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TRIBUNALE DI MILANO

Procedura Fallimentare

Fallimento n. 37/2014 - Eurocomes srl

Giudice Delegato: Dott. MACCHI

Curatore: avv. Fabio Ingrillì

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Unità immobiliari site in:

CORPO A: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 41)

CORPO B: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 42)

CORPO C: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 43)

CORPO D: via Bruzzesi 25 – Milano – laboratorio (fg. 511, mapp. 145, sub. 44)

CORPO F: via Bruzzesi 25 – Milano – magazzino (fg. 511, mapp. 145, sub. 713)

Esperto alla stima: Matilde De Palo Codice fiscale: DPLMLD72M63F205O

Partita IVA: 03818230967

Studio in: Via Taramelli 60 - Milano

telefono: 347.4473008

email: [email protected]

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SOMMARIO

Premessa e quesito

Individuazione dei beni

Descrizione dei beni

Provenienza

Situazione ipotecaria

Regolarità urbanistico

Valutazione

Elenco allegati

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PREMESSA E QUESITO

L'avv. Fabio Ingrillì, libero professionista con studio in via Lombroso 54, Milano, nominato Curatore

del Fallimento in epigrafe dalla Sezione Fallimentare del Tribunale di Milano con sentenza del

17.01.2014 verificata l’esistenza di beni immobili siti in Milano e intestati alla ditta fallita, con

comunicazione del 24.02.2014 conferiva al sottoscritto l’incarico di Perito estimatore per la

valutazione degli immobili, richiedendo espressamente lo svolgimento delle seguenti operazioni:

1. a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i, con indicazione del relativo stato di

conservazione;

2. a identificare il/i bene/i oggetto dell’incarico, con precisazione dei confini e dei dati

catastali, specificando se l’immobile di pertinenza del fallimento riguardi la proprietà dell’intero

bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda pro-

prietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza al ven-

tennio, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; laddove il bene oggetto di sti-

ma non risulti correttamente individuato secondo le indicazioni risultanti dai dati catastali e dei

registri immobiliari, provveda alla eventuale regolarizzazione;

3. a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se occupato/i da

terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza

di contratti aventi data certa anteriore alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa

di fallimento ovvero al pignoramento se anteriore ed in particolare se gli stessi siano registrati,

ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del

contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo

stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

4. a verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gra-

vanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:

! domande giudiziali ed altre trascrizioni;

! atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;

! convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con pre-

cisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;

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! altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù trascritte o per

destinazione del padre di famiglia, uso, abitazione, regolamento condominiale contrattuale);

5. a verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gra-

vanti sul bene (tra cui iscrizioni, sequestri, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli quali le

trascrizioni di contratti preliminari di compravendita), che saranno cancellati o comunque non

saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione

a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari.

6. a verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della di-

chiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e ca-

tastali; ove rilevi l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle

leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi; rilevi eventuali obbligazioni derivanti da convenzio-

ni urbanistiche non ancora adempiute (e gravanti sui proprietari ed aventi causa);

7. a fornire le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 D. lg. 378/01; indichi in

particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e del-

la eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero di-

chiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967;

8. a fornire indicazioni relative agli indici di edificabilità e a eventuali potenzialità edifica-

torie residue e a eventuali cessioni di cubature;

9. a fornire indicazioni, previo ogni opportuno sopralluogo presso i competenti uffici ammi-

nistrativi eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, ovvero di prelazione

dello Stato ex D.Lgs. 42/2004;

10. a fornire indicazioni con riferimento all’immobile oggetto di stima circa la presenza o

meno:

a) della certificazione energetica di cui al d. lgs. 192 del 19.8.2005 attuativa della direttiva

CE n. 2002/91 nonché della legge regionale n. 24/2006 come modificata dalla legge regio-

nale n. 10/2009, provvedendo, in mancanza, ad acquisire la relativa certificazione;

b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all’in-

terno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/1/2008 n. 37, acquisen-

do copia della documentazione eventualmente esistente.

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11. a fornire indicazioni relative a eventuali interventi di bonifica ex artt. 239 e ss. d. lg.

151/06, con particolare riferimento alle misure di prevenzione e di messa in sicurezza di cui al-

l’art. 245 d. lg. cit.;

12. ad indicare il valore dell’immobile indicazione del valore finale del bene, al netto degli

eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica ambientale:

La sottoscritta arch. Matilde De Palo, nata a Milano il 23.08.1972, residente e con studio a Milano

in Via Taramelli 60, libera professionista iscritto all’Ordine degli Architetti di Milano al n. 12937, si

impegnava nei confronti del Curatore Dott. Fabio Ingrillì a svolgere le operazioni sopra descritte.

A seguito dell’incarico la sottoscritta procedeva ad acquisire la documentazione necessaria, di

tipo ipotecario - catastale e urbanistica, presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, gli Uffici

Comunali, il notaio rogante effettuava ispezione agli immobili e si procurava gli elementi

documentali per la stima dei beni.

Completate tutte le operazioni preliminari è ora in grado di relazionare quanto segue.

CORPO A

IDENTIFICAZIONE DEL BENE

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Milano (Milano) via Bruzzesi 25

zona: Giambellino/Lorenteggio

L'immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Milano come

segue:

Foglio 511, particella 145, subalterno 41, categoria C3, classe 6, consistenza 39, rendita € 98,69,

Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1.

Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.: 03589370968.

Trattasi di magazzino al piano interrato, i cui dati censuari sono derivanti da da: variazione del

29/10/1990 n. 57424.1/1990 in atti dal 15/10/2004 (protocollo n. MI0661630) per Diversa

distribuzione degli spazi interni.

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Intestazione dell'immobile: Eurocomes s.r.l. Con sede in Milano - C. F.: 03589370968 – proprietà per

1/1

Dati derivanti da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006

Nota presentata con Modello Unico n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611

Rogante: RESCIO GIUSEPPE, Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA

Confini: in senso orario, sub. 42, corridoio comune, passo carraio, via Bruzzesi

La documentazione catastale è riportata nei seguenti allegati:

allegato 1 - stralcio di mappa catastale;

allegato 2 – visure catastali;

allegato 3 – planimetrie catastali.

DESCRIZIONE DEL BENE

Unità immobiliare composta da numero uno laboratorio adibito a magazzino posto al piano

primo interrato.

Caratteristiche zona: settore ovest, Lorenteggio/Giambellino, zona periferica

residenziale/popolare.

Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.

Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e dei

principali servizi alla persona.

Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali

Attrazioni paesaggistiche: non presenti.

Attrazioni storiche: non presenti.

Principali collegamenti pubblici: mezzi pubblici di superficie limitrofi.

Laboratorio ad uso magazzino di mq 39 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale,

composto da un ingresso con distribuzione oltre a un vano ed un servizio. L'unità immobiliare è

collegata internamente al sub. 42 ed ha una altezza interna di circa 260 cm di piena proprietà di

Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.

Il bene è parte di uno stabile ad uso residenziale edificato nel 1954, composto da n. 8 piani

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complessivi di cui fuori terra n. 7 e di cui interrati n. 1.

Lo stato manutentivo dell'unità è scarso.

L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Strutture verticali tipologia:in cemento armato

Travi tipologia:in cemento armato

Solai tipologia: solaio in latero-cemento

condizioni: non sono stati riscontrati a vista problemi statici

Muratura pareti esterne: tipologia: mista

condizioni:scarse

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: serramento in ferro con vetro singolo

condizioni: scarse

Infissi interni tipologia:a battente in ferro

condizioni:scarse

Pavim. Interna materiale:battuto di cemento e piastrelle

condizioni:scarse

Plafoni materiale: intonaco

condizioni:sufficienti

Pareti materiale:stabilitura e idropittura


Impianti:

Condizionamento non presente

Elettrico tipologia:sottotraccia tensione:220V condizioni:scarse

conformità:non a norma

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Telefonico non presente

Citifonico non presente

Idrico allacciamento

Termico non presente

Consistenze:

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

magazzino sup lorda di

pavimento

39,00 1,00 39,00

39,00 39,00

Per maggiore completezza della descrizione del bene si rimanda ai seguenti allegati:

allegato 4 – inquadramento territoriali;

allegato 5 – documentazione fotografica;

allegato 6 – rilievo dello stato di fatto;

allegato 7 – descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze

PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE

Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.

dell’Agenzia del Territorio di Milano.

Titolare/Proprietario: Eurocomes S.r.l. dal 01/08/2006 al attuale proprietario In forza di atto di

compravendita a rogito notaio Giuseppe Rescio in Milano in data 01/08/2006 ai nn. 21.611/8.201

registrato Milano 1 in data 02/08/2006 ai nn. 135055 IT trascritto a Milano in data 03/08/2006 ai nn.

65415/37586

Note: Si segnala che l'atto in questione contiene la seguente clausola risolutiva espressa: "Le parti

convengono che il mancato pagamento anche di due sole rate consegutive (n.d.r. il contratto

prevedeva il pagamento mediante n. 100 rate con scadenza mensile a partire dal 31 gennaio

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2007 mediante effetti cambiari), alle condizioni sopra indicate, comporterà la risoluzione del

presente contratto, mediante semplice richiesta per iscritto della parte venditrice, da effettuarsi

con raccomandata indirizzata alla parte acquirente." Alla data del fallimento non risultano

richieste di risoluzione.

Titolare/Proprietario: DECO.FIMM Srl dal 29/03/2004 al 01/08/2006 In forza di atto di


trascritto a Milano 1 in data 21/04/2004 ai nn. 28626/16101

Note: Il sig. Balzarini Giancarlo vendeva alla società DECO.FIMM Srl, già titolare del diritto di nuda

proprietà, il diritto di usufrutto dell'unità immobiliare

Titolare/Proprietario: DECO.FIMM srl dal 29/06/2001 al 29/03/2004 In forza di atto di



Note: Tosi Srl con sede in Milano cedeva e vendeva alla società DECO.FIMM Srl ed al sig. Balzarini

Giancarlo rispettivamente la nuda proprietà alla prima ed il diritto di usufrutto vitalizio al secondo.

Titolare/Proprietario: Tosi S.p.A. con sede in Milano dal 04/12/1967 ante ventennio al 29/06/2001

In forza di atto di compravendita a rogito notaio Segio Fantasia di Somma Lombardo in data

04/12/1967 ai nn. 36.758 registrato Gallarate in data 18/12/1967 ai nn. 2.863/207 trascritto a Milano

1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662



VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità immobiliare

di Milano.

Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami pregiudizievoli ad

eccezione di quanto segue:

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Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.

Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata a favore di Deco.fimm srl contro Eurocomes s.r.l. - Importo ipoteca:

€ 120000,00 - Importo capitale: € 90000,00

iscritto/trascritto a Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Milano - Territorio - Servizio di

Pubblicità Immobiliare di MILANO 1 in data 03/08/2006 ai nn. 65416 15141

Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713

- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Nord SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo

ipoteca: € 360517,62 - Importo capitale: € 180258,81



Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44.

Pignoramenti: Nessuno.

Altre trascrizioni: Nessuna.


L'allegato 8 e 9 sono relativi all'atto di provenienza ed alle ispezioni ipotecaria

CONFORMITÀ CATASTALE, URBANISTICA ED EDILIZIA

Conformità catastale

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna e collegamento con il

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subalterno 42, errata attribuzione della categoria catastale, diversa indicazione della altezza utile

interna.

Oltre a non esserci corrispondenza tra la distribuzione interna della planimetria catastale e quella

reale (il locale è stato suddiviso con tramezzi, si è creato un piccolo locale wc ed è stata creata

un'apertura per rendere comunicante il magazzino con il locale adiacente. Tutte opere non

risultanti nella planimetria catastale presente negli archivi dell'Agenzia del Territorio) dal

sopralluogo è stata rilevata una difformità di consistenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato

nella planimetria stessa.

Nello specifico si rileva una difformità tra il perimetro dell'unità in scheda catastale e il reale stato

dei luoghi. Allo stato dei luoghi, infatti, l'immobile occupa parte dell'intercapedine lato via

Bruzzesi, come meglio individuato negli elaborati grafici allegati (Allegato 10)

Va effettuato quindi un aggiornamento catastale tramite pratica docfa, da presentare

successivamente alla regolarizzazione dal punto di vista edilizio (pratica edilizia in sanatoria).

Si riscontra, inoltre, una categoria catastale difforme da quanto autorizzato dal punto di vista

edilizio.

Il costo stimato per l'aggiornamento della scheda catastale è pari ad € 550,00 comprensivo di

bolli e diritti catastali.

Per quanto sopra riportato non si dichiara la conformità catastale.

Conformità urbanistica

Per i terreni su cui insiste l'immobile in oggetto si rinvia al Certificato di Destinazione Urbanistica

rilasciato al sottoscritto perito dal Comune di Milano il 4/06/2014 con R.I. 597/2014.

Il terreno di cui al mappale 145 del foglio 511 è situato nel TUC – Tessuto urbano consolidato, in

Ambito TRF-Tessuto Urbano di Recente Formazione, di cui all’art. 2.1.a.ii delle NTA del Piano delle

Regole dello strumento urbanistico vigente. Rientra inoltre negli ambiti ADR – Ambiti

contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile, nei Tessuti Urbani compatti a cortina, di

cui all'art. 15.2 delle citate norme, il tutto come meglio descritto nell'allegato Certificato di

destinazione urbanistica (Allegato 12).

Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico

Non vi è residua potenzialità edificatoria:

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Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

Conformità edilizia

Si elencano i Titoli abilitativi acquisiti in copia presso gli archivi dello Sportello Unico per l'Edilizia del

Comune di Milano e l'Ufficio Condono.

Licenza Edilizia n. 2045/54, rilasciata in data 10/09/1954 con il n. di prot. 111112/20117/1954 , via

Giacinto Bruzzesi 25.

Intestazione: Società An. Luna con sede in via della Spiga 20 Milano

Opere e lavori autorizzati: costruzione fabbricato di sette piani fuori terra ad uso abitazione.

NOTE: la licenza edilizia n. 2045/54 è il titolo edilizio con il quale è stato costruito l'intero fabbricato

residenziale in cui si trova l'unità immobiliare in oggetto.

Successivamente al '54 per l'intero fabbricato non risultano presso la banca dati del settore

edilizia del Comune di Milano altri titoli edilizi.

Per l'intero fabbricato non è mai stata richiesta, e quindi rilasciata, l'abitabilità.

Per l'unità immobiliare in oggetto non risultano presentate pratiche edilizie di alcun genere.

Domanda di Condono Edilizio (legge 47/85)

Intestazione: Tosi srl,via San Pietro all'Orto n. 9, 20121 Milano

Oggetto dell'istanza di condono: cambio di destinazione d'uso da cantina a laboratorio

Presentazione in data 17/12/1986 al n. di prot. 425280

NOTE: La domanda di condono è stata diniegata.

Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile.

A tal proposito la domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da

cantina/magazzino a laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi

irregolare. Si segnala inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa

distribuzione degli spazi interni, per la creazione del locale wc e per la fusione con il subalterno 42.

Tali irregolarità sono regolarizzabili mediante: CIAL in sanatoria e successivo DOCFA.

Si segnala che la pratica DOCFA dovrebbe interessare oltre alla reale distribuzione degli spazi

interni , il ripristino della destinazione d'uso.

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I costi per la CIAL onerosa a sanatoria sono stimati in : € 1.500,00 (= onorario professionale ed

oneri comunali) al netto degli oneri di legge da riconoscere al libero professionista incaricato (IVA

e Cassa).

Oneri totali : € 1.500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Per la documentazione edilizia si rimanda all'Allegato 12

ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale medie annue: € 490,00 circa

Spese scadute: € 3500,00 circa

Millesimi di proprietà: 5,4500/2000

Certificato energetico: non presente

Classe energetica: l’immobile oggetto della presente perizia, al momento del sopralluogo, è

risultato sprovvisto degli impianti per il riscaldamento pertanto (essendo privo dei sottosistemi

dell’impianto termico necessario alla climatizzazione invernale, ai sensi del DGR VIII – 9745 del 22

dicembre 2008, art. 9.6) è escluso dagli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di

trasferimento a titolo oneroso dell’Attestato di Prestazione Energetica.

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE

Criteri di stima:

La stima deriva dalle indagini svolte, dalla verifica dello stato degli immobili e la loro

localizzazione, dalle caratteristiche oggettive rilevate, dello stato di conservazione e vetustà degli

immobili.

Ai fini estimativi si è applicato il metodo comparativo, attingendo a fonti in loco e alla

pubblicistica di settore.

I valori sono riferiti ai prezzi di compravendita, opportunamente valutati e corretti, in

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considerazione delle caratteristiche proprie dell'immobile e della contingente situazione del

mercato immobiliare.

La superficie considerata per la valutazione dell'immobile è quella commerciale calcolata

considerando la superficie totale dell'unità immobiliare , comprensiva di tutti i muri perimetrali,

calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altri alloggi o parti comuni ad al 50% nel caso

contrario.

I prezzi espressi in €/mq sono da intendersi riferiti alle superfici commerciali.

La superficie dell'unità commerciale è stata rilevata in occasione del sopralluogo di rito; ciò non

di meno, la stima del bene in oggetto è da intendersi a corpo.

Fonti di informazione:

Le informazioni necessitate per la stima dell'immobile sono state reperite presso:

Agenzia del Territorio di Milano;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano;

Ufficio tecnico di Comune di Milano;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare.

Con riferimento al “Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, edito da

Borsa Immobiliare di Milano c/o C.C.I.A. di Milano, n. 2/2013, i prezzi di mercato in Comune di

Milano, settore ovest Bande Nere/Giambellino (n. 61) per Depositi/Magazzini, sono attestati

intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.

Con riferimento all'Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2013 –

Milano, per la fascia/zona D23/Periferica/Giambellino,Tirana,Frattini, i parametri medi di zona per

destinazione principale sono attestati sui (€./mq.) 450,00-650,00.

Con riferimento alle fonti dirette in loco e sul web, i prezzi di mercato per magazzini similari in zona

sono attestati intorno ai (€./mq.)400,00/550,00.

Tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'edificio dove lo stesso immobile è ubicato e

richiamate le considerazioni dedotte nei paragrafi che precedono si ritiene congruo assegnare

un valore commerciale di 450,00 €/mq.

L'Allegato 13 riporta la documentazione reperita in merito.

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Valutazione del bene:

ID Immobile Sup.

Equivalente

Sup.

lorda

Valore intero medio

ponderale

Valore diritto e quota

A - sub

41

Laboratorio ad uso

magazzino

39 39 17550 17550

totale 17550 17550

Adeguamenti e correzioni della stima:

Aggiustamento valore ordinario per vetustà (detrazione del 12%)

(€ 17.550,00 - € 2.106,00) € 15.444,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.050,00

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 13.394,00

CORPO B





segue:


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Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1. Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.:

03589370968.

Trattasi di magazzino al piano seminterrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione del




1/1




Confini: in senso orario: sub. 43, corridoio comune, passo carraio, via Bruzzesi







primo interrato.










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composto da un unico ampio vano, collegato al sub. 41.

L'unità immobiliare ha una altezza interna di circa 260 cm.

L'immobile è di piena proprietà di Eurocomes s.r.l (quota 1/1), Cod. Fiscale: 03589370968.












condizioni:scarse



condizioni: scarse


condizioni:scarse

Pavim. Interna materiale:battuto di cemento

condizioni:scarse





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Impianti:






Idrico non presente


Consistenze:


reale/potenziale



pavimento

39,00 1,00 39,00

39,00 39,0







Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei R.R.I.I.,





65415/37586

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con raccomandata indirizzata alla parte acquirente."Alla data del fallimento non risultano















1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662





di Milano.



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Iscrizioni:










Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44.







Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna e collegamento con il

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subalterno 41, errata attribuzione di categoria catastale, diversa indicazione della altezza utile

interna.


reale (nel locale vi è una nicchia non risultante nella planimetria catastale presente negli archivi

dell'Agenzia del Territorio. E' stata inoltre creata un'apertura per rendere comunicante il

magazzino con il locale adiacente) dal sopralluogo è stata rilevata una difformità di consistenza

tra lo stato dei luoghi e quanto riportato nella planimetria catastale.


dei luoghi. Allo stato dei luoghi, infatti, l'immobile occupa parte dell'intercapedine lato via

Bruzzesi, come meglio individuato negli elaborati grafici allegati (Allegato 10)




edilizio.















21




















Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile.

A tal proposito la domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da

cantina/magazzino a laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi

irregolare. Si segnala inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa

distribuzione degli spazi interni e per la fusione con il subalterno 41.




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e Cassa).






Spese scadute: €3250,00 circa









Criteri di stima:



immobili.



23







contrario.













intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.








24



Valu tazione del bene :

ID Immobile Sup.

Equivalente

Sup.

lorda

Valore intero medio

ponderale

Valore diritto e quota

B - sub

42

Laboratorio ad uso

magazzino

39 39 17550 17550

totale 17550 17550



(€ 17.550,00 - € 2.106,00) € 15.444,00



CORPO C





segue:


25


03589370968.

Trattasi di magazzino al piano seminterrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione

toponomastica del 21/05/2012 n. 38967.1/2012 in atti dal 21/05/2012 (protocollo n. MI0393976) per

Variazione Toponomastica.


1/1




Confini: in senso orario: sub. 44, corridoio comune, passo carraio, via Bruzzesi







primo interrato.










26

fabio

Linea

fabio

Linea

fabio

Linea

fabio

Linea


composto da tre vani.














condizioni:scarse



condizioni: scarse


condizioni:scarse


condizioni:scarse





27

fabio

Linea

fabio

Linea

Impianti:






Idrico non presente


Consistenze:


reale/potenziale



pavimento

38,00 1,00 38,00

38,00 38,0









28




65415/37586





















1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662



29

fabio

Linea



di Milano.









Iscrizioni:





Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43, 44 e 713.





Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44 .




30

fabio

Linea

fabio

Linea




Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna, errata attribuzione di

categoria catastale. Diversa indicazione della altezza utile interna.


reale (il locale presenta delle ripartizioni interne non non risultanti nella planimetria catastale

presente negli archivi dell'Agenzia del Territorio) dal sopralluogo è stata rilevata una difformità di

consistenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato nella planimetria catastale.


dei luoghi. Allo stato dei luoghi, infatti, l'immobile occupa parte dell'intercapedine lato via Bruzzesi

e vi è una differenza di perimetro sul confine con il subalterno 44, come meglio individuato negli

elaborati grafici allegati (Allegato 10)




edilizio.









31


























Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile. A tal proposito la

domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da cantina/magazzino a

32

laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi irregolare. Si segnala

inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa distribuzione degli spazi

interni.






e Cassa).














33


Criteri di stima:



immobili.









contrario.













intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.

34











ID Immobile Sup.

Equivalente

Sup.

lorda

Valore intero medio

ponderale

Valore diritto e

quota

C - sub

43

Laboratorio ad uso

magazzino

38,00 38,00 17.100,00 17.100,00

totale 17.100,00 17.100,00



(€ 17.100,00 - € 2.052,00) € 15.048,00



35

CORPO D





segue:



03589370968.

Trattasi di magazzino al piano seminterrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione del




1/1

Derivante da:ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006 Nota presentata con Modello Unico

n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611 Rogante: RESCIO GIUSEPPE

Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA

Confini: in senso orario: altra proprietà, sub. 713,corridoio comune, sub. 43







primo interrato

36

fabio

Linea

fabio

Linea

fabio

Linea











composto da due vani.






L'immobile, alla data del sopralluogo (12.06.2014) era libero.








condizioni:scarse

37

fabio

Linea

fabio

Linea



condizioni: scarse


condizioni:scarse


condizioni:scarse





Impianti:






Idrico non presente


Consistenze:


reale/potenziale



pavimento

44,00 1,00 44,00

44,00 44,00

38












65415/37586


















39

fabio

Linea




1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662





di Milano.









Iscrizioni:









40

fabio

Linea

fabio

Linea


Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 41, 42, 43 e 44







Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa distribuzione interna, errata attribuzione di

categoria catastale. Diversa indicazione della altezza utile interna.


reale (il locale presenta delle ripartizioni interne non non risultanti nella planimetria catastale

presente negli archivi dell'Agenzia del Territorio) dal sopralluogo è stata rilevata una difformità di

consistenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato nella planimetria catastale.


dei luoghi. In particolare allo stato dei luoghi, infatti, si riscontra una diversa configurazione del

confine con il subalterno 43, come meglio individuato negli elaborati grafici allegati(Allegato 10).


successivamente alla regolarizzazione dal punto di vista edilizio (pratica edilizia in sanatoria). Si

riscontra, inoltre, una categoria catastale difforme da quanto autorizzato dal punto di vista

edilizio.




41


























42






Di seguito si descrivono le irregolarità rilevate: diverso utilizzo dell'immobile. A tal proposito la

domanda di condono relativa alla trasformazione dell'unità immobiliare da cantina/magazzino a

laboratorio è stata diniegata. La destinazione catastale C3 risulta quindi irregolare. Si segnala

inoltre che non sono mai state presentate pratiche edilizie per la diversa distribuzione degli spazi

interni .




I costi per la CIAL onerosa a sanatoria sono stimati in : € 1.500,00 (= onorario professionale ed oneri

comunali) al netto degli oneri di legge da riconoscere al libero professionista incaricato (IVA e

Cassa).






Spese scadute: € 4.100,00 circa

Millesimi di proprietà. 5,6000/2000



43






Criteri di stima:



immobili.









contrario.










44




intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.











ID Immobile Sup.

Equivalente

Sup.

lorda

Valore intero medio

ponderale

Valore diritto e

quota

D - sub

44

44,00 44,00 19.800,00 19.800,00

totale 19.800,00 19.800,00

45



(€ 19.800,00 - € 2.376,00) € 17.424,00



CORPO E


Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Milano (Milano), via Bruzzesi 25

frazione:zona Giambellino/Lorenteggio


segue:


Via Giacinto Bruzzesi 25, piano S1.Intestazione: Eurocomes S.r.l. con sede in Milano C.F.:

03589370968.

Trattasi di magazzino al piano interrato, i cui dati censuari sono derivanti da: variazione nel

classamento del 19/06/2007 n. 47960.1/2007 in atti dal 19/06/2007 (protocollo n. MI0578738) per

Variazione di classamento


1/1

Derivante da:ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2006 Nota presentata con Modello Unico

n . 37586 .1/2006 in atti dal 07/08/2006 Repertorio n .: 21611 Rogante: RESCIO GIUSEPPE

Sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA

Confini: in senso orario: altra proprietà, altra proprietà, corridoio comune, sub. 44.

46

fabio

Linea

fabio

Linea

fabio

Linea

fabio

Linea






Unità immobiliare composta da numero uno magazzino posto al piano primo interrato.










Magazzino di mq 15 al piano interrato accessibile da corridoio condominiale, composto da

numero uno vano .







47

fabio

Linea

fabio

Linea








condizioni:scarse



condizioni: scarse


condizioni:scarse


condizioni:scarse





Impianti:






Idrico non presente


48

Consistenze:


reale/potenziale



pavimento

15,00 1,00 15,00

15,00 15,00












65415/37586








49

fabio

Linea














1 in data 23/02/1968 ai nn. 12753/9662





di Milano.








50


Iscrizioni:






- Ipoteca legale annotata a favore di Equitalia Esatri SpA contro Eurocomes s.r.l. - Importo




Il gravame si riferisce a: Fg. 511, mapp. 145, sub. 713.







Non sono state riscontrate irregolarità: la planimetria catastale presente negli archivi dell'Agenzia

del Territorio è conforme a quanto rilevato al momento del soppraluogo.

Per quanto sopra riportato si dichiara la conformità catastale.

51

fabio

Linea

fabio

Linea










Immobile non sottoposto a vincolo di carattere urbanistico.

Non vi è residua potenzialità edificatoria.















52

Non sono state riscontrate irregolarità

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.






Certificato energetico: non presente.







Criteri di stima:



immobili.






53




contrario.




Fo nti di informazione :









intorno ai (€./mq.) 350,00-500,00.










54


ID Immobile Sup.

Equivalente

Sup.

lorda

Valore intero medio

ponderale

Valore diritto e

quota

E - sub

713

15,00 15,00 6.750,00 6.750,00

6.750,00




(€ 6.750,00 - € 810,00) € 5.940,00


NOTE RELATIVE A TUTTI I CORPI (A-B-C-D-E)

ONERI CANCELLAZIONE IPOTECHE LEGALI E GIUDIZIALI

Il costo per la cancellazione delle ipoteche legali e giudiziali deriva dall'applicazione della

percentuale pari allo 0,5% del valore ipotecario, maggiorato di tassa e imposta di bollo secondo i

seguenti criteri tariffari:

0,5% sul valore dell'ipoteca con quota minima fissa pari a € 168,00

Tassa € 35,00

imposta di bollo € 59,00

Il costo per la cancellazione delle ipoteche volontarie è invece pari alla tassa fissa di € 35,00

55

Pertanto la somma complessiva per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli è la seguente:

Ipoteca volontaria: € 35,00

Ipoteca legale: € 1.802,58 + € 35,00 + € 59,00 = € 1.896,58

Ipoteca legale: € 1.160,84 + € 35,00 + € 59,00 = € 1.254,84

per un TOTALE DI € 1.931,58

A quanto sopra si deve aggiungere l'onorario di un notaio incaricato che può variare da € 700,00 ad €

1.000,00.

Inoltre si sottolinea che quanto calcolato vale salvo il fatto che una volta emanato dal Tribunale il

Decreto di Trasferimento, tale decreto va portato in Cancelleria dove viene eseguito il calcolo preciso

degli oneri di cancellazione e contestualmente al pagamento di tali oneri la Conservatoria provvede

alla cancellazione stessa.

Milano, 22 luglio 2014

L'Esperto alla stima

arch. Matilde De Palo

56

ELENCO ALLEGATI

1. Documentazione fotografica;

2. Rilievo dello stato di fatto;

3. Estratto di mappa catastale;

4. Inquadramento territoriale;

5. Schede di descrizione del bene, dati catastali e coerenze

6. Planimetrie e visure catastali;

7. Planimetrie con sovrapposizione catasto/stato di fatto

8. Atto di provenienza;

9. Ispezioni ipotecarie;

10. Certificato di destinazione urbanistica;

11. Documentazione edilizia;

12. Documentazione relativa al mercato immobiliare

57

tribunale di milano procedura fallimentare fallimento n ... · fallimento n. 37/2014 - eurocomes...

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