wrocŁaw - content.knightfrank.com · which focuses some 7% of the wrocław’s office space....
TRANSCRIPT
RESEARCH
OFFICE MARKET 2016 / RYNEK BIUROWY 2016
WROCŁAW
2
2016 was a period of record-breaking results in Wrocław office market. High developer activity resulted in unprecedented volume of new supply, which was accompanied by strong demand for office space. Nevertheless, in accordance with expectations, an increase of vacancy rate was noted in the capital of Lower Silesia, though it has not influenced asking rents.
As of the end of 2016, the modern office stock in
Wrocław was estimated at approximately
848,000 sq m, of which 797,000 sq m was
rentable. It makes the capital of Lower Silesia
second regional office market after Kraków
(916,000 sq m of modern office stock, including
831,000 sq m of rentable stock). Vast majority of
the office space in Wrocław is situated in four
areas of concentration:
• core city centre, where some 23% of existing
stock is situated,
• subcentral locations outside the historic city
centre, where further 27% of the local stock is
located,
• Western Business District (the area between
Legnicka St. and Strzegomska St.), with some
31% of existing supply,
• the area along Southern Business Axis,
which focuses some 7% of the Wrocław’s office
space.
Remaining 12% of Wrocław’s office stock
is situated outside aforementioned areas of
concentration.
In 2016, 141,500 sq m of office space
in 14 schemes was delivered to the market.
The largest completed developments include:
1st stage of Business Garden Wrocław (36,600
sq m) developed by Vastint Poland, Pegaz
(18,500 sq m) by UBM Polska, Kaufland HQ
(16,000 sq m) and Nobilis Business House
(14,900 sq m) completed by Echo Investment.
Despite a significant volume of new supply,
developer activity has not weaken. At the end of
December 2016, approximately 166,000 sq m
of office space in 23 schemes was identified at
the construction stage. Based on the
developers’ schedules, it is estimated, that by
the end of 2017 office stock in Wrocław may
Record-breaking new supply:
141,500 sq m
in 14 schemes
166,000 sq moffice space under construction
The highest demand in the history:
124,500 sq m
Increase of vacancy rate
+4.5 pp. y-o-y
Source: Knight Frank, PORF
f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of December 2016
cumulative supply
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
sq m 0
— 1 000 000
— 900 000
— 800 000
— 700 000
— 600 000
— 500 000
— 400 000
— 300 000
— 200 000
— 100 000
— 0 sq m
CHART 1Annual and cumulative supply of total office space in Wrocław2011 - 2017f
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f
new supply new supply - forecast
NICOLAS BUSINESS CENTER WROCŁAW
- GLOBAL CENTER
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH
3
Source: Knight Frank, PORF
CHART 2Vacancy rate in Wrocław office market2011 - 2016
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
Vacancy rate (% of total stock)
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2011
2012
2013
2014
2015
20
16WrocławKraków Remaining 4 markets
Source: Knight Frank, PORF
CHART 3Office take-up in major regional markets in Poland2011 - 2016
700 000 —
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
sq m —
expand by nearly 73,000 sq m, while further
71,000 sq m of space under construction
should be completed in 2018.
Tenants activity in office market in Wrocław has
remained strong. Office demand in Wrocław
has been driven mainly by companies of the
BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. In the
previous year lease agreements amounting to
124,500 sq m were signed, which constituted a
historic record, exceeded an average annual
volume recorded within 2011-2015 by 69% and
was about 18% higher than in 2015. Pre-let
agreements constituted 40% of lease
transactions volume and new leases in existing
buildings accounted for 23% of leased space.
At the end of December 2016, approximately
106,300 sq m of office space was available in
Wrocław, which represented 12.5% of total
stock. Vacancy increased by 4.5 pp. compared
to the end of 2015, which has resulted from a
significant volume of new supply, delivered to
the market in buildings which were not fully
leased upon completion. Further moderate
increase of vacancy rate is expected in the
forthcoming months due to a significant volume
of space under construction that will be
delivered to the market.
SILVER TOWER CENTER, WISHER ENTERPRISE
In 2016, rents in most of schemes in Wrocław
has remained relatively stable. At the end of
December 2016, asking rents in A-class
schemes ranged between EUR 13 and
EUR 15.5/sq m/month while in B-class buildings
varied between EUR 10-13/sq m/month.
According to Knight Frank’s estimations,
effective rents can be 10-15% lower than the
asking level.
OFFICE MARKET IN WROCŁAW RESEARCH
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
BZ WBK 17 000 BZ WBK
West Link 13 900 Echo Investment
MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 2016 / IV KWARTAŁ 2016
CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
258 800
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
11.7
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
10-13
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
36 300
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
193 000
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
12.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
11-15.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
6 300
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
61 500
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
12.6
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
10-13.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
30 800
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
231 400
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
13.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
12-15.5
Space under construction (sq m) /Powierzchnia w budowie (m2)
82 300
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Sagittarius Business House
28 000 Echo Investment
Retro Office House 20 900 LC Corp
Green 2Day 15 800Skanska Property
Poland
Wroclavia Offices 7 500 Unibail-Rodamco
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Rzeźnicza 16 2 800DreamRiver
Development
Twelve 1 500 i2 Development
Rynek 49 2 800 Verity Development
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Bielany Business Point* 12 000Megapolis
Development
Partner Point II 2 500 Partner Capital Group
SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE
WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU
SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU
54
* completed in Q1 2017
6
Na koniec 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 848.000 m², z czego 797.000 m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie (916.000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym 831.000 m2 na wynajem). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji:
• w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 23% istniejącej podaży,
• w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum gdzie skupia się kolejne 27% powierzchni biurowej w mieście,
• na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 31% zasobów,
• wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście.
2016 rok to okres rekordowych wyników na rynku biurowym we Wrocławiu. Wysoka aktywność deweloperów przełożyła się na niespotykany dotychczas poziom nowej podaży. Towarzyszył jej rosnący popyt na powierzchnię biurową. Mimo to, zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami w stolicy Dolnego Śląska odnotowany został wzrost współczynnika pustostanów, nie wpłynęło to jednak na wywoławcze stawki czynszu.
WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu2011 - 2017p
West House 1B, GNT Ventures
Rekordowa nowa podaż:
141.500 m2
w 14 projektach
166.000 m2
powierzchnia biurowa w budowie
Najwyższy w historii popyt:
124.500 m2
Wzrost współczynnika pustostanów
+4,5 pp. r/r
Źródło: Knight Frank, PORF
p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec grudnia 2016
podaż skumulowana
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
m2 0
— 1 000 000
— 900 000
— 800 000
— 700 000
— 600 000
— 500 000
— 400 000
— 300 000
— 200 000
— 100 000
— 0 m2
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p
nowa podaż nowa podaż - prognoza
RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU RESEARCH
7
WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych2011 - 2016
Pozostałe 12% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji.
W 2016 roku we Wrocławiu oddano do użytku 141.500 m² powierzchni biurowej w czternastu projektach. Wśród największych ukończonych budynków należy wymienić pierwszy etap kompleksu Business Garden Wrocław (36.600 m²) realizowanego przez Vastint Poland, biurowiec Pegaz (18.500 m²) wybudowany przez UBM Polska, siedzibę firmy Kaufland (16.000 m²) oraz Nobilis Business House (14.900 m²) ukończony przez Echo Investment.
Mimo znaczącego wolumenu nowej podaży, aktywność deweloperów we Wrocławiu nie słabnie. Na koniec grudnia 2016 roku w fazie realizacji znajdowało się około 166.000 m² powierzchni biurowej w 23 projektach. Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że w 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się o 73.000 m², zaś kolejne 71.000 m² powierzchni w budowie powinno zostać ukończone w 2018 roku.
Aktywność najemców na wrocławskim rynku biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie. Popyt na powierzchnie biurowe niezmiennie
zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe, firmy z branży R&D i informatycznej. W minionym roku podpisano umowy obejmujące około 124.500 m², co stanowiło historyczny rekord. Odnotowany wolumen transakcji przekroczył o 69% średnią
WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu2011 - 2016
roczną z lat 2011-2015 i przewyższył o 18% wynik odnotowany w poprzednim roku. Wśród zawartych umów dominowały umowy pre-let (40% wszystkich transakcji) oraz nowe umowy w istniejących budynkach (23% wynajętej powierzchni).
Na koniec grudnia 2016 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było 106.300 m² nowoczesnych biur, co stanowiło 12,5% całkowitych zasobów. Współczynnik wzrósł o około 4,5 pp. w porównaniu z końcem 2015 roku. Wynika to przede wszystkim ze znaczącego wolumenu powierzchni dostarczonej na rynek, w budynkach które nie były w pełni wynajęte w momencie ukończenia. W nadchodzących miesiącach oczekiwany jest dalszy umiarkowany wzrost poziomu współczynnika z uwagi na znaczną ilość powierzchni, która ma zostać dostarczona na rynek.
W 2016 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec grudnia czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m²/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu mogą być przeciętnie o 10-15% niższe od stawek ofertowych.20
11
2012
2013
2014
2015
20
16
WrocławKraków Pozostałe 4 rynki regionalne
Źródło: Knight Frank, PORF
700 000 —
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
m2 —
Źródło: Knight Frank, PORF
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Małgorzata Szychułda [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2016This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Commercial Market in Poland: 2016
Rynek komercyjny w Polsce: 2016
Służewiec. There is more to life than office work.
Służewiec. Życie nie ogranicza się do biura.
Investment Market in Poland: 2016
Rynek inwestycyjny w Polsce: 2016
Office Market in Warsaw: Q4 2016
Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. 2016