tilstandsrapport for bolig · 2020. 1. 7. · tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger...

Hylleveien 2C4838 ARENDALGnr. 501 Bnr. 513 Fnr. 0 Snr. 0 0906 Arendal kommune

Byggeår 1899

Benevnelse BRAEnebolig 267 m² Tomteareal 713 m²

Tilstandsrapport for boligMed arealmåling

Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon.

Oppdragsnr.BefaringsdatoRapportdato

Rapportansvarlig

483 27218.01.201923.01.2019

His Bygg ASTakstingeniør: Jens Christian EdvardsenVikaveien 19, 4817 HISTlf.: 90196262E-post: [email protected]

Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensningerDette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille debyggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekesat rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpersundersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øketryggheten for alle impliserte parter.

Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold somtakstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning vedeierskifte.

Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skaderog mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning avkonstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning forrapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine fagligekvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke varkorrekt.

Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gitilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dettegjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.

TakstrapportenTakstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takstog er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser.

Om takstingeniørenNorsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en godkompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å hagjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdetTilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annetTilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig eromsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre enTilstandsrapport for bolig.

Rapportens strukturRapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig iTilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424(tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler).

Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er itråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner ogterminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter dennestandarden på følgende måte:

Tilstandsgrad 0: Ingen symptomerTilstandsgrad 1: Svake symptomerTilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomerTilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og totalfunksjonssvikt)

BefaringenNS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert påundersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå.I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:

Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiskeinngrep ( f. eks. riving).Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. Foreksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagredegjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulletilsi det.Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andresynlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikkeomtales i rapporten.Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert.Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon,piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken ellerfra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseresdersom annet ikke er nevnt.

Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. utenforhåndskunnskap om objektet.Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt forfuktighet, blir spesielt inspisert.Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter irapporten.

LevetidsbetraktningerDet refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ByggforskserienByggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold ogutskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer irapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid erangitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetidavhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, foreksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan varierenoe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk,økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn.Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid.

TilleggsundersøkelserPiper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normalbesiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentligegodkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virkerpåkrevet.

Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kankommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid åkonsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.

Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det.

Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber omdet.

Andre uttrykk og definisjonerTilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et

definert referansenivå.Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet

vurdert ut fra alder og normal bruk.Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og

referansenivået.Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp

av små stikk med en spiss gjenstand.Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en

bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkningerog det materiale som objektet består av.

Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normaltbenyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.

Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold tilreferansenivået, gradert i forhold til avvik frareferansenivået. Se ”Tilstandsgrader” under punktetom Rapportens struktur.

Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyderdet en begrensning i befaringsmetoden slik atbefaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synetikke inngår.

Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etterfuktighet i konstruksjoner.

Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gitilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettesopp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes forny befaring og oppdatering.

Eiers egenerklæringsskjemaEgenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvikfra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren harregistrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold somegenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres.

23.01.2019His�Bygg�AS

Jens�Christian�EdvardsenHylleveien�2C4838�ARENDALGnr:�501��Bnr:�513��Fnr:�0��Snr:�0

Tilstandsrapport�for�bolig

Side�2�av�11

Egne premisserOppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITOTakst har fastsatt for medlemmene.Levetidsbetraktninger er basert på NBI byggdetaljblader 700.320Der det er tvil om bruken av enkelte rom, defineres arealbruken etter undertegnedes skjønnsmessig vurdering.Det er ikke gjort vurderinger av boder da dette ikke var en del av mandatet.Undersøkelsen er utført visuelt, kombinert med enkle målinger.Kommunale arkiver, som plan og bygningsetaten er ikke undersøktTakstmann har ingen bindinger til rekvirent og er uavhengig.Det var lagret mye gjenstander i bygningen og alle flater er ikke undersøktDet var ikke tilgang til takkonstruksjon, ikke undersøkt

EiendomsopplysningerAdresse Hylleveien 2C

Postnr./sted 4838 ARENDAL

Kommune 0906 Arendal Gnr 501 Bnr 513 Fnr 0 Snr 0

Hjemmelshaver Scott-Bernhard Nilsen

Rekvirent Scott Bernhard Nilsen

Befaringsdato 18.01.2019

Tilstede / opplysninger gittav

Takstingeniør Jens Christian Edvardsen

Bygninger på eiendommenType bygg Byggeår Rehab./ombygd år

Enebolig 1899

DokumentkontrollDet er ikke fremlagt dokumenter.

Det er ikke fremlagt egenerklæring da eier ikke har bebodd eiendommen.

KonklusjonHer er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser.

Bygning med 4 etasjer beliggende sentralt i sentrum.Boligen fremstår byggteknisk å trenge totalrenovering både innvendig og innvendig.Eldre taktekking ved besiktelse fra bakkant av bolig.Råteskader i kledning stedvis rundt på hele bygningen, synlig råteskader i bærende konstruksjon ved besiktelse i 2. etasjemot vei.Se forøvrig punkter nedenfor.

Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgåttRegistrerte avvik fra eiers egenerklæring




Side�3�av�11

ArealopplysningerArealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling avboliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper ogdefinisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene forarealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyrat rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken,uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengeligpå www.norsktakst.no.

Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling

Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom

1. etasje 95 86 0 86 Lager

2. etasje 47 40 0 40 Lager

3. etasje 107 100 100 0 Kontor, trappegang, kjøkken,bad/vaskerom, stue, stue

4. etasje 44 41 0 41 Lagerrom

Sum 293 267 100 167

Sum alle bygninger 293 267 100 167

I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom, men imange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres som P-romeller S-som selv om de er i strid med byggeforskriften.Trapp er medregnet i sin helhet for alle etasjer.Det er ikke foretatt kontroll om innredet rom er byggemeldt eller godkjent slik de benyttes idag.Bygningens bruttoareal kan avvike fra faktiske mål, som følge av stedvis ukjent oppbygning og målbar veggtykkelse.Det er areal som ikke er tatt med som ikke tilfredstiller høyde krav på (1.90) i 2. etasje og 4 etasje.

Romløsninger er iht til dagens bruk, det er ikke kontrollert om rom er byggemeldt eller godkjent slik de benyttes idag.

Tomt / område / miljøTomteareal 713 m2 Type tomt Eiet

Sted og datoHis, 22.01.2019

Jens Christian Edvardsen

Kommentarer til arealberegningen

Kommentarer til planløsningen




Side�4�av�11

TilstandsrapportBygg A: Enebolig

Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt.

Området rundt består av fyllmasse samt fjell. Fundamenteringen i seg selv er ikke synlig alle plasser, tilstandgrad på fundamentering er derfor satt ut fra visuellevurderinger av bygningen, kontroll av grunnmurens synlige deler, byggets alder og stabilitet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er gjort vurderingen ang. radonnivå da dette krever måling over tid.Det er synlig setningsskader i grunnmur og gulv i 1. etasjeDet er ikke foretatt grunnundersøkelser.

Reparasjoner må påregnes

Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.

Grunnmur består av gråsteinsmur murpusset og betong

Grunnmur som er under terreng er ikke sjekket for feil eller mangler, erfaringsmessig med hensyn til alder og synligskjevheter i konstruksjonen så er det setningsskader i gråsteinsmurHele grunnmur er ikke synlig da det er under terreng, ukjent tilstand på grunnmur som ikke er synligBle registrert riss, sprekker med behov for reparasjonerGrunnmur er ikke utvendig isolert.

Reparasjoner må påregnes

Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.

Det er ikke fuktsikring av grunnmur

Det er synlig fukt i konstruksjon nedover i etasje mot vei.Pga. ikke anlagt fuksikring av grunnmus settes tilstandsgrad 2

Tiltak vil være anleggelse av fuktsikring og isolering av grunnmur

I henhold til NBI 700.320, er levetid fra 20 til 60 år. Utbedring etter endt levetid er normalt å bytte drensledning ved ågrave opp rundt grunnmur.

Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadeneer foretatt fra bakkenivå.

Utvendig fasader er kledd med både stående og liggende kledning.Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasaden er foretatt visuelt og fra bakkenivå.

Grunn og Fundamenter TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Grunnmur TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Drenering TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2

Beskrivelse




Side�5�av�11

Etter utvendig befaring kombinert med enkle stikktagninger fra bakkenivå ble det registrert stedvis råte på kledning.Registrert skjevheter i konstruksjoner.Råteskader i bærende konstruksjon ble registrert ved innvendig besiktelse i 2. etasje mot vei.Pga. elde, råte stedvis på kledning settes tilstandsgrad 2.

Tiltak vil være utbyttinger av hele flater med anleggelse av lufting og museband.Reparasjoner der bakenforliggende konstruksjoner er råteskadet.

I henhold til NBI 700.320 ligger vedlikeholds intervallet på maling fra 6 til 12 år, for dekkbeis er det 4 til 8 år, og for beis 2til 4 år.Intervall på utskifting av panel er 40 til 60 årNormal intervall for vedklikehold av puss, malt 4-18 år.

Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Detanmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.

Se vurdering

Det er eldre vinduer med 2 lags glass og enkle glass av forskjellige årstall.Det er foretatt visuell og kontroll med stikktagninger og åpne- og lukkemekanismer på tilfeldig valgte vinduer.Råteskader i enkelte vinduer og utbyttinger må påregnesTilstandsgrad vurdert ut fra alder, slitasje og redusert funksjon.

TG: 2 Inngangs enkel dør med nedsatt funksjon og preget av slitasje.

TG: 2 Dør 1. etasje ble funksjonstestet og vurderes preget av slitasje og nedsatt funksjon.

TG: 2 Synlig lekkasjemerker rundt takvindu kjøkken.

Utbyttinger av bygningsdelene må vurderes individuelt eller reparasjoner med overflatebehandling.Enkelte vinduer anbefales utbyttet pga. råteskader

I henhold til NBI 700.320 har vinduer i tre en levetid på 20 til 60 år før utskiftning.Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 30 og 50 år.Normalt intervall for maling av trevindu er mellom 2 og 6 år.

Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagredegjenstander og lignende.

Det er ikke tilgang til takkonstruksjon da denne er panelt inn.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Vinduer og dører

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Takkonstruksjon TG 2

Beskrivelse




Side�6�av�11

Synlig skjevheter i konstruksjonen som må påregnes ved eldre bygninger pga. underdimensjonering og åstakkonstruksjon.Ukjent hvordan lufting etc er oppbygd, videre undersøkelser innebærer inngrep som ikke var en del av mandatet påbefaringsdagen-

Videre undersøkelser må vurderes for tilstandsvurdering.

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser.

Utvendig tak er besiktiget fra den ene siden fra bakkenivå pga. sikkerhet.

Består av sementtakstein lekter papp.Preget av elde og utbytting pga. slitasje anbefales.Det er gjort arbeider med enkelte deler av taket mot leilighetsbygg, videre undersøkelser må gjøres fra tak.Lekkasje rundt takvindu kjøkken er synlig innenfra.

Anbefales pga. slitasje og elde utbytting av taktekking.Videre undersøkelser anbefales eventuelt

Normal levetid for betongtakstein, full utskiftning er 30 til 60 årAntatt normal levetid for teglstein. Utskiftning/reparasjon 10 til 40 årAntatt normal levetid for teglstein. Omlegging 30 til 60 år.

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.

Renner av type metallrenner.

Det er synlig skjevheter, nedbøyninger, mekanisk skader på takrenner.Utbytting av takrenner gjøres normal ved omlegging av taktekking som anbefales.

Utbytting av takrenner anbefales.

Antatt normal levetid for takrenne/nedløp i sink eller plastbelagt stål 25 til 35 år.Antatt normal levetid for beslag, Overgang tak/vegg beslag/skottrenne 15 til 35 år.Antatt normal levetid for takrenner/nedløp i plast 20 til 30 år

Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.

Pipe av type mursteinspipe.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Taktekking TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Renner, nedløp og beslag TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Piper og ildsteder

Beskrivelse




Side�7�av�11

Mursteinspipe som ikke var i bruk da ildsted var demontert.Anbefales gjennomgang av feier før eventuelt bruk Ved videre undersøkelser ang. pipeløp/ovn trengs det spesialkompetanse og dette er ikke vurdert i denne rapporten.

Anbefales gjennomgang for tilstandsvurdering innvendig i pipe

Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.

Etasjeskille i tre, det er foretatt visuell gjennomgang.

Skjevheter i vegger, etasjeskille i eldre boliger må påregnes.Type bolig og tekniske løsninger har erfaringsmessig setning skader samt underdimensjonering.Det ble registrert skjevheter i stuegulv, tak og vegger.Pga. skjevheter settes tilstandsgrad 2 Rom i 2. etasje med enkel utførelse både gulver og vegger og bruken som har vært lagring må sees i sammenheng.

Tiltak med skjevheter må vurderes individuelt.

Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstypersom erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt.

Det er rom delvis under terreng

Synlig fukt i etasjene under terreng ble observert, brukes til lagring/boder Tilsig av fukt, avdamping fra grunnen og kondensering på overflatene er i mange tilfeller årsak til fuktskadeproblematikksom råteskader og muggsopp i trekonstruksjoner i tilknytning til rom under terrengTilstandsgraden vurderes utfra fuktrisiko elementet i bakkant av bolig samt utførelse på resterende kjellerdel

Tiltak med fuktsikring, isolering anbefales.

Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv ogvegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Letttilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

Bad med belegg på gulv og panel på vegg

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Etasjeskillere TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Rom under terreng TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Bad - vaskerom TG 2

Beskrivelse




Side�8�av�11

Det var lagret mye gjenstander på bad og alle flater er ikke undersøkt.Skader på dusjkabinettFukt fra soilrør på vegg som antas å være kondenseringRenovering av bad må påregnes.Mekanisk ventilasjon (stor industrivifte) var ikke fungerende.

Renovering av overflater med utbyttinger må påregnes i sin helhet.

Antatt normal levetid for golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp med underliggende membran 20 til 40 år.Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt på lettvegger 10 til 20 år.Antatt normal levetid for blandeventil 10 til 25 årAntatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar 20 til 50 årAntatt normal levetid for plastsluk 30 til 50 årAntatt normal levetid for Vinylbelegg som er sveiset på bad 15 til 25 år.

Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet.

Toalettrom i 2 etasje med belegg på gulv og panel på vegg. (ikke målbart)

Fuktskader på gulv og vegger og funksjonssvikt er tilstede.

Anbefales fjernet pga. fukt fra terreng (se rom under terreng avsnitt)

Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk,oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

Kjøkken med belegg på gulv, plater og panel på vegg.

Det var lagret gjenstander i rommet og alle flater er ikke undersøkt.Kjøkken er preget av slitasje med mangler og skader.Ved visuell undersøkelse ble det ikke registrert lekkasjer men må gjøres videre undersøkelser når gjenstander er fjernet frautsatte plasser.Tilstandsgraden vurdert ut i fra rommets bruksfunksjon og det helhetlige visuelle inntrykket, uavhengig av modernitet.

Videre undersøkelser når gjenstander er fjernet fra overflater.

Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som harvesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.

Denne rapporten har ikke tatt mål av seg til å kommentere kosmetiske feil eller mangler. Rapporten legger til grunn husetstilstand på befaringsdagen.Det var lagret mye gjenstander i boligen fra 3. -4. etasje og videre undersøkelser anbefales når dette er fjernet.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Toalettrom TG 3

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Kjøkken TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Innvendige overflater TG 2

Beskrivelse




Side�9�av�11

Boligen vurderes å trenge renovering både innvendig og utvendig pga. både elde, skader, byggteknisk.Det ble registrert rotteavføring i 2. etasje og aktivitet i treverk med skadeinnsekter (borrebiller)

Videre undersøkelser når lagret gjenstander er flyttet anbefales.

Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert.

Tre trapper anlagt i boligen

Trapper av forskjellige utførelser i boligen.Bratte enkle trapper med små inntrinn, manglende rekkverk.

Tiltak med trapper som er bratte må vurderes individuelt.Rekkverk der dette er mangelfullt anbefales anlagt pga. sikkerhet.

Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelleobservasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.

Røranlegget består av soil, kobber, plastPumpe anlagt til vask i 1. etasje, ukjent tilstand da denne ikke ble funksjonsprøvd.

Rør- og avløpsanlegget anbefales gjennomgang pga. elde. Videre kontroll av anlegget krever avansert teknologi og måeventuelt rekvireres spesielt. Tilstandsgraden er derfor ikke vurdert.Forventet levetid til en installasjon er ca. 30-50 år, men kan variere avhengig av rørmateriale, egenskapene til avløpvannetog vedlikehold.

Tiltak vil være gjennomgang med rørlegger for tilstand.

Normal levetid for vannledning av PE/PEX er 25-75 årNormal levetid for vannledning av kobber er 25-75 årNormal levetid for avløpsledninger av plast er 25-75 årNormal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30-40 årNormal levetid for stengeventil, messing er 30-50 årNormal levetid for tappebatterier er 10-25 årNormal levetid for VV. bereder elektrisk er 15-25 årNormal levetid for utslagsvask/wc/badekar er 20-25 år

Det elektriske anlegget består av skrusikringer og automatsikringer, for mer detaljerte undersøkelser bør el. takstmann,elektriker kontaktes.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Innvendige trapper TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

VVS TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Elektrisk anleggBeskrivelse




Side�10�av�11

Eldre anlegg uten fremlagt dokumentasjon som samsvarserklæring eller andre kontroller.Anbefales gjennomgang av elektriker eller el-takstmann.Bare deler av sikringskap i 1. etasje har innmat, løse ledninger ble registrert.Det er ikke satt tilstandsgrad da takstmann har ikke spesiell kompetanse til å uttale seg om elektriske anlegg.Normal levetid for elektrisk anlegg er 20 til 40 år men varierer iforhold til bruken av anlegget.

Tiltak vil være gjennomgang av el-takstmann eller autorisert elektriker.

Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard.

Det er ikke utstyr som har betydning for boligens standard.

Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner.

Det er hellende terreng mot grunnmur i bakkant av bolig.

Støttemurer som ikke er tilhørende bolig er ikke sjekket for konstruksjonsmessige avvik.Det er viktig at terrenger heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er hellningsgrad ut fra gunnmuren.Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering.Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag.

Anbefales å anlegge hellende vekk fra grunnmur slik at fuktbelastning blir minimert.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Diverse utstyr

Beskrivelse

Terrengforhold TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens




Side�11�av�11

tilstandsrapport for bolig · 2020. 1. 7. · tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger...

Documents