CONTENTS Introduction                                                                           2 

Choosing an Agent                    3 

Market Appraisals                                              4 

Preparing your House           7 

Staging               10 

Showing people round           13 

Responding to an offer           15 

Legal Matters             16 

Moving              20 

 

   

 

2

INTRODUCTION So, you’ve decided to sell your house! 

We have prepared  this short guide because we understand  that because you don’t do this everyday there is a lot to think about and some of it seems fairly complicated. Almost every advert for Estate Agents reminds you that the sale or purchase of  a house  is probably  the  largest  transaction  in which  you will ever  be  involved  –  and  even  if  you  are  “top  shot”  Sales  Executive  selling  a house – in particular ‐ your house is not something you do every day. 

While this  is true,  it  is not too difficult to sell your house effectively providing you have some clear guidance – and a good agent! (We would say that.) Selling a house works best  if agent and  seller work effectively as a partnership and both of us understand this. 

When we talk about selling the house effectively we have a very clear  idea of what we mean: 

The house is sold in a reasonable timescale 

It is sold for the best price possible 

All the transactions are handled smoothly 

The process is as painless as possible  

Price and time to sell are closely linked. Clearly if you ask a very low price the house is likely to be sold quickly and most people appreciate that if you set the price too high  it  is  likely to take far  longer. What  is not appreciated  is that  in many cases when the initial price asked is too high the house is ultimately sold at  significantly  below  the  price  it  could  have  achieved  and  after  a  long  and tedious process. 

We will look at pricing in more detail later but it is just one of the reasons we believe you need a good agent. There  is, actually, no reason why you cannot carry out  the entire process,  including  completing  the  legal process, yourself and  this guide contains some useful pointers  if you should choose  to do  this. However, we  like  to  think  that our  training,  knowledge, business experience and  in  particular  knowledge  of  the  local market  in  the  prevailing  economic climate  mean  that  our  costs  are  significantly  exceeded  by  both  the  price advantage and the ease of the process we will achieve by working effectively together. 

 

3

CHOOSING AN AGENT We would like to think that we will be your natural choice but accept that you may decide another agent is right for you. Whatever your decision there are a number of  things  you  should  consider.  It  is  important  to be  clear what  your agent should do for you: 

Provide a market appraisal with comparable pricing evidence 

Market it to potential buyers 

Arrange and conduct viewings 

Give prompt feedback following viewings 

Arrange or provide ancillary services: Energy Performance Certificate (EPC), mortgages, conveyancing, surveys 

Negotiate and manage offers 

Liaise  with  other  professionals  involved  in  the  process;  mortgage providers, solicitors, surveyors 

Assist in managing chains 

Hand over the keys on completion day 

Marketing and selling the house is actually a fairly complex exercise if it is to be done well. We  have  to  attract  the  right  type  of  potential  buyers,  get  your property  noticed,  develop  a  relationship with  potential  buyers  so  that  they trust us to show them suitable properties and believe our valuations are fair. In addition we have a range of other tasks that must be processed efficiently if we are to make the process smooth and pain free. 

So how do you know if we, or any other agents, are good at it? 

First  look  for  “For  Sale”  Boards  and  Sold  Boards  in  the  area.  The  latter  are probably the best indicator since it is easy for an agent to put lots of sellers on their books by offering high valuations.  “For  Sale” boards do not mean  they actually sell the houses. 

Ask for Testimonials – good agents will have many of these and should be able to show them to you.  

Visit the agent first as a potential buyer and gauge how they treat you. Do they take an interest in you – really try to understand your needs, are they friendly and efficient.  

When you have a shortlist of potential agents you need to find out more about them by talking in detail about specifics 

 

4

Knowledge  and  experience  of  the  area  – without  this  they  are  unlikely  to produce a good valuation, understand  the particular merits of your property, or how it can best be sold. 

A database of potential buyers – do they have a system for collecting details of potential buyers and keeping them updated on new properties. 

How and where will they advertise your house? Local newspapers, magazines, web property portals? Do they produce good photographs, flyers, brochures? Do they provide layout plans. Are the properties well displayed on the web? 

Who will handle the sale? It is sometimes suggested that it should just be one person.  In an  ideal world this  is probably true. However a good agent  is open for  long hours – available  for  longer hours on  the  telephone –  seven days a week and wee do have  to give our staff some  time off. What  is  important  is that  there  is  always  someone  available  who  knows  your  property  and  the liaison with you is efficient and friendly. 

 How  will  they  handle  viewings?  Do  they  accompany  people  to  view  the property? Do they work in the evening and at weekends?  

Valuations:  anyone  can  give  a  high  valuation,  but  selling  the  property  at  an inflated price  is another matter. Find out whether valuation  is based on  real experience and knowledge of the area, or whether you're just being told what you want to hear in order to win your instructions. 

Fees and Contracts – With competition between estate agents as fierce as it is at the moment you are unlikely to find much variation between the fees they will  charge.  If  you  do  find  one  offering  exceptionally  low  fees  it  probably smacks of desperation.  Contracts do tend to vary but be wary of those that try to lock you in for long periods.  

The problem faced by agents is that there is a considerable amount of work at the beginning of the sales process that will not produce an immediate result so some  try  to ensure  that  this money will not be wasted. We believe  the best approach is to trusted to the common sense of our clients and ensure that they are regularly updated. 

MARKET APPRAISALS The value of a house is what a buyer is prepared to pay for it! This may be an obvious statement but working out what that figure is likely to be is not simple 

 

5

and  even  after  you  have  such  a  figure  you  have  to  decide  what  price  to advertise it at. 

Producing a market appraisal begins with knowing how much similar houses in a particular area have sold  for  recently. Such  information  is available  from a number of websites and we would  recommend you have a  look at  these  to gain an initial idea of what you might expect. 

Unfortunately,  this  is  only  a  very  rough  guide. One  of  the  problems  is  that houses are bought and sold fairly infrequently; over a typical five year period less than 15% of houses change hands, in Romsey it is about 10%. This means that only 2 houses  in every 100 are  likely  to have been sold  in  the previous year. Then  it  is necessary  to  take  into account a wide variety of  things  that may have affected the price of any one of those houses which  in turn means that the average being quoted is seriously affected. 

At  the most  basic  level we  have  seen  one website where  the  average  for apparently  similar house was quoted at £212,000. One house  in  the  sample was a  forced  sale while all  the others  sold  for £230,000 or  there abouts.  In another  case  the movement was  in  the other direction where a  corner plot house  was  sold  for  £160,000  more  than  others  because  it  had  been comprehensively modernized and extended but the only apparent change, on the basic description, was the addition of one additional bathroom. 

The good estate agent begins with the same data as is available to the general public plus their own experience of what has been happening over the last few months in the local area. 

Then they will start to take into account a wide variety of factors: 

Proximity  to and catchment areas of  local schools, proximity  to shops,  town centre, bus routes may all play a part. Even that is not straight forward; when selling a small three bedroom semi, local schools will be  important but buyer of a single bedroom flat is likely to regard schools as pretty irrelevant. 

Then the condition of the house has to be considered. A house that was built in  the 1960’s  that has never been updated – original bathroom and kitchen, little  fitted  furniture  in  the  bedrooms  and  an  unfashionable  décor  will command  a  significantly  lower  price  than  a  similar  house,  updated,  well decorated and well presented. 

However, it is quite possible to find the positions reversed simply because the unfashionable  house  one  street  away  falls  in  a  different  school  catchment area. 

 

6

If  you wish  to  carry  out  an  appraisal  yourself  a  good way  to  proceed  is  as follows: 

1. Check  all  the  price  listing  websites  and  then  decide  on  a  starting price. 

2. Consider  all  the  things  relating  to  the  precise  location  that might increase or decrease the value. 

3. Consider  the  condition  of  the  house,  décor,  gardens,  and  other amenities and make adjustments accordingly. 

4. You also need to be clear what you will be  leaving  in the house and make suitable adjustments 

5. Consider the trends in the local market and adjust. 

Once you have arrived at a figure you should consider the price at which you should advertise  the house.  It  is  rare  that a buyer will offer  the asking price and you need room to negotiate. By leaving room for the buyer to reduce the price you will help to sweeten the buyer’s view of their intended purchase and make closing the deal easier.  

If  they’ve  been  able  to  negotiate  the  price  down  they  feel  they’ve  had  a triumph,  if  you’ve  been  entirely  unbending  then  they  feel  they’ve  lost  the argument.  Remember,  you  have  to  think  like  a  salesman;  don’t  win  the argument and lose the sale! 

Finally,  it  is  important  to  decide  the  lowest  price  you will  be  prepared  to accept, in any circumstance and this is a good time to consider this. 

 

 

 

 

 

 

7

PREPARING YOUR HOUSE To  sell  your house  effectively  (Right price, quickly,  smoothly, painlessly)  you have to start thinking like a marketing or sales executive. 

You need  to  recognise  that you are not  selling  your home. You are  selling a house that someone else will turn into their home. This is tough – you have a lot of emotion bound up in these bricks and mortar but you have to let it go. 

You have to start thinking about how those people moving in to the house will want to feel. It is important to recognise the stage in life the new owners may be at.  

If this was your first home with your spouse and you are moving because, with two new additions to the family, the house is now too small, it is likely that you will be selling to someone for whom this will be their first home. They have no children; they see life the way you saw life when you moved in. So they have to see your house as a place where a young couple with an active social life – and freedom – would like to live. 

The  same  is  true  if you are downsizing after your youngsters have  flown  the nest.  It  is  important  to  bear  this  in mind when  preparing  and  showing  the house. You want buyers to be able to imagine the house with their personality stamped on it. 

There are some fairly simple steps you can take to help to ensure that potential buyers are able to visualise themselves living there: 

DE‐PERSONALISE Pack  up  family  photos,  heirlooms  and  quirky  knickknacks  that  may  mean something  to you but are  so uniquely personal  that  they mark  this house as your home. 

If you have young children and you are  likely  to be selling  to a young couple with no children  then hide  the  toys, nappies, changing  table and so on. They probably want to see your place as the home of a fancy free and even if they have  started  to  look  forward  to  having  children  you  don’t want  to  frighten them with the seamier side of child rearing – let them find out for themselves. Equally if you are at the downsizing stage you may want your buyers to be able to  imagine a couple of primary  school age children charging  round  the place 

 

8

and  this  will  be  difficult  if  your  Royal  Doulton  or Murano  Glass  collection dominates the house. 

DE‐CLUTTER When  your  house  is  cluttered,  nothing  looks  good.  Go  through  your possessions, ask  yourself which of  them  you actually  love or use.  If  they  fall into that category of neither loved nor used get rid of them – be ruthless it will save you packing time later. 

If you use them regularly they can stay. If they are used infrequently then pack them up and store them (out of sight at least, and preferably off‐site). 

If you simply love them then seriously consider getting them out of sight or off site. It’s that de‐personalising thing again. 

Bedrooms  and  kitchens.  Are  your  fitted  cupboards, wardrobes  and  drawers overflowing?  

Your  buyers  will  snoop  and,  if  they  are  full  to  capacity  and  beyond,  the message  they’ll get  is  that  the house  lacks storage space.  I  love cooking with lots  of  herbs  and  spices  and  have  an  entire  cupboard  devoted  to  them,  jar stacked  upon  jar  and  they have  been  known  to  cascade  from  the  cupboard when the door  is opened. Equally I have a mother‐in‐law who  loves knitting. I get jumpers every Christmas and birthday and I’ve been married for over thirty years. Do I have enough storage space? Pack them up! 

Clear surfaces  in both kitchens and bedrooms. This creates a  feeling of space and de‐personalises the house. At the same time tidy cupboards and organise things.  Shirts  hung  together,  facing  the  same  way.  Jackets  and  trousers organised,  shoes neatly  lined up. This  sounds picky but  it  creates  an  illusion that things simply work in this house – just don’t overdo it, you are not trying to be a new estate show house. 

FURNITURE Almost all of us collect too much furniture to show the house at its best. Your objective is to leave just enough furniture to showcase the room. Anything that obstructs walkways should be moved and anything that does not suit the main purpose of  the  room  should go. A desk with business papers,  computer and telephone  in  the  bedroom  does  not  say  this  is  a  space  for  peaceful  rest  or romantic interludes. And you do not want it in the living room either. 

 

9

Fixtures and fittings you may want to take with you. As far as possible remove, and if necessary replace any of these. If they are not seen by your buyer there is no danger of an argument or dispute about them  in the  final stages of the sale.  (Buyer: “I  love  this room –  that chandelier  is  just perfect –  it makes  the room”, Seller “Err yes well, we’re taking that with us”. Need I say more?) 

MINOR REPAIRS We often live with minor defects and actually become blind (or deaf) to them; doors  that  squeak  or  don’t  close  properly,  drawers  that  don’t  slide  as  they should, dripping taps, even the odd bulb in a lamp in the spare bedroom. 

Damaged tiles, either floor or wall need to be replaced if at all possible. 

If you have worn rugs, replace them with inexpensive neutral coloured ones. If your  carpets  are worn  consider  adding  some  appropriate  rugs  to  cover  the worn  patches  if  possible.  Replacing  the  carpets  themselves  is  unlikely  to  be worthwhile but you might consider getting them professionally cleaned by the using a high temperature deep cleaning specialist. These methods – often using truck mounted systems can often restore carpets remarkably effectively ‐ and they are good at  removing any odours  that have been  trapped  in  the carpet (parfum de wet dog?) 

OUTSIDE Are  there any  leaking gutters, broken gates, potholes  in  the drive? Get  them sorted, it generally takes only a short time but makes all the difference to first impressions – Kerb appeal. 

If you have painted window frames or facials are they clean and free of flaking paint?  Is  the  garden  tidy,  lawns  cut,  clutter  cleared  from  side  passages  and garage/shed. Dustbins clean and free from odours? 

DÉCOR If you have walls with strong hard colours, seriously consider painting them in neutral colours. You do not want people remembering your house as the one with the purple bedroom. The problem you are up against  is that people will notice the things that clash with their taste but if the décor is reasonably bland then they can imagine their ideas of how they would like to see it much more easily. 

 

10

CLEANING It goes without saying that your house has to sparkle 

Wash windows inside and out. 

Rent a pressure washer and spray down pathways and patios. 

Clean out cobwebs. 

Re‐caulk tubs, showers and sinks. 

Polish chrome taps and mirrors. 

Clean out the refrigerator. 

Vacuum daily. 

Wax floors. 

Dust furniture, light fixtures. 

Bleach or whiten dingy grout. 

Replace worn rugs. 

Hang up fresh towels. 

Clean and air out any musty smelling areas. Odors are a no‐no. 

STAGING  Now we  have  the  house  in  as  healthy  a  state  of  repair  as  possible we will embark on the next step – known as staging. You can think of home staging as presenting your house in a way that appeals to the largest possible audience, in order  to  ensure  a quick  sale  for  the best possible price.   You might  think of going to a professional  for guidance and  in some circumstances  this may pay dividends but there is much you can do yourself. 

We’ll start on the pavement, the view the buyer gets as he or she arrives 

GARDEN Flowerbeds, make sure they are weeded and consider applying a mulch; deep brown soil entirely free of weeds gives a very pleasing impression. 

Are  there  any  flowers  in  bloom?  Obviously  your  garden  is  seasonal  and  if nothing  is  in bloom  buy plants  from  the  garden  centre  that  are  flowering  – even  in winter  there  are plants  such  as winter  flowering pansies  that  are  in expensive and bring a touch of life and colour.  

If you do not have flowerbeds then hanging baskets and pots are an easy fix. When  you  are  choosing  flowers  think  yellow.  For  reasons  that  I  do  not 

 

11

understand the experts tell us that this colour puts people in a buying frame of mind. 

ENTRANCE This really is a critical spot, the impact it makes sets the tone for the rest of the visit.  It  should  be  bright  and welcoming.  The  lighter  it  is  the  better  since  it creates a feeling of space so anything that reduces light should be cleared and things that contribute to it should be considered.  

If your walls are dark, painting them is worth doing. In a small hallway keep the number of pictures down and perhaps add a mirror.  

Clear  surfaces,  remove  coats,  boots,  umbrellas  and make  sure  the  doormat really is welcoming – probably spend a few pounds on a new one. 

And if you have space for a vase of flowers then add one. 

There has been a vogue for bowls of pot‐pouri  in hallways.  It  is best to avoid these  because  they  are  unlikely  to  actively  “sell”  the  house  and  strong perfumes may be off‐putting to many. 

LIVING ROOMS Bear in mind that these are used for spending time with the immediate family and  for entertaining so you should be  looking at ways of conveying that they are great for both. Organise the furniture in a “conversational” way. If you have a  fireplace make  that  the central  feature of  the  room  rather  than  letting  the television dominate  the  room.  If  your  television  is particularly  large, move  it out during the selling process. 

If furniture is a little worn you can add throws, drapes and table cloths.  

And  having  neutralised  the  wall  colours  you  can  bring  back  some  colour highlights with these or attractive cushions 

Once again, too much furniture or too many knickknacks are a bad idea, as are highly  personal  items  (family  pictures  etc).  However  a  small  number  of interesting ornaments either singly or in small groups are effective.  

Adding a vase of flowers, one or two interesting plants and certainly placing a bowl of fruit someplace in the house – perhaps the kitchen or dining room are effective bits of dressing. 

 

12

KITCHEN There  is  no  doubt  that  the  kitchen  is  a  critical  area;  they  have  a  significant influence on price as well as on the general appeal of the house. People spend a  lot  of  time  in  their  kitchens,  so  a  well  staged  kitchen  helps  them  see themselves in the house. 

Completely  de‐clutter  and  then  clean  as  though  you  wanted  to  carry  out surgery in it. 

Make  it  as  light  as  possible,  blinds wide  open,  and  if  there  are  dark  areas consider adding additional lights. 

If your cabinets are old  then  it  is often worth  replacing  them.  If your budget does not run to this then there are a variety of quick fixes. You can: 

Replace doors and work‐tops 

Stain or veneer doors and drawer fronts 

Replace or add new door handles 

Replacing  old  or  dated  taps,  light  fittings  or  blinds  can  also  transform  the appearance. 

Give the walls a coat of paint and  if the kitchen connects/runs  into the dining room then make sure the colour schemes match. 

Do you have a kitchen table that people can dine at? If so set it for a meal – an appropriate one for the time of day – to draw attention to the fact that it is an eat‐in kitchen. 

Finally – the kitchen notice board – declutter! 

BEDROOMS Think  of  the  most  luxurious  hotel  bedroom  you  can  imagine.  Warm, comfortable  and  not  somebody  else’s.  This  is  your  objective.  It  must  be uncluttered and this includes: 

Not too much furniture 

Clear surfaces 

Neatly arrange clothing in the wardrobes and drawers 

No computers, televisions or telephones 

Remember that this is a place for relaxing. 

 

13

Calm, warm, neutral colours on the walls – paint them if your normal taste runs to vibrant reds or …. 

Then  invest  in  some  luxurious  bedding  with  some  accented  items  to  re‐introduce some colour 

BATHROOM Like the kitchen these have a major impact on sale prices.  

Clean, and sparkling and as up to date as possible. Grouting re‐whitened, glass polished so that it is 2optically clean. 

Move personal items out of site – bathroom cabinet. People do not want to see others razors, tooth brushes, hair brushes, tweezers, deodorants etc 

Then dress it with soft fluffy towels, new bath mat (and toilet mat) and even a bunch of flowers. 

SHOWING PEOPLE ROUND If  you  are  employing  an  agent  then  you have  the option of  showing people round yourself or letting your agent do it, if you are selling the house yourself then you have no choice. 

Many  people  feel  they  should  show  people  round  themselves  because  they know their own home better than any agent ever will. While this  is true, you should appreciate that a good agent will know the buyer better than you and will be  aware of  their  likes  and dislikes.  They have  also been  trained  to  sell which you have probably not been. As a result they will be better than you at identifying and pointing out the features that are  important to the buyer and focusing on those.  

They will also avoid overloading the buyer with things that you might consider important but are actually  irrelevant  to  the buyer. You want  the buyer  to go away with a clear  idea of why this house matches their needs better than all the others they’ve seen rather than a mass of jumbled information. 

You also want them to be considering buying this house not your house. Just remember how hard you have worked  to depersonalize  the house, once you start showing them round you are making it personal again. 

There are two other good reasons for getting the agent to show people round; agents do not like wasting their time so they are unlikely to bring time wasters 

 

14

round  themselves  simply  to  provide  an  illusion  of  activity,  infact  they  will generally have “pre‐qualified” them, and most agents are likely to be better at answering awkward questions than you are. 

If you are showing people round yourself then there are some simple rules: 

Before your buyer comes compile a list of all the key selling points so you have them clear  in your mind. You are not going to try to give them the entire  list, only  those  that  seem  relevant  to  them,  but  it  pays  to  have  identified  them before hand. Think carefully about this list, there will be many features that are not  important  to  you  but  are  important  to  your  buyer.  If  you  do  not  have school age children the back route to the school that avoids all main roads  is unimportant but it may be the clincher for a young mother. 

When people arrive treat them in a friendly but professional way. You are not trying to become friends with them but to sell them your house. 

Don’t talk too much, being over effusive suggests that you are anxious to sell while you want to convey the impression that you know this house is worth its asking price and there are lots of potential buyers. 

Bring  people  in  and  show  them  the  downstairs  first,  starting with  the  best room  if possible. When you  show  them a  room usher  them  in ahead of you putting yourself in the room first makes it look smaller.  

Try to  let them comment first and  if they make a complimentary remark then agree with  them and  if you can do  it naturally you can even enlarge on  it.  If they make an uncomplimentary remark do not disagree with them but,  if you can do  it naturally, agree and  then point out a  redeeming  feature, “It’s a bit dark in here.” “It is isn’t it, it doesn’t get much sun in the morning but it catches the sun all afternoon and evening”. 

If they start asking about when you can move or price then these may be good indicators  that  they  are  seriously  interested  and  it might  be worth  offering them a coffee. If they accept then while they are drinking it talk to them about themselves  –  not  about  you.  You  can  then  identify  things  that might  be  of importance to them and perhaps point them out. 

If they do want to talk about price then refer them to your agent and do not be drawn. 

When they  leave call your agent and  let them know how  it went and pass on any useful information you have gleaned. 

 

15

RESPONDING TO AN OFFER Now, after all your hard work somebody makes you an offer. So what’s next? If they offer you the full asking price you will probably be inclined to accept but you do not have to and there are a lot of things you need to know be for you accept their offer. 

If you are selling through an agent they will check the status of the buyer, how quickly they will be able to complete the sale and move. Buyers can be rated on a scale depending on their house ownership position: 

1. Property to sell not on market 2. Property to sell on market 3. Property on market under offer 4. First time buyer 5. Cash or unencumbered buyer 

They should also check whether the buyer needs a mortgage and whether they have already have one “In principle”.  

Clearly all of these have a bearing on how you will respond. If you have an offer at  the  full  asking  price  from  somebody  in  category  one  it  may  not  be  as attractive as one for several thousand lower from a person in category 5. 

In  addition  you  will  have  to  consider  the  overall  state  of  the market;  in  a vibrant market experiencing increasing prices you might find the category one offer  the most  attractive while  in  a declining or  stagnant market  clearly  the category 5 becomes much more appealing. 

Generally speaking you will not get an offer for the full asking price. You then need to consider how best to negotiate.  

We cannot offer you a full negotiating course but there are some simple things to bear in mind.  

The  first of  these  is  that even  if  the buyer  is offering significantly below your asking price they have signaled their desire to buy the house. They want it! 

Now we know you want to sell, you want a higher price than they are offering and  you  need  to  make  a  counter  offer.  Do  not  be  too  quick  to  respond. Obviously you must not wait weeks but a little bit of delay and the followed by the  simple  statement  that  it  really  isn’t  enough  but  you  are  prepared  to negotiate is a good starting point. 

 

16

Do not suggest a figure at this stage yourself. By putting the onus on them to come back with  a  revised offer  you have  gained  the  initiative  and  you  then have to a smaller gap to bridge. 

Finally, and we have put it here because you must remember it. The first thing you must do, before  you  are  anywhere  close  to negotiating  is be  absolutely clear on  the minimum  you  are prepared  to  accept  and  then be prepared  to stick to it. If the other party is a skilled negotiator they can use tactics that are equally effective. 

Bear in mind that they really are not the only buyers. 

And finally you should remember that at this stage the agreement is subject to contract and  if you have been maneuvered  into an unhappy position you can still withdraw (NB this generally does not apply in Scotland). 

LEGAL MATTERS Until contracts are signed and exchanged there is nothing to bind either party to carry through the sale even  if you have agreed the price. As the seller you are  looking for some degree of commitment from the buyer. Your agent, or  if you are doing it yourself should ensure both your solicitors are in contact with one another as quickly as possible and you should be asking for your buyer to get  a  mortgage  valuation  or  survey  carried  out  as  soon  as  possible.  This demonstrates a degree of financial commitment and good will. 

It  is not unusual  for a buyer to drag out the process because they only really have your property as a fall‐back position but once they have started to make a financial commitment you can have a degree of confidence even if it is not full proof. 

DIY CONVEYANCING There is no reason why you cannot do it yourself but….!  

Conveyancing  is complex and  if you have no experience of  law then  it  is best left to the experts. 

Even  if you have some knowledge and experience of  the  law  there are some situations where we would issue a specific caution. 

Many  (the  majority)  of  freehold  properties  that  you  are  likely  to  buy  are registered  at  the  Land  Registry  but  many  are  not.  If  the  property  is  not 

 

17

registered you should use the experts. Equally, if the property is leasehold or a flat we would thoroughly recommend using an expert. There can be all sorts of things buried  in  leases, covenants and contracts that are difficult even for the expert to spot (and sometimes understand). 

If an expert gets it wrong they have Professional Indemnity Insurance to cover them so, if the worst comes to the worst, you can sue them. I even know some solicitors who would always get another solicitor to do their conveyancing in a complex case so they can rely on their colleague’s PI Insurance! 

THE PROCESS – SELLING As the seller you are responsible for drawing up the contract to sell the house. (If you are doing  the  conveyancing yourself, you will probably have  to buy a draft contract – even solicitors do not draw up a new contract every time but rely on one has stood the test of time and amend it where necessary) 

This contract states precisely what is being sold, the price it is going to be sold for and the date on which it will be sold. While this may sound straight‐forward it  is rather more complicated. Technically,  in this country you do not own the land but certain rights over it, either the freehold or the leasehold.  

A leaseholder has a lease on the property for a certain number of years. If you are buying the lease from a freeholder the lease will be for a period of at least 21 years, but more commonly 99 years, 125 years, or even 999 years. If you are buying it from the current leaseholder you will be buying the remaining period of the lease. The leaseholder will be required to pay what is known as a ground rent for the property each year and this can vary from a few pounds to quite large sums. 

As a freeholder you would perhaps  imagine that  it was simple – you own the land and you do not have to pay anyone anything to carry on living there (other than mortgage and rates). Well, you don’t have  to pay ground rent but what you actually buy is the right to use the land subject to any restrictions included in the deeds or elsewhere.  It  is not uncommon  for a builder to stipulate that certain rights of way are granted to those providing utilities (electricity, gas and water) to the rest of a new estate or to stipulate that commercial vehicles may not be parked overnight on the premises. There may also be other commonly established rights on your property – such as footpath. And there are a whole host of rights that other people may own. 

 

18

In  addition  to  specifying  these,  fairly  complex,  matters  the  contract  also specifies the other things that may be sold with the house – known generally as fixtures and fittings.   Although  it  is generally assumed that fixtures will be  left but  fittings  will  be  removed,  unless  stated  otherwise  there,  is  actually  no obligation on  the vendor  to  leave anything behind. However,  it  is sensible  to include  in the agreement a clear statement,  in written form, of   what  is to be left in order to avoid later disputes.  

You will see from the lists below that it is quite likely that you will be happy to leave some things behind that theoretically you might generally be entitled to keep and vice versa;  I have  some attractive antiqued brass  light  fittings with glass shades – I would like to take them with me but, conventionally, I can take the shades but not the brass fittings, to do so would be pointless. 

Conversely,  I have  carpets  that will not  fit my new house but  I will be more than happy to leave them behind – not simple. 

Whilst a plug here or a towel rail there will not make much difference to the value of a house,  fixtures and  fittings  can add up  to  thousands of pounds  in total and will make a big difference to the monetary worth of a property. 

FIXTURES The following items are regarded as fixtures: 

Light fitments 

Central‐heating boilers and radiators 

Built  in wardrobes/cupboards  (e.g.  if  they use a wall  to  form one of their sides and would thus be incomplete if they were removed) 

Bathroom suites (sinks/baths/toilets) 

Plugs 

Kitchen units 

Wall paintings 

FITTINGS The following are regarded as fittings: 

Paintings or mirrors that are not bolted but hung or screwed to a wall. 

Carpets 

 

19

Curtains and curtain rails 

Free‐standing ovens, refrigerators and washing machines 

Beds/sofas and other free standing items of furniture 

Lampshades 

Television aerials and satellite dishes 

So, the transaction is probably not as simple as you might have first thought. 

We will go through the process step by step;  it breaks down  into two phases; pre‐contract and post‐contract (completion) 

PRE‐CONTRACT Once  you  engage  a  firm  of  solicitors  or  a  conveyancer  they will  send  you  a “Client Care” Letter which  they will ask you  to sign. They will  then compile a “Contract  pPack”  which  usually  contains  the  draft contract, title deeds, property  information  form, fixtures  &  fittings  form,  leasehold management information (if applicable), building guarantees and any planning consents  you've  been  granted.  Clearly  they  will  need  information  and documents from you for this. 

If the property is a leasehold one there will be additional information including the lease and information from the landlord such as any management charges and insurance. 

They will  send  these  to  the  buyer’s  conveyancer  and  answer  any  questions from  them.  They  will  also  check  on  the  buyer’s mortgages  application  and agree a “Completion” date, which they will then write into the contract. 

Once you and  the buyer have checked  the contracts and each  signed a copy they will swap the copies with the buyers conveyancer and collect the buyers deposit (usually 10% but subject to negotiation). 

You have now “exchanged contracts” and both of you are legally obliged to go through with the sale. 

POST CONTRACT Your  conveyance will  now  check  how much  you  have  to  pay  to  clear  your mortgage with the lender.  

 

20

He will  receive  a  transfer  deed  from  the  buyer’s  conveyancer which  he will forward to you to be signed and witnessed and returned to him. 

You  are now  ready  to  “complete”. Your  solicitor or  conveyancer will  receive payment of  the outstanding balance and  send  the house deeds and  transfer deed to the buyer’s conveyancer.  

Congratulations you have now completed. 

Finally,  your  conveyancer will  pay  your  estate  agent  and  himself  out  of  the money paid by your buyer and then forward the remainder to you – unless you are buying another house in which case he will already have passed that on to your vendor. 

CHAINS  The whole process  is reasonably simple while there  is  just one buyer and one seller involved but most commonly there is chain of buyers/sellers. One of the key tasks of the conveyancers is to orchestrate the process so that everyone in the chain both exchanges and completes at the same time. Unless this happens it is likely that the entire process will collapse because of course if one person in the chain does not receive payment from their buyer there  is a “knock‐on” effect. 

MOVING Moving is not complicated it’s just that there is a lot to do, much to think about and remember. 

Step one is to arrange a removal company. Get a number of quotes, check their services and reputations. Prices, services and expertise do vary, from the man with a van to those companies that will do everything for you. 

Try to do this as early as possible. You cannot set a date until contracts have been  exchanged  and  there  is  no  guarantee  that  your  chosen  removers will have a  crew and vehicle  free on  that day but  the earlier you  start  the more certain you are to get the company you want. 

As soon as the contracts are exchanged confirm the dates with the removers. 

2 – 4 WEEKS BEFORE MOVING Start packing/sorting.  

 

21

If you will be packing yourself start as soon as you can, it will take longer than you think. 

If  your  removers  are  providing  boxes  then  get  them  delivered  now.  At  the same time consider what you really should dump and start clearing it out. 

Mark the boxes with the room they should go to at your new house and also consider marking them with priority for unpacking; there are certain things you are likely to need immediately while others can wait. Being unable to find the corkscrew (or even a tin opener) on the day of arrival will be infuriating. 

Appliances 

Gas cookers will need a registered installer to disconnect it and reconnect it at the  other  end.  If  you  are  disconnecting  washing machines,  dishwashers  or cookers make sure you know how to do it and where to turn the water off! If you need a plumber or electrician arrange it now. 

Change of address 

The list of people you have to inform is considerable, banks, tax, doctors… You can down load a check list from our website (www.bofr.co.uk). 

Schools 

Let your children’s current school know when you are moving and confirm start dates with  the  new  schools. We  assume  you  have  already  investigated  and made contact with the schools near your new home. 

Parking 

If there are parking restrictions that may affect removal vehicles at either your current  address  or  your  new  home  you  should  arrange  the  necessary permissions now. 

Pets 

If you are considering putting pets into kennels arrange it now. 

1 WEEK BEFORE If you have arranged for carpets or curtains to be delivered and fitted  in your new home then check the companies responsible have all the details and are prepared. You do not want  carpets being  laid as  your  removers are  carrying furniture in. 

 

22

Utilities 

Inform utility companies and arrange  to have meters  read – and ensure  that the meters will be read at your new house 

Local traders  

Newspapers, milk,  library  etc.  Pay  outstanding  bills,  return  books  and  stop further deliveries. 

Postal Redirect 

Arrange  for  your  post  to  be  re‐directed.  Current  advice,  in  these  days  of identity fraud, is to arrange this service for year. 

3 DAYS Pack a “moving day bag”. Survival kit  ‐ A change of clothes,  toilet  rolls,  light bulbs,  torch, candles, a  few  tools, matches and cash. You want  to know  that you have the essentials to survive for a couple of days  it has been known for removal  lorries  to  breakdown,  have  accidents  or  even  get  lost!  A  removal vehicle went to Minden in Germany instead of Menden and failure to organise mobile communications properly lost the furniture for 2 days. 

This bag can also be used for valuables like jewellery which you can add to it on the day of your move. 

Laundry.  

Do  a  last minute  laundry.  If  you  have  a  plumber  arranged,  check  he  is  still available. Do not expect the removal company to do  it for you  ‐ they are not insured to do so.  

Keys.  

Check that the keys to your new home are going to be available and you know where to collect them. Check what to do with your own keys, and  label spare keys  –  leave  them  where  they  will  be  seen  when  you  leave  the  house  on moving day.  

Parking.  

Check with neighbours  and  resolve  any parking problems. Removal  vans  are large and need room to manoeuvre. 

 

23

2 DAYS TO GO  Fridges/Freezers.  

Empty, defrost and dry out your fridge / freezer, this is most important if your furniture  is to go  into store or over a  long distance.  If you don't do this  it will defrost  on  its  own  in  the  back  of  the  removal  van,  leaking  over  everything around  it.  Please  remember  food  stuffs  cannot  be moved  into  store.  If  you have been quoted  to have  your  freezer moved with  the  contents  still  inside (will only apply to short distances) put the contents into polythene bags so they can be  lifted out while  carrying  the  freezer  and placed back  inside with  the minimum of fuss. 

Kitchen cupboards.  

Go through the kitchen cupboards and throw out anything that is out of date, also while you are there check to make sure all the packets, bottles and jars are sealed tightly to avoid spillage. 

Valuables/documents Pack valuables and documents and put in a safe place. 

1 DAY TO GO Packing.  

Aim to finish the packing today, apart from a few essentials in the kitchen and bathroom. You will feel so much better when you can see the end  is finally  in sight. "Don't forget to clearly mark the boxes with the room name you would like them to end up in". 

Dismantle  

Unless you have arranged with the removal company, you will be expected to dismantle any self‐assembly  furniture that cannot be moved out  in one. Take down curtains and any fixtures you are intending to take with you. Make sure you have disconnected the washer and fitted the transit brackets to secure the drum. Defrosted  the  fridge /  freezer unless you have arranged  to have  these moved with the  food  inside,  if this  is the case pack the contents  into bags so they can be lifted out quickly. 

Disconnect  

Disconnect  the washing machine and  fit  transit brackets  to  secure  the drum. Disconnect  the  dishwasher  Defrost  the  fridge  and  freezer  unless  you  have 

 

24

arranged to have them moved with the food inside, if this is the case pack the contents into bags so they can be lifted out quickly. 

Food box 

 Make up a box of  refreshments  for  the next day, bearing  in mind  that your cooker may  be  disconnected  or  in  the  back  of  a  removal  van.  Include  tea, coffee, sugar etc, and the most important item of all the kettle, you will have to keep  the  refreshments  flowing  as  moving  house  is  very  thirsty  work.  A selection of cold drinks is also a good idea. 

Add to this basic cutlery and crockery to allow you to eat a meal the following day 

Sort  out  food  for  tomorrow  evening  –  a  take‐away  is  probably  the  best solution! 

Toiletries box 

 Make up a box in the bathroom and put in the toiletries that you aren't using. Leave  this box open  to put  in all  the other  toiletries  tomorrow morning after everyone has got up and cleaned thier teeth, you can then seal it up. 

Outside items 

Anything outside that you can move, try and put either inside the garage or in a dry place,  there  is nothing worse  than putting  soaking wet outside  furniture into a removal van along with all your other furniture. 

Parking 

If  you have difficulty parking outside  your house,  it  could be  a  good  idea  to park your own car or cars outside so that your removal van will be able to park outside.  Remember  the  van  needs  more  room  than  its  own  length  to manoeuvre. 

Mobile phone 

Make sure  that your mobile phone  is  fully charged up  for  tomorrow, you are probably  going  to  need  it.  Also make  sure  you  have  added  all  the  relevant contact numbers to it 

MOVING DAY Bathroom.  

 

25

Finish packing the toiletries box, and then take everything out of the bathroom that you want to go. You can now put all the bits and bobs that you don't want the removal men to take in the bathroom and shut the door. 

Strip the beds  

Put the linen into a box that is clearly marked or bin liners, these usually end up being placed on top of your bed at the other end. If you are having the packing done  just  fold  the  linen  and  leave on  top of  the beds  so  they  can be  easily packed. 

When van arrives.  

The team  leader/foreman will  introduce themselves and their crew. Show the team  leader around  the house and  tell  them exactly what  is  to go and what isn't. If you have emptied the bathroom of articles that are to go, tell him that there is nothing to go out of there and shut the door. 

The  kettle. Most  important, moving  house  is  very  thirsty work  for  everyone involved. Keep the kettle boiling and the biscuits flowing. 

Once  the  van  is  loaded  ‐  Check  every where. Take  a walk  around with  the team leader to ensure that all the items to be moved have been placed on the van.  This  is  your  responsibility  to make  sure  nothing  is  left  behind.  Check behind  doors,  in  cupboards  and  on  the walls.  You would  be  surprised  how often people keep looking at a clock on the wall, but never remember to take it down. 

Say goodbye to the removal van‐ with your directions to your new house. Read all the relevant meters and load up your cars/car.  

Have a last good look around for anything you might have forgotten.  

Check that all the windows and doors are locked when you leave. 

YOUR NEW HOUSE  Open up and have a look around. Inform your team leader of which rooms are going to be which.  

Direct traffic 

Once  you  are  settled  have  someone  stand  at  the  main  entrance  that  the removal men are using and direct them to the appropriate rooms. Remember all the furniture and boxes are yours so don't expect the removal men to know 

 

26

where  you would  like  things  to  go.  If  you  are  having  boxes  unpacked,  the contents will usually be placed onto a table or appropriate surface for you to put away. 

Check the van  

When  the van  is empty, have a  look  inside  so you know  there  isn't anything left.  If you can't  find an  item at  least you know  that  it must be  in  the house somewhere. Check around the house and  if you need anything heavy moving ask  the  removal men  they will  be more  than  happy  to  help.  But  don't  take advantage, and have them move everything again and again. 

Make the beds 

The main thing to do tonight is to go to bed and get a good night sleep. 

Sit down & relax.  Organise the take‐away, open the bottle of wine! 

Tomorrow you can start unpacking and sorting out. 

 

 

 

 

 

 

 

Selling Your HouseSo you've decided to sell your house

We know that this is probably one of the largest financial transactions you will ever undertake. We also know that it is also one of the most stressful an important tasks you will face – not least because it is linked, in many case, to buying a new home.

While we are committed to getting the best price possible for you, there are many things you can do to help the process go smoothly and make it as stress free as possible.

This booklet covers everything we think you should know, reflect on and plan as we work together for a successful sale in a short but comprehen-sive guide.

It covers such things as:

Choosing an agent

Market Appraisals – Value

Preparing the house

Showing the House

Responding to offers

The legal aspects

We hope it proves helpful and if you have any further questions please ask us.

Buckinghams of Romsey35 The Hundred RomseyHampshireSO51 8GE

01794 511212