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MEDIANERIA - TASACIONES -PERITAJES

25 de Septiembre de 2013

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TALLER VERTICAL DE PRODUCCION DE TALLER VERTICAL DE PRODUCCION DE TALLER VERTICAL DE PRODUCCION DE TALLER VERTICAL DE PRODUCCION DE

OBRASOBRASOBRASOBRAS

ArqtsArqtsArqtsArqts. CREMASCHI . CREMASCHI . CREMASCHI . CREMASCHI –––– NIZAN NIZAN NIZAN NIZAN –––– LAFALCELAFALCELAFALCELAFALCE

NIVEL II NIVEL II NIVEL II NIVEL II

JTP Arq. RaJTP Arq. RaJTP Arq. RaJTP Arq. Raúúúúl l l l BarandiarBarandiarBarandiarBarandiaráááánnnn

TEORICO MEDIANERIATEORICO MEDIANERIATEORICO MEDIANERIATEORICO MEDIANERIA----TASACIONESTASACIONESTASACIONESTASACIONES----PERITAJESPERITAJESPERITAJESPERITAJES

Arq. Cremaschi Diego SEP 2013Arq. Cremaschi Diego SEP 2013Arq. Cremaschi Diego SEP 2013Arq. Cremaschi Diego SEP 2013

INCUMBENCIAS PROFESIONALES DEL TITULO DE ARQUITECTO:

1. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la concreción de los espacios destinados al hábitat humano.

2. Proyectar, dirigir y ejecutar la construcción de edificios, conjuntos de edificios y los espacios que ellos conforman, con su equipamiento e infraestructura y otras obras estinadas al hábitat humano.

3. Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la construcción de estructuras resistentes correspondientes a obras de arquitectura.

4. Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la construcción de instalaciones complementarias correspondientes a obras de arquitectura, excepto cuando la especificidad de las mismas implique la intervención de las ingenierías.

5. Proyectar, dirigir y ejecutar obras de recuperación, renovación, rehabi litación y refuncionalización de edificios, conjuntos de edificios y de otros espacios, destinados al hábitat humano.

6. Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la construcción del equipamiento interior y exterior, fijo y móvil, destinado al hábitat del hombre, incluyendo los habitáculos para el transporte de personas.

7. Diseñar, proyectar y efectuar el control técnico de componentes y materiales destinados a la construcción de obras de arquitectura.

8. Programar, dirigir y ejecutar la demolición de obras de arquitectura.

9. Realizar estudios, proyectar y dirigir la ejecución de obras destinadas a la concreción del paisaje.

10. Efectuar la planificación arquitectónica y urbanística de los espacios destinados a asentamientos humanos.

11. Proyectar parcelamientos destinados al hábitat humano.

12. Realizar medición y nivelación de parcelas con el objeto de concretar la ejecución de obras de arquitectura.

13. Realizar estudios e investigaciones referidos al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y a los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.

14. Asesorar en lo concerniente al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y a los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.

15. Participar en planes, programas y proyectos de ordenamiento físico ambiental del territorio y de ocupación del espacio urbano y rural.

16. Participar en la elaboración de normas legales relativas al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat humano.

17. Participar en la elaboración de planes, programas y proyectos que no siendo de su especialidad afecten al hábitat humano.

18. Realizar relevamientos, tasaciones y valuaciones de bienes inmuebles.

19. Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y con los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.

20. Proyectar, ejecutar, dirigir y evaluar todo lo concerniente a la higiene y seguridad en obras de arquitectura.

21.

19. Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y con los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura.

MEDIANERIACondominio con indivisión forzosa

CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINAwww.codigocivilonline.com.ar

Derechos reales

Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y

una cosa.

Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o decrédito.

Dominio

• Es el derecho de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente, gozar y disponer de la cosa como quiera. El condominio es el derecho de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.

Existen tres tipos de muros o paredes:

1) MURO PRÓXIMO O CONTIGUO: significa precisamente que esta “cerca de” el límite separativo de las dos heredades de distintos dueños. Es común ver en las construcciones de las casas, sobre todo en zonas residenciales, que se deja un espacio antes del límite separativo, que generalmente es lo que se llama un cerco vivo.

2) MURO o PARED DIVISORIA: los inmuebles se encuentran divididos por la pared, un cerco vivo, o alambrado. La pared está contra la línea divisoria. Donde esta la línea divisoria, al lado contra ella esta la pared, no sobre ella.

3) PARED MEDIANERA: la pared está construida sobre, encima de la línea divisoria.

MURO CONTIGUO O PRÓXIMO

MURO O PARED DIVISORIA

PARED MEDIANERAPROPIETARIO

A

PROPIETARIO

B

Siguiendo el gráfico de arriba los muros contiguo y divisorio pertenecen al propietario A.Esta construido sobre su terreno y tiene a su favor la construcción del artículo 2519 C.C.



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La pared medianera construida sobre la línea que divide los inmuebles es propiedad de

ambos vecinos, que debe reunir además ciertas características para ser considerada

como tal.

Medianería propiamente dicha:

Existe solamente en construcciones, en terrenos edificados. No existe, ni separa nunca

terrenos baldíos, patios, fondos o jardines.

Requisitos para que el muro sea medianero:

2717. Un muro es medianero y común de los vecinos d e las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades.

• Se trata de dos propietarios distintos.

• El muro ha sido construido a costa de ambos propietarios vecinos.

• El muro esta construido en el límite separativo de las dos heredades.

Presunción de la Medianería :

2718. Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del ed ificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última constru cción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o p or signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio.

Pared contiguao proxima

Pared medianera Pared divisoriaPared contiguao proxima

Pared privativa

Derechos que surgen de la medianería:

1) Derecho de asentar la mitad de la pared medianera en el terreno del vecino (15 cm.).

2) Derecho al reembolso constituido a su vez por:

El derecho que tengo de obligar a mi vecino a cerrar, entonces si ya he construido,

puedo pedirle el reembolso de la mitad de la pared. Cuando yo he construido y el otro no

construye, pero quiere servirse de mi pared, también tengo derecho a pedirle el

reembolso. El reembolso es por toda la medida de la pared.

La prescripción de la acción y cobro de medianería es de 10 años.

3) Derecho de abandono:

2723. Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pe rtenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria po r un hecho suyo.

2724. La facultad de abandonar la medianería compet e a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la pro piedad exclusiva de la pared o muro.

1) Que uno de los vecinos haya construido la pared, y el otro vecino no quiere

rembolsar los gastos o construir su parte, entonces la pared será propiedad exclusiva

del primero.

2) Que ambos hayan construido la pared, que se encuentra en otro momento

deteriorada, entonces uno de ellos renuncia a su derecho. Pero en caso de que uno

de los vecinos sea responsable del deterioro de la pared, no puede ejercer su derecho

de abandono, para liberarse de los gastos.

Presunción de la Medianería :

2718. Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del ed ificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última constru cción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o p or signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio.



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Requisitos para que el muro sea medianero:

2717. Un muro es medianero y común de los vecinos d e las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades.

• Se trata de dos propietarios distintos.

• El muro ha sido construido a costa de ambos propietarios vecinos.

• El muro esta construido en el límite separativo de las dos heredades.

Puede ser que el muro esté construido contra el límite, puede ser que esté construido por uno solo de los vecinos, con lo cual el muro no será medianero.

Puede suceder que solo uno construya el muro, previsto en el artículo 2725.

2725. El que en los pueblos o en sus arrabales edifi ca primero en un lugar aún nocerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre elterreno del vecino, con tal que la pared sea de pie dra o de ladrillo hasta la alturade tres metros, y su espesor entero no exceda de di eciocho pulgadas.

Porque ambos vecinos están obligados a cerrar.

2726. Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredade s contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arraba les.

2727. El vecino requerido para contribuir a la const rucción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterio r, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.

2728. El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerra miento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino qui era servirse de la pared divisoria.

DEFINICION DE PREDIOS MUROS CONTIGUOS

Punto de vista técnico:

MURO CONTIGUO, construido íntegramente sobre un predio.

MURO ENCABALLADO, construido sobre el eje divisorio de predios.

Punto de vista jurídico:

MURO PRIVATIVO, propiedad del que lo construyó.

MURO MEDIANERO, propiedad de los propietarios de dos predios contiguos:

condominio

Código Civil de la República Argentina

… de los Derechos …

Art.2626. El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede

destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de

carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared,

debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.

Art. 2731 – Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera….

Art. 2735 – El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor.

Art. 2736 -Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no

medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la

pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la

altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la

pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería.

El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o

constitución en mora.

Art. 4023 – La prescripción de la acción y cobro de medianería es de 10 años.

Art. 2.731. Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.

Art. 2735 – El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor.

Art. 2736 -Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no

medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la

pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la

altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la

pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería.

El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o

constitución en mora.

Art. 4023 – La prescripción de la acción y cobro de medianería es de 10 años.



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Art. 2.654. Ningún medianero podrá abrir ventanas o toneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino.

Art. 2.655. El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.

Art. 2.656. Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.

Art. 2.657. El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.

Art. 2.658. No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria.

Art. 2.654. Ningún medianero podrá abrir ventanas o toneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino.

Art. 2.655. El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.

Art. 2.656. Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.

Art. 2.657. El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.

Art. 2.658. No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria.

Depreciación del muro por el transcursodel tiempo:

• 10 años: d = 0

• 10 – 20 años: d = 10 %• 20 – 30 años: d = 20 %• 30 años y + : d = 30 %

• Vida probable del muro: 75 años

MODALIDADES PARA LA ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE LA MEDIANE RIA

1) POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS: ( 2717)

2) POR COMPRA DE LOS DERECHOS:

3) ADQUISICION POR PRESCRIPCION (4022/23)

PRESCRIPCION LIBERATORIA (4017)

PRESCRIPCION ADQUISITIVA (3948/4015/16)

4) DONACION DE LOS DERECHOS

5) POR COMPENSACION (2733/34)

6) POR CONFUSION ( destino de padre de familia)

7) POR READQUISICION ( 2723/39)

TRABAJO PRACTICO MEDIANERIA:

1) Investigar antecedentes del muro, edad y situación legal del mismo conforme a planos registrados, estableciendo la porción a liquidar y las porciones privativas de cada parte.

2) Determinación del estado de conservación.

3) Cómputo métrico de la superficie a liquidar.

4) Confección del plano en vistas, plantas y cortes detallando las situaciones legales antedichas y determinando la parte a liquidar

5) Cálculo del valor de reposición del muro y determinación del valor actual, teniendo en cuenta su depreciación por edad y estado de conservación.

6) Contrato Convenio de medianería.

7) Los honorarios profesionales correspondientes que formaran parte de la liquidación.

DESARROLLO DE LA LIQUIDACION

1) Carátula (ubicación de los predios en la manzana, nombre de las cuatro calles de la manzana, cotas de ambos terrenos y las numeraciones).

2) Siluetas de ambos edificios con la determinación del sector a liquidar y los restantes estados jurídicos del muro.

3) Computo métrico:Excavaciones (m3)Mampostería de cimientos (m3) Capas aisladoras verticales (m2)Capas aisladoras horizontales (m)Mampostería de elevación (m3)Revoques exteriores- grueso y fino- (m2)Revoques interiores- grueso y fino- (m2)En caso de existir sótano se agregaran los componentes del mismo (tabique de panderete, aislamiento hidrófugo, etc.)

Se obtendrán las superficies y/o los volúmenes de cada uno de los sectores a liquidar



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DATOS NECESARIOS PARA LA DEPRECIACION DEL MURO MEDIANERO:

• Edad del muro• Vida útil de cada uno de los elementos que componen el muro• Formula adoptada para la depreciación (Ross-Heidecke)

VA= VR-r x [1-(k/100)]+r

VA=valor actual

VR= Valor de reposición (a nuevo)

Vr= valor residual (en caso de la mampostería se considera el 2% del valor de VR, en el caso de los demás componentes de la pared es 0)

K= coeficiente de depreciación que sale de la tabla de Ross- Heidecke y depende del porcentaje de vida útil del bien (edad real / vida útil x 100) y estado de conservación.

A fin de determinar la depreciación se considera según Ross- Heidecke:

Vidas útiles Mampostería 90 añosRevoques exteriores 40 añosRevoques interiores 60 años

Aislaciones 50 años

Estados de conservación

1- nuevo sin reparaciones

1,5 - intermedio

2,0 - regular con conservación normal de poca importancia

2,5 - intermedio

3,0 - necesitado de reparaciones sencillas

3,5 - intermedio

4,0 - necesitado de reparaciones importantes

4,5 - intermedio

5,0 - sin valor

CALCULO DEL ITEM MAMPOSTERIA DE ELEVACION

20 m3 de muro con 40 años de antigüedad y estado de conservación 2,5

Calculo del VR (Valor de reposición )

Precio de aplicación / m3 muro de 0,30 …………..$ 700 = VR

Valor residual= $ 14 (2/00 de VR)

Depreciación por el método de Ross-Heidecke

Antigüedad: Edad 40 años/ vida útil 90 años = 0.44 o sea 44

• VA= (VR-r) x [1-(k/100)]+rVR-r= $686K/100= 0.37

VA=$686 x (1-0.37) + 14VA=$686 x 0.63 +14= $ 446.18

Para 20 m3 de pared x $446.18= VA…………………….. $ 8923.6.-Honorarios 15%........... $ 1338.54.-Total mampostería……$ 10262.14.-

Corresponde abonar al vecino el 50% = $ 5131.07.-

Estado de conservación 2,5 K= 37.21 (por tabla)

TA ACIONES

tasar.(Del lat. taxāre).

1. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía2. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo.

valor.(Del lat. valor, -ōris).

1.m. Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

2. m. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

precio.(Del lat. pretĭum).1.m. Valor pecuniario en que se estima algo.



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Tribunal de Tasaciones de la Naciónwww.ttn.gov.ar

Tasación y Valuación: a los efectos de esta normativa son sinónimos

CIRCULAR A-2563-BCRA

CIRCULAR A-2563-BCRA

perito, ta.(Del lat. per ītus ).

1. adj. Entendido, experimentado, hábil, práctico en una ciencia o arte. U. t. c. s.

2. m. y f. Der. Persona que, poseyendo determinados conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia.

CURSOS SOBRE NORMAS NACIONALES DE VALUACIONLos tipos de cursos y sus programas son:

1) CURSO ORIENTADO A PROFESIONALES DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO

NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR.NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TÉCNICAS Y LEGALES.NORMA TTN 3.1 MÉTODO COMPARATIVO.NORMA TTN 4.1 MÉTODO DEL COSTO.NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA.NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES.NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACIÓN.NORMA TTN 8.2 VALORES TÉCNICOS CONTABLES.NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL.NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACIÓN.NORMA TTN 11.3 VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES.NORMA TTN 12.2 PASAJE DE LOTE A BLOCK.NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS.NORMA TTN 14.2 PLANILLA DE CRD.NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CÁMARAS DE ELECTRICIDAD.NORMA TTN 16.1 MÉTODO RESIDUAL PARA TERRENOS.NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES.NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES.

NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES.

PRINCIPIOS GENERALES

SUSTITUCION TEMPORALIDAD FINALIDAD

BASES DE VALORACION

VALOR DE MERCADOCOSTO DE REPOSICION

VALOR DE USO

METODOLOGIAS

COMPARATIVOCOSTO DE REPOSICION DEPRECIADO

CAPITALIZACION DE LA RENTAVALOR RESIDUAL

ETC.

VALOR DE TASACION

EN FUNCION DE LA FINALIDAD DE LA MISMA

METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

METODO DE COMPARACION.

Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de un bien . Su aplicación requiere:

– Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor.

– Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación.

Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes

comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios

anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de

los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación.

HOMOLOGACION DE SUPERFICIES: Viviendas y departamentos: Superficie cubierta: 1.00 Dependencias (separadas del cuerpo ppal.): 0.40 a 0.70Galerías y balcón semi cubierto: 0.50 Balcón descubierto: 0.30 Balcón terraza: 0.50 a 0.80Bauleras o depósitos (según superficie): 0.25 a 0.90Patio y terrazas (según superficie): 0.10 a 0.25

Locales:

Superficie cubierta: 1.00 Entrepisos: 0.50 a 0.90 Depósitos: 0.30 a 0.60 según el caso. Sótanos y subsuelos: 0.25 a 0.50Patio y terrazas (Según superficie): 0.10 a 0.25

Ejemplo:Viviendas A: 100 m² CUB + 100 m² patioSuperficie Cubierta 100 m² x 1.00 = 100 m²Superficie Patio 100 m² x 0.10 = 10 m²

Superficie Total Homologada Vivienda A= 110 m²



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METODO DEL COSTOEste método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado deedificios y partes de edificios terminados o en construcción.

Costo de reposición bruto (CRB)Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado,

calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, endicha fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:– Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución

material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.

– Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción. – Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.

– Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las

características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de lavaloración.

• No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización

• En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

Costo de reposición depreciado (CRD).

• Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.

• La depreciación de la edificación se calculará:

– Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke . La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador .

– La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

• Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.

Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:

1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL 3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION 5.0 IRRECUPERABLE

Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la

vida útil del bien.

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K



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PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO

Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de Costo de

Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross-HeideckeDatos a Ingresar:

T.T.N.:

Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo.

DENOMINACION DEL BIEN: Descripción general del nombre del bien a tasar. UBICACIÓN DEL BIEN: Ubicación de los bienes a tasar.

ZONA DE ANALISIS:

PART. / DEP.: Partido o Departamento en donde está ubicado el bien a tasar.

PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar.

PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar. EXPEDIENTE N°: Número de Expediente según el registro.

SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación. (Exclusivo para el TTN). FECHA DE TASAC. : Fecha a la cual se realiza la tasación.

PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente. MONEDA: Moneda a la cual se realiza la tasación.

T. CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S).

N° : Número de orden. DESIGNACION: Designación del bien.

SUP. CUB. M2: Superficie cubierta en m2. EDAD: Edad del bien en años.

EXP: Expectancia de vida o remanente en años.

E/VU: Relación porcentual entra la edad y la vida útil del bien. La vida útil es la suma entre la edad y la expectancia de vida o remanente del bien.

EST:

Estado según la Tabla de Ross-Heidecke. Sus valores son los siguientes: 1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL 3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION 5.0 IRRECUPERABLE

K: Valor del coeficiente de Ross-Heidecke. (dividido por 100)

VR: Valor de Reposición a nuevo del bien en $/m2. Vr: Valor Residual en $/m2.

Va: Valor Actual o valor depreciado en $/m2.

VALOR: Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por la superficie del bien (SUP.CUB.). Valor redondeado a la centena.

COEF. REAL : Coeficiente de Realización.

V. ADOPTADO: Valor adoptado o final del bien. Producto del Valor (VALOR) por el coeficiente de realización del bien (COEF. REAL.). Valor redondeado a la centena.

OBSERVACIONES : Observaciones.

RECOMENDACIONES:

Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:

MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal.

COEF. REAL : Utilizar coeficientes de magnitud tal que represente, a criterio deltasador , la disminución de valor por realización inmediata del bien.

Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse uno

que no se encuentre en este rango, corresponde su justificación en el informe

respectivo de la tasación.

VIDA UTIL DE EDIFICIOS:

Criterios de vida útil recomendada a fin de estimar la expectativa de vida de

edificios

Tipo Características Años

Represas De hormigón armado 100 a 200

Centrales atómicas

De hormigón armado 100 a 200

Puertos y puentes

De hormigón armado y/o metálicos 100 a 200

Edificios Estructura de hormigón armado independiente, mampostería de ladrillo revocado y cubierta plana, con servicios individuales o centrales.

80 a 100

Edificios Idem. al anterior con estructura de acero o mixtas. 100 a 120

Edificios industriales y galpones

Estructura de hormigón o de acero, cubiertas de chapas, paredes de mampostería, carpinterías metálicas, pisos de cemento y locales sanitarios.

50 a 80

Vivienda Cubiertas de tejas, mampostería de ladrillos, carpinterías de madera, pisos de mosaicos o cerámicos, revestimientos de azulejos o cerámicos, revoques gruesos y finos, sanitarios.

50 a 80

Vivienda Idem. al anterior con cubiertas planas. 50 a 80

Vivienda Idem. al anterior con cubiertas de chapa. 40 a 60

Vivienda Cubiertas de chapa con paredes de madera, carpinterías de madera, pisos de cemento y sanitarios. 20 a 40

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Fuente Diario el Dia 15 de Septimebre de 2013

Definen plan de obras para el ensanche del camino Belgrano Análisis Inmobiliario:

“…permite determinar el valor de mercado de un bien...”

“…analizar el segmento del mercado inmobiliario rel ativo a los bienes comparables al que se valora.”

Idoneidad profesional del tasador:

“…quedará a criterio del tasador…”

“…vida útil estimada por el tasador…”

¿Quién regula el valor de mercado de un bien?



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CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

LA PLATA ORD. 10703

ORDENAMIENTO DE AREAS Y ZONAS (AREA CENTRAL – ZONA URBANA O ZONA RESIDENCIAL)

PARCELAMIENTO Y SUBDIVISION DEL SUELO( LOTE EN ESQUINA – LOTE MEDIANERO- ETC)

REGULACION DE USOS DEL SUELO(Usos Permitidos, Usos Tolerados, Usos Prohibidos y Usos No Consignados)

REGULACION OCUPACION DEL SUELO( FOS, FOT, DENSIDAD, RETIROS, ALTURAS, PREMIOS)

Ejemplo práctico tasación

privada contable:

Estudio de mercado valor de la tierra

comparables:

Estimación valor de la tierra según Código de Ordenamiento Urbano

1500 u$s/m²



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Los bienes comparables para las Tasaciones se ven regulados por un mercado inmobiliario que sólo valoriza la potencialidad del inmueble, es decir, realizando análisis de factibilidad sobre Códigos de Ordenamiento Urbano yla ubicación del terreno ( infraestructura, zonas, servicios, vías de circulación,accesibilidad, etc); donde muchas veces el valor propio de la construcciónexistente es depreciable…

AZUL – BS AS

VENECIA - ITALIAVENECIA - ITALIA

AZUL – BS AS

Los bienes comparables para las Tasaciones se ven regulados por un mercado inmobiliario que sólo valoriza la potencialidad del inmueble, es decir, realizando análisis de factibilidad sobre Códigos de Ordenamiento Urbano yla ubicación del terreno ( infraestructura, zonas, servicios, vías de circulación,accesibilidad, etc); donde muchas veces el valor propio de la construcciónexistente es depreciable…

AZUL – BS AS

VENECIA - ITALIA

LP-2 ABRIL-2013

perito, ta.(Del lat. per ītus ).

1. Adjetivo: Entendido, experimentado, hábil, práctico en una ciencia o arte.

2. Der. Persona que, poseyendo determinados conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia.

BIBLIOGRAFIA:• Código civil de la Republica Argentina www.codigocivilonline.com.ar

Ref. Artículos C.C.: 2519/ 2626 / 2717 al 2739 /402 3

• Cuaderno de Cabecera CAPBA Distrito I• Decreto Arancelario Nº 6964/65 Provincia de Buenos Ai res• Decreto-Ley 8912 Provincia de Buenos Aires• Decreto-Ley Nº 7887/55. Arancel de Honorarios para l a Jurisdicción

Nacional. Argentina.• El ABC de la Medianería. Buenos Aires: Garaffo, P. H .• Manual de medianería urbana Bangdnello• Manual de medianería urbana Rivarola• Medianería y propiedad horizontal Rondiwd• MEPA ( Manual del Ejercicio Profesional del Arquitect o – CPAU).• Tribunal de Tasaciones de la Nación www.ttn.gov.ar• Cine: El Hombre de al lado, Dir. Mariano Cohn, Gastó n Duprat• Video “ Medianeras, 4 minutos para reflexionar”

http://producciondeobras.wordpress.com/2011/11/07/m edianeras /

taller vertical de produccion de obras … · taller vertical de produccion de obras...

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