teoriaa kiinteistöjen hinnoista

© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved

Kiinteistöjen Hinnat Oskari Öhman Valkea-Marina


Tarjonta

Kysyntä

Hinta

Miten tuotteiden ja palveluiden hinnat määrittyvät?


Mikä on kiinteistön hinta?

Epätasapaino hintojen määrittämisessä Myyjällä on vääristynyt kuva markkinoista sekä hänen omistamastaan kiinteistöstä Ostajat yrittävät perustella hintoja alemmiksi Kiinteistöjen hinnat mikrotasolla määrittyvät kahden osapuolen välisistä yksittäisten kiinteistöjen hinnoitteluista

  Mikä on kiinteistön X hinta?   Kiinteistön X hinta voi olla100.000 € Josélle,

mutta 120.000 € Roosalle (hinnat ovat taipuvaisia subjektiivisuudelle)


Hinta- taso

Tarjonnan määrä

Kokonaiskysyntä


Kuka heistä on kaikista kaunein? Psykologisilla seikoilla on oma osansa kiinteistöhintojen määrittelemisessä.


Kiinteistö hintojen perusteet

  Yksittäiselle kiinteistöä ei usein ole korvaavia substituutioita, toisin kuin esim. Coca-Colalla on Pepsi ja appelsiinilla mandariini.

  Kiinteistöjen hinnat eivät ole suoraan verrattavissa rakennuskustannuksiin (esimerkiksi 100 vuotta vanha talo on “kapitalisoitu” jo moneen kertaan verrattuna alkuperäisiin rakennuskustannuksiin)


Erilaisia muuttujia kiinteistöhinnoittelussa (suuntaa-antavia)

0.4 x 1 = 0.4 (Sijainti: käydään tarkemmin läpi myöhemmin) 0.2 x 1 = 0.2 (Yleinen kansantalouden tilanne, työllisyys, jne.) 0.2 x 1 = 0.2 (Rakennuskustannukset ja tontti) 0.1 x 1 = 0.1 (Sijoituksen tuotto-odotukset) 0.1 x 1 = 0.1 (Todellinen korkotaso) Kertoimien painoarvot suuntaa-antavia ja monien tekijöiden summa. Yhden muuttujan muutos aiheittaa muutoksia yhdessä tai useammassa toisessa muuttujassa. Mutta ne eivät välttämättä muutu samassa suhteessa. Esimerkiksi 3% nousu korkotasossa voi merkitä 5% laskua kysynnässä, mutta 6% nousu korkotasossa voi merkitä jo 20% laskua kysynnässä. Kertoimien yhteissumma on kuitenkin aina 1. Kertoimet ei-vakioita eikä samoja kaikille osapuolille (esim. koron nousun vaikutus tuottosijoittajille vahvempi kuin oman asunnon etsijöille). Summa samarium: Hintan jousto ei ole vakioiden, vaan muuttujien summa


Vaihtelu kiinteistöjen hinnoissa (spekulatiiviset /keinottelu muuttujat)

Näkemykset ja mielipiteet nykytilasta ja tulevaisuudesta vaikuttavat kiinteistöjen hintoihin.


Vaihtelu kiinteistöjen hinnoissa

Todelliset muuttujat   Työllisyystaso   Tulotaso   Kumulatiivinen pääoma   Korkotaso (todellinen)   Syntyvyys, maahan- ja maastamuutto   Uusien kiinteistöjen tarjonta   Kiiteistöjen omistuksen vaihtumisnopeus   Valuutan arvon vaihtelu (Euro yliarvostettu?)


Aikajaksot ja hintavaikuttajat

1) Lyhyellä aikavälillä: päivät, viikot, kuukaudet → spekulatiiviset tekijät tai yllättävät muut muuttujat (rahamarkkinat, lakimuutos, sota) 2) Keskipitkällä aikavälillä: kuukaudet ja muutamat vuodet → oikeat välittömät tai välilliset tekijät, kuten talouden yleinen tilanne ja sen alatekijät, rahan hinta (ja inflaatio). 3) Pitkällä aikavälillä: 5v. ja enemmän → väestönkehitys vs. asuntotarjonta. Yleisesti ottaen tämä tekijä on vahvin yksittäinen asia, joka aiheuttaa hintapainetta asuntojen hintojen laskuun Suomessa. Yksi ihminen voi käytännössä asua vain yhdessä taloudessa (kodissa) Huom: jos kaikki 18-40 -vuotiaat espanjalaiset, jotka vielä asuvat kotona, alkaisivat etsimään omaa kotia, pienien asuntojen kysyntä nousisi huomattavasti.


Muuttujan vaikutusvoima eri alueille. Jousto hinnan laskussa tai nousussa riippuu paljon sijainnista

0,5 3

4,5

1,4

1,2

6

Kuvittele että kansantaloudessa tapahtuu posittivinen tai negatiivinen muutos. Eri alueet reagoivat eri voimakkuudella eri muuttujiin.


Kiinteistösijoittaminen

Kaksi eri pääryhmää 1)  Pitkän aikavälin (lainaajat) 2)  Lyhyen aikavälin (rakennuttajat) Kiiteistösijoittamisen tuotot: vuokra - (korot + kunnossapito) = tuolot (veroitettavat). Vuosittainen vuokrat tulo = vuokra x 12 / kiinteistön hinta. Hyvä taso: 7 % (käytännössä). Monilla sijoittajilla järjenvastasia odotuksia: ”subjektiivinen arvonmäärittely” Vuokrahinnat melko piittaamattomia kiinteistöhinnoista (lyhyen aikavälin kriiseihin). Itseasiassa ne voivat reagoida vaikka käänteisesti.

teoriaa kiinteistöjen hinnoista

Travel