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TRIBUNALE CIVILE DI COSENZA

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N° 200/2014 R.E.

Giudice Dott. Giuseppe Greco

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

PERIZIA ESTIMATIVA

COSENZA, febbraio 2016

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

ing. Franca Scigliano

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TRIBUNALE CIVILE DI COSENZA – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N° 200/2014 R.E.

PERIZIA ESTIMATIVA

Premessa

Il Giudice dell’esecuzione dr Giuseppe Greco, nominava C.T.U. con ordinanza 11/02/2015 per

il procedimento di esecuzione immobiliare n° 200/2014 R.Es., la sottoscritta, ing. Franca Scigliano

che prestava giuramento il giorno 09 giugno 2015 e poneva i seguenti quesiti:

1. Descrivere sinteticamente i beni oggetto di pignoramento, corredandoli, se del caso, con

rilievi fotografici e planimetrici, ed accertare la consistenza degli stessi, nonche' la

corrispondenza o meno con i dati catastali risultanti dalla trascrizione del pignoramento,

dalle trascrizioni e iscrizioni anteriori;

la descrizione dovra' contenere per ciascun bene pignorato i seguenti elementi:

a) ubicazione;

b) caratteri generali e tipologici;

c) estensione;

d) identificazione catastale;

e) confini; natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell'immobile;

g) vincoli locativi (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di

possesso in capo al/ai debitore/i ovvero a terzi;

h) situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le

destinazioni d'uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamenti o.

cambiamento di destinazione d'uso, ristrutturazione, ecc..

2. Accertare se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia (e, ove

possibili, precisare il costo dell'eventuale condono edilizio);

3. Stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l'immobile sia soggetto a limitazioni

legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere

e verificare la regolarità della documentazione di cui all'art. 567, comma 2 cod. proc.

civ. eventualmente completandola (in particolare ricostruendo la continuità: per un

periodo non inferiore al ventennio, dei passaggi di proprietà relativi al bene).

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4. Determinare il valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento, nell'ipotesi di bene

indiviso, precisare se l'immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario. determinare il

valore della quota pignorata

5. Suggerire l'opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati indicandone i motivi

6. Indicare il regime fiscale cui verrà assoggettato l'eventuale decreto di trasferimento

dei beni oggetto della stima (imposta di registro o I. V.A.) allegando certificazione

rilasciata dall'esecutato

7. Redigere un prospetto riassuntivo nel quale riporti:

a) la descrizione dei beni pignorati, evidenziando quale sia l'attuale identificazione

catastale e le eventuali differenze con gli identificativi catastali risultanti dal

pignoramento;

b) le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù, vincoli

reali di ogni genere e vincoli locativi insistenti sui beni pignorati

DISPONE CHE IL CONSULENTE, terminata la relazione, provveda ai sensi del terzo comma

dell’art.173 bis delle disp. Di att. Del cod.proc.civ.;

dispone che all’esperto medesimo sia corrisposto, a titolo di acconto, da parte del creditore

procedente, la somma di euro 500,00 oltre iva e contributo previdenziale.

Autorizza il consulente ad estrarre copia della documentazione in atti.

Invita il creditore procedente a notificare l’avviso di cui all’art.498 cod.proc.civ. e 180 disp. att.

stesso codice agli eventuali comproprietari non esecutati, almeno dieci giorni prima della predetta

udienza.

Manda alla Cancelleria di comunicare il presente decreto al consulente ed alle parti del processo

esecutivo

Sopralluoghi

Previo avviso telefonico, Raccomandata A/R, pec, alle parti del 06/09/2015 il sottoscritto c.t.u.

fissava la visita d sopralluogo del 17/09//2015 (all. n.1.a) per le ore 15:30; Il sottoscritto c.t.u.,

redigendo apposito verbale (all. n.1.b), ha dato inizio formale alle operazioni peritali recandosi

presso l’immobile oggetto di esecuzione per analizzare lo stato dei luoghi ed effettuarne una

accurata documentazione grafica e fotografica,

Giorno 17 dicembre 2015, secondo preavviso alle parti (all. n.1.c), la sottoscritta si è di nuovo

recata sui luoghi oggetto di causa dove ha effettato rilievi metrici (all. n.2) e documentazione

fotografica (all. n.5).

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Giorno 4 gennaio 2016, come stabilito (all. n.1.e), il sottoscritto c.t.u. ha potuto effettuare i

rilievi metrici e fotografici all’interno degli immobili oggetti di causa e redarre il relativo verbale

(all. n.1.f).

Giorno 19 febbraio 2016, come stabilito (all. n.1.g), il sottoscritto c.t.u. ha potuto effettuare i

rilievi metrici e fotografici all’interno degli immobili oggetti di causa, e redarre il relativo verbale

(all. n.1.h).

Indagini

La sottoscritta ha esaminato quanto presente in atti ed inoltre ha effettuato ricerche presso

l’agenzia del Territorio di Cosenza per i dati catastali e le ispezioni ipotecarie ad integrazione fino

alla data attuale della certificazione storico-ipotecaria ventennale relativa alla data del 23 giugno

2014.

Ha effettuato ancora, presso il comune di Santo Stefano di Rogliano, indagini per accertare la

conformità urbanistica dei beni interessati dal procedimento.

Dall’esame dell’atto di pignoramento immobiliare avvenuta in data 03/06/2014 in atti e dalle

visure catastali, si riscontra che, dall’atto di pignoramento il compendio immobiliare oggetto di

ipoteca risulta un appezzamento di terreno sito nel comune di Santo Stefano di Rogliano, località

Vico, di mq 2140 con entrostanti fabbricati in corso di costruzione e non ancora accatastati riportati

al catasto terreni al foglio n.2 pp.lle n. 626 (ex 325) di ha 00.08.50, n. 717 (ex 325) di ha 00.09.25,

n.718 (ex 325) di ha 00.00.80, n. 719 (ex 325) di ha 00.02.85 comprese pertinenze, gli accessori e i

frutti.

Per come riferito dalla parte interessata, la p.lla n.718 è in corso procedimento di esproprio da

parte del comune di Santo Stefano di Rogliano; da ricerche effettuate presso l’Agenzia del

Territorio con ispezione ipotecaria e da indagini effettuate presso lo stesso comune, nessuna

ulteriore formalità risulta in merito alla p.lla n.718.

Dalle successive visure catastali si è riscontrato che la p.lla n.626 è stata variata al momento

dell’accatastamento dei fabbricati in corso di costruzione andando a costituire le p.lle nn. 874, 875,

876 e 877. Sulle p.lle n. 876 ed 877 risultano edificati rispettivamente i seguenti cespiti inseriti nel

catasto urbano foglio n. 2 p.lla 876 sub1 cat. F3 piano seminterrato, piano terra, primo piano, foglio

n. 2 p.lla 877 sub1 cat. F3 piano seminterrato, piano terra, primo piano

La p.lla n.717 ha generato le p.lle nn. 878 di are 0.53 e n. 879 di are 8,72.

Dall’attenta consultazione della certificazione storico-ipotecaria e catastale ventennale redatta

dal notaio ......... risulta intestataria dei beni pignorati

. con diritti pari ad 1/1 di piena proprietà, confermate anche dalle visure effettuate

nel febbraio 2016 e dalle ispezioni ipotecarie effettuate dal ctu dal 2/7/2014 fino al 17 febbraio

2016

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In data , il comune di Santo Stefano di Rogliano ha accolto la richiesta

della ditta ....... alla voltura del permesso di costruire

rilasciato a suo tempo alla ......

QUESITO 1

1. Descrivere sinteticamente i beni oggetto di pignoramento, corredandoli, se del caso, con

rilievi fotografici e planimetrici, ed accertare la consistenza degli stessi, nonche' la

corrispondenza o meno con i dati catastali risultanti dalla trascrizione del pignoramento, dalle trascrizioni e iscrizioni anteriori;

la descrizione dovrà contenere per ciascun bene pignorato i seguenti elementi: a) ubicazione; b) caratteri generali e tipologici; c) estensione; d) identificazione catastale; e) confini; natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell'immobile; g) vincoli locativi (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di possesso in capo al/ai debitore/i ovvero a terzi; h) situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le destinazioni d'uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamenti o. cambiamento di destinazione d'uso, ristrutturazione, ecc.

Risposta Quesito 1 Dall’atto di pignoramento il compendio immobiliare oggetto di ipoteca risulta un appezzamento

di terreno sito nel comune di Santo Stefano di Rogliano, località Vico, di mq 2140 con entrostanti

fabbricati in corso di costruzione e non ancora accatastato riportati al catasto terreni al foglio n.2

pp.lle n. 626 (ex 325) di ha 00.08.50, n. 717 (ex 325) di ha 00.09.25, n.718 (ex 325) di ha 00.00.80,

n. 719 (ex 325) di ha 00.02.85 comprese pertinenze, gli accessori e i frutti.……….. Nel corso degli

anni tali part.lle hanno subito delle variazioni, la p.lla n.626 ha dato origine alle p.lle nn.874, 875,

876, 877; mentre la p.lla 325 ha originato le p.lle nn. 878,879,718,719.

Le part.lle individuate dall’atto di pignoramento sono corrispondenti a quelle generate da

frazionamento, tranne la n. 718 che sia da ispezione ipotecaria, sia da visura, risulta in proprietà a .....

, ma di fatto è stata utilizzata dal comune di Santo Stefano di Rogliano per la

costruzione di una strada comunale in cui non è stato ancora formalizzato l’esproprio (all.n. 4.i). UBICAZIONE Gli immobili oggetto di causa sono siti in via Vico del comune di Santo Stefano

di Rogliano, che è una strada comunale che si diparte dalla SP 241 ex SS19 delle Calabrie, non

distante dallo svincolo A3 SA-RC che, seguendo la cresta di una collina, porta ad un aggregato di

nuovi insediamenti abitativi.

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CARATT. GENERALI E TIPOL. Il lotto ha forma rettangolare allungata con direzione

Nord/Sud con lato minore lungo la via Vico e lato maggiore che scende lungo la collina. Sul

terreno sono state realizzate una villetta bifamiliare in corso di realizzazione e dei muri di

recinzione e di sostegno in c.a. (all.n.5).

L’accesso all’intero lotto di terreno è consentito attraverso la p.lla n.874 che parte dalla via

comunale Vico e s’inoltra lungo la proprietà , dapprima costeggiando la

part.lla n.628 di altra proprietà da un lato e dall’altro la p.lla n.875 di proprietà, poi segue la part.lla

n. 876 della stessa proprietà per poi adagiarsi lungo il confine con la part.lla n. 442 di altra

proprietà da un lato e dall’altro con la p.lla n. 877 ed infine con la part.lla n.627, secondo un

andamento curvo per meglio affrontare l’acclività del terreno (all.n.2.a e 2.d).

L’unico fabbricato è costituito da una villetta bifamiliare di dimensione in pianta di mt 9,0x14.6

mt che insiste sulle particelle n.876 sub1 e 877 sub1 (all. n.2) dotate di corte; tale manufatto, non

ancora completato, è inserito nella parte superiore della collina su cui si estende tutta la proprietà,

consta di due piani fuori terra più seminterrato e sottotetto. Questo manufatto è stato realizzato con

struttura portante in c.a., tompagnatura in laterizi a cassa vuota, copertura a due falde in legno

lamellare con manto di copertura in lamiera coibentata.

La sistemazione esterna è ancora da definire, infatti sono presenti alcuni muri di sostegno in c.a.

ed altri in blocchi di cemento ed in c.a. a delimitare la strada di cantiere, la corte ed il confine con

altre proprietà e tra alcune particelle di proprietà (alln.5).

In particolare è stato edificato un muro in c.a. che corre per tutto il confine con la part.lla n.442,

sulla part.lla n. 875 insistono muri di contenimento in c.a. a delimitare la strada di accesso interna e

la scala in c.a a ridosso del confine con la p.lla n.442, a delimitare la corte della p.lla n. 877 sono

stati edificati muri in c.a. a di confine con la part.lla n. 876 a Nord e ad Est con la part.lla n.628 fino

a raggiungere il muro in c.a. alto 4,50 mt, che delimita in parte il confine inferiore con la part.lla n.

878.

La particella n. 874, a causa della forma allungata di tutto il terreno già pignorato, dovrà servire

da accesso anche per la restante parte di terreno sottostante individuata con le particelle n. 627, n.

878, n. 879.

Successiva ed adiacente alla part.lla n. 877 sub1 si trova la n.627 non facente parte del

pignoramento in quanto di proprietà della Regione Calabria che ospita una linea di un acquedotto

interrato.

La particella n.878 estesa 53,00 mq, si trova delimitata dal lato Nord dalla n.627 e da quello a

Sud, con un dislivello di circa 4,50 mt, dalla n. 879

La p.lla n.879 di consistenza 872,00 mq tutti di natura edificatoria segue, in mappa, la p.lla n.

878 e precede la n. 718, data l’acclività del terreno, è stata già in parte realizzata la sistemazione

esterna attraverso la edificazione sul confine a Nord di un muro di contenimento in c.a. alto 4,5 mt,

a Sud con m un muro di contenimento in c.a. alto 5,0 mt.

Per la particella n. 718 di mq 80,00 che è stata così individuata per permettere la realizzazione

di una strada sterrata di piano, (all. n.2.a e all.n.5); dalle ispezioni ipotecarie nulla risulta in essere a

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carico, difatti la proprietà risulta in carico a ....., confermato anche dalla visura

catastale (all.3.c). Da Informazioni reperite presso il comune, si è appurato che sulla suddetta

par.lla è stata realizzata una strada mediante progetto comunale, ma non è mai stato formalizzato

l’esproprio (all.n.4.i).

La particella n. 719 estesa mq 285,00 di natura agricola (all. n.2.a), è situata nella parte

terminale della proprietà , in prossimità del torrente Lara, non è facilmente

utilizzabile sia a causa della forte pendenza, sia a causa della presenza di una folta vegetazione (all.

n.5).

Le due unità immobiliari identificate una al foglio n. 2 p.lla n. 876 sub1 con relativa corte, la

seconda identificata al foglio n. 2 p.lla n. 877 sub1sempre con relativa corte, sono confinanti per il

senso dell’altezza, queste, a causa dell’acclività del terreno sono sfalsate di circa un metro l’una

dall’altra, (all. n. 4g) constano di un piano seminterrato, di un piano rialzato, un primo piano ed un

sottotetto parzialmente praticabile.

La proprietà dei cespiti in oggetto è pervenuta alla ditta tramite atto di

vendita d, redatto dal notaio

del trascritto ai nn. già in atti, in cui si

precisa la presenza di corpi di fabbrica in corso di costruzione sui terreni interessati.

L’unità immobiliare che figura in catasto urbano alla p.lla n. 876 sub1, presenta dimensioni in

pianta mt 7,30 x mt 9,0, contornata dalla relativa corte di mq 132,0, confina a Nord con la p.lla 874

che ne costituisce l’accesso, ad Est con la p.lla n. 628 di altra proprietà, a Sud con l’altra villetta di

cui è costituito l’intero immobile, la p.lla n. 877 sub1, ad Ovest con la p.lla n. 442 di altra proprietà

(all n.2.b), consta di tre piani più un sottotetto semipraticabile.

Il piano seminterrato è completamente libero di tramezzature, di pavimentazione, da infissi

esterni ed interni, sono presenti solo i controtelai degli infissi, un foro nel solaio presume la

realizzazione di una scala di collegamento col piano rialzato a cui attualmente si accede

dall’esterno attraverso una scala ad elle in c.a. allo stato rustico, è presente solo la saracinesca

esterna.

Il piano rialzato consta di tramezzature interne in corso d’opera e qualche predisposizione di

impianti, i collegamenti tra piano rialzato e piano primo sono garantiti da una scala in c.a. non

rivestita, non sono presenti altre opere di finitura tipo, pavimentazioni, rivestimenti, infissi esterni

ed interni, sono solo presenti soglie in pietra naturale e controtelai in metallo.

Il piano primo presenta le stesse condizioni del piano rialzato, sono presenti le tramezzature, i

controtelai degli infissi sia esterni che interni, manca la possibilità di accedere al sottotetto per

l’assenza della scala, è presente solo il foro nel solaio per tal motivo non risulta ispezionabile il

sottotetto.

Il piano sotto tetto, è semipraticabile in quanto presenta altezza media h=1,87 mt, secondo

quanto riferito, presenta le stesse caratteristiche del sottotetto dell’adiacente unità abitativa. Il tutto

è meglio visibile nel rilievo fotografico allegato (all. n.5).

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I manufatti realizzati sono dotati di permesso di costruire n. (all. n. 4.b) e

voltura prot (all. 4.c) ricadenti in zona B2 (all. 4.e) di completamento dello

strumento urbanistico vigente, Regolamento Edilizio (Approvato con decreto P.G.R. nr 325

dell’11.06.1999) coordinato con le modifiche introdotte dal D.D.R.C. nr 4778 del 3.05.2002 del

Piano di Fabbricazione comunale.

Nel calcolo della superficie commerciale si è utilizzato coefficienti correttivi per tener conto

delle specificità e peculiarità., per i seminterrati si è utilizzato il coefficiente riduttivo 0,5 per i

balconi si è utilizzato un coefficiente pari a 0,50, per il piano sottotetto un coefficiente 0,40, il

coefficiente 0,10 per la corte.

In sintesi

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che figura in catasto urbano alla p.lla n. 877 sub1 (all. n.2.c), di dimensioni in pianta mt 7,30 x mt

9,00, contornata dalla relativa corte estesa circa 82,00 mq, confina a Nord con la p.lla 876 sub1, ad

Est con la n. 628 di altra proprietà, a Sud con la n. 627, ad Ovest con la n.874 che ne costituisce

l’accesso, presenta finiture ed impianti in uno stato abbastanza avanzato, (all. n.5), presenta tre

piani ed un sottotetto:

Al piano seminterrato sono state realizzate alcune tramezzature con gli intonaci interni e gli

infissi esterni, è presente il pavimento con gli ingressi esterni costituiti da una saracinesca sulla

facciata principale (lato Ovest) e da un portoncino sul lato Est posteriore, è presente un foro nel

solaio come predisposizione al collegamento interno con il piano rialzato mediante struttura

portante di una scala in ferro in cui mancano le pedate (all. n.5).

Al piano rialzato o piano a giorno, si accede dal lato Ovest attraverso una scala ad elle esterna

rivestita in cotto ed un portoncino blindato.

Sono presenti i pavimenti anche sul balcone, rivestimenti in ceramica nel bagno con la presenza

di una vasca da bagno idromassaggio non ancora installata, gli infissi esterni in legno/alluminio. Il

collegamento interno tra piano rialzato e piano primo è garantito dalla carpenteria metallica di una

N.C.U. Santo Stefano di Rogliano

foglio 2 - part. 876 - sub.1

Proprietà 1/1 Consistenza

VILLETTA

superficie lorda Balconi

Piano Seminterrato 65,70 *0,5 mq 0,00. mq

Piano Rialzato 65,70 mq 3,80 * 0,50 mq

Piano Primo 65,70 mq 7,60 * 0,50 mq

Piano sotto tetto 65,70 * 0,4 mq

Corte 132,0 *0,10 mq

Superficie commerciale 131,40 + 0.5*65.7+0,5* 11,40+ 65.70*0.4+ 132,0*0.10 = 209,43

mq

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scala in cui sono presenti solo le pedate realizzate in modo provvisorio con tavole di legno, sono

assenti anche i parapetti dei balconi.

Il piano primo presenta le stesse condizioni del piano rialzato, compresi la pavimentazione dei

balconi, un’ulteriore rampa della scala permette di raggiungere il piano sottotetto

Il piano sottotetto si presenta allo stato rustico con a vista le travi in legno lamellare e tavolato

del tetto a due falde, presenta un’altezza media di mt 1,87, quindi è parzialmente praticabile.

Nel calcolo della superficie commerciale si è tenuto conto di coefficienti correttivi che

consentono di valutare le specificità e peculiarità, per i seminterrati si è utilizzato il coefficiente

riduttivo di 0,80 in quanto questo piano seminterrato è, di fatto, per la maggior parte posto a piano

campagna, per i balconi si è utilizzato un coefficiente pari a 0,50, per il piano sottotetto un

coefficiente 0,40, il coefficiente 0,10 per la corte.

In sintesi:

N.C.U. Santo Stefano di Rogliano

foglio 2 - part. 877 - sub.1

Proprietà 1/1 Consistenza

VILLETTA

superficie lorda Balconi

Piano Seminterrato 65,70 * 0,8 mq 0,00. mq

Piano Rialzato 65,70 mq 3,80 *0,50 mq

Piano Primo 65,70 mq 7,60 *0,50 mq

Piano Sottotetto 65,70 * 0,4 mq

Corte 135,00 mq *0,10

Superficie commerciale 65,70*0,80+131,40+ 0,5* 11,40 +65,70*0,40 +135,0*0,10 = 215,94

mq

Il permesso a costruire (all. n. 4.b), è stato rilasciato per la realizzazione di

una villetta bifamiliare e quattro villette unifamiliari a schiera, a nome ” e

successivamente volturato a nome (all. 4.c) e

risulta conforme a quanto prescritto dallo strumento urbanistico vigente nel comune di Santo

Stefano di Rogliano “Variante Generale al Regolamento Edilizio con annesso programma di

Fabbricazione” – (Approvato con decreto P.G.R. nr 325 dell’11.06.1999) coordinato con le

modifiche introdotte dal D.D.R.C. nr 4778 del 3.05.2002 del Piano di Fabbricazione comunale.

QUESITO 2

Accertare se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia (e, ove

possibili, precisare il costo dell'eventuale condono edilizio);

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Risposta Quesito 2 Il permesso a costruire del 25/07/2006 n.5 (all. n. 4.b), è stato realizzato in modo parziale, solo

la villetta bifamiliare, tra l’altro in corso di costruzione, così come ancora non è stata definita

completamente la sistemazione esterna (all. n. 5).

Dai sopralluoghi, dalle misurazioni effettuate e dall’esame del progetto approvato si è

riscontrato:

A) L’unità immobiliare che figura in catasto urbano alla p.lla n. 876 sub1, (all. n.2.b ) e

(all. n.4.g ), presenta:

al piano seminterrato l’accesso carrabile previsto con una rientranza di progetto di

2,50 m x 3,30 m è stata posta a 90 cm dal filo esterno, con un conseguente aumento

in pianta di 5,28 mq. e sul lato Est sono state realizzate due punti luce di forma

rettangolare;

al piano rialzato è stata modificato l’andamento della scala di accesso il che ha

provocato lo spostamento del pianerottolo di arrivo e quindi del portoncino di

ingresso che ha scambiato posizione con la finestra sul lato Ovest. Sul lato opposto,

il lato Est, è stata variata la posizione del balcone non la dimensione. L’interno del

piano ha subito una leggera rimodulazione con variazioni di alcune tramezzature.

al piano primo è stato rimodulata la sistemazione interna scambiando la posizione

del bagno con quella dello studio ed i gradini di smonto della scala.

al piano sottotetto ha subito una leggera variazione in altezza, difatti, il colmo ha

subito un innalzamento da un’altezza di 2,10 m a quella di 2,35 m, mentre i 21,00

cm dal piano dell’estradosso del solaio sono diventati 1,40 m. con una conseguente

modifica della pendenza delle falde.

B) L’unità immobiliare che figura in catasto urbano alla p.lla n. 877 sub1, presenta:

al piano seminterrato l’accesso carrabile previsto con una rientranza di progetto di

2,50 m x 3,30 m è stata posta a 90 cm dal filo esterno, con un conseguente aumento

in pianta di 5,28 mq. e sul lato Est sono state realizzate due punti luce di forma

rettangolare ed un portoncino di ingresso cosi come delle tramezzature (all. n.2.c )

(all. n.4.g ) è presente inoltre, la carpenteria metallica di una scala di collegamento

col piano rialzato non presente in progetto;

al piano rialzato è stata modificato l’andamento della scala di accesso il che ha

provocato lo spostamento del pianerottolo di arrivo e quindi del portoncino di

ingresso che ha scambiato posizione con la finestra sul lato Ovest. Sul lato opposto,

il lato Est, è stata variata la posizione del balcone non la dimensione. L’interno del

piano ha subito una leggera rimodulazione con variazioni di alcune tramezzature.

al piano primo è stato rimodulata la sistemazione interna scambiando la posizione

del bagno con quella dello studio ed i gradini di smonto della scala.

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al piano sottotetto ha subito una leggera variazione in altezza, difatti il colmo ha

subito un innalzamento da un’altezza di 2,10 m ad quella di 2,35 m, mentre i 21 cm

del piano dell’estradosso del solaio sono diventati 1,40 m. con una modifica della

pendenza delle falde.

Alla luce di ciò si può dire che le variazioni apportate sono tutte sanabili con una

scia ed una spesa contenibile

QUESITO 3

Stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l'immobile sia soggetto a limitazioni legali,

enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitu' o vincoli reali di ogni genere e verificare

la regolarità della documentazione di cui all'art. 567, comma 2 cod. proc. civ. eventualmente

completandola (in particolare ricostruendo la continuità: per un periodo non inferiore al

ventennio, dei passaggi di proprietà relativi al bene).

Risposta Quesito 3

Attraverso l’ispezione ipotecaria nel periodo che va dal luglio 2014 ad oggi, ad integrazione

della dichiarazione notarile sostitutiva della certificazione storico-ipotecaria e catastale ventennale

redatta dal notaio già in atti, conformemente a quanto presente negli atti di ufficio

sugli immobili oggetto del contenzioso, null’altro è presente nell’elenco delle formalità.

Da parte di è stato fornito (all n. 1.h) un contratto preliminare di vendita

non registrato

in sostituzione di un contratto preliminare di vendita precedente del 25/10/2007 a firma della

e riguardante a detta del , l’unità

immobiliare individuata al foglio n.2 p.lla n. 877 sub1, ciò è comprovato dalla presenza, nel piano

seminterrato, di oggetti e suppellettili.

QUESITO 4

Determinare il valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento, nell'ipotesi di bene indiviso,

precisare se l'immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario, determinare il valore della quota

pignorata

Risposta Quesito 4

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I beni oggetto di pignoramento, catastalmente, attualmente, sono individuate al foglio n. 2 del

comune di Santo Stefano di Rogliano p.lle n.876 sub1 ed 877 sub1, n. 874, n.875, n.878, n.879,

n.718 e n.719. Per tali terreni è stato ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione di una

villetta bifamiliare e quattro villette unifamiliari a schiera.

Della volumetria costruibile è stata impegnata solo quella per la realizzazione della villetta

bifamiliare. E’stato effettuato un frazionamento per l’inserimento in catasto urbano delle unità

abitative, individuando sia la strada interna di accesso costituita dalla particella n.874 estesa mq

381,00, sia un’area da destinare a parcheggi scoperti per come previsto in progetto, individuata

dalla particella n. 875 estesa mq 124,00, rimane il terreno individuato dalla p.lla n. 879 edificabile

su cui costruire il resto di quanto previsto dalla concessione edilizia che è attualmente scaduta.

Pertanto, per le caratteristiche peculiari delle succitate particelle, sono individuabili quattro lotti

funzionali quali:

LOTTO 1

Costituito dalla p.lla n.876 sub1 (all. n. 2.a) composta dalla metà posta a Nord della villetta

bifamiliare, di superficie commerciale pari a 196,23 mq, con corte estesa 132 mq.

Tale lotto è servito dalla particella n.874 estesa mq 381,00, in quota parte pari ad 1/6

corrispondente a mq 63,50, e dalla part.lla n. 875 estesa mq 124 con quota parte pari 2/6

corrispondente a mq 41,33, Complessivamente si determinano 104,83 mq di superficie destinata a

servizi.

LOTTO 2

Costituito dalla p.lla n.877 sub1 (all. n. 2.a) composta dalla metà posta a Sud della villetta

bifamiliare, di superficie commerciale pari a 215,94 mq con corte estesa 82,00 mq e dalla p.lla n.

878 di mq 53,00 che va ad ingrandire la corte.

Tale lotto è servito dalla particella n.874 estesa mq 381,00, in quota parte pari ad 1/6


corrispondente a mq 41,33, Complessivamente si determinano 104,83 mq di superficie destinata a

servizi.

LOTTO 3

Costituito dalla part.lla n. 879 estesa 872,00 mq di terreno edificabile.

Tale lotto è servito dalla particella n.874 estesa mq 381,00, in quota parte pari a 4/6


corrispondente a mq 41,33. Complessivamente si determinano 295,33 mq di superficie destinata a

servizi per tale lotto.

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LOTTO 4

Questo è costituito dalla particella n. 719 estesa mq 285,00 di destinazione agricola, ai piedi

della collina che, partendo dalla via Vico, arriva fino al torrente Lara, è caratterizzato da una folta

ed incolta vegetazione. Superficie commerciale mq 285,00.

Per determinare il valore di base di ogni lotto, la sottoscritta c.t.u. ha utilizzato il cosiddetto

criterio sintetico comparativo

Criterio di stima

Il valore di mercato di una abitazione viene generalmente determinato con il cosiddetto

"procedimento sintetico", il quale si basa sulla comparazione del bene in analisi con altri di

analoghe caratteristiche, prendendo come parametro di riferimento il prezzo per metro quadrato di

superficie commerciale. La superficie commerciale è ricavata dalla somma delle superfici coperte

calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, delle

superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini, dalle quote percentuali

delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Stima dell’immobile

Allo scopo di ricavare il valore di mercato dell’unità di riferimento, è stata esperita una indagine

sul mercato immobiliare locale tesa al reperimento di dati attinenti a prezzi di unità immobiliari

aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quella oggetto di stima. In particolare si

sono consultati i borsini immobiliari ed interpellato operatori del settore edilizio ed immobiliare

della zona. Si è tenuto conto, inoltre, del contratto preliminare di vendita non registrato datato

27/05/2009 a in sostituzione

di un contratto preliminare di vendita precedente del 25/10/2007 a

, l’unità immobiliare individuata

al foglio n.2 p.lla n. 877 sub1.

Le risultanze hanno portato il sottoscritto c.t.u. ad accertare il valore commerciale riferito al

metro quadro mediamente pari a 775,00 euro/mq per le civili abitazioni, ville e villini.

Analizzando le quotazioni fornite dall’osservatorio del mercato immobiliare per la zona di Santo

Stefano di Rogliano, ridosso svincolo A3 SA-RC, si ottiene un valore medio compreso tra 650,00

euro/mq e 900,00 euro/mq - valore medio 775,00 euro/mq.

In definitiva, si adotterà come valore medio unitario euro 775,00 euro/mq per la valutazione

delle unità abitative

Si adotterà come valore medio unitario di euro 60,00 euro/mq per la valutazione terreni con

valore edificatorio di euro 30,00 per le superfici destinate a servizi.

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Una volta determinato il valore medio unitario, vengono applicati i coefficienti correttivi per

aumentarlo o diminuirlo al fine di tener conto delle caratteristiche peculiari che riguardano le unità

immobiliari da valutare.

Il più probabile valore di mercato di un immobile, viene determinato in funzione delle

caratteristiche proprie dell'immobile stesso di cui si tiene conto attraverso tre macro coefficienti da

applicare al valore medio unitario U.

I macro coefficienti, indicati con i simboli α, β e γ, sono cosi articolati:

- α è un coefficiente che tiene conto delle caratteristiche posizionali, funzionali, estetiche e

sociali della zona in cui è ubicato l'immobile;

- β è un coefficiente che tiene conto delle caratteristiche proprie dell'edificio in cui è ubicato

l'immobile e precisamente delle caratteristiche funzionali, estetiche, sociali e di conservazione e

di finitura;

- γ è un coefficiente che tiene conto delle caratteristiche specifiche dell'alloggio ed in particolare

gli aspetti funzionali, le varianti estetiche, le varianti posizionali, le varianti dimensionali, le

varianti di conservazione.

STIMA DEI LOTTI

LOTTO 1

Il più probabile prezzo di mercato P calcolato, è determinato quale prodotto del valore medio

unitario per i tre macro coefficienti e per la Superficie commerciale.

In sintesi:

LOTTO 1

Valore medio

(€/mq)

Coeff. Corrett. Valore medio

Corretto

(€/mq)

Sup. Comm.le

Sc (mq)

Valore di

Mercato (€)

P

α β γ

villetta 775,00 0.9 0,65 0.95 430,71 209,43 90.202,81

Sup. servizi 30,00 104,83 3.144,90

VALORE 93.347,71

della proprietà di tale cespite, pertanto la quota parte da

considerare per il procedimento in corso è: 93.347,71 euro.

LOTTO 2

Il più probabile prezzo di mercato P calcolato per l'immobile sito in Santo Stefano di Rogliano

in Via Vico ed identificato al N.C.E.U. al foglio 2 del Comune di Santo Stefano di Rogliano,

particella 877, subalterno 1, è determinato quale prodotto del valore medio unitario per i tre macro

coefficienti e per la superficie commerciale.

In sintesi:

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della proprietà di tale cespite, pertanto la quota parte da considerare per il

procedimento in corso è: 123.639,42 euro.

LOTTO 3

Il più probabile prezzo di mercato P calcolato per l'immobile sito in Santo Stefano di Rogliano

in Via Vico ed identificato al N.C.E.T. al foglio 2, particella 879 è determinato quale prodotto del

valore medio di mercato pari ad euro 60,00/mq per 872,00 mq per il coefficiente 1,5 che tenga

contro di tutti i manufatti presenti.

In sintesi:

LOTTO 3

Valore medio

(€/mq)

λ Valore medio

Corretto (€/mq

Sup. Comm.le Sc

(mq)

Valore di

Mercato (€)

P

Terreno

edificabile

60,00 1,5 90,00 872 78.480,00

Sup. servizi 30,00 295,33 8.860,00

VALORE 87.340,00 €


considerare per il procedimento in corso è: 87.340,00 euro

LOTTO 4

Costituito dalla particella n. 719 estesa mq 285,00 di destinazione agricola, ai piedi della collina

che arriva fino al torrente Lara, è caratterizzato da una folta ed incolta vegetazione. Superficie

commerciale. mq 285,00 per un costo a mq di euro 1,8 * 285,00 mq = 513,00 euro di valore.

LOTTO 2

Valore medio

(€/mq)

Coeff. Corrett. Valore medio

Corretto

(€/mq)

Sup. Comm.le

Sc (mq)

Valore di

Mercato (€)

P

α β γ

villetta 775,00 0.9 0,80 1 558,00 215,94 120.494,52

Sup. servizi 30,00 104,83 3.144,90

VALORE 123.639,42 €

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considerare per il procedimento in corso è: 513,00 euro

QUESITO 5

Suggerire l'opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati indicandone i motivi.

Risposta Quesito 5

Il sottoscritto, in funzione della posizione e della dislocazione planimetrica degli immobili

pignorati, ritiene opportuno che le unità immobiliari vengano mantenute in lotti funzionali, per i

quali sussistono le condizioni di base.

QUESITO 6

Indicare il regime fiscale cui verrà assoggettato l'eventuale decreto di trasferimento dei beni

oggetto della stima (imposta di registro o I. V.A.) allegando certificazione rilasciata dall'esecutato

Risposta Quesito 6

I beni oggetto di stima non presentano allo stato attuale, formale documentazione certificante.

rilasciata al CTU che attesti eventuali attività che abbiano accresciuto il valore dei beni pertanto, si

considera, un regime fiscale come imposta di registro.

QUESITO 7 Redigere un prospetto riassuntivo nel quale riporti:

a) la descrizione dei beni pignorati, evidenziando quale sia l'attuale identificazione catastale e

le eventuali differenze con gli identificativi catastali risultanti dal pignoramento;

b) le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù, vincoli reali di

ogni genere e vincoli locativi insistenti sui beni pignorati

Risposta Quesito 7

Si riporta, di seguito il prospetto riassuntivo dei quattro lotti:

LOTTO 1

Villetta appartenente ad una villa bifamiliare di superficie commerciale pari a 209,43 mq, in

corso di costruzione su lotto di terreno con quota parte in misura di 1/6 su part.lla n.874 (strada

privata) e quota parte in misura di 2/6 su part.lla n.875 (parcheggi), in via Vico in Santo Stefano di

Rogliano, non distante svincolo autostradale A3 SA-RC. Consta di un piano seminterrato, un piano

rialzato, un primo piano, sottotetto semipraticabile e corte.

Identificativi Catastali:

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Riportato al N.C.E.U. del comune di Santo Stefano di Rogliano al foglio n.2 part.lle n.876 sub1

- cat. in corso di costruzione, 1/6 di proprietà part.lla n.874, 2/6 di proprietà della part.lla n.875

Natura e titolarità Giuridica:

L’attuale identificazione catastale risulta coerente con gli identificativi catastali dell’atto di

Pignoramento.

La titolarità giuridica è la proprietà in capo alla ditta La Rosa Costruzioni S.r.l. proprietaria 1/1

Prezzo Base:

di tale cespite, pertanto la quota parte da

considerare per il procedimento in corso è: 93.347,71euro

le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù, vincoli reali di ogni

genere e vincoli locativi insistenti sui beni pignorati:

Gli Immobili pignorati non sono gravati da vincoli locativi, artistici e storici.

LOTTO 2

Villetta appartenente ad una villa bifamiliare di superficie commerciale pari a 215,94 mq, in

corso di costruzione su lotto di terreno, con quota parte in misura di 1/6 su part.lla n.874 (strada

privata) e quota parte in misura di 2/6 su part.lla n.875 (parcheggi), in via Vico in Santo Stefano di

Rogliano, non distante svincolo autostradale A3 SA-RC. Consta di un piano seminterrato, un piano

rialzato, un primo piano, sottotetto semipraticabile e corte.


Riportato al N.C.E.U. del comune di Santo Stefano di Rogliano al foglio n.2 part.lle n.877 sub1

- cat. in corso di costruzione, 1/6 di proprietà part.lla n.874, 2/6 di proprietà della part.lla n.875



Pignoramento.

La titolarità giuridica è la proprietà in capo alla ditta

Prezzo Base:





Esiste un contratto preliminare di vendita non registrato datato 27/05/2009 per l’unità

immobiliare individuata al foglio n.2 p.lla n. 877 sub1.

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LOTTO 3

Descrizione:

Terreno edificabile posto lungo le pendici di una collina nel comune di Santo Stefano di

Rogliano in Via Vico non distante dallo svincolo A3 SA-RC, di consistenza mq 872,00 con quota

parte in misura di 4/6 su part.lla n.874 (strada privata) e quota parte in misura di 2/6 su part.lla

n.875 (parcheggi), in via Vico in Santo Stefano di Rogliano, non distante svincolo A3 SA-RC.

privo di alberature delimitato dal lato Nord e dal lato Sud da un muro di contenimento in cemento

armato.


Terreno edificabile nel comune di Santo Stefano di Rogliano in Via Vico ed identificato al

N.C.E.T. al foglio 2, particella 879, 2/6 di proprietà p.lla n.875, 4/6 di proprietà della p.lla n.874.



Pignoramento

La titolarità giuridica è la proprietà in capo alla proprietaria

Prezzo Base: della proprietà di tale cespite, pertanto la quota parte da





LOTTO 4

Descrizione:

Terreno a destinazione agricola, ai piedi della collina che arriva fino al torrente Lara, è

caratterizzato da una folta ed incolta vegetazione, raggiungibile dal proseguimento della strada

comunale Vico in Santo Stefano di Rogliano non distante dallo svincolo autostradale A3 SA-RC.

di tale cespite, pertanto la quota parte da



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Terreno agricolo nel comune di Santo Stefano di Rogliano in Via Vico ed identificato al

N.C.E.T. al foglio 2, particella 719,



Pignoramento

La titolarità giuridica è la proprietà in capo alla ditta proprietaria

Prezzo Base: possiede i 1/1 della proprietà di tale cespite, pertanto la quota parte da


Le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù, vincoli reali di ogni



Ritenuto di aver assolto l'incarico ricevuto, ringrazio la S. V. per la fiducia accordata e

rassegna la presente consulenza tecnica, rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti.

Cosenza, febbraio 2016

Il c.t.u. ing. Franca Scigliano

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Allegato n.5

Documentazione fotografica

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA P.LLA N.877 SUB1 F.N.2

FOTO N. 1

FOTO N.2

FOTO N.3

FOTO N.4

FOTO N.5

FOTO N.6

FOTO N.7

FOTO N.8

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA P.LLA N.876 SUB1 F.N.2

FOTO N.9

FOTO N.10

FOTO N.11

FOTO N.12

FOTO N.13

FOTON.14

FOTO N.15

FOTO N.16

FOTO N.17

FOTO N.18

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA P.LLA N.874-875 F.N.2

FOTO N.19

FOTO N.20

FOTO N.21

FOTO N.22

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA P.LLA N.878 S F.N.2

FOTO N.23

FOTO N.24

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA P.LLA N.879 F.N.2

FOTO N.25

FOTO N.26

FOTO N.27

FOTO N.28


FOTO N.29

FOTO N.30


FOTO N.31

FOTO N.32

tribunale civile di cosenza - cloud object storage · redigere un prospetto riassuntivo nel quale...

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