SPANIAKjøp av fast eiendom

SkattArv og arveavgift

3

INNHOLDSFORTEGNELSE

I Kjøp av fast eiendom i Spania II Skatter og avgifter III Spansk testament og arveavgift IV GenerellinformasjonomVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L. V Hva omfatter en kvalitetssikring utført av vårt kontor?

I KJØP AV FAST EIENDOM

1.1 ForskjellerfraNorge

1.2 KvalitetssikringvedkjøpavfasteiendomiSpania

1.2.1 Innledning

1.2.1.1 Tinglysningsattest(NotaSimple)/kopiavskjøtet 1.2.1.2 IBIkvittering-Eiendomsskatt 1.2.1.3 Basurakvittering-Søppelavgift 1.2.1.4 Sameie-vedtekterogkvitteringforbetaltefellesutgifter 1.2.1.5 Kopiavelektrisitet-ogvann-kvitteringer 1.2.1.6 Planparcial-Reguleringsplan

1.2.2 JuridiskeogøkonomiskefellervedkjøpavfasteiendomiSpania

1.2.2.1 Overtagelseavlån 1.2.2.2 Betalingmedveksler 1.2.2.3 Bankgaranti 1.2.2.4 Inventarliste 1.2.2.5 Befaringavkjøpsobjektet 1.2.2.6 Tillatelse-ferdigstilling

1.2.3 Kjøpavboligunderoppføring

1.2.3.1 Innledning 1.2.3.2 Kravtilkontrakten 1.2.3.3 Bankgaranti 1.2.3.4 Utbyggersplikttilårettemanglerogfeil

II. SKATTER OG AVGIFTER

2.1 Vedkjøp

2.1.1 Nyeiendom • Merverdiavgift-IVA • Notaromkostninger • Tinglysningsgebyr • Advokatsalær

2.1.2 Brukteiendom • Overføringsavgift

4

2.1.3 Finansieringogfinansieringsutgifter • Valuta • Åpningskommisjon • Rente(fast-flytende) • Kostnaderforutarbeidelseavpantobligasjoner • Takseringskostnader • Tinglysingsgebyr • Stempelavgift • Forsikring

2.2 Skattervedåeie–ikkeskatteresidentiSpania a) Inntektsskatt b)Formuesskatt(opphevet2008) c)Eiendomsskatt-IBI d)Søppelavgift-Basura e)Fellesutgifter

2.3 SkattiNorgevedeieavfasteiendomiSpania 2.4 Skattervedsalg 2.4.1 Personligeiet Gevinstbeskatning 2.4.2 Eietavselskap 2.4.3 Beregningavgevinst 2.4.4 Retensjon 2.4.5 Overføringsavgift 2.4.6 Endringeriunntakeneforgevinstbeskatning 2.4.7 Hvilkeskattemessigekonsekvenservildisseendringene

haforenpersonsomerskattemessigresidentiNorge? 2.4.8 UtleieavboligiSpania

III SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT 3.1 Innledning 3.2 HvordanopprettetestamentiSpania? 3.3 HvorforopprettetestamentiSpania? 3.4 Arveavgift 3.5 Denspanskearveavgiftensstørrelse 3.6 Arveplanlegging

IV GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA–LAWFIRM S.L. (seogsåwww.vogtlaw.com)

V HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR?

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

5

ForordDennebrosjyrenerenpraktiskveiledningfordegsomvilkjøpeelleralleredehar kjøpt fast eiendom i Spania.Brosjyren inneholder praktiske og generellerådogdeterikkenødvendigmedjuridiskekunnskaper.Brosjyrenbørdogikkebrukessomenhåndbokforåhåndterekjøpsprosessen,skattespørsmålellerarvpåegenhånd.Detanbefalesåbenytteprofesjonellerådgivereiforbindelsemedkjøp,salg,skattogarviSpania.

Innholdetibrosjyrenerførtàjourmeddelovendringersomforeliggerpr.1.12011

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET

6

I. KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

1.1 Forskjeller fra Norge

KjøpsprosesseniSpaniaerforskjelligfraNorgepåvesentligepunkter.

FordetførstefinnesdetikkestatsautorisertemeglereiSpania.Detkreveshelleringenautorisasjonforåutøveeiendomsmeglervirksomhet.Meglerestilleringenøkonomisksikkerhetogdeterlangtfraallesomharforsikringfordetøkono-miskeansvarsomkanpådras.Detarrangeres ingenformellvisningslikviervantmed fraNorge.Eiendommene ligger ofte pånettet hos alle ellermangeaveiendomsmeglerneiSpania.Derformåenforsikresegomatmeglerensomopptrer,faktiskharetsalgsoppdragogharfullmakttilåundertegnepåvegneavselger.

For det andre er selve kontrakts delen også forskjellig fra Norge. Vanligvisundertegnesførstenreservasjonskontrakthvorkjøper innbetaleretdepositum(mellom€3.000og€6.000)ogeiendommentasdaavmarkedet.Detnesteskritteråutarbeideogundertegneenkjøpekontrakt(ContratodeCompraventa)menstransaksjonenførstblirendeligvedinngåelseavskjøte(EscrituraPublica)hosNotar.

Fordettredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lov-givning.

Benyttdegavadvokatidenneprosessen-helstensombeherskerbådedittspråkogspansk,ogetfirmasomharbådespanskeognorskeadvokaterbeskjeftiget.

Hvor skal vi kjøpe?

Detførstespørsmåldumåtastillingtiler:Hvilketland?Dernesthvorilandet?Selvnårduharbestemtdegforregionengjenstårfortsattsteds/by-valgetogin-nenforsted/byerdetfortsattnødvendigåavgjørenærhettilsjøen,servicetilbud,kommunikasjoner,skoleretc.Ønsketprisklassebegrenserklartnokvalgfriheten.

Nårmanharfunneteiendommensomhardeønskedekriteria,måmansørgeforå skaffe nødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økono-miskestatuspåeiendommen.Detteerdetvikortognoeupresistbenevnersomkvalitetssikring.

Bestem deg for hvor du ønsker å kjøpe.

Kjøpsprosessen i Spania er vesentlig forskjellig fra Norge.

7

1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania

1.2.1 Innledning

Innledningsvisvilvibemerkeatsværtfånordmennharforutsetningerforåvur-dererisikoenogproblemersomkanoppståiforbindelsemedkjøpavfasteien-domiSpania.Investeringerifasteiendomomfatteroftestørrebeløp,ogdumåforholdedegtiletannetrettssystemmedloverogreglersomskillersegvesentligfradenorske.Itilleggerdetdefærrestesombeherskerspansk.

Kvalitetssikringsprosessenernoeforskjelligavhengigavomdukjøperenboligunderoppføring,nyleilighet/husellerkjøpaveiendomiannenhåndsmarkedet.

1.2.1.1 Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet

NotaSimpleerentinglysningsattestfraEiendomsregisteret.Attesteninneholderopplysningerom;

1.Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eiereiendommensammen.

2.Enbeskrivelseaveiendommenogopplysningeromeiendommensgrenser.

3.Heftelsersomhvilerpåeiendommenogheftelsensstørrelse.DeterdogviktigåværeklaroveratikkealleheftelsernødvendigviskommerfremavNotaSimple,foreksempelheftelsersomubetalteiendomsskattogfellesavgifter,jfr.nedenfor.

4.Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler enbruksrettpåboligen,servitutterosv.

Alleredeførundertegningavreservasjonskontraktenbørdetforeliggeenting-lysingsattest.Pådenmåtenvetdumedsikkerhetatselgeraveiendommenhargrunnbokshjemmel.

Detbørbemerkesatdenadvokat somutførerkvalitetssikringen ikkebesøkerkjøpsobjektet. Den tekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes såledesikke. Det anbefales derfor å la en bygningskyndig undersøke kjøpsobjektet.Vedkommendeutarbeiderenrapporthvorobjektetstilstandbeskrives.Dessutenfårkjøperforetattenberegningavantallkvadratmeter.Somnevntundersøkeradvokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner dettilsendtetidligereinngåtteskjøtemeddetsomfremkommeritinglysingsattesten(fragrunnboken).

NotaSimplebørværeavrelativnydatoogikkeeldreenn10dager.Entinglys-ningsattesteringengarantiforatdetikkekommerflereheftelserpåeiendommenetteratattestenerutstedt.Derforinnhentesdetalltidennyattestumiddelbart

Kvalitets sikrings-prosessen.

Hva er Nota Simple?

8

førdenendeligeoverdragelsen.Attestensominnhentesavnotar i forbindelsemedoverdragelseaveiendommenergyldig10dager.Eiendomsregisteretsomutsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulle foreligge eventuelleendringeristatuspåeiendommenidenneperioden.

NotaSimpleinneholderforenkletinformasjon,ogenkopiavskjøtetbørinnhen-tesoggjennomgåsgrundig.

1.2.1.2 IBI kvittering - Eiendomsskatt

IBI-(ImpuestossobreBienesInmuebles)-erdenspanskebenevnelsenpåeien-domsskatt.VedkjøpavfasteiendomiSpaniabørdetkrevesatselgerfremviserkvitteringforbetalteiendomsskatt.Eiendomsskattenhvilerpåeiendommenogvilfølgeeiendommenvedeteventueltkjøp.Heftelsenfremkommervanligvisikkeavtinglysningsattesten.IBIfakturaeninneholderenbetalingsfristogvedmisligholdtbetalingpåløperforsinkelsesrenter.

1.2.1.3 Basura kvittering- Søppelavgift

Viderebørselgerfremleggeenkopiavkvitteringforbetaltkommunalsøppel-avgift(Basura).Ubetaltsøppelavgifterenheftelsesomfølgermedeiendommenogdetpåløperforsinkelsesrentervedmislighold.

1.2.1.4 Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter

Tilhørerdenfasteeiendommenenurbanisasjonvildetværeopprettetetsameie.Sameietharvedtektersomblantannetregulererfellesoppgaveriurbanisasjonen.Vedtektenekaninneholdeklausulersombegrenserdinhandlefrihet,foreksem-pelendringavterrasse,monteringavmarkiser,dyreholdosv.

Ienurbanisasjonavholdesdetnormaltgeneralforsamlingengangiåret.Påge-neralforsamlingenbehandlesogvedtasregnskapetogbudsjettet,ogdettasoppproblemersomeiernefinnerviktig.EtmøtereferatfraGeneralforsamlingenkanderforgigodindikasjonpåhvilkeproblemersommaneventueltkanforventeifremtidenvedkjøpaveiendommen.Deterintetkravetterspansklovatreferatetskalværepåannetspråkennspansk.Spansklovinneholderviderebestemmelservedrørendehvordaneierneisameietskalstemme,oghvormangestemmersomkrevesforhverenkeltsak.

Vedkjøpavfasteiendombørselgerfremleggeenbekreftelsefrasameietsadmi-nistratoromatselgerikkeharuteståendefelleskostnader.Ubetaltefellesutgifterfølgerdenfasteeiendommen.Denneheftelsenkommervanligvisikkefremavtinglysningsattestenførsameiethartattutleggidenfasteeiendommen,hvilketsameiekungjørdersomselgerikkeharbetaltfellesutgifteneoverenlengrepe-riode.Administratorbørviderebesomåavgienuttalelseomatdetikkeplanlegges

Viktig med kvitteringer påbetalte utgifter.

Få referat fra general-forsamling.

9

størrereparasjoner,moderniseringerellerutbyggingeravsameietsomjovilpå-førekjøperstørrefelleskostnaderennforventet.

1.2.1.5 Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer

Dersommanønskeråtaovervannogelektrisitets-abonnementbørmanundersøkeomselgerharbetaltdenevnteregningenefremtildatoforundertegningavskjøtet.

1.2.1.6 Plan parcial - Reguleringsplanen

Reguleringsplanenforområdetbørundersøkes.Dennevilkunneavsløreplan-lagteveier,fredeteområder,nyeutbyggingsområderetc.

Vedkjøpaveiendomunderbyggingbørmanundersøkeatentreprenørenharbyggetillatelse (licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en”grønnsone”(områdesomikkeskalbenyttestilbebyggelse)børdetundersøkesomdetergittdispensasjonfrareguleringsplanen.

Veddel-betalingunderbyggingskaldetutstedesenubetingetbankgaranti.Detskjerofteatutbyggerikkeoverlevererbankgarantiutenetterforespørselfrakjø-perellerkjøpersadvokat.Videreerdetviktigatdeterutstedt såkalt licenciade primera ocupacion- ferdigstillingslisens før innflytting. Denne lisensen erblantannetnødvendigforåinngåpermanentevann-ogelektrisitetskontrakter(jfr.1.2.2.6).

Detteerkunenforenkletsjekklisteoverhvilkeninformasjonsombørinnhentesforåkvalitetssikrekjøpavfasteiendom.Kvalitetssikringenmåimidlertidseesisammenhengmeddenkonkretesak.Dersomeieraveiendommeneretspanskselskapvilkvalitetssikringenværemeromfattende.Kvalitetssikringvilforek-sempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status.Dersomeiereretspanskselskapsomisinturereietavetutenlandskselskapskalmanværemegetforsiktigmedåtaovermoderselskapetutennøyeforutgå-endeundersøkelser.

Finn ut om alt er i orden med ditt bygge-prosjekt.

10

De forskjellige finansierings alternativer & selgers garanti.

1.2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom i Spania

1.2.2.1 Overtagelse av lån

Vedoppføringavnybyggtarselgernormaltoppetpantelånforfinansieringavbyggeprosjektet(byggelån).Kjøperfåroftetilbudomåovertapantelånetsomhviler på boligen (subrogasjon). Fordelen ligger i at subrogasjonskostnadeneofteerlavereennetableringsgebyrvedlåneopptakiSpania.

Dersomkjøperønskerå taover lånetvildettenormalt stipuleres ikjøpekon-trakten.Førundertegningenavkjøpekontraktenbørmaninnhentelånevilkårenesamtlånevalutaogtaenendeligbeslutningommanvirkeligønskeråtaoverlånet.Dukannemligfådegenubehageligoverraskelsehvisduiutgangspunktetbestemmerdegforåtaoverpantelånet,mensenereombestemmerdeg.Damådunormaltbærekostnadeneforkanselleringavlånet.

Mankanogsåspørreommulighetenforåovertapantelånsomhefterpåeien-dommenvedkjøpaveiendomiannenhåndsmarkedet.

1.2.2.2 Betaling med veksler

Dersomkjøpesummenskalbetalesavdragsvisunderbyggeperioden,blirdetun-dertidenavtaltatdetskalutstedesveksler(”pagare”).Envekseleretdokumentutstedt ibestemteformerhvorutstederenforpliktersegtilåbetaleetbestemtbeløptilnærmerefastsatttidtildensomlegitimerersegsomdenretteinnehaver.VekselenunderskrivesogduoppretterenbankkontoiSpaniafordebiteringavvekselenpåbestemtedatoer.Skullemanglemmeåoverførepengertildenspan-ske kontoen, og vekselen blir sendt til bankenuten at kjøper har dekning påkontoen,blirdenneavvist(protestert),selvomdetbaremangleréneuro.Bank-kostnadenevedprotestavvekslerliggerpårundt6%avvekselensverdi.

Dennesituasjonenkanlettunngåsvedåforhandlesegfremtilenannenbetal-ingsmåte, foreksempelvedvanligoverføring til selgerskontoog leggedettesomfastoppdragfranorskebank.

1.2.2.3 Bankgaranti

Ifølgespanskufravikeliglovgivningskalselgerstillebankgarantiforinnbetaltebeløp ibyggeperioden.Lovenpresiserer imidlertid ikkehvemsomskalbæreutgifteneforutstedelsenavbankgarantien.Lovensformåltilsieratselgerskalbetaleutgiftene,mendetforekommeratutbyggerforsøkeråkontraktsfesteatdennekostnadskalbæresavkjøper.Kostnadenevedutstedelseavbankgarantivariererfrabanktilbank,ogliggerrundt1%-1,25%avgarantibeløpet.Manbørderforforsikresegomatselgerbetalerkostnadenevedutstedelseavbank-garantienoginkluderedetteikjøpekontrakten(jfr.1.2.3.3).

11

1.2.2.4 Inventarliste

Nårdukjøperleilighetiannenhåndsmarkedetblirdetofteavtaltatendelavinventaretskalfølgemed.Detbørisåfallskrivesendetaljertinventarliste.Fo-tografierkanogsåværenyttigdokumentasjon.Listenbørunderskrivesavbådeselgerogkjøperoginngåsometvedleggvedundertegningavkjøpekontrakten.Pådennemåtenunngårduatselgertarmedsegendelavinventaretogargumen-terermedatdettevarpersonligegjenstander.

1.2.2.5 Befaring av kjøpsobjektet

Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler ileiligheten og opp til 10 år for konstruksjonsmessige mangler (jfr.1.2.3.4).Vedkjøpavenbrukt leilighetkandet lønnesegåoppnevneen tekniskkyn-digforgjennomgangavleiligheten.Dettekosterca.€500-750(jfr.1.2.3.2d).

1.2.2.6 Tillatelse - ferdigstilling

I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig?Imangekontrakterer leilighetendefinert somferdignår selgerhar sendt innsøknadomferdigstillingsattest–”licenciade1°occupacion”.Ferdigstillingsattesternødvendigforbl.a. tilkoplingavvannogelektrisitet.Selgerssøknadomlisensinnebærerimidlertidikkeatdenneerinnvilget.Dettarvanligvisminstenmåned(ofteopptil6måneder)frasøknadenersendtinntilattestenblirut-stedt.Konsekvenseneratdennyeeierenikkeharvannogelektrisitetidenneperioden.Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller bygge strøm/vann tildisposisjon frabyggeplassen.Vivil likevel anbefale at attesten foreligger førskjøteundertegnes.Deter førstnårattesten foreliggeratboligen juridisksettkvalifiseressomferdigstilt.Enmerkelig,menikkeuvanlig,praksiseratutbyg-gerfårattestvedpassivitetfrakommunen.Kommunenharetterspansklov3måneders frist til å svare positivt eller negativt.Dersom svar ikke foreliggertilsier gjeldene spansk lov at søknaden er innvilget.Dette bør ikke umiddel-bart godtas da kommunen i visse tilfelle kanbringe saker opp til behandlingdersomdet skulle foreliggegrove tilfeller avovertredelser frautbyggers side(f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor bygget-illatelse ikke skulle vært innvilget – f.eks. ved utnyttelse av grønt arealet).

Sett opp inventar liste.

Pass på at boligen har ferdigstillings attest.

12

1.2.3 Kjøp av bolig under oppføring

1.2.3.1 Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert.Det stilles blantannetlovkravtilkontraktensinnholdogkravtilutstedelseavgarantierforinn-betaltebeløpibyggeperioden.Etterovertagelsenaveiendommeneksistererdetvidereregleromutbyggersplikttilårettemanglerogfeilvedboligen.

1.2.3.2 Krav til kontrakten

Fordetførsteerdetetgenereltlovbestemtkravomatkontraktenskalværeklarogkonkret.Videremåkontraktenværebalansertogvilkårenemåvære”rime-lige”.

Eksempelpåurimeligevilkårienkontrakt:

·Vedkjøpavfasteiendomunderoppføringfårkjøperoftetilbudomåtaoverpantelånetsomeropprettet iboligen.Pantelånet tilsvarerofte70%avdentotalekjøpesummen.Deteringenplikttilåovertapantelånet,menendelkon-trakter fastsetter at kjøperenmå betale kanselleringsomkostninger for lånetdersomdetteikkeovertas.Detteerenoftemisbruktklausul,dadetiutgangs-punkteterutbyggersplikttilåbetalekanselleringskostnadeneforsittegetlån.Dissekostnadeneliggeroftepå0,5–1%avpantelånetogitilleggkommertinglysnings-ognotarkostnaderpåopptilca.€1.000.

·Kontraktsvilkårsomfastslåratkjøperskalbetalekostnadersomiht.lovenskalbæresavselger;somforeksempelkostnadeneforseksjoneringavleilighetene(DivisionHorisontal)erkarakterisertsom”urimelige”etterspansklov.

·Viharoftesettkontraktersomspesifisereratkjøperharplikttilåovertaboli-gennårutbyggerhardensåkalte”Actadefindeobra”–enlisensforferdig-stillelseavbygget.Iht.spanskretterboligenførstbeboelignårutbyggerhar”licenciade1ªocupacion”somnevntovenforogjuridisksetterboligenikkebeboeligførdennelisensenforeligger.

Iht.spansklovmåkontrakteninneholdefølgende:

a)Informasjonomkontraktspartene.

Kontraktenbørinneholdekjøpersnavnogadresse.Påsammemåtemådetspe-sifisereshvemsomerutbygger.Dersomutbyggereretselskapmådetfremkom-mehvorselskapeter registrert,hvilken typeselskap,selskapetsorganisasjonsnummer/CIFnummerogadresse.Videreskalkontrakteninneholdeendetaljertbeskrivelse avhvemsomkanundertegnepåvegne av selskapet.Dersomdethenvisestilenfullmaktfrautbyggererdetetterspansklovkravomennotarialfullmakt.KontraktenbørinneholdeenbeskrivelseavhvoroghoshvilkenNotarfullmaktenbleundertegnet.

Få med dine krav i kontrakten.

Hva kontrakten bør inneholde.

13

Detforekommerofteatkjøperunderbyggeperiodenønskeråendrenavnetpåkontraktsparten.Hunharskrevetunderiegetnavnmenønskernåathennesnor-ske/spanskeselskapskaleieleiligheten,alternativthennesbarn.Dersomkjøperidetteeksempelharværtforutseendenok,erdetinntattikontraktenatdennekanoverdrastiltredjemannutenatsamtykkefraselgerernødvendig.Dersomkon-traktenikkeinneholderenslikretterkjøperundergittselgersvelvillighet.Noengangernekterselgerenslikoverdragelseutenoverhodetåoppginoengrunn.Deterhellerintetkravetterspansklovgivningatselgerskalhaensakliggrunnforsliknektelse.Dersomdetgjelderetreeltsalgførferdigstillelsevilofteselgerkreveenvissprosentavdenfortjenestesomkjøperoppnår.Iandretilfelleerdetstipulertatenevt.fortjenesteskaldelesliktmellomkjøperogselger.

Enoverdragelseavkontraktenibyggeperiodenvilkunnemedføreatselgerskalbetalegevinstbeskatningvedevt.fortjenesteogatselveoverdragelsenutløseroverdragelsesavgiftalternativtmerverdiavgift.

b)Beskrivelseavdenfasteeiendommen

Kontraktenbørinneholdeendetaljertbeskrivelseavdenfasteeiendommenogdetbørfremkommehvoreiendommenerregistrert.Kontraktenbørvidereinne-holdetegningeravleilighetensomviserinndelingavrometc.Dersomleilighetenliggerienurbanisasjon(sameie)børdetvedleggesplanersomviserleilighetensplasseringiurbanisasjonen.Planenebørundertegnesavbådekjøperogselger.

Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å byggesvømmebasseng, tennisbane,klubbhus,osv.dersomdetteerbeskrevet ipros-pektet.

c)Prisogleveringsdato

Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Fer-digstillelsesdatoenbørværeoverensstemmendemednårutbyggermottardensåkaltelicenciade1ªocupacion-ensåkaltferdigstillelseslisenssomernødven-digforbl.a.inngåelseavvann-ogelektrisitetskontrakten(jfr.1.2.2.6).

d)Byggespesifikasjoner

Kontraktenbørvidereinneholdeenlistesomidetaljbeskrivermateriale,farg-erogstandard.Listenbørforeksempelspesifisereomdetermarmorgulvoghvilkentypemarmorsomskalbenyttesetc.Viderebørdetspesifisereshvasominngåravutstyrsomhvitevarer,aircondition,alarmetc.. Sikring av

innbetalte beløp.

14

1.2.3.3 Bankgaranti

Iht.spansklovgivningskaldetutstedesenbankgarantiellerforsikringsgarantiforinnbetaltebeløpibyggeperioden.Lovenerpreseptorisk,hvilketinnebæreratutbyggerharenplikttilåutstedeenforsikring/bankgarantiforinnbetaltebeløpibyggeperioden.Enavtalemellomparteneomatdetikkeskalutstedesbank-garantierikkegyldigetterspanskrett.Viderepåleggerlovenkjøperenplikttilåleveretilbakebankgarantien/evedundertegningavskjøtetogovertagelseavboligen.

Spansklovfastslårvidereatbeløpsominnbetalesibyggeperiodenskalsettesinnpå en separat kontoogkunbenyttes til konstruksjon.Bankgarantien skalvideregaranteredetinnbetaltebeløp+4%årligerenter.

Kjøpekontraktenbøruttrykkeligrefereretilbankgarantienogdetbørfremkom-me ikontraktenatutbyggergaranterer tilbakebetalingenav innbetaltbeløp+4%renterperårdersomutbyggerikkeharferdigstiltboligeninnenavtalttid.Kjøpekontraktenbørviderespesifisereatselgerskalbetalekostnadenevedut-stedelseavbankgarantien.Videreerdetviktigatdeterutstedtsåkalt“licenciadeprimeraocupacion”(ferdigstillelsesattest)førinnflytning.

Dennelisensenerblant.annetnødvendigforåinngåpermanentevann-ogelek-trisitetskontrakter(jfr.1.2.2.6).Avpraktiskegrunnererdetvanligatkjøperfårbankgarantienca.14dageretterinnbetalingenavbeløpet.

1.2.3.4 Utbyggers plikt til å rette mangler og feil

Vedoppføringavnyboligerutbyggervidere forpliktet tilå retteoppfeilogmangleriboligen.ISpaniaeksistererdethovedsakelig3ulikefristerforåfrem-settekravomrettingavmangler.Fristenavhengeravmangelenskarakter.

Fordetførsteharkjøperretttilåkreveatutbyggerretteroppfeilogmangleriboligendersomkjøperfremsetterkravomdetteinnen1åretterdatoforoverta-gelseavboligen.Dettevilvesentligdreiesegomsynbarefeilogmangler.

Videreharkjøperretttilåkreveatutbyggerretterskjultemanglerdersomkravetfremsettesinnen3åretterdatoenforovertagelsenavboligen.

Forkonstruksjonsmessigefeilogmanglererdetvidereen10årsfristforåfrem-settekravomutbedring.

Dersomdukjøperenfasteiendomsomforrigeeierkjøptefrautbyggerfor1/2årsiden,vildutaoverforrigeeiersrettigheteriforholdtilutbygger.Detteinnebæ-reratdumåfremsettekravomrettingavsynligefeilogmanglerinnen1/2årmv.

Sikring av inn-betalte beløp.

Kjøpers rettved feil og mangler vedeiendommen.

15

Avslutningsvis vil vi nevne at dersomutbygger ikke følger opp de lovpålag-tepliktenemåsakenbringesinnforspanskdomstol.Deteringennyhetatenspanskrettsprosessermegettidkrevende.Vihardessverresettflereeksemplerpåatutbygger rettog slett spekulerer i atkjøper ikkeanlegger rettssak,menakseptereråutbedremangelenforegenregning.

16

II SKATTER OG AVGIFTER2.1 Ved kjøp

2.1.1 Ny eiendom

·Merverdiavgift-IVA

KjøpermanenboligunderoppføringskaldetbetalesIVA(merverdiavgift).IVAvedkjøpavnyoppførtboliger8%,somogsågjelderforgarasjeogbod.DersomimidlertidgarasjeellerbodkjøpesseparatvilIVAutgjøre18%avkjøpesum-men.DennesistnevnteIVAsatsgjelderogsåvedervervavtomt.Itilleggskaldetbetales1%stempelavgiftpåkjøpesummenIVAberegnespåskjøteverdienpådenfasteeiendommen.

·NotaromkostningerItilleggkommerNotaromkostningerpåca.€800.Notaromkostningenevarierermht.skjøtetskompleksitetoghvormangenotarialesidersombrukesvedutar-beidelseavskjøtet.

·TinglysningsgebyrSkjøtetskalvideretinglysesiEiendomsregisteret.Tinglysningskostnadenelig-gervanligvispåca.€700.

·AdvokatsalærAdvokatsalærvedkjøpliggermellom1-1,5%avkjøpesummen,dogminimum€2.500.Meglerkommisjonenharblittredusertdesenereår.Normalternåpro-visjonenca.5%.

2.1.2 Brukt eiendom

·OverføringsavgiftKjøpermanenbrukteiendomskaldetbetales7%overføringsavgiftavskjøte-verdienopptil400.000€.Utover€400.000betalesdet8%overføringsavgift.Dvs.dersomeiendommenkoster€450.000såbetalerman7%på€400.000ogderetter8%forresterende€50.000

ItilleggkommerNotarkostnader,advokatsalærogtinglysningsgebyrsomnevntover.Detskalikkebetales1%stempelavgiftvedkjøpavbrukteiendom.

Hvilke utgifter kommer i tilleggtil kjøpspris?

17

2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter

· Valuta

Foråunngåvalutarisikobørdetvurderesåtaopplånisammevalutasommanharsininntekti.

OmmanbørtaoppetlåniSpaniaellerNorgemåvurdereskonkretogvivilgienoversiktoverkostnadersomoppståriforbindelsemedlåneopptakiSpania.

Ikke-residenterfårvanligvisinnvilgetlånpåopptil70%avtakstenpådenfasteeiendommen.Finanskrisenharmedførtatsærligspanskebankerharblittmerrestriktivemedåinnvilgepantelån.

Dubørgånøyegjennomlånevilkårene.Detberegneskommisjonervedåtaopplån (jfr.nedenfor), ved endringav lånevilkåreneogvedkanselleringav lånet.Vigjøroppmerksompåatallevilkårenekanforhandlesogofteerdetmuligåreduseredeulikekommisjonenenoe,mendeterviktigatduforhandlerdegfremtilgunstigerevilkårførlånetinnvilges.OpprettelseavlånetskjerhosNotaren,vanligvissamtidigmedundertegningavskjøtetfordenfasteeiendommen.

Oversikt-kostnadervedåopprettelåniSpania

·ÅpningskommisjonVariererfrabanktilbank,menliggervanligvismellom1–2%avpantelånetsstørrelse.

·Rente(fast-flytende)Dersomduvurderer sjansene forat renten skalopp,bør rentenbindes for sålangperiodesommulig.Imotsattfallbørdetavtales3månedersflytenderente.

·KostnaderforutarbeidelseavpantobligasjonerAvhengeravskjøtetskompleksitetoghvormangenotarialesidersombenyttes,menliggerrundt€600.

·TakseringskostnaderCa.€350-500.

·TinglysingsgebyrVanligvismellom€500–600.

·StempelavgiftDetskalbetales1%stempelavgiftpåpantelånetstotaleansvar–dvs.summenavhovedstol,ordinærerenter, forsinkelserenteroginndrivelsesomkostninger.Stempelavgiftenberegnesmedbasis i totalansvaretsomutgjørca.150%avlånebeløpet.

·ForsikringVedlåneopptakerdetetkravomatdenfasteeiendomforsikres.

Informasjon vedrørende finansiering.

Hvilke kostnader kommer i tillegg i forbindelse med låneopptak?

18

2.2 Skatter ved å eie - ikke skatteresident i Spania a)Impuestossobrelarentadenoresidentes-Inntektsskattforikkeresidenter

En ikke-residentmåbetale inntektsskattavde inntekterhanhar iSpania, foreksempelvedutleieavsinbolig.Inntektenerdenfaktiskeleienduharmottattellerenprosentavleieverdien.(kansammenlignesmednorskprosentligningavfritidseiendom).

Inntektsskattenforikke-residenter,somikkeharleidutboligen,kalkulerespåsammemåtesomvedprosentligningavfasteiendomiNorge.Skattepliktigfor-deler2%avdenspanskeligningsverdienpådenfasteeiendommen,densåkaltevalorcatastral.Detopereresderettermedenflatskattesatspå24%.

Laosssiatdenspanskeligningsverdienpådinfasteeiendomer€50.000.Skat-tepliktigfordeler2%av€50.000,somer€1.000.Inntektsskattenutgjør24%av€1.000somer€240(ikorthetsåledes0,5%avligningsverdien).Dersomdenspanskeligningsverdienharblittrevidertetter01/01/1994erdenskatteplik-tigefordel1,1%avdenspanskeligningsverdien.

b)Impuestossobreelpatrimonio–Formuesskatt

FormuesskatteneropphevetiSpaniamedvirkningfrainntektsåret2008,slikatdennetypebeskatningikkelengereraktuell.

c)Eiendomsskatt–IBI–impuestosobrebienesinmuebles

IBIerenårligkommuneskattogmåbetalesavbåderesidenterogikke-residen-teriSpania.

Regningkommer til den registrerte spanske adresse engang i året, vanligvisinnen septemberhvert år iMarbellaog innen juni iMijas.Eiendomsskattensstørrelsevarierermedhvoreiendommenligger.

d)Basura/kommunalsøppelavgift

Denkommunalesøppelavgiftenbetalesavbåderesidenterogikke-residenteriSpania.Regningkommeripostentogangeriåret,ogliggerpårundt€70-95.

e)Fellesutgifter

Fellesutgiftervarierermht.hvilketjenestersomutføresifelleseiet(gartner,vakto.l.).Felleskostnadenefastsettespåbakgrunnavetbudsjettsomvedtaspådenårligegeneralforsamlingen.Disseutgifterdelesikkeprleilighet(ellerpr.hus),menetterdetantallm2maneier(inkludertterrasserogdenideelleandelavbyg-getsfellesarealer).

Inntektsskatt for ikke-residenter.

Formueskatt

Skatter og utgifter på eiendom.

19

2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania

IhenholdtilskatteavtalenmellomNorgeogSpaniaartikkel6kanSpaniaskatt-leggeinntektavfasteiendomsomliggeriSpania,somereietavenpersonbosattiNorge.DetsammengjeldergevinstvedanvendelseavfasteiendomiSpania.

Spaniasretttilåbeskatteslikinntektogformueetterdobbeltbeskatningsavta-lenbegrenserimidlertidikkeNorgesretttilåbeskattedensammeinntektenogformuen. Inntekt avog formue i fast eiendomsom ligger iSpania, skalogsåbeskattesiNorge(selvomdetikkelengeroppkrevesformuesskattiSpania).VedligningeniNorgeskaldetimidlertidgisfradragidennorskeskattenfordenskattsomerbetaltiSpania,basertpådensåkaltekreditmetode.

FasteiendomiSpaniaskalalltidoppgispådennorskeselvangivelsen.Kravomkreditfradragmåframsettesogdenspanskeselvangivelsenmåvedlegges.

Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania?

EtteruttalelsefraFinansdepartementetskaldetvedfastsettelseavdennorskeligningsverdienpåfasteiendomiutlandet legges tilgrunn”tilnærmetsammeforholdmellomantattsalgsverdiogligningsverdisomfortilsvarendeeiendom-merbeliggende idennorskekommunenhvorskatteytererbosatt”.Dettekanillustreresved følgende eksempel:Dukjøper en leilighet iSpania tilNOK2millionerogligningsverdienpåfasteiendomiNorgeidenkommunenduborerpå20%avomsetningsverdien.IdennorskeselvangivelsenhevdesdetatduskaloppføreleilighetensverdimedNOK400.000.ImidlertidharenrekkeavvåreklienteroppførtspanskValorCatastralsomgrunnlagfornorskformuesskattogfåttgodtattdette.

Betaler man skatt til Norge for å eie hus i Spania?

20

2.4 Skatter ved salg

2.4.1 Personlig eiet

Gevinstbeskatning

Inntilskattereformenipr1.januar2007bleselgergevinstbeskattetforskjelligettersomhunvarbosattiSpaniaellerikkeiskattemessigforstand.Detteskilleternåopphevetogselgerebehandlesnålikt.Beskatningenavgevinsternå19%avhelegevinsten.

2.4.2 Eiet av selskap

Dersomimidlertiddenfasteeiendomeiesavetspanskellerutenlandskselskapskalgevinstenbeskattessominntektpåselskapetshånd;p.t.ca.25%(20-25el-ler30%),forgevinstsomikkeoverstiger€120.202.Forgevinstsomoverstigernevntebeløpbeskattesdennemedca.25-30%).OvennevntegjelderkunhvisselskapetharaktivitetiSpania.NorskeselskapersomikkeharaktivitetiSpaniabetaler19%.

2.4.3 Beregning av gevinst

Gevinsten er forskjellenmellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og ut-gangsverdi (skjøteverdivedsalg). Inngangsverdienerdenoffisiellekjøpesumforhøyetmedenvissligningsmessigindekspr.åreiendommenharværtiselgersbesittelse.Itilleggvilinngangsverdienforhøyesmedforetattinvesteringer(mi-nusavskrivninger)samtdirektekjøps-ogsalgsomkostninger.

2.4.4 Retensjon

Dethengerfortsattigjenenulikhetmellomresidenterogikke-residenter.Der-somkjøperhandlermedenselgersomerikke-residentskalkjøperholdetilbake3%avkjøpesummensomskaloverdrasavkjøpertilskattemyndighetenesometakontobeløpforskattpågevinst.Dersomdettea-kontobeløpoverstigergevin-stbeskatningenmåbalansenkrevestilbakebetalt.Behandlingstidenavslikekraverca.6måneder–1år.

Plusvalia

Plusvaliaerenskattavverdistigningenpåselvetomtensomhuset/leilighetenerbyggetpå,ogutløsesvedethverteierskifte.StørrelsenpåPlusvaliaavhengeraveiertidogeiendommensstørrelse.Iht.spansklovskalselgersomhovedregelbetalePlusvalia,menlovenåpnerforatselgerogkjøperkanavtaleannet.

Skatter ogutgifter ved salg av eiendom.

Gevinstbeskatning for ikke-residenter.

21

Personlig eiet - skatteresident i Spania

-En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig(innen2år)erfritattfragevinstbeskatningvedsalg.Iht.spansklovregnesenboligsomdin”primærebolig”dersomduharboddiboligenidesiste3år.

-Residentersomereldreenn65årerfritattfragevinstbeskatningvedsalgavdenprimæreboligen.Deteretkravomatvedkommendemåhabodddesistetreår iboligenførsalg,menforpersonerover65årerdet ikkeetvilkåratkapitalvedsalginvesteresiennybolig.

2.4.5 Overføringsavgift

Bolig eiet av selskap

Dersomboligenereidgjennometspanskselskap,såkaltS.L. (sociedad limi-tada)vilmankunerverveaksjeneiselskapet.Vedervervavaksjerkankjøpersomhovedregelunngå7%overføringsavgiftdersomfølgendevilkåreroppfylt:

•Selskapet eier kun den faste boligen og har ikke annen økonomiskvirksomhet

•Aksjene i selskapet overtas av to eller flere, ikke nær relaterte, aksjonærerhvoravingenavaksjonæreneerververmerenn50%.

•Eierstrukturenmåhaeksistertiminstetårfraervervavboligen.

Vedsalgavfasteiendomutavselskapetpåløperdetsomnevntovenforca.25 %gevinstbeskatning

2.4.6 Endringer i unntakene for gevinstbeskatning

Iht. lovgivning inntil 1. januar2007vardetunntak forgevinstbeskatning forbåderesidenterogikkeresidentersomhaddekjøptsineiendomfør31.desember1986.Itillegghaddedesomerverveteneiendomopptil2006endelvisreduks-jonigevinstbeskatningen.Iht.lovutkastetskaldetteunntaketogmulighetentilåreduseregevinstbeskatningenfallebort,mendeterskissertenrekkeovergang-sreglerforåreduseredeskattemessigekonsekvensene.

2.4.7 Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som er skattemessig resident i Norge?

Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norgeetterdenorskeskattereglene.Tapvedsalgavfasteiendomiutlandeterbare fradragsberettiget iNorge i de tilfeller eventuell gevinst ville vært skat-tepliktighit.Fasteiendomiutlandeterforeksempelegenboligogfritidsbolig.Timeshare-leilighetkanskattemessigogsåbliåbetraktesomfasteiendom.

Reinvestering-ny fast bolig.

22

IhenholdtilskatteavtalenmellomNorgeogSpaniaartikkel6kanSpaniaskatt-leggeinntektavfasteiendomsomliggeriSpania,someiesavenpersonbosattiNorge.DetsammegjeldergevinstvedavhendelseavfasteiendomiSpania,jfr.skatteavtalenartikler13og22.Iht.skatteavtalenkanduimidlertidkrevefradragfordenskattenduharbetaltiSpaniaidennorskeskattenpågevinsten.Detskalmedandreordikkebetalesdobbelskatt.

Norskskattelovgivninginneholderimidlertidunntakfrahovedregelenom28%beskatningforgevinstvedsalgavfasteiendom.Skattelovenoppstillerfølgendekravforatgevinstenskalværeskattefri:

1.Fordetførstegjelderunntaketkunvedsalgavfritidseiendom.Medfritids-eiendommenesfasteiendommedbygningsombenyttesforfritidsformål,foreksempelhytteellerlandsted.

2.Fordet andremåeierenharbrukt eiendommen somegen fritidseiendom iminstfemavdesisteåtteårene(brukstid).

3.Fordettredjeerdetetkravomateiendommenblirsolgtellersalgetbliravtaltmerennfemåretteratdenblekjøptogmerennfemåretteratdentattibruk,eller ifølge ferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnesmed.Brukskravetkanoppfyllesforflerefritidseiendommersamtidig.

EksempelSalgavfritidsboligiSpania

ISpania: SkattepliktiggevinstberegnesetterspanskereglerogskattleggesiSpania.

INorge: Skattepliktenvurderesetternorskeregler.Hardueietogbruktfritidsboligen lenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefrigevinstvedsalg,ergevinstenskattefriiNorge.DakanduikkekrevefradragiNorgefordenspanskeskattenpågevinsten.Ergevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etter norskereglerogskattleggesiNorge.DakandukrevefradragfordenskattenduharbetaltiSpaniaidennorskeskattenpågevinsten.

Dadenskattepliktigegevinstenberegnesbådeetterspanskeognorskeregler,vildetbeløpsomerskattepliktigiSpaniaogNorgeværeforskjellig.

23

2.4.8 Utleie av bolig i Spania

MangenordmennsomkjøperboligiSpaniaplanleggeråfinansiereervervetvedutleieforkortereellerlengreperioder.Foråreduserefremtidigeproblemerbørutleierhakunnskapomhvilkerettigheterogforpliktelserleieforholdetmedfører.Enelementærforholdsregeleratleieavtalenbørværeskriftlig,selvomlovenogsåtillatermuntligeavtaler.Idenneartikkelenvilsepåhvaenutleierbørværeoppmerksompåvedutformingavenleiekontrakt.Eiendommenmåregistreresidittnavn ikommunenmendusompersonbehøver ikke registreredegsombosattder(empadronado).ISpaniaeksistererdetulikeloveromutleie.Itilleggtil nasjonale lover om utleie eksisterer det ulike lover om utleie i en del av de autonomeregioner.Vivilidetfølgendebasereosspådenurbaneutleielovenav24.november1994(Leydearrendamientourbano-heretterbenevntUtleieloven)Vibenyttergjennomgåendeuttrykketleilighet,menUtleielovengjelderallety-perboenheter(medvissespesifikkeunntak–jfr.foreksempelnesteavsnitt).

Utleieloveninneholdervissepreseptoriskeregler,hvilketinnebæreratregleneikkekan fravikes ved avtalemellompartene.Loven skillermellomutleie avturist boliger og utleie påmer permanent basis. En bolig karakteriseres somenturistbolignårleietidensettesidagerelleruker,boligenerfulltmøblertogleietagerbeholdersinfasteboligetannetsted.Ipraksiseretleieforholdutover11måneder karakterisert som langvarig,men tvilsspørsmål kan oppstå. Luk-susboliger,dvs.boligerpåmerenn300m2elleratleieinntektenoverstiger5.5ganger“salariominimointerprofesional”(detteerlønnsomstatensetterhvertårsomminimum)ihusleieperårerunntattfradenspanskeloven.

Innholdet i leiekontrakten

1. Leiekontraktens varighetLeietakeremedpermanentleieforholdharoppsigelsesvern.Kontraktenbørinne-holdeenbestemmelseomatleietagerharfastbopelf.eks.iNorgeogatdetkungjelderetleieforholdogikkesomfastbopel.Viderebørkontraktenbegrensestil11måneder.Dersomleieforholdetdefineressompermanentkanleietageret-terspansklovautomatiskforlengeleiekontraktenmedinntil5år.Detteselvomkontraktenerskrevetforenkortereleieperiode.Utleierbørværesærdelesfor-siktigdersomdetiutgangspunktetkunundertegnesen6månederskontraktogetterutløpetav6månederfornyeskontraktenenda6måneder.Deterrealitetensomeravgjørendeselvomdeterinntattileiekontraktenatleieforholdetkunskalværeavkortvarigkarakter.Herundervildetleggesvektpåomvedkommendebruker leilighetensomsin fastebolig.Forut forutløpetav5årsperiodenmåeierensioppkontraktenskriftliginnen30dagerførleiekontraktensutløp,ellersharleietagerretttilåbliboendeforettåravgangeniinntil3nyeår.Vedforlen-gelseavleieperiodenkanleienbareøkesvedateiergirskriftligbeskjedomdetteogbareiht.denoffentligeprisindekssomhvertåroffentliggjøresavregjeringen.

24

2. Leiebeløp og depositum: Leiebeløpetkanfrittavtalesmellompartene.Detbørselvfølgeligavtalesatdetskalinnbetalesdepositumforminimum1måned.

3. InventarlisteUtleierbørsetteoppendetaljertinventarlisteoverinnboogløsøre.Inventarlis-tenbørinntassomettilleggtilleiekontraktenogundertegnesavbådeleietakerogutleier.Imotsattfallrisikeresatleietakertarmedsegendelavinventaretoghevderatdetteervedkommendeseiendelerelleratdepåståtteeiendeleneikkeeksisterer.

4. Inspeksjon av leilighetenFørleiekontraktenundertegnesbørleietakerogutleierinspisereleiligheten.Entilstandsrapportbør inntas i leiekontrakten,foreksempel i formavenklausulsomfastslåratleietagerharovertattleilighetenidenstandtilstandsrapportentil-sier.Vedleieforholdetssluttbørleietakerogutleiergjennomgåleiligheten.Til-bakebetalingavdepositumbørikkeskjeførutleierharsjekketatalteriorden.Dersomleieforholdeteravlengrekarakterbørutleierinntaeninspeksjonsrettunderleieforholdet.

5. Betaling av kostnader under leieforholdetVedkortvarigeleieforholderdetvanligatutleierbetalervann,elektrisitet,fel-leskostnaderogandreutgifteriforbindelsemedutleien.Vedpermanenteleiefor-holdbørvannogelektrisitetbelastesleietaker.Fellesutgifterogeiendomsskattenerdetimidlertidvanligateierbetaler,menannetkanselvfølgeligavtales.

6. Avbrytelse av leieforholdetDersomdetikkeeravtaltanneterleietagerforpliktettilåbetaleforderesteren-demånedenedersomvedkommendebryterleieforholdetførutløpavkontrakten.

7. Salg av leilighetenDersomutleierønskeråselgeleilighetenharleietagerførstekjøpsrett.Leieta-kerkandakjøpeleilighetentilsammebetingelsersomtilbysandreinteresserte.Uansettkanikkeleilighetenselgesutenpåhefteavleieretten.

8. VisningsrettDetkanofteværepraktiskåinntaenklausulomutleiersretttilåviseleilighetentilinteressertekjøpereitilfelleavetfremtidigsalg.

Væroppmerksompåatuansetthvorgodtduharsikretdegienutleieavtale,vilduværeavhengigavspanskedomstolerdersomforholdetskulleskjæreseg.Herundermådetnevnesatdetspanskelovverketbeskytterleietakerengodtogdetåkasteutenuønsket leietakererenmeget sendrektigprosess.Viderevilvi gjøre oppmerksom på at leieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den spanskeselvangivelsen.

25

III. SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT Detertresettreglermanmåværeoppmerksompånårdetgjeldertestamentogarv.

a)Deformelleregler-gjelderregleneforopprettelseavtestament-f.eks.atdetskalværeskriftligetc.

b)Materielleregler-reglersomregulererhvordanarvenskalfordelesf.eks.de norske regler om livsarvingers arverett

c)Arveavgiftsregler-reglenesomstipulererhvormegetarveavgiftarvingenskalbetale

3.1Spørsmålomarvefordelingerdetmangesomskyverforanseg.Detteførerofte til uventede og unødvendige problemer for arvemottager, særlig dersomarvelateretterlatersegformueietannetland.Detersværtfåarvingersomvethvordandeskalgripeanenspanskarvesak.Videreerarvdessverreofterotentilunødvendigefamiliekonflikter.Planleggingkanavvergekonflikterogsikrearvelatersvilje.Planleggingpåettidligtidspunktkanviderereduserearveavgif-tenimangetilfeller.

3.2 Hvordan opprette et testament i Spania?

Opprettelseavetspansktestamenterbundettilvisseformkrav.Disseavhengeravhvilkentypetestamentduønskeråopprette.Denmestpraktisketestamentfor-men,somvilblibehandletidenviderefremstillingen,eretsåkaltåpenttesta-ment.

EtåpenttestamentmåundertegnesinærværavenNotar.Notarensoppgaveerførstogfremståkontrollereattestatorfaktiskerdenhanutgirsegfor,attesta-menteteropprettetavfriviljeogattestatorerved”sansogsamling”.Testatormåpersonligmøteoppforundertegningavtestamentet,ogdetkanf.eks.ikkeutstedesenfullmaktforundertegningavettestamentpåtestatorsvegne.DersomtestatoruttrykkersinsisteviljepåetspråkNotarenikkeforstårertestatoretterspanskrettpliktigtilåoppnevneenoversetter.Ietspansktestament,opprettetavenutenlandskstatsborger,erdetvidereetkravattestatorviljeskalkommetiluttrykkbådepåspanskogetannetspråkf.eks.engelsk(isammedokument).

NotarenbeholderoriginaltestamentetogsenderennotifikasjontildetsentralespansketestamentregisteretiMadrid(”RegistroCentraldeUltimaVoluntad”).Testatormottarenattestertkopi.

EtternorskarverettviletgyldigspansktestamentogsåhagyldighetiNorge.DeterviktigatdetikkeopprettesetnorsktestamentsomstridermotinnholdetiettestamentopprettetiSpania.NorskestatsborgeresomeierfasteiendomiSpaniabørderforavgrensedetspansketestamentetsgyldighettilaktivasometterlatesiSpania.

Det viktigste vedrørendespansk testament.

26

Vedopprettelseavetspansktestamentbørmanvideretenkegodtigjennomord-lyden.DersomdetspansketestamentetforeksempelpresiseresleiligheteniUrb.SantaMaria,apt.nummer1,børduværeoppmerksompåatdetmåopprettesetnytttestamentvedkjøpavennyleilighet.DetkanderforofteværepraktiskattestamentetregulererdettestatoreieriSpaniapådødstidspunkt.

3.3 Hvorfor opprette et testament i Spania?

Medhjemmelispanskrettkanennorskstatsborgerdisponereoversineeien-deleriSpaniaietnorsktestament.JuridisksetterdetfølgeligikkenødvendigåoppretteettestamentiSpania.

EtspansktestamentvilderimotgjøreskiftetiSpaniabetydeligenklere,raskereogøkonomisksetterdet rimeligere.Detnorske testamentetmåoversettesoglegaliseres.Videremåenrekkeforholddokumenteressomforeksempeltesta-mentetsgyldighet,testatorsrettsligeevneforåoppretteettestamentogsamtligedokumentermåoversettes,attesteresoglegaliseres.Ipraksisvilarveoppgjøretteretspansktestamenttagjennomsnittlig2måneder,mensdetviltalangtmertiddersomdetkuneropprettetetnorsktestament.Arvelatersbankkontovilbli”frosset”inntilskiftetharfunnetsted.Dettegjelderuansettomvedkommendeharetnorskellerspansktestament.

3.4 Arveavgift

Arveavgiftblirdensammeuavhengigavomdeteropprettettestamentellerikke.HovedregelenetterdennorskeArveavgiftsloven(§1,1.ledd,1.pkt.)eratdetskalsvaresarveavgifttildennorskestatnårarvelaterenvedsindødvarbosattiNorgeellervarnorskstatsborger.Pådenannensidefastslårspanskearveav-giftsregleratarveavgiftavfasteiendomalltidskalsvarestildenspanskestat.NorskarveavgiftsregelgjøridenneanledningunntakforbetalingavarveavgiftiNorgedersombetaltarveavgiftkandokumenteresfraSpania.

DetpresiseresatdobbeltbeskatningsavtalenmellomNorgeogSpaniaikkekom-mertilanvendelsenårdetgjelderarveavgift.DetteinnebæreratSpaniaogNorg-esinternrettsligereglereravgjørendeforhvilketlandduskalbetalearveavgifttilogogsåforhvilkeavgiftssatsersomgjelder.

Spansk arveafgiftog dens størrelse.

27

3.5 Den spanske arveavgiftens størrelse

Denspanskearveavgiftenernoehøyereenndennorskeogfølger,somdennor-ske, enprogressiv skala.Denvesentligste faktor er arvens størrelse.Faktorersomarvemottagerensfamilieforholdtilavdøde,alder,omarveobjekteterarve-mottagersprimæreboligellerfamiliebedrifterøvrigemomenteriberegningenavarveavgift.

Vedarvtilnærmestefamilieerfribeløpetetterskattesatsenefor2003satttil€15.956,87prarving.Forfasteiendomtilsierhovedregelenatarveavgiftenskalberegnespågrunnlagavmarkedsverdien.Vårerfaringeratavgiftsmyndighe-tenegodkjenner ligningsverdien (ValorCatastral)multiplisertmedden lokalekoeffisient–f.eks.Marbella4.5.Somdetfremgåranvenderavgiftsmyndighetenetundertidenrimeligskjønn,menengyldenregeleratmarkedsverdienaldrivilværelavereennskjøteverdienpådenfasteeiendommen.Pådenandresideerdetikkenødvendigåsettemarkedsverdienhøyereennvalorfiscalpåeiendommen,som kort og upresist kan oversettes med skatteverdien på den faste eiendommen ogvalorfiscalfastsettesavkommunenhvoreiendommenligger.Setterdumar-kedsverdien for lav kan du risikere at skattekontoret griper inn og fastsetter en nyoghøyeremarkedsverdi.

Motorvogn:Detspanskeskattekontoretpublisererhvertårentabellhvordeulikeverdierpåmotorvognfremkommer.

Bankkonto:Detersaldoenpådødstidspunktsomskalleggestilgrunn.

SkattefrittbeløpArveavgiftensstørrelseavhengersomnevntavarvemottagerensfamilieforholdtilavdødeogalder.Vikangifølgendeoversikt:

Gruppe1:Forlivsarvingeryngreenn21årerskattefrittbeløppr.livsarving€15.956,87.Itilleggfårenlivsarvingunder21åretskattefritttilleggtildennevnteskattefriebeløpmed€3.990,72forhvertårunder21år,medettotaltmaksimumfradragpå€47.858,59.

Gruppe2:Livsarvingersomer21årellereldre,ektefeller,foreldreerskattefrittbeløp€15.956,87.

Gruppe3:Forarvingeri2.og3.gradiht.denspanskearveloven,detteomfattersøsken,nevøogonkelerskattefrittbeløppr.arving€7993,46.

Forskjelligegrupperarvemottagere

28

Gruppe4:Forslektningeri4.gradogpersonerutenslektstilknytningtilavdødeeksistererdetingenskattefriebeløp.

Nedenforfinnerduenforenkletarveavgifts tabell.Medutgangspunkt idennetabellenkanvi gi følgendepraktisk eksempel påutregning av arveavgift:Laosstenkeossatarvelaterhaddeenleilighettilenverdipå€96.000.Detskalførstleggestil3%forinnboogløsøre,dvsatavgiftsgrunnlagetblir€98.889.Dersomarvemottagereravdødesbarnkandettrekkesfra€15.956pr.barn.Utifradespanskearveavgiftstabellervilduidettetilfelletbetaleenarveavgiftpåca.11.6%.Nevnte3%tilleggskalberegnesatboetstotalenettoverdi,altsåikkekunverdiavhusetmenogsåandreaktiva.

Arveavgiftenskalbetalesinnen6månederetteroppgjøretDenspanskearveavgiftensstørrelsefremgåravfølgendetabell:

Tabell over den spanske arve avgiftens størrelse.

Grunnbeløpieuro (BaseLiquidable) Prosent

0,00 7,65

7.993,46 8,50

15.980,91 9,35

23.968,36 10,20

31.955,81 11,05

39.943,26 11,90

47.930,72 12,75

55.918,17 13,60

63.905,62 14,45

71.893,07 15,30

79.880,52 16,15

119.757,67 18,70

159.634,83 21,25

239.389,13 25,50

398.777,54 29,75

797.555,08 34,00

29

Iht. tabellen begynner arveavgiften på 7,65 % på et grunnbeløp opp til€7.993,46.Tabellenerforenkletidenforstandatdetforetasgradviseoppjust-eringeravprosentsatsenettersombeløpetnærmerseg€7.993,46.Denhøyestesatseniht.dennetabellener34%,menprosentsatsenkanblihøyereavhengigavarvemottagerenseksisterendeformueogfamilieforholbeløp.

3.6 Arveplanlegging

Denspanskearveavgiftenersomnevnthøyereenndennorske.

Denhøyearveavgiftenkanreduseresvedarveplanlegging.Medarveplanleggingmenerviatmanforetarvisseøkonomiskedisposisjonerilevendelive.Arveav-giftenkanfaktiskreduseresmedhele95%,menunderforutsetningavatulikevilkåroppfylles.

VedkjøpavfasteiendomiSpaniakandetforeksempelværefornuftigåtenkepåulikeeierstrukturerforåreduserearveavgiften.TransaksjonsomkostningeniSpaniavedkjøpavfasteiendomliggersomnevntpåca.10%avskjøteverdien.Detkanfølgeligbliendyrerfaringdersommanetterundertegningavskjøtetønskeråendreeierstrukturenutifraetarveavgiftsmessigperspektiv.Arveplan-leggingkrever”skreddersøm”ogjuridiskerådbørubetingetinnhentes.

VivilogsånevneatSpaniabeståravregionersomistorgraderselvstyrte(co-munidadesautonomas).Arveavgiftenvariererinnenfordeulikeregionene.Vivilgjøreoppmerksompåatnoenregionerharreglersomfravikerdebestem-melsersomfremkommeridenneartikkelen.

Moderat verdisetting

Arveavgift ved arv av fast eiendommen skal beregnes av eiendommensmar-kedsverdi.Arveavgiften kan følgelig reduseres vedmoderat verdifastsettelse,mendersomverdienbetraktessomaltforlavkanspanskemyndigheteroppjus-tereverdien.Dessutenvilenmoderatskjøteverdimedføreenhøyeregevinstbe-skatningvedsalg,daleilighetensinngangsverdioftesetteslikskjøteverdi.

Skaleiendommenselgesumiddelbartetteroverdragelsen,vildetderimotværefornuftigåfåhøyestmuligarveavgiftsgrunnlag.Dettefordigevinstbeskatnin-generhøyereennarveavgiften.Gevinstbeskatningfor ikke residenterer somnevnt19%.Salgsgevinstenberegnespådifferansenmellomdenverdimanarvetboligenforogdenverdimanselgerdenfor.Basertpåreduksjonenavgevinst-beskatningenmådetklartnokkalkuleresidetenkeltetilfellehvasom“lønner”seg.

Detereiendommensnettoverdisomskalleggestilgrunn.Etpantelånpåeien-dommenvilogså redusereavgiftsgrunnlaget.Detkanderforvære fornuftigåvurdereopptakavpantelånpåeiendommen.

Det er viktig med arveplan-legging.

Verdi-setting på eiendom.

30

Etsærligproblemharoppståttetteratmarkedsverdienavarveobjekteter faltvesentligiverdi.Spanskeavgiftsmyndigheterbenytter“valorcatastral”somut-gangspunktogforåfinneberegningsgrunnlagetforberegningavavgiftenmul-tipliseresdennemeddenlokalekoeffisient.Denneerforskjelligfrabytilby.Mijaserforeksempel1,70ogMarbella4,50.Resultatetavdettekanoftebliatberegningsgrunnlageterhøyereennmarkeds-verdien.Viharifleresakeranførtdetklarturimeligogsannsynligvislovstridigeidettemen,utenåblihørt.Ettervårtskjønnernevntepraksislovstridigmenvivilantaatavgiftsmyndigheteneikkevilendrepraksisførenrettskraftigdomforeliggerspørsmålet.

Bør barna stå som eier av eiendommen i stedet for deg?

Determangesomharenklaroppfatningavhvemsomskalarveogdetkaninoentilfellerværeenfordelåsettedittbarnsomeieraveiendommen.FordelenmeddennefremgangsmåteneratdetikkeblirskattogavgiftåbetaleiSpanianåduselvfallerfra.Værimidlertidoppmerksompåatforholdetkanblibetraktetsomgaveogherunderpåløpergaveavgift.Dennesituasjonenkanunngåsvedatdetoppretteslåneavtalermellomforeldreogbarn.

Selvomdette i utgangspunktetkan synes somengod løsning for å reduserefremtidigarveavgift,børduværesikkerpåatdineegneinteresserblirivaretatt.Deterdensomståriskjøtetsomerdenoffisielleeieravdenfasteeiendommenmeddeplikterogrettigheterdettemedfører.Vedkommendekanforeksempelselgeboligen,opptalån, leieutboligenetc.Dennesituasjonenkanimidlertidavhjelpesvedatdusikrerdegenbruksrett somregistrerespåden fasteeien-dommensgrunnbokbladiEiendomsregisteret.Bruksretterenretttilåbenytteboligenogdubestemmerselvhvorlengebruksrettenskalvare.

Dubørvidereværeoppmerksompåatdersombarneterumyndig,dvs.under18år,vildetnorskeoverformynderikommeinnibildet.Duerbl.a.avhengigavoverformynderietssamtykkedersomdenfasteeiendommenskalselges.

EnannenmuligutviklingeratdupålengresiktønskeråbliresidentiSpania,mensdittbarnikkeerlikeinteressertiåfåetfotfesteiSpania.ResidenteriSpa-niaharendelskattefordeler i forholdtil ikkeresidenter.Gevinstbeskatningenvedsalgforikkeresidentererforeksempel19%,mensforresidenter19%menmedfradragdekanbenyttesegav.DersomduharplaneromåbliskattemessigresidentiSpaniakandetlønnesegatduselvståroppførtsomeieravboligen.

Detkanvidereskjeatvedkommendesomståroppførtsomeierfallerbortførdeg.Ietslikttilfellemådubetalearveavgiftdersomduerarving!Dersomboli-gensoffisielleeierikkeharopprettettestamentvilboligenovertasavdenpersonsomerarvingetterloven.Dennesituasjonenkanmanforeksempelgardereseg

Eierforhold.

31

motvedatdenoffisielleeierenoppretterettestamenthvorduutpekessomenearvingtilboligen,evt.dinebarnebarn.Idennesituasjonenmåduimidlertidtaibetraktninghvorvidtavdødehartilstrekkeligearvemidlerslikatdentestamen-tariskedisposisjonen ikkeer i stridmedpliktdelsarven tilbarnogektefellensminstearv.

Uskiftebo - bruksrett

Uskifteinstituttet eksister ikke i Spania.Dersom lengstlevende sitter i uskiftemedleiligheteniSpaniaiht.norskearvereglervilarveoppgjøretmestsannsynligskjevedatlengstlevendeektefelleinnskrivessom100%eieravdenfasteeien-dommen.Dersomektefellenehaddefelleseiemålengstlevendevanligvisbetalearveavgift på halvparten av den faste eiendommens nettoverdi.Ved lengstle-vendedødmåbarnaigjenbetalearveavgiftpå100%avboligensmarkedsverdi.Detbetalesmedandreordarveavgiftitoledd.Dennesituasjonenkanunngåsvedatdengjenlevendeektefelleforeksempelfårenbruksrettpåførsteavdødesdel av den faste eiendommen,mens selve eiendomsretten går over på barna.Gjenlevendeektefellemåbetalearveavgiftpåbruksretten,menarveavgiftenerlavereennvedoverdragelseaveiendomsrettentildengjenlevendeektefellen.Vedkommende vil da sittemed 50% eiendomsrett og bruksrett på den andrehalvpart.Barnakanherunderikkeselgedenfasteeiendommenutendengjenle-vendesektefellessamtykke.

Avsluttende bemerkninger

Arveplanleggingeravhengigavenindividuellplanlegginghvordeterviktigåtaibetraktningnåværendefamiliesituasjon.Planleggingkanværevanskeligdamanikkeharkontrolloverfremtidigutvikling.

Avslutningsvis vil vi påpeke at det er lagt frem ulike forslag for å redusere arveavgifteniSpania.Ettavforslagenegårbl.a.utpåatarveavgiftenskalfallebortdersomarvingeneravdødesbarnogbarneterunder21år.Debattenharimidlertidpågåttnoenårogdeteruvisstomognårforslagetblirvedtatt.

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET

Begrepet uskiftet bo eksisterer ikke i Spania.

32

IV. GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA-LAWFRIM S.L. • VogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.eretavdefåadvokatkontoreriSpania

sombeskjeftigersåvelspansk-somnorskeadvokaterogkanderforumid-delbartvurdererettsspørsmålbådefranorskogspansksynsvinkel.

• Firmaetyterjuridiskassistansevedr.fasteiendom,skatt,arv,emigrasjon-immigrasjontilSpania,selskapsrett,sjørettogalminneligeforretningsju-ridiskespørsmål,spanske,norskeoginternasjonale.

• FirmaetharværtetablertiSpaniasiden1999,ogansvarligpartnerharmerenn30årserfaringiåbetjenenorskeklienteriutlandet(privatpersoner,offentligemyndigheter,institusjonerogbedrifter).

• DufinnermerinformasjonomvårtfirmapåVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.web-sidermedadresse:www.vogtlaw.com

• Dersomduønsker referanserbesduvennligsthenvendedeg tiladvokatEinarAskvigsomeransvarligpartneriVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.

Våre medarbeidere;

EinarAskvig,advokatogansvarligpartner:........... askvig@vogtlaw.comJuanPablodeLuna,advokat:...................... deluna@vogtlaw.comVibekeTyskerud,seniorparalegalassistent: ......... tyskerud@vogtlaw.comChristineSollieJensen,seniorparalegalassistent:....... sollie@vogtlaw.comLuisaMartin,regnskapsfører/Økonom:............... martin@vogtlaw.comSilviaPadillaBelinchon,advokatassistent:............ silvia@vogtlaw.comSalvadorRomeroCastillo,trainee:................ salvador@vogtlaw.com

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

33PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET

V. HVA OMFATTER KVALITETSSIKRINGUTFØRT AV VÅRT KONTOR?

1. Utarbeidelseavfullmakter.2. Forhandlingavreservasjonskontrakt.3. Innhenteoggjennomgåbygningensspesifikasjoner.4. Undersøkelseavatutbyggerhardenødvendigetillatelser.5. Undersøkelseavatdetikkehvilerheftelserpådenfasteeiendommenved

eiendomsoverdragelsen.6. Forhandlemedutbyggersadvokatomkjøpekontrakt(”Compraventa”).7. Kontrollavatutbyggerstillertilfredsstillendebank/forsikringsgaranti.8. BistandmedfinansieringSkatterådgivning(Norge&Spania).9. Rådomoptimalskattestruktur–børdueiedenfasteeiendommenperson-

lig eller gjennom et selskap? 10. BesørgeNIEnummer(spanskskatteidentifikasjonsnummer).11. Arvespørsmål(børbarnoppføressomeier?).12. UtarbeidelseavskjøteisamarbeidmedselgersadvokatogNotaren.13. Representasjonavkjøpervedundertegningavskjøtet.14. Betalingskontroll.15. Arrangeretilknytningtilvannogelektrisitet.16. Betaleskatterogavgiftertilknytteteiendomsoverdragelsen.

Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.LAvda.RicardoSoriano65·2-3

29601Marbella·SpaniaTlf.:+34952776707·Faks:+34952770501

E-mail:askvig@vogtlaw.com·deluna@vogtlaw.comwww.vogtlaw.com

Vogt Advokatfi rma-Lawfi rm S.LAvda.RicardoSoriano65·2-3

29601Marbella·SpaniaTlf.:+34952776707·Faks:+34952770501

E-mail:askvig@vogtlaw.com·deluna@vogtlaw.comwww.vogtlaw.com