Kuva

aja

Erik

a Lu

oto

Vuosikertomus 2018

viihtyisä

ihmis-läheinen

moni-puolinen

ammatti-taitoinen

turvallinen

luotettava

edullinenkehittyvä

eko-tehokas

palveleva

arvoisa lukija,

Vuosi 2018 on siirtynyt historiaan. Tilinpäätös valmistui maaliskuussa ja yhtiöko-

kous Kouvolan Asunnot Oy:n osaltakin on pidetty. Vuosi ei numeroiden osalta

ollut yllätyksellinen, keskeisenä nostona on kuitenkin hyvä mainita tuloslaskel-

man näyttämä 5,5 miljoonan euron panostus korjauskustannuksiin. Se lienee

historiamme suurin, mihin sisältyy myös osaksi purkukustannuksia.

Investointipuolella Kotkantie 14 III-vaihe saatiin valmiiksi eli kaikki talot on nyt

peruskorjattu ja varustettu hisseillä. Korian Pioneeripuistossa aloitettiin mielen-

kiintoinen pienrivitalojen ja saunarakennuksen projekti, mikä valmistuu asun-

tomessuille.

Yhtiö aloitti vuonna 2013 energiansäästöohjelman, mikä päättyi projektiluon-

teisena vuoden 2018 lopussa. Luonnollisesti työ jatkuu, mutta prosessina osana

normaalia ammattimaista kiinteistöjen hallintaa. Tuon hankkeen saavutukset

ylittyivät, mikä on heijastunut suoraan asumiskustannusten nousun hillitsemi-

seen ja lisääntyneeseen asumismukavuuteen. Mainittuna aikana saavutimme

3 612 307 kg CO2 päästöjen vähentämisen, mikä vastaa keskivertoautolla noin

22,5 miljoonan kilometrin ajoa. Tätä työtä jatkamme ympäristömme ja asukkai-

demme hyväksi.

Muutimme uusiin yhteisiin toimitiloihin vuoden loppupuolella. Varsinainen

muutto oli kivuton operaatio verrattuna kuukausia kestäneisiin valmisteluihin.

Uusien tilojen remontti ja kaikkien arkistojen sekä muun materiaalin muutta-

minen oli melkoinen pinnistys muun työn ohella. Tässä henkilökunta ja yhteis-

työkumppanimme venyivät jopa uskomattomiin suorituksiin. Kiitos siitä kuuluu

teille kaikille. Tässä oli myös tärkeässä roolissa hallituksen tuki koko prosessin

ajan, kuten koko arkista toimintaamme kohtaan.

Strategiamme mukaisesti, nyt oli myös hyvä ajankohta uudistaa ilmettämme ja

palvelujemme tavoitettavuutta. Osa näistä ei näy ulospäin, mutta suurin osa nä-

kyy uudistuneina toimitiloina, uudistuneina internetsivuina, sosiaalisen median

eri foorumeissa ja luonnollisesti myös palveluissamme. Tämä antaa meille hyvän

pohjan kehittää palvelujamme siihen suuntaan, mitä nykyisessä toimintaympä-

ristössä käyttäjät haluavat ja arvostavat.

Asukkaiden suuntaan keskeisenä muutoksen oli siivous- ja kiinteistöhuolto-

kumppanuuksien koko konseptin vaihtuminen. Tällä tarkoitetaan, että kiinteis-

töjämme hoitaa alueella nimetyt henkilöt. Näin saadaan asukkaiden, palvelu-

henkilöstön ja meidän kiinteistönomistajan yhteinen ymmärrys niistä asioista,

mihin tulee erityisesti keskittyä. Sopimus alkoi lokakuun alusta eli yhteinen mat-

kamme on siinä mielessä vielä alussa.

Haluan kiittää kuluneesta vuodesta henkilöstöämme, yhteistyökumppaneitam-

me ja muita sidosryhmäläisiä arvokkaasta työstänne asukkaidemme sekä yhtiön

hyväksi. Erityismaininta myös hallitukselle ja omistajalle, kiitos tuestanne toteut-

tamaamme strategiaamme kohtaan.

Auvo ViiruToimitusjohtaja

Olemme Kouvolan suurin vuokra-asuntojen tarjoaja ja luotettava kumppani eri elämäntilanteissa.

’’

3

4

vuoden 2018 tärkeimmät tapahtumat

AsuntomessutYhtiö käynnisti messukohteen (pienrivitalojen ja yhteisen

saunarakennuksen) projektin. Kustannusarvio messukoh-

teen osalta on noin 2,5 miljoonaa euroa. Kohteessa toteu-

tetaan innovatiivisia ratkaisuja niin energianmuotojen kun

rakentamisen osalta. Teemana messukohteen kiinteistöille

on ”sukupolvien talot”.

Kotkantie 14 peruskorjausKotkantie 14 peruskorjauksen 3. vaihe saatiin valmiiksi eli

kaikki talot on peruskorjattu ja varustettu hisseillä. Hank-

keen kokonaiskustannukset olivat n. 4,5 miljoonaa euroa.

Uudistunut ilmeYhtiö uudisti ulkoista ilmettään ja sisäisiä prosesseja. Ulos-

päin tämä näkyi mm. uusiutuneina ja monipuolisempina

sähköisiä palveluina ja erilaisten sosiaalisen median kanavi-

en hyödyntämisenä. Markkinointia kehitetään myös uuden

markkinointistrategian mukaisesti. Tässä huomioidaan

vallitsevat trendit ja käyttäjien haluamat palvelukanavat.

AsukaslehtiAsukaslehden toimittamista jatketaan osana normaalia

asukasyhteistyötä, kuten asukastoimikuntien yhteistyön

laajentamista.

EnergiansäästöhankeYhtiö sai nelivuotisen projektiluonteisen energiansääs-

töhankkeen päätökseen. Mainittuna aikana saavutimme

3 612 307 kg CO2 päästöjen vähentämisen, mikä vastaa

keskivertoautolla noin 22,5 miljoonan kilometrin ajoa.

Kustannuspuolella tämä tarkoitti yli 1,5 miljoonan euron

säästöjä. Työ jatkuu tulevaisuudessa osana normaalia kiin-

teistöhallintaprosessia.

Uusiutuvaa energiaaYhtiö toteutti kolmessa kohteessa öljylämmityskohteiden

korvaamisen uusiutuvalla energialla. Näissä kohteissa

soveltuvimpana ratkaisuna oli maalämpö. Yhtiö jatkaa stra-

tegian mukaisesti fossiilisten energiamuotojen korvaamista

uusiutuvilla.

PurkutöitäJalostustoimenpiteitä jatkettiin toimintasuunnitelman

mukaisesti. Purkutyöt tehtiin Ummeljoentie 53 osalta

loppuun ja Kuovintie 3:n jäljellä olevien talojen purkutoi-

menpiteet käynnistettiin. Purkutyöt loppuunsaatetaan tule-

van katsantokauden puolella. Kaikki purettavat kiinteistöt

ovat teknisesti elinkaarensa lopussa ja alueilla on selkeää

ylitarjontaa suhteessa kysyntään. Näillä toimenpiteillä

sopeutetaan tarjonta vastaamaan kysyntää, niin toimialue-

kuin kaupunginosatasolla. Samalla sopeutustoimenpiteet

vähentävät suhteellisia ylläpitokuluja.

Uudet toimitilatTilikauden lopulla yhtiö muutti uusiin toimitiloihin,

osoitteeseen Kauppamiehenkatu 4. Muuton valmistelut

aloitettiin uusien tilojen osalta kesällä 2018 ja syksyn aikana

saatiin muut muuton edellyttämät toimet hoidettua.

Uusien toimitilojen avulla saavutetaan toiminnallisia ja

taloudellisia etuja. Yhtiön omistama toimistotila osoitteessa

Keskikatu 5 vuokrattiin ulkopuoliselle toimijalle.

Riskienhallinnan kehittäminenRiskienhallinnan työkalujen kehittämistä jatkettiin katsan-

tokaudella. Riskienhallinta on johdonmukainen menettely-

tapa, jonka tarkoituksena on taata koko Kouvolan Asunnot

Oy:lle kattava ja tarkoituksenmukainen riskien tunnista-

minen, arviointi, hallinta sekä valvonta. Riskienhallinnan

tilaa arvioidaan säännöllisesti ja se on luonnollinen osa

Kouvolan Asunnot Oy:n suunnittelu- ja johtamisprosessia,

päätöksentekoa, päivittäistä johtamista ja toimintaa sekä

sisäistä valvonta- ja raportointimenettelyä.

Vahvistettu strategiaHallitus päivitti ja vahvisti yhtiön strategian alkuvuodesta.

Samalla tehtiin ns. luopumissuunnitelma elinkaaren lopus-

sa olevista kiinteistöistä. Suunnitelma perustui ns. Bostonin

matriisin salkutusmalliin. Kiinteistötasolla kohteet analy-

soitiin teknisen kunnon, talouden, sijainnin ja kysynnän

näkökulmista.

5

Uuden kodin etsiminen on nyt entistä sujuvampaa

Kouvolan Asunnot Oy:n uudistuneet nettisivut selkeyttävät sekä asunnon että tiedon hake-mista. Uuden kodin etsiminen on nyt entistä sujuvampaa

Kouvolan Asunnot Oy:n nettisivujen etusivun oranssi

hakulaatikko on historiaa. Enää ei uutta kotia etsiessä tar-

vitse tietää, onko Myllykoski tai Kuusankosken keskusta

Etelä-, Keski- vai Pohjois-Kouvolaa, vaan asunnonhakija

pääsee hakemaan asuntoja esimerkiksi kaupunginosan

tai suoraan itse kohteen kautta.

– Uusilla nettisivuilla taloista on paremmat kuvat, ja

esittelytekstit ovat selkeämmät kuin aikaisemmin. Sa-

moin asunnoista on saatavilla hyvätasoiset pohjapiirus-

tukset, asiakaspalvelun tiiminvetäjä Heli Ruuth kertoo

uudistuksesta.

Nettisivujen tärkein tehtävä Ruuthin mielestä on pal-

vella mahdollisimman hyvin Kouvolan Asunnot Oy:n

asukkaita, niin nykyisiä kuin tuleviakin. Lähes kaikki asun-

tohakemukset tulevat nykyään netin kautta, ja asunnon-

haku on yksi sivujen käytetyimpiä osioita. Uudistetuilla

nettisivuilla on pyritty helpottamaan niin asunnonhakua

kuin minkä tahansa tiedon hakemista sekä lisäämään

osioiden käytettävyyttä.

– Kohdekuvien alta löytyy painike, josta pääsee suo-

raan katsomaan kaikki vapaana olevat ja vapautuvat

Kouvolan Asunnot Oy:n kohteet. Uutta on myös kohtei-

den selkeämpi esittely, tekninen isännöitsijä Sakari Mik-kola kertoo.

Somepäivityksistä tuoretta tietoa

Aivan uutta nettisivujen sisältöä ovat Kouvolan Asun-

not Oy:n Facebook- ja Instagram-tilien päivitykset, jotka

tulevat automaattisesti etusivulle luettaviksi. Niistä on

helppo bongata asumiseen ja elämiseen liittyviä ajan-

kohtaisia asioita ja Kouvolan Asunnot Oy:n kuulumisia.

Samoihin päivityksiin voi myös törmätä Kouvolan

Asunnot Oy:n uusissa toimitiloissa Pohjolatalossa – to-

sin hieman isommalta ruudulta.

Haettava löytyy helposti

Kaiken kaikkiaan uusilla nettisivuilla on panostettu visu-

aalisuuteen, mikä näkyy muun muassa sivujen raikas-

tuneena yleisilmeenä. Se on kouvolalaisen Mainonnan

suunnittelutoimisto Sepeteus Oy:n graafisen suunnitte-

lijan Laura Munteen käsialaa.

– Olen tyytyväinen lopputulokseen, saimme sitä mitä

lähdimme hakemaan. Asiakas osasi tuoda näkemyksen-

sä selkeästi esiin ja meillä vallitsi molemminpuolinen

yhteisymmärrys.

Munne painottaa esiin nostamaansa vuorovaikutuk-

sen merkitystä. Kun osaa kertoa mitä tahtoo, on toiveita

helppo lähteä toteuttamaan.

Kouvolan Asuntojen tarve oli yhdistellä iso määrä si-

vuja, joiden kautta tieto oli hajallaan, selkeämmäksi ja

yksinkertaisemmaksi kokonaisuudeksi.

Lisääntyvää sähköistä asiointia varten sivustolle tuli

nopeasti bongattavia oikopolkuja ja pikalinkkejä.

– Ulkoasuun oli halu saada uudella sivustolla hieman

lisää raikkautta. Myös markkinointihenkisyyttä sai tulla li-

sää, erityisesti etusivulle. Esimerkiksi isot valokuvat lisää-

vät haluttua huomioarvoa.

Verkkosivujen tulee palvella Kouvolan Asuntojen eri

kohderyhmiä: olemassa olevia asukkaita, vuokra-asun-

non etsijöitä ja opiskelijoita omana ryhmänään.

– Jokainen heistä etsii sivustolta eri asioita. Niinpä si-

vusto on aina tietynlainen kompromissi.

K iinteistöjen energiankulutuksen

hallinta sekä energiatehokkuuden

huomioiminen peruskorjauksissa ja

ylläpidossa on yksi yhtiön keskeisistä strategi-

sista linjauksista. Energiankulutuksen hallintaan

on otettu työkaluna käyttöön kulutusseu-

rantajärjestelmä ja kiinteistöjen järjestelmien

nykyaikaistamiset sekä niiden liittäminen etä-

käyttöön. Etäkäytön piiriin on saatu merkittävä

osa kiinteistöistämme. Kiinteistöjen energiate-

hokkuutta parannetaan ja kasvihuonepäästöjä

vähennetään hyödyntäen nykyteknologiaa ja

rakenteellisia ratkaisuja. Katsantokaudella kol-

me kiinteistöä siirtyi öljylämmityksestä maa-

lämpöön.

taloudellisuutta, turvallisuutta ja viihtyisyyttä tuovia nykyaikaisia ratkaisuja

Sisäiset ja konsernitason kasvihuonepäästöjen

vähentämistavoitteet ylitettiin myös katsanto-

kaudella. Saavutettu säästö näkyi myös ener-

giakulujen suhteellisena laskuna.

Energiansäästöhanke

Yhtiö sai nelivuotisen projektiluonteisen ener-

giansäästöhankkeen päätökseen. Mainittuna

aikana saavutimme 3 612 307 kg CO2 pääs-

töjen vähentämisen, mikä vastaa keskiverto-

autolla noin 22,5 miljoonan kilometrin ajoa.

Kustannuspuolella tämä tarkoitti yli 1,5 miljoo-

nan euron säästöjä. Työ jatkuu tulevaisuudessa

osana normaalia kiinteistöhallintaprosessia.

Pienentyneetenergiakulut

näkyvät asukkaalle

suoraanrahallisena

hyötynä.

’’

6

Säästösopimuksen kumulatiiviset säästöt 2018

Kokonaisuudessaan kulutuksessa on saavutettu säästöä 1 527 996 €.

Lämpö 831 042 € Sähkö 157 373 € Vesi 539 581 €

Säästöjen jakautuminen

55%

35%

10%

Lämpö

Kumulatiivisesti lämmönkulutuksessa on saavutettu säästöä 14 700 MWh eli 831 042 €.

Sähkö

Kumulatiivisesti sähkönkulutuksessa on saavutettu säästöä 2 011 MWh eli 157 373 €.

Vesi

Kumulatiivisesti vedenkulutuksessa on saavutettu säästöä 178 348 m³ eli 539 581 €.

Kumulatiivinen päästöjen vähenemä on arvioilta noin 3 612 307 kg

CO2. Joka vastaa keskivertoautolla noin 22 576 919 km ajoa.

CO2

7

tuloslaskelma

(1 000 €) 1.1.–31.12.2018 1.1.–31.12.2017 Liikevaihto Vuokrat 23 705 23 981

Käyttökorvaukset 200 215

./. Alv kiinteistön tuotoista -544 -583

Liikevaihto yhteensä 23 361 23 613

Muut kiinteistön tuotot 26 50

Henkilöstökulut -1 174 -1 148

Poistot ja arvonalentumiset -4 474 -4 198

Kiinteistön muut hoitokulut

Hallinto -390 -306

Käyttö ja huolto -2 023 -1 840

Ulkoalueiden huolto -111 -99

Siivous -459 -580

Lämmitys -3 196 -3 233

Vesi ja jätevesi -1 232 -1 357

Sähkö ja kaasu -553 -537

Jätehuolto -528 -512

Vahinkovakuutukset -306 -297

Vuokrat -1 393 -1 415

Kiinteistövero -936 -915

Korjaukset -5 347 -4 394

Muut hoitokulut -318 -892

./. Alv kiinteistön hoitokuluista 183 177

Oman käytön alv -82 -82

Kiinteistön hoitokulut yhteensä -16 691 -16 282

Luottotappiot ja oikaisuerät -10 -35

Liikevoitto 1 038 2 000

Rahoitustuotot ja -kulut -1 526 -1 685

Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -488 315

Vapaaehtoisten varausten muutos, verot 340 -353

Tilikauden tappio -148 -38

8

tase

(1 000 €) 1.1.–31.12.2018 1.1.–31.12.2017

VASTAAVAA

Pysyvät vastaavatAineelliset hyödykkeet

Maa-alueet 3 450 3 450

Liittymismaksut 1 826 1 827

Rakennukset ja rakennelmat 100 339 100 426

Koneet ja kalusto 105 74

Muut aineelliset hyödykkeet 111 62

Enn.maksut ja keskener.hankinnat 924 4 294

Aineelliset hyödykkeet yhteensä 106 755 110 133

Sijoitukset 8 839 9 129

Pysyvät vastaavat yhteensä 115 594 119 262 Vaihtuvat vastaavat Saamiset 2 549 3 952

Rahat ja pankkisaamiset 3 442 4 248

Vaihtuvat vastaavat yhteensä 5 991 8 200

Vastaavaa yhteensä 121 585 127 462

VASTATTAVAA

Oma pääoma Osakepääoma 16 645 16 645

Ed. tilikausien voitto/tappio -303 -265

Tilikauden voitto/tappio -148 -38

Oma pääoma yhteensä 16 194 16 342 Tilinpäätössiirtojen kertymä 9 285 9 625

Vieras pääoma

Pitkäaikainen vieras pääoma 85 588 93 169

Lyhytaikainen vieras pääoma

Lainat rahoituslaitoksilta 7 451 5 120

Saadut ennakot 167 157

Ostovelat 657 835

Velat saman konsernin yr. 710 712

Muut velat 1 138 1 072

Siirtovelat 395 429

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 10 518 8 325

Vieras pääoma yhteensä 96 106 101 494

Vastattavaa yhteensä 121 585 127 462

9

HOITOKULUT % LIIKEVAIHDOSTA 2014 – 2018

2017

2018

2014

2015

2016

24

22

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

%

Henkilöstö

Hallinto

Huolto

Ulkoalueet

Siivous

Lämmitys

VesiSähkö

Jätehuolto

Vakuutukset

Vuokrat

Kiinteistö

vero

Korjaukset

Muut hoito

kulut

Oman käytön alv

10

MENOJEN KEHITYS 2014 – 2018

2017

2018

2014

2015

2016

5 000 000

4 500 000

4 000 000

3 500 000

3 000 000

2 500 000

2 000 000

1 500 000

1 000 000

500 000

0

Henkilöstö

Hallinto

Huolto

Ulkoalueet

Siivous

Lämmitys

VesiSähkö

Jätehuolto

Vakuutukset

Vuokrat

Kiinteistö

vero

Korjaukset

Muut hoito

kulut

Oman käytön alv

€

Kouv

olan

Asu

nnot

Oy

Vuos

iker

tom

us 2

018

Ilme

ja p

aino

: M

aino

nnan

suu

nnitt

elut

oim

isto

Sep

eteu

s O

y

Erilaisia asuntoja erilaisiin elämäntilanteisiin

Kouvolan Asunnot OyKauppamiehenkatu 4 45100 Kouvola Vuokraus asiakaspalvelu@kouvolanasunnot.fi 020 615 8900

Vuokranmaksuasiat vuokravalvonta@kouvolansunnot.fi 020 615 8914

Korjaus- ja huoltopyynnöt www.kouvolanasunnot.fi/ sahkoinenasiointi/vikailmoitus (ei kiireelliset) 020 615 8952 (palvelee 24h)

www.kouvolanasunnot.fi