tips terhebat pakar hartanah

Tips Terhebat Pakar Hartanah

2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar

1



2

PENAFIAN

Penerbitan ebook ini mengandungi pandangan penulis dan kompilasi

artikel dari pakar-pakar hartanah di Malaysia. Ia bertujuan membantu

dan menyediakan maklumat berkenaan perkara yang dibincangkan.

Ebook ini diberikankan dengan memahami penulis dan penerbit tidak

terlibat dengan khidmat professional yang terkandung di dalam buku ini.

Pembaca perlu mendapatkan khidmat nasihat daripada ahli professional

sekiranya memerlukan bantuan.

Penulis dan penerbit tidak bertanggungjawab ke atas mana-mana

kerugian, kehilangan atau risiko yang ditanggung oleh perseorangan

atau sebagainya, yang timbul akibat daripada penggunaan mana-

mana kandungan ebook ini sama ada secara langsung ataupun tidak

langsung.

Anda boleh mengedarkan ebook ini secara percuma tanpa mengubah

kandungan dan maklumat dalam ebook ini.



3

KANDUNGAN

4 Strategi Peribadi Beli Rumah Pertama 4

6 Tips Penting Membeli Rumah Pertama 8

Tip Beli Rumah Idaman 12

Pertimbangan Semasa Membuat Pinjaman

Perumahan

20

5 Rahsia Kaya Melalui Rumah Kediaman Sendiri 25

Pelaburan Hartanah – Tanya Hati Mati, Tanya

Kalkulator Selamat

31

Teknik Melabur Gaya Jutawan Hartanah 38

Bumi Lot – Untung atau Rugi Besar? 44

Teknik Rumah Rosak – Rahsia Beli Rumah Bawah

Harga Pasaran

47

Pelaburan Hartanah – Ibarat Kasih Bapa Kepada

Anaknya

52

5 Tip Menghadapi Detik Mencabar Dalam Pelaburan

Hartanah

55

3 Dosa Besar Pelaburan Hartanah – Rugi, Lebur,

Kecewa

59

7 Keburukan Pelaburan Hartanah Yang Perlu Anda

Tahu

62



4

4 Strategi Peribadi Beli Rumah Pertama

Semua orang mengimpikan rumah untuk didiami tetapi hanya segelintir

sahaja yang mampu menggapai impian tersebut.

Ini disebabkan oleh masalah modal yang perlu disediakan walaupun

hanya serendah 10% dari harga rumah dan lebih memburukkan lagi

keadaan, harga rumah yang ditawarkan kini jauh melangkaui

kemampuan kebanyakan dari kita.

Cuba kita bayangkan jumlah modal 10% yang perlu kita keluarkan bagi

sebuah rumah teres 2 tingkat di sekitar Lembah Kelang, yang harganya

rata-rata di dalam lingkungan RM300,000.00 ke atas.

Sekurang-kurangnya kita perlu ada RM30,000.00 bagi meneruskan proses

jual beli tersebut, dan ianya masih belum dapat menyempurnakan

transaksi tersebut tanpa penggunaan peguam yang hadir dengan

kosnya sekali.

Jadi, apakah jalan terbaik bagi penyediaan modal agar rumah yang

diimpikan dapat kita miliki?

Berikut merupakan kisah lampau saya tentang bagaimana saya

mengumpul modal di dalam merealisasikan impian saya memiliki rumah

teres 2 tingkat di Bandaraya Shah Alam, dan ianya sebenarnya bermula

dari pembelian sebuah apartment sahaja.



5

4 Strategi Beli Rumah Pertama

#1 – Kuasa Simpanan Wang

Simpanan merupakan salah satu cara saya mengumpulkan modal

permulaan saya.

Jumlah simpanan serendah RM150.00 yang saya simpan seawal bulan

pertama saya bekerja, telah memungkinkan saya menyediakan ½ dari

jumlah pendahuluan bagi apartment pertama saya yang ketika itu

berharga RM59,800.00.

Jadi seawal usia 24 tahun saya telah pun memiliki rumah sendiri yang

sememangnya menjadi impian saya ketika mula bekerja dahulu. Tetapi

bagaimana pula saya mendapatkan baki separuh lagi pendahuluan

saya itu?

#2 – Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP)

Setelah RM2,700.00 berjaya saya kumpul menerusi simpanan bulanan

saya, maka baki selebihnya pula telah saya perolehi dari caruman Akaun

2 Caruman KWSP saya yang ketika itu baru mencecah RM2,659.29.



6

Alhamdulillah, hasil dari kombinasi dua angka tersebut telah melayakkan

saya menyediakan jumlah 10% pendahuluan (RM5,980.00) buat pemaju.

Namun yang menjadi kerunsingan saya ketika itu ialah kos guaman yang

perlu saya segerakan, bagi membolehkan pihak peguam meneruskan

transaksi jualbeli saya itu?

#3 – Pinjaman Keluarga

Alhamdulillah, keluarga saya telah memberikan sokongan mereka

dengan meminjamkan sejumlah RM2,000.00 bagi menampung kos

guaman tersebut, dan saya boleh disifatkan bernasib baik kerana kos

penyediaan Perjanjian Jual Beli (S&P) pada ketika itu disediakan secara

percuma oleh pihak pemaju.

Akhirnya dari ketiga-tiga sumber di atas telah memungkinkan saya

memiliki rumah pada usia yang masih muda yang kemudiannya telah

saya jadikan sebagai ‘ibu rumah’ kepada pengumpulan modal rumah

idaman saya.

#4 – Pembiayaan Semula (Refinancing)

Apartment yang dibeli pada harga hampir RM60,000.00 kemudiannya

telah saya biayai semula bagi mendapatkan lebihan modal, untuk saya

membeli rumah-rumah berikutnya.



7

Cara yang sama (biayai semula) juga telah saya gunakan terhadap

rumah-rumah tersebut, untuk menambahkan lagi jumlah modal bagi

pembelian rumah teres idaman saya.

Hasilnya, menerusi pengumpulan modal daripada pembiayaan semula,

pendapatan pasif dari sewa rumah-rumah saya dan penambahan

semula Akaun 2 Caruman KWSP saya, telah membolehkan jumlah

sebesar RM40,000.00 saya perolehi untuk modal rumah teres idaman saya

itu.

Jadi, dengan rentetan kisah saya diharap ianya dapat membuka mata

pembaca majalah ini yang menghadapi kesulitan di dalam penyediaan

modal pembelian rumah anda.

Dari Kecil Menjadi Besar

Apa yang ingin saya perkatakan ialah mulakan langkah anda dengan

pembelian rumah berskala kecil dahulu, sebelum mengakhirinya dengan

pembelian rumah impian anda.

Seperti mana saya yang akhirnya telah mampu memiliki rumah teres 2

tingkat beralamatkan Bandaraya Shah Alam, melalui hasil pengumpulan

modal selama 8 tahun.



8

6 Tips Penting Membeli Rumah Pertama

1. Membeli rumah buat kali pertama adalah satu saat terindah pada diri

kita. Ketika itu mungkin anda mencari dan menunggu harga hartanah

jatuh keparas yang rendah sebelum kadar faedah pinjaman bank

mula kembali naik dan sekaligus memusnahkan impian anda untuk

membuat pinjaman.

Bagaimana memilih pinjaman? bergantung pada saiz deposit yang

anda peruntukkan. Jika cukup besar saiz deposit anda maka boleh la

anda memilih kadar pinjaman tetap (fixed rate) semasa kadar faedah

kita sedang rendah. Jika deposit anda kurang, nasihat saya pergi ke

pinjaman mengikut BLR. Kenapa? Kepada pendeposit besar. Tindakan

ini menunjukkan mereka benar-benar ingin tinggal dirumah tersebut

buat tempoh masa yang lama. kebanyakkan pelabur amat suka

memilih pakej BLR untuk pinjaman hartanah mereka.

Tetapi ini tidak bermakna semua orang yang ambil BLR adalah

pelabur, mungkin buat masa ini belum cukup deposit, tetapi tidak

mengapa perlahan-lahan lah.

2. Buat kali pertama, mungkin anda rasakan anda mampu dan gaji

anda tinggi, tetapi pihak bank tidak pula meluluskan permohonan

pinjaman anda. kenapa? ini lah sebabnya, mungkin dokumen anda

tidak cukup kuat dan anda terlalu muda untuk membuat komitmen

yang tinggi pada hemat bank.



9

Jadi apa patut saya buat? Okay, anda sebenarnya boleh berbincang

dengan pihak bank untuk meletakkan nama ibubapa sebagai

penjamin jika pinjaman yang dibuat melebihi dari kemampuan.

Memaksimakan pinjaman agar bayaran bulanan anda menjadi

rendah dan tidak membebankan adalah matlamatnya. Oleh

disebabkan itu anda memerlukan nama ibu atau bapa sebagai

penama kedua didalam perjanjian pinjaman anda.

Adakah ibubapa mahu menjadi penjamin untuk anak? belum cuba

belum tahu. Sebenarnya anda tidak keseorangan apabila membuat

keputusan membeli rumah, Jadi berbincang lah dengan keluarga

anda.

3. Daftar dengan engin carian hartanah seperti iproperty, thinkproperty

atau drumah. Jika anda mula menjumpai hartanah yang diminati

cepat-cepat menghubungi penjual tersebut. Jangan lupa untuk

menggunakan carian Google, mungkin anda boleh perolehi sesuatu

dari sana.

4. Pembeli rumah kali pertama kebanyakkanya menjangkakan untuk

membayar deposit sekurang-kurangnya RM20,000. Mula kan berjimat

cermat sekurang-kurang RM300 setiap bulan. Jika anda berumur 23

tahun, apabila umur anda 28 tahun anda telah mempunyai simpanan

sebanyak RM25 ribu lebih untuk dijadikan sebagai deposit rumah. itu

lah masa terbaik untuk beli rumah.

5. Ada beberapa skim kerajaan oleh Kementerian Perumahan Malaysia

yang dikenali sebagai projek rumah kos rendah. Rumah kos rendah

diwajibkan kepada pemaju perumahan yang membangunkan



10

sesuatu bandar baru. Jadi setiap rumah kos rendah disubsidi oleh

kerajaan dan harga jualan berdasarkan kos pembinaan sahaja. Untuk

pengetahuan anda, kebanyakkan pemaju tidak berminat untuk

membina rumah kos rendah yang mana keuntungannya amat sedikit

malah sesetengah projek tidak langsung meguntungkan pemaju. Jadi

rumah kos rendah adalah satu projek perumahan yang mesti diambil

kesempatan kepada pembeli rumah buat kali pertama.

Kebanyakkan harga rumah kos rendah didalam linkunggan RM42,000.

Nasihat saya, sebelum anda membeli rumah berharga RM100,000

keatas beli dahulu rumah kos rendah ini dan jadikan sebagai

pelaburan. Kerana apabila anda telah membeli rumah RM100,000

keatas anda tidak layak lagi membeli rumah kos rendah tersebut.

Sebagai contoh pada tahun 2004 anda membeli rumah kos rendah

berharga RM42,000 dan setelah 5 tahun, nilaihartanah kos rendah ini

telah menjadi RM86,0000. Setelah itu barulah anda merancang untuk

menjualkannya. Satu lagi, anda tahu tak? sewa rumah kos rendah di

bandar sentul kini adalah RM1200 sebulan. Berbanding hanya RM200

bayaran pinjaman perumahan yang dibayar setiap bulan oleh

pembeli. Ape kelas rumah kos rendah? Tidak apa lah, kepada mereka

yang berminat sila lah.

6. Terakhir, Semak bajet anda. Walau pun kadar pinjaman telah jatuh

ketahap rendah, apa yang turun tetap akan naik. Jika boleh jarakkan

bayaran bulanan hanya 30% dari gaji kasar anda. Sebelum anda

membeli rumah, semak dahulu kos-kos tambahan lain seperti duti

setem, yuran penilaian, hiasan dan ubahsuai, penyenggaraan,

insurans, bil utiliti, dan penggangkutan. Tanya si tukang jual tu, ada



11

apa-apa kos tersembunyi? Kekadang kos-kos tersembunyilah yang

banyak buat kita sakit hati.

Pada hemat saya, adalah lebih baik jika anda membuat semakan

pendapatan dengan pihak bank dahulu. Semak CCRIS, CTOS dan mana-

mana yang berkenaan. Setelah itu barulah adna mencari hartanah yang

sesuai dengan bajet anda.

Selepas pasaran hartanah melonjak, kebiasaannya harga hartanah akan

menurun dari paras semasa ke bawah dan ia diperbetulkan secara

automatic oleh kebanyakkan peserta industri. {Mungkin anda tidak perlu

terlalu mengharap yang mana harga rumah akan jatuh sehingga 20%}.

Bagi saya ia seperti harapan palsu dan nampak tidak realistik didalam

keadaan pasaran hartanah di Malaysia.

Cuma, didalam situasi sekarang, jika anda ingin membeli rumah dari

pemaju, pastikan dahulu pemaju yang benar-benar kukuh. Kebanyakkan

pemaju yang teguh mereka membina satu bandar atau dikenali sebagai

township. Ini berbeza dengan pemaju yang hanya membina satu taman

perumahan. Saya tidak mengatakan pemaju taman perumahan tidak

kukuh, bukan semua begitu. Tetapi berhati-hati lah jika berlaku sesuatu

anda seorang sahaja yang menanggungnya bukan pemaju.

Berbanding dengan pemaju yang membina sebuah bandar mereka

kebiasaannya telah membinanya didalam 15-10 tahun. Jadi anda boleh

melihat rekod baik pemaju. Tanyalah rakan-rakan yang tinggal didalam

kawasan bandar tersebut, adakah rekod pemaju bersih, tiada masalah

kewangan, syarikat besar, hasil kemasan rumah berkualiti tinggi dan yang

penting suasana sesuatu bandar tersebut.



12

Tip Beli Rumah Idaman

Seseorang perlulah bersedia dari segi kewangan jika ingin membeli

rumah.

Bagaimana kita hendak menentukan sama ada kita sudah bersedia

membeli rumah? Apakah ada strategi kewangan yang perlu diamalkan?

Membeli rumah adalah antara perkara penting dalam hidup. Lazimnya,

individu membeli rumah apabila usianya mencecah 30 tahun. Pada

peringkat usia ini, mereka biasanya sudah berumahtangga dan

mempunyai anak.

Sehubungan itu, mereka harus mencari rumah sendiri untuk keluarga.

Apabila bercadang membeli rumah, pertama sekali, seseorang mestilah

mempunyai pekerjaan dan pendapatan tetap.

Jika mengusahakan perniagaan, mereka perlu pastikan pendapatan

bulanan stabil. Ini kerana dalam soal pembelian rumah, hanya segelintir

individu saja mampu membayar secara tunai manakala selebihnya

memerlukan pinjaman dari bank.



13

Tip beli rumah pertama

Banyak yang perlu difikirkan sebelum membeli rumah idaman anda.

Kemudian, perlu dipastikan anda mempunyai wang tunai mencukupi.

Sebagai contoh, jika pendapatan anda sekitar RM3,000, anda mesti

mampu memperuntukkan satu pertiga daripadanya untuk bayaran balik

secara bulanan bagi pinjaman yang dibuat.

Selain itu, wang juga mestilah cukup untuk bayaran pendahuluan rumah

yang lazimnya dikira pada kadar minimum lima peratus daripada harga

rumah. Perlu diingatkan, bukan aspek kewangan saja perlu diambil kira,

persediaan dari sudut psikologi juga harus difikirkan.

Apabila membeli rumah, bayaran balik pinjaman setiap bulan perlu

menjadi keutamaan manakala perbelanjaan lain yang tidak penting

hendaklah dikurangkan.

Dalam kelembapan ekonomi sekarang, apakah wajar seseorang

membeli rumah?

Adakah lebih elok menyimpan wang terlebih dulu atau beli saja

sekarang?

Ia bergantung kepada kedudukan seseorang. Sesetengah individu, pada

usia sekitar 30 tahun pun masih tinggal di rumah ibu bapa, jadi keperluan

untuk membeli rumah sendiri tidak begitu dirasakan.



14

Soal beli sekarang atau tidak, tiada piawaian tetap dalam

menentukannya.

Kesan kelembapan ekonomi akan dapat dilihat dengan ketara di

Malaysia mungkin dalam tempoh terdekat.

Ramai yang akan kehilangan pekerjaan atau mungkin berada dalam

ketidaktentuan berhubung kedudukan pekerjaan mereka. Ada

kemungkinan juga harga pasaran rumah turun. Namun, lebih baik kita

membuat pemerhatian terlebih dulu hingga pertengahan tahun untuk

melihat sama ada penurunan harga rumah akan berlaku sebelum kita

membuat keputusan.

Nasihat profesional dari pihak yang arif mengenai hartanah juga langkah

bijak sebelum membuat keputusan.

Apakah jenis maklumat berhubung rumah dan pemaju perumahan yang

perlu diselidik pembeli terlebih dulu?

Sebelum membeli rumah, beberapa aspek perlu dilihat. Antaranya, kualiti

fizikal rumah. Ini dilihat melalui pelan atau rumah contoh jika rumah itu

belum siap.

Kemudian, anda perlu lihat aspek lokasi dan kejiranannya sama ada ia,

memenuhi kehendak atau dilengkapi kemudahan asas seperti kedai,

sekolah, klinik selain dihubungi jalan raya dan pengangkutan.

Semak juga status pegangan pajakan atau bebas. Jika pajakan, periksa

berapa tahun lagi tempoh ia berakhir. Aspek lain yang perlu diambil kira

adalah peningkatan nilai modal (capital value appreciation) serta



15

pelaburan – sama ada rumah itu mudah dijual semula atau disewakan

serta perkhidmatan selepas jualan.

Apakah tip pembelian rumah yang betul? Ramai menyatakan lokasi

sebagai aspek terpenting. Bagaimana lokasi mempengaruhi harga dan

nilai sesebuah rumah?

Ya, lokasi sesebuah projek perumahan memberi impak kepada harga

dan nilai hartanah. Sebagai tambahan kepada aspek lokasi, kualiti

kejiranan seperti kadar jenayah dan keselamatan kawasan, kemudahan

asas dan persekitaran berkait rapat.

Rumah di lokasi yang memiliki semua kualiti ini dianggap rumah bernilai,

mempunyai prospek peningkatan nilai modal dan harganya juga tentu

lebih tinggi berbanding rumah lain.

Contohnya, di Kuala Lumpur, kita dapat lihat perbezaan harga rumah

yang agak ketara di Bangsar dan Sri Hartamas dengan kawasan yang

terletak di pinggir bandar.

Bagaimana kita boleh tahu nilai rumah idaman berbaloi dengan harga

ditawarkan?

Ada dua sebab utama mengapa orang membeli rumah, Pertama, untuk

didiami dan kedua, untuk tujuan pelaburan. Jika tujuannya untuk didiami,

semua aspek kualiti yang dihuraikan sebelum ini seperti lokasi,

kemudahan, kejiranan, jenis rumah, prospek nilai jual semula yang baik

boleh menentukan sama ada harganya berbaloi atau tidak.



16

Jika seseorang membeli rumah untuk tujuan pelaburan, lihat pada aspek

seperti pulangan sewaan serta analisis dari beberapa senario berbeza.

Dalam soal ini, kita boleh membandingkan rumah di kawasan urban di

Selangor dan lokasi sama tetapi di Kelantan.

Harga kedua-dua rumah ini tidak banyak berbeza tapi pulangan yang

diperoleh jika rumah ini disewakan, tentu lebih tinggi bagi rumah di

Selangor berbanding Kelantan.

Mana lebih baik, pegangan pajakan (leasehold) atau pegangan bebas

(freehold)?

Bagi kebanyakan pembeli, rumah yang dibeli adalah untuk selama-

lamanya.

Dalam hal ini, pegangan bebas tentu menjadi pilihan yang lebih baik.

Bagi pegangan pajakan pula, pembeli memiliki rumah terbabit untuk

suatu tempoh waktu saja. Di Malaysia, pegangan pajakan adalah bagi

tempoh 99 tahun. Jika anda membeli rumah dari orang lain, bermakna

tempoh pegangan pajakan kurang dari 99 tahun.

Kebanyakan rumah yang dijual sekarang ini dalam kategori pegangan

pajakan. Pegangan pajakan yang lebih lama adalah lebih baik.

Kadangkala, seseorang terpaksa memilih rumah pegangan pajakan

kerana tidak mempunyai pilihan.



17

Kepada mereka, saya nasihatkan elak daripada membeli rumah yang

pegangan pajakannya kurang 80 tahun. Satu lagi yang ramai tidak tahu,

pemilik rumah boleh memanjangkan tempoh pegangan pajakan rumah.

Cuma, prosesnya memakan masa dan memerlukan bayaran tambahan.

Selain itu, anda perlu membuat permohonan dari pihak berkuasa.

Bagaimana kita boleh menyelidik rekod pemaju?

Sejarah projek perumahan yang dikendalikan pemaju, tempoh persiapan

dan penyerahan, kualiti dan khidmat selepas jualan boleh dirujuk

daripada Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (NHBA) dan

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan atau pencarian di

internet.

Untuk lebih yakin, semak dengan Bursa Malaysia sama ada pemaju

tersenarai. Pembeli juga disaran menyemak sama ada pemaju memiliki

lesen pemaju yang sah bagi mengelak menjadi mangsa penipuan.

Anda juga boleh bertanya daripada pembeli lain atau mereka yang

sudah membeli serta mendiami kawasan perumahan sama.

Aliran membeli rumah lelong semakin popular sekarang. Adakah wajar

membeli rumah melalui kaedah ini? Apakah ia ada kesan baik atau

buruk?



18

Di Malaysia, lelong rumah dianggap tidak begitu baik. Rumah yang

dilelong dilihat sebagai aset yang ingin dilepaskan dan tidak baik.

Namun, lelongan rumah di Australia dan Amerika Syarikat (AS) misalnya,

dianggap sebagai kaedah penjualan hartanah terbaik serta popular.

Di negara ini, persepsi utama terhadap rumah lelong ialah sebagai jualan

penutupan (foreclosure) atau terpaksa kerana pembeli gagal membayar

semula pinjaman rumah.

Lelongan semakin terkenal di Malaysia, mungkin kerana semakin banyak

rumah yang dilelong bank. Antara kelebihan lelongan rumah ialah tunai

yang cepat, tarikh penutupan yang tepat dan tiada rundingan yang

memakan masa panjang.

Antara kekurangannya pula, wujudnya masalah tersembunyi jika rumah

yang dilelong tidak diperiksa dengan teliti, masalah hak milik yang tidak

jelas serta masalah lain seperti hutang atau cukai tertunggak.

Namun, tidak salah membeli rumah lelong, cuma perlu diselidik jika ada

masalah yang mungkin menyusahkan kerana kadangkala rumah yang

dilelong dibiarkan tanpa penghuni bagi tempoh lama. Jadi, jika anda

ingin membeli rumah lelong dan membayar jumlah tertentu, anda

mungkin perlu menambah lagi bajet membaiki kerosakan rumah.

Sesetengah individu suka membeli dan menjual semula rumah selepas

sesuatu tempoh singkat. Apakah ini memberi kesan kepada pembeli

tulen?



19

Tindakan membeli dan menjual semula rumah yang dimaksudkan ini

sebenarnya mempunyai kebaikan. Ini kerana ia membuatkan pasaran

menjadi lebih aktif seterusnya membuatkan ekonomi lebih baik.

Mungkin ada yang melihatnya sebagai tindakan spekulasi. Namun

spekulasi itu sebenarnya sebahagian daripada asas perniagaan

hartanah. Kalau tiada spekulasi, pasaran hartanah tidak berkembang.

Maka, kebaikannya, ia mewujudkan pasaran tadahan dan permintaan

yang lebih baik selain memberi hasil lebih baik kepada kerajaan.

Kesan tidak baik pula berlaku apabila ia berleluasa. Ini tidak bagus untuk

pasaran. Golongan spekulator ini membeli sesuatu rumah bukan untuk

didiami tapi untuk meraih keuntungan dengan menjualnya semula dalam

tempoh singkat.

Spekulasi yang terlalu banyak akan mewujudkan nilai tiruan dalam

pasaran. Kesan kepada pembeli tulen pula, mereka perlu memenuhi

kehendak yang ditetapkan penjual atau spekulator untuk memiliki rumah

idaman. Ini bermakna, kuasa tawar-menawar akan berkurangan.



20

Pertimbangan Semasa Membuat Pinjaman Perumahan

Bank manakah yang menyediakan pakej perumahan (housing

loan/mortgage)

paling menarik? Adakah pakej Islamik lagi elok jika dibandingkan dengan

pakej pinjaman konvensional? Bagaimana pula dengan kadar faedah

(interest rate) yang ditawarkan oleh setiap bank?

Istilah menarik untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif dan

secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan

bakal pembeli hartanah terbabit. Sebenarnya, tiada satu pun pakej

pinjaman perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur.

Setiap pakej mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing

(plus & minus point) bergantung kepada objektif bakal pelabur.

Elemen-elemen utama yang perlu diutamakan dalam memilih pakej

pinjaman perumahan ialah:

*Kadar faedah (Interest Rate)

*Biasanya, setiap bank menawarkan pakej BLR-XXX%. BLR (Base Lending

Rate) bermaksud Kadar Pinjaman Asas (KPA), iaitu kadar faedah yang

dikenakan oleh setiap bank. Kadar ini berbeza-beza di antara bank

kerana kadar ini bergantung kepada kadar OPR (Overnight Policy Rate)

yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Pada masa kini, BLR

untuk setiap bank berada pada julat 6.30%.



21

Sebagai pelabur yang bijak, kadar BLR untuk setiap bank patut disemak

terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang ditawarkan.

Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu dibayar

sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit.

Contohnya, jika Bank A menawarkan pakej BLR-1.7% manakala Bank B

pula menawarkan pinjaman pada kadar BLR-2.2%, bayaran ansuran

masing-masing ialah RM 923 dan RM 870, bagi rumah yang bernilai RM200

000 dengan bayaran pendahuluan sebanyak RM20 000. Hal ini

menujukkan keuntungan sebanyak RM53 setiap bulan jika pelabur

tersebut memilih pakej dari Bank B.

Bagi pakej perumahan Islamik, kadar faedah akan ditetapkan (capped)

pada 10% maksimum walaupun BLR bank terbabit meningkat sehingga

13%. Kebanyakan bank-bank utama seperti Maybank, CIMB dan Public

Bank menawarkan pakej Islamik seperti ini. Bagi pelabur yang berminat

pada kadar faedah tetap (fixed rate dan tidak bergantung kepada BLR

semasa), pelabur boleh memilih ING kerana syarikat ini menawarkan

kadar serendah 4.85% sepanjang tempoh pinjaman.

*Margin pinjaman (Margin of Financing)

*Margin pinjaman ini bermaksud jumlah yang akan dipinjamkan oleh

bank kepada pembeli. Sebagai contoh, jika bank menawarkan pakej

MOF pada 90% untuk hartanah bernilai RM200 000, ini bermakna 90%

daripada harga hartanah terbabit iaitu RM180 000 akan dibayar oleh

bank. Baki 10% atau RM20 000 perlu dibayar sendiri oleh pembeli sebagai

bayaran pendahuluan.



22

Oleh yang demikian, pakej pinjaman yang menawarkan MOF yang tinggi

(biasanya 90%) perlu diutamakan jika pembeli tidak ingin mengeluarkan

wang tunai dengan terlalu banyak. Kadang-kadang, bank akan

menurunkan nilai MOF untuk sesuatu pinjaman jika rumah itu mempunyai

potensi pelaburan yang rendah seperti kawasan tersebut mudah berlaku

banjir, rumah yang rosak teruk atau jangka pajakan (leasehold) hampir

tamat.

*Tempoh pinjaman (Loan Tenure)

*Tempoh pinjaman merupakan antara faktor yang penting kepada

pelabur muda ataupun yang berusia. Hal ini kerana bagi setiap pakej

pinjaman perumahan, tempoh pinjaman yang ditawarkan bergantung

kepada usia pelabur terbabit. Sebagai contoh, Affin Bank menawarkan

pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun atau umur

peminjam mencapai 75 tahun. Jadi, jika pelabur terbabit berusia 25

tahun, beliau boleh memohon pinjaman maksimum 45 tahun. Sebaliknya,

jika pelabur tersebut berumur 50 tahun dan ingin membuat pinjaman

daripada Affin Bank, tempoh maksimum yang diberikan hanyalah 25

tahun sahaja (bukan 45 tahun) kerana dalam tempoh itu, umur beliau

telah mencapai 75 tahun.

Walaubagaimanapun, tempoh pinjaman ini amat bergantung pada

objektif pelabur terbabit seperti berikut:

--Jika pelabur terbabit ingin menyelesaikan pinjaman secepat mungkin,

pelabur terbabit dinasihatkan membuat pinjaman yang mempunyai

tempoh yang singkat (seperti 25 tahun) tetapi bergantung juga kepada

kemampuan untuk membayar ansuran bulanan.



23

Hal ini kerana tempoh yang singkat akan menyebabkan ansuran bulanan

menjadi tinggi dan di luar kemampuan pelabur. Kaedah ini biasanya

dipilih oleh pelabur yang tidak suka berhutang atau membeli rumah

tersebut untuk kegunaan sendiri.

--Sebaliknya, jika pelabur terbabit ingin menjadikan rumah itu sebagai

rumah sewa, tempoh pinjaman yang lebih lama seharusnya dipilih. Hal ini

kerana penyewa hartanah tersebut seolah-olah menjadi pembayar tetap

untuk ansuran bulanan rumah itu dan keuntungan bulanan daripada

bayaran sewa dapat dinikmati oleh pelabur.

*Tempoh Lock-in (Lock-in Period)

*Biasanya, tempoh lock-in yang ditetapkan oleh bank-bank tempatan

ialah 3 atau 5 tahun. Apakah impak tempoh lock-in kepada pinjaman

perumahan? Maksudnya ialah bayaran penalti akan dikenakan kepada

peminjam jika peminjam terbabit menyelesaikan pinjaman (loan

settlement) tersebut sebelum tamatnya tempoh ini. Contohnya, bagi

pinjaman perumahan Maybank, penalti sebanyak 3.5% daripada jumlah

pinjaman akan dikenakan jika peminjam tersebut menjual rumahnya

dalam masa 5 tahun.Oleh yang demikian, jika pelabur ingin membeli

hartanah dan menjualkannya dalam masa terdekat (property flipping),

tempoh lock-in yang singkat atau kadar penalti yang rendah perlulah

diutamakan supaya untung penjualan hartanah terbabit dapat

ditingkatkan.



24

Berdasarkan elemen-elemen ini, bakal pelabur perlulah membuat soal

selidik terlebih dahulu tentang kelebihan dan kekurangan setiap pakej

pinjaman yang ditawarkan oleh bank-bank tempatan atau institusi-

institusi kewangan. Carta di bawah turut diselitkan untuk dijadikan rujukan

utama bakal pelabur dalam membuat pemilihan pinjaman perumahan.

Kemudian, pilihlah pakej pinjaman yang terbaik bergantung kepada

objektif pelaburan dan kemampuan kita.



25

5 Rahsia Kaya Melalui Rumah Kediaman Sendiri

Beza Rumah Sendiri & Rumah Pelaburan

Memang cara memilih rumah untuk tinggal sendiri dan untuk pelaburan

sangat berbeza. Ini kerana, bagi rumah yang dibeli untuk didiami, faktor

kelesaaan diri sendiri dan keluarga adalah menjadi keutamaan.

Rumah Keluarga dan Rumah Pelaburan

Berbanding rumah yang dibeli bagi tujuan pelaburan, citarasa peribadi

harus ditolak ke tepi. Yang penting nilai pasaran, kadar permintaan dan

lokasi yang strategi yang harus diambil kira.

Dalam erti kata lain, citarasa pelanggan kita iaitu bakal penyewa atau

bakal pembeli seterusnya yang merupakan faktor terpenting untuk

diambil perhatian.

Jika kita sangat suka pintu utama berbentuk separa bulat, misalnya,

belum tentu lagi pintu itu bakal menarik minat bakal penyewa yang

boleh memberikan kita aliran wang positif.

Namun bagaimana jika kita berhasrat untuk menjadi kaya melalui

pembelian rumah yang didiami sendiri? Adakah rumah yang didiami

sendiri adalah satu liabiliti semata-mata?



26

Ini tidak mustahil kerana rumah yang anda beli untuk didiami tetap

sebuah hartanah yang mempunyai nilai pasaran. Cuma, anda perlu

memaksimakan nilai pasaran rumah tersebut.

Antaranya melalui tips berikut:

5 Rahsia Kaya Dengan Rumah Sendiri

#1 – Beli Rumah Bertanah

Rumah yang bertanah adalah rumah yang dibina terus di atas tanah

seperti rumah teres, semi-D, rumah kluster atau banglo.

Rumah begini mempunyai kenaikan modal yang jauh lebih tinggi

berbanding hartanah strata seperti kondominium, apartment atau rumah

flat kerana kenaikan nilai tanah itu sendiri.

Apatah lagi jika tanah untuk pembangunan di sesuatu kawasan itu

menjadi semakin terhad, maka nilai pasaran tanah tersebut akan

menjadi semakin tinggi.

#2 – Beli Rumah Di Lokasi Strategik

Semasa memilih lokasi, anda perlu memastikan hartanah yang dibeli

tidak semata-mata bersifat ‘syok sendiri’. Tetapi juga mempunyai kriteria

yang dicari-cari oleh orang lain.



27

Rumah yang berhampiran dengan tempat kerja seperti bandar, kolej

atau universiti atau bangunan kerajaan dapat menjimatkan

perbelanjaan petrol dan tol, selain menjimatkan masa ke tempat kerja.

Selain itu, rumah yang berhampiran dengan pasaraya, sekolah dan

kemudahan asas yang lain turut dicari oleh pembeli yang lain.

Tidak semua orang sanggup tinggal di sebuah banglo indah di pinggir

bandar, tetapi memerlukan penghuninya menaiki kenderaan sejauh 8

hingga 10 kilometer semata-mata untuk membeli garam atau gula di

rumah yang kehabisan.

Lokasi begini lebih selesa untuk didiami. Ini menarik minat pembeli lain

untuk turut membeli di kawasan atau taman perumahan tersebut.

Bila adanya lebihan permintaan dari penawaran di kawasan yang sama,

harga akan meningkat dengan sendirinya.

#3 – Beli Di Lokasi Pembangunan Bandar

Umum pembeli rumah mempunyai bajet yang terhad. Jadi, mereka

membeli rumah yang berada di pinggiran bandar utama

memandangkan harganya yang masih berpatutan.

Contohnya trend terkini, ramai rakyat Malaysia suka membeli rumah

bertanah di lokasi seperti Semenyih, Nilai, Senawang, Dengkil, Salak

Tinggi, Rawang, Sungai Buloh, Pajam.



28

Namun, jika anda ingin kaya melalui rumah yang anda diami sendiri,

sebaiknya beli di kawasan yang berada di dalam arah pembangunan

bandar. Kawasan begini adalah kawasan yang sedang mengalami

pembangunan dan akan menjadi bandar utama satu masa nanti.

Ini kerana nilai pasaran rumah di lokasi begini akan meningkat dengan

cepat seiring dengan pembangunan perbandaran itu sendiri.

Sebagai contoh, pada tahun 2008, rumah semi-D di Bandar Bukit

Mahkota dijual pada harga RM210,00 sahaja.

Namun, oleh kerana pembangunan bandar menuju ke arah selatan

Lembah Kelang, sekarang semi-D di sana dijual dengan harga

RM450,000.

#4 – Naik Taraf Rumah Sendiri

Pengubahsuaian dan naik taraf rumah boleh meningkatkan nilai

hartanah tersebut.

Contohnya memasang jubin di semua lantai atau dinding bilik air,

memasang kabinet dapur, menambah bilangan bilik atau meluaskan

dapur.

Harus diingat bahawa hanya pengubahsuaian atau naik taraf yang

melekat tetap pada rumah dan tanah sahaja yang meningkatkan nilai

hartanah.



29

Jika pengubahsuaian itu boleh dipindah-pindah atau dilekatkan

sementara, ia terkecuali.

Sebagai contoh, menukarkan perabot atau menggantung lukisan yang

mahal tidak membantu meningkatkan nilai pasaran rumah tersebut.

#5 – Jual atau Pembiayaan Semula (Refinancing)

Masa berlalu, nilai pasaran rumah anda akan meningkat. Pendapatan isi

rumah anda juga akan meningkat disebabkan kenaikan pangkat atau

perniagaan yang makin berkembang.

Tujuan Pembiayaan Rumah (Refinancing)

Oleh yang demikian, anda boleh menimbang untuk menjual rumah

tersebut dan berpindah ke rumah yang lebih besar atau lebih selesa jika

kemampuan anda meningkat.

Namun jika anda tetap sayangkan rumah tersebut atau merancang

untuk tinggal di situ hingga akhir hayat, anda boleh membuat

pembiayaan semula berdasarkan nilai semasa rumah tersebut.

Dengan cara ini, anda akan menikmati keuntungan modal yang tinggi

dan wang tersebut boleh digunakan sebagai deposit rumah baru, untuk

majlis perkahwinan anak, untuk menampung kos pengajian tinggi anak

atau untuk simpanan bagi menampung kehidupan anda selepas pencen

nanti.



30

Jika anda tidak berhasrat menjual atau membuat pembiayaan semula

pun, anda boleh terus tinggal di rumah itu dan menikmatinya dengan

aman dan selesa sambil melihat harga pasarannya meningkat.

Anda tidak rugi apa-apa sebaliknya tetap untung kerana pembeli baru

tidak akan dapat kenikmati rumah di kejiranan yang sama dan saiz

rumah yang sama dengan harga yang anda perolehi suatu masa

dahulu.



31

Pelaburan Hartanah – Tanya Hati Mati, Tanya Kalkulator

Selamat

Pelaburan hartanah adalah satu pelaburan yang mempunyai risiko

untung dan rugi. Ia merupakan satu bentuk perniagaan yang

memerlukan strategi yang betul dan perlu diuruskan melalui keputusan

yang tepat.

Oleh yang demikian, membeli rumah untuk pelaburan jauh bezanya

dengan membeli rumah untuk kediaman sendiri.

Beza Rumah Keluarga dan Rumah Pelaburan

Jika membeli rumah untuk didiami, keselesaan diri dan keluarga

memainkan peranan penting.

Soalan seperti, “Adakah anda sukakan rekabentuk susunan dalaman

rumah ini?”, “Adakah jiran-jirannya baik?”, “Adakah persekitarannya

selamat?” perlu anda jawab.

Dalam bahasa ringkasnya, tanya sama hati.

Namun apabila anda membeli rumah untuk disewa, anda perlu bertanya

kepada kalkulator anda. Kalkulator yang tidak rosak akan memberikan

jawapan yang tepat untuk merungkai segala persoalan yang ada di

dalam pemikiran anda.



32

Perlunya anda bertanya kepada kalkulator kerana pelaburan ini

dilakukan untuk mendapat pulangan dalam bentuk angka, bukan?

Maka biarlah angka yang menjawabnya.

Jadi, apakah soalan yang patut anda tanya kepada Encik Kalkulator

anda?

Tip Pelaburan Hartanah – 3 Soalan Utama

Ada 3 soalan utama yang perlu ditanya sebelum anda membeli mana-

mana rumah sebagai pelaburan anda.

Soalan #1 - Tanya, “Berapa bajet saya?”

Soalan ini adalah soalan yang paling asas untuk ditanya.

Untuk membeli sesebuah hartanah dari lelongan atau pasaran kedua,

anda perlu membayar wang deposit dan yuran guaman.

Secara asasnya, untuk membeli sebuah rumah, anda perlu membayar

wang deposit sebanyak 10% daripada harga rumah. Sebagai contoh, jika

anda berhasrat untuk membeli apartment bernilai RM100,000, anda perlu

mempunyai wang tunai sebanyak RM10,000 khas untuk deposit sahaja.

Namun begitu, ia bergantung pula pada margin pinjaman anda. Jika

anda sudah pun mempunyai dua buah rumah yang masih di dalam



33

pinjaman, anda hanya akan memperoleh pinjaman sebanyak 70% bagi

rumah seterusnya.

Ini bermakna, bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya, anda

perlu menyediakan deposit sebanyak 30% dari harga jualan. Dalam kes

apartment berharga RM100,000 tadi, anda perlu menyediakan wang

deposit sebanyak RM30,000.

Selain itu, anda juga perlu menyediakan wang untuk yuran guaman bagi

2 perkhidmatan peguam; peguam bagi proses jual-beli dan juga

peguam untuk dokumen pinjaman.

Untuk yuran guaman jual-beli rumah, anda perlu memperuntukkan

sekurang-kurangnya 3 – 4% daripada harga jual rumah tersebut. Ini

bermakna, bagi pembelian apartment idaman anda yang berharga

RM100,000 tadi, lebih kurang RM3,000 – RM4,000 diperlukan.

Bagi caj peguam untuk dokumen pinjaman pula, anda boleh memohon

bank memasukkan amaun tersebut di dalam pinjaman anda. Ini boleh

menjimatkan wang tunai dan modal yang perlu anda keluarkan.

Secara kasarnya, jika anda mempunyai wang tunai sebanyak RM13,000

di dalam akaun bank, kalkulator anda akan menjawab yang anda boleh

membeli sebuah rumah berharga RM100,000 ke bawah sahaja.



34

Soalan #2 – Tanya, “ Berpatutankah harganya?”

Untuk mengetahui sama ada harga yang ditawarkan kepada anda itu

berpatutan atau tidak, anda harus mendapatkan nilai pasaran semasa

rumah itu.

Terdapat empat cara untuk mendapatkan nilai pasaran.

1. Cara pertama adalah merujuk kepada iklan jualan atau bertanya

kepada agen hartanah yang mahir dengan kawasan tersebut. Jika

anda merujuk kepada iklan, anda perlu berhati-hati kerana biasanya

penjual cuba menjual rumah mereka lebih tinggi dari harga pasaran.

Apa yang anda boleh lakukan adalah dengan mengira purata harga

di antara harga tertinggi yang ditawarkan dengan harga terendah.

2. Cara kedua, jika tiada iklan bagi rumah yang sama dijumpai, anda

boleh merujuk kepada iklan jualan rumah yang berada di lokasi

bersebelahan dengannya.

Sebagai contoh, katakan rumah teres di lorong belakangnya dijual

dengan harga RM290,000 bagi keluasan sebanyak 1400 kaki persegi.

Anda bolehlah mengira berapa harga bagi setiap kaki persegi rumah

yang anda ingin beli melalui formula ini:

Di dalam kes ini, anda akan dapati harga per kaki persegi di

apartment itu adalah RM207.14.



35

Anda boleh mendarab keluasan rumah yang anda ingin beli dengan

indicator RM207.14 per kaki persegi. Katakan rumah yang anda

hendak beli itu berkeluasan 1300 kaki persegi, maka anggaran harga

pasaran bagi rumah tersebut adalah RM1,300 x RM207.14 iaitu

RM269,282.

Anda bolehlah membandingkan harga yang hendak dijual sama ada

lebih tinggi atau lebih rendah dari harga indikator ini. Harus diingat, ini

hanyalah indikator harga sahaja serta dengan andaian bahawa tiada

pengubahsuaian atau kerosakan yang ketara di antara kedua-dua

unit rumah ini.

3. Cara ketiga merupakan cara yang lebih tepat iaitu dengan bertanya

kepada pegawai bank yang mana anda berhasrat untuk memohon

pinjaman daripadanya.

Anda perlu memberikan alamat penuh, butiran pegangan tanah,

keluasan rumah dan sebarang pengubahsuaian, jika ada, pada

rumah tersebut.

4. Cara keempat iaitu yang paling tepat adalah dengan mengupah

penilai hartanah untuk membuat penilaian ke atas rumah tersebut.

Namun, anda perlu pastikan bahawa penilai hartanah ini merupakan

panel kepada bank yang anda ingin memohon pinjaman nanti

supaya laporan penilaian itu diterima oleh pihak bank tersebut.



36

Soalan #3 – Tanya, “Untungkah saya?”

Jika anda membeli untuk mendapatkan pulangan modal, anda perlu

melihat prestasi kenaikan harga unit lain di kawasan yang sama sejak 3- 5

tahun lepas.

Adakah kenaikannya mencecah 10% setahun? Berapa pula sasaran

keuntungan modal yang anda ingin perolehi selepas satu jangka masa?

Jika anda mempunyai sasaran untuk memperoleh keuntungan kasar

sekurang-kurangnya 40% dalam masa 4 tahun, perhatikan sama ada

sasaran ini realistik atau tidak untuk dicapai berdasarkan kenaikan harga

semasa.

Jika tidak, sanggupkah anda menerima keuntungan lebih rendah sedikit,

misalnya 30% sahaja dalam masa 4 tahun?

Perhatikan juga faktor-faktor positif yang mungkin akan muncul di dalam

jangka masa terdekat yang membantu melonjakkan harganya.

Antaranya seperti pembinaan stesyen LRT atau MRT baru, pembinaan

lebuhraya yang boleh diakses dengan mudah, pembangunan universiti

dan kolej atau pembangunan pusat komersial bertentangan dengan

rumah ini.

Sebaliknya, jika anda membeli rumah ini untuk mendapatkan pulangan

keuntungan sewaan, anda perlu mengira pulangan menggunakan

formula ini:



37

Kadar pulangan sewa seharusnya melebihi 6% namun jika anda inginkan

keuntungan dan jaminan keselamatan yang lebih tinggi, belilah rumah

yang memberi anda pulangan sewa 7.5% ke atas.

Ikut hati mati.

Tindakan Keramat – Tanya Kalkulator Sekarang

Kesimpulanya, 3 soalan ini merupakan soalan keramat yang perlu anda

tanya kalkulator anda sebelum anda membuat keputusan sama ada

untuk membeli sesebuah hartanah itu atau tidak.

Jika ia memberikan jawapan yang kurang memberansangkan, seeloknya

anda berlalu sahaja dari hartanah tersebut.

Di dalam pelaburan hartanah, anda tidak dibenarkan sekali-kali jatuh

cinta pada sesebuah hartanah kerana ia boleh mengaburi

pertimbangan anda menjadi bias.

Harus diingat, pelaburan hartanah mungkin adalah pelaburan termahal

anda.

Kesilapan yang sedikit boleh membuatkan anda kerugian atau merana

berpuluh atau beratus ribu bertahun-tahun lamanya.



38

Teknik Melabur Gaya Jutawan Hartanah

Dalam artikel terdahulu, saya telah kongsikan empat jenis hartanah, iaitu

hartanah kediaman bertanah, kediaman bertingkat, komersial bertanah

dan komersial bertingkat.

Bagaimana untuk kita tahu, yang mana satukah sesuai dengan profil diri

kita?

Dalam pelaburan hartanah, setiap pelabur perlu mempunyai objektif

pelaburan sendiri. Contoh objektif pelaburan adalah mempunyai

pendapatan pasif sebanyak RM10,000 sebulan, mempunyai wang

persaraan sebanyak RM 3 juta di dalam bank dan sebagainya.

Untuk mencapai objektif ini, strategi pelaburan mestilah betul dan sesuai

dengan profil seseorang pelabur. Ini memandangkan setiap individu

adalah unik; mempunyai kombinasi jumlah pendapatan, tanggungan

dan jumlah liabiliti semasa yang berbeza dari individu lain.

Maka, pemilihan kombinasi atau jenis hartanah mana yang patut dibeli

harus tepat di dalam menyokong objektif pelaburan seseorang pelabur.

Ia juga mestilah sesuai dengan profil dan kecenderungan individu

pelabur itu.



39

Pelabur Bijak – Pilih Berdasarkan Kemampuan Kewangan

Hartanah kediaman mempunyai julat harga yang berbeza-beza, dari kos

rendah dan murah hinggalah ke kos sederhana dan seterusnya kos yang

tinggi bagi hartanah kediaman mewah.

Jenis ini lebih fleksibel dan mudah disesuaikan dengan profil anda selaku

seorang pelabur.

Sebagaimana yang telah diterangkan di dalam artikel terdahulu,

hartanah kediaman bertingkat di lokasi yang bagus mempunyai potensi

pulangan sewa yang baik. Ini kerana, kadar sewanya biasanya melebihi

jumlah bayaran ansuran pinjaman bank dan yuran penyenggaraan.

Oleh yang demikian, jika gaji anda sekadar cukup-cukup makan sahaja,

anda patut memilih hartanah jenis ini. Anda boleh memilih apartment kos

rendah, sederhana rendah atau sederhana tinggi bersesuaian dengan

bajet anda.

Hartanah jenis ini sangat popular di kalangan pelabur baru

memandangkan risiko yang rendah. Yelah.. depositnya lebih rendah,

malah ada cara tertentu untuk hanya mengeluarkan wang deposit

seminima yang boleh.

Tambahan pula permintaan sewaannya lebih besar berbanding

hartanah kediaman mewah.



40

Untuk mencapai objektif pelaburan ke arah pendapatan pasif yang

anda impikan, anda hanya perlu mengulangi langkah ini berulang kali.

Bergantung kepada beberapa faktor seperti nilai hartanah, kadar sewa,

jumlah pembayaran balik bank dan bayaran penyenggaraan, pelabur

mestilah mempunyai sekurang-kurangnya lima atau lebih hartanah jenis

ini.

Ramai rakan-rakan pelabur yang berjaya mempunyai lebih dari sepuluh

unit hartanah jenis ini.

Untung Ratus Ribu Dengan Hartanah

Sementara itu, hartanah kediaman bertanah atau hartanah komersial

bertanah memberi peluang kepada pelabur untuk memperoleh

keuntungan hingga beratus-ratus ribu dalam masa tiga hingga 5 tahun

sahaja.

Pelabur boleh menjualnya (flip) atau membuat pembiayaan semula

apabila harganya sudah meningkat.

Hartanah sebegini biasanya memerlukan modal wang deposit yang lebih

besar kerana harga jualannya yang tinggi. Namun, oleh kerana

keuntungan yang tinggi, menjual satu hartanah pun sudah boleh

memenuhkan kuota simpanan Amanah Saham Bumiputra anda.



41

Oleh yang demikian, biasanya pelabur yang kurang berminat melayan

karenah penyewa yang ramai akan memilih untuk melabur di dalam

hartanah jenis ini. Ia juga sesuai untuk pelabur yang sangat sibuk dan

tidak mempunyai masa menjaga rumah sewa yang banyak.

Tetapi harus diingat, hartanah kediaman bertanah biasanya memberi

pulangan sewa yang lebih rendah dari kadar bayaran pinjaman bank.

Oleh itu, pastikan anda mempunyai kuasa pegangan hartanah tersebut

memandangkan anda perlu menambah wang poket anda sebagai

bayaran pinjaman bank tersebut.

Begitu juga bagi hartanah komersial yang baru, ia biasanya mengambil

masa satu hingga tiga tahun untuk perniagaan di situ rancak beroperasi.

Memandangkan hartanah sebegini biasanya dijual serendah RM600,000

untuk kawasan luar Lembah Klang dan boleh mencecah RM2 juta, maka

bayaran ansuran pianjamannya mencecah ribuan ringgit sebulan.

Bayangkan anda perlu membayar bayaran pinjaman bank beribu ringgit

tanpa penyewa selama satu hingga tiga tahun, adakah anda mampu?

Kaji Diri Sebelum Buat Keputusan – Minda Jutawan Hartanah

Jika jawapannya ya, anda memang sesuai untuk melabur hartanah jenis

ini kerana apabila kawasan komersial itu naik, pulangannya adalah

sangat mengujakan. Nilai pasarannya akan meningkat tinggi sehingga

beratus ribu , begitu juga dengan kadar sewanya.



42

Sebagai pemilik, anda ada pilihan sama ada:

1. Menjualnya pada harga pasaran semasa,

2. Membuat pembiayaan semula dan mengambil keuntungan kenaikan

harga, atau…

3. Teruskan menyewanya sahaja dan menikmati aliran wang positif

empat ke lima angka ke dalam akaun bank anda.

Namun jika jawapan kepada soalan di atas tadi adalah ‘tidak’, mungkin

anda boleh menimbangkan untuk membeli hartanah komersial bertanah

dari pasaran subsale yang telah pun mempunyai penyewa.

Dengan ini, anda dapat mengurangkan risiko memandangkan

pendapatan sewa terus dibayar kepada anda apabila urusniaga jual beli

dan pemindahan hak milik selesai.

Walaupun begitu, hartanah ini sesuai untuk pelabur yang mempunyai

modal yang besar, memandangkan harganya yang tinggi dan pelabur

perlu mengeluarkan wang deposit sekurang-kurangnya 20% dari harga

jualan.

Bagi hartanah komersial, margin pinjaman maksima hanya 80% dari

harga jualan.



43

Hartanah komersial bertingkat pula biasanya terdiri daripada lot pejabat,

lot runcitan (retail lot), Small Office Home Office (SoHo), Small Office

Flexible Office (SoFo) dan sebagainya. Kecuali lot runcitan, jenis ini tidak

banyak berbeza dari segi potensi pulangan sewa dan keuntungan modal

berbanding hartanah kediaman bertingkat.

Namun begitu, ia tetap menawarkan margin pinjaman maksima 80%

sahaja, bukan 90% seperti hartanah kediaman pertama dan kedua.

Harga yang ditawarkan juga biasanya lebih rendah berbanding

hartanah komersial bertanah.

Bagi hartanah jenis ini, pelabur perlu membuat kajian lebih mendalam

terhadap permintaan pasaran. Jangan pula terbeli unit pejabat di

kawasan yang telah pun mempunyai lambakan dan lebihan penawaran

di situ.



44

Bumi Lot – Untung atau Rugi Besar?

“Encik, adakah unit ini bumi lot?”

“Encik, boleh saya tahu berapa diskaun untuk bumiputera?”

Ini adalah di antara soalan yang sangat popular keluar daripada mulut

bakal pembeli, di ruang pameran atau pejabat jualan hartanah baru. Ia

bagaikan soalan wajib daripada bakal pembeli bumiputera yang

berminat menikmati keistimewaan ini.

Lot bumiputra, adakah ia satu keistimewaan?

Apa Itu Lot Bumiputera?

Diperkenalkan di dalam Dasar Ekonomi Baru, lot bumiputera atau

bahasa pasarnya dipanggil lot bumi bertujuan untuk membantu

pemilikan hartanah dalam kalangan bumiputra. Sasarannya adalah

pemilikan 30% di dalam sektor hartanah melalui peruntukan khas kuota

unit bumiputra bagi sesebuah projek hartanah.

Selain kuota, terdapat juga pemberian diskaun 7% kepada bumiputera.

Apabila sesebuah projek hartanah itu digazetkan sebagai lot bumi, ia

mempunyai sekatan pemilikan iaitu ia hanya boleh dimiliki oleh

bumiputera sahaja. Sekatan ini tertulis di title atau geran unit itu sendiri.



45

Walaupun begitu, di sesetengah negeri seperti Perak, ia tidak tercatat di

dalam geran tetapi unit ini tetap memerlukan kebenaran khas daripada

Menteri Besar apabila hendak dipindah milik ke bukan bumiputera.

Disebabkan sekatan ini, tuan punya hartanah terpaksa menjualnya

kepada bumiputera. Ini menghadkan pasaran jualan, berbanding unit

terbuka.

Kesannya, harga pasaran lot bumi menjadi lebih rendah daripada unit

terbuka. Jika unit yang sama saiznya di sesebuah apartment itu boleh

mencecah harga pasaran sehingga RM180,000 misalnya, unit bumi

mungkin hanya mencecah RM160,000 ke RM170,000.

Lihat Kembali Tujuan Membeli Hartanah

Ini menyebabkan sesetengah pelabur hartanah bumiputera sendiri tidak

berminat membeli unit-unit lot bumi ini. Sudah tentu mereka juga ingin

mendapatkan keuntungan yang maksimum, dan membeli lot bumi

bukanlah satu keputusan yang bijak.

Namun situasi berbeza jika mereka membeli dengan tujuan tinggal sendiri

seumur hidup mereka. Kalaupun mereka hendak berpindah hak milik, ia

adalah kepada anak-anak mereka yang pastinya bumiputera. Tiada isu

di sini.

Satu situasi lain, unit bumi sesuai dibeli oleh pelabur yang hanya ingin

mengambil wang keuntungan sewa, dan menyimpan hartanah itu

sehingga tua. Ini kerana mereka dapat membeli dari pasaran kedua

(subsale) dengan harga yang lebih murah tetapi menyewanya dengan

kadar yang sama dengan unit terbuka.



46

Jadi, bumi lot satu keistimewaan atau kesilapan membeli adalah

bergantung kepada tujuan pembelian, dan strategi seseorang pelabur

tersebut itu sendiri.



47

Teknik Rumah Rosak – Rahsia Beli Rumah Bawah Harga

Pasaran

Rumah Subsale Bawah Nilai Pasaran

Sememangnya ramai yang hairan, tidak kurang juga yang dengki dan iri

hati apabila mengetahui bahawa kebanyakan rumah subsale yang saya

miliki dibeli pada harga di bawah nilai pasaran. Ramai yang ingin tahu

rahsia saya mendapatkan harga di bawah nilai pasaran bagi kesemua

rumah subsale yang saya beli itu.

Tambah-tambah lagi dengan kenaikan harga rumah yang begitu ketara

akhir-akhir ini. Jawapan saya kepada mereka biasanya mudah,

“Selama mana ada manusia yang berada dalam keadaan

terdesak, maka selama itulah peluang untuk mendapatkan

harga rumah subsale di bawah nilai pasaran terbuka luas”.

“Tetapi bagaimana cara Abang Ensem berunding dengan pemilik rumah

atau penjual agar harga yang Abang Ensem inginkan dapat dimiliki?”

soalan lanjutan dari si peserta cuba mencungkil rahsia yang saya

praktikkan selama ini. Ya, semuanya kerana ‘muka sembelit’ yang

diperlihatkan oleh rakan yang saya bawa setiap kali membuat tinjauan

atau ‘site viewing’ rumah subsale yang ingin dibeli.

Apa Itu ‘Muka Sembelit’?



48

‘Muka sembelit’ dalam kamus pelaburan saya membawa maksud riak

wajah tanpa senyuman yang bakal mengundang rasa resah di dalam

hati pemilik rumah atau penjual yang terdesak.

Apa pula tugas si ‘muka sembelit’?

Tugasnya mudah. Si ‘muka sembelit’ perlu menjadi ‘tukang komplen’

kepada setiap sisi negatif yang ada di dalam rumah yang ingin dibeli.

Sebarang kerosakan sama ada besar atau kecil bakal menjadi ‘poin’

penting bagi meminta pengurangan harga daripada pemilik rumah atau

penjual.

Mereka perlu mempunyai pengetahuan tentang kos bagi sebarang

kerosakan yang wujud, bagi menggoyahkan lagi perasaan terdesak

pemilik rumah atau penjual. Serta kos yang disampaikan oleh mereka ini

pastinya akan menjadi jumlah diskaun yang perlu diberikan oleh mereka.

Begitulah salah satu tip yang akhirnya berjaya merungkaikan rasa hairan

di benak peserta saya tadi, malah rasa hairan itu juga pastinya turut

dikongsi oleh khalayak pembaca majalah ini.

Apa yang mampu saya katakan ialah, ianya sememangnya satu teknik

yang telah saya praktikkan selama ini dan anda bebas untuk mencuba

dan seterusnya menilai keberkesanan teknik ini untuk pembelian rumah

subsale anda yang seterusnya.



49

Rahsia & Peluang Beli Rumah Murah

Tetapi adakah para pembaca tahu yang ianya sebenarnya membuka

peluang kepada anda untuk mendapatkan rumah yang bernilai di

bawah harga pasaran (market value)?

Ia juga adalah jawapan saya terhadap apa yang telah saya praktikkan

selama ini bagi mendapatkan diskaun untuk rumah yang saya ingin miliki.

Dalam erti kata lain, semakin teruk rosaknya rumah yang ingin saya beli,

maka semakin banyak diskaun yang bakal saya minta daripada si

penjual atau pemilik rumah.

Ini yang saya maksudkan sebagai penambah nilai bagi rumah sub-sale

yang ingin saya beli.

Bagi anda yang telah membaca tentang teknik terdahulu yang telah

saya tulis dalam artikel bulan lalu, teknik rumah rosak ini bolehlah

diibaratkan sebagai pelengkap terhadap teknik ‘muka sembelit’ yang

saya tulis itu.

Ini kerana si muka sembelit yang selalu saya bawa sebagai peneman

kebiasaannya adalah kontraktor atau pun seseorang yang tahu tentang

anggaran kerosakan bagi sesebuah rumah.

Berbekalkan kos yang dianggarkan oleh si peneman yang bermuka

sembelit itu, maka jumlah tersebut yang akan menjadi taruhan saya untuk

meminta diskaun tambahan dari si penjual atau pemilik rumah.



50

Penjual Terdesak Mesti Tersedak

Bagi mereka yang berada dalam keadaan terdesak dan tidak

mempunyai wang untuk membaikinya, sudah pasti diskaun tambahan

yang saya minta akan dipersetujui tanpa banyak bicara.

Malah jika kos yang dianggarkan oleh si peneman bermuka sembelit itu

melebihi kos yang sepatutnya, tidakkah itu akan menguntungkan saya

akhirnya?

Kesimpulannya, mendapatkan rumah di bawah harga pasaran bukan

sesuatu yang mustahil sekiranya anda tahu akan teknik dan kaedah bagi

mendapatkannya.

Malah saya dapat rasakan yang teknik dan kaedah ini bukan asing untuk

anda fikirkan.

Namun, kadangkala sesuatu yang mudah seperti ini amat jarang untuk

kita ambil peduli dan hasilnya, ramai yang pasti akan berkata,

“Mana mungkin ada lagi rumah di bawah nilai pasaran (market value)

ketika ini?”

Betul atau tidak?



51

Pelaburan Hartanah – Ibarat Kasih Bapa Kepada

Anaknya

Di awal pembabitan saya di dalam bidang pelaburan hartanah dulu,

fokus saya lebih terarah untuk memenuhi ego seorang anak muda dalam

memenuhi keperluan materialistiknya.

Pendapatan pasif yang diperolehi daripada lebihan kutipan sewa rumah

lebih bertujuan untuk membiayai pembelian telefon bimbit terkini, bercuti

ke pusat-pusat peranginan bersama isteri dan teman-teman rapat serta

menikmati hidangan di kafe dan hotel yang mempunyai cukai

perkhidmatan di dalam bilnya.

Namun segalanya berubah sebaik sahaja kelahiran puteri pertama saya,

semua itu tidak lagi menjadi asbab utama saya di dalam pengumpulan

aset bernama hartanah ini. Untuk itu mari kita lihat apakah signifikannya

pengumpulan hartanah dan kasih sayang seorang bapa kepada anak-

anaknya.



52

3 Keajaiban Pelaburan Hartanah

#1 – Duit Hartanah Untuk Belanja Bulanan Si Anak

Seperti yang dinyatakan, jika dahulu lebihan sewa setiap bulan adalah

untuk memuaskan kehendak diri tetapi dengan kehadiran cahaya mata

baru, ia lebih layak digunakan bagi menyediakan stok susu dan lampin

pakai buangnya setiap bulan.

Malah bagi kami (saya dan isteri) yang ketika itu bergaji kecil, duit jagaan

bulanan untuk penjaga bayi turut menjadi bebanan utama kepada

kami.

Apatah lagi apabila 11 bulan berikutnya cahaya mata kedua kami pula

menyusul. Mana mungkin kami dapat menyediakan makanan, pakaian

dan bayaran penjaga bayi mereka tanpa lebihan pendapatan pasif dari

pelaburan hartanah saya.

#2 – Duit Sebagai Tabung Pendidikan Si Anak

Masih terbayang di mata saya betapa besarnya pengorbanan yang

dilakukan oleh bapa saya ketika membiayai pengajian peringkat sarjana

muda saya di ITM (kini dikenali sebagai UiTM).

Walaupun kami bukan dari keluarga yang susah, tetapi kesanggupan

beliau untuk membelakangkan kehendak diri seperti menukar kereta

yang telah memasuki usia 11 tahun ketika itu demi untuk menyekolahkan

saya, amat mengharukan.



53

Justeru itu, saya bertekad agar perkara sama tidak akan berulang dan

saya mula mengumpul satu demi satu aset hartanah agar ketika anak-

anak saya memerlukan dana bagi pendidikan lanjutan mereka. Saya

mampu menyediakannya dengan cara membiayai semula aset

hartanah yang sedia ada.

Pada masa yang sama, saya tidak perlu untuk mengenepikan keinginan

dan kehendak diri dan isteri ketika itu.

#3 – Duit Pelaburan Untuk Masa Depan Si Anak

Seperti yang kita sedia maklum, apakah jaminan yang mampu kita

berikan sekiranya hayat kita tidak panjang. Sanggupkah kita melihat isteri

yang ditinggalkan terpaksa menanggung beban membesarkan anak-

anak kita?

Atas kesedaran inilah saya mula mengorak langkah mengumpul

seberapa banyak aset yang saya mampu di samping memastikan yang

kesemuanya dilindungi oleh pelan takaful yang disediakan dengan

harapan sekiranya berlaku kematian.

Segala hutang rumah yang ditinggalkan bakal dilangsaikan oleh pihak

takaful dan isteri dan anak-anak saya mampu menikmati sewa rumah

secara total bagi menampung kelangsungan hidup mereka.

Jika anda perhalusi 3 faktor di atas, tidakkah anda akan dapat lihat

kaitan yang saya maksudkan antara kecintaan terhadap pelaburan

hartanah dengan kasih seorang bapa kepada anak-anaknya?



54

5 Tip Menghadapi Detik Mencabar Dalam Pelaburan

Hartanah

Rata-rata ramai diantara pembaca blog mengatakan bahawa tahun

2013 adalah tahun yang mencabar untuk pelaburan hartanah. Mana

tidaknya, harga rumah yang baru semakin tinggi dan rata-rata pembeli

sekarang mengatakan bahawa ia di luar kemampuan mereka.

Adakah perkara ini akan berterusan menghambat pembeli?

…atau ada sesuatu yang akan menyelamatkan kita semua?

Apabila ramai yang mula bertanyakan mengenai perkara ini, secara

tidak langsung kita semua telah membuat ramalan sendiri seolah-olah

berjudi nasib dan tidak mengambil pendekatan untuk membuat analisis

sebenar pada satu-satu lokasi dan kadar aliran tunai yang ada pada diri

kita.

Di dalam buku “The Solomon Secret” yang ditulis oleh Bruce Fleet, beliau

mengetengahkan cara bagaimana untuk menjadi seorang hartawan

yang berjaya. Antara kata-kata beliau yang telah diolah mengikut

keadaan hartanah semasa ini ialah:

“Bekerjalah dan berusahalah dalam pekerjaan ataupun

perniagaan anda dan kemudian binalah rumah anda..”



55

Berikut merupakan 5 tip penting yang boleh anda gunakan ketika anda

menghadapi cabaran harga hartanah yang semakin tinggi hingga

menyebabkan anda berasa ragu-ragu untuk membuat keputusan

penting.

Tip #1: Kuatkan Disiplin Diri

Semasa zaman persekolahan, kita dididik bahawa disiplin inilah

merupakan penentu arah tuju hidup dan masa depan kita.

Ya, ia memang benar! Disiplin merupakan kunci kepada sesebuah

kejayaan tidak kira dalam apa jua bidang termasuklah pelaburan

hartanah. Kebanyakan orang yang berjaya mempunyai disiplin yang

tinggi.

Tip #2: Pertingkatkan Usaha

Usaha yang konsisten dan berterusan akan membuahkan hasil jika kita

yakin dalam setiap pekerjaan yang kita lakukan.

Anda perlu sentiasa melihat kembali adakah usaha yang kita lakukan itu

sudah cukup atau pun tidak. Ini sangat penting bagi memeriksa kembali

perjalanan kita mengejar impian dan matlamat hidup.



56

Tip #3: Wang Lumayan Bukanlah Matlamat Utama

Wang bukanlah segala-segalanya tetapi ironinya pada hari ini hampir

segala-segalanya memerlukan wang.

Namun mendapatkan wang besar itu bukan matlamat utama kita dalam

kehidupan, tetapi jika kita dapat menambah nilai hidup diri kita dan

beroleh wang besar, itu merupakan bonus dari Yang Maha Esa. Bersyukur

sentiasa dalam apa jua keadaan sekalipun.

Tip #4: Mencari Penyelesaian Yang Lebih Ekonomik

Walaupun dalam kesukaran dan menghadapi tahun yang mencabar,

usah kita berasa kecewa dan cepat putus asa,

Ini kerana bagi pelaburan hartanah ini, masih ada lagi peluang-peluang

untuk membeli rumah yang terpakai (subsale) dengan harga yang jauh

lebuh murah berbanding harga rumah-rumah baru yang sangat tinggi

sekarang ini.



57

Tip #5: Gunakan Teknik Beli Rumah Tanpa Modal

Dalam keadaan rumah masa kini yang harga rumah baru mahal, teknik

beli rumah tanpa modal untuk rumah terpakai memang sangat berguna.

Ini kerana anda dapat mengurangkan risiko beban harga rumah yang

tinggi di samping itu mampu memiliki rumah anda tanpa perlu

memeningkan kepala terpaksa membayar dengan harga yang tinggi.

“Kejayaan hanya datang untuk orang yang bijak mengambil

peluang dalam setiap kesulitan yang dihadapi..”

Dengan melakukan 5 tip ini, kini tiada lagi alasan untuk anda memiliki

rumah idaman anda sama ada untuk anda duduki sendiri ataupun

memiliki rumah bagi tujuan pelaburan. Jom mulakan pelaburan hartanah

tanpa ragu-ragu!



58

3 Dosa Besar Pelaburan Hartanah – Rugi, Lebur,

Kecewa

Saya sekali lagi ingin berkongsi dengan anda kesilapan-kesilapan yang

dilakukan apabila kita hendak membeli rumah. Perkara ini selalu terjadi

kepada pembeli-pembeli baru yang sedang mencari rumah idaman

mereka

3 Dosa Besar Pelaburan Hartanah

Antara 3 kesilapan yang sering pembeli baru lakukan ketika nak beli

rumah ialah:-

#1 – Cepat Jatuh Cinta – Tanpa Menilai Kemampuan

Apabila dilamun cinta memang susah hendak melupakannya. Kita akan

membayangkan betapa syoknya dapat duduk rumah baru dengan

perabot-perabot dan hiasan dalaman yang cantik.

Kita akan membayangkan sesuatu yang tidak pasti di luar kemampuan

kita. Seelok-eloknya lebih baik kita terus mencari rumah yang mampu kita

miliki mengikut kemampuan kita.

Sebaik-baiknya cari rumah yang paling murah dan kalau kita tak puas

hati, kita naikkan sikit harga rumah yang kita cari tersebut. Dengan ini, kita

akan lebih berhati-hati dalam mencari harga rumah yang sesuai dengan

keadaan ekonomi kita waktu itu.



59

Kemudian, jika sudah mampu bolehlah berangan lagi dan pada masa itu

kita dah bersedia dan mampu memiliki rumah idaman mengikut

kehendak kita.

#2 - Ikut Perasaan Syok Sendiri

Ikut perasaan, kita sering mengikut perasaan dan beranggapan itulah

rumah yang kita idam-idamkan selama ini. Kita berpendapat yang

selepas ini tiada lagi rumah yang lebih baik akan kita jumpa untuk

dijadikan milik kita.

Jangan terjebak dengan perasaan tersebut kerana tidak semua rumah

yang kita temui dan lihat sempurna sepenuhnya. Ada lagi rumah yang

lain di luar sana yang mungkin lebih baik pada masa akan datang.

Ketika ini mungkin itu sahaja projek atau rumah yang cantik dari segi

kaca mata anda. Saya belajar daripada pengalaman ayah saya yang

membeli rumah, dan pada ketika itu tidak banyak pilihan.

Kemudian ayah saya mahu atau tidak mesti juga beli atas faktor umur

(dari segi pinjaman dan tahun meminjam). Setahun selepas itu banyak

projek baru yang lebih baik.

Jadi berhati-hati dalam memilih rumah dan sebaik-baiknya elakkan

daripada tergesa-gesa mencari rumah impian anda.



60

#3 - Cepat Angkat Bendera Putih

Kita sudah menghabiskan banyak waktu mencari dan melihat rumah

contoh yang ingin kita miliki. Namun, harga rumah yang kita impikan dan

suka tersebut sangat mahal. Keadaan kewangan kita pula tidak

mengizinkan.

Jadi kita patah semangat untuk mencari dan berusaha lagi. Waktu kita

patah semangat itulah kadang-kadang kita beli rumah yang mungkin

kita tidak suka.

Anda mesti cuba elakkan daripada keadaan macam ini. Sebab ada

kemungkinan, kita tidak akan duduk lama dan akan mencari rumah lain.

Kalau kena dengan lokasi, rumah kita akan naik nilai tetapi kalau tidak

kena cara, kita yang akan mengalami kerugian.

Jangan buat keputusan ketika kita sedang kecewa dan berputus asa.

Kadang-kadang keputusan yang kita buat ketika itu kurang bijak.

Jadi ketiga-tiga kesilapan ini mesti dielakkan setiap kali kita nak beli

rumah. Ini kerana kita akan banyak membazirkan wang dan masa jika

kita seringkali membuat kesilapan demi kesilapan.



61

9 Cara Cegah Dosa Besar Pelaburan Hartanah

Melalui tiga kesilapan ini saya juga ingin berkongsi saranan dan tip

bagaimana hendak mengatasinya, Maka saya ingin berikan pembaca

Majalah Niaga 9 tip untuk anda mengubah kesalahan kepada perkara

yang lebih baik untuk masa dan wang anda.

Berikut adalah tip ringkas daripada saya:

1. Simpan dan gandakan wang anda.

2. Beli rumah dengan harga yang murah.

3. Anda mesti peruntukkan satu perempat daripada gaji (1/4 Gaji) untuk

membayar pinjaman rumah anda.

4. Kawal emosi dan perasaan kita.

5. Mesti ada projek baru yang lebih baik untuk kita.

6. Peruntukkan masa membaca dan menambah ilmu tentang hartanah.

7. Jangan cepat putus asa kawan! Cari lagi rumah idaman anda.

8. Elak beli rumah waktu tengah putus asa. Berikan masa dan tempoh

untuk anda bertenang.

9. Gunakan wang anda sebaik-baiknya daripada membeli rumah yang

kurang memuaskan.



62

7 Keburukan Pelaburan Hartanah Yang Perlu Anda

Tahu

7 keburukan pelaburan hartanah yang anda perlu tahu adalah senarai

umum bagi seseorang yang mahu mula melabur di dalam sektor

hartanah.

Pembelian hartanah tidak lah semudah yang kita sangkakan tetapi

dengan cara yang betul anda boleh meminimakan risiko disamping

memaksimakan keuntungan.

Ramai yang mengatakan pelaburan hartanah adalah pelaburan yang

terbaik dan paling menguntungkan. Memang diakui ia boleh

mendatangkan keuntungan jika ia didalakukan secara berhemah. Malah

akhir-akhir ini semakin ramai individu yang kini bergelar guru hartanah

membuat seminar-seminar yang berorentasi pembinaan kekayaan

dengan menggunakan hartanah. Satu petanda yang baik untuk industri,

tetapi dalam kerancakkan ini kita perlu beringat agar setiap pembelian

hartanah dimana sahaja pilihan kita ia berbaloi dengan keupayaan dan

kemampuan poket si pelabur.

Himpunan keburukan pelaburan hartanah yang perlu diketahui oleh

pelabur sebelum membina sebarang potfolio pelaburan. Mari kita telusuri

sisi gelap atau dengan kata mudah keburukan pelaburan hartanah yang

kita wajib tahu;

1. Hartanah adalah satu bentuk asset pelaburan yang sukar untuk

dilupuskan berbanding dengan saham dan stok (tempoh kecairan

asset stok dan saham lebih cepat dan mudah). Jika anda boleh



63

menjual saham pegangan dengan memberi arahan kepada broker

saham broker atau agent hartanah mungkin terpaksa menjualnya

dalam tempoh setahun. Ini kerana setiap hartanah mewakili nilai

tertentu walaupun ianya berdekatan dengan lokasi popular. Anda

terpaksa menunggu pembeli untuk datang dan menerima harga

yang ditawarkan, lagi tinggi nilai hartanah lagi kurang pembeli yang

layak.

2. Menjual hartanah lebih susah dan mahal berbanding pelaburan yang

lain. Ini kerana nilai hartanah bergantung pada tempoh milikan

pemilik. Dalam tempoh penjualan carian nilai dan hutang yang ada

pada hartanah perlu dilakukan. Semua ini tidak sahaja memakan

waktu malah mengambil banyak sumber terutamanya sumber tenaga

dan kewangan walaupun anda telah mempunyai pembeli yang

diketahui mampu dan bersedia untuk membelinya.

3. Pegangan hartanah tidak seperti asset milikan (seperti komoditi) yang

lain. Walaupun ada hartanah yang mempunyai pegangan bebas

(Freehold), majoriti apartmen di Kuala Lumpur dan Selangor adalah

milikan sementara (Leasehold). Ini bermakna anda membeli hartanah

tersebut untuk didiami pada tempoh tertentu bukan memiliki sepenuh

hak pada hartanah berkenaan.



64

4. Pada tempoh tertentu pegangan bebas (Freehold) mungkin terpaksa

ditukar kepada pegangan sementara (Leasehold). Begitu juga

sebaliknya pegangan sementara kepada bebas. Sebagai pelabur

anda harus memahami lebih sedikit tempoh milikan semakin banyak

nilai hartanah itu terhakis.

Tidak ramai yang tahu kebanyakkan hartanah yang susut nilainya

adalah disebabkan semakin kurang tempoh milikan pegangan

sementara (Leasehold) mereka.

5. Hartanah adalah satu asset yang mahal untuk dibeli. Sebagai contoh

anda boleh membeli mana-mana saham berkuali dengan beberapa

puluh ribu ringgit, tetapi dengan beberapa puluh ribu ringgit asset

hartanah yang anda mampu beli mungkin tidak begitu berkualiti. Dan

harga belian bukanlah satu-satunya kos yang ada semasa membeli

hartanah. Duti stamp, peguam, ajen, juru nilai, kos pembatalan,

insuran dan mungkin kos-kos membaikpulih adalah beberapa kos

utama yang perlu diketahui sebelum membuat penilaian.

6. Hartanah adalah pelaburan yang memerlukan penyelenggaraan

tinggi.

Anda tidak boleh membeli dan melupakannya. Seperti mana apa

yang sering dilakukan oleh pelabur saham dan stok ianya tidak seperti

anda meletakkan wang didalam bank dan tunggu wang itu

bertambah. Semua hartanah memerlukan peningkatan dan

modernisasi agar nilainya kekal tinggi.



65

7. Seperti yang saya katakan diatas, semasa pemilikan hartanah ada

juga kos-kos sampingan seperti cukai pintu dan cukai tanah, pinjaman

perumahan, kos penyelenggaraan, kos perkhidmatan dan bil-bil

ubahsuaian.

Semua ini perlu diketahui agar setiap penilaian dan tindakan anda

tidak menjadikan asset hartanah itu satu bebanan dikemudian hari.

Tiada jalan mudah untuk anda membina kekayaan, malah dengan

memilih jalan sukar ini keuntungan didalam hartanah lebih kukuh dan

mampu dilipat kali gandakan berbanding dengan mana-mana instrumen

pelaburan yang lain.



66

Ebook : Tips Power

Lulus Loan Rumah Dengan Mudah (TPLLR)

Ebook yang akan membantu pemilik BISNES untuk memiliki beberapa buah rumah dengan mudah

Adakah anda merupakan seorang usahawan atau dengan kata lain menjalankan

perniagaan sendiri secara sepenuh atau separuh masa?

Adakah anda pernah melakukan permohonan pinjaman membeli rumah dari

pihak BANK namun GAGAL ?

Mahukah anda tahu apa TEKNIK SEBENAR agar permohonan pinjaman beli

rumah anda diLULUSkan oleh pihak BANK dengan MUDAH?

KLIK SINI UNTUK MAKLUMAT LANJUT

http://www.khairulnizam.biz/lulusloan

http://www.khairulnizam.biz/lulusloan

tips terhebat pakar hartanah

Real Estate