R.G.E. 375/10

TRIBUNALE di SASSARI

SEZIONE CIVILE

Causa Civile

BANCO DI SARDEGNA S.P.A.

Vs

E

Giudice Ill.mo Dott. LUCA BUFFONI

Elaborato peritale del C.T.U. Dott. Arch. Alessandra Piras

contro i sigg. xxxxx

Premessa

Nell’udienza del 24/05/2011, l’Ill.mo G.I. Dott.ssa Maria Grixoni incaricava la sottoscritta Arch.

Alessandra Piras iscritta all’albo degli Architetti delle Province di Sassari e Olbia Tempio al n. 467,

nominato Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento n. 375/10 R.G.E. promosso rispettivamente da

BANCO DI SARDEGNA S.p.A. - AVV. Michele Saba - creditore procedente -

– debitori ponendo i quesiti di cui al verbale di udienza, meglio

precisati in seguito.

In data 27/06/2011, a seguito di raccomandata AR, hanno avuto inizio le operazioni peritali, con

l’analisi del fascicolo di parte. Sono poi continuate nei giorni successivi con sopralluoghi effettuati presso

l'ufficio tecnico comunale, il catasto e la conservatoria dei registri immobiliari, al fine di verificare la

documentazione tecnica allegata agli atti ed eventualmente acquisire copia dell’ulteriore documentazione

necessaria per l’adempimento dell’incarico.

Inoltre in data 28/06/2011 la sottoscritta C.T.U. si è recata a compiere il primo sopralluogo presso

il terreno sito in Sorso, Località “La Prunosa”. Nel corso del sopralluogo si è proceduto con un’ispezione

visiva generale dei luoghi, al rilievo fotografico e al rilievo planimetrico dell'immobile.

A seguito di istanza di ammissione al piano di rientro per l’importo restante per il saldo del debito,

presentata dai debitori, l’incarico di C.T.U. è stato sospeso: precisamente l’Istanza di sospensione veniva

disposta in data 15/07/2011, per una durata di 24 mesi, cioè fino al 05/07/2013.

Successivamente, a causa dell’inadempienza dei debitori rispetto al piano di rientro, nell’udienza

del 23/01/2014, l’Ill.mo G.I. Dott.ssa Maria Grixoni incaricava nuovamente la sottoscritta Arch. Alessandra

Piras per il presente procedimento.

In data 17/02/2014, hanno avuto inizio, per la seconda volta, le operazioni peritali, con l’analisi

del fascicolo di parte.

In data 17/02/2014 è stato richiesto tramite raccomandata AR l’incontro con le parti per effettuare

il sopralluogo presso gli immobili oggetto di stima; non avendo ricevuto risposta, il sottoscritto si è recato

più volte presso gli immobili senza alcun esito.

In data 13/03/2014, a seguito di un’accurata analisi della documentazione in possesso, è stato

effettuato un nuovo rilievo metrico e fotografico, dal quale sono emerse diverse incongruenze spiegate e

meglio dettagliate in seguito.

L’incarico prevedeva la stima di 1 bene pignorato:

Unità immobiliare sita in Comune di Sorso, Località “La Prunosa” SNC, con rendita catastale

299,55 €, ed accatastata presso il catasto Fabbricati del Comune di Sorso al Foglio 47, Particella

364, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 4 vani, salvo variazioni intervenute successivamente,

ed insistente nell’area identificata al catasto Terreni del Comune di Sorso al Foglio 47, Mappali:

183 (ex 183/A), 206 (ex 206/A), 251 (230/C), 253 (ex 232/B), 250 (ex 230/B), 232 (ex 232/A), 252

(231/B), 254 (ex 233/B).

Dal confronto tra la documentazione ricevuta in sede d’incarico la sottoscritta ha verificato la

presenza di alcuni elementi irregolari ed incongruenti tra il materiale rinvenuto all’Agenzia del Territorio ed

allegato e quanto riportato nella pratica di espropriazione immobiliare; in particolare risulta essere

presente la visura di accatastamento dell’immobile presso il catasto Fabbricati, come sopra riportato, non

menzionato nella descrizione fornita per iscritto, nella quale vengono elencati solamente i mappali relativi

all’accatastamento presso il catasto Terreni dei beni su cui insiste l’immobile.

Inoltre sono state rilevate ulteriori incongruenze tra lo stato attuale, rilevato durante il sopralluogo

presso il terreno sito nel Territorio Comunale di Sorso, Località “La Prunosa”, e la documentazione

dell’Autorizzazione Edilizia presente negli Archivi comunali.

A seguito della rilevazione di tali incongruenze, il sottoscritto C.T.U. ha predisposto ulteriori

accertamenti riguardanti la documentazione catastale e la congruenza di questa con lo stato di fatto

dell’immobile, mediante nuove visure catastali e nuovi sopralluoghi.

Risposte ai quesiti

Quesito uno - “Identificazione del bene”

Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2°

comma cod. proc. civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile

pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile

attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al

giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti,

l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande

giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie

ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene e, in ogni caso, i certificati di destinazione

urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di

mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa

richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in

atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di

“quota di bene”.

Risultano prodotti agli atti:

- Atto di precetto disposto dal Tribunale Civile di Sassari;

- Certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari;

- Atto di pignoramento immobiliare disposto dal Tribunale Civile di Sassari.

La documentazione, pertanto, è completa ai sensi all’art. 567, comma 20 cod. proc. Civ.

, relazionato e notificato in Sassari in data 10/12/2010 dall’Ufficiale

i Sigg.

e , avente come oggetto l’

i Sigg.

, nata a il e residenti in , Via

i Sigg. , nato a il ,

, parti mutuate

30/12/1999 tra Banco di Sardegna S.p.A., parte mutuante e

mutuante e , parti mutuate.

e , nata a il e residenti in , Via

, nato a il giorno

Concessione edilizia n. 4 del 13/01/1995 (all. 3);

Comunicazione inizio lavori in data 13/02/1995 (all. 3);

Progetto per la realizzazione di una casa di civile abitazione da ergersi in agro di Sorso, località

“La Prunosa”, protocollato in data 29/09/1993, pratica n. 135, protocollo n. 11152 (all. 3).

ELENCO PREGIUDIZIEVOLI:

TRASCRIZIONI A FAVORE dei Sigg. ,

relativamente all'immobile

in oggetto:

1. Atto/contratto di mutuo fondiario-edilizio in Sassari in data 12/11/1999, dal Dott. Manlio

Pitzorno Notaro, repertorio n° 31.315, fascicolo n° 14.360, registrato in Sassari in data

22/11/1999, rilasciato in forma esecutiva il 22/12/1999 tra Banco di Sardegna S.p.A., parte

2. Atto integrativo di rettifica in data 22/12/1999 dal Dott. Manlio Pitzorno Notaro, repertorio n°

31.622, fascicolo n° 14.515, registrato in Sassari il 28/12/199, rilasciato in forma esecutiva il

.

3. Istanza di sospensione dell’esecuzione immobiliare ex art. 624 bis c.p.c., emesso in Sassari,

in data 04/107/2011 dall’Avv. Michele Saba procuratore e domiciliatario del Banco di Sardegna

S.p.A., depositato in cancelleria in data 05/07/2011, con durata fino al 05/07/2013.

TRASCRIZIONI CONTRO e

relativamente all'immobile in oggetto

1. Atto di precetto notificato in data 08/11/2010 dall’Ufficiale Giudiziario Silvana De Vita, della

Corte d’Appello di Cagliari, Sede Distaccata di Sassari, emesso in data 04/11/2010, dall’Avv.

Saba Michele, procuratore e domiciliatario del Banco di Sardegna S.p.A. contro

intimazione al pagamento entro 10

giorni della complessiva somma di € 35.547,75, oltre le spese.

2. Atto di pignoramento immobiliare emesso in Sassari, in data 02/12/2010 dall’Avv. Michele

Saba procuratore e domiciliatario del Banco di Sardegna S.p.A., contro e

Giudiziario Elio Masala della Corte d’Appello di Cagliari, sede Distaccata di Sassari, avente come

Sardegna S.p.A., parte mutuante e e , parti mutuate

oggetto l’ingiunzione, l’invito e l’avvertimento.

3. Atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l'Agenzia del Territorio – Servizio di

Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di Sassari in data 16/12/2010, registro generale n.

21719, registro particolare n. 13107, presentazione n. 55 del 1612/2010, gravante sul terreno

distinto al Catasto Terreni al Foglio 47, mappali: 250, 252, 232, 254, 253, 206, 183, 251 e sul

fabbricato unifamiliare insistente sul medesimo terreno.

4. Ricorso per la vendita di immobili pignorati richiesta in Sassari, in data 24/02/2011 da parte

dell’Avv. Michele Saba procuratore e domiciliatario del Banco di Sardegna S.p.A., contro i Sigg.

depositato in Cancelleria del Tribunale Civile di

Sassari in data 01/03/2011.

I pignoramenti di cui ai punti precedenti interessano per intero l’immobile insistente sul terreno

identificato al Catasto Terreni al Foglio 47, mappali: 250, 252, 232, 254, 253, 206, 183, 251.

ISCRIZIONI IPOTECARIE

1. Nota di iscrizione ipotecaria dell’atto notarile, del 28/12/1999, presentazione nella giornata n.

130, registro generale n. 17990, registro particolare n. 3395, Ministero delle Finanze,

Dipartimento del Territorio, Ufficio del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Conservatoria

dei R.R. II. Di Sassari, derivante dalla concessione a garanzia di mutuo intercorso tra Banco di

;

l’ipoteca viene garantita per la somma di € 80.000,00 di capitale, con tasso d’interesse annuo di

7,226% e semestrale di 3,550%, e gravante sul terreno distinto al Catasto Terreni al Foglio 47,

mappali: 250, 252, 232, 254, 253, 206, 183, 251 e sul fabbricato unifamiliare insistente sul

medesimo terreno.

Quesito due - “Descrizione del bene”

Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune,

località, via, numero, civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie

(calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti

comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le

caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione

interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con

riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali,

farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di

comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali

collegamenti verso il centro della città;

proprietà . Nello

Immobile sito in Località La Prunosa, Comune di Sorso.

L’immobile oggetto di stima è sito nel territorio comunale di Sorso, in località “La Prunosa”,

attualmente senza numero civico; esso ricade, secondo gli strumenti urbanistici vigenti, all’interno della

zona omogenea E1 – Agro del Comune di Sorso. Attualmente l’immobile compare regolarmente iscritto al

Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Sorso, con i seguenti estremi e caratteristiche riportate

nella visura storica per immobile: N.C.E.U. del Comune di Sorso, Sezione Urbana, Foglio 47, Particella

364, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 4 vani, Rendita catastale 299,55 €. L’immobile è sito in

Località “La Prunosa” senza numero civico, e la situazione catastale riporta la sola presenza di un piano

terreno, anche se nello stato di fatto risultano esistenti anche un piano interrato ed un sottotetto, che non

vengono citati nella planimetria e nella visura catastali. La situazione attuale dell’unità immobiliare risulta

esser tale dal 02/03/2009; i dati sono derivanti dalla variazione di classamento del 02/03/2009

n.5064.1/2009 in atti dal 02/03/2009, protocollo n. SS0054759.

Il terreno sul quale insiste l’immobile in oggetto risulta regolarmente iscritto al Catasto Terreni del

Comune di Sorso al Foglio 47, Mappali: 183, 206, 251, 253, 250, 232, 252, 254.

Il terreno e l’immobile in oggetto risultano collocati tra terreni confinanti rispettivamente di

specifico, al medesimo Foglio, si rilevano i Mappali confinanti: 231,

233, 118, 184, 249, 248, 313, elencati in senso orario partendo da Nord.

L’immobile, un fabbricato unifamiliare isolato nel lotto, è costituito da un piano fuori terra, un

piano interrato ed un sottotetto.

Al piano interrato si accede mediante una rampa di scalini collocata sul prospetto Est: questo

piano è costituito di un ambiente sottoscala (in corrispondenza dei gradini per l’accesso al piano terra) e

poi un ulteriore ambiente unico, per accedere al quale vi è un gradino da 30 cm. L’area sottoscala ha

un’altezza 1,77 m, l’area d’accesso, nella quale si trovano i gradini per scendere al piano interrato ha

un’altezza di 1,47 m, ed infine il vero e proprio ambiente ha un’altezza di 2,03 m. al suo interno è

presente un setto che separa due aree, pur senza che esse siano due locali separati. Il piano interrato

prende luce ed aria da una finestra a bocca di lupo posta sulla muratura a Sud. con superficie utile

interna di 29,90 mq.

Il piano terra possiede, in corrispondenza dell’ingresso posto sul prospetto Est, una veranda con

copertura inclinata della superficie di circa 9,00 mq; esso, inoltre, non risulta alla stessa quota del piano di

campagna, ma rialzato di circa 72 cm: tale dislivello viene sormontato mediante 4 gradini. Accedendo al

piano terra, ci si trova in un unico ambiente, a differenza di quanto riportato nel progetto concessionato e

nella planimetria catastale presente al N.C.E.U. L’ambiente è dotato, oltre la porta d’ingresso, di 3 (tre)

finestre e una porta-finestra che conduce all’esterno, sul cortile retrostante. La superficie lorda è di 57,60

mq, mentre quella utile è di 48,00 mq. L’altezza del piano terra è di 2,80 m, quindi quest’ambiente

costituisce locale abitabile.

Sul prospetto Ovest è collocata la rampa di scale per l’accesso al sottotetto. Una volta sul

pianerottolo d’arrivo, in corrispondenza della porta d’ingresso (in tavolato di legno), si trova un gradino di

12 cm d’alzata. Il sottotetto è costituito da un unico locale: sono presenti 4 (quattro) bucature di

dimensioni diverse, provviste solo di scurini in tavolato di legno, senza finestre. La superficie lorda di

questo piano è di 57,50 mq e quella utile è di 48,00 mq; l’altezza è variabile e si discosta da quella

riportata nel progetto concessionato: l’altezza dell’imposta della copertura dovrebbe essere pari a 50 cm,

e invece risulta 1,72m, l’altezza sotto-tegola nel punto di colmo è di 2,67 m, mentre quella sotto-trave è di

2,27 m.

La struttura portante in elevazione è in muratura, costituita di blocchi in calcestruzzo di spessore

30 cm; i solai intermedi, che separano rispettivamente il piano interrato dal piano terra, e il piano terra dal

sottotetto, sono del tipo tradizionale in latero-cemento, e sovrastante strato di caldana. Il solaio di

copertura è costituito da un’orditura in legno con: trave di colmo poggiante direttamente sulla muratura

(alta 23 cm e larga presumibilmente 30 cm circa), puntoni, travicelli su cui sono posate le tegole tipo

portoghese al grezzo. Non è presente alcun tipo di isolante o altri materiali di finitura o tenuta all’acqua e

alle intemperie. Le due falde che costituiscono la copertura mostrano diversa pendenza tra loro.

Il fabbricato edilizio è lasciato quasi totalmente al grezzo: sia internamente che esternamente è

presente un intonaco grezzo spruzzato, di spessore minimo, non allisciato ed irregolare; in alcuni punti

esso ha subito distaccamenti per effetto degli agenti atmosferici; internamente non sono presenti né

tinteggiature, né placcaggi parietali. La pavimentazione del piano interrato e del piano terra è costituita

dal solo cemento al grezzo, mentre nel sottotetto sono presenti piastrelle in cotto rustico.

Lungo le falde di copertura sono presenti i canali di gronda ed i pluviali per lo scolo delle acque.

In particolare questi ultimi non arrivano fino a terra, ma risultano lasciati a mezza altezza, causando

evidenti tracce e macchie d’acqua piovana sulle porzioni di prospetto circostanti.

Lungo i prospetti Ovest e Nord è presente una piastra in cemento che costituisce un passaggio

pedonale regolare.

Di fronte al prospetto Ovest si trova un piccolo volume eretto con blocchi in calcestruzzo, in parte

uniti con malta ed in parte solo giustapposti a secco. Il manufatto è lasciato completamente al grezzo. La

sua copertura è costituita di materiali di posticci e non idonei per le costruzioni. Al suo interno è presente

l’imboccatura di un pozzo per la raccolta dell’acqua potabile dalla falda acquifera.

Inoltre di fronte al prospetto Est sono stati eretti due muri che fungono da protezione contro il

vento e alla vista, lungo uno dei quali è stato installato un punto acqua e relativo lavandino da cucina.

Il terreno è pressoché pianeggiante, è recintato e delimitato dai terreni confinanti mediante una

serie di montanti in cemento armato a sostegno di una rete metallica.

Nel terreno sono presenti diverse tipologie vegetali: la parte ad Ovest e Sud-Ovest è destinata a

vigneto, ed inoltre sono presenti alcuni alberi d’ulivo, qualche fico, e, soprattutto nella parte ad Est ed

Nord-Est si trovano diverse specie di piante ornamentali, in stato di abbandono.

L’accesso diretto al terreno e all’immobile avviene dalla strada vicinale “La Prunosa”, che

conduce direttamente al centro abitato di Sorso e risulta poco distante dalla Strada Statale 200, detta

anche dell’Anglona, che mette in comunicazione il Comune di Sassari con quello di Sennori e quello di

Sorso. Inoltre le due strade vicinali comunicano direttamente anche con la Strada Provinciale n. 29 bis,

che collega a Sud-Est con l’Agro di Sorso e Sennori e a Nord-Ovest con l’area costiera di Platamona.

Dall’analisi di tali dati posizionali si può asserire che l’immobile, pur trovandosi in Agro, è ben comunicato

coi principali centri urbani e facilmente raggiungibile da questi ultimi; inoltre esso risulta non distante dalla

costa e dalle spiagge di Platamona. La località “La Prunosa”, come tutto l’Agro di Sorso, è caratterizzata

dalla presenza di immobili, solitamente a uno o due piani, isolati nel proprio appezzamento di terreno. I

terreni dell’Agro presentano, usualmente, destinazione alle attività agricole, con colture e alberi da frutto

od ulivi.

La zona in cui si colloca l’immobile è definito Agro del Comune di Sorso: in quest’area le

urbanizzazioni primarie e secondarie sono ancora presenti in minima parte. In particolare l’immobile in

oggetto non è dotato di regolare allaccio per la fornitura di energia elettrica, ma è in possesso di un

proprio gruppo di continuità.

Per quanto riguarda la fornitura di acqua potabile, non è presente allaccio all’acquedotto

pubblico, ma un pozzo collocato al di sotto del volume in blocchi di calcestruzzo descritto in precedenza.

Non è garantito nemmeno l’allaccio all’impianto fognario pubblico: si era provveduto alla

progettazione e realizzazione di un sistema di scarico delle acque reflue per fabbricati residenziali in zona

agricola, nello specifico con una fossa Imhoff disperdente per sub-irrigazione. Essa risulta collocata in

fondo al lotto.

Non sono presenti nelle immediate vicinanze servizi quali strutture per la pubblica istruzione,

strutture per la professione del culto religioso, centri commerciali, farmacie, negozi al dettaglio: per

poterne usufruire è necessario recarsi al più vicino centro urbano che risulta Sorso, che dista circa 3-4 km

e raggiungibile in circa 5 minuti percorrendo in auto la Strada Vicinale “La Prunosa”.

Non sono presenti nelle immediate vicinanze servizi di trasporto pubblico collettivo (autobus

urbani od extraurbani), e i servizi sanitari ambulatoriali e di guardia medica si trovano nel vicino centro

abitato di Sorso, mentre quelli ospedalieri extra comunali, nella città di Sassari che dista circa 16 km

dall’immobile.

Lo stato di manutenzione complessivo del fabbricato non è sufficiente: internamente mancano

tutte le opere di finitura che lo rendano abitabile in condizioni di confort minimali, quali intonaci,

tinteggiature, placcaggi e pavimentazioni. Esternamente altresì manca un’idonea intonacatura che svolga

la sua funzione di protezione delle strutture murarie contro le eccessive intemperie. Inoltre non sono

presenti materiali atti all’isolamento termico e le finestre con telaio in legno e vetro singolo, sono al

grezzo, generando assenza completa di tenuta all’aria e presenza di spifferi.

L’impianto di fornitura dell’energia elettrica è parzialmente sottotraccia e in parte realizzato in

maniera posticcia, con fili elettrici a vista. Non sono presenti impianti per la fornitura di acqua calda

sanitaria, né tantomeno quello di condizionamento invernale od estivo.

Quesito tre - “Comparazione tra dati attuali e pignoramento”

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno,

dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:

a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la

sua univoca identificazione;

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in

precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio

pignorato;

I dati riportati nel Certificato storico ventennale delle iscrizioni e trascrizioni, in allegato agli atti

notarili, certificano ed identificano il bene in oggetto di esproprio ma risultano parziali, incompleti ed

incongruenti rispetto allo stato attuale dell’immobile. Nello specifico in documenti si afferma il regolare

accatastamento dei terreni al Catasto Terreni, ma la totale assenza di accatastamento dell’immobile

presso il N.C.E.U. In realtà tra le visure allegate al Certificato storico ventennale delle iscrizioni e

trascrizioni, sono presenti quelle relative all’immobile. Nella relazione, che comunque risale a molto

tempo fa, si asserisce che l’immobile non è regolarmente accatastato al Catasto Fabbricati. A seguito di

tale incongruenza la sottoscritta C.T.U. ha svolto ulteriori verifiche ed accertamenti presso gli uffici

catastali, che hanno rilevato la presenza dell’immobile, benché anch’esso sia parziale ed incompleto:

come mostrato nei documenti allegati, si riporta la presenza di un immobile con un unico piano terra, ma

nello stato attuale, rilevato a seguito di numerosi sopralluoghi, risultano esistere anche un piano interrato

ed un sottotetto.

Quesito quattro - “Accatastamento”

Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto

provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o

redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in particolare, al

fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento sono richiesti

all’esperto i seguenti adempimenti:

- qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la

categoria catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene,

l’esperto deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o

altra procedura ritenuta idonea;

- quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l’ipotesi di vendita in un

unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa

pronuncia dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori

chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi.

- All’atto della presente, veniva identificato il terreno, sito nel Comune di Sorso, in Località “La

Prunosa” snc, distinto in Catasto Terreni del Comune di Sorso al Foglio 47, Mappali 183, 206,

232, 205, 251, 252, 253, 254. Il fabbricato in oggetto non risulta esser presente nell’Estratto di

Mappa presso il Catasto Terreni.

- Presso il N.C.E.U. per il fabbricato unifamiliare in oggetto risulta apposita scheda planimetrica,

con i relativi dati catastali quali superficie catastale, consistenza, numero di vani e rendita

catastale, ma i dati e la planimetria risultano imprecisi; si è quindi presentata istanza di Denuncia

di variazione mediante la procedura DOCFA con la quale è stata regolarizzata la situazione: sono

stati depositati tutti gli elaborati tecnici inerenti al N.C.E.U. per il definitivo classamento, censito

al Fg. 47, Mappale 364, Sub 1 (fabbricato in corso di costruzione Piano Terra), Sub 2, Cat. C2,

Classe 03, Consistenza 83,00 mq. (All.5)

Quesito cinque - “Destinazione urbanistica di piano”.

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.

L’immobile è ubicato in zona omogenea E1 – Agro. In linea generale le zone E sono zone del

territorio destinate ad usi agricoli e quelle con edifici, attrezzature e impianti connessi al settore agro-

pastorale e a quello della pesca, e alla valorizzazione dei loro prodotti. Nello specifico le zone E1 sono

aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata, come disposto dal vigente

strumento urbanistico del Comune di Sorso; sono quelle aree maggiormente produttive per gli usi agricoli,

destinate alle colture specializzate.

Le Norme di Attuazione al P.U.C. vigente per il Comune di Sorso, prevedono le seguenti

prescrizioni.

Sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso: residenziale abitativa legata all’attività agricola o

pastorale, destinazione produttiva agricola, punti di ristoro, agriturismo, strutture per il recupero dei

disabili, dei tossico dipendenti e per il recupero del disagio sociale.

Sono ammessi interventi, quali: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento

conservativo, ristrutturazione edilizia, ricostruzione edilizia, sopraelevazione, ampliamento, nuova

costruzione, demolizione totale o parziale.

Sono da rispettare i seguenti indici e parametri:

- per fabbricati, impianti e strutture connessi alla conduzione agricola e zootecnica del fondo,

all’itticoltura, alla valorizzazione e trasformazione dei prodotti aziendali, con esclusione degli

impianti classificabili come industriali:

If = 0,20 - hmax = 4,50 - lotto minimo = ha 1.00

- per residenza solo se connessa alla conduzione del fondo:

If = 0,03 - hmax = 6.50 - lotto minimo =ha 1.00

- per impianti serricoli, impianti orticoli e impianti vivaistici:

le serre fisse, caratterizzate da strutture murarie fuori terra, nonché gli impianti di acquicoltura e

per agricoltura specializzata, sono ammesse nei limiti di un rapporto di copertura del 50% del

fondo in cui insistono, senza limiti di volumetria - lotto minimo = ha 0,50

- per struttura per il recupero terapeutico dei disabili, dei tossicodipendenti e per il recupero del

disagio sociale:

If = 0,10 mc/mq - hmax = 6,50 m - lotto minimo = ha 1.00

- per punti di ristoro:

sono ammessi punti di ristori indipendenti da un’azienda agricola, dotati di non più di venti posti

letto, con indice fondiario di 0.01 mc/mq, incrementabile con delibera del Consiglio Comunale fino

a 0.10 mc/mq, per un’altezza massima di m 6.50. Il lotto minimo vincolato per la realizzazione di

nuovi punti di ristoro isolati deve essere di ha 3.00. Quando il punto di ristoro è incluso in un

fondo agricolo che comprende attrezzature e residenze, alla superficie di ha 3.00 vincolata al

punto di ristoro, va aggiunta quella minima di ha 3.00 relativa al fondo agricolo.

- per vani destinati ad agriturismo:

If = 0,015 mc/mq corrispondenti al massimo a 3 posti letto per ettaro, per una volumetria di 50.00

mc per posto letto

- Le volumetrie per i posti letto con destinazione agrituristica sono aggiuntive rispetto ai volumi

consentiti per la residenza nella medesima azienda in cui si esercita l’attività agrituristica:

- H.max = 6,50 m - lotto minimo = ha 3.0.

Quesito sei - “Conformità alla normativa - sanabilità”

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e

l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione

della normativa urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi

riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto degli articoli 46,

quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47.

Dell’immobile esiste progetto (pratica n. 135 del 1993) redatto dal Geom. Bachis Mauro,

regolarmente iscritto all’epoca al Collegio Provinciale dei Geometri di Sassari, con n. 2200, regolarmente

depositato in Comune all’epoca di costruzione, e regolare Concessione Edilizia n. 4 del 13/01/1995, ma

non è stato reperito il Certificato di Agibilità. L’inizio lavori, previsto per il 13/02/1995, era stato

regolarmente dichiarata con comunicazione depositata in data 28/02/1995, con protocollo n. 3410 e in

data 03/03/1995, protocollo n. 965 all’Ufficio Urbanistico.

Dai rilievi effettuati dalla scrivente si evince che la realizzazione non è avvenuta in completa

conformità alla detta Concessione Edilizia. In particolare si riporta di seguito lo stato dei luoghi così come

rilevato:

- Presenza di un piano interrato, non presente in progetto e quindi non concessionato, con

accesso dal prospetto Est a mezzo di rampa di scale a scendere; l’ambiente ha un’altezza netta di 2,03 m

e una superficie utile di 29,90 m;

- Presenza di una rampa di scale per l’accesso al piano terra rialzato per un’altezza di 72 cm dal

livello d’ingresso esterno, sul prospetto Est;

- Presenza di una rampa di scale d’accesso al sottotetto sul prospetto Ovest;

- Differenza tra progetto e realizzazione per la suddivisione interna del piano terra: in progetto

risultano i seguenti ambienti: cucina, soggiorno, bagno, camera; mentre allo stato attuale risulta un unico

ambiente privo di suddivisioni; (in corso di costruzione).

- Differenza tra progetto e realizzazione per la suddivisione interna del piano terra: in progetto

risulta una porta finestra che darebbe accesso diretto alla camera, ma che non è stata realizzata;

- Difformità dell’altezza media del locale sottotetto rispetto a quanto riportato negli elaborati di

progetto depositati; nello specifico viene indicata un’altezza minima di 50 cm a fronte dei 172 cm rilevati

in loco. Si precisa che non è stata depositata alcuna pianta del sottotetto;

Tabella riassuntiva degli elementi difformi.

Strada Vicinale La Prunosa snc Dimensione in progetto Dimensione rilevata Differenze

Piano interrato Non presente 29,90 mq Mq 29,90

Piano T 43,45 mq 48,00 mq Mq 4,55

Piano Sottotetto 48,00 mq 48,00 mq Mq. 00,00

Rampa di scale accesso Sottotetto Non presente 4,80 mq Mq 4,80

Altezza imposta Piano Sottotetto 0,50 m 1,72 m Mq 1,22

Dalla lettura della tabella sopra riportata e dal confronto dell’elaborato grafico in allegato alla

Concessione Edilizia n. 4 (pratica edilizia protocollo n. 11152, del 29/09/1993 n. 135), rilasciata in data

13/01/1995, dal Comune di Sorso a seguito di seduta in data 22/09/1994 , con le planimetrie catastali che

la sottoscritta C.T.U. ha depositato presso l’Agenzia del Territorio, si comprende che l’immobile debba

essere regolarizzato dal punto di vista urbanistico in quanto presenta difformità sostanziali rispetto agli

atti abilitativi a suo tempo rilasciati.

Per ottemperare a questa necessità è indispensabile demolire alcune porzioni di fabbricato:

nello specifico la copertura e parte della muratura al piano del sottotetto dovranno esser demolite; la

muratura perimetrale dovrà essere ripristinata ad un’altezza d’imposta di 50 cm come da progetto

concessionato. Per quanto riguarda invece la presenza delle scale esterne e della cantina, con

corrispondenti scalini di accesso, sarà necessario procedere alla regolarizzazione dei vani, mediante

procedura di “accertamento di conformità” da depositarsi presso lo Sportello Unico dell’edilizia del

Comune di Sorso e quindi procedere ad una nuova variazione catastale affinché l’immobile così costituito

possa detenere la regolarità sia dal punto di vista urbanistico sia da quello catastale.

Per quanto riguarda invece le differenze di dimensione riscontrate al piano terra (e precisamente 4,55 mq

tra lo stato concessionato e quello realizzato), sarà necessario procedere alla regolarizzazione mediante

procedura di “accertamento di conformità” da depositarsi presso lo Sportello Unico dell’edilizia del

Comune di Sorso e quindi procedere ad una nuova variazione catastale affinché l’immobile così costituito

possa detenere la regolarità sia dal punto di vista urbanistico sia da quello catastale, sulla base della Art.

7 comma 3 Legge Regionale 11 ottobre 1985, n. 23.

Dovrà essere altresì verificata ed aggiornata la conformità del sistema di

approvvigionamento idrico e quello di scarico dei reflui presso gli enti preposti.

Quesito sette - “Divisione in lotti”

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso,

alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione)

all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà

allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

I beni pignorati risultano unici e non frazionabili, vendibili entrambi in un unico lotto.

Quesito otto - “Divisibilità in natura”

Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura,

procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei

nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi

debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto

delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in

denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il

giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 cod. proc. civ.

dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078.

Il bene non è divisibile in lotti.

Quesito nove - “Stato del bene”

Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo;

in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso che oggetto del pignoramento sia la nuda proprietà o

l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine. Dica se è

a

libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se

esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso

l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili

alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora

pendente il giudizio per la liberazione del bene; dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o

dall’ex coniuge del debitore esecutato, e acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa

coniugale (anche in copia non autentica).

L’immobile, di proprietà dei sigg. , nato a , e

nata , risulta in questo momento libero.

Quesito dieci - “Regime vincolistico”

Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità

o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi

resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo);

rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali

oneri di affrancazione o riscatto; indicare l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene.

Per il terreno in oggetto non esiste alcun tipo di vincolo unilaterale d’obbligo.

Quesito undici - “Determinazione del valore”

Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni

dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento

operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione

dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di

assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento

(l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del

provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione

del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di

trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione

del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).

Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto è stata

utilizzata la metodologia sintetico comparativa ritenuta a parere della scrivente la più opportuna per lo

scopo che si prefigge la presente valutazione immobiliare; sono state verificate le quotazioni rilevate

dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riferite al 2° semestre dell’anno 2013,

che per la fascia/zona che per la fascia/zona Rurale – Rurale/Agro e per i fabbricati di tipologia villini non

restituisce importi con le caratteristiche selezionate; si è proceduto quindi ad un’indagine di mercato

interpellando le più autorevoli agenzie immobiliari nonché gli operatori edili operanti nell’Agro del Comune

di Sorso che hanno trattato ultimamente alienazioni di immobili con ubicazione nella zona od in quelle

immediatamente limitrofe con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quelle in oggetto,

accertando un prezzo medio di mercato compreso tra gli € 500,00 (euro seicento/00) al mq e gli € 650,00

(euro novecento/00) al mq. Tale forbice di prezzo, però è da riadattare alle condizioni dell’immobile in

oggetto, quali lo stato di manutenzione, la sanabilità etc. Pur alla luce della forbice di prezzi stabilita

insieme agli operatori immobiliari, le opinioni ricevute sono state concordi nell’affermare che,

considerando la situazione critica del mercato attuale, l’ubicazione dell’immobile oggetto del

procedimento e la sua tipologia, e non per ultimo il fatto che sull’immobile gravano difformità non sanabili,

la vendita più opportuna del bene risulta essere quella a corpo; in particolare dunque, il valore a corpo

dell’immobile in oggetto rientra in una forbice che va dagli €40.000,00 agli € 50.000,00. Valutando

dunque tutti questi aspetti, il valore di partenza dell'immobile oggetto di pignoramento è di € 623,00/mq.

Stima abitazione su unico livello - agro Comune di Sorso – Sup. Comm. mq. 64.15

Pertanto alla luce di quanto precedentemente esposto il più probabile valore di mercato

dell'immobile oggetto della presente relazione di stima scaturisce dal prodotto della superficie

commerciale moltiplicato per il prezzo al mq di €. 1.500,00(prezzo determinato ipotizzando lo stato

dell’immobile ultimato.

Il più probabile valore di mercato oggetto della stima viene quindi stabilito dalle seguenti

operazioni:

Superfici reali

mq. Coeff.

correttivo Superfici

ragguagliate mq.

Fabbricato principale

P.T. h =2,70

48 1,00 48.00

Veranda

9.00 0,35 3.15

Terreno di pertinenza

2615 0.005 13.00

Prezzo / mq.

Più probabile valore di mercato a lavori ultimati

Totale superficie

ragguagliata mq.

64.15 €. 1.500,00 €. 96.225

TOTALE €. 96.225

A questo punto è bene precisare che l’immobile in oggetto sarebbe dovuto essere edificato

in conformità della concessione edilizia n. C/04/ del 1995, rilasciata dal Comune di Sorso i il 13 gennaio

1995.

Lo stato dei luoghi così come invece è stato rilevato dalla scrivente risulta essere come di

seguito indicato:

Strada Vicinale La Prunosa snc Dimensione in

progetto

Dimensione

rilevata

Differenze

Piano interrato Non presente 29,90 mq Mq 29,90

Piano T 43,45 mq 48,00 mq Mq 4,55

Piano Sottotetto 48,00 mq 48,00 mq Mq. 00,00

Rampa di scale accesso Sottotetto Non presente 4,80 mq Mq 4,80

Altezza imposta Piano Sottotetto 0,50 m 1,72 m Mq 1,22

Come è facilmente intuibile leggendo la tabella sopra riportata e confrontando l’elaborato

grafico in allegato alla concessione edilizia n. C/04/ del 1995, rilasciata dal Comune di Sorso i il 13

gennaio 1995, con le planimetrie catastali che la sottoscritta ha depositato presso l’Agenzia del Territorio,

si comprende che l’immobile debba essere regolarizzato dal punto di vista urbanistico in quanto viziato di

difformità sostanziali rispetto agli atti abilitativi a suo tempo rilasciati.

Per ottemperare a questa necessità è indispensabile demolire alcune porzioni di fabbricato

(demolizione parte della soffitta per riportarla all’altezza autorizzata e tombamento del piano interrato),

per poi regolarizzare il nuovo edificio, tramite procedura di “accertamento di conformità” da depositarsi

presso lo Sportello Unico del Comune di Sorso e quindi procedere ad una nuova variazione catastale

affinché l’immobile così costituito possa detenere la regolarità sia dal punto di vista urbanistico sia da

quello catastale. Dovrà essere altresì verificata ed aggiornata la conformità del sistema di

approvvigionamento idrico e quello di scarico dei reflui presso gli enti preposti.

L’importo dei costi di demolizione e di ripristino, nonché delle spese tecniche necessarie per

ottemperare a quanto sopra indicato ammonta a corpo ad €. 15.000,00 circa.

Spese per il completamento del fabbricato €. 31215.00 (vedi All.8 Computo di

completamento).

Spese per accertamento di conformità cosi come stabilito dalla L. regionale 23/25 del 1985.

sopra indicato ammonta a corpo ad €. 8800,00 circa. Determinato sulla base della Art. 7 comma 3 Legge

Regionale 11 ottobre 1985, n. 23

Il più probabile valore di mercato allo stato attuale è così ottenuto:

€. 96.225 = Più probabile Valore di mercato allo stato Ultimato.

€. 55.015,00 = Costi ed oneri per completamento e regolarizzare l’immobile

€. 96225.00- €. 55.015,00 = €. 41210,00 arrotondato ad €. 41000.00

ELENCO ALLEGATI

Allegato n. 1 Verbale inizio operazioni peritali

Allegato n. 2 Documentazione fotografica

Allegato n. 3 Documenti del comune

Allegato n. 4 Stato attuale (da rilievo)

Allegato n. 5 Documenti del Catasto

Allegato n. 6 Istanza approvata al Tecnico

Allegato n. 7 Spese

Allegato n.8 Computo metrico

Allegato n. 9 Richiesta Liquidazione compenso

Allegato n.10 Relazione Depurata

Il C.T.U.

Dott. Arch. Alessandra Piras