KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 1 (9)

VÄRDEUTLÅTANDE

Loggersgården i Sjulsmark Sjulsmark 29:3 i Piteå kommun

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 2 (9)

Uppdraget

Värderingsobjekt Fastigheten Sjulsmark 29:3 i Piteå kommun. Som kommande

försäljningsobjekt har fastigheten delats upp i två objekt: en Mjölkgård

(ekonomibyggnader och bostadsbyggnad samt inägomarken) samt en

Skogsfastighet.

Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Advokatbyrån Kaiding.

Värderingsändamål Ändamålet med denna värdering är att bedöma värderingsobjektens

marknadsvärde. Marknadsvärdet ska utgöra underlag för försäljning.

Med marknadsvärde avses det pris som sannolikt skulle betalas om

fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig

marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Marknadsvärdet kan

ej beräknas eller bestämmas utan endast bedömas och är knutet till en viss

tidpunkt (värdetidpunkten). Värdet bygger på fastighetens skick och standard

vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet har aktualitet så länge några fysiska

egenskaper ej ändras hos fastigheten eller någon värdeutveckling sker på

marknaden. Kring det bedömda marknadsvärdet finns en osäkerhet som all

fastighetsvärdering är behäftad med.

Värdetidpunkt Värdetidpunkten är augusti 2018.

Förutsättningar Värdebedömningen förutsätter att objekten kan bilda en egen fastighet eller

fastighetsregleras till annan fastighet. Huruvida detta är möjligt har ej närmare

undersökts.

Värdebedömningen gäller under förutsättning att värderingsobjekten inte är i

behov av sanering eller belastas av någon okänd miljöpåverkan som kan

innebära efterbehandling eller annan påföljd.

Beskrivning Fastighetsbeskrivningen nedan är endast avsedd som underlag för

värdebedömningen och har ingen självständig betydelse. Används underlaget

för andra ändamål tas inget ansvar för de insamlade uppgifterna. Besiktningen

är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt

Jordabalken.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 3 (9)

Besiktning Mjölkgården har besiktats av Sverker Forsén LRF Konsult i augusti 2018.

Maria Lindström, LRF har agerat teknisk sakkunnig.

Skogsbeskrivningen bygger på en skogsbruksplan upprättad av Skogsstyrelsen

2014. Sverker Forsén har ajourfört planen.

Övriga källor Anställd personal, Jeanette Bygdemo (bostadshuset), Torgny Långström

(Lantbruksekonom), Skatteverkets taxeringsuppgifter, uppgifter från

Skogsstyrelsen, LRF Konsults interna prisstatistik.

Någon ingående kontroll av de lämnade uppgifterna och uppgifterna hämtade

från offentliga källor har ej utförts, utöver en grov rimlighetskontroll, utan dessa

uppgifter har förutsatts vara korrekta.

Allmänt Fastigheten ligger i Sjulsmark i Piteå kommun. Fastigheten är taxerad som

Bebyggd Lantbruksenhet.

Lagfaren ägare Peter Marklund

Areal Enligt mätning på karta har objekten följande areal:

Mjölkgården – totalt ca 80 ha varav

Åkermark - 46 ha

Betesmark – 4 ha

Skogsmark – 23 ha

Övrig mark (tomt/industrimark) – 7 ha

Skogsfastigheten - totalt ca 135 ha varav

Produktiv skogsmark – 130 ha

Myr och Berg – 3 ha

Övrigt – 2 ha

Planer, bestämmelser mm Fastigheten ligger utanför planlagt område.

Servitut, nyttjanderätter mm Någon systematisk rättighetsutredning har ej utförts utan kontrollen av

rättigheter har skett utifrån fastighetsdatautdraget.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 4 (9)

Fastigheten har andel (10,449 %) i Sjulsmark S:4, S:9 -13, S:15 (vägar samt

mindre markområden) samt 6,667 % andel i Älvsborg S:1. Fastigheten har del i

Sjulsmark GA:13 – 14.

Se bifogat utdrag ur fastighetsregistret för inskrivna Nyttjanderätter samt

Official- och Avtalsservitut. Dessa bedöms inte påverka marknadsvärdet.

Taxeringsvärden – hela fastigheten Taxeringsår 2017.Totalt - 4 036 000 kr varav

Skogsmark - 2 153 000 kr

Skogsimpediment - 7 000 kr

Åker- och betesmark - 499 000 kr

Ekonomibyggnader – 859 000 kr

Tomt och Bostadsbyggnad – 518 000 kr

Beskrivning Mjölkgården Ekonomibyggnader Stall 1 – Varm lösdrift för mjölkkor

Byggår 1998, tillbyggnad 2008, yta ca 1 000 m2, betonggolv, stomme främst i

limträ, isolerade plåtväggar och plåttak, ventilation i nock och sidor genom

självdrag, fläktar i tillbyggnaden, 138 båssängar med gummimatta.

Utfodring med traktordragen Mixervagn (fullfoder) via körgång i mitten av

byggnaden. Högt i tak och höga portar.

Två system för utgödsling med skrapsläde på var sida av byggnaden:

hydrauldrift från 1998 på ena sidan och lindrift från 2014 på andra sidan.

Två st mjölkrobotar från 2003 – Lely Astronaut med individuell

kraftfoderutfordring.

Småkalvsbox med bås för hinkutfordring.

Kontor och personalrum samt mjölkrum (7 m3 mjölktank som hyrs av

Norrmejerier). Dieseldrivet elverk i reserv (hyrs).

Kommunalt vatten, (finns även en egen vattenbrunn).

Stall 2 – Kall lösdrift för ungdjur

Byggår 2016, yta ca 800 m2, 8 fack (avdelningar) á 15 kalvar varav 2 fack

med fångsgrindar, båssängar med gummimatta, utgödsling via två

skrapgångar, fastgödselplatta i ena ändan av byggnaden.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 5 (9)

Plansilo för ensilage

Byggd 2006 i betong. Tre fack. Varje fack har måtten ca: 36 m djup x 8 m

bredd och 3 m höjd. Totalvolym ca 2 500 m3.

Kraftfodersilos

2 st MAFA Unik utomhussilos med volymen 12 m3 vardera.

1 st MAFA Unik Big utomhussilo med volymen ca 25 m3.

Gödselbrunnar

Brunn 1: Flytgödsel, 25 m i diameter, djup 4 m (uppskattat), volym ca 2 000

m3. Brunn 2 och 3: Två äldre mindre flytgödselbrunnar i anslutning till gamla

ladugården.

Fastgödselplatta. Extra gödselplatta för ungdjursstallet. Flytgödselutrymme i

brunn hyrs också av gård i byn.

Maskinhall/Verkstad

Byggnad om drygt 200 m2 , oisolerad maskinhallsdel samt isolerad

verkstadsdel på gjuten platta med hög skjutdörr.

Gamla ladugårdsbyggnader

På brukningscentrat finns en tomställd äldre ladugård med kortbås 40 kor

samt plats för ungdjur på spalt.

Bostadsbyggnader Byggnad 1

I anslutning till brukningscentrat finns en stor norrbottensgård byggd på 1800-

talet i timmer på källargrund/torpargrund. 8 rum + kök + 2 st wc + bastu +

tvättstuga fördelat på två våningar, källare under delar av byggnaden. Boarea

ca 300 m2. Stor sal med fantastiskt trägolv och öppen spis. Tvåglasfönster på

bottenvåningen och treglasfönster på övervåningen.

Hög standard på inredningen genom löpande underhåll, övervåningen med

timmerväggar inreddes 2010/11.

Vattenburen värme (med golvvärme i delar av bostaden) från jordvärme via

kulvert från verkstaden, jordvärmen installerades 2005 och kompressorn i

värmeväxlaren är bytt 2016.

Kommunalt vatten och enskilt avlopp.

Byggnad 2

Timrad byggnad (gammal sommarbostad/undantagsstuga) i två plan på

torpargrundfrån 1700-talet. Vällingklocka.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 6 (9)

Inägomark Enligt mätning på karta består fastigheten av 50 ha inägomark främst åker

med vall, fast mark (viss del rötjord i lägre partier). Marken har

tillfredsställande dänering, en del täckdikad med bra avkastning och kvalitet.

Det finns ett fint åkermarksblock i direkt anslutning till gården.

Enligt separat sammanställning över brukad areal har fastigheten ca 47 ha

egen brukad åkermark.Till Mjölkgården hör även ca 193 ha

åkermarksarrenden i Sjulsmark och omkringliggande byar. Det förutsätts att

gården har stödrätterna för den brukade mark.

Skogsmark Med mjölkgården följer ca 23 hektar skogsmark. Virkesförrådet är ca 2 600

m3sk.

Avd nr 11 kan ställas om till betesmark.

Sammanfattning Mjölkgården Mjölkgården är konstruerad för att kunna skötas till stor del enbart med

traktor. Det är en mycket funktionell mjölkgård i god standard med rationell

drift. Den har förhållandevis bra tillgång till mark, även om en stor del är

arrende. Ett stort plus är att Gården drivs av duktig personal. Gården har

brukats av samma släkt sedan 1600-talet.

Beskrivning Skogsfastighet 130 ha produktiv skogsmark, ca 8 500 m3sk (66 m3sk/ha), 63% tall, 12%

gran, 25% löv, bonitet är 4 m3sk/ha och år

Växtliga ung- och medelålders skogar, bra åtkomst via vägar, nära till

skogsindustri i Sikfors och Piteå.

Brännträskbäcken ringer genom södra hörnet av skogsfastigheten. Det är en

fin bäck.

Marken ingår i Sjulsmarks VVO om drygt 4 000 ha.

För mer information om skogen se bilaga.

Värdering Vid fastighetsvärdering används olika värderingsmetoder. De metoder som

använts vid denna värdering är följande:

Ortsprismetoden innebär att man gör marknadsvärdebedömningen med stöd

av köpeskillingar som erlagts för liknande fastigheter s.k. jämförelseobjekt.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 7 (9)

Köpeskillingarna kan endera jämföras direkt eller ställas i relation till någon

värdepåverkande egenskap hos fastigheten t.ex. areal, area, virkesförråd.

Ortsprismetoden har den fördelen att den ger en direkt uppfattning om

marknadsvärdet. Nackdelen med metoden är att det kan vara svårt att hitta

tillräckligt många jämförelseköp.

Avkastningsmetoden innebär att man beräknar de förväntade framtida intäkter

och kostnader (alternativt in- och utbetalningar) som objektet ger upphov till.

Intäkterna och kostnaderna nuvärdeberäknas sedan till värdetidpunkten med

en vald kalkylränta.

Produktionskostnadsmetoden innebär att man beräknar värdet utifrån

nedlagda kostnader. Metoden bygger på att man beräknar vad det skulle kosta

att i dag uppföra motsvarande objekt. Den beräknade kostnaden korrigeras

därefter med hänsyn till objektets ålder, skick, rationalitet och belägenhet.

Delvärden Detta värderingsobjekt består av olika delar med olika förutsättningar på

marknaden. För att underlätta värderingen har dessa delar först värderats var

för sig.

Mjölkgården

Ekonomibyggnader

Värdet av ekonomibyggnaderna har bedömts med stöd av

produktionskostnadsmetoden och ortprismetod.

Kända större Mjölkgårdar som sålt i norra Sverige de senaste 3-4 åren är:

Modern mjölkgård för 300 mjölkkor med ca 25 ha egen åker i Västernorrland -

pris 18 Mkr inkl djurbesättning.

Fin Mjölkgård i Västerbotten för 130 mjölkkor och ca 40 ha egen åker – pris 14

Mkr inkl djurbesättning.

Nyproduktionskostnaden för ekonomibyggnaderna (exkl gamla ladugården)

beräknas enligt schablonberäkningsmodell uppgå till ca 17 Mkr.

Analys av genomförds mjölkgårdsförsäljningar visar att marknadsvärdet för

moderna gårdar är betydligt lägre än nyproduktionskostnaden.

Marknadsvärdet för ekonomibyggnaderna bedöms till ca 8,5 Mkr.

Inägomark

Stödrätter ingår i denna värdering.

Värdet av inägomarken har bedömts med stöd av ortsprismetoden.

Bedömningen har skett utifrån köpeskillingsstatistik i området.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 8 (9)

Marknadsvärdet för inägomarken bedöms till ca 1,3 Mr.

SKogsmark

Skog och skogsmark har värderats s med stöd av Huggningsmetoden som är

en avkastningsmetod.

Marknadsvärdet för skogsmarken bedöms till ca 0,6 Mkr

Bostadsbyggnad inkl tomt

Värdet av bostadsbyggnad och tomt har bedömts med stöd av

ortsprismetoden. Analys har gjorts med stöd av prisstatistik från närområdet.

Marknadsvärdet för tomt och bostadsbyggnad bedöms till ca 2,5 Mkr (om

bostaden var ett eget objekt).

Slutlig värdebedömning Vid denna värdering har den s.k. delvärdemetoden använts. Denna metod

innebär att värderingsobjektet olika delar värderas var för sig som

självständiga enheter. Därefter sker en sammanvägning av de olika delvärdena

till ett totalvärde för hela värderingsobjektet. Slutligen görs en bedömning av

hela objektet där hänsyn tas till de värdepåverkande faktorer som ej fångas

upp i de olika delvärdena.

I detta fall blir summan av de olika delvärdena för Mjölkgården

(ekonomibyggnader, bostadsbyggnad, inägo- och skogsmark) ca 13 Mkr.

Marknadsvärdet för hela objektet kan dock i detta fall ej erhållas genom en

enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Detta då det kan vara

svårt att hitta köparen som är beredd att betala fullt ut för samtliga ingående

delar.

Bostadsbyggnader och ekonomibyggnader värderas här som en enhet

tillsammans med inägo- och skogsmarken.

Marknadsvärdet för värderingsobjektet Mjölkgård bedöms till:

Tiomiljoner (10 000 000) kronor

Kommentar:

Ekonomin har varit pressad för mjölkgårdar med låga mjölkpriser men sista 2

åren har mjölkpriset stigit och etablerat sig på en något högre nivå. Nu finns

det en viss optimism i branschen och det finns exempel på framåt unga

mjölkbönder som etablerat sig i Norrbotten.

KSG-M01 ©LRF Konsult AB 2018-08-21 9 (9)

Förutsättningar för mjölkproduktion är riktigt bra i Norrbotten, åkermarken

producerar högklassig vall som är ypperligt foder för korna. Dessutom får

mjölbönderna ett Nationellt stöd (Norrlandsstödet) om drygt 1 kr/kg.

Marknaden för mjölkgårdar är liten och kräsen. Det bästa mjölkgårdarna har

dock gått att sälja till anständiga priser. Denna mjölkgård tillhör de bästa i

länet.

Bönder i andra länder har börjat inse att man får mycket för pengarna när man

köper mjölkgårdar i norra Sverige och på senare år har bl.a holländska bönder

köpt mjölkgård i Västerbotten.

Värdet på Mjölkgården förutsätter att befintliga markarrenden består.

Skogsfastigheten

Skog och skogsmark har värderats som ett eget objekt med stöd av

Huggningsmetoden som är en avkastningsmetod. Avkastningskalkylen baseras

på intäkter och kostnader som faller ut under olika tidsperioder. De

nuvärdeberäknas med en räntefaktor, i detta fall 2,8 %, för att erhålla

nuvärdet.

Vid bedömning av marknadsvärdet tas även hänsyn till köpeskillingsstatistik

vilket innefattar även andra aspekter än de rent skogliga på värdet av skog och

skogsmark. Jaktens värde har bedömts med stöd av årliga genomsnittliga

arrenden för området. Värdet av jakten ingår i värdet av skog och skogsmark

Marknadsvärdet för Skogsfastigheten bedöms till:

Tvåmiljoner tvåhundratusen (2 200 000) kronor vilket motsvarar 260 kr/m3sk.

Luleå den 17 augusti 2018

LRF Konsult

Sverker Forsén

värderingsman

Bilagor: Utdrag ur fastighetsregistret

Kartor

Avkastningskalkyl

Skogsbruksplan

Fotobilaga om det inte räcker med textbilder