igacnet2.igac.gov.coigacnet2.igac.gov.co/intranet/userfiles/file/documentos... · web viewcarrera 4...

INFORME AVALÚO URBANOGESTIÓN CATASTRAL CONTENIDO

TABLA DE CONTENIDO

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL 1

2. INFORMACIÓN CATASTRAL 2

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 2

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA 2

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 3

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 5

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6

8. MÉTODO DE AVALÚO 11

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES 11

10. CONSIDERACIONES GENERALES 12

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 13

12. RESULTADO DEL AVALÚO 16

13. ANEXOS 17

GESTION CATASTRAL FO-GCT-PC09-05 V1

INFORME AVALÚO URBANOGESTIÓN CATASTRAL

FECHA DE VISITA AL PREDIO

Página 1 de 18

AAAA-MM-DD

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITANTE: [Escribir el número, fecha y el nombre de la persona que dirige el oficio de solicitud, con el cargo y la empresa a la cual pertenece. (ejemplo: El presente avalúo fue requerido mediante oficio número 10321 de fecha 26 de enero de 2017 firmado por la doctora Gladys de Gómez, subdirectora general del Instituto Rojas Mar.)]

1.2. RADICACIÓN: [Escribir el número de radicación que le asignó la Territorial o la sede central, la cual va anotada en la orden de práctica del avalúo. (ejemplo: 8002012ER2601 de fecha 26 de enero de 2012.)]

1.3. TIPO DE INMUEBLE: [Escribir el tipo de construcción para lo que fue construido y diseñado inicialmente el inmueble. (Unifamiliar, Familiar, Trifamiliar, Apartamento, Local, Oficina, Sitio de estacionamiento vehicular, Bodega, Casa en conjunto, Edificio sin reglamento de copropiedad, etc.) o si es un lote.) (ejemplo: Bodega).]

1.4. TIPO DE AVALÚO: [Escribir comercial urbano]

1.5. DEPARTAMENTO: [Escribir nombre del departamento al cual pertenece el municipio donde se ubica el inmueble objeto de avalúo. (ejemplo: Cundinamarca).]

1.6. MUNICIPIO: [Escribir el nombre del municipio donde se ubica el inmueble objeto de avalúo. (ejemplo: Bogotá, D.C.)]

1.7. LOCALIDAD / COMUNA: [Escribir la comuna o localidad, donde se ubica el inmueble. (ejemplo: Localidad Nº 19 (Ciudad Bolívar)), si no existe sectorización escriba No aplica.]

1.8. BARRIO O URBANIZACIÓN: [Escribir el nombre del barrio o urbanización al cual pertenece el inmueble objeto de avalúo. (ejemplo: Barlovento.).]

1.9. DIRECCIÓN: [Escribir la dirección completa del inmueble sin utilizar abreviaturas. Si el inmueble presenta más de una dirección, éstas se deben mencionar, colocando en primer lugar la dirección que aparece en los documentos de adquisición o en el folio de matrícula inmobiliaria e indicar las inconsistencias encontradas. (ejemplo: Avenida Calle 57 R Sur N° 71–93 (Nomenclatura oficial), adicionalmente, en terreno aparece Calle 57 Sur Nº 71 – 93 (placa de nomenclatura del servicio público de energía eléctrica)).]

1.10. MARCO JURÍDICO: [Escribir el marco jurídico con el cual la entidad solicitante hace la solicitud de avalúo. Ver formulario de solicitud (debe ser llenado en todos los casos). (ejemplo: Avalúos de inmuebles para efectos contables Circular 60 del 19 de diciembre de 2005).]

1.11. DESTINACIÓN ACTUAL: [Escribir el destino que presenta el inmueble al momento de la inspección ocular (no confundir con tipo de inmueble). Los destinos pueden ser Residencial, Comercial o de servicios, Industrial, Dotacional o Institucional




Página 2 de 18

AAAA-MM-DD

especificando el tipo (educativo, recreativo, salud, religioso, cultural, etc.). Si es un lote se debe especificar si es urbanizado no construido, urbanizable no urbanizado o no urbanizable. (ejemplo: Industrial).]

1.12. FECHA DE VISITA: [Escribir la fecha en la que se realizó la visita técnica al inmueble. (ejemplo: 27 de enero de 2012).]

2. INFORMACIÓN CATASTRAL

[Escribir el número predial completo del inmueble objeto de avalúo y completar el cuadro (en Excel insertado) con la información requerida:

No. PREDIAL:

DIRECCIÓN:

VIGENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN

ZONA HOMOGÉNEA

FÍSICA

DESCRIPCIÓN DE LA ZONA HOMOGÉNEA

FÍSICA

ZONA HOMOGÉNEA

GEOECONÓMICA

VALOR ACTUAL DE LA ZONA HOMOGÉNEA

GEOECONÓMICA

ÁREA DE TERRENO

(m2)

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN

(m2)

AVALÚO CATASTRAL

VIGENTE

Nota: En lo posible todo informe debe contener la información catastral y la descripción de las ZHF y ZHG.]

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

[Relacione los documentos suministrados y los posteriormente obtenidos como:

a) Certificados de libertad y tradición.b) Escrituras públicas.c) Certificado Catastral.d) Certificación de norma de uso de acuerdo con lo establecido por el Plan de

Ordenamiento Territorial o Norma vigente.e) Reglamento de Propiedad Horizontal (si el inmueble se encuentra sometido a

este régimen).f) Planos (Escribir: escala, fecha de realización y persona que lo elaboró).g) Otros (estudios realizados, antecedentes de avalúos, etc.)]

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

4.1. PROPIETARIO: [Escribir el nombre del propietario o propietarios actuales que figuran en el folio de matrícula, si este documento no fue suministrado, Escribir el propietario que figura en la escritura o en el certificado catastral y aclare dicha situación. (ejemplo: Pedro Antonio Rodriguez Montes).]

4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: [Escribir el número, fecha, notaría y círculo notarial del documento de adquisición del inmueble, así mismo, el modo de adquisición




Página 3 de 18

AAAA-MM-DD

(Compra-venta, remate, sentencia judicial, etc.) (ejemplo: Según escritura pública N° 3.050 de fecha 29 de octubre de 1951, otorgada en la notaría pública cuarta (4) del círculo notarial de Bogotá DC., se realizó la compra-venta al señor Jorge Martínez.]

4.3. MATRICULA INMOBILIARIA: [Registrar el número completo incluyendo el número y la oficina que identifica el círculo registral. (ejemplo: 50N-00125369 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá Norte).]

4.4. OBSERVACIONES JURÍDICAS: [Escribir las inconsistencias, restricciones, gravámenes, afectaciones, etc., con su respectivo número de anotación, descritas en el Certificado de tradición y libertad. Siempre se debe incluir la nota del ejemplo.

Ejemplo: El predio presenta una hipoteca abierta a favor del banco ZZZ, según se observa en la anotación Nº 12 del certificado de libertad y tradición suministrado.]

NOTA: La anterior información no constituye estudio jurídico de la propiedad.

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: [Mencionar las vías importantes que delimitan al sector o los barrios vecinos, si lo hace a manera de linderos hágalo en sentido de las manecillas del reloj (N-E-S-W). Se debe incluir la imagen de ubicación.

(Ejemplo 1: El inmueble objeto del presente avalúo comercial urbano, hace parte del sector catastral denominado Ciudad Universitaria, el cual se localiza en la localidad N° 13 (Teusaquillo), enmarcado por los siguientes límites.

POR EL NORTE : La Avenida Pablo VI (AC. 53).POR EL ESTE : La Avenida Ciudad de Quito (AK 30).POR EL SUR : La Calle 29.POR EL OESTE : La Carrera 45.)

(Ejemplo 2: El inmueble objeto del presente avalúo comercial urbano, hace parte del barrio denominado La Candelaria, enmarcado por los siguientes barrios:

POR EL NORTE : Belisario.POR EL ESTE : Palo Alto.POR EL SUR : Córdoba y El Centro.POR EL OESTE : Simón Bolívar.)

(Ejemplo 3: El inmueble objeto del presente avalúo comercial urbano, hace parte del sector catastral denominado Ciudad Universitaria, el cual se localiza en la localidad N° 13 (Teusaquillo), enmarcado por los siguientes límites.

POR EL NORTE : La Avenida Pablo VI (AC. 53) con el barrio Satico.POR EL ESTE : La Av. Ciudad de Quito (AK 30) con el barrio Loco.POR EL SUR : La Calle 29 con el barrio Santana.POR EL OESTE : La Carrera 45. Con el barrio Alto)]




Página 4 de 18

AAAA-MM-DD

5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: [Realice una descripción del uso que predomina en el sector y sus usos complementarios, tipificando los mismos; así mismo, comentar si el sector está presentando cambio de uso y a cuál está cambiando. (ejemplo: El sector donde se ubica el predio objeto de avalúo se caracteriza por ser una zona de actividad mixta, donde se complementa el uso residencial de estrato socio-económico medio-medio (E-4) con el uso comercial de escala local y de alta intensidad, algunas de las construcciones se han ido adecuando y remodelando con el paso de los años, generando una transformación al uso comercial, principalmente sobre la carrera quinta (5). Como se mencionó anteriormente, la zona comercial se ha establecido sobre la carrera 5; sin embargo, sobre la carrera 23 A (barrio La Loma) es donde se localiza la zona bancaria, destacándose entidades como el Banco ZZZ, PLATA .COM y ORO Y PLATA, entre otros y los principales almacenes de cadena como EL TRIUNFO Y PALLA-HERMOSA.)).]

5.3. TIPOS DE EFICICIACIÓN, EDIFICACIONES IMPORTANTES Y SITIOS DE INTERÉS: [Escribir el tipo de edificaciones que predominan en el sector, el número de pisos, el estado de conservación en general y las características constructivas. (ejemplo: Son construcciones unifamiliares de 2 pisos de altura, edificadas por el sistema de autoconstrucción, en buen estado de conservación, con acabados sencillos, acordes con la época de construcción (década de los 80). Mencione la ubicación de las edificaciones importantes y los sectores comerciales destacados si los hay, y los sitios de interés como supermercados, parqueaderos, zona bancaria, colegios, hospitales, inspecciones de policía y parques, entre otros. (ejemplo: próximo al inmueble en estudio se ubica La Segunda (II) estación de policía, el parque Pedro Páramo y sobre la carrera 25 con calle 6 se ubica la clínica Rodrigo Giraldo).]

5.4. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: [Escribir el estrato socioeconómico, el Acuerdo o Norma con el que fue asignado y la entidad responsable. (ejemplo: De acuerdo con Decreto N° 001 de fecha 01 de mayo de 2011) y el plano de estratos a escala 1:5.000, el sector aledaño se encuentra clasificado por la oficina de Planeación, en general, dentro del estrato socioeconómico cuatro (4), para predios con uso residencial.)]

5.5. VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: [Mencione las vías de acceso más importantes con su respectivo nombre, numeración o los dos; además, el estado de conservación. (ejemplo: Este sector dispone de vías importantes de acceso a nivel urbano como son: La Avenida Ciudad de Quito – Avenida Carrera 30. Avenida Pablo VI – Avenida Calle 53. Avenida Jorge Eliecer Gaitán – Avenida Calle 26. Avenida Batallón Caldas – Avenida Carrera 50. Avenida Francisco Miranda – Avenida Calle 45.

Las anteriores vías se encuentran en excelente estado de conservación.]




Página 5 de 18

AAAA-MM-DD

5.6. INFRAESTRUCTURA URBANA: [Describir el sector donde se localiza el inmueble en relación a las zonas verdes, parques, plazoleta, vías (tipo y estado de conservación), servicios públicos y sus coberturas, transporte público y su cobertura. (ejemplo: El sector cuenta con numerosas zonas verdes y parques que permiten el esparcimiento de la ciudadanía, alumbrado público, red de energía eléctrica, red telefónica, recolección de basuras y servicio de acueducto y alcantarillado; es decir, la zona cuenta con la infraestructura en servicios públicos que garantizan el buen desarrollo de los usos antes mencionados. El transporte público es abundante y se realiza por las principales vías del lugar.).]

5.7. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: [Describir en forma sucinta las perspectivas de valorización del sector e incluir el por qué. Se deben mencionar los proyectos o planes municipales o nacionales de importantes del sector. (ejemplo: Se estima que exista una valorización positiva, dada las obras proyectadas en el mejoramiento del sector por parte de la Alcaldía municipal).]

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

[Relacionar el número y fecha del Decreto o Acuerdo por el cual se reglamentan los usos del suelo del municipio. Además la zonificación del sector donde se ubica el inmueble, si presenta algún tipo de nomenclatura se debe escribir y explicar. También se debe mencionar los usos permitidos, principales, complementarios, restringidos y prohibidos; así mismo la edificabilidad permitida, es decir, los índices de ocupación y construcción, alturas permitidas, densidad de viviendas, aislamientos laterales y posteriores, antejardines, etc. Incluir plano que muestra la ubicación en el polígono normativo.

Nota: es de carácter obligatorio anexar la certificación de la norma o si se consulta directamente en la oficina de planeación la fotocopia o impresión del texto donde se describe la normatividad aplicada al predio.

El profesional debe verificar la norma y solicitar la información adicional que requieran

(Ejemplo: La reglamentación urbanística que rige el municipio está contenida en el Acuerdo municipal Nº 039 de fecha 02 de enero de 2000.

Específicamente el predio se clasifica así:

Tratamiento: Conservación.

Área de actividad: Industrial zona de Industria Media.

USOS:PRINCIPALES: Comercio e industria liviana, talleres de mecánica, latonería, pintura, cambio de aceites, cambio de llantas, taller de ornamentación, taller automotriz.




Página 6 de 18

AAAA-MM-DD

SECUNDARIOS: Preparación de alimentos, cárnicos, lácteos y gaseosas.

PROHIBIDOS: Juegos de azar, casa de lenocinio y prostíbulos.

EDIFICABILIDADÁrea Mínima: 1.200 m²Frente Mínimo: 30 m.

Índice de Ocupación: 70 % del área del lote.Índice de Construcción: 140 del área del lote.

Altura: Un piso con mezanine.Antejardín: 10 metros sobre vías principales y 5 metros sobre vías secundarias

Aislamientos posteriores: 5 metros.Aislamientos laterales: 0 metros.]

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1 UBICACIÓN: [Escribir si el predio es medianero o esquinero, el tipo de vía que es su frente (local, zonal, metropolitana, Nacional, etc.) en que costado se encuentra y entre que calle o carreras se encuentra. Si existe alguna referencia importante o algún sitio de interés que facilite la referenciación del inmueble infórmelo. Si es propiedad horizontal Escribir además el nombre del edificio y el piso en que se encuentre el inmueble. (ejemplo: El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el centro urbano del municipio de Suárez, situado en la zona central antigua; terreno esquinero, ubicado con frente sobre el costado norte de la calle 8, vía principal pavimentada, entre las carreras 10 (vía que colinda con el río Suárez) y 11, justo al lado del Terminal de Transporte).]

7.1.2 ÁREAS: [el área completa (unidades con decimales) siempre en metros cuadrados. Si es propiedad horizontal relacione el área privada que figura en la escritura de reglamentación de propiedad horizontal o del certificado de tradición; así mismo, especifique el coeficiente de copropiedad y el área del terreno donde se construyó el edificio, si presenta inconsistencias menciónelas.

Se debe aclarar si se tienen diferencias de áreas, cuál se adopta para la liquidación y su respectiva justificación.

(Ejemplo 1: predio sin régimen de copropiedad)

FUENTE ÁREA (M2)Plano topográfico 100.253,25Folio de matrícula inmobiliaria 100.253,25Ficha catastral 150.000,00ÁREA ADOPTADA 100.253,25




Página 7 de 18

AAAA-MM-DD

El área adoptada es de 100.253,25 m²; debido a, que es la que corresponde a la reportada en el folio de matrícula inmobiliaria y que concuerda con el plano topográfico anexo.

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

(Ejemplo 2: predio con reglamento de copropiedad – Lote en propiedad horizontal-)

FUENTE ÁREA (M2)Reglamento de copropiedad 3.000,00Folio de matrícula inmobiliaria 3.000,00Ficha catastral 3.333,33Coeficiente de copropiedad 0,33%Área total de la propiedad horizontal 10.000,00ÁREA ADOPTADA 3.000,00

El área adoptada es de 3.000,00 m²; debido a que es la que corresponde al área privada reportada tanto en el folio de matrícula inmobiliaria como en el Reglamento de copropiedad.

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

(Ejemplo 3: predio con reglamento de copropiedad –en altura-)

FUENTE ÁREA (M2)Ficha catastral 250,00Coeficiente de copropiedad 0,25%ÁREA TOTAL DEL LOTE 1.000,00

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria].

7.1.3 LINDEROS Y DIMENSIONES: [Escribir los linderos particulares del inmueble en sentido de las manecillas del reloj (N-E-S-W) y la fuente de la cual se obtuvieron. Si es propiedad horizontal debe relacionarse adicionalmente, el documento con el cual se protocolizó el reglamento, escribiendo el número, fecha, notaría y círculo notarial.

Ejemplo:

NORTE : Línea quebrada en 17,00 m, 5.70 m y 38.50 con el predio 0002.ORIENTE : Línea recta en 34.50 m con la carrera 10.SUR : Línea recta en 59.50 m con la calle 20.OCCIDENTE : Línea recta en 21.40 m con la carrera 30.

FUENTE: Medidas tomadas de la escritura pública Nº 123 de fecha 22 de enero de 2012, otorgada en la notaría única del circulo notarial de Cáchira – Norte de Santander.]




Página 8 de 18

AAAA-MM-DD

7.1.4 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: [Describir el relieve del inmueble referido a las formas del terreno (plano, inclinado, empinado) e indicando igualmente la topografía en porcentaje (0% al 7 %, 7 % al 14%, mayor de 14 %), los cuales serían tenidos en cuenta para la orientación e investigación económica. (ejemplo: El terreno es de relieve plano; por lo tanto, el rango de pendiente fluctúa entre el 0% y el 7%.).]

7.1.5 FORMA GEOMÉTRICA: [Escribir la forma del inmueble o la figura a la cual se asemeja. (ejemplo: El terreno es de forma geométrica rectangular).]

7.1.6 FRENTE: [Escribir la distancia en metros lineales que posee el inmueble sobre la vía de acceso. Si presenta varios frentes especifique dicha situación y mencione su acceso principal. (ejemplo: El lote presenta varios frentes así:Sobre la calle 2 de 59,50 metros (Acceso principal).Sobre carrera 10 de 34,50 metros.Sobre carrera 30 de 21,40 metros.]

7.1.7 FONDO: [Escribir la distancia en metros lineales del fondo del inmueble, si el predio no es regular calcule el fondo promedio y aclare la situación. (ejemplo: si se asume el frente sobre la calle 2 (acceso principal), la medida del fondo promedio es de 34,50 metros.]

7.1.8 RELACIÓN FRENTE-FONDO: [Escribir la relación existente, se debe plasmar en formato de escala así: 1:2 que significa que por cada metro de frente existen dos de fondo. (ejemplo: El predio cuenta con una relación frente-fondo aproximada de 1:0,5798.).]

7.1.9 VÌAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: [Mencionar las vías de acceso directo al predio con su respectivo nombre, nomenclatura, clasificación y sentidos, además el estado de conservación. (ejemplo: El predio posee su principal acceso por:LA CALLE 45: Vía principal, en el sitio del avalúo presenta doble sentido de circulación y se encuentra en regular estado de conservación).]

7.1.10 SERVICIOS PÚBLICOS: [Escribir los servicios con que cuenta el inmueble y su funcionamiento. Si se trata de un lote informe la disponibilidad de servicios y la distancia aproximada para acceder a ellos. (ejemplo: El predio cuenta con los servicios de acueducto y alcantarillado, energía eléctrica y red telefónica, presentando un buen funcionamiento.).]

7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

[Enunciar las construcciones existentes en el inmueble. (Ejemplo: En el predio se encuentran cuatro edificaciones a saber: El Edificio principal donde funciona la sede agropecuaria, La Casa Museo Mario Gonzàlez, El Gimnasio “Pambelè” y la portería). Si no existe ningún tipo de construcción, se debe escribir: “Dentro del predio objeto de avalúo no se encontró ningún tipo de construcción”. Y no diligenciar y eliminar los ítems referidos a este punto, continuando con el numeral 8.)]




Página 9 de 18

AAAA-MM-DD

7.2.1 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS: [Mencione los materiales con los que están construidas cada una de las diferentes unidades, por ejemplo: (Cimentación, estructura, fachada, cubierta, cielo raso, muros, pisos, carpintería metálica, carpintería madera, baños y cocina, entre otros), el número de pisos o plantas de cada edificación, la edad -en caso de remodelación indicar la fecha y en qué consistió-, el estado general de misma (basado en las definiciones de la Tabla de Fitto y Corvini), el área construida (Si es propiedad horizontal escribir el área privada tomada de los documentos –Escritura y/o folio de matrícula inmobiliaria) y la fuente.

“EDIFICIO PRINCIPAL”ITEM DESCRIPCIÓN

CIMENTACIÓN Aporticada.ESTRUCTURA Columnas y vigas en concreto reforzado.FACHADA Piedra pulida.

CUBIERTA En plaqueta de cemento con revestimiento en lámina asfáltica.

CIELO RASO Rústico pintado.MUROS En ladrillo a la vista y pañete, estuco y pintura.

PISOS En granito pulido, madera en biblioteca y alfombra en oficinas.

CARPINTERIA METALICA Puertas exteriores y ventanas.CARPINTERÍA MADERA Puertas internasILUMINACIÓN Lámparas flourescentes incrustadas

BAÑOS Cuenta con una batería de baños con enchapes en baldosa de cerámica.

COCINA

Enchapada en baldosa de creámica, mesón en mármol, gabinetes superiores e inferiores en postformado, extractor de olores, estufa de cuatro fogones a gas y uno eléctrico.

NÚMERO DE PISOS Cuatro (4)VETUSTEZ 10 años sin remodelar.ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno

USO Mixto (Comercio – Oficinas)

AREA Y FUENTE 400,00 M². Medidas extractadas del plano arquitectónico suministrado

OTROSDESCRIPCIONES DE ZONAS COMUNES, MEJORAS, CARACTERISTICAS ESPECIALES DE LA CONSTRUCCION

Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.




Página 10 de 18

AAAA-MM-DD

7.2.2 DISTRIBUCIÓN INTERNA: [Describir por piso los espacios físicos. Por ejemplo:

EDIFICIO PRINCIPAL Primer nivel: Local comercial donde funciona la entidad financiera “QUIERO

ORO”, por puerta independiente se comunica a tres oficinas administrativas, laboratorio fotográfico y una batería de baños conformada por cuatro sanitarios, cuatro lavamanos y un orinal.

Segundo nivel: Oficina subdirección administrativa, sala de juntas, oficinas modulares de trabajo, cafetería y centro de cómputo.

Tercer nivel: Tres oficinas independientes de comunicaciones. Cuarto Nivel: Oficina Director con baño privado y sala de juntas.]

7.2.3 INSTALACIONES ESPECIALES: [Escribir las instalaciones especiales que presente el inmueble como: transformadores, strip telefónico, red de cableado estructura, etc., para el caso de una propiedad horizontal relacione el equipamiento comunal con que cuenta como: planta eléctrica, ascensores, aire acondicionado, piscinas, shut de basuras, oficina de administración, juegos, entre otros. El funcionamiento se debe comprobar en la inspección técnica, si no es posible, informe dicha situación.]

7.2.4 ANEXOS: [Relacione las construcciones de menor categoría, como por ejemplo: Enramadas, Kioscos, Tanques, Estanques, Porquerizas, Establos, Galpones, Silos, Piscinas, Beneficiaderos, Zonas duras y Cerramientos, entre otros y escriba el área y/o volumen, la fuente de dicha medida y realice una breve descripción del mismo, se debe emplear la siguiente tabla:]

ITEM DESCRIPCIÓN VETUSTEZ

MEDIDA/ AREA

UNIDAD DE

MEDIDAFUENTE

Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

8. MÉTODO DE AVALÚO

[Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se deberá puntualizar el método utilizado para obtención del valor, tanto para terreno como para la construcción (a continuación se relacionan las definiciones de los cuatro métodos y se debe dejar únicamente los que se utilizaron).




Página 11 de 18

AAAA-MM-DD

Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizaron los siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de septiembre de 2008, expedida por el IGAC:

Artículo 1º. Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

Artículo 2º. Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Artículo 3º. Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.]

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

[En este ítem se deben relacionar los avalúos practicados por las Territoriales o la Sede Central del IGAC que sean comparables con el inmueble objeto de avalúo, anotando la radicación y su fecha, dirección, tipo de inmueble, área tanto de terreno como de construcción, los valores unitarios adoptados y el valor total del avaluó.

Cuando el predio objeto de avalúo haya sido avaluado por el IGAC en años anteriores se debe adjuntar un cuadro con la información del avalúo anterior.

La descripción de los antecedentes debe contener:

a. Una tabla de descripción de antecedentes que aporte los datos relevantes para el análisis, con la siguiente información: radicación y fecha en que se realizó el




Página 12 de 18

AAAA-MM-DD

avalúo, Dirección y tipo de inmueble, Área de terreno y construcción, los valores unitarios adoptados de terreno y construcción y el valor total del avalúo.

b. Realizar un análisis explicativo de los antecedentes con relación al predio objeto de avalúo y todas las consideraciones relevantes.

Ejemplo tabla:

RADICACIÓN Y FECHA

DIRECCIÓN TIPO

AREAS M2 VALORES UNITARIOS AVALUO TOTALTERREN

OCONSTRUCCI

ÓNTERREN

OCONSTRUCCI

ÓN

8002011ER2576-01 del 12 de julio de 2011

Carrera 4 No 10

– 02/08//10/12/18/

22

Casa 545,00 406,72 $1.300.000 $2.950.000 $2.841.350.0

00

10. CONSIDERACIONES GENERALES

[Explicar los aspectos del inmueble que influyen de manera positiva o negativa en la determinación de su valor comercial, entre otras las siguientes:

La fácil manera de acceso al predio, la cual se puede realizar por la Avenida Carrera 30 (vía arterial principal, en doble sentido de circulación y adecuada al Sistema de Transporte Masivo). La baja actividad edificadora que presenta el sector, la cual está dirigida principalmente a la remodelación de las unidades y a la construcción de edificios multifamiliares.]

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

11.1. INVESTIGACIÓN INDIRECTA: [Escribir las ofertas y avalúos realizados por otras entidades, mencionando la fuente, fecha, áreas, valores y usos.




Página 13 de 18

AAAA-MM-DD

Para el Método de Comparación o de Mercado se requiere se relacionen las ofertas comparables de bienes semejantes en el formato de Excel establecido y ubicados en el plano del sector donde se ubica o localiza el inmueble, igualmente se debe hacer un análisis de los datos de mercado donde se explique cómo se determinó el valor para el predio objeto de avalúo a partir de ellos.

Se debe tomar las fotografías a los predios en oferta o si son consultadas de periódicos, revistas o internet fotocopia de las mismas o impresión de los reportes.

Para el Método de Costo de Reposición se requiere soportar dichos costos adjuntando presupuestos, reportes o copia de las revista especializadas de donde se extractó dicha información.

Es importante mencionar que los métodos mencionados en el numeral 8. METODOS DE AVALUOS deben tener su correspondencia en este numeral.

Ejemplo:

Método de Comparación o de Mercado Se utilizó para determinar el valor del terreno y en el informe se analizó la información de ofertas obtenidas en el sector, así:

En la zona se ubicaron dos ofertas de inmuebles cercanos al predio objeto de avalùo:

La primera corresponde a una vivienda de uso mixto, en primer piso local comercial y en los pisos superiores (2 y 3) vivienda.

La segunda corresponde a un predio de un piso con dos locales comerciales y una vivienda en la parte posterior (con entrada independiente).

A continuación se relaciona el anàlisis estadistico realizado y se adoptò un valor cercano al lìmite inferior, dada el área del predio a valorar]



FECHA DE VISITA AL PREDIO Página 14 de 18

AAAA-MM-DD

ESTUDIO DE MERCADO PREDIOS URBANOS

NOTIPO DE INMUEBL

EDIRECCÓ

NVALORPREDI

O

% NEGOCIACIÓ

N

VALOR DEPURAD

O

TERRENO CONSTRUCCIÓN VALOR TOTAL

CONSTRUCCION

OBSERVACIONES

NOMBRE

FUENTE

TELÈFONO

FUENTEAREA M2 V/ M2 AREA

M2 V/ M2

1 Casa Calle 14 B No 3 - 05

$400.000.000 7,50% $370.000.000 255,00 $434.509,8

0 432,0 $600.000 $259.200.000

Casa de dos pisos con local comercial y apartamento en buenas condiciones (sala, comedor, cocina integral, baño y 3 alcobas)

Gissela Bermudez 3012563233

PromedioDesviación estándarCoeficiente de variaciónLímite superiorLímite inferior

Nota: Se debe asegurar que la informacion sea legible, ajustar el tamaño de letra y el cuadro según se requiera.]




Página 15 de 18

AAAA-MM-DD

Método de costo de reposición: Se utilizó para obtener el valor de las construcciones y se realizó el siguiente cálculo:

Se determinó el valor de la construcción a nuevo, tomando como referencia… (Ejemplo: la revista Construdata N° 161 de fecha diciembre 2011- enero 2012) y luego de homogenizar el valor y restarle la depreciación (obtenida mediante la aplicación de las tablas de Fitto y Corvini), produce como resultado los valores finales adoptados por metro cuadrado.

CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI

ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL

EDAD EN % DE VIDA

ESTADO DE CONSERVACI

ÓNDEPRECI

ACIÓNVALOR

REPOSICIÓN

VALOR DEPRECIA

DOVALOR FINAL

VALOR ADOPTADO

OFICINAS 48 100 48,00% 3,5 56,84% $ 866.597 $492.565 $374.032 $ 375.000

11.2. INVESTIGACIÓN DIRECTA: [Tal como lo menciona el artículo 9 de la Resolución Nº 620 de 2008 del IGAC: “Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo.” Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado.

En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación.

Ahora bien, si no se utiliza esta investigación se debe escribir:

De acuerdo con artículo 9 de la Resolución Nº 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron ofertas de alguna manera comparables y con base en la investigación indirecta se pueden adoptar valores, no es necesario realizar la investigación directa.]

11.3. VALORES ADOPTADOS

[Se relacionan los valores adoptados para el terreno, las construcciones y los anexos, por unidad de medida.

ÍTEM UNIDAD DE VALOR




Página 16 de 18

AAAA-MM-DD

MEDIDA UNITARIOTERRENO M2 $ 1.000.000

CONSTRUCCIÓN

EDIFICIO PRINCIPAL M2 $560.000

12. RESULTADO DEL AVALÚO

ÍTEM UNIDAD DE MEDIDA MEDIDA VALOR

UNITARIO VALOR TOTAL

TERRENOZONA PLANA M² 100,00 $ 500.000 $ 50.000.000

SUBTOTAL TERRENO $ 50.400.000CONSTRUCCIÓNEDIFICIO PRINCIPAL M² 256,00 $ 700.000 $ 179.200.000

SUBTOTAL CONSTRUCCION $ 209.200.000ANEXOSKIOSCO M² 38,50 $ 65.000 $ 2.502.500

SUBTOTAL ANEXOS $ 5.000.000AVALUO TOTAL $ 264.600.000

Se debe expresar el valor total en LETRAS:

VALOR EN LETRAS ($11111111111)

Atentamente,

[NOMBRE COMPLETO DEL AVALUADOR Y RAA]




Página 17 de 18

AAAA-MM-DD

13. ANEXOS

13.1 FOTOGRÀFICOS:

[Máximo 6 fotos por hoja, como mínimo se deben relacionar 6 fotografías por informe; No obstante, se deberán relacionar el número de fotografías que permitan la plena descripción del inmueble y sus unidades constructivas y anexos. Cada foto debe traer un texto descriptivo de lo que representa. Así mismo, la impresión de las fotos debe ser a color de buena calidad para el original.]

13.2 GRÁFICOS

[Planos de ubicación del inmueble, donde se referencie el predio con respecto a la cabecera municipal.Plano de ubicación de ofertas.Fotocopia de los planos de ZHF y ZHG donde se ubique el predio con el respectivo cuadro de variables.]

13.3 DOCUMENTALES

[Ficha predialCertificación de la norma expedida por las oficinas de planeación, o si no se tiene fotocopia del POT donde se hace referencia a la norma aplicada al predio.Certificados de libertad y tradiciónEscrituras públicas.Certificado Catastral.Reglamento de Propiedad Horizontal (si el inmueble se encuentra sometido a este régimen).Otros (estudios realizados, antecedentes de avalúos, etc.)]

PRESENTACION DEL INFORME:

[Verificar que la información de las portadas coincida con el numeral 1. Tanto en cuadernillo original del informe de avalúo como el de copia, se

debe entregar impreso y en el pdf, los mismos anexos. La impresión de las fotos debe ser a color de buena calidad, para el

cuadernillo original. Para la copia se permite blanco y negro a doble cara. En todo caso se deberá dejar el pdf con la firma y los anexos o realizar el

escaneo de avalúo en el archivo del GIT Avalúos.]


igacnet2.igac.gov.coigacnet2.igac.gov.co/intranet/userfiles/file/documentos... · web viewcarrera 4...

Documents