všĮ „investuok...

VšĮ „Investuok Lietuvoje“

Atviros Vyriausybės iniciatyvos

Disponavimo valstybinės ir savivaldybių žemės sklypais ir

žemėtvarkos procedūrų optimizavimas

Viešosios konsultacijos

Galimybių optimizuoti valdymo, naudojimo ir disponavimo valstybei ir savivaldybėms

nuosavybės teise priklausančiais žemės sklypais procedūras

kokybiniu bei kiekybiniu aspektu vertinimas

ATASKAITA

Diana Česonytė ir Vilius Sanda

Vilnius

2018

2

Turinys

1. Įvadas .............................................................................................................................................................. 4

2. Viešųjų konsultacijų vykdymo metodologija .............................................................................................. 6

2.1. Pirmasis metodas: apklausa el. paštu .................................................................................................... 6

2.2. Antrasis metodas: pusiau struktūruoti interviu ...................................................................................... 7

3. Viešųjų konsultacijų vykdymo aprašymas ................................................................................................. 8

3.1. Inicijavimas ..................................................................................................................................................... 8

3.2. Organizavimas ............................................................................................................................................... 8

3.3. Vykdymas ........................................................................................................................................................ 9

3.3.1. Pastebėjimai pirmo pasiūlymo „Nauja valstybės pagalbos forma“ atžvilgiu ...................................... 9

3.3.2. Pastebėjimai antro pasiūlymo „Žemės perleidimas nuomos-pardavimo sutarties

pagrindu“ atžvilgiu ............................................................................................................................................... 10

3.3.3. Pastebėjimai trečio pasiūlymo „Viešasis konkursas“ atžvilgiu........................................................... 10

3.3.4. Pastebėjimai ketvirto pasiūlymo „Plėtra į greta esantį žemės sklypą be viešojo aukciono

procedūros“ atžvilgiu ........................................................................................................................................... 11

3.3.5. Pastebėjimai penkto pasiūlymo „Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ teritorijoje esantį žemės

sklypą“ atžvilgiu .................................................................................................................................................... 12

3.3.6. Pastebėjimai šešto pasiūlymo „Rekomendacinio pobūdžio dokumentai“ atžvilgiu ........................ 12

3.3.7. Bendri pastebėjimai .................................................................................................................................. 13

3.4. Analizė ir vertinimas .................................................................................................................................... 13

3.5. Viešinimas ..................................................................................................................................................... 13

4. Išvados .......................................................................................................................................................... 14

5. Priedai ........................................................................................................................................................... 14

3

Santrumpos

BVP Bendrasis vidaus produktas

ES Europos Sąjunga

LEZ Laisvoji ekonominė zona

LIPI Lietuvos investuotojų pasitikėjimo indeksas

LR Lietuvos Respublika

LRV Lietuvos Respublikos Vyriausybė

NŽT Nacionalinė žemės tarnyba

TAR Teisės aktų registras

TUI Tiesioginės užsienio investicijos

4

1. Įvadas

Atviros Vyriausybės iniciatyvos „Disponavimo valstybinės ir savivaldybių žemės sklypais ir

žemėtvarkos procedūrų optimizavimas“ teminio tyrimo „Galimybės optimizuoti šiuo metu Lietuvos

Respublikoje taikomas valdymo, naudojimo ir disponavimo valstybei ir savivaldybėms nuosavybės

teise priklausančiais žemės sklypais ir pasirinktas žemėtvarkos procedūras“ metu buvo prieita prie

išvados, kad galiojančio teisinio reglamentavimo, taikomo valdymui, naudojimui ir disponavimui

valstybei ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančiais žemės sklypais bei pasirinktų

žemėtvarkos procedūrų optimizavimas potencialiai galėtų būti efektyvus būdas pritraukti daugiau

naujų, TUI paremtų gamybinių projektų, taip pat reikšmingai prisidėti prie sukuriamų naujų darbo vietų

skaičiaus augimo.

Po atliktos teisinio reglamentavimo analizės, taip pat atlikus pusiau struktūruotus interviu su

suinteresuotų šalių atstovais identifikuoti didžiausią riziką signalizuojantys laukai, kuriems tolimesnėje

projekto įgyvendinimo eigoje ir vykdant viešąją konsultaciją buvo skiriamas prioritetas:

1. valstybei priklausančių žemės sklypų pardavimas;

2. valstybei priklausančių žemės sklypų nuoma;

3. savivaldybėms priklausančių žemės sklypų pardavimas;

4. savivaldybėms priklausančių žemės sklypų nuoma;

5. teritorijų planavimo (žemėtvarkos) procedūros.

Be to, pastebėta, kad teisinis reglamentavimas, taikomas teritorijų planavimo procese – tiek

kompleksinio, tiek specialiojo teritorijų planavimo atžvilgiu – taip pat pasižymi ne viena sisteminio

pobūdžio problema, reikalaujančia tolimesnio dėmesio bei detalesnės analizės. Atsižvelgiant į itin

ribotus laiko bei žmogiškuosius resursus, buvo nuspręsta su teritorijų planavimu susijusių klausimų

sprendimą palikti kitų Atviros Vyriausybės iniciatyvų nuožiūrai. Vertinant šią aplinkybę, teritorijų

planavimo (žemėtvarkos) procedūrų optimizavimo galimybių aptarimas nebuvo įtrauktas į viešosios

konsultacijos apimtį.

Atliktas teminis tyrimas atskleidė, kurie projekto apimčiai aktualaus, dabar LR galiojančio teisinio

reglamentavimo aspektai daro didžiausią įtaką efektyviam bei aiškiam valstybei ar savivaldybėms

priklausančių žemės sklypų perleidimui TUI gamybos projektų įgyvendinimui. Pastebėta, kad

galiojantis teisinis reglamentavimas tobulintinas dviem aspektais: pirma, reikalinga įtvirtinti galimybę

perleisti valstybei ar savivaldybei priklausančius žemės sklypus, netaikant daug laiko resursų

sunaudojančios, teisinį neapibrėžtumą didinančios viešojo aukciono procedūros (kiekybinis

optimizavimo aspektas); antra, garantuojant, kad nuosavybės teisė bus perleidžiama tik tiems

investiciniams projektams, kurie garantuos didelės pridėtinės vertės sukūrimą ilgalaikėje

perspektyvoje (kokybinis optimizavimo aspektas). Atsižvelgiant į šiuos tikslus ir siekiant jų

įgyvendinimo, buvo suformuluoti preliminarūs kokybiniai bei kiekybiniai pasiūlymai, kuriais siekiama

optimizuoti galimybes perleisti valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančius žemės

sklypus. Dauguma pasiūlymų parengti, atsižvelgiant į užsienio šalyse taikomą gerąją praktiką.

Suformulavus preliminarius pasiūlymus, išryškėjo poreikis rengti viešąją konsultaciją. Viešąja

konsultacija siekiama kritiškai bei įvairiapusiškai įvertinti parengtus pasiūlymus, su jų taikymu bei

įgyvendinimu susijusias rizikas, grėsmes, jų pašalinimo būdus. Pagrindinė viešosios konsultacijos

tema: galimybių optimizuoti valdymo, naudojimo ir disponavimo valstybei ir savivaldybėms

5

nuosavybės teise priklausančiais žemės sklypais procedūras kokybiniu bei kiekybiniu aspektu

vertinimas. Viešąja konsultacija bus siekiama suformuotus pasiūlymus bei jų pritaikomumą Lietuvos

Respublikoje aptarti su projektu suinteresuotomis šalimis, t.y. glaudžiai su investuotojais dirbančiais

ekspertais: advokatų kontorų, verslo asociacijų, specifinius interesus atstovaujančių grupių atstovais.

Taip pat bus siekiama informuoti aukščiau išvardintus subjektus apie potencialius šiuo metu taikomų

procedūrų pokyčius.

Konsultacijos tikslai apima rizikų, grėsmių bei jų pašalinimo būdų identifikavimą:

1. įtvirtinant valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimą

žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip naują valstybės pagalbos formą;

2. žemės sklypą perleidžiant nuomos-pardavimo sutarties pagrindu;

3. įdiegus konceptualiai naują žemės sklypų perleidimui taikomą procedūrą – viešąjį konkursą;

4. sudarant galimybę netaikyti viešojo aukciono procedūros, vykdant investicinio projekto plėtrą į

greta esantį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą;

5. įtvirtinant galimybę įgyti nuosavybės teisę į LEZ teritorijoje esantį žemės sklypą;

6. rengiant rekomendacinio pobūdžio dokumentus.

Laukiami tiesioginiai viešosios konsultacijos rezultatai:

1. įvykdyta apklausa el. paštu;

2. įvykdyti pusiau struktūruoti interviu1.

Laukiami galutiniai viešosios konsultacijos rezultatai – patobulinti pasiūlymai, atsižvelgiant į

suinteresuotų šalių ekspertinį vertinimą, siekiant užtikrinti:

1. sparčias valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimo

procedūras;

2. efektyvią valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimo

kontrolę, garantuojančią didelės pridėtinės vertės sukūrimą ilgalaikėje perspektyvoje.

Palankios sąlygos sparčiai įgyti nuosavybės teisę į valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise

priklausančius žemės sklypus tiesiogiai koreliuoja su galimybe pritraukti TUI pagrindu vykdomus

investicinius projektus. Sumažinus teisinį neapibrėžtumą, susijusį su viešojo aukciono procedūros

taikymu, šalies investicinis klimatas tampa patrauklesniu užsienio investuotojams, sudaromos sąlygos,

be kitko, aiškiai laike apibrėžti investicinio projekto įgyvendinimo rėmus, jam reikalingus finansinius

resursus. Per pastaruosius penkis metus apie 90% TUI gamybos projektų LR buvo vykdomi

regionuose. Svarbu pastebėti, kad LR regionai ir šiuo metu išlieka prioritetine LRV veiklos kryptimi.

2017 m. kovo 13 d. LRV nutarimu Nr. 167 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės programos

įgyvendinimo plano patvirtinimo“2 numatyta stiprinti vietos savivaldą ir regionus (3.5. kryptis).

1 Tikslaus susitikimų skaičiaus iš anksto numatyti nebuvo galima, nes viešosios konsultacijos adresatai galėjo

pasirinkti jiems priimtinesnį dalyvavimo viešojoje konsultacijoje būdą: pateikti savo komentarus raštu arba žodžiu.

2 2017 m. kovo 13 d. LRV nutarimas Nr. 167 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės programos įgyvendinimo plano patvirtinimo“ (TAR, 2017-03-13, Nr. 4172) (Nutarimas Nr. 167).

6

Atsižvelgiant į tai, 2020 m. planuojamas BVP gyventojui Lietuvos apskrityse (perkamosios galios

standartais) augimas 10 proc., palyginti su ES vidurkiu; darbo (bruto ir neto) užmokesčio apskrityse

didėjimas 15 proc. Taip pat nutarimu Nr. 167 yra užsibrėžti su įgyvendinamu projektu susiję ambicingi

tikslai, kurių pasiekimui numatyta atlikti:

investuotojų pritraukimo į LEZ struktūros pertvarką (4.2.6. Darbas);

investicijų pritraukimo organizacinės struktūros perorientavimą ir specialių priemonių įdiegimą,

skatinant investicijas nacionaliniu ir regioniniu lygiais (4.2.5. Darbas);

kompleksinių priemonių sukūrimą ir įdiegimą, siekiant pritraukti stambias didelės pridėtinės

vertės gamybos investicijas (4.2.7. Darbas).

Be to, 2017 m. balandžio 19 d. vykusio LRV pasitarimo Nr. 15 metu buvo nuspręsta atitinkamiems

darbams skirti prioritetą. Tarp šių darbų patenka: (1) regionų kryptingos plėtros principų suformavimas

ir plėtros planavimo sistemos pertvarkymas, Lietuvos teritorijos bendrojo plano parengimas bei

paskatų sistemos vietos ekonominiam, istoriniam-kultūriniam potencialui didinti ir infrastruktūrai

optimizuoti sukūrimas (1.21.); (2) Kompleksinių priemonių sukūrimas ir įdiegimas, siekiant pritraukti

stambias didelės pridėtinės vertės gamybos investicijas (1.24.). Pasiekus galutinius viešosios

konsultacijos rezultatus, būtų reikšmingai prisidedama prie LRV programos įgyvendinimo, užsibrėžtų

tikslų bei rezultatų siekimo.

2. Viešųjų konsultacijų vykdymo metodologija

Viešoji konsultacija „Galimybių optimizuoti valdymo, naudojimo ir disponavimo valstybei ir

savivaldybėms nuosavybės teise priklausančiais žemės sklypais procedūras kokybiniu bei kiekybiniu

aspektu vertinimas“ sudaryta iš sekančių vykdymo etapų: inicijavimas, organizavimas, vykdymas,

analizė, vertinimas, viešinimas. Pastarosios viešosios konsultacijos metu buvo taikomi du

konsultavimosi metodai: apklausa el. paštu ir pusiau struktūruoti interviu. Taikant šiuos du metodus

laikytasi visų konsultacijos vykdymo etapų.

2.1. Pirmasis metodas: apklausa el. paštu

Šis viešosios konsultacijos metodas buvo pasirinktas, atsižvelgiant į kompleksišką parengtų pasiūlymų

prigimtį, poreikį pritaikyti glaudžiai tarpusavyje susijusias ekspertines žinias, siekiant detaliai įsigilinti į

parengtus pasiūlymus. Siunčiant pasiūlymus el. paštu atskiruose dokumentuose, suinteresuotosioms

šalims buvo sudaryta galimybė nuodugniai susipažinti su suformuluotais pasiūlymais, įsigilinus į

pasiūlymų turinį, identifikuoti bei įvertinti su teikiamomis galimybėmis optimizuoti galiojantį teisinį

reglamentavimą tiek kokybiniu, tiek kiekybiniu aspektu susijusias rizikas, grėsmes ir jų pašalinimo

būdus.

Apklausos el. paštu dokumentacija buvo išsiųsta šiems adresatams:

1. Jūratė Šidlauskienė, Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto lektorė;

2. Renata Jankutė, Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto lektorė;

7

3. dr. Darius Bolzanas, Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto lektorius;

4. dr. Dalia Vasarienė, Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto docentė;

5. Irmantas Šulcas, Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto lektorius;

6. dr. Rūta Stulgė, Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto lektorė;

7. dr. Algirdas Taminskas, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto docentas;

8. dr. Indrė Žvaigždinienė, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto lektorė;

9. dr. Laurynas Didžiulis, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto docentas;

10. Marius Matiukas, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto lektorius;

11. dr. Ramūnas Birštonas, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto partnerystės profesorius;

12. habil. dr. Valentinas Mikelėnas, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto profesorius;

13. dr. Jurgita Paužaitė-Kulvinskienė, Vilniaus universiteto Teisės fakulteto docentė;

14. dr. Sigitas Mitkus, Vilniaus Gedimino technikos universiteto Teisės katedros profesorius;

15. Indrė Jonaitytė-Gricė, „Ellex Valiunas“ asocijuotoji partnerė, Nekilnojamojo turto ir aplinko-

saugos praktikos grupės vadovė;

16. Audrius Petkevičius, „Ellex Valiunas“ ekspertas;

17. dr. Evaldas Klimas, „Ellex Valiunas“ asocijuotasis partneris;

18. Marius Juonys, „Ellex Valiunas“ partneris;

19. dr. Karolis Kačerauskas, „Ellex Valiunas“ asocijuotasis partneris;

20. Aušra Mudėnaitė, „Sorainen“ partnerė, Nekilnojamojo turto ir statybų praktikos grupės vadovė;

21. dr. Daivis Švirinas, „Sorainen“ partneris;

22. dr. Juozas Rimas, „Cobalt“ partneris;

23. Rasa Zaščiurinskaitė, „Cobalt“ vadovaujanti teisininkė;

24. Audrius Kairevičius, „AKJ consultus“ Vadovaujantysis partneris;

25. Emilis Ruželė, „Investuotojų forumo“, vyriausiasis politikos patarėjas;

26. Roma Žakaitienė, Lietuvos savivaldybių asociacijos direktorė;

27. Aras Variakojis, VĮ „Turto bankas“ Finansinio turto ir pardavimų departamento Pardavimų

skyriaus vadovas;

28. Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius;

29. Žilvinas Šilėnas, Lietuvos laisvosios rinkos instituto prezidentas;

30. Lukas Savickas, Ministro Pirmininko patarėjas ekonomikos ir strateginių pokyčių valdymo

klausimais.

2.2. Antrasis metodas: pusiau struktūruoti interviu

Pusiau struktūruoti interviu buvo organizuoti suinteresuotoms šalims išreiškus norą savo poziciją

pateikti žodžiu. Tokiu būdu suinteresuotosioms šalims buvo sudaryta galimybė lanksčiai, dinamiškai

pritaikyti savo ekspertines žinias, išryškinant esminius pastebėjimus su suformuluotais pasiūlymais

susijusių rizikų, grėsmių ir jų pašalinimo būdų atžvilgiu. Interviu metu pašnekovas išlieka

savarankiškas, gali pereiti nuo vieno pasiūlymo vertinimo prie kito, nestabdant pokalbio, leidžiant

pašnekovui atskleisti savo mintis pilna apimtimi. Šis viešosios konsultacijos metodas taip pat leido

viešosios konsultacijos organizatoriams užduoti papildomus klausimus, siekiant tam tikrus aspektus

aptarti nuodugniau.

Suinteresuotosios šalys, dalyvavusios individualiuose pusiau struktūruotuose interviu:

1. dr. Evaldas Klimas, „Ellex Valiunas“ asocijuotasis partneris;

2. Mantas Lideika, „Ellex Valiunas“ teisininkas;

8

3. Aras Variakojis, VĮ „Turto bankas“ Finansinio turto ir pardavimų departamento Pardavimų

skyriaus vadovas;

4. Jurgita Urbonaitė, VĮ „Turto bankas“ Finansinio turto ir pardavimų departamento Pardavimų

skyriaus vyriausioji specialistė.

Iš visų suinteresuotų šalių gauta informacija buvo sisteminama, lyginama tarpusavyje. Atsižvelgiant į

pateiktą grįžtamąją informaciją, parengti preliminarūs pasiūlymai buvo koreguojami, siekiant juos

patobulinti ir patikslinti rizikų valdymo bei kontrolės mechanizmus.

3. Viešųjų konsultacijų vykdymo aprašymas

Viešoji konsultacija vyko šiais etapais:

3.1. Inicijavimas

Inicijavimo etapo metu buvo įvertinti turimi ištekliai ir jų pagrindu turimos galimybės, sudarytas

viešosios konsultacijos grafikas (Priedas Nr. 10). Tyrimo metu sukauptos informacijos pagrindu

projekto valdymo komandos suformuoti šiuo metu galiojančio teisinio reglamentavimo pakeitimų

pasiūlymai dėl galimybių perleisti valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančius žemės

sklypus buvo aptarti su kompetentingais VšĮ „Investuok Lietuvoje“ ekspertais – Projektų valdymo

departamento direktoriumi bei teisininke. Šių susitikimų metu buvo gryninami pasiūlymai, vertinamos

potencialios rizikos, ieškoma pastarųjų prevencijos būdų. Remiantis įvardintais komentarais ir

pastebėjimais buvo atliktos reikalingos korekcijos bei sudaryta pasiūlymų santrauka, kurioje

atspindima pasiūlymų teikiama nauda, rizikos bei susiję papildomi pastebėjimai (Priedas Nr. 8).

Išsigryninus ir patobulinus teisės aktų pakeitimų pasiūlymus buvo sudarytas viešosios konsultacijos

adresatų sąrašas. Formuojant baigtinį viešosios konsultacijos adresatų sąrašą taip pat buvo

konsultuojamasi su ilgametę patirtį turinčiu VšĮ „Investuok Lietuvoje“ Projektų valdymo departamento

Investicinės aplinkos komandos vadovu, kuris, atsižvelgdamas į turimą platų kontaktų sąrašą bei

būdamas susipažinęs su vykdomu projektu, pasidalino savo įžvalgomis ir pateikė pasiūlymus, kuriuos

asmenis skirtingose institucijose įtraukti, apibrėžiant viešosios konsultacijos adresatų ratą.

3.2. Organizavimas

Paruošus baigtinį viešosios konsultacijos adresatų sąrašą, pradėtas viešosios konsultacijos

organizavimas, siekiant kartu su projekto suinteresuotomis šalimis aptarti suformuotus pasiūlymus bei

jų pritaikomumą Lietuvos Respublikoje. Atskirose bylose įforminti pasiūlymai (Priedai Nr. 1 – 7) buvo

išsiųsti el. paštu glaudžiai su investuotojais dirbančių ekspertų ratui: advokatų kontorų, verslo

asociacijų, specifinius interesus atstovaujančių subjektų atstovams. Siekiant struktūruoti viešosios

9

konsultacijos metu gautą grįžtamąją informaciją, paruošta atsakymo forma, kurią buvo prašoma

užpildyti, įvardinant potencialias rizikas/grėsmes, jų pašalinimo būdus bei pateikiant papildomas

įžvalgas pasiūlymų atžvilgiu (Priedas Nr. 9). Viešosios konsultacijos adresatams siunčiamuose el.

laiškuose buvo pasiūloma galimybė rinktis tarp skirtingų alternatyvų: pateikti savo atsakymą el. paštu,

užpildant prie siunčiamo laiško prisegtą atsakymų formą; arba pateikti savo atsakymą iš anksto

suderinto susitikimo metu. Tokiu būdu viešąją konsultaciją buvo numatyta įgyvendinti, taikant du

metodus: apklausą el. paštu bei pusiau struktūruotus interviu. Pateikiama alternatyva buvo siekiama

užtikrinti didesnį šalių įsitraukimą, suteikiant joms lankstumo, sudarant galimybę pasirinkti priimtinesnį

atsakymo pateikimo būdą.

Viešoji konsultacija nuo inicijavimo iki vertinimo buvo vykdoma nuo sausio 22 d. iki vasario 26 d.

3.3. Vykdymas

Per numatytą laikotarpį atliekant pusiau struktūruotus interviu bei apklausas el. paštu suinteresuotos

šalys pateikė įvairiapuses įžvalgas paruoštų pasiūlymų atžvilgiu. Suinteresuotų šalių matomos

potencialios rizikos/grėsmės, galimi jų pašalinimo būdai bei papildomos įžvalgos kiekvieno

individualaus pasiūlymo atžvilgiu pateikiami žemiau.

3.3.1. Pastebėjimai pirmo pasiūlymo „Nauja valstybės pagalbos

forma“ atžvilgiu

Pirmojo pasiūlymo atžvilgiu suinteresuotų šalių buvo pabrėžta, kad naujos valstybės pagalbos formos

įvedimas besąlygiškai reikalautų apie tokią intenciją pranešti Europos Komisijai. Taip pat buvo įžvelgta

galimybė piktnaudžiauti tokia valstybės pagalbos forma, formuoti žemės įsigijimo-pardavimo schemas.

Manoma, kad naujos valstybės pagalbos formos įtvirtinimas turėtų įtakos de minimis pagalbai ir kitoms

valstybės pagalbos formoms jų biudžeto atžvilgiu. Viešosios konsultacijos adresatai įžvelgė riziką, kad

žemės sklypo kainos nustatymas gali užimti neproporcingai ilgą laikotarpį, taip panaikinant šiuo

pasiūlymu siekiamą naudą. Pasiūlyta žemės sklypų vertinimo klausimą įtraukti į pasiūlymo apimtį bei

pažymėta, kad valstybės pagalba tokia forma turėtų būti taikoma tik išskirtiniais atvejais, siekiant

pritraukti ypač didelės apimties investicijas ir pasaulinio garso, nepriekaištingos reputacijos

investuotojus.

Be to, pasiūlyta atidėti nuosavybės teisės perleidimo momentą, t.y. neperleisti nuosavybės teisės,

pasirašant investicinę sutartį. Alternatyviai pasiūlyta apsvarstyti kitų investicijų skatinimo formų

įdiegimą, pvz.: investiciniu projektu pasiekus atitinkamą, iš anksto numatytą pajamų apimtį, atleisti nuo

žemės sklypo nuomos mokesčio.

3.3.2. Pastebėjimai antro pasiūlymo „Žemės perleidimas nuomos-

pardavimo sutarties pagrindu“ atžvilgiu

Šio pasiūlymo atžvilgiu buvo įžvelgta piktnaudžiavimo grėsmė, suteikiant galimybę žemės sklypą

išsinuomoti fiktyviai, t.y. po nuomos sutarties pasirašymo išsinuomotame žemės sklype nevystyti

ekonominės veiklos. Šios grėsmės pašalinimui buvo pasiūlyta apsvarstyti galimybę įsteigti instituciją,

kuri rūpintųsi žemės pardavimu atidėto atsiskaitymo būdu. Taip pat pastebėta, kad fiksuota pirminė

žemės pirkimo kaina gali netikti ilgos nuomos sutarties laikotarpiui sparčiai vystomose teritorijose,

kuriose investicijos į inžinerinę infrastruktūrą sparčiai didina žemės sklypų vertę. Plėtojant šią įžvalgą,

pasiūlyta apsvarstyti pardavimo kainos nustatymą, remiantis ne žemės vertinimo rezultatų, o rinkos

kainos pagrindu. Papildomai išreikštas pastebėjimas, jog šiuo pasiūlymu nėra sukuriamas realus

kontrolės (priverstinio statinių šalinimo / perdavimo nuomotojui) mechanizmas, todėl pasiūlytos

priemonės negarantuoja investuotojo motyvacijos siekti ir užtikrinti naudingumo kriterijų įgyvendinimo.

Tam spręsti siūloma įvertinti galimybes naudotis CK IV knygoje įtvirtintomis daiktinėmis teisėmis:

užstatymo teise (superficies) arba ilgalaike nuoma (emphyteusis), kurių teisinis reguliavimas bei

prigimtis leidžia šalims susitarti dėl statinių, pasibaigus teisės galiojimui, perdavimo žemės sklypo

savininkui arba pakeisti CK 6.557 str. 1 d., išplečiant šios normos taikymo sritį. Apsvarstytas interesų

balansas: nėra teisinga valstybės atžvilgiu nustatyti pradinę kainą prieš pasirašant nuomos sutartį, nes

kaina gali kisti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu ir kyla rizika, kad valstybė negautų pajamų,

kurias normaliomis sąlygomis galėtų gauti; šio pasiūlymo kontekste neįžvelgiama naudos

investuotojui. Atkreipiamas dėmesys, kad pasiūlymu neaptarti sekantys aspektai: kas nutinka, kai yra

neįgyvendinami įsipareigojimai po įvykdyto aukciono ir tuo atveju, kai ant žemės sklypo jau stovi

pastatai; kas bus daroma tuo atveju, kai prieš tai paminėtu atveju, būtų pakartotinai siekiama iš naujo

pradėti nuomoti žemės sklypą. Pateiktas svarstymas, ar galima perleisti žemės sklypą, kai jis nėra

suformuotas vertinant šią idėją CK 1.109 str. kontekste.

Be to, viešosios konsultacijos metu buvo išsakyta nuomonė, kad nuomos-pardavimo sutartis primena

lizingo sutarties sąlygas, tik garantija įsigyti turtą atsiranda vėlesniame etape ir pasiūlyta įteisinti

trumpalaikes nuomos sutartis su sąlyga jas pratęsti.

3.3.3. Pastebėjimai trečio pasiūlymo „Viešasis konkursas“ atžvilgiu

Šio pasiūlymo atžvilgiu įžvelgta rizika, kuri galėtų pasireikšti diskriminacinių sąlygų įtraukimu į viešojo

konkurso tvarkos sąlygas, todėl būtina apsvarstyti saugiklius, garantuosiančius kuo objektyvesnį

vertinimą, vienodų galimybių užtikrinimą visiems investuotojams. Siūlyta sukurti etapais grįstą sistemą:

pirmuoju aukciono etapu būtų atrenkami investuotojai, kurie būtų tinkami vystyti atitinkamus

investicinius projektus, paskui, taikant tam tikrus kitus kriterijus, tik iš šių, iš anksto atrinktų

investuotojų tarpo būtų atrenkamas galutinis investuotojas. Vertinant poreikį keisti teisės aktus plačia

apimtimi, įžvelgta bendro pobūdžio rizika, kad tokiam pasiūlymui iš esmės gali būti priešinamasi. Taip

pat pastebėta, jog preliminarioji sutartis neužtikrina to, kad investuotojas vėliau sudarys nurodomą

nuomos-pardavimo sutartį bei valstybė /savivaldybė atgaus lėšas, skirtas žemės sklypo formavimui.

Tam spręsti siūloma, kad investuotojas kartu su preliminariąja sutartimi privalėtų pateikti atitinkamas

įsipareigojimų vykdymo užtikrinimo priemones (pvz. banko garantiją), kuriomis būtų dengiamos žemės

sklypo formavimo / pertvarkymo procedūrų lėšos, jei pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta. Taip pat

11

siūloma svarstyti galimybę didinti viešojo konkurso dalyvių mokamus piniginius įnašus, užtikrinančius

įsipareigojimų laikymąsi konkurso laimėjimo atveju.

Be to, buvo svarstoma, ar nederėtų, prieš diegiant viešojo konkurso institutą, paspartinti žemės

reformos proceso, sprendžiant suformuotų žemės sklypų pasiūlos trūkumo problemą. Taip pat

pastebėta, kad NŽT, kaip valstybinės žemės patikėtinis, nėra suinteresuota vykdyti tokios formos

žemės pardavimų bei neturi kompetencijų vertinti kriterijus, todėl veiklos skaidrumo ir nešališko

kriterijų vertinimo užtikrintojo ir tvirtintojo rolę siūloma suteikti Ūkio ministerijai. Viešojo konkurso

procedūros taikymo galimybę siūloma praplėsti ir patikėjimo teise savivaldybių valdomiems

valstybinės žemės sklypų pardavimui.

Siūloma parengti Vyriausybės nutarimą, kuriame būtų pateikti esminiai šio pasiūlymo kriterijai ir tvarka,

o atskirais kitais įstatymais įteisinti smulkesnius įgyvendinimo žingsnius.

3.3.4. Pastebėjimai ketvirto pasiūlymo „Plėtra į greta esantį žemės sklypą

be viešojo aukciono procedūros“ atžvilgiu

Viena iš suinteresuotųjų šalių įžvelgė paralelę tarp šio pasiūlymo bei LR žemės įstatymo3 9 str. 6 d. 4)

p. numatytos išimties netaikyti viešojo aukciono procedūros, kai valstybei priklausančios žemės

nuomininkai ketintų išsinuomoti LRV nustatyto dydžio neviršijantį žemės sklypą, įsiterpusį tarp

valstybinės žemės išnuomotų žemės sklypų, ir pateikė siūlymą tobulinti jau esamą išimtį, o ne diegti

naujas. Taip pat buvo atkreiptas dėmesys į galimybę piktnaudžiauti siūloma išimtimi, išsinuomojant ar

įgyjant nuosavybės teisę į žemės sklypą, tačiau vėliau jame nevykdant investicine sutartimi prisiimtų

įsipareigojimų. Be to, pasidalinta nuomone, kad nederėtų remtis praktika, taikoma šalyje, kurios

korupcijos suvokimo lygis sąlyginai žemas. Kritiškai įvertinta aplinkybė, kad pasiūlymu neaptariama

situacija, kuomet į vieną sklypą ar to sklypo dalį pretenduotų daugiau nei vienas investuotojas, taip pat

teigiama, kad siūloma įstatyminė išimtis iš esmės nepalengvintų investuotojo galimybės plėsti

investicinį projektą, žemės sklypams priklausant LEZ teritorijai. Pateiktas su konkurencijos teisės

taisyklių taikymu susijęs komentaras, įvertinantis, kad valstybei ar savivaldybei priklausančio žemės

sklypo perleidimas greta esančio sklypo savininkui, netaikant viešojo aukciono procedūros,

atitinkamais atvejais galėtų sudaryti ūkio subjekto privilegijavimą Konkurencijos įstatymo 4 str. 2 d.

prasme. Siekiant pašalinti galimo konkurencijos teisės pažeidimo riziką, siūlyta įstatymo galią turinčiu

teisės aktu įpareigoti netaikyti viešojo aukciono procedūros, perleidžiant žemės sklypą. Įžvelgtas

potencialas atsirasti tuštiems, nenaudojamiems sklypams, kurie būtų skirti galimai vykdomų

investicinių projektų plėtrai. Be to, pasidalyta įžvalga, kad šiuo pasiūlymu siekiama teisinius santykius,

kurie dėl savo prigimties patenka į viešosios teisės domeną, reglamentuoti privatinės teisės prigimties

normomis.

3 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos žemės įstatymas Nr. I-446 (Valstybės žinios, 1994-05-06, Nr. 34-620).

3.3.5. Pastebėjimai penkto pasiūlymo „Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ

teritorijoje esantį žemės sklypą“ atžvilgiu

Viešosios konsultacijos metu buvo pasidalinta nuomone, kad poreikis žemės sklypo pardavimui LEZ

teritorijoje nėra akivaizdus, kadangi subnuoma suteikia daugiau mokestinių privalumų nei žemės

turėjimas savo nuosavybėje. Taip pat yra pastebima, jog yra pakankamai valstybinės žemės sklypų ne

LEZ teritorijose, kurie galėtų būti privatizuojami lengvatinėmis sąlygomis.

Buvo įžvelgta rizika prarasti LEZ teritorijų integralumą, leidžiant investuotojui įgyti nuosavybės teisę į

LEZ teritorijoje esančius žemės sklypus: konkurso, atrenkant LEZ valdymo bendrovę metu buvo

apibrėžtos sąlygos, kurių, įgyvendinus galimybę dalį LEZ teritorijos parduoti, nebebūtų galima

įgyvendinti, taip pat, vertinant Lietuvos Respublikoje galiojantį LEZ modelį, jis būtų konceptualiai

pakeičiamas. Išreikšta nuomonė, jog žemės sklypų privatizavimas apsunkintų inžinerinės

infrastruktūros plėtrą, todėl kyla rizika, kad dalis privatizuotų sklypų taptų tik spekuliacijos objektu,

kadangi schemoje nėra nurodomi ribojimai, investuotojui įsigijus žemės sklypą nuosavybės teise, jį

parduoti tretiesiems asmenims. Kad sklypas nebūtų perduotas tretiesiems asmenims, siūlytina įtvirtinti

LEZ teritorijose esančių žemės sklypų valdymo, naudojimo ir disponavimo jais suvaržymus (pvz.

draudimą tam tikrą laikotarpį nuomoti / parduoti žemės sklypą po jo įgijimo), kurie būtų privalomai

taikomi visiems LEZ teritorijoje vykdomiems sandoriams, arba atsisakyti žemės sklypų pardavimo

galimybės, ją keičiant CK IV knygoje nurodytomis kitomis daiktinėmis teisėmis. Taip pat siūloma

atsisakyti numatyti pirkimo kainą iš anksto, siekiant išvengti spekuliavimo rizikos, keičiantis žemės

rinkos kainai. Pastebėta, kad subnuomos mokestis nesudaro didžiausios zonos valdymo bendrovių

pajamų dalies. Pagrindinė dalis pajamų sulaukiama infrastruktūros priežiūros pagrindu.

Atkreipiamas dėmesys, kad, jeigu būtų įtvirtinta galimybė įgyti nuosavybės teisę į LEZ teritorijoje

esančius žemės sklypus, tokia galimybė turėtų būti taikoma tik išskirtiniais atvejais, pritraukiant didelės

vertės investicijas, kurių įgyvendinimo poreikį patenkintų į LEZ teritoriją patenkančių žemės sklypų

dydžiai.

3.3.6. Pastebėjimai šešto pasiūlymo „Rekomendacinio pobūdžio

dokumentai“ atžvilgiu

Šio pasiūlymo atžvilgiu suinteresuota šalis išreiškė nuomonę, kad derėtų apsvarstyti tikslią dokumentų

įforminimo galimybę, ar tai būtų rekomendacinio pobūdžio gairės, ar tai būtų privalomai taikytina

forma, nes, atsižvelgiant į tai, galimi skirtingi rezultatai: paliekant šių dokumentų turinį pavyzdiniu,

neprivalomai taikytinu, tikėtina, kad tokių rekomendacijų laikymasis nepakankamai įpareigotų viešojo

administravimo subjektus pastaruosius dokumentus įgyvendinti. Ne vienas viešosios konsultacijos

adresatų šiam pasiūlymui pritarė. Pabrėžta, kad dokumentai, kurių pagrindu į savivaldybių teritoriją

būtų skatinamos investicijos, investuotojams bei savivaldybių administracijų darbuotojams mažinantys

neapibrėžtumą, yra reikalingi.

13

3.3.7. Bendri pastebėjimai

Papildomai suinteresuotos šalys pasidalino įžvalga, jog šiuo metu vyraujanti pagrindinė problema

žemės perleidimo klausimais yra ta, jog dėl užsitęsusios žemės reformos šiuo metu nėra perleidimui

paruoštų, suformuotų valstybei ar savivaldybėms priklausančių žemės sklypų. Taip pat išreiškė

pastebėjimą, jog žemės valdymo procesų neefektyvumo priežastis slypi ir tame, jog visos institucijos

yra linkusios maksimaliai išnaudoti jų administracinėms užduotims atlikti įstatymuose numatytus

terminus, o tai prailgina žemės perleidimo procesų trukmę. Atsižvelgiant į tai, jog NŽT pagal LIPI

koeficientą investuotojų yra vertinama labai žemai, siūloma apsvarstyti NŽT atsakomybę žemės

perleidimo klausimais perteikti VĮ „Turto bankui“, praplečiant pastarojo veiklos sritis.

3.4. Analizė ir vertinimas

Suinteresuotosios šalys buvo įtrauktos į pusiau struktūruotus interviu bei apklausą el. paštu. Viešosios

konsultacijos tematika vystėsi per matomų potencialių grėsmių atskleidimą, jų pašalinimo būdus bei

pasiūlymų prognozuojamą efektyvumą, vertinant kiekvieną iš šešių pasiūlymų atskirai.

Konsultacijos metu gauta informacija buvo analizuojama, sisteminant duomenis ir lyginant viešosios

konsultacijos dalyvių komentarus tarpusavyje. Toks informacijos lyginimas leido suprasti skirtingas

įvairių sričių ekspertų pozicijas, individualius jų poreikius bei įžvalgas. Grįžtamoji informacija

panaudota, tobulinant galutinį projekto rezultatą, t.y. pasiūlymus galiojančiam teisiniam

reglamentavimui optimizuoti. Konsultacijos metu gauta informacija sugrupuota kiekvieno iš šešių

pasiūlymų atžvilgiu atskirai, komentarus grupuojant į sekančias skiltis: rizikos/grėsmės, rizikų/grėsmių

pašalinimo būdai, papildomos įžvalgos. Pateiktos išvados taip pat suskirstytos į esminius prioritetus,

kuriais vadovaujantis buvo formuojami tolimesni pasiūlymų tikslinimo žingsniai.

Viešoji konsultacija įvertinta kaip veiksminga priemonė, norint įvertinti parengtus preliminarius

pasiūlymus šiuo metu galiojančio teisinio reglamentavimo atžvilgiu. Suinteresuotų šalių įsitraukimas

leido užfiksuoti ir susisteminti skirtingus požiūrius, poreikius ir vizijas bei kokybiškai atlikti pradinių

pasiūlymų korekcijas. Tiesioginiai viešosios konsultacijos rezultatai pasiekti, o galutinių viešosios

konsultacijos rezultatų atžvilgiu, suinteresuotos šalys buvo sėkmingai įtrauktos į pasiūlymų derinimo

procesą, siekiant užtikrinti sparčias valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės

sklypų perleidimo procedūras bei užtikrinti efektyvią valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise

priklausančių žemės sklypų perleidimo kontrolę, garantuojančią didelės pridėtinės vertės sukūrimą

ilgalaikėje perspektyvoje.

3.5. Viešinimas

Viešosios konsultacijos rezultatų viešinimas susidėjo iš dviejų etapų:

Pirmajame etape, įvykdžius viešąją konsultaciją, paruošta viešosios konsultacijos rezultatus

apibendrinanti suvestinė (Priedas Nr. 11), kuri el. pašto pagalba išsiųsta visiems viešosios

konsultacijos adresatams. Taip pat viešosios konsultacijos rezultatus apibendrinanti informacija

14

viešinama programos „Kurk Lietuvai“ socialinės medijos kanalais, skelbiama www.kurklt.lt tinklalapyje.

Antrojo etapo metu informacijos sklaida vyko VšĮ „Investuok Lietuvoje“ viduje. Kompetentingiems

VšĮ „Investuok Lietuvoje“ ekspertams, perimsiantiems šio projekto metu suformuotų pasiūlymų

įgyvendinimo procesą, el. paštu išsiųstas galutinis dokumentų paketas.

Šios viešinimo priemonės užtikrino, kad visi viešosios konsultacijos adresatai gautų grįžtamąjį ryšį

apie jų išsakytų pastebėjimų išgirdimą, VšĮ „Investuok Lietuvoje“ darbuotojai, perimsiantys šio projekto

metu suformuotų pasiūlymų įgyvendinimo procesą, gautų visą reikiamą informaciją bei suinteresuotų

šalių išsakytus komentarus. Viešinimas programos „Kurk Lietuvai“ socialinių medijų kanalais ir

programos internetinėje svetainėje užtikrino platesnį vykdomo projekto pasiektų rezultatų žinomumą

bei suformuotų pasiūlymų privalumus ir potencialią naudą ateityje.

4. Išvados

Šios viešosios konsultacijos rezultatai – viešosios konsultacijos vykdymo metu gauti suinteresuotų

šalių komentarai, t.y.: pateiktos pastabos vertinant potencialias rizikas/grėsmes, galimus jų pašalinimo

būdus ir papildomos įžvalgos kiekvieno individualaus pasiūlymo atžvilgiu. Šie komentarai padėjo

kritiškai įvertinti parengtus preliminarius pasiūlymus šiuo metu galiojančio teisinio reglamentavimo

optimizavimui. Sulauktų komentarų pagrindu buvo įvertintos potencialių rizikų/grėsmių pasireiškimo

bei jų sumažinimo galimybės. Atsižvelgiant į tai buvo detalizuotas pateiktų pasiūlymų turinys, pagal

poreikį atliekant papildomą analizę, vertinant pasiūlymais teikiamų teisinio reglamentavimo pakeitimų

efektyvumą.

Vykdant viešųjų konsultacijų rezultatų viešinimą, buvo pasitelkti programos „Kurk Lietuvai“ socialinių

medijų kanalai bei jos internetinė svetainė www.kurklt.lt. Be to, viešosios konsultacijos adresatams el.

paštu išsiųsti viešosios konsultacijos rezultatus apibendrinantys vienlapiai, užtikrinant suinteresuotųjų

šalių informavimą.

5. Priedai

Prie šios viešosios konsultacijos ataskaitos pridedami priedai:

1. Įžanginis dokumentas;

2. pasiūlymas Nr. 1: Valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų

perleidimas žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip nauja valstybės pagalbos forma;

3. pasiūlymas Nr. 2: Žemės sklypo perleidimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu;

4. pasiūlymas Nr. 3: Viešojo konkurso - konceptualiai naujos žemės sklypų perleidimui taikomos

tvarkos parengimas;

5. pasiūlymas Nr. 4: Investicinio projekto plėtra į greta esantį valstybei ar savivaldybei

nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, netaikant viešojo aukciono procedūros;

6. pasiūlymas Nr. 5: Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ teritorijoje esantį žemės sklypą;

7. pasiūlymas Nr. 6: Rekomendacinio pobūdžio dokumentai;

8. pasiūlymus Nr. 1 – 6 apibendrinanti suvestinė;

http://www.kurklt.lt/

http://www.kurklt.lt/

15

9. viešosios konsultacijos atsakymo forma;

10. viešosios konsultacijos grafikas;

11. Viešosios konsultacijos metu gautos grįžtamosios informacijos suvestinė.

„Disponavimo valstybinės ir savivaldybių žemės sklypais ir žemėtvarkos procedūrų optimizavimas“ Diana Česonytė Vilius Sanda

16

Įžanga

Lietuvos Respublikos Vyriausybės programos įgyvendinimo planu 2020 metams yra iškeltas tikslas padidinti

naujų tiesioginių užsienio investicijų didelės pridėtinės vertės gamybos projektų skaičių bei sukurtų darbo vietų

skaičiaus augimu prisidėti prie nedarbo lygio mažinimo. Tokių tikslų įgyvendinimą gali ženkliai palengvinti verslo

klimato bei investicinės aplinkos Lietuvos Respublikoje gerinimas ir šalies konkurencingumo didinimas.

Sudėtingas žemės sklypų perleidimo procesas gali pakenkti tiesioginių užsienio investicijų pritraukimui.

Remiantis Pasaulio banko duomenimis, dauguma įmonių laiko žemės sklypų perleidimo procedūras didele ar

net reikšminga kliūtimi veikti pasauliniu lygiu, plėsti verslą į užsienio rinkas. Geresnės žemės sklypų perleidimo

sąlygos palengvina užsienio bei vidaus investicijų pritraukimą ir gali paskatinti klestėjimą. Papildomai, yra

diversifikuojama darbo jėga, auga žemės sklypų rinkos kaina, skatinamas produktyvumas, didėja pajamos bei

vartojimas bei mažinamas skurdo lygis4.

Remiantis šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu, išskyrus įstatymu numatytas išimtis5, valstybei

priklausantys žemės sklypai yra nuomojami ar perleidžiami kitų asmenų nuosavybėn, taikant viešojo aukciono

procedūrą. Savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų nuomos ar perleidimo atžvilgiu reikia

įvertinti kiekvienos savivaldybės tarybos individualiai patvirtintą tvarką6. Į Lietuvą ateinančios gamybos įmonės

susiduria su problemomis greitai išsinuomoti ar įsigyti valstybinės žemės sklypus pramonės veiklai dėl ilgai

trunkančių procedūrų, norint išsinuomoti ar įsigyti žemės sklypą aukciono būdu. Taip pat pasitaiko

piktnaudžiavimo atvejų, kuomet valstybinės žemės nuomos aukciono dalyviai neproporcingai padidina pradinę

žemės nuomos kainą, o vėliau nepasirašo žemės nuomos sutarties, užkirsdami galimybę potencialam

investuotojui nuomotis žemę ir vykdyti planuojamą veiklą. 2013 m. vieno viešojo aukciono metu metinis žemės

nuomos mokestis pakilo virš 8 kartų, kito – virš 43 kartų. Abejais atvejais su viešojo aukciono laimėtoju sutartys

nebuvo sudarytos. Vienu iš pastarųjų atveju buvo planuojama investuoti 7 mln. EUR į farmacijos gamyklos

statybą, tačiau šis investicinis projektas liko neįgyvendintu, prarandant 13,27 mln. EUR pajamų mokesčių

pagrindu į valstybės ir savivaldybės biudžetus penkiolikos metų bėgyje. Pašalinant viešojo aukciono procedūrą,

būtų sutaupomas mažiausiai 2 mėnesių terminas.7

Atkreiptinas dėmesys, kad įstatymais viešojo aukciono procedūroms yra numatytos išimtys, tačiau pastebėtina,

kad ne visais atvejais šių išimčių taikymas pasiteisina. Valstybei svarbių ekonominių ar kultūrinių projektų taip

pat regiono socialinės, ekonominės plėtros ir (arba) infrastruktūros projektų atveju svarbu pažymėti, jog

Valstybės kontrolė pabrėžė, kad investiciniai projektai, kuriems suteikiamas išskirtinės svarbos statusas ir kurių

atveju yra netaikoma viešojo aukciono procedūra, ne visada reikšmingai ir rezultatyviai prisideda, įgyvendinant

valstybės strateginius interesus, sektorinės ar regioninės politikos ir kitus tikslus:

4 Pasaulio banko tyrimas „Investing Across Borders 2010“, Pasaulio banko grupė, 2010, p. 40, 41.

5 1998 m. gegužės 12 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII-729 (Valstybės žinios, 1998-06-12, Nr. 54-1492) (Turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas) 15 str. 2 d., 20 str. 1 d. 2) p.; 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 (Valstybės žinios, 1994-05-06, Nr. 34-620) (Žemės įstatymas) 9 str. 5 d., 10 str. 4 d.

6 Turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 15 str. 8 d. Taip pat pastebėtina, kad statiniais ar įrenginiais neužstatyti nuosavybės teise savivaldybei priklausantys žemės sklypai parduodami aukcione LRV nustatyta tvarka (Žemės įstatymo 19 str. 2 d.), tačiau atlikus detalesnę analizę, tokia tvarka nebuvo aptikta.

7 žr. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. kovo 19 d. nutarimu Nr. 261 „Dėl Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių patvirtinimo“ patvirtintų Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių 3 p., kurio pagrindu valstybės įmonė Valstybės žemės fondas, aukcionus vykdanti institucija, yra įpareigota 2 mėnesius skelbti apie ateityje įvyksiantį žemės sklypo pardavimo ar nuomos aukcioną.

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.D5496D69DF98/wtLehtDzLs

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.CC10C5274343/UtTBSSsNro

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/43551d90b5b011e3ad2eed5a4e1b7108/ohLzzLoPYN


17

„Lietuvoje yra daug įvairių išskirtinę projektų svarbą parodančių statusų: valstybei svarbaus

ekonominio ar kultūrinio, valstybinės svarbos, nacionaliniam saugumui svarbaus, prioritetinio,

turizmui svarbaus, ypatingos valstybinės svarbos projekto statusai. Mūsų atliktas auditas parodė, kad

projektai, turintys „didelės“ svarbos statusą, ne visada reikšmingai ir rezultatyviai prisideda

įgyvendinant valstybės strateginius interesus, sektorinės ar regioninės politikos ir kitus tikslus. <...>

Be to, regioninės svarbos statusas gali būti suteiktas, ne todėl, kad projektas yra ypač svarbus

regionui, o todėl, kad kitais būdais nėra galimybių išnuomoti valstybinę žemę“.8

Be to, manytina, kad viešojo aukciono procedūros neužtikrina maksimalios ekonominės naudos Lietuvai,

kadangi yra vadovaujamasi vieninteliu kriterijumi – didžiausia pasiūlyta kaina. Siekiant išvengti ekonominės

naudos praradimo ilgalaikėje perspektyvoje, perleidžiant valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise

priklausančius žemės sklypus investuotojui, žemės sklypo perleidimas galėtų vykti konceptualiai nauju būdu,

taikant viešojo konkurso procedūrą. Šios procedūros taikymo atveju pateikiami investiciniai pasiūlymai būtų

vertinami remiantis ne vieninteliu kriterijumi – didžiausia už žemės sklypą pasiūlyta kaina – o taip pat būtų

vertinami ir kiti, ilgalaikėje perspektyvoje šalies ekonominius rodiklius gerinantys kriterijai: darbo vietų

sukūrimas, aukštos kvalifikacijos darbuotojų įdarbinimas, investicijos dydis, etc.

Taip pat, analizuojant dabar valstybei ir savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavimą

reglamentuojančiuose teisės aktuose numatytą tvarką bei sąlygas9, pastebėtina, kad valstybei ar savivaldybėms

nuosavybės teise priklausančių, statiniais ar įrenginiais neužstatytų žemės sklypų, patenkančių į LEZ teritoriją,

atžvilgiu įstatymais ar įstatymus įgyvendinančiais teisės aktais nėra numatyta tvarka įgyti nuosavybės teisę į

pastaruosius žemės sklypus. Vertinant aplinkybę, kad po Lietuvos Respublikos įstojimo į Europos Sąjungą

dienos, draudimo įgyti nuosavybės teisę į įstatymų nustatyta tvarka LEZ teritorijai priskirtus žemės sklypus

galiojimas baigėsi, kyla pagrįstų svarstymų, ar teisinis reglamentavimas, apimantis valstybei ir savivaldybėms

nuosavybės teise priklausančių bei LEZ teritorijai priklausančių žemės sklypų valdymą, naudojimą ir

disponavimą, apima pakankamą reguliacinį spektrą.10 Dėl to yra svarstomi įvairūs būdai, kurių pagrindu būtų

sudarytos sąlygos investuotojams suteikti teisę įgyti nuosavybės teisę į į LEZ teritoriją patenkantį žemės sklypą.

8 Valstybinio audito ataskaita „Valstybės institucijų ir įstaigų veiksmai pritraukiant tiesiogines užsienio investicijas“, 2017 m. rugsėjo 27 d. Nr. VA-2017-P-20-6-16.

9 1998 m. gegužės 12 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII-729 (Valstybės žinios, 1998-06-12, Nr. 54-1492) 12 str. „Savivaldybių turto valdymas, naudojimas ir disponavimas juo“, 20 str. „Valstybės ir savivaldybių turto perdavimas kitų subjektų nuosavybėn“; 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 (Valstybės žinios, 1994-05-06, Nr. 34-620) 10 str. „Valstybinės žemės perleidimas“, 19 str. „Savivaldybių žemės perleidimas“.

10 1996 m. birželio 20 d. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinis įstatymas Nr. I-1392 (Valstybės žinios, 2003-04-09, Nr. 34-1418) (Konstitucinis įstatymas) 9 str. 1 d. 10) p. numatytas laikino pobūdžio apribojimas (iki Lietuvos Respublikos įstojimo į Europos Sąjungą dienos (Konstitucinio įstatymo 17 str. 1 d.)) užsieniečiams ir užsienio juridiniams asmenims, taip pat užsienio valstybėse įsteigtoms organizacijoms, neturinčioms juridinio asmens statuso, tačiau turinčioms civilinį teisnumą pagal pastarųjų valstybių įstatymus įsigyti įstatymų nustatyta tvarka LEZ teritorijai skirtų žemės sklypų.



https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.73F76F9D2EF1/zRueUPTCwu

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.73F76F9D2EF1/zRueUPTCwu


1

1. Valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip nauja valstybės pagalbos forma.

Šiuo metu Lietuvos Respublikoje galioja 2014 m. spalio 3 d. Lietuvos Respublikos ūkio ministro įsakymu

Nr. 4-710 patvirtinta valstybės pagalbos teikimo schema „TUI Invest Lt+“11 (Schema). Ši Schema skirta

regioninės investicinės valstybės pagalbos teikimui reguliuoti, siekiant paskatinti pritraukti į Lietuvos

Respubliką tiesiogines užsienio investicijas. Schemos 11 p. nurodyta vienintelė Schemos pagrindu teikiamos

valstybės pagalbos forma – subsidija tinkamoms finansuoti išlaidoms. Vertinant šias aplinkybes, tikslinga

praplėsti Schemos pagrindu teikiamų valstybės pagalbos formų spektrą, įtraukiant valstybei ar savivaldybei

nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimą žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai (grafinis

šio proceso atvaizdavimas pateikiamas 1 pav. „Valstybei ar savivaldybei priklausančio žemės sklypo

perleidimo siūlomos naujos valstybės pagalbos formos pagrindu procesas“). Apibendrinant galima teigti,

kad Lietuvos Respublika nesinaudoja Europos Sąjungos (ES) teisinio reglamentavimo teikiamais privalumais

visa apimtimi, nepagrįstai susiaurindama ES teisės aktų taikymą.

Žemės sklypų perleidimo žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai suderinamumas su ES teisės aktais

Pastebėtina, kad Schemos 11 p. taip pat išvardintos Schemos pagrindu tinkamos finansuoti išlaidų

kategorijos, kurios detalizuojamos Investicijų, finansavimo ir administravimo sutarčių sudarymo,

įgyvendinimo, administravimo ir valstybės pagalbos teikimo pagal schemą „TUI Invest LT+“ tvarkos aprašo12

(Aprašas), patvirtinto Lietuvos Respublikos ūkio ministro 2014 m. lapkričio 10 d. įsakymu Nr. 4-797, 1 priede

„Tinkamų išlaidų kategorijos ir reikalavimai investicijų projektams“. Išlaidos, skirtos kurti ilgalaikį materialųjį

turtą, pvz.: pastatų, patalpų statyba, yra laikomos tinkamomis finansuoti išlaidomis. Ši pozicija nuosekliai

atitinka Komisijos reglamento (ES) Nr. 651/2014 2014 m. birželio 17 d. kuriuo tam tikrų kategorijų pagalba

skelbiama suderinama su vidaus rinka taikant Sutarties 107 ir 108 straipsnius13 (Reglamentas Nr.

651/2014), 14 str., kuriuo (be kitų) tinkamomis finansuoti išlaidomis pripažįstamos investicinės išlaidos į

materialųjį turtą, kuris yra apibrėžiamas kaip (be kitko) su žeme susijęs turtas14. Ši aplinkybė suponuoja

galimybę perleisti žemės sklypus žemesne nei rinkos kaina arba neatlygintinai kaip valstybės pagalbą,

konkretų žemės sklypą (jo lokaciją, dydį, kainą, taikomą nuolaidą, naudojimo paskirti bei būdą)

identifikuojant investicijų sutartyje tarp LR Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos ir investuotojo.15

Skirtumas tarp rinkos kainos ir realiai sumokamos sumos galėtų būti skaičiuojamas, vertinant pasirinktus

kriterijus, pvz.: sukuriamų darbo vietų skaičių.16 Vertinant šią aplinkybę, kyla pagrįstų svarstymų, kodėl šiuo

metu taikoma Schema savo turinio atžvilgiu yra ribota ir neapima valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise

11

Lietuvos Respublikos ūkio ministro 2014 m. spalio 3 d. įsakymas Nr. 4-710 „Dėl Valstybės pagalbos teikimo schemos „TUI Invest Lt+“ patvirtinimo“ (TAR, 2014-10-06, Nr. 13727).

12 Lietuvos Respublikos ūkio ministro 2014 m. lapkričio 10 d. įsakymas Nr. 4-797 „Dėl Investicijų, finansavimo ir administravimo sutarčių sudarymo, įgyvendinimo, administravimo ir valstybės pagalbos teikimo pagal schemą „TUI Invest LT+ “ tvarkos aprašo patvirtinimo“ (TAR, 2014-11-11, Nr. 16582).

13 2014 m. birželio 17 d. Komisijos reglamentas (ES) Nr. 651/2014, kuriuo tam tikrų kategorijų pagalba skelbiama suderinama su vidaus rinka taikant Sutarties 107 ir 108 straipsnius (OL L 187, 2014 6 26, p. 1—78).

14 Reglamento Nr. 651/2014 2 str. 29) p.

15 Dera pastebėti, kad ši valstybės pagalbos forma būtų teikiama ne subsidijos ar kompensacijos forma, o valstybės sutikimu atsisakyti iš anksto aiškiai apibrėžtos finansinės naudos.

16 Mosto miesto magistrato 2017 m. gegužės 1 d. sprendimu ID_PZmM_009 (Sprendimas 009) patvirtinti principai, kurių pagrindu nustatomos strateginėje pramoninėje zonoje „Joseph“ esančių žemės sklypų ar jų dalių pardavimui taikomos sąlygos, įskaitant žemės sklypų kainodaros klausimus: investuotojui įsipareigojus sukurti tarp 50 ir 100 darbo vietų, taikoma 10% nuolaida žemės sklypo kainai; sukuriant nuo 101 iki 200 darbo vietų, taikoma 25% nuolaida, etc. (žr. Sprendimo 009 5.1. punktą).

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/a23cf9404af711e4a8328599cac64d82/oKBepwotFo

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/5bbdb19068e711e4b6b89037654e22b1/azdbKcSNLM

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/LT/TXT/?uri=CELEX%3A32014R0651

http://www.mesto-most.cz/assets/File.ashx?id_org=9959&id_dokumenty=28357


2

priklausančių žemės sklypų perleidimo žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai investicinių projektų

įgyvendinimui, paramos investicijoms į plyną lauką (Schemos 5 p.). Tokia valstybės pagalbos forma taikoma

užsienio šalyse: Čekijos Respublikoje Hyundai Motor Manufacturing Czech s.r.o. automobilių gamyklos

statybai be kitų valstybės pagalbos formų taip pat buvo žemesne nei rinkos kaina perleistas 200 ha plotą

apimantis žemės sklypas. Europos Komisijos 2007 m. gegužės 10 d. sprendimu C(2007) 1973 suteikta

valstybės pagalba pripažinta suderinama su valstybės pagalbai taikomomis ES teisės normomis.17

Pranešimas apie taikomos leistinos pagalbos schemos pakeitimą

2004 m. balandžio 21 d. Komisijos reglamento (EB) Nr. 794/2004 įgyvendinančio Tarybos reglamentą (ES)

Nr. 2015/1589, nustatantį išsamias Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 108 straipsnio taikymo

taisykles18 (Reglamentas Nr. 794/2004), 4 str. 1 d. pagrindu valstybėms narėms leidžiama supaprastinta

tvarka Europos Komisijai pranešti apie valstybės pagalbos schemos pakeitimus. Kaip pakeitimas šiame

kontekste turėtų būti suprantamas bet koks valstybės pagalbos schemos modifikavimas, kuris gali turėti

įtakos pagalbos priemonės atitikimui bendrosios rinkos reikalavimams. Europos Komisijai pranešama,

naudojant Reglamento Nr. 794/2004 II priede pateikiamą supaprastintą pranešimo formą, kuomet esama

valstybės pagalbos schema modifikuojama žemiau išvardintais būdais:

1. leistinos pagalbos schemos biudžetas padidėja daugiau kaip 20 %;

2. pagalbos schema pratęsiama iki šešerių metų, padidinant biudžetą arba nekeičiant jo apimties;

3. sugriežtinus pagalbos schemos taikymo kriterijus, sumažinus pagalbos intensyvumą arba

finansuotinų išlaidų apimtį.

Svarbu paminėti, kad supaprastinta pranešimo procedūra taikoma tuo atveju, kuomet valstybės narės yra

pateikusios metines ataskaitas pagal Reglamento Nr. 794/2004 5, 6 ir 7 str., nebent ataskaitų pateikimo ir

pranešimo apie valstybės pagalbos schemos pakeitimą momentas sutaptų. Pakeitimai Europos Komisijos

turėtų būti įvertinti vieno mėnesio bėgyje.

Šiuo momentu yra sudėtinga įvertinti, ar apie Schemos modifikavimą reikėtų pranešti Europos Komisijai.

Reikėtų aiškiai apibrėžti, kokia apimtimi būtų taikoma ši valstybės pagalbos forma, t.y. kokias nuolaidos nuo

žemės sklypo rinkos kainos ribas būtų numatyta taikyti.

Kontrolės mechanizmas

Kontrolės atžvilgiu nėra reikalinga numatyti papildomų kontrolės mechanizmų, tačiau būtina užtikrinti

valstybės pagalbos sumavimo taisyklių, numatytų Reglamento Nr. 651/2014 8 str., taikymą. Šis klausimas

detaliai galėtų būti aptariamas LR civilinio kodekso nustatyta tvarka tarp LR ūkio ministerijos ir investuotojo

sudarytoje investicijų sutartyje, nustatančia specialias investavimo ir verslo sąlygas19, pabrėžiant, kad

įvairiomis formomis skiriama valstybės pagalba negali viršyti regioninės pagalbos žemėlapiu numatyto

17

Žemės sklypo perleidimo žemesne nei rinkos kaina atveju valstybės pagalba laikytinas skirtumas tarp žemės sklypo rinkos vertės bei galutinės pardavimo kainos. Hyundai Motor Manufacturing Czech s.r.o. atveju tokia paramos forma sudarė CZK 740 000 000 sumą (2006 m. tai buvo lygu EUR 26 035 253). Hyundai Motor Manufacturing Czech s.r.o. įsipareigojo investuoti CZK 35 438 862 699 (2006 m. tai sudarė apie 1, 25 milijardo EUR sumą) ir sukurti 4 400 tiesiogines darbo vietas.

18 2004 m. balandžio 21 d. Komisijos reglamento (EB) Nr. 794/2004 įgyvendinančio Tarybos reglamentą (ES) Nr. 2015/1589, nustatantį išsamias Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 108 straipsnio taikymo taisykles (OL L 140, 2004 4 30, p. 1—134).

19 Specialiųjų investavimo ir verslo sąlygų įtvirtinimas investicine sutartimi yra nusistovėjusi praktika Lietuvos Respublikoje, žr. 1999 m. liepos 7 d. Lietuvos Respublikos investicijų įstatymo Nr. VIII-1312 (Valstybės žinios, 1999-07-30, Nr. 66-2127) 13 str. 1 d. 6 p.

http://ec.europa.eu/competition/state_aid/cases/217057/217057_740586_58_1.pdf

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/LT/TXT/PDF/?uri=CELEX:02004R0794-20161222&from=LT

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.C7E57DF3CEC5/ZAowHbjliF


3

valstybės pagalbai taikomo didžiausio pagalbos intensyvumo20. Šiuo tikslu turi būti vertinama visa remiamai

veiklai skiriamos valstybės pagalbos suma.

Taip pat anksčiau minėta sutartimi turėtų būti išsamiai aptariami investuotojo atsakomybės už investicijų

sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymą klausimai, pvz.: lėšų susigrąžinimo mechanizmas, atgrasančių

finansinio pobūdžio priemonių taikymas, neįgyvendinus investicine sutartimi prisiimtų įsipareigojimų

(investuoti atitinkamą sumą lėšų ar sukurti atitinkamą skaičių darbo vietų, etc).

Pasiūlymai

Įvertinus tai, kas išdėstyta viršuje, siūloma:

1. Praplėsti Schemos pagrindu teikiamų valstybės pagalbos formų spektrą, įtraukiant valstybei ar

savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimą žemesne nei rinkos kaina ar

neatlygintinai, kaip naują valstybės pagalbos formą;

2. Atitinkamai suderinti Schemos taikymą, atliekant pakeitimus Schemą tvirtinančiame Lietuvos

Respublikos ūkio ministro įsakyme bei kituose teisės aktuose, pvz.: Žemės21, Valstybės ir

savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo22, Investicijų23 įstatyme, etc.).

Pasiūlymais siekiama nauda

Žemės sklypų perleidimo žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip naujos valstybės pagalbos formos,

įtvirtinimas leistų valstybei nuosekliai vystyti investavimo politiką, suteikiant investuotojams visapusišką

paramą bei verslo plėtojimui reikalingą autonomiją. Naujos valstybės pagalbos formos įtvirtinimas mažintų

teisinį neapibrėžtumą: (I) suteikiant investuotojui galimybę įgyti nuosavybės teisę į žemės sklypą, prieš

pradedant investicinio projekto įgyvendinimą tame sklype; (II) iš esmės sutrumpinant laiką iki momento,

kuomet galima pradėti statybos darbus, nes tokiu atveju nebūtų taikoma vidutiniškai apie šešis mėnesius

užtrunkanti viešojo aukciono procedūra, sutaupant mažiausiai 2 mėnesius.24 Taip pat būtų sudaromos

sąlygos alternatyvių investicinių projektų įgyvendinimo modelių planavimui, leidžiant investuotojui

pasirinkti, kokiu pagrindu norima valdyti žemės sklypą, kuriame bus įgyvendinamas investicinis projektas.

20

Lietuvos Respublikai taikomos didžiausio pagalbos intensyvumo ribos patvirtintos Europos Komisijos 2014 m. gegužės 21 d. sprendimu C(2014) 3155 final.

21 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos žemės įstatymas Nr. I-446 (Valstybės žinios, 1994-05-06, Nr. 34-620).

22 1998 m. gegužės 12 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas Nr. VIII-729 (Valstybės žinios, 1998-06-12, Nr. 54-1492).

23 1999 m. liepos 7 d. Lietuvos Respublikos investicijų įstatymas Nr. VIII-1312 (Valstybės žinios, 1999-07-30, Nr. 66-2127).

24 žr. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. kovo 19 d. nutarimu Nr. 261 „Dėl Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių patvirtinimo“ patvirtintų Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių 3 p., kurio pagrindu valstybės įmonė Valstybės žemės fondas, aukcionus vykdanti institucija, yra įpareigota 2 mėnesius skelbti apie ateityje įvyksiantį žemės sklypo pardavimo ar nuomos aukcioną.

http://ec.europa.eu/competition/state_aid/cases/252216/252216_1583599_130_3.pdf



https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.C7E57DF3CEC5/XfLyqiSzbb



4

Administruojančioji institucija

nusprendžia neteikti

rekomendacijos Ūkio ministerijai dėl

investicinio projekto

Administruojančioji institucija

nusprendžia teikti rekomendaciją ir

investicijų sutarties projektą Ūkio

ministerijai dėl investicinio projekto

(sutarties projekte apibrėžiamos

žemės sklypo sąvybės: vieta, dydis,

galutinė kaina, kt. )

Ūkio ministerija vertina

rekomendaciją ir investicijų sutarties

projektą

Pasirašoma investicinė sutartis Nepasirašoma investicinė sutartis

Negalima pasinaudoti valstybės

pagalbos schema

Galima pasinaudoti valstybės

pagalbos schema

Negalima pasinaudoti valstybės

pagalbos schema

(nesuteikiamas žemės sklypas ) (suteikiamas žemės sklypas ) (nesuteikiamas žemės sklypas )

Administruojanti institucija vertina Investuotojo

pateiktą paraišką

Aprašo reikalavimus atitinkantis Investuotojas

konsultuojasi su Administruojančiąja institucija

(identifikuojamas žemės sklypas )

(apskaičiuojama žėmės sklypo įsigijimui taikytina

nuolaidos suma, pritaikomos sumavimo taisyklės,

vertinami kiti kriterijai, vyksta derinimo procesas su

žemės sklypo savininku )

1 pav. „Valstybei ar savivaldybei priklausančio žemės sklypo perleidimo siūlomos naujos valstybės pagalbos formos pagrindu procesas“


1

2. Žemės sklypo perleidimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu.

Atsižvelgiant į žemę kaip ribotą valstybės resursą, siekiant sumažinti riziką, kad investuotojo įsigytame

žemės sklype nebus vykdoma arba nebus sėkmingai vykdoma numatyta veikla, kurios pagrindu būtų

įvykdytas žemės sklypo pardavimas, siūlome tokią galimybę įteisinti LR CK 6.361 straipsniu25 leidžiama

nuomos-pardavimo sutartimi, atidedant faktinį pardavimą tarpiniu nuomos laikotarpiu. Be to, šiuo metu

gali susidaryti tokia situacija, kad investuotojas, pasibaigus nuomos sutarčiai, neturės galimybės įsigyti visą

žemės sklypą, kurį nuomavosi iš valstybės ar savivaldybės, o tik jo dalį, jei ne visa nuomojama žemės

teritorija yra užstatyta investuotojui priklausančiais pastatais ar įrenginiais. Teisinio neapibrėžtumo bei

minimų rizikų valdymo mechanizmo veikla pasižymėtų sklypo pardavimo proceso išskaidymu į sutartyje

aptariamus du etapus:

2.1. žemės sklypo terminuotas tarpinis nuomos laikotarpis bei 2.2. faktinis pardavimo etapas, kurie yra

detalizuojami pastraipose žemiau bei grafiškai pateikiami schemoje (žr. pav. 1 „Žemės pardavimo schema“).

2.1. Žemės sklypo terminuotas tarpinis nuomos laikotarpis

Žemės sklypo nuomos-pardavimo sutartyje, pasirašytoje tarp pardavimo procesą valdančios institucijos ir

perkančiojo investuotojo, būtų nurodomi valstybei naudingi ir investicinio projekto sėkmę kiekybiškai

vertinantys ekonominiai ir socialiniai kriterijai, kuriuos įsipareigoja įvykdyti investuotojas, suinteresuotas

įsigyti žemės sklypą savo nuosavybėn. Žemės sklypo nuomos - pardavimo sutartyje būtų apibrėžta, jog

pradžioje žemės sklypas bus nuomojamas investuotojui nustatytam terminui (pvz.: 5 metams), tokiu būdu

suteikiant galimybę plėtojamam projektui įgauti pagreitį, o nustatyto termino metu veiklai pasiteisinus ir

atitikus ekonominius ir socialinius kriterijus, investuotojas įgytų teisę faktiniam žemės sklypo įsigijimui

nuosavybėn, nelaukiant tarpinio nuomos termino pabaigos. Žemės sklypo pardavimo kaina būtų nustatoma

sutarties pasirašymo etape pagal ne daugiau nei metų senumo nepriklausomų šalių atlikto žemės vertinimo

duomenis. Pardavimo kaina sutariama iš anksto, o pats sklypas perleidžiamas vėliau, siekiant:

1) atsižvelgiant į Lietuvoje esančios žemės ribotumą, išvengti rizikos negrįžtamai parduoti žemės sklypą nepasiteisinusiems arba ne didžiausią ekonominę naudą generuosiantiems projektams vykdyti;

2) investicinio projekto pradžioje suteikti investuotojui garantijas įsigyti žemės sklypą nuosavybėn, tuo pačiu paskatinant jį iš tiesų pasiekti sutartyje apibrėžtus naudingumo kriterijus;

3) sumažinti riziką bei neapibrėžtumą investuotojui dėl galimo kainos pasikeitimo įvyksiančio žemės sklypo tarpinio terminuoto nuomos laikotarpio metu.

Tuo atveju, kai investuotojo veikla neatitinka sutartyje nustatytų naudingumo kriterijų terminuoto tarpinio

nuomos laikotarpio pasibaigimo metu, investuotojas turėtų teisę nutraukti sutartį arba toliau nuomotis

savo veiklos vykdymui turimą žemės sklypą, bet be galimybės jį įsigyti pradinės pasirašytos sutarties

pagrindu. Abejais atvejais sumokėta žemės sklypo nuomos suma tarpinio terminuoto nuomos laikotarpio

metu investuotojui nėra grąžinama.

Investuotojui nesuspėjus išvystyti veiklos iki nuomos laikotarpiui numatyto termino pabaigos tiek, kad

atitiktų sutartyje numatytus naudingumo kriterijus, bet norint įsigyti žemės sklypą, būtų inicijuojamas

sutarties pratęsimas, reikalaujantis atlikti pakartotinį einamųjų metų žemės sklypo vertinimą naujai žemės

pirkimo kainai nustatyti bei pakartotinam ekonominių ir socialinių kriterijų suderinimui. Pastaruoju atveju

investuotojui pasiekus sutartyje nustatytus atnaujintus naudingumo kriterijus, turimo žemės sklypo

pardavimas, investuotojui išreiškus susidomėjimą, būtų leidžiamas naujos pasirašytos sutarties pagrindu.

25

2000 m. liepos 18d. Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymas Nr. VIII-1864, 6.361 str.


2

2.2. Žemės sklypo faktinis pardavimo etapas

Investuotojo veiklos vertinimas būtų vykdomas pagal sutartyje nustatytus ekonominius ir socialinius

kriterijus mažiausiai kartą per metus. Vertinimus kaip investuotojo veiklos priežiūros būdą atliktų LR ŪM‘os

paskirta atsakinga institucija. Tuo atveju, kai investuotojo veikla atitinka kriterijus ir pastarieji yra išlaikomi

bent pusę metų, investuotojas turėtų teisę įsigyti žemės sklypą už sutartyje numatytą kainą. Už kriterijų

vertinimą atsakinga institucija pateiktų rekomendacijas NŽT, kuri raštiškai patvirtintų pardavimą.

Sumokėtoji nuomos kaina nuo sutarties pasirašymo iki žemės išsipirkimo dienos būtų įskaitoma kaip žemės

sklypo pardavimo kainos sumokėtoji dalis. Jeigu sumokėtoji nuomos suma viršija žemės sklypo pardavimo

kainą, viršijanti suma nėra grąžinama. Žemės pirkimo kaina būtų nustatoma nuomos pradžioje ir nekistų iki

pasirašytos terminuotos sutarties galiojimo laiko pabaigos. Veiklos nutraukimo atveju, sumokėta nuomos

suma nebūtų grąžinama, ji liktų savivaldybės biudžete ir to žemės sklypo įsigijimo klausimas būtų

uždaromas.


Inicijuoti reikiamus Lietuvos Respublikos investicijų įstatymo, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo ir

Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo

pakeitimus, kurie įteisintų žemės sklypo perleidimą investuotojo nuosavybėn nuomos-pardavimo sutarties

pagrindu.

Pasiūlymu siekiama nauda

Atidedant žemės sklypo pardavimą terminuotam tarpiniam nuomos laikotarpiui, siekiant įsitikinti

investicinio projekto gebėjimu atitikti projektui išsikeltus ekonominius bei socialinius tikslus bei patvirtinti

investuotojui galimybę įsigyti žemės sklypą jau projekto vystymo pradžioje, būtų:

1) išvengiama rizikos parduoti ribotą žemės resursą nepasiteisinusiems arba ne didžiausią ekonominę naudą generuosiantiems projektams vykdyti;

2) suteikiama galimybė visiems patvirtintiems perspektyviems investiciniams projektams vykdyti savo veiklą sutartoje teritorijoje, o žemės pardavimo galimybę suteikti tik aukščiausią naudingumą generuojantiems;

3) investicinio projekto pradžioje suteikiant investuotojui garantijas įsigyti žemės sklypą nuosavybėn, tuo pačiu yra motyvuojama savo vykdoma veikla pasiekti sutartyje apibrėžtus naudingumo kriterijus;

4) sumažinama rizika bei neapibrėžtumas investuotojui dėl galimo kainos pasikeitimo tikėtina įvyksiančio žemės sklypo tarpinio terminuoto nuomos laikotarpio metu;

5) pasibaigus nuomos laikotarpiui išvengtas neaiškumas ir rizika norimo įsigyti valstybės ar savivaldybės žemės sklypo dydžio pokyčio atvejais, kai nuomos laikotarpiu buvo ne visa nuomojama žemės teritorija užstatyta investuotojui priklausančiais pastatais ar įrenginiais.

Tokiu būdu būtų sukuriamas investuotojams patrauklesnis bei į Lietuvos Respublikos poreikius orientuotas

įrankis efektyvesniam investicijų pritraukimui, pašalinamas teisinis neapibrėžtumas bei su juo susijusios

rizikos ilgalaikės veiklos vystymo atvejais, skatinamas vietinis ir užsienio verslas regionuose bei didinamas

Lietuvos šalies konkurencingumas.


3

1 pav. „Žemės pardavimo schema“


1

3. Viešojo konkurso - konceptualiai naujos žemės sklypų perleidimui taikomos tvarkos parengimas.

Vadovaujantis įžangoje pateikta informacija, yra reziumuojama, jog šiuo metu esamas teisinis reguliavimas

neužtikrina efektyvaus disponavimo valstybine žeme. Todėl siūlome savivaldybes labiau įtraukti į disponavimo

valstybine žeme procesą ir sudaryti galimybes organizuoti viešąjį konkursą, kuris leistų investuotoją atrinkti ne

tik pagal kainą, bet ir pagal ekonominio ir socialinio naudingumo kriterijus. Šie kriterijai būtų nustatomi

valstybės lygmeniu, o kriterijų svertai parenkami pačių savivaldybių. Tokiu būdu viešojo konkurso sąlygos

užtikrintų, kad kitos paskirties valstybinė žemė, skirta komerciniams tikslams, būtų išnuomojama/parduodama,

atsižvelgiant į savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama/parduodama valstybinė žemė, poreikius bei

didžiausią ekonominę ir socialinę vertę savivaldybei. Be to, tai suteiktų galimybę išvengti investuotojams

nepatrauklių aukcionų bei galimybę juos parduoti aukščiausią ekonominę bei socialinę naudą atnešiantiems

projektams įgyvendinti. Viešasis konkursas būtų išskirtine tvarka taikomas dar nesuformuoto žemės sklypo

nuomos/pardavimo procesui pradėti, tačiau taip pat pasirinkimo tvarka galėtų būti taikomas ir suformuotiems

žemės sklypams kaip alternatyva šiuo metu vykdomiems viešiesiems aukcionams.

Potencialiam investuotojui pareiškus norą išsinuomoti ar įsigyti žemės sklypą viešojo konkurso būdu

nesuformuotos žemės teritorijoje, būtų pradedamas inicijuoti žemės formavimo procesas, atsižvelgiant į

investuotojo poreikius. Kol vykdomas žemės formavimo procesas, būtų skelbiamas viešasis konkursas, siekiant

išsirinkti daugiausiai ekonominės ir socialinės naudos atnešanti investicinį projektą, kurio įgyvendinimui sklypas

būtų perleidžiamas. Su viešojo konkurso nugalėtoju būtų pasirašoma preliminari sutartis pagal LR CK 6.1658 str.

reikalavimus26, kur būtų numatyta, jog pasibaigus žemės formavimo procesui, preliminarią sutartį pakeistų

pasirašyta pagrindinė sutartis.

Investicinio projekto objektyviam pasirinkimui, yra siūlomi šie viešojo konkurso metu taikomi ekonominio ir

socialinio naudingumo kriterijai:

valstybinės žemės nuomos/pardavimo kaina;

žemės sklype planuojamų investicijų dydis;

investicijų atlikimo laikotarpis;

sukuriamų ilgalaikių darbo vietų skaičius;

aukštos profesinės kvalifikacijos darbuotojų procentas nuo visų naujų ilgalaikių darbo vietų skaičiaus;

darbo vietų atlyginimų vidurkis viršija savivaldybės, kurioje vykdomas investicijų projektas, darbo

užmokesčio vidurkį.

Rizikos valdymas žemės pardavimo atveju

Atsižvelgiant į žemę kaip ribotą valstybės resursą, siekiant sumažinti riziką, kad investuotojo įsigytame žemės

sklype nebus vykdoma arba nebus sėkmingai vykdoma numatyta veikla, kurios pagrindu būtų įvykdytas žemės

sklypo pardavimas, siūlome žemės perleidimą vykdyti nuomos-pardavimo sutarties pagrindu, atidedant faktinį

pardavimą tarpiniu nuomos laikotarpiu. Plačiau pasiūlymas yra aprašomas šio dokumento pasiūlyme Nr.2

„Žemės sklypo pardavimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu“.

Žemiau šis aprašomas pasiūlymas yra pateikiamas ir grafiškai (žr. pav. 1 „Viešojo konkurso vykdymo schema“)

26



2


Inicijuoti reikiamus Lietuvos Respublikos investicijų įstatymo, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo ir Lietuvos

Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo pakeitimus, kurie

įteisintų viešojo konkurso vykdymą pagal apsibrėžtas procedūras, atsižvelgiant į specifinius, ekonomiškai

pagrįstus kriterijus.

Kontrolės vykdymui LR civilinio kodekso nustatyta tvarka su konkurso laimėtoju sudaryti sutartis, apibrėžiančias

viešojo konkurso pasiūlymu pateikto investicinio projekto įgyvendinimo sąlygas, įskaitant ir investuotojo

atsakomybę. Savivaldybių vykdomos veiklos skaidrumą bei kriterijų nešališką vertinimą prižiūrėtų Nacionalinė

Žemės Tarnyba (NŽT).


Viešojo konkurso sąlygos, suteikiant savivaldybėms teisę nustatyti ekonominių bei socialinių kriterijų svertus,

užtikrintų, kad kitos paskirties valstybinė ar savivaldybių žemė, skirta komerciniams tikslams, būtų

išnuomojama ar parduodama, atsižvelgiant į savivaldybės, kurios teritorijoje yra valstybinė žemė, poreikius bei

didžiausią ekonominę ir socialinę vertę savivaldybei bei tuo pačiu ir visai valstybei. Viešojo konkurso dėka būtų

sukurta galimybė išnuomoti ar parduoti žemės sklypus, netaikant aukcionų, bei galimybė juos parduoti

aukščiausią ekonominę bei socialinę naudą atnešantiems projektams įgyvendinti.

Taip pat taikant viešojo konkurso metodą nesuformuotų žemės sklypų pardavimui ar nuomai, būtų

sutrumpinamas žemės sklypo nuomos ar pardavimo laikotarpis bent 2 mėnesiams, kadangi investicinis

projektas būtų atsirenkamas dar žemės formavimo metu, kas yra teisiškai neįmanoma šiuometinių aukcionų

taikymo būdu.

Vykdant žemės sklypo pardavimą nuomos-pardavimo sutarties pagrindu (žr. pasiūlymas nr. 2), siekiant įsitikinti

investicinio projekto gebėjimu atitikti projektui išsikeltus ekonominius bei socialinius kriterijus bei patvirtinti

investuotojui galimybę įsigyti žemės sklypą jau projekto vystymo pradžioje, būtų užtikrinamas žemės, kaip

riboto valstybės ištekliaus, perleidimo investuotojo nuosavybėn efektyvumas.


3

1 pav. „Viešojo konkurso vykdymo schema“


1

4. Investicinio projekto plėtra į greta esantį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, netaikant viešojo aukciono procedūros.

Remiantis šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu, išskyrus įstatymu numatytas išimtis27, valstybei

priklausantys žemės sklypai yra nuomojami ar perleidžiami kitų asmenų nuosavybėn, taikant viešojo aukciono

procedūrą. Savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų nuomos ar perleidimo atžvilgiu reikia

įvertinti kiekvienos savivaldybės tarybos individualiai patvirtintą tvarką28.

Investicinių projektų plėtra ir vykdomų procesų augimo apimtys yra natūralus reiškinys, prie kurio reikia

derintis tiek investicinį projektą vykdantiems, tiek tinkamą investicinę aplinką kuriantiems subjektams.

Atsižvelgiant į tai, yra tikslinga apsvarstyti galimybę netaikyti viešojo aukciono procedūros, siekiant

supaprastinti investicinio projekto plėtros į valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės

sklypą, esantį greta žemės sklypo, kuriame įgyvendinamas investicinis projektas, procesą (grafinis šio proceso

atvaizdavimas pateikiamas 1 pav. „Siūloma investicinio projekto plėtros į greta esantį žemės sklypą tvarka“).

Praktika netaikyti viešojo aukciono procedūros, plečiant investicinį projektą į greta esantį žemės sklypą, yra

taikoma Rumunijoje. Turint žemės sklypo savininko leidimą ar sutikimą, yra sudaroma galimybė be viešojo

aukciono procedūros išsinuomoti greta esantį žemės sklypą.29

Kontrolės mechanizmas

Kontroliuojant piktnaudžiavimo suteikta išimtine teise riziką, galimybė išsinuomoti ar įsigyti nuosavybės teisę į

greta esantį žemės sklypą būtų sąlygojama:

nustatytos minimalios investicijų sumos;

iš anksto numatyto bei atitinkamą laiko tarpą išlaikomo naujų darbo vietų skaičiaus sukūrimo;

ne mažesnio kaip statistikos departamento skelbiamo savivaldybės, kurioje investuojama, vidutinio

mėnesinio darbo užmokesčio dydžio išlaikymo;

įdarbintų aukštos kvalifikacijos darbuotojų skaičiaus;

Įsipareigojimo išlaikyti įgytą turtą atitinkamą laiko tarpą, nekeičiant jo naudojimo paskirties,

neperleidžiant nuosavybės teisės į jį (žemės sklypo pirkimo-pardavimo atveju);

greta esančio žemės sklypo savininko (valstybės ar savivaldybės) sutikimo;

proporcingumo principo, išnuomojant ar perleidžiant žemės sklypą ar jo dalį tik ta apimtimi, kuri

reikalinga investicinio projekto plėtrai.

27

1998 m. gegužės 12 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII-729 (Valstybės žinios, 1998-06-12, Nr. 54-1492) (Turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas) 15 str. 2 d., 20 str. 1 d. 2) p.; 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 (Valstybės žinios, 1994-05-06, Nr. 34-620) (Žemės įstatymas) 9 str. 5 d., 10 str. 4 d.


29 Leidimo vykdyti statybos darbus ir statybos darbų vykdymo įstatymo Nr. 50/1991 (Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii) 15 str. 1 d. e) p.




2

Aukščiau išvardintos sąlygos būtų taikomos kumuliatyviai, t.y. norint vykdyti investicinio projekto plėtrą į greta

esantį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, reikėtų prisiimti įsipareigojimus visų

sąlygų atžvilgiu be galimybės selektyviai įsipareigoti tik pasirinktų sąlygų atžvilgiu.

Prisiimtų įsipareigojimų įgyvendinimo užtikrinimas turėtų būti garantuojami LR civilinio kodekso nustatyta

tvarka tarp investuotojo ir atitinkamo viešojo sektoriaus subjekto sudaryta sutartimi, kuria būtų detaliai

apibrėžiamos specialios investavimo sąlygos, įskaitant, bet neapsiribojant: investuotojo įsipareigojimais, už jų

nevykdymą kylančia atsakomybe, numatant finansinių nuobaudų taikymo galimybę ar alternatyvių atgrasymo

nuo piktnaudžiavimo priemonių įdiegimą, pvz., draudimą atitinkamą laikotarpį dalyvauti viešuosiuose

pirkimuose; plėtros įgyvendinimo mechanizmu, kaip apibrėžta antruoju pasiūlymu. Esant poreikiui, į investicine

sutartimi prisiimtų įsipareigojimų vertinimo procesą pagal kompetenciją įtraukiamos ir kitos viešojo sektoriaus

institucijos.

Pasiūlymai


3. Praplėsti dabartinio teisinio reglamentavimo pagrindu taikomų išimčių spektrą, įtraukiant galimybę

netaikyti viešojo aukciono procedūros, siekiant supaprastinti investicinio projekto plėtros į žemės

sklypą, esantį greta žemės sklypo, kuriame įgyvendinamas investicinis projektas, procedūrą, esant greta

esančio investuotojo prisiimtų specifinių įsipareigojimų sąlygojamo žemės sklypo savininko (valstybės

ar savivaldybės) sutikimo;

4. Atitinkamai suderinti dabar galiojančių teisės aktų taikymą, atliekant pakeitimus Žemės, Turto valdymo,

naudojimo ir disponavimo juo įstatyme, etc.


Įtvirtinant galimybę netaikyti viešojo aukciono procedūros, kuomet norima vykdyti investicinio projekto plėtrą į

greta esantį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, būtų mažinamas teisinio

neapibrėžtumo laipsnis, investuotojams garantuojant galimybę išsinuomoti arba įgyti nuosavybės teisę į žemės

sklypą. Tuo pačiu būtų sutrumpinamas laikotarpis nuo investicinio projekto parengimo iki projekto plėtros

pradžios momento, pašalinant kliūtimi plėtrai tampančią viešojo aukciono procedūrą, kuri vidutiniškai trunka

apie šešis mėnesius. Remiantis atliktais paskaičiavimais, procedūra mažiausiai sutrumpėtų 2 mėnesiais.30

30

žr. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. kovo 19 d. nutarimu Nr. 261 „Dėl Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių patvirtinimo“ patvirtintų Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklių 3 p., kurio pagrindu valstybės įmonė Valstybės žemės fondas, aukcionus vykdanti institucija, yra įpareigota 2 mėnesius skelbti apie ateityje įvyksiantį žemės sklypo pardavimo ar nuomos aukcioną.



3

Planuojama įgyvendinti

vykdomo investicinio projekto plėtra

(Išsirenkamas investicinei plėtrai

reikalingas, greta esantis žemės

sklypas )

(Išsirenkama investicinei plėtrai

reikalinga, greta esančio žemės sklypo

dalis )

Investuotojo prašymas netenkinamas

Atliekamos reikalingos žemėtvarkos

procedūros

(suformuojamas naujas žemės sklypas )

Žemės sklypas perleidžiamas

investicinio projekto plėtrai, taikant

antruoju pasiūlymu apibrėžtą tvarką.

Naujai suformuotas žemės sklypas

perleidžiamas investicinio projekto

plėtrai, taikant antruoju pasiūlymu

apibrėžtą tvarką.

Žemės sklypas neperleidžiamas

investicinio projekto plėtrai

Konsultacinis etapas

Investicinės sutarties projekto ir prašymo dėl investicinio projekto plėtros žemės sklypo pateikimas savininkui

Investuotojo prašymas tenkinamas

(Investuotojas ir žemės sklypo savininkas (esant poreikiui, pagal kompetenciją įtraukiamos kitos viešojo sektoriaus

institucijos) įvertina plėtros galimybes, preliminariai susitaria dėl plėtros sąlygų bei kriterijų, pasirašomas ketinimų

protokolas )

(Investicinės sutarties projekte nurodomi kriterijai, sąlygojantys investicinio projekto plėtrą, esant poreikiui, pagal

kompetenciją įtraukiamos kitos viešojo sektoriaus institucijos )

Pav. 1 „Siūloma investicinio projekto plėtros į greta esantį žemės sklypą tvarka“


1

5. Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ teritorijoje esantį žemės sklypą

Šiuo metu galiojantis teisinis reglamentavimas nenumato galimybės investuotojams įgyti nuosavybės teisę į

laisvosios ekonominės zonos (LEZ) teritorijoje esančius laisvus statiniais ar įrenginiais neužstatytus žemės sklypus.

LEZ teritorijoje esantys žemės sklypai nuomojami zonos valdymo bendrovėms lengvatinėmis sąlygomis, o

pastarosios subnuomoja sklypus investuotojams. Investuotojai susiduria su teisiniu neapibrėžtumu, planuojant

ilgalaikę veiklą, nes pagal dabartinį reguliavimą nėra iki galo aišku, kas įvyks su jų nuosavybe esančiuose

subnuomojamuose žemės sklypuose, subnuomos laikotarpio pasibaigimo ar nutraukimo atvejais. Vyrauja ir

neaiškumas dėl žemės sklypo dydžio ilgalaikėje perspektyvoje, kadangi šiuo metu gali susidaryti tokia situacija, kad

investuotojas, pasibaigus subnuomos sutarčiai, neturės galimybės įsigyti visą žemės sklypą, kurį subnuomavo iš

valstybės ar savivaldybės, o tik jo dalį, jei ne visa subnuomojama žemės teritorija yra užstatyta investuotojui

priklausančiais pastatais ar įrenginiais. Šis funkcionavimo modelis vertinamas neefektyviu ir neužtikrinančiu

investuotojams svarbaus užtikrintumo ilgalaikės veiklos planavimui.

Teisinis neapibrėžtumas

Atitinkamos Lietuvos Respublikos laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymo31 nuostatos buvo modifikuotos

Lietuvos Respublikos laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymo Nr. I-976 5, 8, 9 ir 15 straipsnių pakeitimo

įstatymu32. Atkreiptinas dėmesys, kad Pakeitimo įstatymu buvo siekiama sumažinti teisinio neapibrėžtumo laipsnį,

taikomo LEZ veikimo atžvilgiu, numatant, kad pasibaigus atskirų LEZ įstatymuose nustatytam zonos veiklos terminui

ir LEZ pagrindų įstatymo nustatyta tvarka pastarojo nepratęsus, LEZ įmonė turi teisę tiesiogiai iš valstybės ar

savivaldybės be aukciono išsinuomoti žemės sklypą, kurį iki LEZ veiklos termino pabaigos subnuomojosi iš LEZ

valdymo bendrovės33. Šiuo atveju situacija iš esmės lieka nepakitusi, investuotojams nėra suteikiama teisė įgyti

nuosavybės teisės į LEZ teritorijoje esančius valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančius žemės

sklypus. Įvedant tokio pobūdžio naujovę, investuotojams nepanaikinamas teisinio apibrėžtumo trūkumas. Po LEZ

veiklos termino pabaigos investuotojams suteikiama galimybė įeiti į naują nuomos santykį su kitais subjektais.

Investuotojui kyla rizika, kad nuomos kaina už žemės sklypą padidės, nes žemės sklypas nebebus subnuomojamas

palankiomis sąlygomis sudarytos nuomos sutarties tarp LEZ valdymo bendrovės ir kompetentingų viešojo

sektoriaus subjektų pagrindu. Viešojo sektoriaus institucijoms savo ruožtu didės administracinės naštos apimtis,

atliekant žemės vertinimo, nuomos sutarties sudarymo bei kitas su nekilnojamojo turto nuoma susijusias

procedūras.

Sprendimo būdas

Atsižvelgiant į esamą problematiką, siūlome įtvirtinti investuotojui galimybę įgyti nuosavybės teisę į LEZ teritorijai

priklausantį žemės sklypą, zonos valdymo bendrovei suteikus pardavimo leidimą bei taikant žemiau detaliai

aprašomą būdą.

31

1995 m. birželio 28 d. Lietuvos Respublikos laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymas Nr. I-976 (Valstybės žinios, 1995-07-19, Nr. 59-1462) (LEZ pagrindų įstatymas).

32 2017 m. gruodžio 19 d. Lietuvos Respublikos laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymo Nr. I-976 5, 8, 9 ir 15 straipsnių pakeitimo įstatymas Nr. XIII-911 (TAR, 2017-12-28, Nr. 21503) (Pakeitimo įstatymas).

33 LEZ pagrindų įstatymo 5 str. 2 d. Pastebėtina, kad ši nuostata bus taikoma žemės nuomos ir subnuomos sutartims, kurios bus sudaromos tarp LEZ įmonių ir LEZ valdymo bendrovių nuo 2018 m. sausio 1 d.

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.E79004684F4D/EXNOKnaBvt

https://www.e-tar.lt/portal/legalAct.html?documentId=2b61b360ebe911e78a1adea6fe72f3c5


2

5.1. Žemės sklypo įsigijimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu

Investuotojui turint norą įsigyti žemę ir zonos valdymo bendrovei pritarus konkretaus žemės sklypo pardavimo

galimybei investuotojui bei atsižvelgiant į žemę kaip į ribotą valstybės resursą būtų imamasi tokių veiksmų: siekiant

sumažinti riziką, kad investuotojo įsigytame žemės sklype nebus vykdoma arba nebus sėkmingai vykdoma numatyta

veikla, kurios pagrindu būtų įvykdytas žemės sklypo pardavimas, siūlome tokią galimybę įteisinti LR CK 6.361

straipsniu34 leidžiama nuomos-pardavimo sutartimi. Šioje sutartyje būtų numatytos kontrolės ir priežiūros sąlygos,

atidedant faktinį pardavimą terminuotu tarpiniu subnuomos laikotarpiu (pvz.: 5 metai). Plačiau pasiūlymas yra

aprašomas išskaidant jį į sutartyje aptariamus du etapus: 2.1. žemės sklypo terminuotas tarpinis subnuomos

laikotarpis bei 2.2. faktinis pardavimo etapas kaip detalizuojama pastraipose žemiau. Taip pat pasiūlymo aprašymo

pabaigoje schema yra pateikiama grafiškai (žr. pav. 5).

5.1.1. Žemės sklypo terminuotas tarpinis subnuomos laikotarpis

Trišalėje žemės sklypo nuomos-pardavimo sutartyje, pasirašytoje tarp valstybės atstovo, zonos valdymo bendrovės

ir investuotojo, būtų nurodomi ekonominiai ir socialiniai kriterijai, kuriuos įsipareigoja įvykdyti investuotojas,

suinteresuotas įsigyti žemės sklypą, esantį LEZ teritorijoje, nuosavybėn. Svarbu pažymėti, jog minimoje sutartyje

nurodomi kriterijai būtų tie patys socialiniai ir ekonominiai kriterijai, kuriuos pagal šiuo metu galiojantį teisinį

reguliavimą įgyvendinti žada investuotojas pasirašydamas investicinę sutartį. Mūsų siūlomoje žemės sklypo nuomos

- pardavimo sutartyje būtų apibrėžta, jog pradžioje žemės sklypas bus subnuomojamas investuotojui nustatytam

terminui, suteikiant galimybę plėtojamam projektui įgauti pagreitį, o nustatyto termino metu veiklai pasiteisinus ir

atitikus ekonominius ir socialinius kriterijus, investuotojas įgytų teisę faktiniam žemės sklypo įsigijimui nuosavybėn,

nelaukiant tarpinio subnuomos termino pabaigos. Žemės sklypo pardavimo kaina būtų nustatoma sutarties

pasirašymo etape pagal ne daugiau nei metų senumo nepriklausomų šalių atlikto žemės vertinimo duomenis.

Pardavimo kaina sutariama iš anksto, o sklypas perleidžiamas vėliau, siekiant:

1) atsižvelgiant į Lietuvoje esančios žemės ribotumą, išvengti rizikos negrįžtamai parduoti žemės sklypą nepasiteisinusiems arba ne didžiausią ekonominę naudą generuosiantiems projektams vykdyti;

2) investicinio projekto pradžioje suteikti investuotojui garantijas įsigyti žemės sklypą nuosavybėn, tuo pačiu paskatinant jį iš tiesų pasiekti sutartyje apibrėžtus naudingumo kriterijus;

3) sumažinti riziką bei neapibrėžtumą investuotojui dėl galimo kainos pasikeitimo įvyksiančio žemės sklypo tarpinio terminuoto subnuomos laikotarpio metu.

Tuo atveju, kai investuotojo veikla nepasiekia sutartyje nustatytų kriterijų per sutartimi numatytą laikotarpį,

investuotojas turėtų teisę nutraukti sutartį arba toliau subnuomotis savo veiklos vykdymui turimą žemės sklypą, bet

be galimybės jį įsigyti pradinės pasirašytos sutarties pagrindu. Sumokėtos įmokos už žemės sklypo subnuomą

investuotojui nėra grąžinama.

Investuotojui nesuspėjus išvystyti veiklos iki subnuomos laikotarpiui numatyto termino pabaigos tiek, kad

objektyviai būtų galima pasiekti sutartyje numatytus kriterijus, bet, norint įsigyti žemės sklypą, būtų atliekamas

pakartotinis einamųjų metų žemės sklypo vertinimas naujai žemės pirkimo kainai nustatyti bei pakartotinis

ekonominių ir socialinių kriterijų suderinimas. Pastaruoju atveju investuotojui pasiekus sutartyje nustatytus

naudingumo kriterijus, subnuomuojamo žemės sklypo pardavimas būtų vykdomas be aukciono, naujos sutarties

pagrindu.

5.1.2. Žemės sklypo faktinis pardavimo etapas

Investuotojo veiklos vertinimas būtų vykdomas pagal sutartyje nustatytus ekonominius ir socialinius kriterijus

mažiausiai kartą per metus. Vertinimus kaip investuotojo veiklos priežiūros būdą atliktų LR Ūkio ministerijos

34



3

paskirta administruojanti institucija. Tuo atveju, kai investuotojo veikla atitinka kriterijus ir pastarieji yra išlaikomi

bent pusę metų, investuotojas turėtų teisę įsigyti žemės sklypą už sutartyje numatytą kainą. Administruojanti

institucija pateiktų rekomendacijas NŽT, kuri raštiškai patvirtintų pardavimą. Sumokėtoji subnuomos kaina nuo

sutarties pasirašymo iki žemės išsipirkimo dienos būtų įskaitoma kaip žemės sklypo pardavimo kainos sumokėtoji

dalis. Jeigu sumokėtoji subnuomos suma viršija žemės sklypo pardavimo kainą, viršijanti suma nėra grąžinama.

Žemės pirkimo kaina būtų nustatoma subnuomos pradžioje ir nekistų iki pasirašytos terminuotos sutarties galiojimo

laiko pabaigos. Zonos valdymo bendrovei už vykdomą subnuomos priežiūrą, žemės sklypo pardavimo atveju, būtų

sumokama sutartinė suma kaip motyvacinė paskata esančioms zonos valdymo bendrovėms suteikti investuotojams

galimybę įsigyti žemės sklypą (duoti sutikimą pasirašyti nuomos-pardavimo sutartį su investuotoju bendrovės

nuomojamame sklype iš valstybės) ir kaip kompensacija už likusių subnuomos pajamų nesurinkimą dėl neįvykdytos

pradinės dvišalės sutarties, pasirašytos tarp vyriausybės ir zonos valdymo bendrovės, termino sąlygų. Tais atvejais,

kai nuomos-pardavimo sutartis yra pasirašoma su investuotoju zonos valdymo bendrovei dar nepradėjus nuomotis

žemės iš valstybės, zonos valdymo bendrovei priklausytų pajamos gautos už subnuomos laikotarpį, tačiau

papildoma kompensacija pardavimo atveju nebūtų skiriama. Veiklos nutraukimo atveju, sumokėta subnuomos

suma nebūtų grąžinama investuotojui, ji liktų zonos valdymo bendrovės biudžete ir to žemės sklypo įsigijimo

klausimas būtų uždaromas.

Šiuo metu galiojanti laisvųjų ekonominių zonų valstybinė priežiūra

Pagal Lietuvos Respublikos laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymo galiojančią paskutinę redakciją 2018 01 01,

LEZ priežiūros vykdymo klausimu 14-ame įstatymo straipsnyje yra numatomos ūkio ministro įgaliotos viešosios

įstaigos teisės bei pareigos, tokios kaip, atitinkamos priežiūrai reikalingos reikiamos informacijos gavimas, jos

analizavimas bei stebėjimas, apibendrinamųjų metinių LEZ ir jų valdymo bendrovių veiklos rezultatų ataskaitų

teikimas LR Ūkio ministerijai, kita.35

Šis šiuo metu taikomas LEZ teritorijų valstybinės priežiūros mechanizmas yra svarbus ir reikalingas zonų valdymo

bendrovių bei zonos įmonių veiklos stebėsenai bei rezultatų valdymui einamuoju veiklos vykdymo metu, tačiau

būtų nepakankamas žemės sklypų įsigijimo atvejais, kadangi jis neužtikrina žemės sklypo pirkėjo vykdomo projekto

efektyvumo ir investicinės grąžos įvertinimo prieš žemės pardavimo įvykdymą. Siekiant kuo efektyviau priimti

sprendimą, kuriam investuotojui suteikti galimybę įsigyti ribotą resursą, žemės sklypą, nuosavybėn ir užtikrinti kuo

didesnę tokio sprendimo grąžą Lietuvos valstybei, viršuje aprašomu pasiūlymu yra pateikiamas šio trūkumo

kontrolės sprendimo būdas, leidžiant įsigyti žemę tik tiems investuotojams, kurių vykdoma veikla atitinka kriterijus.

Tokiu būdu būtų kontroliuojama, kad žemės sklypai yra parduodami tik ženklią ekonominę grąžą atnešantiems

projektams.

35

Lietuvos Respublikos laisvųjų ekonominių zonų pagrindų įstatymas, 1995 m. birželio 28 d. Nr. I-976, 2018 01 01 paskutinė galiojanti redakcija

https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.E79004684F4D/EXNOKnaBvt


4


1. Inicijuoti reikiamus Lietuvos Respublikoje taikomų teisės aktų pakeitimus, įtvirtinant galimybę investuotojui

įsigyti žemės sklypą LEZ teritorijoje nuomos-pardavimo sutarties pagrindu, atsižvelgiant į investuotojo

veiklos rezultatų atitikimą sutartyje numatytiems ekonominiams ir socialiniams kriterijams.

Pasiūlymu siekiama nauda

Suteikus LEZ valdymo bendrovėms diskreciją rinktis, kokiu būdu, ir, kaip vystyti savo veiklą, atitinkamais atvejais

prisiderinant prie skirtingų investuotojų poreikių, tokiu būdu būtų didinamas investicinio klimato Lietuvoje

patrauklumas, taip pat investuotojams būtų sudaromos galimybės rinktis, kokiu būdu jiems būtų patogiausia vystyti

planuojamą investicinį projektą: ar subnuomojantis žemės sklypą, ar įgyjant nuosavybės teisę į pastarąjį.

Atidedant žemės sklypo pardavimą terminuotam tarpiniam subnuomos laikotarpiui, siekiant įsitikinti investicinio

projekto gebėjimu atitikti projektui išsikeltus ekonominius bei socialinius tikslus bei patvirtinti investuotojui

galimybę įsigyti žemės sklypą jau projekto vystymo pradžioje, būtų:

1) išvengiama rizikos parduoti žemės sklypą nepasiteisinusiems arba ne didžiausią ekonominę naudą generuosiantiems projektams vykdyti;

2) suteikiama galimybė visiems patvirtintiems perspektyviems investiciniams projektams vykdyti savo veiklą LEZ teritorijoje, o žemės pardavimo galimybę suteikti tik aukščiausią naudingumą generuojantiems;

3) investicinio projekto pradžioje suteikiant investuotojui garantijas įsigyti žemės sklypą nuosavybėn, tuo pačiu yra motyvuojama savo vykdoma veikla pasiekti sutartyje apibrėžtus naudingumo kriterijus;

4) sumažinama rizika bei neapibrėžtumas investuotojui dėl galimo kainos pasikeitimo tikėtina įvyksiančio žemės sklypo tarpinio terminuoto subnuomos laikotarpio metu;

5) pasibaigus subnuomos laikotarpiui išvengtas neaiškumas ir rizika norimo įsigyti valstybės ar savivaldybės žemės sklypo dydžio pokyčio atvejais, kai subnuomos laikotarpiu buvo ne visa subnuomojama žemės teritorija užstatyta investuotojui priklausančiais pastatais ar įrenginiais.

Tokiu būdu būtų sukuriamas investuotojams patrauklesnis bei į Lietuvos Respublikos poreikius orientuotas įrankis

efektyvesniam investicijų pritraukimui, pašalinamas teisinis neapibrėžtumas bei su juo susijusios rizikos ilgalaikės

veiklos vystymo atvejais, skatinamas vietinis ir užsienio verslas regionuose bei didinamas Lietuvos šalies

konkurencingumas.


5

1 pav. Žemės sklypo, esančio LEZ teritorijoje, schema


1

6. Rekomendacinio pobūdžio dokumentai.

Remiantis šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu, išskyrus įstatymu numatytas išimtis36, savivaldybėms

nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų nuomos tvarką tvirtina kiekvienos savivaldybės taryba37. Atkreiptinas

dėmesys, kad analogiška diskrecija savivaldybių taryboms suteikiama, nustatant kriterijus, kurių pagrindu yra

sudaromos sutartys, apibrėžiančios investicijų į savivaldybės infrastruktūrą, gamybos ar paslaugų sritį sąlygas bei

tvarką38. Dėl šių aplinkybių yra tikslinga svarstyti rekomendacinio pobūdžio dokumentų, pvz.: gairių atitinkamų

teisės aktų rengimui ar modelinio pobūdžio dokumentų, parengimo galimybę. Žvelgiant į užsienio šalis, darytina

išvada, kad tokio pobūdžio dokumentų rengimas yra jau taikoma praktika. Siekiant informuoti apie žemės sklypų ir

pastatų perleidimui žemesne nei rinkos kaina, kaip investicinei paskatai, taikomas ES valstybės pagalbos taisykles,

užtikrinant investicines paskatas skiriančių institucijų ir pastarųjų paskatų gavėjų legitimius interesus, Čekijos

pramonės ir prekybos ministerija parengė metodologines rekomendacijas regioniniams administraciniams

vienetams ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų pardavimui žemesne nei rinkos kaina.39

Sutarčių dėl investicijų į savivaldybės infrastruktūrą, gamybos ar paslaugų sritį kriterijai

Savivaldybių taryboms įstatymu yra suteikta diskrecija nustatyti kriterijus, į kuriuos atsižvelgiant, sudaromos

investicijų sutartys, apibrėžiančios investicijų į savivaldybės infrastruktūrą, gamybos ar paslaugų sritį. Pastebėtina,

kad tyrimo metu rastos jau patvirtintos tvarkos gali būti tobulintinos, be to, ne visų savivaldybių tarybos yra

patvirtinusios pastaruosius kriterijus. Šiuo aspektu tikslinga parengti gaires, kurių pagrindu savivaldybių tarybos

galėtų įvertinti jau suformuluotus arba gebėtų suformuluoti naujus kriterijus sudaromoms sutartims dėl investicijų į

savivaldybės infrastruktūrą, gamybos ar paslaugų sritį.

Siekiant minimalaus harmonizavimo lygmens, rekomendacinio pobūdžio dokumentuose apibrėžtų kriterijų sąrašas

turėtų apimti:

nustatytą minimalią investicijų sumą;

iš anksto numatytą bei atitinkamą laiko tarpą išlaikomą sukurtų naujų darbo vietų skaičių;

ne mažesnio kaip statistikos departamento skelbiamo savivaldybės, kurioje investuojama, vidutinio

mėnesinio darbo užmokesčio dydžio išlaikymą;

įsipareigojimą investiciniu projektu vykdyti veiklą, atitinkančią strateginę regiono, savivaldybės ekonominės

plėtros viziją;

įdarbintų aukštos kvalifikacijos darbuotojų skaičių;

įsipareigojimą įgytą materialųjį turtą išlaikyti atitinkamą laiko tarpą, nekeičiant jo naudojimo paskirties,

neperleidžiant nuosavybės teisės į jį (žemės sklypo pirkimo-pardavimo atveju).

36

1998 m. gegužės 12 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII-729 (Valstybės žinios, 1998-06-12, Nr. 54-1492) (Turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas) 15 str. 8 d.; 1994 m. balandžio 26 d. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 (Valstybės žinios, 1994-05-06, Nr. 34-620) (Žemės įstatymas) 18 str. 1 d.


38 1999 m. liepos 7 d. Lietuvos Respublikos investicijų įstatymo Nr. VIII-1312 (Valstybės žinios, 1999-07-30, Nr. 66-2127) 13 str. 1 d. 7) p. atkreiptinas dėmesys, kad specialios investavimo, verslo ar sklypo parinkimo sąlygos tokiose sutartyse nustatomos pagal savivaldybės kompetenciją.

39 Metodické doporucení Ministerstva prumyslu a obchodu Ceské republiky pro obce, mesta, kraje a príjemce verejné podpory „Prevod pozemku a budov za zvýhodnenou cenu z majetku kraju a obcí“. Šios metodologinės rekomendacijos be kitų apima: sąlygas, kurioms esant, regioniniams administraciniams vienetams ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas nėra laikytinas valstybės pagalba; detalų pranešimo EK apie ketinamą suteikti valstybės pagalbą aprašymą; taikomas de minimis taisykles.




https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.C7E57DF3CEC5/ZAowHbjliF


2

Pasiūlymai

Įvertinus tai, kas išdėstyta viršuje, siūloma parengti rekomendacinio pobūdžio dokumentus:

1. kriterijams, kurių pagrindu sudaromos sutartys, apibrėžiančios investicijų į savivaldybės infrastruktūrą,

gamybos ar paslaugų sritį, apibrėžti;

2. viešojo konkurso įgyvendinimo tvarkai nustatyti (jei būtų pritarta įdiegti viešojo konkurso procedūrą);

3. žemės sklypų perleidimo žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai tvarkai nustatyti (jei būtų pritarta

pasiūlymui įtvirtinti žemės sklypų perleidimą žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai investicinių

projektų įgyvendinimui).


Parengtas modelinis, rekomendacinio pobūdžio dokumentas, centralizuotai apibrėžiantis kriterijus, kurių pagrindu

sudaromos sutartys, nustatančios investicijoms į savivaldybės infrastruktūrą, gamybos ar paslaugų sritį keliamas

sąlygas ir tvarką, pašalintų teisinio apibrėžtumo trūkumą, leistų tiek savivaldybės administracijoje dirbantiems

specialistams, tiek potencialiems investuotojams aiškiai apibrėžti investiciniams projektams keliamus reikalavimus,

rodiklius potencialių investicinių projektų vertinimui.

Be to, pritarus pasiūlymams įtvirtinti viešojo konkurso procedūrą ir/ar įtraukti žemės sklypų perleidimą žemesne nei

rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip naują valstybės pagalbos formą, gairių, numatančių, kaip pastarosios procedūros

turėtų būti įgyvendinamos, parengimas garantuotų sklandų viešojo sektoriaus subjektų prisitaikymą prie naujų

pokyčių.

Rekomendacinio pobūdžio dokumentai užtikrintų vienodas galimybes investuotojams ir skaidrias bei vienodas

sąlygas tarpregioninei konkurencijai, įgalinant regioninę valdžią priimti savarankiškus, atitiktimi teisės aktų pagrindu

keliamiems reikalavimams pasižyminčius, sprendimus. Tokiu būdu būtų įnešama tolygumo regioninio vystymosi

atžvilgiu, suteikiama kur kas daugiau apibrėžtumo potencialiems investuotojams, taip pat ir kompetentingiems

viešojo sektoriaus institucijų darbuotojams.


1

Nr. Pasiūlymas Nauda Rizika Komentarai

1 Nauja valstybės pagalbos forma

- 2 mėnesiais trumpesnis investicinio projekto įgyvendinimo procesas; - visa apimtimi naudojamasi iš ES teisės plaukiančiais privalumais; - nereikalinga numatyti naujų kontrolės mechanizmų; - investuotojams teikiama visapusiška parama; - mažinamas teisinis neapibrėžtumas; - sudaromos sąlygos alternatyviems investicinio projekto įgyvendinimo būdams.

- Viešojo aukciono procedūra gali būti neišvengiama, atmetus prašymą pasinaudoti šia valstybės pagalbos forma; - investuotojui netinkamai vykdant iš investicinės sutarties plaukiančius įsipareigojimus, sudėtingas žemės sklypo gražinimo buvusiam savininkui procesas.

- nesudėtinga pranešimo apie valstybės pagalbos schemos pakeitimus procedūra; - ši valstybės pagalbos forma taikoma užsienio šalyse; - ši valstybės pagalbos forma neprieštarauja ES teisės normoms, taikomoms valstybės pagalbos kontrolei.

2 Žemės sklypo perleidimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu

- žemė perleidžiama didžiausią ekonominę naudą generuosiantiems projektams vykdyti; - suteikiama galimybė visiems patvirtintiems perspektyviems investiciniams projektams vykdyti savo veiklą nuomos pagrindu; - investuotojui suteikiamos garantijos įsigyti žemės sklypą nuosavybėn; - investuotojas yra motyvuojamas pasiekti sutartinius naudingumo kriterijus; - garantuojamas žemės įsigijimo kainos stabilumas, atitikus kriterijus; - garantuojamas įsigyjamo žemės sklypo dydis, atitikus kriterijus, net jei nuomos laikotarpiu buvo ne visa nuomojama teritorija užstatyta investuotojui priklausančiais pastatais ar įrenginiais.

- galimas vėlavimas tarpinstitucinio bendradarbiavimo kontekste, vertinant/derinant investicinius įsipareigojimus žemės sklypo pardavimo atveju; - per nustatytą tarpinį terminą investuotojas gali nepasiekti kriterijų ne dėl savo veiklos neefektyvumo, bet dėl kitų nenumatytų priežasčių, pvz.: ilgai trunkančios procedūros

- siūloma žemės kainą nustatyti pagal žemės vertinimo dokumentus, tačiau norint pardavimą organizuoti didesne kaina, galima nustatyti atitinkamą maržą; - priklausomai nuo to, ar žemės sklypas priklauso valstybei ar savivaldybei, reikalingas skirtingų viešojo sektoriaus institucijų įsitraukimas.

3 Viešasis konkursas - nesuformuotos žemės atveju 2 mėnesiais trumpesnis investicinio projekto plėtros procesas; - žemė perduodama didžiausios ekonominės naudos investicinių projektų įgyvendinimui, vadovaujantis ne tik didžiausios kainos kriterijumi; - tai pat pasiūlyme 2 minima sukuriama nauda.

- formuojant žemės sklypą sunku numatyti tikslų galutinai suformuoti sklypo dydį, todėl preliminarioje sutartyje būtina numatyti adekvačias paklaidas; - galimas vėlavimas tarpinstitucinio bendradarbiavimo kontekste, vertinant/derinant investicinius įsipareigojimus.

- Viešojo konkurso procedūra šiuo metu yra taikoma Šiaulių PP


2

4 Supaprastinta investicinio projekto plėtros procedūra

- 2 mėnesiais trumpesnis investicinio projekto plėtros procesas; - tvari ekonominė nauda ilgalaikėje perspektyvoje; - mažinamas teisinis neapibrėžtumas.

- Užsitęsusios žemės sklypo formavimo procedūros, vykdant plėtrą tik į dalį žemės sklypo; - galimas vėlavimas tarpinstitucinio bendradarbiavimo kontekste, vertinant/derinant investicinius įsipareigojimus.

- priklausomai nuo to, ar žemės sklypas priklauso valstybei ar savivaldybei, reikalingas skirtingų viešojo sektoriaus institucijų įsitraukimas;

5 Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ teritorijoje esantį žemės sklypą

- suteikiama investuotojams galimybė įsigyti žemės sklypą nuosavybėn ilgalaikio investicinio projekto vystymui; - pašalinamas teisinis neapibrėžtumas dėl norimo įsigyti žemės sklypo dydžio subnuomos galiojimo pabaigos atveju, kai ne visa subnuomojama teritorija užstatyta statiniais/įrenginiais; - tai pat pasiūlyme 2 minima sukuriama nauda

- nevienareikšmis motyvuojančių priemonių zonos valdymo bendrovei žemės pardavimo investuotojui skatinimo vertinimas; - galimas vėlavimas tarpinstitucinio bendradarbiavimo kontekste, vertinant/derinant investicinius įsipareigojimus žemės sklypo pardavimo atveju.

- reikalinga įvertinti sklypo pardavimo palankias sąlygas zonos bendrovėms, nepriklausomai nuo jų pajamų struktūros;

6 Rekomendacinio pobūdžio dokumentų parengimas

- valstybiniu lygiu harmonizuotas investicijų į savivaldybių infrastruktūros, gamybos ar paslaugų sritį procesas; - teisinio neapibrėžtumo mažinimas; - mažinama administracinė našta viešojo sektoriaus institucijų darbuotojams, rengiant atitinkamas tvarkas; - sklandus viešojo sektoriaus subjektų prisitaikymas prie naujų žemės sklypų perleidimo metodų (įdiegus viešojo konkurso procedūrą); - aiškiai apibrėžtų sąlygų investuoti sukūrimas; - skaidrios bei vienodos sąlygos tarpregioninei konkurencijai.

- Netolygus rekomendacinio pobūdžio dokumentų įgyvendinimas.

- atsižvelgiant į projekto apimtį bei neapibrėžtumą kitų pasiūlymų priėmimo atžvilgiu, šio pasiūlymo kontekste neplanuojama parengti rekomendacinių dokumentų juodraščių.


1

1. Valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip nauja valstybės pagalbos forma.

Rizikos/grėsmės:

Rizikų/grėsmių pašalinimo būdai:

Papildomos įžvalgos:

2. Žemės sklypo perleidimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu.

Rizikos/grėsmės:



3. Viešojo konkurso – konceptualiai naujos žemės sklypų perleidimui taikomos tvarkos parengimas.

Rizikos/grėsmės:



4. Investicinio projekto plėtra į greta esantį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, netaikant viešojo aukciono procedūros.

Rizikos/grėsmės:



5. Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ teritorijoje esantį žemės sklypą.

Rizikos/grėsmės:



6. Rekomendacinio pobūdžio dokumentai.

Rizikos/grėsmės:




1

Viešosios konsultacijos grafikas

Data Darbas

01.22 Suformuotas viešosios konsultacijos tikslas

01.23 Pasirinktas viešosios konsultacijos atlikimo metodas

01.24 Suformuotas preliminarus viešosios konsultacijos adresatų sąrašas

01.25 Suformuotas viešosios konsultacijos adresatų sąrašas aptartas su VšĮ „Investuok Lietuvoje“ ekspertu

01.30 Paruošta viešajai konsultacijai atlikti reikalinga medžiaga

01.31 Pradėta vykdyti viešoji konsultacija

02.14 Surinkti viešosios konsultacijos rezultatai

02.20 Atlikta surinktų rezultatų analizė ir vertinimas

02.26 Suinteresuotosios šalys informuojamos apie surinktus konsultacijos rezultatus

Nr. Pasiūlymas Rizikos/grėsmės: Rizikų/grėsmių pašalinimo būdai: Papildomos įžvalgos:· Žemės sklypo rinkos kainos nustatymas gali užimti neproporcingai ilgą laikotarpį, užgožiant šiuo pasiūlymu siekiamą naudą.

n/a

· Žymus naujos valstybės pagalbos formos įtvirtinimo poveikis de minimis pagalbai ir kitoms valstybės pagalbos formoms jų biudžeto atžvilgiu.

n/a

· Galimybė piktnaudžiauti tokia valstybės pagalbos forma, nusiperkant žemės sklypą, tačiau jame nevystant veiklos, tokiu būdu pakenkiant konkurentų interesams;

· Žemės įsigijimo-pardavimo schemų atsiradimas.

· Tokia forma teikiama valstybės pagalba turėtų būti taikoma tik išskirtiniais atvejais, siekiant pritraukti ypač didelės apimties investicijas ir pasaulinio garso, nepriekaištingos reputacijos investuotojus.

· Nėra sukuriamas realus kontrolės (priverstinio statinių šalinimo / perdavimo nuomotojui) mechanizmas, todėl pasiūlytos priemonės negarantuoja investuotojo motyvacijos siekti ir užtikrinti naudingumo kriterijų įgyvendinimo.

· Siūlytina įvertinti galimybes naudotis CK IV knygoje įtvirtintomis daiktinėmis teisėmis – užstatymo teise (superficies ) arba ilgalaike nuoma (emphyteusis ), kurių teisinis reguliavimas bei prigimtis leidžia šalims susitarti dėl statinių, pasibaigus teisės galiojimui, perdavimo žemės sklypo savininkui arba pakeisti CK 6.557 str. 1 d., išplečiant šios normos taikymo sritį.

· Reguliavime turėtų būti užtikrinama, kad sandorių kaina atitiktų rinkos vertę, arba, antraip, aprašyta schema turėtų būti derinama kaip valstybės pagalba.

· Piktnaudžiavimo grėsmė, suteikiant galimybę žemės sklypą išsinuomoti fiktyviai, po nuomos sutarties pasirašymo žemė sklype nevystant ekonominės veiklos.

· Pasiūlyta apsvarstyti galimybę įsteigti instituciją, kuri rūpintųsi žemės pardavimu atidėto atsiskaitymo būdu.

· Atkreipiamas dėmesys, kad pasiūlymu neaptarti sekantys aspektai: kas nutinka, kuomet yra neįgyvendinami įsipareigojimai po įvykdyto aukciono ir tuo atveju, kuomet ant žemės sklypo jau stovi pastatai; kas bus daroma tuo atveju, kuomet prieš tai paminėtu atveju, būtų pakartotinai siekiama iš naujo pradėti nuomoti žemės sklypą.

· Fiksuota pirminė žemės pirkimo kaina gali netikti ilgalaikės nuomos sutarties laikotarpiui sparčiai vystomose teritorijose, kuriose investicijos į inžinerinę infrastruktūrą sparčiai didina žemės sklypų vertę.

· Pasiūlyta apsvarstyti pardavimo kainos nustatymą, remiantis ne žemės vertinimo rezultatų, o rinkos kainos pagrindu.

· Išreikštas pastebėjimas, jog nuomos-pardavimo sutartis primena lizingo sutarties sąlygas tik garantija įsigyti turtą atsiranda vėlesniame etape ir pasiūlyta įteisinti trumpalaikes nuomos sutartis su sąlyga jas pratęsti.

· Preliminarioji sutartis neužtikrina to, kad investuotojas vėliau sudarys nurodomą nuomos-pardavimo sutartį bei valstybė / savivaldybė atgaus lėšas, skirtas žemės sklypo formavimui.

· Investuotojas kartu su preliminariąja sutartimi privalo pateikti atitinkamas įsipareigojimų vykdymo užtikrinimo priemones (pvz. banko garantiją), kuria būtų dengiamos žemės sklypo formavimo / pertvarkymo procedūrų lėšos, jei pagrindinė sutartis nebus sudaryta.

· Sprendžiant viešojo aukciono piktnaudžiavimo rizikas viešojo konkurso diegimo metodu, siūloma pastiprinti argumentaciją, kodėl tai yra būtina;

· Siūloma svarstyti galimybę pasiūlymus papildomai stiprinti didinant konkurso dalyvių mokamus piniginius įnašus, užtikrinančius įsipareigojimų laikymąsi konkurso laimėjimo atveju.

· Diskriminacinių sąlygų įtraukimas į viešojo konkurso tvarkos sąlygas.

· Siūloma apsvarstyti saugiklius, garantuosiančius kuo objektyvesnį vertinimą, vienodų galimybių užtikrinimą visiems investuotojams;

· Siūlyta sukurti etapais grįstą sistemą: pirmuoju aukciono etapu būtų atrenkami investuotojai, kurie būtų tinkami vystyti atitinkamus investicinius projektus, paskui, taikant tam tikrus kitus kriterijus tik šių, iš anksto atrinktų investuotojų tarpo būtų atrenkamas galutinis investuotojas.

· Vertinant poreikį teisės aktus keisti plačia apimtimi, įžvelgta bendro pobūdžio rizika, kad tokiam pasiūlymui iš esmės gali būti priešinamasi.

· Siūloma parengti LRV nutarimą, kuriame būtų pateikti esminiai šio pasiūlymo kriterijai ir tvarka, o atskirais kitais teisės aktais įteisinti smulkesnius įgyvendinimo žingsnius.

· Į tą patį sklypą pretenduoja daugiau nei vienas subjektas;

· Siūlomi pakeitimai skatintų nenaudojamų (skirtų potencialiai plėtrai) teritorijų, išsidėsčiusių tarp naudojamų žemės sklypų, atsiradimą.

· Siūlytina naudotis šiuo metu teisės aktuose įtvirtintu įsiterpusio žemės sklypo reguliavimu, numatant lengvatines jo taikymo sąlygas, pvz.: didinant galimą maksimalų plotą.

· Reikėtų atskirti atvejus, kai investuotojas siekia prisijungti jau suformuotą žemės sklypą bei laisvą valstybinę žemę: pirmuoju atveju – keičiant jau sudarytų sutarčių ar nustatytų naudojimo kriterijų sąlygas; antruoju – nekeičiant sudarytų sutarčių ar nustatytų naudojimo kriterijų sąlygų, leidžiant prisijungti įsiterpusius žemės sklypus.

· Galimybė piktnaudžiauti tokia įstatymine išimtimi, nusiperkant žemės sklypą, tačiau jame nevystant veiklos, taip pakenkiant konkurentų interesams.

n/a

· Įžvelgta paralelė tarp šio pasiūlymo bei LR žemės įstatymo 9 str. 6 d. 4) p. numatytos išimties netaikyti viešojo aukciono procedūros, kuomet valstybei priklausančios žemės nuomininkai ketintų išsinuomoti LRV nustatyto dydžio neviršijantį žemės sklypą, įsiterpusį tarp valstybinės žemės išnuomotų žemės sklypų. Pateiktas siūlymas tobulinti jau esamą išimtį, o ne diegti naują;

· Pasidalinta nuomone, kad nederėtų remtis praktika, taikoma šalyje, kurios korupcijos suvokimo lygis sąlyginai žemas.

· Siūloma schema iš esmės nepalengvina investuotojo galimybių perimti ir naudotis papildoma reikalinga teritorija, žemės sklypui esant LEZ teritorijoje.

n/a· Nubrėžta paralelė tarp teikiamo siūlymo ir įmonės atėjimo į LEZ teritoriją.

· Valstybei ar savivaldybei priklausančio žemės sklypo perleidimas greta esančio sklypo savininkui, netaikant viešojo aukciono procedūros, atitinkamais atvejais gali sudaryti ūkio subjekto privilegijavimą Konkurencijos įstatymo 4 str. 2 d. prasme.

· Minėta nuostata nebūtų pažeista, jei įstatymo galią turintis teisės aktas įpareigotų žemės sklypą parduoti, netaikant viešojo aukciono procedūros. Pažymėtina, kad įstatymo galią turintis teisės aktas turi būtent įpareigoti, o ne tik leisti netaikyti viešojo aukciono procedūros.

n/a

· Galima spekuliacija sklypais, kadangi schemoje nėra nurodomi ribojimai, investuotojui įsigijus žemės sklypą nuosavybės teise, jį parduoti tretiesiems asmenims;

· Schemoje siūloma numatyti pirkimo kainą iš anksto, tad kyla rizika dėl spekuliavimo LEZ teritorijose esančiais žemės sklypais, keičiantis žemės rinkos kainai.

· Kad sklypas nebūtų perduotas tretiems asmenims, siūlytina įtvirtinti LEZ teritorijose esančių žemės sklypų valdymo, naudojimo ir disponavimo jais suvaržymus (pvz. draudimą tam tikrą laikotarpį nuomoti / parduoti žemės sklypą po jo įgijimo), kurie būtų privalomai taikomi visiems LEZ teritorijoje taikomiems sandoriams arba atsisakyti žemės sklypų pardavimo galimybės, ją keičiant CK IV knygoje nurodytomis kitomis daiktinėmis teisėmis.

· Pasidalinta nuomone, kad poreikis žemės sklypo pardavimui LEZ teritorijoje nėra akivaizdus, kadangi subnuoma suteikia daugiau mokestinių privalumų nei žemės turėjimas savo nuosavybėje. Taip pat yra pastebima, jog yra pakankamai valstybinės žemės sklypų ne LEZ teritorijose, kurie galėtų būti privatizuojami lengvatinėmis sąlygomis;

· Reikėtų įvertinti, ar apie siūlomus pakeitimus nereikės pranešti Europos Komisijai kaip apie valstybės pagalbos schemos pakeitimą.

· Įžvelgta rizika prarasti LEZ teritorijų integralumą, leidžiant investuotojui įgyti nuosavybės teisę į į LEZ teritoriją patenkančius žemės sklypus;

· Žemės sklypų privatizavimas gali apsunkinti inžinerinės infrastruktūros plėtrą, todėl kyla rizika, kad dalis privatizuotų sklypų taps tik spekuliacijos objektu ir bus „įšaldyti“.

n/a

· Atkreipiamas dėmesys, kad į LEZ teritoriją patenkančių žemės sklypų įgyjimo galimybė turėtų būti taikoma tik išskirtiniais atvejais, pritraukiant didelės vertės investicijas, kurių įgyvendinimo poreikį patenkintų tik LEZ teritorijoje esančių žemės sklypų dydžiai;

· Pastebėta, kad subnuomos mokestis nesudaro didžiausios zonos valdymo bendrovių pajamų dalies. Pagrindinė dalis pajamų sulaukiama infrastruktūros priežiūros pagrindu.

6 Rekomendacinio pobūdžio dokumentai

· Į dokumentuose įtvirtintą teisinį reglamentavimą nebus atsižvelgta.

· Derėtų apsvarstyti kitą dokumentų įforminimo galimybę, kuria viešojo administravimo subjektai būtų įpareigojami laikytis šių dokumentų.

· Pabrėžta, kad dokumentai, kurių pagrindu į savivaldybių teritoriją būtų paprasčiau pritraukiamos investicijos, tuo pačiu investuotojams bei savivaldybių administracijų darbuotojams mažinant neapibrėžtumą, yra reikalingi.

„Disponavimo valstybinės ir savivaldybių žemės sklypais ir žemėtvarkos procedūrų optimizavimas“Diana ČesonytėVilius Sanda

Viešosios konsultacijos metu gautosgrįžtamosios informacijos suvestinė

Nuosavybės teisės įgijimas į LEZ teritorijoje esantį žemės sklypą

5

· Tokios valstybės pagalbos formos įtvirtinimas nekvestionuojamai turėtų būti praneštas Europos Komisijai;

· Alternatyviai pasiūlyta apsvarstyti kitų paskatų skatinimo formų įdiegimą, pvz.: investiciniu projektu pasiekus atitinkamą, iš anksto numatytą pajamų apimtį, atleisti nuo žemės sklypo nuomos mokesčio;

· Nuosavybės teisės perleidimo momentas turėtų būti atidedamas, t.y. vykti ne tuo metu, kuomet pasirašoma investicinė sutartis.

Valstybei ar savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas žemesne nei rinkos kaina ar neatlygintinai, kaip nauja valstybės pagalbos forma

1

Investicinio projekto plėtra į greta esantį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, netaikant viešojo aukciono procedūros

4

Žemės sklypo perleidimas nuomos-pardavimo sutarties pagrindu

2

· Buvo svarstoma, ar nederėtų, prieš diegiant viešojo konkurso institutą, paspartinti žemės reformos proceso, sprendžiant suformuotų žemės sklypų pasiūlos trūkumo problemą;

· Pastebėta, kad NŽT, kaip valstybinės žemės patikėtinis, nėra suinteresuota vykdyti tokios formos žemės pardavimų bei neturi kompetencijų vertinti kriterijus, todėl veiklos skaidrumo ir nešališko kriterijų vertinimo užtikrinimo ir tvirtinimo funkciją siūloma suteikti Ūkio ministerijai;

· Viešojo konkurso procedūros taikymo galimybę siūloma praplėsti ir patikėjimo teise savivaldybių valdomiems valstybinės žemės sklypams.

Viešojo konkurso - konceptualiai naujos žemės sklypų perleidimui taikomos tvarkos - parengimas

3

všĮ „investuok...

Documents