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− Fascicolo n.2 (due lotti) -

TRIBUNALE CIVILE DI SPOLETO

Esecuzione Immobiliare R.G.E. n.50/2013

promossa da:

BANCA POPOLARE DI SPOLETO spa

contro:

*****

e

Giudice dell'esecuzione: Dott. Roberto LAUDENZI

RELAZIONE DEL CTU

Tecnico incaricato:

Dott. Arch. Stefania Latino

Legali:

Avv. Paolo Feliziani (procedente)

INDICE:

Lotto n.1 pag. 4Allegati (in copia) lotto n.1 pag. 13

All. A: documentazione fotografica lotto 1

All. B: certificato di destinazione urbanistica lotti 1 e 2

All. C: titoli abilitativi lotto 1

All. D: planimetrie catastali lotto 1

All. E: visure catastali lotto 1

All. F: contratto affitto di azienda

Lotto n.2 pag. 14Allegati (in copia) lotto n.2 pag. 22

All. G: documentazione fotografica lotto 2

All. H: titoli abilitativi lotto 2

All. I: planimetrie catastali lotto 2

All. L: visure catastali lotto 2

All. M: contratto di comodato

La sottoscritta Arch. Stefania Latino, con studio in Gualdo Cattaneo (Pg), fraz. Marcellano, via dei Colli n.31, nominata Consulente Tecnico d'Ufficio nella causa in epigrafe nell'udienza del 16 giugno 2014, accettava l'incarico affidatole dal Giudice Dott. Roberto Laudenzi e prestava giuramento di rito. In adempimento all'incarico conferito il CTU espone e risponde in merito ai quesiti elencati nell'atto di incarico.Esaminati gli atti del procedimento ed eseguite le necessarie operazioni, a seguito dell'invio di n.2 comunicazioni, mezzo raccomandata A/R, la sottoscritta Arch. Stefania Latino, in qualità di CTU, comunicava all'esecutato ed al creditore procedente la data ed il luogo di inizio delle operazioni. In particolare:

− in data 20.06.2014 è stata inviata una prima comunicazione, relativa all'inizio delle operazioni peritali necessarie alla redazione delle relazioni di stima dei lotti individuati nell'incarico;

− in data 29.07.2014 si inviava una seconda comunicazione per stabilire data ed ora del sopralluogo degli immobili oggetto di esecuzione.

Alla data comunicata con la seconda nota, in data 18 agosto 2014, è stato effettuato il sopralluogo.Individuati i beni oggetto del pignoramento, gli stessi vengono identificati catastalmente come segue:

Immobili di piena proprietà della :

− catasto fabbricati: foglio 37, part. 299 sub 2, graffata con le part. 923,924,925, cat. D/7, p.t.: “fabbricato ad uso industriale”;

− catasto terreni: foglio 37, part. 538, cat. FU d'accert., superficie catastale are 12 e ca 85;

2. Immobili di piena proprietà di

− catasto fabbricati: fg. 34, part. 221 sub 1, cat. C/3, cl. 3, mq 133; fg. 34, part. 221, sub 2, cat. A/2, cl. 2, vani 8; fg. 34, part. 221, sub 3, cat. C/6, cl. 2, mq 142; “fabbricato destinato al piano terra ad autorimessa e fondi ed al piano primo

ad abitazione, con annesso giardino di mq 665 circa”;

− catasto terreni: fg. 34, part. 221, qual. sem., sup. are 8 e ca 80, “terreno sul quale insiste un FU d'accert.”;

A giudizio della sottoscritta, gli stessi possono essere identificati come due lotti, per le motivazioni che seguono:

1. gli immobili pignorati risultano essere due fabbricati distinti, localizzati ad indirizzi distinti del Comune di Campello sul Clitunno, così come identificati anche catastalmente;

2. gli immobili sopra richiamati appartengono, inoltre, a due differenti ditte (il fabbricato ad uso industriale ad ; il fabbricato di civile abitazione ad ).

Preso atto di quanto sopra, occorre trattare gli immobili oggetto di pignoramento separatamente individuando appunto i due lotti:

− lotto n.1:

Immobili di piena proprietà della ;

− lotto n. 2: Immobili di piena proprietà di .

Lotto n.1

Immobili di piena proprietà della .

Dal punto di vista urbanistico i beni oggetto di pignoramento risultano essere conformi a quanto autorizzato con l'ultimo titolo edilizio abilitativo. L'immobile in oggetto è anche in possesso di certificato di agibilità.Alla data odierna, pertanto, i beni oggetto del pignoramento risultano essere conformi sia sotto il profilo urbanistico che edilizio.

In data 18 agosto 2014 il CTU si recava nel territorio del Comune di Campello sul Clitunno, in via n., presso l'immobile identificato catastalmente al foglio n. 37, part. n.299 (catasto fabbricati) e n. 538 (catasto terreni), per effettuare la verifiche necessarie alle rispondenze con i documenti agli atti.Nel corso del sopralluogo si è potuto verificare che trattasi di una porzione di capannone ad uso parte industriale e parte commerciale.

1.1.1.1. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, all'esecutato, al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni e previo altresì accesso all'immobile:

a) Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;

b) Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

c) All'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. In relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

• RISPOSTA AL QUESITO N.1, lett. a)

Da quanto emerso dal sopralluogo risulta verificata la rispondenza tra i dati catastali, titoli edilizi abilitativi e lo stato di fatto. Procedendo, infatti, all'identificazione degli immobili oggetto di pignoramento e precisando che i medesimi beni sotto elencati risultano di proprietà della per le quote di seguito specificate; gli stessi vengono qui ordinati e descritti:

• fg.37, part. 299 sub 2, graffata con le part. 923,924,925, cat. D/7, p.t.: “fabbricato ad uso industriale”;

• fg.37, part. 538, cat. FU d'accert., superficie catastale are 12 e ca 85.

• RISPOSTA AL QUESITO N.1, lett. b)

Dal punto di vista urbanistico, i beni oggetto di pignoramento sono corrispondenti a quanto autorizzato con l'ultimo titolo edilizio abilitativo (Concessione edilizia, pratica n.102/89, prot. n.4353, del 14.07.1989, rilasciata alla ).

Pertanto, alla data odierna, i beni oggetto del presente pignoramento risultano essere conformi sia sotto il profilo urbanistico che edilizio, sebbene siano state accertate alcune non rispondenze catastali relative alla suddivisione interna del capannone, come meglio descritto al punto seguente.

• RISPOSTA AL QUESITO N.1, lett. c)

Nel corso del sopralluogo si è potuto verificare che trattasi di una porzione di capannone industriale. In particolare, quello oggetto di pignoramento è sito all'estremità nord-ovest del lotto e consiste in un'area di circa 701,00 mq complessivi, suddivisa internamente in due zone: una prettamente commerciale (rivendita auto e moto) e la zona retrostante adibita ad officina per riparazione veicoli.Risultano, inoltre, essere presenti all'esterno dei volumi accatastati, che consistono in una tettoia, un modesto deposito ed una cabina elettrica.Da quanto emerso dal sopralluogo, risulta in parte verificata la rispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto. Procedendo, infatti, all'identificazione degli immobili oggetto di pignoramento e precisando che i medesimi beni sotto elencati risultano di proprietà della ditta per le quote di seguito specificate; gli stessi vengono qui ordinati e descritti:

• fg.37, part. 299 sub 2, graffata con le part. 923,924,925, cat. D/7, p.t.: “fabbricato ad uso industriale”, con quota di proprietà pari ad 1/1;

• fg.37, part. 538, cat. FU d'accert., superficie catastale are 12 e ca 85”, con quota di proprietà pari ad 1/1.

Dalla planimetria catastale relativa alla part. 299/2 risulta un'incongruenza inerente le suddivisioni interne dell'immobile. Infatti, lo stesso non è rappresentato come nella realtà, bensì come da elaborati grafici relativi all'accatastamento effettuato dalla , nel 1988, prima dell'ultimo titolo abilitativo.Si evidenzia, pertanto, la necessità di aggiornare le planimetrie catastali così come è la situazione reale attuale.

2.2.2.2. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

a) L'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni;

b) Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l'altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti;

c) Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

d) L'individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

e) La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico a, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

f) La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “descrizione analitica del …... e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”) (…..) precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

• L'esperto indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali.


Identificazione dei beni oggetto della stima.

Nel corso del sopralluogo è stato possibile accertare l'esatta individuazione dei beni componenti il lotto n.1, come di seguito elencati:Bene identificato con lettera A):

Fabbricato ad uso industriale che si sviluppa su un unico livello (per una quota di proprietà pari a 1/1). Tale fabbricato presenta un unico ingresso (sia carrabile che pedonale) su , dal quale si accede al locale commerciale, con entrata posta sul fronte principale, ed al locale ad uso officina, con entrata sul fronte laterale.Bene identificato con lettera B):

Terreno su cui insiste un FU da accertare (consistente in una cabina dell'Enel -vano tecnico per la distribuzione dell'energia elettrica), della superficie catastale di are 12 e ca 85.


Descrizione dei beni oggetto di pignoramento.

I beni oggetto di pignoramento, individuati specificatamente in un fabbricato ad uso industriale ed in un terreno, sebbene facenti parte di un unico complesso edilizio ad uso industriale, risultano essere distinti ed indipendenti dal resto delle proprietà.Il fabbricato fa parte di un complesso di capannoni artigianali, costruiti ante 1967. Risale a questo anno, infatti, l'atto di compravendita del “terreno individuato al foglio n.37, part. 54 ed i capannoni su di essa area esistenti, costruiti a rustico, distinti al catasto del Comune di Campello sul Clitunno al fg 37 part. 229” tra il Comune di Campello sul Clitunno e la ..Nel 1970 viene rilasciata l'agibilità del fabbricato, soggetto ad interventi edilizi, con lavori iniziati nel 1968 ed ultimati l'anno successivo, così come si evince dal Certificato di Agibilità. Al 1989 risalgono gli ultimi lavori di ristrutturazione edilizia, autorizzati con pratica edilizia n.102/89, prot. n.4353, a nome della , con sede in . In tale progetto erano già state individuate le singole proprietà dei nuovi acquirenti, sulla base dell'utilizzo dei locali.L'immobile oggetto di perizia presenta una zona adibita ad uso commerciale sul fronte principale, mentre sul retro si trova l'officina. I due ambienti sono collegati internamente da un'apertura.La descrizione dettagliata del fabbricato è riportata al punto di risposta al quesito n.2, lett. f).L'immobile presenta una struttura prefabbricata di calcestruzzo con colonne e capriate a volta con tiranti metallici. Nella zona di fabbricato ad uso commerciale, internamente, non sono visibili le strutture, in quanto nascoste da controsoffitti e tramezzature in cartongesso. La copertura è in terzeri di cemento tra una capriata e la successiva. La tamponatura è intonacata. Gli infissi sono in ferro relativamente al fronte laterale, mentre su quello principale, dove si trova anche l'accesso al negozio, sono in alluminio con doppio vetro. La costruzione nel complesso, ad un esame visivo macroscopico, risulta essere in buono stato di conservazione, con superfici ben rifinite relativamente alla porzione commerciale, mentre con rifiniture di base per la parte adibita ad officina. In particolare, il prospetto principale è stato realizzato con finiture di blocchetti da rivestimento esterni e cornici in mattoni di laterizio. L'intera proprietà risulta essere completamente recintata.Sul fronte principale, la recinzione è realizzata con muretto in blocchetti di muratura, con sovrastante ringhiera in ferro. E' altresì presente un cancello scorrevole in ferro. Trattandosi di lotto intercluso, lateralmente, la recinzione si presenta delimitata con muretto e sovrastante rete plastificata.La zona in cui si trova il fabbricato è l'area artigianale del Comune di Campello sul Clitunno e le tipologie costruttive limitrofe risultano essere analoghe allo stesso.


Stato di possesso.

I beni oggetto di pignoramento, come da informazioni assunte in sito e da documentazione agli atti, risultano essere in possesso della ditta debitrice.

Risale al 2011 una scrittura privata, alla presenza del Notaio Dott. Fabio Di Russo, registrata a Spoleto il 23.12.2011 n.2554, serie 1T, con la quale la società “” concede in affitto alla società “ ” la propria azienda, con sede in Campello sul Clitunno (Pg), in via

La durata del suddetto contratto è stabilita in anni 9 (nove) a decorrere dal 15 dicembre 2011, rinnovabili tacitamente per uguale periodo, salvo disdetta.

• RISPOSTA AL QUESITO N.2, lett. d)

Individuazione dei precedenti proprietari.

I precedenti proprietari, come risulta dai certificati storici per immobile, risultano essere:

1. relativamente all'immobile individuato al fg 37 part. 54, cat.D/7:

• , con sede in Campello sul Clitunno

• , con sede in Roma, proprietà fino al 09.11.1988;


• , proprietà fino al 08.11.1985;

2. relativamente all'immobile individuato al fg 37 part. 538:

• , con sede in Campello sul Clitunno, proprietà fino al 07/01/1998;


• , proprietà fino al 08.11.1985;

• , proprietà fino al 13.11.1967.

• RISPOSTA AL QUESITO N.2, lett. e)

Elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile.

Dalla documentazione in possesso della sottoscritta, a seguito di ricerche effettuate presso l'Ufficio Urbanistica del Comune di Campello sul Clitunno, è stato possibile accertare quanto segue:

1. concessione Edilizia originaria inesistente, probabilmente poiché costruzione risalente agli anni ante 1967 e comunque immobili di proprietà del Comune di Campello sul Clitunno, così come richiamato nel contratto di compravendita tra il Comune e la (Rep. n.405, registrato all'Ufficio del Registro di Spoleto il 17.07.1967 al n.491, vol. 171, mod.1);

2. Autorizzazione edilizia, prot. n.4092 del 12.09.1967, a nome della ;

3. Autorizzazione di Agibilità (pratica n.4213/69), relativa al progetto n.4092 del 12.09.1967, rilasciata il 26.10.1970, alla , dalla quale si evince che sono stati effettuati lavori in data 20.03.1968 ed ultimati in data 31.03.1969;

4. Concessione edilizia, pratica n.102/89, prot. n.4353, del 14.07.1989, rilasciata alla .

• RISPOSTA AL QUESITO N.2, lett. f)

“Descrizione analitica del bene identificato con la lettera “A”: fabbricato ad uso industriale

La zona in cui si trova il fabbricato è l'area artigianale del Comune di Campello sul Clitunno e le tipologie costruttive limitrofe risultano essere analoghe allo stesso.Il fabbricato in questione fa parte di un complesso edilizio ad uso industriale, nel quale si trovano diverse attività di altri proprietari. La costruzione nel complesso, ad un esame visivo macroscopico, risulta essere in buono stato di conservazione con superfici ben rifinite relativamente alla porzione commerciale, mentre con rifiniture di base per la parte adibita ad officina. In particolare il prospetto principale è stato realizzato con finiture di blocchetti da rivestimento esterni e cornici in mattoni di laterizio. L'intera proprietà risulta essere completamente recintata.Sul fronte principale, la recinzione è realizzata con muretto in muratura e sovrastante ringhiera in ferro. E' altresì presente un cancello scorrevole in ferro. Trattandosi di lotto intercluso, lateralmente la recinzione si presenta delimitata con muretto in muratura e sovrastante rete plastificata.L'immobile presenta una zona adibita ad uso commerciale sul fronte principale e sul retro si trova l'officina, alla quale si accede dal fronte laterale. I due ambienti sono, comunque, collegati internamente da un'apertura.L'immobile presenta una struttura prefabbricata di calcestruzzo con colonne e capriate a volta con tiranti metallici. Nella zona di fabbricato ad uso commerciale, internamente, non sono visibili le strutture, in quanto nascoste da controsoffitti e tramezzature in cartongesso. La copertura è in terzeri di cemento tra una capriata e la successiva. La tamponatura è intonacata. Gli infissi sono in ferro relativamente al fronte laterale, mentre su quello principale, dove si trova anche l'accesso al negozio, sono in alluminio con doppio vetro. Il locale posto sul fronte principale è sede del negozio per la vendita di automobili. In questa zona, oltre all'area per la vendita, è presente un ufficio e la zona dei servizi igienici. Le finiture di detto locale, di buone condizioni, si presentano come segue:

• pavimento industriale;

• divisori in cartongesso;

• controsoffitto in quadrotti di polistirolo;

• tinteggiature sulle pareti;

• ingresso principale con vetrate in alluminio dotate di vetro antisfondamento;

• le altre vetrate risultano essere quelle originarie in ferro e con vetro singolo;

• il servizio igienico è pavimentato e rivestito in ceramica;

• l'impianto elettrico, da una valutazione a vista, sembra essere in buono stato di manutenzione.

Il locale adibito ad officina presenta gli infissi originari in ferro con vetro singolo; strutture completamente a vista; pavimento del tipo industriale, in continuità con la zona vendita. All'interno di questo spazio è stata ricavata una modesta area ad uso ufficio, con l'utilizzo di pannellature in cartongesso. Anche in questo locale ci sono gli infissi originari in ferro. Non sono presenti esternamente sistemi di oscuramento.

“Descrizione analitica del bene identificato con la lettera “B”: terreno con sovrastante manufatto edilizio

La descrizione che segue è relativa al terreno con sovrastante manufatto edilizio classificato “FU da accertare”. In realtà tale fabbricato consiste in una cabina dell'Enel. Insiste, inoltre, sullo stesso terreno un modesto deposito, di circa 17 mq, con struttura portante in muratura, di altezza utile pari a ml 2,40.Il terreno, da certificato di destinazione urbanistica, ricade:

– in base al P.d.F. vigente, in zona “D1”;– in base al P.R.G. adottato, in “tessuto esistente di formazione recente e

prevalentemente produttiva”.

• La valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in paragrafi separati i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura (…);

• Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura;

Valutazione complessiva dei beni.

Stima del valore di mercato.

Il criterio di valutazione adottato è quello “sintetico comparativo”, utilizzando parametri oggettivi derivanti da fonti di informazione quali l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, dati dell'Agenzia del Territorio ed esperienza professionale diretta, determinando il più probabile valore di mercato. È proprio dall'analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e dalla comparazione di esperienze analoghe di mercato che potrà essere espresso un giudizio di stima che consiste nell'assegnare al bene il “più probabile valore di mercato”.Rilevazione di valori di compravendita.Per la stima sono stati presi a riferimento valori di mercato desunti dai dati degli osservatori immobiliari, ma anche da considerazioni sulla situazione del mercato immobiliare nell'ultimo anno, che vede, per la crisi economica generale del settore edile ed immobiliare, una notevole diminuzione dei prezzi.Si formula la seguente valutazione sulla base dei valori di mercato di zona, tenuto conto della ubicazione, consistenza, funzionalità e stato dell’immobile. In particolare si sono rilevati:

• fabbricato industriale, parte ad uso commerciale e parte ad uso artigianale, di buon taglio e di standard medio; edificio con buone finiture e strutturalmente solido. Area esterna ad uso esclusivo dei clienti dell'attività, con possibilità di parcheggio all'interno del cancello carrabile;

• terreno sul quale insistono: un manufatto edilizio (servitù) adibito a volume tecnico, con cabina Enel, ed un modesto deposito, di circa 17 mq, con struttura portante in muratura, di altezza utile pari a ml 2,40.

Il terreno sopra citato non sarà oggetto di alcuna attribuzione di valore, in quanto non può essere separato dal manufatto e pertanto in sede di valutazione dell'immobile si è tenuto conto anche di questa area.

TipologiaStato

conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L)

mq

Importo valore

complessivo

Fabbricato industriale porzione ad uso

commerciale buono € 900,00 Circa Mq 174,00 € 156.600,00

Fabbricato industriale porzione ad uso

artigianalenormale € 420,00 Circa Mq 527,00 € 221.340,00

€ 377.940,00

Per attribuire il valore economico ai beni sopra richiamati, si è tenuto conto delle quotazioni di mercato, dei valori dell'Agenzia delle Entrate, della zona in cui sono collocati ed anche della loro condizione di non disponibilità immediata, in quanto affittati ad altra ditta.

Relativamente al LOTTO 1, il valore complessivo degli immobili oggetto di pignoramento, pertanto, risulta essere pari ad € 377.940,00.

Si è considerato, inoltre, che è necessario aggiornare le planimetrie catastali con la situazione di distribuzione interna reale. Si ipotizza una spesa complessiva, comprendente onorario professionale e spese del catasto, pari a circa € 1.500,00.

1.1.1.1. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno 2 interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione edilizia o licenza edilizia e atti di sanatoria; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell'atto di provenienza del bene e copia dell'eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante.

2.2.2.2. ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1) (avvisi di inizio operazioni peritali).

Lotto n.2

Immobili di piena proprietà di .

Dal punto di vista urbanistico i beni oggetto di pignoramento risultano essere conformi a quanto autorizzato con l'ultimo titolo edilizio abilitativo. L'immobile in oggetto è anche in possesso di certificato di agibilità.Alla data odierna, pertanto, i beni oggetto del pignoramento risultano essere conformi sia sotto il profilo urbanistico che edilizio.

In data 18 agosto 2014 il CTU si recava nel territorio del Comune di Campello sul Clitunno, , presso l'immobile identificato catastalmente al foglio n. 34, part. n.221, per effettuare la verifiche necessarie alle rispondenze con i documenti agli atti.Nel corso del sopralluogo si è potuto verificare che trattasi di un fabbricato ad uso residenziale, che si sviluppa su tre livelli (piano interrato, piano terra e piano primo).

1. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, all'esecutato, al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni e previo altresì accesso all'immobile:

a) Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;

b) Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

c) All'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. In relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;


Da quanto emerso dal sopralluogo risulta verificata parzialmente la rispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto. Le differenze, comunque non sostanziali, riguardano il magazzino al piano terra, che sulla planimetria catastale viene indicato come locale centrale termica, ed il servizio igienico al piano terra, che sulla planimetria catastale viene indicato come ripostiglio (saranno oggetto di aggiornamento catastale).Procedendo all'identificazione degli immobili oggetto di pignoramento e precisando che i medesimi beni sotto elencati risultano di proprietà del per le quote di seguito specificate, gli stessi vengono qui ordinati e descritti:� fg. 34, part. 221 sub 1, cat. C/3, cl. 3, mq 133: soppressa;� fg. 34, part. 221, sub 2, cat. A/2, cl. 2, vani 8, propr. 1/1;� fg. 34, part. 221, sub 3, cat. C/6, cl. 2, mq 142, propr. 1/1;

“fabbricato destinato al piano terra ad autorimessa e fondi ed al piano primo ad abitazione, con annesso giardino di mq 665 circa”;

� fg. 34, part. 221, sup. are 8 e ca 80, “qual. Sem.”, propr. 1/1; In particolare:

• l'appartamento è situato al piano primo;

• al piano terra si trovano l'ingresso principale alla palazzina, un ripostiglio, un servizio igienico ed un garage, con ingresso carrabile indipendente;

• al piano interrato si trova la cantina.


Dal punto di vista urbanistico, i beni oggetto di pignoramento risultano conformi a quanto autorizzato con l'ultimo titolo edilizio abilitativo (condono edilizio n.227 del 02.05.1987, prot.n.2601, successivo alla licenza edilizia prot. n.2661 del 13.08.1974) ed il tutto confermato dall'autorizzazione di agibilità prot. n.6616 del 24.11.1987, rif.prat. n.34/74. Pertanto, alla data odierna, i beni oggetto del presente pignoramento risultano essere conformi sia sotto il profilo urbanistico che edilizio, sebbene siano state accertate alcune non rispondenze catastali relative alla destinazione d'uso di alcuni locali, come meglio descritto al punto seguente.


Nel corso del sopralluogo si è potuto verificare che trattasi di un fabbricato residenziale che si sviluppa su tre livelli (due fuori terra ed uno interrato) ed il giardino annesso.L'edificio è stato realizzato tra gli anni settanta e gli anni ottanta e non risultano successive opere di ristrutturazione, al di fuori della corrente e continua manutenzione ordinaria, che lo rende di qualità medio/alta.

Da quanto emerso dal sopralluogo, risulta in parte verificata la rispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto. Procedendo, infatti, all'identificazione degli immobili oggetto di pignoramento e precisando che i medesimi beni sotto elencati risultano di proprietà del sig. per le quote di seguito specificate; gli stessi vengono qui ordinati e descritti:� fg. 34, part. 221, sub 2, cat. A/2, cl. 2, vani 8, propr. 1/1;� fg. 34, part. 221, sub 3, cat. C/6, cl. 2, mq 142, propr. 1/1;

“fabbricato destinato al piano terra ad autorimessa e fondi ed al piano primo ad abitazione, con annesso giardino di mq 665 circa”;

� fg. 34, part. 221,sup. are 8 e ca 80, “qual. Sem.”, propr. 1/1.

Dalla planimetria catastale relativa alla part.221/2 risulta un'incongruenza inerente la destinazione d'uso di alcuni locali. Risulta necessario, pertanto, aggiornare le planimetrie catastali così come è la situazione reale attuale.

2. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

a) L'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni;

b) Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l'altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti;

c) Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

d) L'individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

e) La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico a, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

f) La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “descrizione analitica del …... e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”) (…..) precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

• L'esperto indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali.


Identificazione dei beni oggetto della stima.

Nel corso del sopralluogo è stato possibile accertare l'esatta individuazione dei beni componenti il lotto n.2, come di seguito elencati:

Bene identificato con lettera A):

Fabbricato ad uso residenziale che si sviluppa su tre livelli (per una quota di proprietà pari a 1/1). Tale fabbricato presenta un ingresso al piano terra, dal quale si accede:

•••• all'appartamento posto al primo piano;

•••• al garage (con accesso carrabile indipendente e direttamente verso l'esterno della proprietà), ad un magazzino e ad un bagno posti al piano terra;

•••• ad una cantina posta al piano interrato.Fa parte dello stesso bene, in quanto inscindibile, l'annesso giardino, quale corte del fabbricato.L'intero fabbricato ed il giardino risultano completamente recintati e quindi di proprietà esclusiva.


Descrizione dei beni oggetto di pignoramento.

I beni oggetto di pignoramento sono individuati specificatamente in: un fabbricato residenziale che si sviluppa su tre livelli (due fuori terra ed uno interrato) ed il giardino annesso.L'edificio è stato realizzato tra gli anni settanta e gli anni ottanta e non risultano successive opere di ristrutturazione, al di fuori della corrente e continua manutenzione ordinaria, che lo rende di qualità medio/alta.Il fabbricato presenta una struttura verticale portante mista, cemento armato e muratura; strutture orizzontali in latero-cemento. La costruzione nel complesso, ad un esame visivo macroscopico, risulta essere in buono stato di conservazione con superfici ben rifinite, sia all'esterno che all'interno del fabbricato. La copertura risulta essere a falde inclinate, ma non è stato possibile visionarne direttamente le condizioni, anche se la vista dal basso permette una valutazione sommaria di buona qualità, osservando lo sporto di gronda, i canali ed i pluviali. I tre livelli sono distinti in:

•••• appartamento al primo piano;

•••• ingresso, garage, bagno e ripostiglio al piano terra;

•••• cantina al piano interrato.I tre livelli sono collegati da una scala interna.L'intero complesso edilizio risulta essere completamente recintato.La recinzione è realizzata con muretto in muratura, con sovrastante rete plastificata, in alcuni tratti affiancati da una siepe a cespugli. E' altresì presente un cancello in ferro. La tipologia di recinzione appena descritta è limitata ai prospetti adiacenti la viabilità pubblica; gli altri lati, invece, presentano una tipologia di recinzione più semplice, con solo siepe e rete plastificata.La zona in cui si trova la palazzina è completamente residenziale e le tipologie costruttive limitrofe risultano essere immobili di due/tre livelli fuori terra, con finiture e complementi dei prospetti analoghi.


Stato di possesso.

I beni oggetto di pignoramento, individuati specificatamente in un fabbricato ad uso residenziale ed una corte, risultano essere ad uso esclusivo del ,proprietario unico degli stessi.Attualmente l'appartamento è abitato dal Sig. , il quale è ed in condizioni di salute precarie.Per l'immobile in questione, esiste un contratto di comodato sottoscritto tra i sigg.ri , quali concedenti, ed il figlio ,quale comodatario. Tale contratto di comodato è stato sottoscritto in data 04.02.2014 ed ha una durata di anni 6 (sei), con decorrenza dalla data di sottoscrizione.

• RISPOSTA AL QUESITO N.2, lett. d)

Individuazione dei precedenti proprietari.

Non esistono precedenti proprietari, relativamente all'immobile, in quanto il fabbricato è stato realizzato direttamente dal .Esistono, invece, diversi proprietari della particella n. 221, fg.34, risalenti al 1973, anno in cui il sig. acquisto detta rata di terreno da:

− , nata a Spoleto il (propr. per 1/6, fino al 28.12.1973);

− , nato a Spoleto il (propr. per 2/6,fino al 28.12.1973);

− , nato a Spoleto il (propr. Per 2/6,fino al 28.12.1973);

− , nata a Spoleto il (propr. per 1/6,fino al 28.12.1973);

− , nata a Gualdo Tadino il (usufruttuario parziale,fino al 28.12.1973).

• RISPOSTA AL QUESITO N.2, lett. e)

Elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile.

Dalla documentazione in possesso della sottoscritta, a seguito di ricerche effettuate presso l'Ufficio Urbanistica del Comune di Campello sul Clitunno, è stato possibile accertare quanto segue:

• licenza edilizia prot. n.2661 del 13.08.1974;

• condono edilizio n.227 del 02.05.1987, prot. n.2601;

• autorizzazione di agibilità prot. n.6616 del 24.11.1987, rif.prat. n.34/74.

• RISPOSTA AL QUESITO N.2, lett. f)

“Descrizione analitica del bene identificato con la lettera “A”: fabbricato ad uso residenziale

La zona in cui si trova il fabbricato è un'area residenziale del Comune di Campello sul Clitunno e le tipologie costruttive limitrofe risultano essere analoghe allo stesso.L'intera proprietà risulta essere completamente recintata.L'edificio è stato realizzato tra gli anni settanta e gli anni ottanta e non risultano successive opere di ristrutturazione. Il fabbricato presenta una struttura verticale portante mista, cemento armato e muratura; strutture orizzontali in latero-cemento. La costruzione nel complesso, ad un esame visivo macroscopico, risulta essere in buono stato di conservazione con superfici ben rifinite, sia all'esterno che all'interno del fabbricato. La copertura risulta essere a falde inclinate, ma non è stato possibile visionarne direttamente le condizioni, anche se la vista dal basso permette una valutazione sommaria di buone condizioni, osservando lo sporto di gronda, i canali ed i pluviali. I tre livelli sono distinti in:

•••• appartamento al primo piano;

•••• ingresso, garage, bagno e ripostiglio al piano terra;

•••• cantina al piano interrato.I tre livelli sono collegati da una scala interna.L'intero complesso edilizio risulta essere completamente recintato.La recinzione è realizzata con muretto in muratura, intonacato, con sovrastante rete plastificata. La recinzione è stata, inoltre, completata con della vegetazione, in particolare una siepe a cespuglio. E' altresì presente un cancello in ferro. La tipologia di recinzione appena descritta è limitata ai fronti della palazzina che confinano con la viabilità comunale. Il resto del lotto è separato dai lotti confinanti da una recinzione in rete plastificata e siepe.Quella che segue è la descrizione dettagliata delle singole porzioni dell'immobile.L'appartamento è costituito da una zona giorno nella quale si trovano una cucina/tinello comunicante con la sala da pranzo con camino ed, in una stanza attigua, un salone. Sono presenti due terrazzi, ai quali si accede dalla sala da pranzo. La zona notte, alla quale si accede dal corridoio, è costituita da tre camere da letto e due bagni. Una delle camere da letto è dotata di un terrazzo.Il portone di ingresso all'appartamento è in legno.I pavimenti della zona giorno (cucina e sala da pranzo), di ingresso e corridoio sono in monocottura; la zona notte è pavimentata con parquet; i bagni presentano pavimenti e rivestimenti in ceramica, così come il rivestimento della cucina. Le pareti di alcune stanze (una della sala da pranzo e due del soggiorno) risultano essere rivestite con doghe di legno. Le altre pareti sono intonacate e tinteggiate. Il soffitto del soggiorno e del corridoio presentano un controsoffitto in legno. I pavimenti dei terrazzi sono in monocottura. È presente come parapetto una ringhiera in ferro.Le soglie sono in marmo. Gli infissi interni sono in legno con doppi vetri. I sistemi di oscuramento, della tipologia a persiana, sono anch'essi in legno.Gli impianti elettrico, termico ed idrico, da una valutazione a vista, sembrano essere in buono stato di manutenzione.L'impianto di riscaldamento risulta essere autonomo; i radiatori, presenti in ogni stanza dell'appartamento, sono in ferro ed in buono stato di conservazione.Relativamente al piano terra, il portone di ingresso principale è in alluminio effetto legno. La scala che collega i tre livelli è in marmo con corrimano in legno e ferro. Le pareti sono intonacate e tinteggiate.Il garage ha un pavimento in cemento e presenta intonaco alle pareti. Gli infissi sono in ferro ed esternamente sono dotati di inferriate. L'accesso al garage è realizzato con un portone in ferro e vetro ed ha un'apertura a libro a quattro ante. È presente un termoconvettore come sistema di riscaldamento. Le porte interne presenti al piano terra, che separano i vari locali, sono in legno. La cantina, posta al piano interrato, è completamente rustica, non sono presenti finiture. È presente una porta in legno ed una finestra con grata di protezione in ferro.L'immobile residenziale appena descritto presenta delle finiture medio/alte ed un buon livello di manutenzione; è evidente che anche l'area esterna è molto curata.

• La valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in paragrafi separati i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura (…);

• Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura.

Valutazione complessiva dei beni.

Stima del valore di mercato.

Il criterio di valutazione adottato è quello “sintetico comparativo”, utilizzando parametri oggettivi derivanti da fonti di informazione quali l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, dati dell'Agenzia del Territorio ed esperienza professionale diretta, determinando il più probabile valore di mercato. È proprio dall'analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e dalla comparazione di esperienze analoghe di mercato che potrà essere espresso un giudizio di stima che consiste nell'assegnare al bene il “più probabile valore di mercato”.Rilevazione di valori di compravendita.Per la stima sono stati presi a riferimento valori di mercato desunti dai dati degli osservatori immobiliari, ma anche da considerazioni sulla situazione del mercato immobiliare nell'ultimo anno, che vede, per la crisi economica generale del settore edile ed immobiliare, una notevole diminuzione dei prezzi.Si formula la seguente valutazione sulla base dei valori di mercato di zona, tenuto conto della ubicazione, consistenza, funzionalità e stato dell’immobile. In particolare si In particolare:

a) si è rilevato: fabbricato residenziale, di buon taglio e di standard medio/alto; edificio con buone finiture e strutturalmente solido.

b) area esterna ad uso esclusivo privato. Il criterio di valutazione adottato è quello sintetico comparativo, utilizzando parametri oggettivi derivanti da fonti di informazione quali l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, dati dell'Agenzia del Territorio ed esperienza professionale diretta, determinando il più probabile valore di mercato. Si formula la seguente valutazione sulla base dei valori di mercato di zona, tenuto conto della ubicazione, consistenza, funzionalità e stato dell’immobile.

TipologiaStato

conservativo

Valore Mercato (€/mq)

Superficie (L)

mq

Importo valore

complessivo

Appartamento Buono di livello

medio/alto€ 1.500,00 Circa Mq 168,00 € 252.000,00

Locali piano terra normale € 450,00 Circa Mq 185,00 € 83.250,00

€ 335.250,00

Per il valore dell'immobile si è tenuto conto, anche, della presenza di un ampio appezzamento di terreno ad uso giardino, di circa mq 650, non separabile dal fabbricato, in quanto ad uso esclusivo dell'abitazione, che ha di fatto aumentato il valore della struttura.

Si è anche tenuto conto della presenza di un contratto di comodato a favore del sig. , della durata di anni 6.

Relativamente al LOTTO 2, il valore complessivo degli immobili oggetto di pignoramento, pertanto, risulta essere pari ad € 335.250,00.

I beni sopra descritti, inerenti il lotto 2, non risultano essere divisibili.

Si è considerato, inoltre, che è necessario aggiornare le planimetrie catastali con la situazione di distribuzione interna reale. Si ipotizza una spesa complessiva, comprendente onorario professionale e spese del catasto, pari a circa € 1.500,00.

1. ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno 2 interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione edilizia o licenza edilizia e atti di sanatoria; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell'atto di provenienza del bene e copia dell'eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante.

2. ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1) (avvisi di inizio operazioni peritali).

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