wrocŁaw - knight frank...remaining 13% of the wrocław’s office stock is situated outside...

RESEARCH

OFFICE MARKET Q4 2017 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017

WROCŁAW

OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

sq m 02012 2013 2014 2015 2016 2017

32

2017 has passed in Wrocław as a period of a record-high demand, which together with a relatively low volume of new supply delivered to the market resulted in a significant decrease of the vacancy rate. It encouraged developers to commence new investments. As a consequence, 2017 ended with a record-breaking volume of office space under construction. Strengthening competition among landlords leads to higher expectations of tenants regarding offered incentives and decrease of effective rents, but asking rates still remain stable.

As of the end of 2017, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 906,000 sq m, of which 855,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (1.1m sq m of modern office stock). Vast majority of the

New supply:

53,600 sq m

in 10 schemes

291,000 sq m

office space under construction

Record-high demand:

170,000 sq m

Vacancy rate: 9.4%

(decrease by 3.1 pp. year-on-year)

office space in Wrocław is situated in four areas of concentration:

• the core city centre, where some 22% of the existing stock is situated,

• subcentral locations outside the historic city centre, where further 29% of the local stock is located,

CHART 3Office take-up in the Wrocław office market2012 - 2017

Q2Q1 Q3 Q4

Source: Knight Frank, PORF

• Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), with some 29% of existing supply,

• the area along Southern Business Axis, which focuses some 7% of the Wrocław’s office space.

Remaining 13% of the Wrocław’s office stock is situated outside aforementioned areas of concentration.

In 2017, the office stock in Wrocław expanded by 53,600 sq m in 10 schemes, of which the largest were Green 2Day (17,600 sq m; Skanska Property Poland), Bielany Business Point (12,000 sq m; Megapolis Development) and Wroclavia Offices (7,500 sq m; Unibail-Rodamco). The new supply in the recent year was nearly 3 times lower than in the record-breaking 2016 and approximately 35% lower than average annual new supply within 5 recent years. However, the activity of developers is currently record-high. In 2017 investors commenced the construction of approximately 200,000 sq m of new office buildings, and at the end of December 2017 the total volume of space under construction

CHART 1Vacancy rate in the Wrocław office market2012 - 2017


Vacancy rate (% of total stock)

2012 2013 2014 2015 2016 2017

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0

CHART 2Annual and cumulative supply of office space in Wrocław2012 - 2018f

Cumulative supply

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

sq m 0

— 1 200 000

— 1 000 000

— 800 000

— 600 000

— 400 000

— 200 000

— 0 sq m2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018f

New supply New supply - forecast


f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of 2017

amounted to 291,000 sq m in 21 schemes, which was the second highest result among major regional office markets in Poland. Based on the developers’ schedules, it is estimated, that the office stock in Wrocław may expand by 155,000 sq m in 2018 and further 136,000 sq m of office space should be completed in 2019. Vast majority of developed space is located in the Western Business District (some

PROMENADY BUSINESS PARK, VANTAGE DEVELOPMENT

WROCŁAW 101, CROWNWAY INVESTMENTS

160,000 sq m, of which 79,000 sq m is located in Business Garden 2 by Vastint Poland).

In 2017, office demand in Wrocław reached another record. Approximately 170,000 sq m was a subject of lease agreements, 36% more than in the best 2016 year, and nearly 80% more when compared with the average annual take-up

within recent 5 years. In the previous year, the most common were new agreements in existing buildings constituting 40% of signed lease contracts. Renewals comprised 27% of the take-up, pre-let agreements constituted 24% of the lease volume, while expansions accounted for 9% of the leased space.

At the end of 2017, approximately 85,600 sq m of office space was available in Wrocław, which represented 9.4% of total stock. The vacancy rate decreased by 3.1 pp. when compared to the end of 2016. It has resulted from a significant activity of tenants’ and relatively low new supply. Nevertheless, a slight growth of the vacancy rate is expected within the forthcoming months due to the significant new supply that will be delivered to the market. However, taking into account that 40% of space under construction has already been secured with pre-let agreements (65% considering schemes with planned completion date in 2018), the growth of the indicator may not be too sharp.

In Q4 2017, rents in most of schemes in Wrocław has remained stable. Asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and EUR 15/sq m/month (EUR 15.5 in selected schemes in the city centre), while in B-class buildings varied between EUR 10-13/sq m/month. According to Knight Frank’s estimations, effective rents can be 10-20% lower than the asking level.

OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH

Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie

Business Garden 2 79 000 Vastint Poland

Carbon Tower 19 100 Cavatina

BZ WBK 17 000 BZ WBK

West Link 13 900 Echo Investment

CU Office A 13 000 Grupa Buma, REINO Partners

Diamentum Office 9 200 Cavatina

MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 2017 / IV KWARTAŁ 2017

CENTRE / CENTRUM

Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2) 260 900

Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)

7.4

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 11-14

Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2) 159 600



11.1

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 11-15.5

Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2) 19,400



12.2

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 10.5-14.5




11.6

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 12-15


Property name / Nazwa projektu

Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)

Owner / Developer / Właściciel / Deweloper


Sagittarius Business House 28 000 Echo Investment

Retro Office House 20 900 LC Corp

City Forum – City One 12 000 Archicom

M5 5 700 Kernov Properties


Nowy Targ 19 400 Skanska Property Poland


Award Business Park 13 800 Award Business Park

Wielka 27 9 000 i2 Development

SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE

WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU

SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU

54

RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH

76

Na koniec 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 906.000 m², z czego 855.000 m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie (1,1 mln m2

nowoczesnej powierzchni biurowej). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji:

• w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 22% istniejącej podaży,

• w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum gdzie skupia się kolejne 29% powierzchni biurowej w mieście,

• na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 29% zasobów,

2017 rok minął we Wrocławiu pod znakiem rekordowego poziomu popytu, co w połączeniu z relatywnie niewielką ilością nowej powierzchni dostarczonej na rynek poskutkowało wyraźnym spadkiem współczynnika pustostanów. Zachęciło to deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, czego efektem był rekordowy wolumen powierzchni biurowej w budowie. Nasilająca się konkurencja wśród właścicieli budynków sprawia, że najemcy zwiększają oczekiwania odnośnie oferowanych zachęt i obniżek stawek efektywnych, jednak czynsze wywoławcze nadal utrzymują się na stabilnym poziomie.

WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu2012 - 2017

Źródło: Knight Frank, PORF

Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)

WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu2012 - 2017

II kw.I kw. III kw. IV kw.


• wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście.

Pozostałe 13% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji.

W 2017 roku zasoby powierzchni biurowej we Wrocławiu powiększyły się o 53.600 m2

w 10 projektach, z których największymi były Green 2Day (17.600 m2 , Skanska Property Poland), Bielany Business Point (12.000 m2, Megapolis Development) i Wroclavia Offices (7.500 m2 , Unibail-Rodamco). Nowa podaż w minionym roku była niemal trzykrotnie niższa niż w rekordowym 2016 roku i o około 35% niższa od średniej z ostatnich 5 lat. Niemniej jednak, aktywność deweloperów jest

WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu2012 - 2018p


p - prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec 2017 roku

podaż skumulowana

— 1 200 000

— 1 000 000

— 800 000

— 600 000

— 400 000

— 200 000

— 0 m2

nowa podaż nowa podaż - prognoza

PROMENADY BUSINESS PARK, VANTAGE DEVELOPMENT

aktualnie na rekordowo wysokim poziomie. W 2017 roku rozpoczęto realizację blisko 200.000 m2 nowych biur, a na koniec grudnia wolumen podaży w budowie sięgnął 291.000 m2 w 21 projektach, co było drugim najwyższym wynikiem spośród głównych rynków regionalnych w Polsce. W oparciu o informacje udzielane przez deweloperów szacuje się, że w 2018 roku na rynek może trafić nawet 155.000 m2

nowych biur, zaś kolejne 136.000 m2 ma planowaną datę ukończenia w 2019 roku. Najwięcej powierzchni realizowane jest w Zachodnim Obszarze Biznesu (niemal 160.000 m2, w tym 79.000 m2 w Business Garden 2 realizowanym przez Vastint Poland).

W 2017 roku popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu osiągnął historyczny rekord. Przedmiotem transakcji najmu było

niemal 170.000 m2, o 36% więcej niż w najlepszym dotąd 2016 roku oraz o blisko 80% więcej w porównaniu ze średnią z ostatnich 5 lat. W minionym roku nowe umowy stanowiły 40% transakcji. Renegocjacje obejmowały 27% podpisanych kontraktów, umowy pre-let stanowiły 24% zaś ekspansje objęły 9% wynajętej powierzchni.

Na koniec 2017 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było 85.600 m2 nowoczesnych biur, co stanowiło 9,4% całkowitych zasobów. Współczynnik spadł o 3,1 pp. w porównaniu z końcem 2016 roku, co wynikało z wysokiej aktywności najemców oraz niewielkiego wolumenu nowej podaży dostarczonej na rynek. Niemniej jednak, w nadchodzących miesiącach oczekiwany jest wzrost współczynnika w związku z oddaniem do użytku rekordowej ilości nowej powierzchni.

Nowa podaż:

53.600 m2

w 10 projektach

291.000 m2

powierzchnia biurowa w budowie

Rekordowy popyt: około

170.000 m2

Pustostany: 9,4%

(spadek o 3,1pp. r/r)

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

m2 02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

m2 02012 2013 2014 2015 2016 2017

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Biorąc jednak pod uwagę fakt, że 40% powierzchni w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu (a w przypadku projektów z planowaną datą ukończenia w 2018 roku jest to aż 65%), można oczekiwać, że wzrost współczynnika nie będzie bardzo gwałtowny.

W IV kwartale 2017 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Stawki w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15 EUR/m2/miesiąc (do 15,5 EUR w wybranych projektach w centrum miasta), natomiast w budynkach klasy B wahały się między 10 a 13 EUR/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-20% niższe od stawek ofertowych.

COMMERCIALMARKET

© Knight Frank Sp. z o.o. 2018This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.

Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.

As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.

We offer:

strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,

market reports and analysis available to the public,

tailored presentations and market reports for clients.

Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.

Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.

Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:

doradztwo strategiczne,

niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,

prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.

Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.

Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/

Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/

Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:

+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl

RESEARCH

Elżbieta Czerpak [email protected]

ASSET MANAGEMENT

Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]

Maja Meissner [email protected]

CAPITAL MARKETS

Joseph Borowski [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - OFFICE

L-REP Maciej Skubiszewski [email protected]

T-REP Karol Grejbus [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - RETAIL

Paweł Materny [email protected]

PROPERTY MANAGEMENT

Aneta Rogowicz-Gała [email protected]

PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE

Magdalena Oksańska [email protected]

VALUATIONS

Grzegorz Chmielak [email protected]

Contacts in London / Kontakt w Londynie:

INTERNATIONAL RESEARCH

Matthew Colbourne [email protected]

Cost and service charges od office properties 2011-2016

Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011-2016

Office Market in Warsaw: Q4 2017

Rynek biurowy w Warszawie: IV kw.

Commercial market in Poland: Q4 2017

Rynek komercyjny w Polsce: Q4 2017

The Changing Face Of Praga District - 2017

Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017

OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:

wrocŁaw - knight frank...remaining 13% of the wrocław’s office stock is situated outside...

Documents