situación de la vivienda en el distrito federal
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Situación de la Vivienda en el Distrito Federal
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Aspectos Sociales
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De 1996 al 2010 los desarrolladores de vivienda en el D.F han construido alrededor de 20 mil unidades por año.
Hoy en día cerca de 8.8 millones de habitantes viven en el D.F.
Para el 2030 se prevé que la población siga disminuyendo cerca de
8.4 millones.
Contexto social y demográfico de la vivienda
La vivienda genera 3 empleos directos y 3 indirectos por cada departamento que se construye, mueve cerca de 37 ramas industriales y 10 sectores de servicios.
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Actualmente se desarrolla 8,000 viviendas
La demanda actual de vivienda es de 70,000 unidades al año.
En el Distrito Federal se presenta un rezago de
262, 000 viviendas y 800,000 en el Valle de México
Anualmente se celebran cerca de 37,000 matrimonios que representa el 58% de la demanda de nuevos hogares como
familia nuclear.
Contexto social y demográfico de la vivienda
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Contexto social y demográfico de la vivienda
La falta de vivienda expulsa de la ciudad cerca de 30 mil hogares cada año, pero que siguen trabajando, estudiando y accediendo a
los servicio básicos en el D.F
Estas familias se separan de sus lugares de arraigo, gastando tiempo de calidad con sus familias por transportarse e a sus
lugares de trabajo o estudio, y por lo tanto descomponiendo el tejido social.
Se ha perdido la dinámica de barrio-ciudad en las colonias
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Composición social del Distrito Federal
Vivienda MediaDe las 30,000 viviendas anuales para
atención de este segmento que se podrían desarrollar su distribución
seria:
58% Familia nuclear.25.5 % Familia Ampliada2.2 % Familia Compuesta11.2% Familia Universal1.0% Familia Complementaria
Familia Nuclear : Esposo/ Esposa / HijosFamilia Ampliada: Divorciados y ancianosFamilia Compuesta: Solteros (as), roommates, sociedades de convivenciaFamilia Universal: InversionistasFamilia Complementaria: población flotante, hogares simultáneos 6
Contexto social y demográfico de la vivienda
La baja oferta de vivienda para todos los segmentos en el DistritoFedera ha provocado problemas como:
Desintegración Familiar. Altos costos de transporte. Clima de delincuencia. Despoblamiento y abandono de colonias en la Ciudad Expansión de la mancha urbana. Modelo de vivienda horizontal - uso inadecuado de
aprovechamiento del suelo.
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Aspectos Económicos y Financieros
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No. De habitantes por Delegación*
I.
727,034
Delegación
% de la población que representa en
la entidad
I. Álvaro Obregón 8.2%
II. Azcapotzalco 4.7%
III. Benito Juárez 4.4%
IV. Coyoacán 7.0%
V. Cuajimalpa 2.1%
VI. Cuauhtémoc 6.0%
VII. Gustavo A. Madero 13.4%
VIII. Iztacalco 4.3%
IX. Iztapalapa 20.5%
X. La Magdalena Contreras 2.7%
XI. Miguel Hidalgo 4.2%
XII. Milpa Alta 1.5%
XIII. Tlahuac 4.1%
XIV. Tlalpan 7.4%
XV. Venustiano Carranza 4.%
XVI. Xochimilco 4.7%
II.
414,711
IV.
620,416
III.
385,439
VII.
1.185,772
VIII.
384,326
IX.
1.815,786
XII.
130,582
XIII.
360,265
XIV.
650,567
XV.
430,978
XVI.
415,007
13.4%
20.5%
8.2%
*Con base en el último Censo de Población y Vivienda 2010. www.inegi.org.mx9
Distribución de los de los hogares por nivel socioeconómico en la Ciudad de México
*Fuente. Con información de la Asociación Mexicana de Agencias de Investigación de Mercado y Opinión Pública, www.amai.org**Censo de Población y Vivienda 2010. www.inegi.org.mx
54.4%SIN
ATENCIÓN
8, 851 080 habitantes**
Población que estásiendo atendidaactualmente.
Población que debeser atendida por losdesarrolladores devivienda.
Población que debeser atendida por elINVI
6.1%
12.2%
16.2%
38.2%
18.8%
8.3%
Más de $80,000.00
De $30,000.00 a $80,000.00
De $11,000.00 a $30,000.00
De $7,000.00 a $11,000.00
De $3,000.00 a $7,000.00
Hasta $3,000.00
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Universo total de derechohabientes del INFONAVIT en el Distrito Federal
3 millones 530 mil no han
ejercido su crédito
670 mil cuentan con un
crédito vigente
4 millones
200 mil
cotizantes 1 millón 150 mil están
precalificados para ejercer su
crédito
En el gráfico se puede definir que actualmente la demanda potencial de
derechohabientes del Infonavit es de 1 millón 150 mil, es importante
considerar que el resto que corresponde a 2 millones 380 mil están en procesode precalificación.
*Fuente, con información de Infonavit, Demanda potencial 2015, www.infonavit.org.mx
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Derechohabientes potenciales a un crédito Infonavit
El ingreso de los derechohabientes que están precalificados con Infonavit y que sonpotenciales de ejercer un crédito, ganan mensualmente, arriba de $8,000.00aproximadamente.
Es decir, un derechohabiente pueda acceder a una vivienda arriba de los$850,000.00. Es importante considerar las aportaciones de la pareja, esto lograincrementar los ingresos y con ello la capacidad de crédito.
Y de acuerdo a los productos del instituto, el acceder a un crédito Cofinanciado, lacapacidad del acreditado es mayor dando la posibilidad de acceder a un crédito dehasta $1 millón de pesos.
29%
10%
16%
19%
12%
14% Hasta $4,184.97
$4,206.00 - $5,467.80
$5,488.83 - $8,390.97
$8,412.00 - $14,699.97
$14,721.00 - $23,111.97
más de $23,133.00
*Fuente, con información de Infonavit, Demanda potencial 2015, www.infonavit.org.mx
61%19%
12%
14%
16%
+
12
Población derechohabiente del Isssste, que ejercen créditos con Fovissste
El total de afiliados al Issste en el Distrito Federal es de es de 976,000trabajadores, de los cuales 563,00 son derechohabientes activos.
Y sólo 5,500 han solicitado un crédito al Fovissste.
*Fuente. Con información de Conavi, Reporte Fovisssste , www.conavi.gob.mx
5,500han
solicitado un crédito al Fovissste
976,000Afiliados al
Issste
563,000Son
derechohabientes activos
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Derechohabientes con créditos Fovissste 2015*
Los derechohabientes que han ejercido un crédito con el Fovissste, con fecha decorte al 03 de agosto de 2015, es de 5,500, los cuales se distribuyen por nivel deingresos, tal como se aprecia en el gráfico anterior.
Estos acreditados pueden adaptarse a los diferentes productos que el Fondo hapuesto en marcha para potenciar la capacidad de crédito, considerando el saldo dela subcuenta de vivienda del Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR), y lascompensaciones que sean superiores a su sueldo básico de cotización.
*Con corte al 03 de agosto 2015Fuente. Con información de Conavi, Reporte Fovisssste , www.conavi.gob.mx
28%
25%13%
17%
17%De $8,000.00
$8.000.00 - $12,000.00
$12,000.00 - 16,000.00
$16,000.00 - $19,000.00
Mayor a $19,000.00
5,500 Créditos ejercidos
25%
13%
28%
17%
17%
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Comparativo colocación de créditos de Infonavit para vivienda nueva, Jalisco vs Nuevo León vs el Distrito Federal.
*Fuente. Reporte Mensual Infonavit 2015 www.infonavit.org.mx
En el gráfico se aprecia que en el DF, al26 de julio de 2015, la colocación decréditos para vivienda nueva hadisminuido, y en consecuencia, la metaanual del Infonavit para esta entidad(3,030) tuvo un recorte encomparación al 2014. (4,015).
Nuevo León y Jalisco, estados quesiguen muy fuerte en la colocación decréditos para vivienda nueva.
La meta por parte del Instituto es queen Jalisco se incremente, en NuevoLeón se mantenga, mientras que en elDF, la tendencia es que la metadisminuya.
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
Distrito Federal Nuevo León Jalisco
3,399
43,704
32,662
4,161
48,709
33,273
2,173
27,791
20,534
2013 2014 2015
Créditos Vivienda Nueva
Entidad 2013 2014 2015 No. de habitantes
Distrito Federal 5,530 4,015 3,030 8,851,080
Jalisco 30,430 33,350 34,445 7,350,682
Nuevo León 42,880 43,330 41,865 4,653,458
Meta anual para vivienda nueva por entidad
8,851,080
4,653,458
7,350,682
Población
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Trabajo e conjunto con los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVI’s)
Se ha trabajado con los OrganismosNacionales de Vivienda (ONAVI) en lasque se ha logrado la creación porparte de Infonavit y Fovissste, dediferentes esquemas de créditoaccesibles para la población formalque es derechohabiente, es decir,financiamiento para segmentosmedios.
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Aspectos Urbanos
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Situación Actual INCERTIDUMBRE PARA DESARROLLO DE INVERSIONES
Problemática para la adquisición de tierra.
Falta de claridad normativa.
Incertidumbre jurídica para la aplicación de proyectos.
Freno en la producción de vivienda .
Disminución de fuentes de empleo.
Impacto negativo en la cadena de valor (disminución en
la compra de insumos para la vivienda)
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Este es un escenario que tenderá a agudizarse en la medida que no se puedanconstruir más viviendas para ir atendiendo la demanda anual, además de que lareposición del inventario no se ha mantenido, y mucho menos incrementado.
18000
130008000
64545
67000 70000
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
2013 2014 2015
OFERTA DEMANDA
73% sin atención de la demanda
87% sin atención de la
demanda
Enero 2013–junio 2015: Oferta existente vs. Demanda de vivienda
Por la disminución de laoferta, los precios delas viviendas hanaumentado en 2 años:
• 35% nueva• 25% usada
*La complejidad dehacer obras nuevas haaumentado el valor delos terrenos.
INC
REM
ENTO
CONSECUENCIA:
*Estimado
19
La densidad en México y en otros países.
Ciudad de México
Colombia Nueva York
20
La densidad en México y en otros países.
Ciudad de México
Curitiba
Sao Paulo
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MOVILIDAD Y TRANSPORTE
Proximidad de las Estaciones del Metro y Tren Suburbano
Información: CTS 2014
El transporte público Metro y Metrobús tienen una
cobertura peatonal y ciclista que cubre prácticamente todo el Distrito Federal
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¿POR QUÉ NO SE PUEDE HACER VIVIENDA ECONÓMICA EN EL D.F?Comparativa condiciones similares: Desarrollador vs INVI
*Departamentos sin acabados, reducción de estacionamientos, modificación en estructuras.
Terreno 15%
Gastos preoperativos
10%
Notariales
Proyecto Ejecutivo
Péritos
Impuestos
Promoción
Derechos
Total inversión inicial del desarrollador 25%
Construcción *48%
Comercialización 3%
Intereses bancarios 7%
Gastos de Administración de la empresa 2%
Subtotal de producción 60%
Costo total 86%
Remanente antes de impuesto 12%
Utilidad final 8 - 9 %
VALOR DE LA VIVIENDA $890,000
Inve
rsió
n in
icia
lC
ost
o d
e p
rod
ucc
ión
Desarrollador INVI
5%
3%
8%
*40%
0%
0%
3%
43%
51%
$579, 545
HOY
25%
10%
35%
*48%
3%
7%
2%
60%
95%
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Montos de aportación en aprovechamientos por vivienda
Artículo 300 ( afectaciones y mitigaciones ambientales)
$42.10 por m2
Artículo 301 ( mitigaciones viales) $90.15 por m2
$306.68 por m2Artículo 302 ( mantenimiento de infraestructura hidráulica)
Total de pago de aprovechamientos por departamento
$43,893
Código Fiscal
$4,210
$9,015
$30,668
Ejemplo: un Departamento de 60 m2 + indivisos= 100
m2
El pago de aprovechamiento tiene por finalidad reforzar la infraestructura yservicios para recibir a los nuevos vecinos y contribuir con el mantenimiento de lascolonias, así como mitigar los efectos ambientales y viales que las obras puedanproducir, no obstante, estos montos no llegan a las Delegaciones ya que no existenmecanismos para “etiquetar” estos recursos.
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CIUDADES VIVAS Y CON USO DE SUELO MIXTO:
Propiciar la dinámica de barrio- ciudad a través de actividades que
promuevan zonas llenas de vida y seguras.
CIUDADES CONECTADAS:
Promover viajes más directos hacia los destinos, a través de barrios
que permitan el acceso a diferentes medios.
CIUDADES COMPACTAS:
Generar cercanía entre actividades, lugares de interés, trabajo y
vivienda, requiriendo de menor tiempo y energía para transportarse
de un lugar a otro.
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Para lograr el equilibrio en los precios de la vivienda, se requiere incrementar laoferta en todos los segmentos y generar una Política de Vivienda a través deacciones que contemplen:
Reciclamiento de zonas
subutilizadas
Quitar literales de densidad.
Actualizar la zonificación
Reducir cajones de estacionamientos
Mejor aprovechamiento
de los lotesagregando mayor densidad y niveles de construcción.
El potencial adicional
(incremento de densidad)
que se obtenga, se
determine el pago de un
derecho adicional
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1. La ciudad es vivienda y la vivienda debe de crear ciudad.2. El Distrito Federal debe de tomar su papel como motor en la economía
nacional y referente entre los demás Estados como entidad competitiva ysustentable, además de reestructurar el tejido social, a través de hogarescercanos a sus fuentes de empleo, reduciendo la migración de las familias.
3. Es prioritario modificar la normatividad para hacer comunidadessustentables con:• Vivienda• Espacios públicos• Infraestructura y servicios• Sistemas de transporte (movilidad)• Empleo cercano• Comercio, escuelas y equipamiento
4. Los desarrolladores son los ejecutores de la política urbana, por ello, si seidentifica la necesidad de cambiarla que sea acorde a la realidad de lademanda.
Consideraciones finales
1. Programa de Desarrollo Urbano2. AGE’s3. Programas de inversión en
infraestructura
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