• TAHSİN MURAT PULAK

• YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ • EMEKLİ TETKİK HAKİMİ

• 0505 367 59 52

• tmpulak@mynet.com

KAT MÜLKİYETİ KANUNUKAT MÜLKİYETİ KANUNU

Kanun No : 634Kabul Tarihi : 23.06.1965Resmi Gazete : 2.7.1965 T., 12038 S.Yürürlük Tarihi: 02.01.1966Son değişiklikler :5711 S.Y.27.11.2007

Ve 5912 S.Y.07.07.2009

Ve 6111 S.Y.13.02.2011

YETKİ ve GÖREVYETKİ ve GÖREV

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanacağı davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Dava değerinin görevli mahkemenin belirlenmesine etkisi yoktur.

Yetkili mahkeme, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli yapının bulunduğu yer mahkemesidir.

Davanın konusunun yetkili mahkemenin belirlenmesine etkisi yoktur.

KAT İRTİFAKI KAT İRTİFAKI KURULMASIKURULMASI

Yapımı düşünülen bina için düzenlenen mimari proje belediyeye onaylattırılır, aslı belediyede kalır örneği alınır,

Yönetim planı düzenlenir,Tapu memuruna, mimari proje

örneği ve yönetim planı ibraz edilerek kat irtifakını kurması istenir.

KAT MÜLKİYETİ KAT MÜLKİYETİ KURULMASIKURULMASI

Yapımı biten bina için belediyeden alınan yapı kullanma belgesi (iskan izni) tapuya götürülür ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi istenir.

Daha önce yapılmış olan yapılarda, kat irtifakı kurulmamış olsa dahi, mimari proje, yönetim planı ve iskan izni ibraz edilerek kat mülkiyeti kurulması istenebilir.

5912 sayılı yasa,iskan iznini veren belediyenin durumu tapu müdürlüğüne bildirmesini ve tapu müdürlüğünce kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işleminin resen yapılması hükmünü getirmiştir.

KAT İRTİFAKI ve KAT KAT İRTİFAKI ve KAT MÜLKİYETİNİ KURMA YETKİSİMÜLKİYETİNİ KURMA YETKİSİ

Kat irtifakının kurulması tamamen idari bir işlemdir. Kat irtifakını malik veya paydaşlar veya malikler kurar.

Hakim kararıyla kat irtifakı kurulamaz. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi de idari işlem

mahiyetindedir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemini kat

irtifakı sahiplerinin istemi veya belediyenin bildirmesiyle tapu müdürlüğü yapar.

Kat mülkiyetini de kural olarak malik veya paydaşlar veya malikler kurar.

Hakim kararıyla kat mülkiyeti kurulması, ortaklığın giderilmesi davasında mümkündür.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİORTAKLIĞIN GİDERİLMESİMadde 10- Madde 10-

Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kurulması için her şeyden önce mülkiyeti paylı olan bir taşınmazın paydaşları arasında açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası bulunması ve bu davada taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin taksim (veya bu anlama gelecek bir ifade) suretiyle yapılmasını istemiş olması gerekir.

Hakimin, ortaklığı kat mülkiyeti kurarak gidermeye karar vermesi için; Taşınmazın zemini üzerinde bulunan yapı veya yapılar kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmalı (md.50/2),

Bu yapı veya yapılar bağımsız bölümleri içermeli (md.1), Bağımsız bölümlerin sayısı her paydaşa en az bir bağımsız

bölüm tahsis edilmesine olanak vermeli, Kat mülkiyeti belgeleri (md.12) tamamlanmalıdır. Bu koşullar gerçekleştiğinde hakim, bağımsız bölümleri,

gerektiğinde payları da denkleştirerek ortaklara ayrı ayrı tahsis etmek suretiyle kat mülkiyeti kurulmasına karar verecektir.

İZALEYİ ŞÜYU YASAĞIİZALEYİ ŞÜYU YASAĞIMadde 7- Madde 7-

Her biri ayrı bir taşınmaz statüsünde olan ve bu sebeple gerçek anlamda bir ortaklığa konu olmayan bağımsız bölümlerden oluşan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların tamamı hakkında ortaklığın giderilmesi istenilemez.

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların bağımsız bölümlerinin mülkiyetinde müşterek veya iştirak halinde ortaklığın var olması (Bağımsız bölüm malikinin ölümü ile mirasçılarının o bağımsız bölüme iştirak halinde paydaş olmaları veya bağımsız bölümün müşterek mülk olarak edinilmiş olması gibi) ve paydaşların bağımsız bölümdeki ortaklığa son vermek istemeleri halinde ise, yalnızca o bağımsız bölümle ilgili olarak ortaklığın giderilmesi istenebilecektir.

KANUNUN UYGULANMASIKANUNUN UYGULANMASIMadde 17Madde 17

Kat irtifakının kurulmuş olup olmadığı tapu kayıtlarıyla belgelendirilir.

İnşaatın fiilen tamamlanmış olup olmadığı ve bağımsız bölümlerin en az 2/3 ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olup olmadığı mahallinde yapılacak keşif ve diğer yasal delillerle kanıtlanabilir.

Yapı kullanma belgesinin alınmış olması yapının fiilen tamamlandığını gösterir ise de, bu belgenin alınmamış olması, inşaatın fiilen tamamlanmadığını kanıtlamaya tek başına yeterli değildir.

Şartlar gerçekleştiğinde ana taşınmazın sadece yönetiminde değil, tüm unsurlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaktadır.

DAVALARDADAVALARDAGEREKEN BELGELERGEREKEN BELGELER

TAPU KAYDI

Her tür davadaYÖNETİM PLANI

Her tür davadaMİMARİ PROJE

Anayapıyı ilgilendiren davalarda

ARSA PAYLARININ ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİDÜZELTİLMESİ

Madde 3-Madde 3- Davada tüm kat malikleri taraf olarak yer almalıdır. Bağımsız bölümlerin yalnızca yüzölçümleri değil, bulundukları kat,

kullanım amacı, manzarası, coğrafi olarak baktığı yön gibi değere etkili olabilecek olan her türlü unsur dikkate alınır.

Bağımsız bölümlerin değerlerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra meydana gelmiş olabilecek olan değişiklikler arsa paylarının yeniden düzenlenmesine gerekçe olamaz.

Ortak giderlere katılım paylarının az veya çok olması da arsa paylarının değiştirilmesini gerektirmez.

Arsa paylarının değiştirilmesi sonucunda, arsa payı artan bağımsız bölüm malikleri tarafından, arsa payı azalan bağımsız bölüm maliklerine bu azalmayı karşılamak amacıyla bir bedel ödenmesi söz konusu olamaz.

Arsa paylarının değiştirilmesi, değiştirilmesinden sonraki zaman için etkili olup, daha önce yapılmış olan iş ve işlemlere bir etkisi olmaz.

ORTAK YERLERORTAK YERLERMadde 4- Madde 4-

Kat maliklerinin özel mülkiyet hakları, sadece malik oldukları bağımsız bölümlerin ve var ise eklentilerinin mimari projede belirlenmiş olan sınırlarının içinde geçerli olup, bu sınırın dışında kalan veya bu sınırın içinde olmakla birlikte özel mülkiyet hakkına dahil olması hukuken ve mantıken gerekli olmayan yerler ortak yerlerdir.

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir taşınmazın ortak yerlerinin, taşınmazın nereleri olduğu öncelikle sözleşme ile belirlenir.

Sözleşmede belirtilmiş olsun veya olmasın, bazı yerler ve şeyler her durumda ortak yerlerdendir. Bunların hangileri olduğu maddenin a, b ve c bentlerinde sayılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması suretiyle çözümlenmesi gereken uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu, ortak yerlerin kullanılması hususunda çıkmaktadır.

ORTAK YERLERİN KULLANIMIORTAK YERLERİN KULLANIMIMadde 16- Madde 16-

Kat malikleri ortak yerlere de malik olmakla birlikte buralardaki mülkiyet hakları, bağımsız bölümlerinin arsa payları oranındadır.

Kat malikleri ortak yerleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanabilirler.

Ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkı, kat maliklerine ortak yerde inşaat, onarım ve tesisler yapma hakkını vermez.

Ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkı, ortak yerin arsa payı oranında da olsa fiilen bölünmesine ve bu kısmın bir veya birkaç kat maliki tarafından müstakil olarak kullanılması biçiminde uygulanamaz.

Ortak yerlerin kat malikleri tarafından kullanılmalarındaki arsa payı ölçüsü mutlak olmayıp, kat maliklerinin daha değişik bir kullanım şeklini kabul etmeleri mümkündür.

RAHATSIZLIKRAHATSIZLIKMadde 18- Madde 18-

Rahatsızlık kişiden kişiye değişen soyut bir kavramdır. Örneğin, belli seviyelerin üzerine çıkan ses ve gürültünün, ısı,

soğuk veya kokunun, kat maliklerinin can ve mal güvenliğini tehdit eden veya örf ve adet ve ahlak kurallarına aykırı tutum ve davranışların rahatsızlık verici olduğu kabul edilmektedir.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız ettikleri saptandığında mahkemece verilecek olan hüküm, rahatsızlık veren tutum ve davranışın önlenmesi, rahatsız edici seviyede olan ses, gürültü, koku, ısı vb. olguların, birlikte yaşamanın gerektirdiği tahammül sınırlarına indirilmesi için bilirkişi tarafından belirlenecek olan önlemlerin uygulanmasına yönelik olacaktır.

Kat maliki, bağımsız bölümünden tahliye edilemez. Kiracı, hukuka uygun kullanımın sağlanmasının hiçbir şekilde

mümkün olmayacağının saptanması halinde bağımsız bölümden tahliye edilebilir. Bu halde dahi öncelik tahliyeye değil, bağımsız bölümün kullanımının hukuka uygun hale getirilmesine verilmelidir.

MİMARİ PROJEMİMARİ PROJEMadde 19-Madde 19-

Mimari durum, yetkili merciin onaylamış olduğu mimari projede belirlenmiş olan durumdur. Mimari proje ise vaziyet planı, statik proje, sıhhi tesisat projesi, ısı projesi vb. ile birlikte bir bütün olarak düşünülmelidir.

Anagayrimenkulün güzelliği, mimari durumunun ayrılmaz bir parçasıdır.

Tapudaki mimari proje ile belediye imar müdürlüğünde saklanan proje arasında farklılık bulunması halinde imar müdürlüğündeki proje dikkate alınır.

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Bu amaçlarla yapılması gereken iş ve işlemler yönetici tarafından yapılır. Yöneticinin bulunmaması veya gereken işleri yapmaktan çekinmesi veya işin acilen yapılmasının gerekmesi halinde, kat maliklerinden biri veya birkaçı tarafından da yapılması mümkün olmakla birlikte, öncelikle aciliyetin mahkeme vasıtasıyla yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile belirlenmiş olması, veya yapılmış olan işin ‘acil olduğu için yapılmış’ olduğunun saptanması gereklidir.

Anagayrimenkulün bakımı, mimari durumunun ve güzelliği ile sağlamlığının korunması için yapılacak iş ve işlemler hakkında kat malikleri kurulundan karar alınmasına mutlak gereklilik olmamakla birlikte, bilhassa fazla masraf gerektiren işlerde bu yönde bir karar alınması yerinde olacaktır.

Kat malikleri mimari projeye aykırı olacak değişiklikleri, tüm kat maliklerinin 4/5 inin rızasını almadan yapamayacak, kendi bağımsız bölümlerinde ise ana yapıya zarar vermemek kaydıyla kat maliklerinin rızasının alınmasına gerek olmadan değişiklik yapabilecektir.

Zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde güçlendirme işi için rıza alınması gerekmez.

Ana yapıya zarar verecek değişiklikler hiçbir biçimde yapılamaz.

Bağımsız bölümlere ait gibi düşünülmekte ise de, ana yapının dış cephesinde bulunan kapı, pencere ve balkonlar ile ortak koridor ve sahanlıklara veya merdiven boşluklarına bakan kapı, pencere ve balkonlar da dış görünümleri açısından ortak yerlerden olduğundan, buralarda değişiklik yapılması da kat maliklerinin rızasının alınmasına bağlıdır.

Kat maliklerinden alınacak rıza yazılı olmalıdır. Mimari projeye aykırı olan değişiklikler karşısında bir süre

suskun kalınmış olması, değişikliğe rıza gösterildiği anlamına gelmez.

Değişikliğe rıza göstermemiş olan kat maliklerinin değişikliklerin eski haline getirilmesini istemekte iyiniyetli olmadıkları öne sürülemez.

Mimari projeye aykırı değişikliklerin eski haline getirilmesi herhangi bir süreye bağlı olmaksızın her zaman istenebilir.

ORTAK GİDERLERORTAK GİDERLERMadde 20-Madde 20-

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların bütününü ilgilendiren ve yapılması zorunlu olan giderler kat malikleri tarafından ödenmelidir. 20. madde, kat maliklerinin bu giderlere nasıl ve hangi oranda katılacaklarını hükme bağlamıştır.

Kat malikleri anagayrimenkulün genel giderlerinin nasıl paylaşılacağı hususunda kendi aralarında anlaşma yapma hakkına sahiptir. Bu anlaşma, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı şeklinde yapılmaktadır.

Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma haklarından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün özel bir durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek bulunmadığını öne sürmek suretiyle bu yer ve tesisler için yapılacak giderlere katılmazlık edemezler.

Ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçilmesi anagayrimenkule teknik olarak bir zarar vermiyorsa mümkün olmakla birlikte, kullanmaktan vazgeçilen ortak yer ve tesisin giderlerine katılmak zorunluluğu devam eder. Bunun tek istisnası, kat malikleri arasında 20. maddenin ilk cümlesi hükmüne dayalı olarak bu yönde bir anlaşma yapılmış olmasıdır.

Genel giderlerin fiilen gerçekleşmiş olması ile ileride gerçekleşecek olması arasında, kat maliklerinin bu giderlere katılımı yönünden hiçbir fark bulunmamaktadır.

Genel giderlerden payına düşen miktarı ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya her bir kat maliki icra takibi yapabilecek, dava açabilecektir.

Yöneticinin böyle bir icra takibinde bulunması veya dava açması için kat malikleri kurulunda bu yönde bir karar alınmasına veya yöneticiye ayrıca yetki verilmesine gerek yoktur.

Genel giderlerin veya bunun için toplanacak olan avansların ödenme zamanları, kat malikleri kurulu kararlarında, işletme projesinde veya yönetim planında gösterilmiş olabilir. Bunlarda hüküm yoksa ilgili ayın son gününe kadar ödenebileceği kabul edilir.

Kat malikleri en geç icra takibindeki ödeme emrinin veya dava dilekçesinin kendilerine tebliği tarihinden itibaren temerrüde düşmüş sayılacak ve bu tarihten itibaren gecikme tazminatı ve faiz ödemek durumunda kalacaklardır.

Genel gider paylarının veya bu giderlerin yapılabilmesi için toplanacak olan avansların zamanında ödenmemesi halinde, ödemede gecikilen günler için aylık % 5 oranında gecikme tazminatı da ayrıca ödenecektir.

Zamanında ödenmemiş olan genel gider payı veya avansı için -gecikme tazminatından başka- faiz de yürütülebilir.

KİRACININ SORUMLULUĞUKİRACININ SORUMLULUĞUMadde 22- Madde 22-

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkulün genel giderlerinden sorumluluk, esas itibarıyla kat maliklerinindir.

Her ne sebeple olursa olsun bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kişiler de genel giderlerden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır.

Kiracılardan istenebilecek genel gider payı kira bedelini aşamaz.

Yönetici veya kat malikleri tarafından genel gider paylarının tahsili amacıyla yapılacak olan icra takibi veya açılacak davada, tek başına kat maliki veya tek başına bağımsız bölümü kullanan kişiden talepte bulunulabileceği gibi, istendiğinde her ikisi birlikte de hasım gösterilebilir.

Kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiye göre, ödememesi gereken bir parayı ödemek zorunda kalan kişi diğerine rücu edebilir.

MESKENDE İŞYERİMESKENDE İŞYERİMadde 24- Madde 24-

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinde –tapu kütüğünde kayıtlı olan cinsleri ne olursa olsun- hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz.

Bağımsız bölümlerle ilgili olan bu yasaklama eklentiler ve ortak yerler için de geçerlidir.

Bağımsız bölümlerde, dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler açılabilir.

Yargıtay içtihatları, muayenehane kavramını tıp doktorları ve diş hekimlerinin müstakil ve münferit olarak mesleklerini icra ettikleri yerler olarak belirlemiştir.

Büro, aldığı eğitime bağlı olarak fikir üretip pazarlayan, müstakil ve münferit çalışan kişinin çalışma yeri olarak tanımlanabilir.

Yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı nitelikleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış bir kat malikleri kurulu kararının varlığı, doktor muayenehaneleri ve bürolarla ilgili istisnaları geçersiz kılar.

6111 sayılı yasanın avukat ve mali müşavirlere meskenlerde çalışabilme hususunda tanıdığı süre 25.02.2013 tarihinde dolmaktadır.

YÖNETİM PLANIYÖNETİM PLANIMadde 28- Madde 28-

Yönetim ile ilgili olmayan hususlara yönetim planında yer verilemez. Her nasılsa yer verilmiş olması halinde bu hükümler geçerli olmaz. Örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemez.

Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle açılacak olan davalarda husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir.

Uygulamada yönetim planı değişikliğinin iptali istemiyle açılan davalarda hem değişikliğe karar verilen kat malikleri kurulu kararının hemde değişikliğin iptali istendiğinden, Kanunun 38. maddesine 5711 Sayılı Kanunla eklenen fıkra uyarınca yalnızca yönetici hasım gösterilerek dava açılması da olanaklı hale gelmiştir.

Yönetim planı değişikliğinin veya yönetim planı hükmünün iptali davalarında mahkemece yapılacak inceleme, değişikliğin usule uygun yapılıp yapılmadığı, değişik hükmün veya iptali istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve kanuna uygun olup olmadığı hususlarında olacak, verilecek karar değişikliğin veya hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret kalacak ve hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat maliklerinindir.

TOPLANTILARTOPLANTILARMadde 29-Madde 29-

Olağan toplantının hangi tarihte yapılacağı tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş olmalıdır. Yönetim planının olmaması veya yönetim planında olağan toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm bulunmaması hallerinde ise olağan toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda ikinci yılın ilk ayı)

Olağanüstü toplantı yapılmasını gerektiren sebebin gerçekten önemli olup olmadığını belirleme yetkisi kat maliklerinin olup, hakimin bu hususa müdahale etmesi istenemez.

Kat malikleri kurulunun olağan toplantıları ile olağanüstü toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik, olağanüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına bağlanmış olmasıdır.

TOPLANTI VE KARAR NİSABITOPLANTI VE KARAR NİSABIMadde 30- Madde 30-

Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır. Burada sözü edilen kat malikleri sayısı, anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır.

Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında olduğu kadar olağanüstü toplantılarında da uygulanacaktır.

Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümde malik olması durumunda o kişi maliki olduğu bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun tek bir malik olarak dikkate alınacaktır.

Kat malikleri kurulunun alacağı bazı kararlarla ilgili olarak toplantı ve karar yeter sayıları açısından Kanunla düzenlenmiş hükümler saklıdır.

Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda basit çoğunlukla toplanıp karar alabilecek iken, önem arzeden ve bu nedenle Kanunda özel olarak düzenlenmiş bulunan konularla ilgili kararları o konuları düzenlemiş olan Kanun maddelerinde öngörülen çoğunluğu sağlayarak alabilecektir.

OY KULLANMAOY KULLANMAMadde 31- Madde 31-

Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat

maliki, malik olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bu kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, tüm bağımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden fazla olamayacaktır. Burada sözü edilen 1/3 oranının hesaplanmasında kesirler dikkate alınmayacaktır.

Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak mümkündür.

Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre vekalet akdi herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir. Bu itibarla bir kat malikinin vekili olduğunu söyleyerek toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin bu isteğinin kabulü gerekmektedir. Yazılı olması vekaletin geçerlik değil ispat şartıdır. İlgili kat malikinin vekiline ve yaptığı işleme icazet vermesi her zaman mümkündür.

Kat malikleri kurulu toplantısına katılacak olan bir vekil, tüm oyların yüzde beşinden fazlası için oy kullanamaz.

40 (kırk) ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilecektir.

KARAR İPTALİKARAR İPTALİMadde 32- Madde 32-

Kat malikleri kurulu kararları, kuruluş sözleşmesine, yönetim planına ve Kanuna uygun olmadığı mahkemece saptanmak suretiyle iptal edilinceye veya kat malikleri kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle değiştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya devam edilirler.

Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı değiştiren yeni bir kurul kararı da alındığı tarihten itibaren hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları etkilemez. Bu nedenle iptali için mahkemeye başvuruda bulunulmuş veya değiştirilmesi için kat malikleri kurulu toplantıya çağrılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu kararının uygulanmasına devam edilir.

Anagayrimenkulün gündelik kullanım şekli ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli, sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurulmalıdır.

Anagayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen hususlarda ise kat malikleri kuruluna gidilmeksizin doğrudan mahkemeye müracaat edilmesi mümkündür.

HAKİM MÜDAHALESİHAKİM MÜDAHALESİMadde 33- Madde 33-

a)Karar iptali istemiyle dava açma hakkı -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan

karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir.

-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı oy kullanmış olmaları halinde mümkündür.

-Kat malikleri kurulu toplantısına ve oylamaya katılıp çekimser oy vermiş olan kat maliklerinin de aykırı oy kullanmış olan kat malikleri gibi dava açma haklarının bulunduğu kabul edilebilir.

-Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini isteyemezler.

b)Dava süresi ve niteliği -33. maddenin, 5711 Sayılı Kanunla değişik birinci

fıkrasına göre, kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık sürelere tabidir.

-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızın- olan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde başlar.

-Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olan kat maliklerinin dava süresi de bir aydır. Ancak bu gibi kat malikleri yönünden dava süresi kararı öğrendikleri tarihten başlar.

Karardan itibaren 6(altı) ay geçmekle dava hakkı -tüm malikler için- düşer.

c)Süreye bağlı olmayan iptal davaları

-Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası süreye bağlı olmadan açılabilir.

Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce kendiliğinden(resen) dikkate alınmak durumundadır.

Karar iptali davalarında husumet, esas olarak, razı olunmayan kat malikleri kurulu kararına olumlu oylarıyla katılan kat maliklerine düşmekte ise de, Kanunun 38. maddesine eklenen fıkra hükmüne göre kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmesi de mümkün ve yeterli olacaktır.

Borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle açılacak davalarda husumet o kat malikine veya bağımsız bölümü kullanan kişiye yöneltilmelidir. (böylesi durumlarda hem kat malikine hem de kullanıcıya husumet yöneltilmesi hükmün infazı sırasında ortaya çıkabilecek zorlukları önleyecektir)

Verilecek kararın önemli bir özelliği, yapılmasına veya yerine getirilmesine karar verilecek olan iş için ilgilisine belli bir süre tanınacak olmasıdır.

Uyuşmazlığın taraflarından birine veya hepsine mahkemece yüklenecek ve belirli süre içinde yerine getirmeleri gerekecek olan işler, yargılamanın devamı sırasındaki ara kararları ile değil, yargılamanın tamamlanması ile kurulacak olan hükümde belirlenecektir.

YÖNETİCİ ATANMASIYÖNETİCİ ATANMASIMadde 34- Madde 34-

Sekiz’den az bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, yönetici atanması mümkündür.

Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından atanır.

Mahkemenin anagayrimenkulün kat malikleri kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için gereken koşullar, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamalarıdır.

Böyle bir istem ile dava açıldığında mahkemece yapılacak olan inceleme, kat malikleri tarafından yönetici ataması için toplantı yapılmış olup olmadığı, yapılmış ise sonuç alınıp alınmadığı, 8 den az bağımsız bölüm bulunan hallerde ise bu kurala ek olarak anagayrimenkule bir yönetici atanması gerekip gerekmediği hususları ile sınırlıdır.

Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini “mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebliğ edecektir.

Kanuna uygun olsun olmasın kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlığı halinde, bu yöneticinin atandığı kat malikleri kurulu kararının iptali sağlanıp yönetim boşluğu oluşturulmadan mahkemece yönetici ataması yapılamaz.

HUSUMETHUSUMETMadde 38-Madde 38-

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali hakkında açılacak olan davalarda husumet yalnızca yöneticiye yöneltilebilecektir. Bu hak, davacı tarafa tanınmış seçimlik bir hak olup, husumetin karara katılan kat maliklerine yöneltilmesi suretiyle dava açılması da olanaklıdır.

Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.

38. maddeye ek fıkranın uygulamasında önemle ve özelikle dikkate alınması gereken husus, yöneticiye husumet yöneltilerek dava açılabilmesi kolaylığının yalnızca karar iptali davaları için geçerli olduğudur. Ek fıkra hükümlerinin kıyas yoluyla diğer davalarda uygulanması olanaklı ise de, özellikle arsa paylarının düzeltilmesi, kat irtifakının sona erdirilmesi, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi gibi mülkiyet hakkını ilgilendiren davalarda husumet yine bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir.

DENETİCİDENETİCİMadde 41-Madde 41-

34. madde hükmünden farklı olarak denetçi veya denetim kurulu atanması zorunluluğu yoktur. (Toplu yapılarda zorunlu olduğu söylenebilir)

Atanmasında zorunluluk bulunmadığından, kat malikleri kurulu tarafından atanmadığından veya atanamadığından bahisle mahkemeye başvurularak denetçi veya denetim kurulu atanması istenilemez. (Toplu yapılarda istenilebileceği söylenebilir)

Denetçi veya denetim kurulu atanmasında önemli olan husus, yönetici atanmasından farklı olarak, atamanın mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerektiğidir.

FAYDALI İLAVEFAYDALI İLAVEMadde 42-Madde 42-

Ortak yerlerde yapılmak istenen değişiklikler, ortak yerlerin düzgün hale konulmasına veya buraları kullanmanın daha rahat ve daha kolay hale getirilmesine veya buralardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yönelik ise, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları bir karar üzerine yapılabilir. Burada sözü edilen çoğunluk, toplantıya katılan kat maliklerinin çoğunluğu olmayıp, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğudur.

Özel bir amaca tahsis edilmiş ortak yerlerde (sığınak, bahçe vb.) yapılmak istenen değişikliklerde 42. maddenin değil, 19. maddenin uygulanması gerektiği Yargıtay’ın yerleşik içtihadıdır.

42. madde kapsamında yapılacak olan değişiklikler sonucu kat maliklerine rahatsızlık verilmemesine özen gösterilmesi ve böyle bir rahatsızlık doğduğunda giderilmesi için tedbir alınması gerektiği de yerleşik uygulamadandır.

Bağımsız bölüm ilavesi :Bağımsız bölüm ilavesi :Madde 44-Madde 44-

Böyle bir ilavenin yapılabilmesi için; -Kat malikleri kurulu bağımsız bölüm ilavesine

oybirliği ile karar vermelidir. -İlave edilecek bağımsız bölümler de dahil

olacak biçimde anagayrimenkulün ulaşacağı toplam bağımsız bölüm sayısına göre yeni arsa payları belirlenmelidir. Bu belirleme işlemi de kat malikleri kurulu tarafından oybirliği ile alınacak bir kararla ve Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanmış olan usule uygun olarak yapılmalıdır.

• -Bağımsız bölüm ilavesine ve ilave bağımsız bölüm de dahil tüm bağımsız bölümlerin yeni durumdaki arsa paylarına ilişkin kat malikleri kararına dayalı olarak tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmeli, ilave bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmalı ve tüm bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına tescil edilmelidir.

Önemle üzerinde durulması gereken husus, kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda imar affı kanunlarının uygulanamayacağıdır.

Önemli işlerÖnemli işlerMadde 45- Madde 45-

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesinde, madde kapsamına girecek olan tüm hususlarda bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar gerekli kılınmıştır.

45. maddenin uygulanması temliki tasarruflardan çok ortak yerlerin kiraya verilmesi işlemleri dolayısıyla gündeme gelmektedir. Maddede sayılmış olan dış duvarlar, çatı ve dam, herhangi bir sınırlandırmayı ifade etmemektedir. Diğer ortak yerlerin kiraya verilmesi de 45. madde hükümlerine tabi olacaktır.

Kat Mülkiyetinin Sona ErmesiKat Mülkiyetinin Sona ErmesiMadde 46-Madde 46-

Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile sona erdirilemez.

Mahkemeden yalnızca, kat mülkiyetini sona erdiren hallerin var olup olmadığının tespiti istenebilir.

Kat irtifakının Sona ErmesiKat irtifakının Sona ErmesiMadde 49-Madde 49-

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.

Devre-MülkDevre-MülkMadde 57-65 Madde 57-65

Devre-mülk ile ilgili hükümler 10.06.1985 tarih ve 3227 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiştir.

Dikkat edilmesi gereken husus, devre-mülk ile devre-tatil sisteminin birbirinden farklı olduğudur.

Devre-tatil sistemi ile ilgili uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değildir.

Toplu yapıToplu yapıMadde 66-74Madde 66-74

Toplu yapı ile ilgili hükümler 5711 Sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olup, 68.maddede söz edilen yönetmelik de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir.

Yargıtay’a intikal eden dava dosyalarında, kanundaki esaslara göre kurulmuş bir toplu yapı’ya henüz rastlanmamıştır.(Mart 2012 itibarıyla)

Bu nedenle, toplu yapı ile ilgili olarak verilmiş emsal bir karar da yoktur.

TOPLU YAPILARLA İLGİLİ TOPLU YAPILARLA İLGİLİ DÜŞÜNCELERDÜŞÜNCELER

• -Tek parsel tek yapı sistemine dayalı olarak 1965 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanununa 1983 yılında 2814 sayılı yasayla tek parseldeki birden fazla yapıya ilişkin hüküm eklendi.(Ek madde 3)

• -Birden fazla parselde birden fazla yapı sistemini içeren Toplu Yapılarla ilgili hükümler ise 5711 sayılı yasa ile 2007 yılında kabul edildi.Tek parseldeki birden fazla yapılar da toplu yapı hükümlerine dahil edildi ve ek madde 3 yürürlükten kaldırıldı.

• Ancak henüz tasarı halinde iken 5711 sayılı yasa maddelerine getirilen eleştiriler dikkate alınmadı, belirtilen eksiklikler ve çelişkiler giderilmedi.Ör;

• -Sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayalı olarak karar alınması yöntemi birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydalarıyla uyuşmuyor

• -Ortak giderlerin arsa paylarına göre bölüşülecek olan kalemlerinde birden fazla parseldeki farklı arsa payı paydaları sorun yaratıyor

• -Toplantılar iki yılda bir yapılacak iken yönetici seçimi ve işletme projeleri bir yıllık olarak bırakıldı

• -Gerekmediği halde yeni kavramlar kullanıldı(vaziyet planı-yerleşim planı)

• -Toplu yapının kuruluşunu nasıl sağlanacağı tam olarak açıklanmadı, toplu yapının sona ermesine hiç yer verilmedi

• -Tapu kütükleri ve tapu mevzuatının Toplu Yapının tescili için elverişli olmadığı dikkate alınarak önce bu eksikliğin giderilmesi gerektiği düşünülmedi

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı uyuşmazlıkları inceleyen Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, tapuya tescil sağlanmadıkça çok parselli toplu yapının hukuki varlığını kabul etmedi ve genel hükümlere (dolayısıyla 3.Hukuk Dairesine) yollama yaptı.

• 3.Hukuk Dairesi Sulh mahkemelerinin kararlarını görev yönünden bozmak durumunda kaldı. Çoğu davada işin esasının incelenmesine sıra gelmedi.

• Şubat 2012 tarihinde Toplu yapı davalarını inceleme görevi 18.Hukuk Dairesinde birleşti ise de bu birleşme 3.Hukuk Dairesince verilen kararların artık 18.Hukuk Dairesince verilecek olmasından başka bir sonuç doğurmayacak.

• Tapuya tescillerinin yol ve yöntemi bulunmadıkça Toplu Yapılara ilişkin hükümler uygulama olanağı bulamayacak.

TOPLU YAPININ KURULMASITOPLU YAPININ KURULMASI

• Toplu Yapı Kurulabilmesi için;• -Tapuda kayıtlı bir taşınmaz mal olmalıdır.• -Bu taşınmaz mal bir imar parseli olmalıdır.• -Birden fazla parsel var ise bitişik veya

komşu olmalıdır.• -Bu parsellerde bağımsız bölümler içeren,

kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu olabilecek yapılar olmalıdır.

TOPLU YAPI KURULMASI İÇİN TOPLU YAPI KURULMASI İÇİN GEREKEN BELGELERGEREKEN BELGELER

• Birden fazla parsel üzerinde Toplu Yapı kurulması için;• -Her parsel için ayrıca yapılmış ve onaylanmış mimari proje,• -Tüm parselleri gösteren Vaziyet Planı ve• -Tüm parselleri kapsayan Yönetim Planı’nın düzenlenip Tapu

Müdürlüğüne verilmesi gerekir.

• Tek parsel üzerinde Toplu yapı kurulması için;• -Onaylanmış mimari proje,• -Parseldeki tüm yapıları gösteren Vaziyet Planı ve• -Yönetim planının düzenlenip Tapu Müdürlüğüne verilmesi gerekir.

TOPLU YAPILARIN ORTAK TOPLU YAPILARIN ORTAK YERLERİYERLERİ

• 1-Blok ortak yerleri• -Bloğun oturduğu alan içindeki yerler• -Özgülenmiş olması halinde bloğun

oturduğu alan dışındaki yerler• 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak

yerler• 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler• 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler• 5-Toplu yapı ortak yerleri

TOPLU YAPILARDA TOPLU YAPILARDA KURULLARKURULLAR

• 1-Blok ortak yerleri için blok kat malikleri kurulu• 2-Blok olmayan yapılara özgülenmiş ortak yerler için blok

olmayan yapılar kat malikleri kurulu• 3-Parsellere özgülenmiş ortak yerler için parsel kat

malikleri kurulu• 4-Adaya özgülenmiş ortak yerler için ada kat malikleri

kurulu• -Öngörülmüş ise ada temsilciler kurulu• 5-Toplu yapı ortak yerleri için toplu yapı kat malikleri

kurulu• -Öngörülmüş ise toplu yapı temsilciler kurulu

TOPLU YAPILARDA YÖNETİM TOPLU YAPILARDA YÖNETİM ve DENETİMve DENETİM

• Kanunda tanımlanan yöneticiler ve denetçiler;• 1-Blok yöneticisi ve denetçisi• 2-Parsel yöneticisi ve denetçisi• 3-Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi

• Kanunda tanımlanmamış olan yöneticiler ve denetçiler;• -ada yöneticisi ve denetçisi• -blok olmayan yapılar yöneticisi ve denetçisi

TOPLU YAPILARDA ORTAK TOPLU YAPILARDA ORTAK GİDERLERİN BÖLÜŞÜMÜGİDERLERİN BÖLÜŞÜMÜ

• 1-Kat malikleri arasında eşit bölüşülecek olan ortak giderler

• 2-Arsa payları oranında bölüşülecek olan ortak giderler

• -Önce parsellere sonra parseldeki kat maliklerine bölüştürme yöntemi

• -Arsa paylarının paydalarının eşitlenmesinden sonra bölüştürme yöntemi

SEVGİ VE SEVGİ VE SAYGILARIMLA…SAYGILARIMLA…