softec s.c. - cámara mexicana de la industria de la ... · nuestras viviendas son para familias de...

Softec S.C. ® Consultoría en proyectos inmobiliarios

www.softec.com.mx

Av. San Jerónimo 428 Col. Jardines del Pedregal Del. Álvaro Obregón Mexico D.F. C.P. 01900 Tel. 01 (55) 50 63 88 00

Servicios de Consultoría para la Op4mización de ac4vos inmobiliarios


www.softec.com.mx

2

Mercado de vivienda en México: planear para compe4r

Mexico D.F.

Mayo de 2012


www.softec.com.mx

3

¿Qué evolución ha tenido el mercado de vivienda en México

recientemente?


www.softec.com.mx

4

Evolución reciente de las condiciones del mercado


www.softec.com.mx

5

Situación que enfrenta la industria en 2012

 Disrupción del mercado ‾  El cliente deja de comprar por inercia, deja de comprar “lo que haya” ‾  El cliente recapacita y evalúa los atributos que le son

valiosos: •  Intangibles: servicio, velocidad de respuesta, sensación,

ambiente, vecinos •  Tangibles: ubicación, atributos del producto, diseño,

condiciones de compra •  Y selecciona el producto que mejor le resuelva SU

ecuación


www.softec.com.mx

6

Situación que enfrenta la industria en 2012

 Ruptura de los dogmas de la vivienda

‾  La demanda es infinita ‾  La gente no se muere y los hijos no crecen ‾  La gente no se muda ‾  La situación económica de la familia no varía ‾  Sólo importa hacer viviendas de interés social


www.softec.com.mx

7

Nuevas viviendas iniciadas y ventas 1994‐2010


www.softec.com.mx

8 Créditos Puente


www.softec.com.mx

9

Nuevas polí4cas para otorgamiento de financiamiento

 Siempre decimos que la vivienda no se vuelve obsoleta y sin embargo...


www.softec.com.mx

10

Aprobación a las Reformas a la ley del Infonavit


www.softec.com.mx

11

Aprobación a las Reformas a la ley del Infonavit


www.softec.com.mx

12

Programa financiero hipotecario 2012


www.softec.com.mx

13

Crecimiento del parque de vivienda

 El crecimiento del parque de vivienda es función tanto de la formación de hogares y empleos, como de la sus4tución de parque obsoleto y la migración.


www.softec.com.mx

14

Vivienda autoconstruída 2010

Autoproducción en zonas urbanas


www.softec.com.mx

15

Ventas de vivienda nueva terminada

Fuente Softec


www.softec.com.mx

16

Ventas de vivienda nueva terminada

Fuente Softec


www.softec.com.mx

17

Efectos del mercado


www.softec.com.mx

18

Efectos del mercado


www.softec.com.mx

19

Adecuación al mercado de la vivienda

 Hemos hecho viviendas en las primeras etapas del ciclo de generación de riqueza

 Estas son el cimiento de la riqueza familiar: ‾  Iguales, masivas, enfoque a precio

 Sigue: ‾  Movilidad, servicios

‾  Personalizadas, diferentes, enfocadas al uso y funcionalidad.


www.softec.com.mx

20

¿Qué situación enfrenta hoy el

mercado?


www.softec.com.mx

21

Mercado vigente


www.softec.com.mx

22

Proyectos en venta


www.softec.com.mx

23

Ventas por mes


www.softec.com.mx

24

Ventas por proyecto


www.softec.com.mx

25

Precio por unidad


www.softec.com.mx

26

Precio por m2


www.softec.com.mx

27

¿Que hicimos en el pasado?

 Para mo4var la mudanza es necesario ofrecer un mejor producto.

Area Recámaras Baños


www.softec.com.mx

28

¿Qué sabemos de los clientes?

 Nuestras viviendas son para familias de 2 a 4 miembros.

Derechohabientes IMSS por integrantes del hogar


www.softec.com.mx

29


 Nuestras viviendas son para primeros compradores de familias nucleares.

Derechohabientes IMSS por composición del hogar


www.softec.com.mx

30


 La mayor parte de la oferta se concentra en hogares nucleares de 30 a 40 años. ¿Qué necesitan los demás?

Derechohabientes IMSS por edad y sexo del jefe de hogar


www.softec.com.mx

31

Ahora tenemos más cosas...

 ¿Las casas y proyectos facilitan la vida del cliente o del productor o vendedor?


www.softec.com.mx

32

Nos mudamos más...

 Migración interna 2000‐2005


www.softec.com.mx

33

Nos cambiamos de chamba más...

 En 1972, la persona promedio tenía 2 empleos en su ciclo laboral y rara vez se cambiaba de ciudad.

 En este momento los trabajadores esperan tener 18 empleos y mudarse de ciudad por lo menos una vez


www.softec.com.mx

34

Ya pagamos nuestros créditos...

 De los 8.0 millones de compradores desde 1990, hay 3.0 millones de personas listas para cambiarse.

Cartera Vigente 5 mill créditos


www.softec.com.mx

35

Pero ¿cómo funciona en realidad?

 Una familia que compró en 2000 una casa de $250,000 y ha pagado su crédito, podría hoy, comprar una de $530,000

$250,000

$225,000

2000 2010

$370,000

$170,000 $200,000

$330,000

Nueva Casa $530,000


www.softec.com.mx

36

¿Y va a regresar el crecimiento? Si, pero no con el mismo producto

 La vivienda no es un producto está4co.

 El cliente y sus necesidades de productos y servicios cambian en el 4empo.


www.softec.com.mx

37

Bases de proyección

 La economía mexicana 4ene el potencial de crecer arriba del 6% si se hacen los cambios estructurales que requiere: laboral, fiscal, monopolios públicos, etc.

 Si no se hacen estos cambios, la economía con4nuará creciendo a un ritmo del 3.5‐4.5% anual.

 Las proyecciones a con4nuación suponen una con4nuación de las polí4cas públicas actuales y un crecimiento mediocre de la economía al 3.5% en los próximos cinco años


www.softec.com.mx

38

Proyecciones del mercado de venta de vivienda nueva terminada


www.softec.com.mx

Demanda de crédito en unidades


www.softec.com.mx

 La aceleración de la movilidad de las familias mexicanas conforme aprovechan su capital será la oportunidad sincuenta.


www.softec.com.mx

Población, hogares e ingresos 2010‐2015

 Los próximos 5 años apuntan a un crecimiento importante de ciudades, población e ingresos

Población +4.3 mill

Hogares Urbanos +2.5 mill

Ingreso Familiar +20% de USD$12,500 a $15,000


www.softec.com.mx

Vivienda 2010‐2015

 La industria de la vivienda recupera terreno y el valor de la industria crece si se amplían los espacios para dar movilidad a las familias.

Viv formales de 405.000 a 480,000

Valor merc US $17.6 Bb a $25.6 Bb


www.softec.com.mx

Nuevo Paradigma

Av. SanJerónimo 428 Col. Jardines del Pedregal Del. Álvaro Obregón Mexico D.F. C.P. 01900 Tel. 01 (55) 50 63 88 00 Av. Ricardo Covarrubias 3300-7, Col. Primavera, Monterrey, N.L. tel. 01 (81) 44 44 66 77

La falta de unidades en oferta, más que la demanda, podría desplazar la recuperación de las ventas hasta finales de 2011. El tamaño natural del mercado podrá ser aprovechado para quienes puedan ofertar mercancía en el próximo año

Tendencia natural del mercado


45

El crecimiento del parque habitacional seguirá alimentándose por la formación de nuevos hogares y la rotación ascendente


¿Cómo podrían mejorar las perspec4vas del sector?

  Generación de liquidez para crédito a la construcción, urbanización y compra de reservas territoriales

  Reac:vación de la producción de vivienda que tendrá un efecto en las escrituras del 2012‐2013.

  Que se desplace lo que hay en producción: Promoción de la compra de cualquier producto (Crédito a demanda).

  Estabilidad de productos hipotecarios (cambios graduales)

  Promoción de la movilidad

  Promoción a la vivienda vacacional


Efectos que hay que esperar   Individualizaciones lentas e inciertas por cambio de

productos de subsidio y crédito.

  Si siguiera la escasez de créditos de construcción, las ventas por proyecto tenderían al alza pero el total de viviendas seguiría a la baja.

  Por la falta de inicio de nuevos proyectos, 2012 pudiera ser un año de severa escasez de casas nuevas para venta.

  Esto significa mejor velocidad de venta, mejores precios y más u:lidad.

  Es necesario presionar a las ciudades a crear las condiciones adecuadas para el regreso de las empresas desarrolladoras


www.softec.com.mx

¿Qué puede hacer Sogec por mi?

 ¿Qué terrenos debo comprar?

 ¿Qué productos debo hacer?

 ¿Cómo consigo lana para financiarme?

 ¿Cómo vendo más?

 ¿Còmo organizo mi empresa?

 ¿Es muy caro?


www.softec.com.mx

Presentación

  Sogec fue fundada hace 31 años y hoy es la principal empresa especializada en la consultoría e inves4gación inmobiliaria en México. Sogec ha dedicado sus esfuerzos a crear herramientas de información sobre los sectores inmobiliarios e hipotecarios para ayudar a nuestros clientes a conocer y manejar el riesgo de los mercados y con ello, ayudarles a tomar mejores decisiones de desarrollo e inversión. Los clientes que han basado sus decisiones de inversión en los productos y servicios de información de Sogec provienen de diversos ámbitos del desarrollo inmobiliario y económico.

  Entre nuestros clientes contamos con organizaciones internacionales y gobiernos de otros países, en4dades gubernamentales mexicanas, empresas desarrolladoras y financieras internacionales, bancos y sofoles y desarrolladores inmobiliarios mexicanos. Sogec publica poco más de 200 ariculos en periódicos y revistas, 120 reportes especializados y realiza más de 350 estudios de mercado inmobiliarios por año.


www.softec.com.mx

Presentación

 Entre los beneficios que ob4enen nuestros clientes se encuentran: ‾  Identificar nichos de mercado no atacados y dirigirse hacia ellos

‾  Determinar zonas de expansión con base en la detección de nuevos ejes de crecimiento

‾  Preparar el arranque de nuevos proyectos

‾  Obtener financiamiento y capital para arrancar nuevos proyectos

‾  Terminar con éxito proyectos vigentes

‾  Crear canales de información de mercado


www.softec.com.mx

Beneficios de los estudios elaborados por Sogec

  Experiencia y servicio dedicado ‾  A diferencia de otras empresas de investigación, Softec lleva 31 años continuos dedicada a especializarse en el

desarrollo de herramientas de información y consultoría para la toma de decisiones para proyectos inmobiliarios en todo el País.

‾  Nuestra empresa analiza anualmente poco más de 350 proyectos inmobiliarios por año y tiene presencia en los consejos directivos de asociaciones y publicaciones inmobiliarias.

  Reconocimiento ‾  Los estudios de mercado de Softec, así como el resto de sus productos de información son solicitados por las

principales instituciones de financiamiento a la construcción y los fondos de inversión como requisito para la evaluación de la factibilidad de proyectos inmobiliarios. Nuestra metodología y recomendaciones cuentan con amplia aceptación entre estas empresas financieras. Este reconocimiento permite que los tiempos de evaluación de los proyectos al interior de las instituciones financieras sea menor.

  Mejor desempeño ‾  Los proyectos inmobiliarios que han basado su planeación y ejecución en las herramientas de información

proporcionadas por Softec se han logrado ubicar en parámetros de desempeño al menos en el promedio de mercado o en la parte superior de éste. Lo anterior en volumen de ventas y/o éxito comercial, lo que mejora los tiempos de venta y colocación de los proyectos inmobiliarios evaluados.

  Rentabilidad ‾  La disminución de los tiempos de análisis en los comités de crédito en las instituciones financieras, así como el

mejor desempeño de ventas y colocación aceleran los tiempos de ejecución y venta de los proyectos lo que incrementa la rentabilidad de los mismos.

51


www.softec.com.mx

Op4mización de ac4vos inmobiliarios

 Los servicios de consultoría prestados por Sogec para op4mizar los ac4vos inmobiliarios de las corporaciones se incorporan en todas las etapas de desarrollo de un proyecto inmobiliario y se adaptan a la evolución y ciclo de vida de los proyectos y de los desarrolladores: ‾  1- Determinación de potencial de mercados ‾  2- Compra de tierra ‾  3- Habilitación de tierra y urbanización ‾  4- Edificación ‾  5- Comercialización ‾  6- Postventa


www.softec.com.mx

Etapas del desarrollo inmobiliario

1- Determinación de potencial de

mercados 2- Compra de tierra

3- Habilitación de tierra y

urbanización

4- Edificación 5- Comercialización 6- Postventa

Etapas del desarrollo inmobiliario Obje4vo de la consultoría Sogec en cada etapa

1- Determinación de potencial de mercados

•  Determinar la viabilidad de entrada a nuevos mercados geográficos y/o en nuevos segmentos o giros

2- Compra de tierra

•  Evaluar la viabilidad de compra de reservas territoriales para diferentes usos inmobiliarios

3- Habilitación de tierra y urbanización

•  Determinar la estructura que tendrá el proyecto inmobiliario en sus diferentes fases para los diferentes productos a desarrollar

Etapas del desarrollo inmobiliario Obje4vo de la consultoría Sogec en cada etapa 4- Edificación

• Validar que el proyecto y productos a desarrollar brinden atributos compe::vos y atrac:vos para el mercado objeto

5- Comercialización

• Conocer la estructura de competencia a la que se enfrenta un proyecto así como determinar las estrategias de comercialización de mayor impacto sobre el mercado objeto

6- Postventa

• Establecer acciones y procedimientos para administrar y mantener la imagen de los desarollos en venta y que al mismo :empo cuenten con familias habitando el desarrollo

Etapas del desarrollo inmobiliario Herramientas de consultoría

1- Determinación de potencial de mercados

• Diagnós:co de plaza

• Mapas mercadológicos

• Reportes de oferta

2- Compra de tierra

• Reporte de potencial de compra

• Reportes de oferta y competencia


3- Habilitación de tierra y urbanización

• Mejor y más rentable uso

• Validación de Plan maestro de desarrollo

Etapas del desarrollo inmobiliario Herramientas de consultoría

4- Edificación

•  Validación de proyecto y producto

•  Reportes de oferta y competencia


5- Comercialización

•  Seguimiento de las tendencias del mercado

•  Auditoría comercial

•  Determinación de las opiniones y preferencias de los compradores

6- Postventa

•  Evaluación del proceso de entrega de viviendas

•  Evaluación de la calidad de la administración del desarrollo

•  Evaluación del mantenimiento y mejoras

Descripción de las herramientas de Consultoría 1. Determinación de potencial de mercados

Diagnós:co de plaza

• Introducción, obje:vo y definiciones

• Perfil de la plaza • Evolución histórica del mercado

• Análisis de la oferta vigente

• Análisis de la demanda • Proyección del mercado • Conclusiones y recomendaciones

Mapas mercadológicos

• Estructura vial y accesibilidad

• Niveles socioeconómicos de las familias

• Ejes de crecimiento por segmento

• Zonificación según precios y tamaño de proyectos

• Zonificación según área habitable y precios por m2

• Zonificación según absorción e inventarios

Reportes tendenciales de

mercado • Tabla resumen del mercado por segmento

• Evolución de las unidades en proceso por trimestre

• Evolución de los inventarios por trimestre

• Evolución de la absorción promedio por mes por trimestre

• Evolución de los meses de inventario

• Evolución de los precios por m2 por trimestre

• Tabla de oferta de proyectos vigentes

Descripción de las herramientas de Consultoría 2. Compra de 4erra

Reportes de potencial de compra


• Tamaño del mercado • Evolución de ventas, precios y agotamiento de inventarios

• Perspec:vas del mercado • Evaluación del predio • Recomendaciones

Reportes de oferta y competencia

• Evolución histórica de las ventas

• Evolución histórica de precios

• Resumen de la situación actual del mercado

• Ubicación de la oferta vigente

• Ventas e inventarios • Precios y financiamiento • Atributos y amenidades • Agotamiento de inventarios


• Estructura vial y accesibilidad • Niveles socioeconómicos de las familias





Herramientas de Consultoría 3. Habilitación de 4erra y urbanización

Mejor y más rentable uso

• Introducción, obje:vo y definiciones • Evaluación del predio • Entorno • Evolución histórica del mercado • Análisis de la oferta vigenste en la Zona de Influencia

• Análisis de la demanda • Proyección del mercado • Propuestas de proyecto y producto • Conclusiones y recomendaciones

Validación de Plan maestro de desarrollo

• Inventario de giros con vocación y potencial para el proyecto

• Estructura de productos y mezclas de productos por giro y por etapa

• Validación del :empo de desarrollo y venta de los macrolotes para desarrollo inmobiliario

• Es:mación del desempeño de mercado de los productos según giro y etapa

• Recomendaciones de desarrollo

Herramientas de Consultoría 4. Edificación

Validación de proyecto y producto


• Evaluación del predio • Entorno • Evolución histórica del mercado

• Análisis de la oferta vigente en la zona de influencia

• Proyección del mercado • Validación de hipótesis del mercado

• Conclusiones y recomendaciones

Reportes de oferta y competencia

• Evolución histórica de las ventas

• Evolución histórica de precios

• Resumen de la situación actual del mercado

• Ubicación de la oferta vigente

• Ventas e inventarios • Precios y financiamiento • Atributos y amenidades • Agotamiento de inventarios


• Estructura vial y accesibilidad • Niveles socioeconómicos de las familias





Herramientas de Consultoría 5. Comercialización

Seguimiento de las tendencias del mercado

• Número de compe:dores • Volumen mensual de ventas y ventas promedio por proyecto

• Niveles de precio por unidad • Unidades en proceso, vendidas y en inventario

• Enganche y financiamiento

Auditoría comercial

• Evaluación de proyecto • Evaluación de productos • Evaluación de precios, pagos, formas de pago y promociones

• Evaluación de la oferta y explicación de los productos hipotecarios

• Evaluación de punto de venta • Evaluación de la fuerza de ventas • Evaluación de material de ventas • Evaluación de señalamientos y espectaculares

• Evaluación del esfuerzo por atacar nichos específicos

• Es:mación del impacto de las estrategias comerciales

• Recomendaciones para hacerle frente a las estrategias de la competencia

Opinión y preferencias de los compradores

• Aspectos que considera atrac:vos del proyecto

• Comparación y calificación frente a otros proyectos visitados

• Factores decisivos en la compra de una casa

• Evaluación de procesos y :empos seguidos para comprar la casa

• Evaluación del trato recibido por el departamento de ventas

• Composición familiar y perfil • Opiniones y recomendaciones

Herramientas de Consultoría 6. Postventa

Evaluación del proceso de entrega de viviendas

•  Atención al cliente (proceso, personal e instalaciones)

•  Explicación de la participación del papel del desarrollador

•  Puntos de referencia y contactos

Evaluación de la calidad de la administración del

desarrollo

• Atención y servicios incluidos

• Áreas comunes • Accesos • Áreas de servicio • Contexto

Evaluación del mantenimiento y

mejoras

• Mantenimiento del desarrollo

• Mantenimiento del condominio

• Mantenimiento exterior


¡Gracias! Claudia Velázquez

Directora de Nuevos Negocios [email protected]

softec s.c. - cámara mexicana de la industria de la ... · nuestras viviendas son para familias de...

Documents