepalen op basis van het (hypotheek) budget.
6.1.2. Hypotheek berekening
Hier wordt beschreven hoe de hoogte van de hypotheek wordt bepaald. Zodoende kan de hypotheekhoogte van
de beoogde doelgroep worden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek
berekening gebruikt worden.
Starter
De gemiddelde leeftijd van een koopstarter in Nederland is 32 jaar in het jaar 2012. Het gemiddeld inkomen in
de leeftijdsgroep 25 – 35 bedraagt € 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de
meeste koopstarters zich bevinden.
Senior
De leeftijd voor senior wordt in de samenleving beschouwd als 50 jaar. Het gemiddeld inkomen in de
leeftijdsgroep 45 – 55 bedraagt € 41.300 per jaar.
Met de bovenstaande informatie kan op basis van de eerder genoemde doelgroep de corresponderende
hypotheek worden bepaald. Deze hypotheek vormt dan uiteindelijk het budget overeenkomend het net aantal
woningen in het plan.
6.1.3. Prijsvorming vri
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten
koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw
wordt het pand overgenomen van de
overdrachtbelasting.
Opbouw
De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog
tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra
6.2. Budgetbepaling volgens disciplines
Omdat binnen MD Advies geen praktische ervaring is met projectontwikkeling
bij verschillende disciplines naar de wijze van aanpak om een budge
hebben is geïnformeerd bij een architect en een ontwikkelaar.
6.2.1. Architect
De architect die is geconsulteerd voor dit onderzoek is ir. D. Sikkes van Roeleveld
stedenbouwkundige ontwikkeling. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een
bouwrproject, en zodoende beschikken zij over de kennis
Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze
duidelijk wat een starter of senior kan lenen voor de aankoop van een woning. Zodoende wordt duidelijke wat
een woning maximaal mag kosten voor een bepaalde doelgroep.
14
Een budget op basis van gemiddelde hypotheekverstrekking is van belang voor de bepaling van de woningprijs.
Naast de kosten voor de woning zelf, is de koper een gedeelte van de hypotheek kwijt aan de bovengenoemde
overige kosten. Met de informatie uit Tabel 3 kan dat betrokken worden in berekeningen op de woningprijs te
bepalen op basis van het (hypotheek) budget.
Hypotheek berekening
Hier wordt beschreven hoe de hoogte van de hypotheek wordt bepaald. Zodoende kan de hypotheekhoogte van
rden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek
De gemiddelde leeftijd van een koopstarter in Nederland is 32 jaar in het jaar 2012. Het gemiddeld inkomen in
€ 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de
meeste koopstarters zich bevinden.
De leeftijd voor senior wordt in de samenleving beschouwd als 50 jaar. Het gemiddeld inkomen in de
41.300 per jaar.
Met de bovenstaande informatie kan op basis van de eerder genoemde doelgroep de corresponderende
hypotheek worden bepaald. Deze hypotheek vormt dan uiteindelijk het budget overeenkomend het net aantal
Prijsvorming vrij op naam
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten
koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw
wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals
De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog
tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten 8 tot 10% op de prijs van de woning.
Budgetbepaling volgens disciplines
Omdat binnen MD Advies geen praktische ervaring is met projectontwikkeling, is het handig om te informeren
bij verschillende disciplines naar de wijze van aanpak om een budget voor een project te bepalen. Hiervoor
bij een architect en een ontwikkelaar.
die is geconsulteerd voor dit onderzoek is ir. D. Sikkes van Roeleveld-Sikkes. RSA heeft ervaring met
g. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een
bouwrproject, en zodoende beschikken zij over de kennis die belangrijk is voor dit onderzoek.
Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze
duidelijk wat een starter of senior kan lenen voor de aankoop van een woning. Zodoende wordt duidelijke wat
een woning maximaal mag kosten voor een bepaalde doelgroep.
Een budget op basis van gemiddelde hypotheekverstrekking is van belang voor de bepaling van de woningprijs.
de hypotheek kwijt aan de bovengenoemde
kan dat betrokken worden in berekeningen op de woningprijs te
Hier wordt beschreven hoe de hoogte van de hypotheek wordt bepaald. Zodoende kan de hypotheekhoogte van
rden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek
De gemiddelde leeftijd van een koopstarter in Nederland is 32 jaar in het jaar 2012. Het gemiddeld inkomen in
€ 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de
De leeftijd voor senior wordt in de samenleving beschouwd als 50 jaar. Het gemiddeld inkomen in de
Met de bovenstaande informatie kan op basis van de eerder genoemde doelgroep de corresponderende
hypotheek worden bepaald. Deze hypotheek vormt dan uiteindelijk het budget overeenkomend het net aantal
De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten
koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw
vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals
De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog
kosten 8 tot 10% op de prijs van de woning.
, is het handig om te informeren
t voor een project te bepalen. Hiervoor
. RSA heeft ervaring met
g. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een
die belangrijk is voor dit onderzoek.
Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze kennis wordt
duidelijk wat een starter of senior kan lenen voor de aankoop van een woning. Zodoende wordt duidelijke wat
6.2.2. Ontwikkelaar
Voor dit onderzoek is er contact gelegd
advies van de ontwikkelaar luidt om
periode, maximaal 5 jaar oud, zijn interessant om te bestuderen. Het doel is om de
analyseren. Nieuwbouw is beter vergelijkbaar met Drie Merenhof dan oudere woningen op het gebied van
bouwtechniek. Daarnaast ondervinden deze woningen volgens M. Ruhl minder hinder van stagnatie van
verkoop. Woningen die langer te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.
6.2.3. Makelaar
De makelaars die zijn benaderd voor het onderzoek
De vragen die aan hen zijn gesteld zijn als volgt:
- Welke doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan
huisvesting?
- Wat is de prijs van de gemiddelde starter en/of seniorwoning?
Deze twee vragen zijn bedoeld om onze bevindingen tot nu toe in de doelgroep
bevestigen, of eventueel te voorzien van feedback.
15
Voor dit onderzoek is er contact gelegd met de ontwikkelaar msc. M. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie.
luidt om referenties te analyseren. Met name nieuwbouwwoningen uit de recente
periode, maximaal 5 jaar oud, zijn interessant om te bestuderen. Het doel is om de prijs van deze woningen te
analyseren. Nieuwbouw is beter vergelijkbaar met Drie Merenhof dan oudere woningen op het gebied van
bouwtechniek. Daarnaast ondervinden deze woningen volgens M. Ruhl minder hinder van stagnatie van
te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.
zijn benaderd voor het onderzoek zijn in totaal vier makelaars uit de omgeving van Vijfhuizen.
zijn als volgt:
e doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan
Wat is de prijs van de gemiddelde starter en/of seniorwoning?
Deze twee vragen zijn bedoeld om onze bevindingen tot nu toe in de doelgroep- en budget
bevestigen, of eventueel te voorzien van feedback.
. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie. Het
referenties te analyseren. Met name nieuwbouwwoningen uit de recente
prijs van deze woningen te
analyseren. Nieuwbouw is beter vergelijkbaar met Drie Merenhof dan oudere woningen op het gebied van
bouwtechniek. Daarnaast ondervinden deze woningen volgens M. Ruhl minder hinder van stagnatie van
te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.
taal vier makelaars uit de omgeving van Vijfhuizen.
e doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan
en budgetbepaling te
6.3. Hypotheek
In Tabel 4 worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze ve
berekende hypotheek op basis van een gemiddeld eenpersoons starter salaris. Met deze gegevens is vervolgens
de gemiddelde verhouding salaris tot hypotheek berekend. Daar waar vermeld is ook de afwijking tot de
daadwerkelijke woningprijs berekend en de woonquote.
Deze gegevens zijn één van de zaken die een makelaar onderzoekt.
van dit onderzoek betrokken om een scherper en duidelijk beeld te krijgen van de gemiddelde hypotheek die
wordt verstrekt aan starters en senioren.
Tabel 4 Hypotheken per verstrekker.
verstrekker
Hypotheker Salaris
hypotheek 1p
hypotheek
Rabobank Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
ING Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
Hypotheekberekenen.nl Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
ABNAmro Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
Homefinance.nl Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
Hypotheekshop.nl Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
Berekenhet.nl Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
Obvion.nl Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
Huis-hypotheek.nl Salaris
hypotheek 1p
hypotheek 2p
16
worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze ve
berekende hypotheek op basis van een gemiddeld eenpersoons starter salaris. Met deze gegevens is vervolgens
de gemiddelde verhouding salaris tot hypotheek berekend. Daar waar vermeld is ook de afwijking tot de
berekend en de woonquote.
Deze gegevens zijn één van de zaken die een makelaar onderzoekt. De analyse van hypotheken is in de scope
van dit onderzoek betrokken om een scherper en duidelijk beeld te krijgen van de gemiddelde hypotheek die
n starters en senioren.
verstrekker Hypotheek woningprijs maandlast woonquote
31.900,00
hypotheek 1p 150.026,00 142.500,00 559,00
hypotheek 2p 300.052,00 285.500,00 1.163,00
31.900,00
hypotheek 1p 136.100,00 130.941,00
hypotheek 2p 272.300,00 261.883,00
31.900,00
hypotheek 1p 136.180,00 731,00
hypotheek 2p 300.052,00 1.462,00
31.900,00
hypotheek 1p 179.247,00
hypotheek 2p 386.612,00
31.900,00
hypotheek 1p 136.180,00
hypotheek 2p 272.359,00
31.900,00
hypotheek 1p 151.902,00
hypotheek 2p 303.804,00
31.900,00
hypotheek 1p 179.247,00 150.025,00
hypotheek 2p 386.612,00 300.050,00
31.900,00
hypotheek 1p 136.180,00 130.942,00
hypotheek 2p 272.359,00 261.884,00
31.900,00
hypotheek 1p 179.247,00 130.941,00 731,00
hypotheek 2p 272.359,00 261.883,00 1.462,00
31.900,00
hypotheek 1p 150.025,00 136.179,00
hypotheek 2p 300.050,00 272.359,00
Gemiddeld
153.433,40 136.921,33 89,24%
306.655,90 273.926,50 89,33%
worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze verstrekker wordt de
berekende hypotheek op basis van een gemiddeld eenpersoons starter salaris. Met deze gegevens is vervolgens
de gemiddelde verhouding salaris tot hypotheek berekend. Daar waar vermeld is ook de afwijking tot de
De analyse van hypotheken is in de scope
van dit onderzoek betrokken om een scherper en duidelijk beeld te krijgen van de gemiddelde hypotheek die
woonquote Verhouding
37,26% 4,70
38,76% 4,70
0,00% 4,27
0,00% 4,27
53,68% 4,27
48,72% 4,70
0,00% 5,62
0,00% 6,06
0,00% 4,27
0,00% 4,27
0,00% 4,76
0,00% 4,76
0,00% 5,62
0,00% 6,06
0,00% 4,27
0,00% 4,27
40,78% 5,62
53,68% 4,27
0,00% 4,70
0,00% 4,70
43,91% 4,81
47,05% 4,81
6.4. Referentie nieuwbouwwoningen
Voor dit onderzoek zijn in de provincie Noord
de prijzen van nieuwbouwwoningen niet ouder dan 5 jaar onderzocht.
door het oppervlak van de woningen in m
volgende prijscategorie per woningformaat
Tabel 5 Gemiddelde prijs per woningoppervlak.
A in m2 Prijs in €
50 111.058
60 133.269
70 155.481
80 177.693
90 199.904
100 222.116
110 244.327
120 266.539
M2 prijs 2221,16
6.5. Conclusie, het budget
Uit de Tabel 4 is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de
gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken
Tabel 6.
Tabel 6 Gemiddelde hypotheek per doelgroep
doelgroep starter
Leeftijd 25 - 35
Salaris 31.900,00
Hypotheek in € 153.433,40
Factor 1,5
Deze hypotheken zijn gebaseerd op het inkomen van één persoon. Voor een samenstelling van twee personen
kan de hypotheek worden verdubbeld. Deze hypotheken zijn gebaseerd op het salaris
Nederland, de regio met het gemiddeld hoogste inkomen in het land.
17
Referentie nieuwbouwwoningen
in de provincie Noord-Holland in de woongebieden Haarlem, Hoofddorp en Heemstede
van nieuwbouwwoningen niet ouder dan 5 jaar onderzocht. De gevonden totale
door het oppervlak van de woningen in m2, om zodoende een gemiddelde m
2 prijs te verkrijgen
per woningformaat zoals genoteerd in Tabel 5.
Gemiddelde prijs per woningoppervlak.
Conclusie, het budget
is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de
gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken
Gemiddelde hypotheek per doelgroep
Senior
45 -55
41.300,00
153.433,40 198.645,75
2
Deze hypotheken zijn gebaseerd op het inkomen van één persoon. Voor een samenstelling van twee personen
kan de hypotheek worden verdubbeld. Deze hypotheken zijn gebaseerd op het salaris volgens het CBS in West
het gemiddeld hoogste inkomen in het land.
Holland in de woongebieden Haarlem, Hoofddorp en Heemstede
De gevonden totale V.O.N. prijs is gedeeld
prijs te verkrijgen. Dit leidt tot de
is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de
gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken zoals genoteerd in
Deze hypotheken zijn gebaseerd op het inkomen van één persoon. Voor een samenstelling van twee personen
volgens het CBS in West-
Tabel 7 Te investeren eigen vermogen in
A in m2 Prijs in € Starter
50 111.058 0
60 133.269 0
70 155.481 2.048
80 177.693 24.259
90 199.904 46.471
100 222.116 68.682
110 244.327 90.894
120 266.539 113.106
In
18
Te investeren eigen vermogen in €.
Senioren
0
0
0
0
1.258
23.470
45.682
67.893
Tabel 7 is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met
de bijbehorende hypotheek.
Voor het volledige budget kan de hypotheek worden vermenigvuldigd met het
ontwerp. Voor het budget voor één woning dient de hypotheek te worden vermenigvuldigd met de factor die
per doelgroep staat genoteerd. Per starterwo
financieren. Soms is de bewoner alleenstaand, of werken beiden niet fulltime. Daarom wordt de hypotheek voor
een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaard
doorgaans wel beiden een inkomen, hetzij een salaris of een pensioen.
19
is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met
Voor het volledige budget kan de hypotheek worden vermenigvuldigd met het aantal, dat
ontwerp. Voor het budget voor één woning dient de hypotheek te worden vermenigvuldigd met de factor die
per doelgroep staat genoteerd. Per starterwoning zijn er niet altijd twee verdieners die de woning kunnen
financieren. Soms is de bewoner alleenstaand, of werken beiden niet fulltime. Daarom wordt de hypotheek voor
een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaard
doorgaans wel beiden een inkomen, hetzij een salaris of een pensioen.
is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met
worden gepland in het
ontwerp. Voor het budget voor één woning dient de hypotheek te worden vermenigvuldigd met de factor die
ning zijn er niet altijd twee verdieners die de woning kunnen
financieren. Soms is de bewoner alleenstaand, of werken beiden niet fulltime. Daarom wordt de hypotheek voor
een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaarden hebben
7. Plattegrond studie
Het aantal woningen in het project is van invloed op de
woningen toeneemt, zullen ook de kosten toenemen. He
Daarnaast nemen ook de kosten voor de grond toe. Het budget neemt echter ook toe. Meer woningen betekent
meer hypotheken en dus een ruimer budget.
In bijlage 2, plattegrondstudie, zijn de plattegronden o
deze studie zijn de volgende eigenschappen bekend geworden zoals benoemd in de volgende subhoofdstukken.
De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek
onderbouwen. In tegenstelling tot bijv. een DO of een VO niveau, zijn de plattegronden op onderbouwend
niveau. Zij onderbouwen de inpassingen van het aantal woningen waarbij rekening is gehouden met minima
eisen uit het bouwbesluit, installatievoorz
De volgende hoofstukken gaan dieper in op onderdelen die zijn behandeld in de plattegrond studie. De
informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen
Aangezien het allemaal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de
woningen. Daarnaast vallen sommige elementen buiten de prijs waar een koper voor betaalt, het
gebruiksoppervlak.
7.1. Aantal woningen
Het maximaal aantal woningen is 16. M
toename van het aantal bergingen. Daarnaast dient iedere woning te worden voorzien van een leidingschacht.
Deze schachten worden in het hele gebouw verticaal doorgevoerd, en maakt het inpas
lastiger. Eerder is bepaald dat de constructie intact wordt gelaten, op een uitsparing voor een deur na. Het
inpassen van meer dan 16 woningen is niet mogelijk zonder de constructie aan te passen.
7.2. Buitenruimtes
Volgens bouwbesluit 2012 dient elke woning groter dan 50 m
minimaal 4 m2. In de plattegrondstudie is hier rekening
aantal woningen. Op de begane grond is het relatief eenvoud
buitenruimte. Echter wordt het op de 1
inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen.
betekent bruto vloer oppervlak ten koste van gebruiksoppervlak. Hierdoor worden de woningen kleiner, en blijft
er minder ruimte over voor meer woningen.
20
Het aantal woningen in het project is van invloed op de kosten, en de opbrengsten. Naarmate het aantal
zullen ook de kosten toenemen. Het aantal deuren, ruimtes en keukens neemt bijv. toe.
Daarnaast nemen ook de kosten voor de grond toe. Het budget neemt echter ook toe. Meer woningen betekent
meer hypotheken en dus een ruimer budget.
In bijlage 2, plattegrondstudie, zijn de plattegronden opgenomen van 9 t/m 16 woningen per woningblok. In
deze studie zijn de volgende eigenschappen bekend geworden zoals benoemd in de volgende subhoofdstukken.
De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek
onderbouwen. In tegenstelling tot bijv. een DO of een VO niveau, zijn de plattegronden op onderbouwend
niveau. Zij onderbouwen de inpassingen van het aantal woningen waarbij rekening is gehouden met minima
eisen uit het bouwbesluit, installatievoorzieningen en daglicht toetreding.
De volgende hoofstukken gaan dieper in op onderdelen die zijn behandeld in de plattegrond studie. De
informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen
maal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de
woningen. Daarnaast vallen sommige elementen buiten de prijs waar een koper voor betaalt, het
Het maximaal aantal woningen is 16. Meer woningen leidt tot minder ruimte op de begane grond vanwege de
toename van het aantal bergingen. Daarnaast dient iedere woning te worden voorzien van een leidingschacht.
Deze schachten worden in het hele gebouw verticaal doorgevoerd, en maakt het inpassen van meer woningen
lastiger. Eerder is bepaald dat de constructie intact wordt gelaten, op een uitsparing voor een deur na. Het
inpassen van meer dan 16 woningen is niet mogelijk zonder de constructie aan te passen.
012 dient elke woning groter dan 50 m2 te zijn voorzien van een eigen buitenruimte van
. In de plattegrondstudie is hier rekening me gehouden. Dit is ook een bepalende factor
aantal woningen. Op de begane grond is het relatief eenvoudig om plattegronden te ontwikkelen met een
buitenruimte. Echter wordt het op de 1e en de 2
e etage lastiger. De buitenruimten zijn op deze verdiepingen
inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen.
betekent bruto vloer oppervlak ten koste van gebruiksoppervlak. Hierdoor worden de woningen kleiner, en blijft
er minder ruimte over voor meer woningen.
kosten, en de opbrengsten. Naarmate het aantal
t aantal deuren, ruimtes en keukens neemt bijv. toe.
Daarnaast nemen ook de kosten voor de grond toe. Het budget neemt echter ook toe. Meer woningen betekent
pgenomen van 9 t/m 16 woningen per woningblok. In
deze studie zijn de volgende eigenschappen bekend geworden zoals benoemd in de volgende subhoofdstukken.
De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek kunnen
onderbouwen. In tegenstelling tot bijv. een DO of een VO niveau, zijn de plattegronden op onderbouwend
niveau. Zij onderbouwen de inpassingen van het aantal woningen waarbij rekening is gehouden met minima
De volgende hoofstukken gaan dieper in op onderdelen die zijn behandeld in de plattegrond studie. De
informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen.
maal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de
woningen. Daarnaast vallen sommige elementen buiten de prijs waar een koper voor betaalt, het
eer woningen leidt tot minder ruimte op de begane grond vanwege de
toename van het aantal bergingen. Daarnaast dient iedere woning te worden voorzien van een leidingschacht.
sen van meer woningen
lastiger. Eerder is bepaald dat de constructie intact wordt gelaten, op een uitsparing voor een deur na. Het
inpassen van meer dan 16 woningen is niet mogelijk zonder de constructie aan te passen.
te zijn voorzien van een eigen buitenruimte van
me gehouden. Dit is ook een bepalende factor voor het
ig om plattegronden te ontwikkelen met een
etage lastiger. De buitenruimten zijn op deze verdiepingen
inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen. Deze oplossing
betekent bruto vloer oppervlak ten koste van gebruiksoppervlak. Hierdoor worden de woningen kleiner, en blijft
7.3. Lift
Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de star
analyse van het huidige ontwerp bleek echter dat de liftkooi onderdeel is van de stabiliteitsvoorzieningen van de
constructie, en deze daarom niet kan worden verwijderd. De lift zelf kan eventueel wel achterwege worden
gelaten, echter laat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.
7.4. Starter en senior plattegronden
Alle woningen t/m 14 woningen zijn geschikt voor zowel senioren, als starters. De standaard waarden voor
senioren zijn overgenomen uit de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te
voeren naarmate het aantal woningen toeneemt. Vanaf 15 woningen is dit ten gevolge van ruimtegebrek echter
niet meer mogelijk, en zijn de invulling van 15 en 16 woningen alle
Dit is te zien aan de gereserveerde ruimten rondom voorzieningen in de woningen. Bijvoorbeeld de draaicirkel
voor een rolstoel bij de woning ingang, de ruimte rondom het bed in de hoofdslaapkamer en de ruimte in de
badkamers. Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden
opgenomen.
7.5. Bergingen
Nieuwbouwwoningen dienen volgens bouwbesluit 2012 te zijn voorzien van een buitenberging van minimaal 5
m2. Elke extra woning brengt dus ee
als consequentie heeft, vergelijkbaar met de buitenruimte.
21
Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de star
analyse van het huidige ontwerp bleek echter dat de liftkooi onderdeel is van de stabiliteitsvoorzieningen van de
constructie, en deze daarom niet kan worden verwijderd. De lift zelf kan eventueel wel achterwege worden
aat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.
Starter en senior plattegronden
Alle woningen t/m 14 woningen zijn geschikt voor zowel senioren, als starters. De standaard waarden voor
de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te
voeren naarmate het aantal woningen toeneemt. Vanaf 15 woningen is dit ten gevolge van ruimtegebrek echter
invulling van 15 en 16 woningen alleen nog geschikt voor starters.
Dit is te zien aan de gereserveerde ruimten rondom voorzieningen in de woningen. Bijvoorbeeld de draaicirkel
voor een rolstoel bij de woning ingang, de ruimte rondom het bed in de hoofdslaapkamer en de ruimte in de
Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden
Nieuwbouwwoningen dienen volgens bouwbesluit 2012 te zijn voorzien van een buitenberging van minimaal 5
Elke extra woning brengt dus een extra berging met zich mee. Een ruimte die minder ruimte voor woningen
als consequentie heeft, vergelijkbaar met de buitenruimte.
Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de starterwoningen. Uit de
analyse van het huidige ontwerp bleek echter dat de liftkooi onderdeel is van de stabiliteitsvoorzieningen van de
constructie, en deze daarom niet kan worden verwijderd. De lift zelf kan eventueel wel achterwege worden
aat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.
Alle woningen t/m 14 woningen zijn geschikt voor zowel senioren, als starters. De standaard waarden voor
de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te
voeren naarmate het aantal woningen toeneemt. Vanaf 15 woningen is dit ten gevolge van ruimtegebrek echter
en nog geschikt voor starters.
Dit is te zien aan de gereserveerde ruimten rondom voorzieningen in de woningen. Bijvoorbeeld de draaicirkel
voor een rolstoel bij de woning ingang, de ruimte rondom het bed in de hoofdslaapkamer en de ruimte in de
Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden
Nieuwbouwwoningen dienen volgens bouwbesluit 2012 te zijn voorzien van een buitenberging van minimaal 5
n extra berging met zich mee. Een ruimte die minder ruimte voor woningen
8. Conclusie
Dit onderzoek bevat een inventaris van de algemene kosten van een bouwproject.
uitgangspunten opgesomd die van belang zijn voor het project Drie Merenhof.
naast de bouwkosten bestaan uit de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en de kosten voor de
opslag van winst en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof
bepaald dat de grondkosten en het aantal woningen van grote invloed zijn op de totale kosten, en potentiële
opbrengst, van het project.
De grondprijs wordt bepaald d.m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de
ontwikkelaar van het project de grondquote vrij. Deze is meestal tussen de 20 en 30%, en op advies van
deskundigen wordt bij project Drie Merenhof ee
verstrekt. In de rekentool wordt de grondquote als variabel opgenomen, de gebruiker kan zelf een grondquote
percentage instellen variërend tussen 0 en 40%.
grondquote, kan de totale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten,
eveneens wanneer de grondquote toeneemt.
Op basis van de doelgroep is gekeken naar de gemiddelde hypotheekverstrekking. Met deze gegevens kan
bepaald worden in welke prijsklasse
per woningoppervlak opgesteld a.d.h.v. nieuwbouw referentieprojecten. In combinatie met de overige kosten en
bouwkosten kan zo duidelijk worden wat voor woonoppervlak mogelijk is voo
Bij de plattegrond studie is vastgelegd dat er maximaal 16 woningen mogelijk zijn in een woonblok binnen de
huidige contouren. De indelingen 9 t/m 14 zijn geschikt voor zowel starters als senioren, en de indelingen 15 t/m
16 woningen zijn alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de
mobiliteit van een rolstoel te waarborgen in de gang, de badkamer en de slaapkamer.
invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen
hypotheekverstrekkingen, en meer woningen betekent ook kleinere woningen. Kleinere woningen stemmen
beter af op de bepaalde doelgroep.
22
Dit onderzoek bevat een inventaris van de algemene kosten van een bouwproject. In deze conclusie worden de
uitgangspunten opgesomd die van belang zijn voor het project Drie Merenhof. De kosten binnen een project
naast de bouwkosten bestaan uit de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en de kosten voor de
en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof
bepaald dat de grondkosten en het aantal woningen van grote invloed zijn op de totale kosten, en potentiële
m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de
ontwikkelaar van het project de grondquote vrij. Deze is meestal tussen de 20 en 30%, en op advies van
deskundigen wordt bij project Drie Merenhof een percentage van 25% gehanteerd voor het advies dat wordt
verstrekt. In de rekentool wordt de grondquote als variabel opgenomen, de gebruiker kan zelf een grondquote
percentage instellen variërend tussen 0 en 40%. Afhankelijk van het aantal woningen, en de hoogte van de
tale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten,
eveneens wanneer de grondquote toeneemt.
Op basis van de doelgroep is gekeken naar de gemiddelde hypotheekverstrekking. Met deze gegevens kan
een woning kan worden ontwikkeld. Op advies van deskundigen is een prijs
per woningoppervlak opgesteld a.d.h.v. nieuwbouw referentieprojecten. In combinatie met de overige kosten en
bouwkosten kan zo duidelijk worden wat voor woonoppervlak mogelijk is voor de doelgroep.
Bij de plattegrond studie is vastgelegd dat er maximaal 16 woningen mogelijk zijn in een woonblok binnen de
huidige contouren. De indelingen 9 t/m 14 zijn geschikt voor zowel starters als senioren, en de indelingen 15 t/m
alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de
mobiliteit van een rolstoel te waarborgen in de gang, de badkamer en de slaapkamer. Het aantal woningen heeft
invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen betekent meer budget dat wordt
hypotheekverstrekkingen, en meer woningen betekent ook kleinere woningen. Kleinere woningen stemmen
In deze conclusie worden de
De kosten binnen een project
naast de bouwkosten bestaan uit de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en de kosten voor de
en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof
bepaald dat de grondkosten en het aantal woningen van grote invloed zijn op de totale kosten, en potentiële
m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de
ontwikkelaar van het project de grondquote vrij. Deze is meestal tussen de 20 en 30%, en op advies van
het advies dat wordt
verstrekt. In de rekentool wordt de grondquote als variabel opgenomen, de gebruiker kan zelf een grondquote
Afhankelijk van het aantal woningen, en de hoogte van de
tale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten,
Op basis van de doelgroep is gekeken naar de gemiddelde hypotheekverstrekking. Met deze gegevens kan
een woning kan worden ontwikkeld. Op advies van deskundigen is een prijs
per woningoppervlak opgesteld a.d.h.v. nieuwbouw referentieprojecten. In combinatie met de overige kosten en
r de doelgroep.
Bij de plattegrond studie is vastgelegd dat er maximaal 16 woningen mogelijk zijn in een woonblok binnen de
huidige contouren. De indelingen 9 t/m 14 zijn geschikt voor zowel starters als senioren, en de indelingen 15 t/m
alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de
Het aantal woningen heeft
betekent meer budget dat wordt bepaald door de
hypotheekverstrekkingen, en meer woningen betekent ook kleinere woningen. Kleinere woningen stemmen
Bibliografie
Advies, M. (2014). Notulenboek. Den Haag: MD
Berekenhet. (2014, April). Berekenhet
Berekenhet: http://www.berekenhet.nl/hypotheek
Gemeente Haarlemmermeer. (2013).
Gremmen, B. (2014, Januari 15). Gremmen Architectuur
http://www.gremmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154
Hypotheekofferte. (2014, Januari 1).
2014, van Hypotheekofferte.nl:
http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op_naam
Nederlands Normalisatie-instituut. (2013).
Nozeman, p. d. (2010). Handboek Projectontwikkeling.
Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. (M. W. Veld, Interviewer)
23
Den Haag: MD Advies.
Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen. Opgeroepen op April 2014, van
Berekenhet: http://www.berekenhet.nl/hypotheek-en-wonen/index.html
Gemeente Haarlemmermeer. (2013). Grondprijzen brief. Hoofdorp: Gemeente Haarlemmermeer.
Gremmen Architectuur. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van
http://www.gremmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154
Hypotheekofferte. (2014, Januari 1). Hypotheekofferte.nl - Kosten koper en vrij op naam. Opgeroepen op Mei 20,
http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op_naam
instituut. (2013). NEN 2699. Delft.
Handboek Projectontwikkeling. Doetinchem: Reed Business b.v.
Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. (M. W. Veld, Interviewer)
. Opgeroepen op April 2014, van
aarlemmermeer.
. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van
. Opgeroepen op Mei 20,
http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op_naam