110

Artikkeleita – KAK 1/1999Kansantaloudellinen aikakauskirja – 95. vsk. – 1/1999

Asuntomarkkinoiden rooli työmarkkinoidensopeutumisessa*

PETRI BÖCKERMANNuorempi tutkijaPalkansaajien tutkimuslaitos

1. Johdanto

Kansantalouden elpymistä 1990-luvun alun sy-västä lamasta luonnehti työttömyyden alue-ero-jen voimakas kasvu. Syynä oli elpymisen vien-tijohteisuus (Böckerman 1998a, 29–34). Seu-rauksena on ollut Etelä-Suomen ja rannikonkasvukeskuksiin kohdistuvan muuttoliikkeenvilkastuminen.Sitkeästi korkealla pysyttelevä työttömyys ja

toisaalta työttömyyden alue-erojen suuruus onkorostanut muuttoliikkeen roolia työmarkkinoitasopeuttavana tekijänä Suomessa. Uhkakuvana onesitetty, että työpaikkojen synnyn painottuminenEtelä-Suomeen ja rannikolle voi johtaa pulaanammattitaitoisesta työvoimasta, muodostaa pai-kallisia pullonkauloja ja lisätä inflaatiopaineita.Velloneessa keskustelussa on tuotu esille nä-

kökohta, jonka mukaan asuntomarkkinoidentoiminta ja erityisesti omistusasumisen yleisyys

muodostavat esteen vilkastuvalle muuttoliik-keelle, ja työttömyyden alentumiselle kestäväl-lä tavalla 1990-luvun lopussa ja 2000-luvunalussa1. Pääväite on ollut se, että omistusasuji-en muuttoalttius olisi huomattavasti pienempikuin muiden väestöryhmien vakioituna kaikkimuut tekijät (kuten ikä, työmarkkina-asema jakoulutus), jotka vaikuttavat muuttopäätökseen.Vähemmälle huomiolle käydyssä keskustelussaon jäänyt muuttoliikkeen vaikutus asuntomark-kinoiden toimintaan. Tällöin keskeistä on se,että voimistuva muuttoliike nostaa kohdealueenhinta- ja vuokratasoa, joka voi toimia muutto-liikettä ja työmarkkinoiden sopeutumista jarrut-tavana tekijänä.Kirjoituksessa tarkastellaan asuntomarkki-

noiden toimintaa ja työmarkkinoiden sopeutu-mista lähinnä viime aikaisen taloustieteellisenkirjallisuuden pohjalta. Tarkastelun näkökulma-

* Kirjoitus on osa ympäristöministeriön rahoittamaahanketta asuntomarkkinoiden toiminnasta ja työ-markkinoiden sopeutumisesta.

1 OECD (1998, 60) korostaa tuoreimmassa Suomeakäsittelevässä maaraportissaan sitä, että työvoimanalueellista liikkuvuutta tulisi edistää asuntomarkki-noiden toimintaa tehostamalla.

111

Petri Böckerman

na on Suomen asuntomarkkinoiden kehitysnä-kymät 1990-luvun lopussa ja 2000-luvun alus-sa. Ensimmäisessä osassa tarkastellaan omistus-asumisen roolia muuttoliikettä vaimentavana te-kijänä. Toisessa osassa väitetään, että pääoma-tappioiden mahdollisuus vähentää muuttoliiket-tä tilanteessa, jossa asuntojen hinnat ovat ro-mahtaneet korkealta tasolta. Kolmannessa osas-sa pohditaan muuttoliikkeen vaikutusta asunto-markkinoiden toimintaan. Vuolas tulomuuttojohtaa kohdealueen hinta- ja vuokratason nou-suun, joka toimii muuttoliikettä vaimentavanatekijänä. Seurauksena on se, ettei muuttoliikevoi toimia tehokkaasti työmarkkinoita sopeutta-vana tekijänä. Neljännessä osassa tarkastellaanarvioita tulevasta asuntotarpeesta aiemmin esi-tettyjen näkökohtien perusteella.

2. Omistusasuminen – muuttoliikkeeneste?

Viime aikaisessa tutkimuksessa on kiinnitettykasvavaa huomiota asuntomarkkinoiden ja mui-den markkinoiden välisiin yhteyksiin. Syynä ontutkimussuunta, jonka mukaan työttömyydenperimmäiset syyt pyritään jäljittämään työmark-kinoiden ulkopuolelle2 (Krueger & Pischke1997). Uuden näkökulman viriäminen on syn-tynyt siitä, että työmarkkinoiden rakenteellistenerojen avulla on vaikeata selittää tyhjentävästityöttömyyden suuria maittaisia eroja ja toisaal-ta ajallista kehittymistä toisen maailmansodanjälkeisenä aikakautena.Oswald (1996) on väittänyt, että omistusasu-

minen on tärkeä muuttoliikettä ja työmarkkinoi-

den alueellista sopeutumista vaimentava tekijä.Mahdollisia vaikutuskanavia on useampia3.Omistusasuminen lisää muutosta aiheutuviakustannuksia, jolloin omistusasunnon haltijoi-den muuttoalttius on alhaisempi kuin muidenväestöryhmien4.Oswald (1997) on mallintanut omistusasun-

non valintaa investointina liikkumattomuuteen.Mallissa omistusasuminen nostaa työttömyyttätyöntekijöiden vaatimuspalkan kohoamisen väli-tyksellä. Oswald (1997) väittää lisäksi, että omis-tusasuminen voi olla teollisuusmaissa liian yleis-tä verrattuna yhteiskunnan optimiin. Syynä onse, että tulonsiirrot toimivat vakuutuksina alueel-lisia sokkeja vastaan ja työssäkäyntialueiden laa-jentaminen vaatii suuria kustannuksia. Omistus-asumisen vaikutus työttömyyteen ei ole välttä-mättä sama kaikkien työntekijäryhmien keskuu-dessa. Mauro ja Splilimbergo (1998, 23) väittä-vät Espanjan aineiston perusteella, että omistus-asumisen laajuus ja vuokra-asuntomarkkinoidenkehittymättömyys heikentävät erityisesti heikos-ti koulutettujen työntekijöiden muuttoa.Laajamittaisella omistusasumisella voi olla

myös välillisiä työttömyyttä alentavia vaikutuk-sia (Pehkonen 1998, 336). Graversen (1996) onraportoinut Tanskaa koskevalla laajalla kotita-lousaineistolla tuloksia, joiden mukaan omis-tusasuminen lisäisi naimattomien naisten jamiesten tehtyjä työtunteja, muut työn tarjontaanvaikuttavat tekijät (kuten reaalipalkka) vakioi-tuna. Hän ei kuitenkaan anna selitystä havain-

2 Asuntomarkkinoiden (ja muuttoliikkeen) rinnallauusimmassa työttömyyden syitä kartoittavassa tutki-muksessa on kiinnitetty huomiota myös hyödyke- japääomamarkkinoiden toimintakykyyn työttömyydensynnyssä ja sitkistymisessä (Pohjola 1998).

3 Böckerman (1998b) tarkastelee yksityiskohtaisem-min omistusasumisen roolia työttömyyttä pahentava-na tekijänä.4 Oswald (1998) huomauttaa, että omistusasumisenyleisyys selittäisi nimenomaan korkeaa nuorisotyöt-tömyyttä. Suurin osa nuorista asuu kuitenkin vuok-ralla, joten omistusasumisen yhteyttä nuorisotyöttö-myyteen on vaikeata perustella.

112

Artikkeleita – KAK 1/1999

nolle. Eräs mahdollinen vaikutuskanava on se,että omistusasuminen lisää kotitalouksien vel-kaantuneisuutta, jolloin työn tarjonnan kasvat-taminen mahdollistaa kotitalouden tulojen kas-vun ja velkataakan pienentämisen.Tervon (1997) raportoimien tulosten mukaan

omistusasuminen vähentää muuttotodennäköi-syyttä Suomessa tilastollisesti merkitsevällä ta-valla. Tulosten tulkinta on kuitenkin ongelmal-lista sen tähden, että omistusasunnon hankkimi-nen heijastaa ihmisten kotiseutusidonnaisuutta,jolloin omistusasumisen itsenäistä roolia muut-topäätökseen on vaikeata tutkia.Pehkonen (1998) on selittänyt alueittaista

työttömyysastetta Suomessa vuonna 1990 omis-tusasumisen yleisyydellä ja joukolla keskeisiäkontrollimuuttujia (kuten koulutustaso, väestönikärakenne ja pitkäaikaistyöttömien osuus työ-voimasta). Tarkasteltaessa kaikkia työvoimapii-rejä omistusasumisen suhteellisessa osuudessaon kohtuullisen suuria alueellisia eroja Suomes-sa (Taulukko 1). Vähäisin asunnonomistajienosuus on Uudenmaan työvoimapiirissä, ja kor-kein se on puolestaan Vaasan ja Satakunnantyövoimapiireissä. Pehkosen (1998) raportoi-mien tulosten mukaan omistusasuntokannansuhteellisen osuuden nousu nostaa selvästi alu-een työttömyysastetta.

Tulokset omistusasumisen vaikutuksesta alu-een työttömyysasteeseen eivät ole kovinkaanluotettavia. Syynä on se, että Uudenmaan työ-voimapiiri on aineistossa selkeä poikkeusha-vainto. Uudenmaan työvoimapiirissä omistus-asujien osuus on suhteellisen vähäinen (elivuokra-asuntojen osuus koko asuntokannastaon suurempi kuin keskimäärin koko maassa) jatoisaalta työttömyys on maan keskiarvoon ver-rattuna alhaisella tasolla. Kyseessä on Suomenalueellisten työmarkkinoiden rakenteellinenpiirre. Tällöin koko maan aineistolla saadaantulos, jonka mukaan laaja omistusasuminen pa-hentaa alueen työttömyysongelmaa. Jos Uuden-maan työvoimapiirin poistaa aineistosta, niinomistusasumisen osuudessa ei ole juurikaan va-riaatiota jäljelle jäävien työvoimapiirien välilläja on vaikeata päätyä siihen, että omistusasumi-sen laajuudella voisi olla lainkaan vaikutustaalueellisen työttömyyden tasoon. Uudenmaantyövoimapiiri aiheuttaa siten koko maata koske-van päätelmän siitä, että omistusasumisen suuriosuus pahentaa alueen työttömyysongelmaa,eikä omistusasumisen roolia työttömyysongel-man osatekijänä ole osoitettu Suomen työvoi-mapiirejä koskevalla aineistolla.

3. Pääomatappioiden mahdollisuussupistaa muuttoliikettä

Omistusasumisen yleisyyden ohella asuntohinto-jen voimakkailla heilahteluilla on välillisestimerkitystä muuttoliikkeeseen ja työmarkkinoi-den alueelliseen sopeutumiseen. Asuntomarkki-noita luonnehtivat kiistatta voimakkaat hintojenheilahtelut. Syynä on asuntojen tarjonnan jäyk-kyys5. Kysynnän kasvaessa on tunnusomaista se,

Taulukko 1. Asunnonomistajien osuus (%) kotita-louksista työvoimapiireittäin vuonna 1990 (Lähde:Pehkonen 1998).

Uusimaa 68 Keski-Suomi 79Turku 79 Kuopio 79Satakunta 82 Pohjois-Karjala 78Häme 77 Kainuu 78Kymi 79 Oulu 79Mikkeli 77 Lappi 76Vaasa 83

5 Lukuisissa empiirisissä tutkimuksissa on löydettytukea näkemykselle, jonka mukaan asuntomarkki-noilla esiintyy myös spekulatiivisia kuplia, jolloin

113

Petri Böckerman

tius ei ole niin suuri kuin vuokralla-asujien ti-lanteessa, jossa asuntojen hinnat ovat laskeneetvoimakkaasti. Lisäksi asuntojen hintojen ro-mahtaessa markkinoiden vaihdanta vähenee,jolla on edelleen hintaheilahteluja voimistavavaikutus7.Aihetta on tutkittu myös empiirisin menetel-

min. Henley (1998) on tutkinut potentiaalistenpääomatappioiden ja muuttoalttiuden välistäyhteyttä empiirisesti Isoa-Britanniaa koskeval-la laajalla mikroaineistolla. Tulosten mukaanomistusasujien pyrkimys välttää pääomatappi-oita asuntohintojen romahdettua on johtanutmuuttoalttiuden vähenemiseen 1990-luvunalussa Isossa-Britanniassa ja siten vaikeuttanuttyömarkkinoiden sopeutumista alhaisempaantyöttömyyteen.Asuntohintojen voimakkaan vaihtelun vaiku-

tusta muuttoliikkeeseen ei ole toistaiseksi tutkit-tu Suomen aineistolla, mutta on syytä otaksua,että vastaava vaikutus kuin Isossa-Britanniassaon ollut olemassa myös Suomessa. Asuntohin-nat eivät ole elpyneet vielä läheskään lamaaedeltävälle tasolle (Kuvio 1). Seurauksena onse, että potentiaalisten pääomatappioiden mah-dollisuus heikentää muuttoliikettä kasvukes-kuksiin.

4. Voimistuvalla muuttoliikkeellätaipumus tasapainottua

Voimakas tulomuutto nostaa kohdealueen hin-ta- ja vuokratasoa. Tämä vaimentaa muuttovir-taa, jos uusien asuntojen tarjonta on joustama-tonta ja jos asuntomarkkinoiden toimintakykyon heikko. Seurauksena on se, että voimakasmuuttoliike voi näivettyä asuntomarkkinoidentoimimattomuuden tuloksena. Työttömyyden

että hinnat ylireagoivat sopeutumisen ensivai-heessa verrattuna pitkän aikavälin tasapainota-soon (Salo 1990, 107–117). Hintojen nousu lisääkuitenkin viipeellä uustuotantoa, joka tasoittaakysynnän voimistumisen vaikutusta alueen hin-tatasoon. Shiller (1994) on ehdottanut asuntohin-tojen vaihtelun ratkaisuksi järjestelmää, jossaasuntojen omistajat voisivat vakuuttaa asuntojen-sa arvon johdannaisinstrumenttien avulla ja suo-jautua kokonaistaloudellisia riskejä vastaan.Isossa-Britanniassa asuntohintoja ovat luon-

nehtineet voimakkaat heilahtelut viimeisenkymmenen vuoden aikana6. Siellä omistusasun-tojen hinnat kohosivat voimakkaasti 1980-lu-vun lopulla, mutta 1990-luvun alussa omistus-asuntojen hinnat laskivat jyrkästi. Voidaan väit-tää, että asuntohintojen voimakas heilahtelu vä-hentää muuttoliikettä ja siten heikentää työ-markkinoiden sopeutumista. Syynä tähän on se,että muuttopäätös ja omistusasunnon myynti ti-lanteessa, jossa hintataso on romahtanut merkit-sisi pääomatappiota kotitaloudelle. Merkittäväosa kotitalouksien varallisuudesta koostuu tun-netusti omistusasunnon markkina-arvosta. Seu-rauksena on se, että omistusasujien muuttoalt-

hinnat eivät heijasta pelkästään kansantalouden pe-rustekijöitä (Kosonen 1997, 26–32). Hintakehityksenerkaneminen perustekijöistä johtaa väistämättä hin-tojen romahtamiseen pidemmän aikavälin kuluessa.Asuntomarkkinat ovat erityisen »hauraita» negatiivi-sille uutisille, jos hintojen nousu perustuu luottoeks-pansiolle kuten Suomessa 1980-luvun lopussa.6 Asuntohintojen heilahtelut ovat olleet voimakkaitamyös muissa OECD-maissa 1980- ja 1990-luvulla.Higgins ja Osler (1997) päätyvät tarkastelussaan sii-hen, että varallisuusesineiden hintojen voimakkaillavaihteluilla on ollut tärkeä rooli teollisuusmaiden vii-me aikaisessa suhdannekehityksessä. Higgins ja Os-ler (1998) ovat puolestaan korostaneet asuntohinto-jen heilahtelujen merkitystä Yhdysvaltain osavaltioi-den kasvukehityksessä.

7 Muellbauer ja Murphy (1997) ovat tarkastelleet il-miötä Ison-Britannian aineistolla.

114

Artikkeleita – KAK 1/1999

kannalta tämä merkitsee sitä, että muuttoliike eimuodostu merkittäväksi työmarkkinoita sopeut-tavaksi tekijäksi tilanteessa, jossa työttömyydenalue-erot ovat suuria kuten Suomessa 1990-lu-vulla.Hinta- ja vuokratason reagointiin on kiinni-

tetty huomiota Isossa-Britanniassa, jossa on ha-vaittu se, että voimakas tulomuutto nostaa koh-dealueen hintatasoa, joka heikentää muuttovir-toja ja vaikeuttaa asunto-markkinoiden toimin-taa (Bover, Muellbauer ja Murphy 1989). Seu-rauksena on se, että alueiden väliset muuttovir-rat pyrkivät tasapainottumaan. Tämä tukee pe-riaatteessa tasapainoisen aluerakenteen synty-mistä, mutta johtaa kuitenkin korkeampaantyöttömyysasteeseen kuin muussa tapauksessa.Laakso (1998) on tutkinut empiirisesti muut-

tajien asumismuodon valintaa vuosina 1993–1996. Tulosten mukaan kantaväestöön verrattu-na Helsingin seudulle ikävakioiduista muutta-

jista selvästi suurempi osuus asuu välittömästimuuton jälkeen kerrostalojen vuokra-asunnois-sa, ja pienempi osuus sekä kerrostalojen ettäpientalojen omistusasunnoissa (Helsingin seu-dulle muuttavista yli 60 prosenttia muuttaa ker-rostalojen vuokra-asuntoihin, vaikka tässä asun-totyypissä asuu vain runsas neljännes seudunkaikista asukkaista). Tulos vahvistaa sen, ettäsopeutuminen muuttoalueen asuntomarkkinoil-la tapahtuu useamman vuoden kuluessa jamuuttajien asumismuoto vaihtuu nopeasti muu-ton jälkeisinä vuosina.Voimistuvan muuttoliikkeen asuntomarkki-

navaikutusten näkökulmasta Laakson (1998)tutkimus merkitsee sitä, että tulomuuton vilkas-tuminen ilmenee alkuvaiheessa lähinnä alueenvuokratason kohoamisena, mutta noin vuodenkuluessa muuttoliikkeen voimistumisesta seu-rauksena on myös omistusasuntojen hintojenkohoaminen aiempaa korkeammalle tasolle.

Kuvio 1. Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalinen hintojen kehitys (1983=100) (Lähde: Tilastokeskus).

115

Petri Böckerman

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kohdal-la nouseva vuokrataso heikentää muuttoliikettäalueelle suoraan kotitalouksien budjettirajoit-teen kautta. Aravavuokra-asuntojen kohdallavoimakas muuttoliike puolestaan pidentäävuokra-asunnon jonotusaikaa ja synnyttää sito-van määrärajoitteen, joka heikentää muuttovir-taa. Maan sisäisen muuttoliikkeen kiihtyminenon merkinnyt sitä, että aravavuokra-asuntojonotovat pidentyneet tuntuvasti vuosina 1993–1997(Taulukko 2). Aravavuokra-asuntopula on pa-hentunut ennen kaikkea Etelä-Suomen keskuk-sissa sekä Tampereella ja Oulussa, jonne vuo-laimmat muuttovirrat ovat suuntautuneet.Alueittain erkaneva asuntojen hintakehitys il-

menee selvästi vanhojen asuntojen neliöhinto-jen kehityksessä vuosina 1997–1998 (Tauluk-ko!3). Seurauksena on se, että potentiaalisetpääomatappiot omistusasunnon vaihdosta jar-ruttavat edelleen muuttoliikettä Itä- ja Pohjois-Suomesta Etelä-Suomen ja rannikon kasvukes-kuksiin.

5. Etelä-Suomen tulevaa asunto-tarvetta yliarvioitu

Halosen ja Lankisen (1998) laskelmien mukaanpatoutunut asuntotarve on yhteensä 150 000asuntoa. Vuoteen 2010 mennessä tarve kasvaa227 000 asuntoon. Muuttoliike lisää asuntotar-vetta voimakkaasti ennen kaikkea pääkaupunki-seudulla (Taulukko 4). Tutkimuksessa ei olekuitenkaan huomioitu sitä, että muuttoliikkeenvilkastuminen pääkaupunkiseudulle nostaavuokra- ja hintatasoa, joka näivettää tulomuut-toa alueelle. Lisäksi omistusasuntojen hintojenalhainen taso Itä- ja Pohjois-Suomessa verrat-tuna 1980-luvun lopun tilanteeseen jarruttaamuuttoliikettä Etelä-Suomen ja maakuntienkasvukeskuksiin, koska kotitaloudet pyrkivätvälttämään pääomatappioita omistusasuntonsa

Taulukko 2. Hakijoita vapautunutta vuokra-asuntoakohden 1991–1997 eräissä kaupungeissa (Lähde:Kaupunkipolitiikan yhteistyöryhmä 1998, 85).

Kaupunki 1993 1997 MUUTOS (%)Helsinki 3.7 4.6 +24.3Espoo 1.7 3.5 +105.9Vantaa 2.4 4.7 +95.8Tampere 1.6 6.6 +312.8Turku 1.4 1.6 +14.3Salo 2.0 2.1 +5.5Mikkeli 2.0 3.1 +55.0Jyväskylä 1.7 2.8 +64.7Oulu 1.8 4.2 +133.3

Taulukko 4. Asuntojen arvioitu tuotantotarve 1996–2010 (Lähde: Halonen & Lankinen 1998).

Pääkaupunkiseutu 115 500Turun seutu 32 000Tampereen seutu 37 000Jyväskylän seutu 18 500Oulun seutu 24 000YHTEENSÄ 227 000

Taulukko 3. Vanhojen asuntojen neliöhinnat (mk)(Lähde: Helsingin kaupungin tietokeskus).

Kaupunki 4–6/1997 4–6/1998 MUUTOS (%)Helsinki 9 530 10 585 +11.1Espoo 8 048 8 892 +10.5Vantaa 6 339 6 996 +10.4Kehyskunnat 5 228 5 864 +12.2Turku 5 410 5 946 +9.9Tampere 5 791 6 408 +10.7

116

Artikkeleita – KAK 1/1999

myynnistä. Keskeisten tasapainottavien meka-nismien huomiotta jättämisen seurauksena onse, että Halosen ja Lankisen (1998) laskelmamuodostaa ylärajan todellisen asuntotarpeen ke-hitykselle 2000-luvun alussa.

6. LopuksiSuomen aineistolla tehdyt empiiriset tutkimuk-set tukevat periaatteessa näkemystä, jonka mu-kaan omistusasuminen vähentäisi maan sisäisenmuuttoliikkeen laajuutta, estäisi työmarkkinoi-den sopeutumista ja siten pahentaisi työttö-myysongelmaa. Empiirisessä tutkimuksessa eiolla kuitenkaan vielä kyetty löytämään täsmäl-lisiä mikrotaloudellisia vaikutuskanavia, jotkasynnyttävät havainnon työttömyyden ja omis-tusasumisen välisestä yhteydestä. Tämä merkit-see sitä, että omistusasumisen rooli työmarkki-noiden sopeutumisen mahdollisena esteenä onvielä avoin, eikä olemassaoleviin empiirisiin tu-loksiin tule suhtautua lopullisina totuuksina.Väite, jonka mukaan työttömyysaste on korkeaniissä työvoimapiireissä, joissa paljon omistus-asumista vakioituna muut työttömyyden tasoonvaikuttavat tekijät (ikärakenne, pitkäaikaistyöt-tömyys ja koulutustaso), ei ole kiistatta perus-teltavissa Suomen työvoimapiirittäisellä aineis-tolla. Syynä on se, että Uusimaa on selkeä poik-keushavainto työvoimapiirien joukossa.Asuntojen hinnat ovat nousseet kansantalou-

den elpymisen myötä voimakkaimmin Etelä-Suomen ja rannikon kasvukeskuksissa. Seu-rauksena on se, että potentiaaliset pääomatap-piot omistusasunnon vaihdosta jarruttavat edel-leen muuttoliikettä Itä- ja Pohjois-SuomestaEtelä-Suomen ja rannikon kasvukeskuksiin. Josasuntojen hinnat elpyvät 2000-luvun alussa la-maa edeltäneelle tasolle, niin seurauksena saat-taa olla muuttoliikkeen vilkastuminen Etelä-Suomeen. Kehityskulku ei ole kuitenkaan to-

dennäköinen, sillä asuntohintojen voimakasnousu Itä- ja Pohjois-Suomessa edellyttäisityöllisyyden huomattavaa parantumista nykyta-soon verrattuna. Työllisyyden parantuminenItä- ja Pohjois-Suomessa merkitsisi puolestaansitä, ettei muutto Etelä-Suomen ja rannikon kes-kuksiin olisi taloudellisesti yhtä perusteltua.Voimistuvalla muuttoliikkeellä on myös vai-

kutusta asuntomarkkinoiden toimintaan. Muut-toliike nostaa kohdealueen hinta- ja vuokrata-soa. Empiirisissä tutkimuksissa on osoitettu se,että tulomuuton vilkastuminen ilmenee alkuvai-heessa lähinnä alueen vuokratason kohoamise-na, mutta vuoden kuluessa muuttoliikkeen voi-mistumisesta seurauksena on myös omistus-asuntojen hintojen kohoaminen. Lopputulokse-na voi olla muuttoliikkeen näivettyminen ja se,ettei muuttoliike kykene tasapainottamaan työ-markkinoiden alueellista epätasapainoa. Suo-men nykytilanteen kannalta tämä merkitsee sitä,että Uudenmaan nouseva hinta- ja vuokratasoheikentää alueelle suuntautuvaa muuttoliikettä,jolloin pahimmat uhkakuvat väestön pakkaan-tumisesta Etelä-Suomeen eivät tule toteutu-maan.

Lähteet:Bover, O. & J. Muellbauer & A. Murphy(1989): »Housing, wages and UK labourmarkets», Oxford Bulletin of Economics andStatistics 51:2, 97–162.

Böckerman, P. (1998a): »Alueet työttömyydenkurimuksessa», Kunnallisalan Kehittämis-säätiö, Tutkimuksia 14.

Böckerman, P. (1998b): »Asuntomarkkinoidentoiminta ja työmarkkinoiden sopeutuminen»,Palkansaajien tutkimuslaitos, Tutkimusselos-teita 149.

Graversen, E. K. (1996): »Male and female la-bour supply in Denmark», University of

117

Petri Böckerman

Muellbauer, J. & A. Murphy (1997): »Boomsand busts in the UK housing market», TheEconomic Journal 107, 1701–1727.

OECD (1998): Economic Survey of Finland,Paris.

Oswald, A. J. (1996): »A conjecture on the ex-planation for high unemployment in the in-dustrialized nations», University of War-wick. [www.warwick.ac.uk/fac/soc/econom-ics/person/oswald.htm].

Oswald, A. J. (1997): »Theory of homes andjobs», University of Warwick. [www.warwick.ac.uk/fac/soc/economics/person/oswald.htm].

Oswald, A. J. (1998): »Homes and jobs», TheEconomist, September 5th.

Pehkonen, J. (1998): »1990-luvun talouslama jatyöllisyyden alueellinen ja toimialoittainenkehitys», Teoksessa, Pohjola, M. (toim.)Suomalainen Työttömyys. Taloustieto Oy,Helsinki.

Pohjola, M. (1998): »Investoinnit, talouden kas-vu ja työttömyys», Teoksessa, Pohjola, M.(toim.) Suomalainen Työttömyys. Taloustie-to Oy, Helsinki.

Salo, S. (1990): »Asuntojen kysynnän, tuotan-non ja hinnanmuodostuksen teoriaa: Empii-rinen sovellutus Suomen asuntomarkkinoi-hin», Elinkeinoelämän tutkimuslaitos, SarjaA 14.

Shiller, R. (1994):Macro Markets: Creating In-stitutions for Managing Society’s LargestEconomic Risks. Oxford University Press,Oxford.

Tervo, H. (1997): »Long-distance migrationand labour market adjustment: Empirical ev-idence from Finland, 1970–90», Jyväskylänyliopisto, Taloustieteen laitos, Working Pa-pers 168.

Århus, Centre for Labour market and SocialResearch, Working Papers 15/96.

Halonen, T. & M. Lankinen (1998): Valtionosallistuminen asumisen tukemiseen. Asun-tokiinteistö- ja rakennuttajaliitto, ASRA ry.

Helsingin kaupungin tietokeskus (1998): Asun-tojen hinnat 1997. Tilastoja 1998:9.

Henley, A. (1998): »Residental mobility, hous-ing equity and the labour market», The Eco-nomic Journal 108, 414–427.

Higgins, M. & C. Osler (1997): »Asset markethangovers and economic growth: The OECDduring 1984–93», Oxford Review of Econom-ic Policy 13:3, 110–134.

Higgins, M. & C. Osler (1998), »Asset markethangovers and economic growth: U. S. hous-ing markets», Federal Reserve Bank of NewYork, Research Paper #9801.

Kaupunkipolitiikan yhteistyöryhmä (1998):Suomalaisia kaupunkeja ja kaupunkiseutuja.Kaupunki-indikaattorit 1998. Kaupunkipoli-tiikan yhteistyöryhmä, Sisäasiainministeriö.

Kosonen, K. (1997): »House price dynamics inFinland», Palkansaajien tutkimuslaitos, Tut-kimusselosteita 137.

Krueger, A. B. & Pischke, J. S. (1997): »Ob-servations and conjectures on the U.S. em-ployment miracle», National Bureau of Eco-nomic Research, Working Papers 6146.

Laakso, S. (1998): »Alueiden välinen muuttoSuomessa. Muuttajien sopeutuminen työ- jaasuntomarkkinoille vuosina 1993–1996»,Helsingin kaupungin tietokeskus, Tutkimuk-sia 1998:4.

Mauro, P. & Splilimbergo (1998): »How do theskilled and the unskilled respond to regionalshocks? The case of Spain», InternationalMonetary Fund, Working Paper 77/98.