[yrc]-thuc trang dau tu truc tiep nuoc ngoai vao thi truong bat dong san viet nam

7/31/2019 [YRC]-Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam

1/65

http://svnckh.com.vn 1

LI NI U

Trong thi gian gn y, bo ch v cc phng tin truyn thng thng xuyn

nhc n nhng cm t nh bong bng bt ng sn v nhng t st gi, ng

bng nhm m ch s bt n trn th trng bt ng sn Vit Nam. Nhng ng

thi, ngi ta cng li ni n th trng ny nh mt ngun thu ht u t nc

ngoiquan trng ca t nc. Mong mun gii p mu thun l l do u tin

khin chng ti thc hin nghin cu v vn u t trc tip nc ngoi vo th

trng bt ng sn ti Vit Nam.

Th trng bt ng sn l mt trong nhng th trng c nh hng ln n

nn kinh t cc nc pht trin. Vit Nam, v nhiu l do m trong mt thi gian

di th trng ngng tr hoc pht trin nhng khng ng k. Ch khong 20 nm tr

li y, di tc ng ca cng cuc m ca nn kinh t, theo l s gia nhp ca

cc nh u t nc ngoi, th trng bt ng sn mi hot ng ng bn cht th

trng vi cung, cu, gi c khch quan, v h thng lut php chuyn bit iu tit.

n nay, th trng bt ng sn pht trin thnh mt th trng nhy cm v c

nhng nh hng nht nh n cc th trng khc, c bit l th trng vng, ngoi

hi v chng khon, t lan truyn tc ng n ton nn kinh t. Do vy, mt

nghin cu v tnh hnh hot ng ca th trng, cc lung vn u t trong hin tiv tng lai vo th trng ny l cn thit.

Nghin cu ca chng ti gm ba chng:

Phn 1: TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI VO TH

TRNG BT NG SN VIT NAM.

Phn 2: THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG

BT NG SN VIT NAM.

Phn 3: XU HNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNGBT NG SN VIT NAM.

Thc t nghin cu vo dng vn trc tip nc ngoi dn vo th trng bt

ng sn chochng ti nhng hiu bit rt gi tr. Ngi c c th d dng tm

thy trong bi nghin cu ny cu tr li cho nhng cu hi m trc y tng nh

c cu tr linhng vn cn m h. u l nguyn nhn khin th trng bt ng sn


2/65


c nhng thng trm trong sut thi gian qua? Cc nh u t nc ngoi nhn thy g

th trng Vit Nam v h ut nh th no? Nhng nh u t nc ngoi khc

cha c mt c th nhn thy tim nng g? V pha Chnh ph, chng ti hi vng

nhng yu km cn tn ti ca th trng c cp s l ti liu tham kho trong

qu trnh ra nhng bin php ti u pht trin hn na lung vn u t ncngoi vo th trng bt ng sn ni ring v nn kinh t ni chung.

Chng ti khng kin ngh cc gii php trong nghin cu ny. Theo quan im

ca chng ti, cc gii php gia tng hay lung vn u t trc tip nc ngoi l

nhng gii php v m, cn c s tng tc vi cc gii php pht trin cc th trng

khc v vi chnh sch pht trin ca t nc. Hn na, vic gia tng hay hn ch

lung vn u t nc ngoi ph thuc vo tc ng tch cc hay tiu cc ca n n

nn kinh t tng thi k. Chng ti cha c kh nng v thi gian d on cng nh

phn tch c tc ng gia cc th trng nn vic a ra cc gii php l khng c

ngha. Tuy nhin, chng ti cnga ra mt s d bo da trn vic phn tch thc

trngu t nc ngoi vo thtrng btng sn Vit Nam.

Trong qu trnh nghin cu, khng th trnh khi nhng s sut, rt mong c

s ng gp ca chuyn gia v bn c. Nhm nghin cu xin chn thnh cm n!

H Ni, ngy 29 thng 7 nm 2007

NHM NGHIN CU


3/65


CHNG I

TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI

VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

I. Tng quan v u t trc tip nc ngoi

1. Khi nim u t trc tip nc ngoi

Theo Lut u t 2005 ca Vit Nam khng c khi nim u t trc tip nc

ngoi (FDI) m ch c khi nim v ut, ut trc tip, ut nc ngoi, ut ra

nc ngoi. Nhng c th gp cc khi nim trn li v c th hiu l: u t trc tip

nc ngoil hot ng ut ca cc ch u t nc ngoi c thc hin nhm t

c nhng li ch lu di trong mt doanh nghip hot ng trn lnh th ca mt nnkinh t khc nn kinh t ca nc ch u t. Nhng li ch lu di l vic thit lp cc

mi quan h kinh t lu di gia ch u t vi mt doanh nghip nhn ut v mang li

kh nng to nh hng i vi vic qun l doanh nghip . FDI bao gm cc giao dch

ban uv ton b nhng giao dch tip theo gia cc cng ty m v cng ty con cng nh

gia cc cng ty con cho d c t cch php nhn hay khng.

2. Cc hnh thc u t trc tip nc ngoi

Theo Lut ut 2005phn chia cc hnh thc ut trc tip:1. Thnh lp t chc kinh t 100% vn ca nh u t trong nc hoc 100% vn ca nh

ut nc ngoi.

2. Thnh lp t chc kinh t lin doanh gia cc nh u t trong nc v nh ut nc

ngoi.

3. ut theo hnh thc hp ng BCC, hp ng BOT, hp ng BTO, hp ng BT.

4. ut pht trin kinh doanh.

5. Mua c phn hoc gp vn tham gia qun l hot ng ut.

6. ut thc hin vic sp nhp v mua li doanh nghip.

7. Cc hnh thc ut trc tip khc.


4/65


Theo hnh thc thm nhp1. ut mi l hot ng ut trc tip vo cc c s sn xut kinh doanh hon ton

mi nc ngoi, hoc m rng mt c s sn xut kinh doanh tn ti.

2. Mua li v sp nhp qua bin gii l mt hnh thc FDI lin quan n vic mua li hoc

hp nht mt doanh nghip nc ngoi ang hot ng.

3. Khi qut tnh hnh u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam t nm 1988

n nay

Cng vi cng cuc i mi nn kinh t gn lin vi chnh sch m ca, quan

im ca Chnh ph v u t nc ngoi c nhiu thay i tch cc. Bt ut Lut u

t nc ngoi 1987, qua bn ln sa i b sung, cng vi cc vn bn di Lut, mi

trng lut php Vit Nam c cng ng quc t nh gi l kh thng thong, hpdn, v c bn ph hp vi thng l quc t . Nm 2005, vic Chnh ph ban hnh Lut

u t (thay th Lut u t nc ngoi v Lut Khuyn khch u t trong nc) to

s thng nht trong h thng php lut v ut v to "mt sn chi" bnh ng, khng

phn bit i x gia cc nh ut; n gin ho th tc ut, to iu kin thun li

thu ht v s dng hiu qu cc ngun vn u t; p ng yu cu hi nhp kinh t

quc t.

Khun kh php l tng bc c hon thin l nglc gp phn a li kt qung khch l ca hot ng u t trc tip nc ngoiti Vit Nam v khng nh vai

tr quan trng ca khu vc kinh t c vn u t nc ngoi trong s nghip cng nghip

ha-hin i hot nc ta. C th khi qut tnh hnh u t trc tip nc ngoi ti

Vit Nam giai on 1988-nay nh sau:

S d n c cp php utTnh n cui nm 2007, c nc c hn 9.500 d n u t nc ngoi c cp

php ut vi tng vn ng k khong 98 t USD (k c vn tng thm). Tr cc d n

ht thi hn hot ng v gii th trc thi hn, hin c 8.590 d n cn hiu lc vi

tng vn ng k 83,1 t USD.(Ngun:VOV)

Quy m d n


5/65


Qua cc thi k, quy m d n u t nc ngoi c s bin ng th hin kh

nng ti chnh cng nh s quan tm ca cc nh u t nc ngoi i vi mi trng

ut Vit Nam. Quy m vn ut bnh qun ca mt d n u t nc ngoi tng dn

qua cc giai on, tuy c trm lng trong vi nm sau khng hong ti chnh khu vc

1997. Thi k 1988-1990 quy m vn u t ng k bnh qun t 7,5 triu USD/dn/nm. T mc quy m vn ng k bnh qun ca mt d n t 11,6 triu USD trong

giai on 1991-1995 tng ln 12,3 triu USD/d n trong 5 nm 1996-2000. iu ny

th hin s lng ccd n quy m ln c cp php trong giai on 1996-2000 nhiu

hn trong 5 nm trc. Tuy nhin, quy m vn ng k trn gim xung 3,4 triu USD/d

n trong thi k 2001-2005. iu ny cho thy a phn cc d n cp mi trong giai on

2001-2005 thuc dn c quy m va v nh. Trong 2 nm 2006 v 2007, quy m vn

ut trung bnh ca mt d n u mc 14,4 triu USD, cho thy s d n c quy mln tng ln so vi thi k trc, th hin qua s quan tm ca mt s tp on a quc

gia ut vo mt s d n ln (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....).(Ngun:

Cc u t nc ngoi- B K hoch v u t)

C cu vn u t trc tip nc ngoiVn u t trc tip nc ngoitp trung nhiu nht trong lnh vc cng nghip v

xy dng trong khi u t trc tip nc ngoivo khu vc nng nghip thp v c xu

hng gim dn. T trng u t trc tip nc ngoi theo ngnh c th hin c th

trong bng sau:

Bng 1.1: u t trc tip nc ngoi theo ngnh 1988-2007

(Tnh ti ngy 22/12/2007ch tnh cc d n cn hiu lc)

STT Chuyn ngnh S d n Vn ut Vn iu l T thc hin

I

Cng nghip v xy dng 67.01% 60.44% 58.85% 68.57%

CN Du kh 0.46% 4.59% 6.54% 17.61%

CN nh 29.62% 15.93% 16.56% 12.45%

CN nng 28.03% 28.73% 25.90% 24.11%

CN thc phm 3.59% 4.28% 4.51% 7.04%

Xy dng 5.31% 6.90% 5.34% 7.35%


6/65


II

Nng nghip, Thc phm 10.70% 5.24% 5.89% 6.91%

Nng- Lm nghip 9.21% 4.71% 5.20% 6.34%

Thy sn 1.49% 0.53% 0.69% 0.58%

III

Dch v 22.29% 34.32% 35.26% 24.52%

Dch v 11.12% 2.53% 2.64% 1.31%

GTVT- Bu in 2.43% 5.08% 7.75% 2.47%

Khch sn- Du lch 2.61% 7.21% 7.16% 8.21%

Ti chnh- Ngn hng 0.77% 1.08% 2.37% 2.45%

Vn ha-Y t- Gio dc 3.13% 1.47% 1.60% 1.26%

XD Khu th mi 0.10% 4.09% 2.63% 0.38%

XD Vn phng- Cn h 1.77% 11.07% 9.67% 6.47%

XD H tng KCN-KCX 0.35% 1.78% 1.44% 1.97%

Tng s 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

Ngun: Cc u t nc ngoi -B K hoch v u t

Khu vc kinh t c vn u t nc ngoi ngy cng khng nh vai tr quan trng

trong nn kinh t Vit Nam, l khu vc c tc pht trin nng ng nht, gp phn ci

thin tnh hnh kinh t x hi Vit Nam trong nhng nm i mi. V mt kinh t, u t

trc tip nc ngoi l ngun vn b sung quan trng cho vn u t; gp phn chuyn

dch c cu kinh t v c cu lao ng, nng cao nng lc sn xut cng nghip, chuyn

giao cng ngh. ng thi, u t trc tip nc ngoic tc ng lan ta n cc thnh

phn kinh t khc trong nn kinh t.V mt x hi,u t trc tip nc ngoi to vic

lm, ci thin ngun nhn lcv gp phn m rng quan h i ngoi, ch ng hi nhp

kinh t vi khu vc v th gii.

II. Tng quan v bt ng sn v th trng bt ng sn

1. Khi nim bt ng sn v th trng bt ng sn

Bt ng sniu 174 BLut Dn s Vit Nam 2005 quy nh r, bt ng sn (BS) l

cc ti sngm:


7/65


a) t ai;

b) Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gnlin vi nh, cng

trnh xy dng ;

c) Cc ti sn khc gn lin vi t ai;

d) Cc ti sn khc do php lut quy nh.

Th trng bt ng snHin nay c rt nhiu quan nim khc nhau v th trng BS, di gc ca

mt ti khoa hc, sau khi tng hp cc kt qu nghin cu, chng ti xut mt s

khi nim v th trng BS nh sau:

Th trng BS l qu trnh giao dch hng ho BS gia cc bn c lin quan.

L ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch

v c lin quan nh trung gian, mi gii, t vn... gia cc ch th trn th trng m

vai tr qun l nh nc c tc ng quyt nh n s thc y pht trin hay km

hm hot ng kinh doanh trn th trng BS.

C hai loi ut vo th trng BS:

- ut pht trin BS: Tc l mua t, mua quyn s dng t, thit k xy dngri em bn trn th trng. Hnh thc ny ph bin v em li li nhun cao.

- ut kinh doanh BS: L mua BS hon chnh ri em cho thu hoc bnli, ph hpvi cc nh ut nh l trong ni b quc gia v thiu tnh chuyn nghip.

2. Phn loi th trng btng sn

C nhiu cch phn loi th trng bt khc nhau. Nu cn c vo khu vc c BS,

c th chia thnh: th trng BS th, th trng BS nng thn v th trng BS

gip ranh. Nu cn c vo hotng trn th trng, c th chia thnh: th trng mua bn

chuyn nhng BS, th trngu gi quyn s dng, th trng cho thu, th trng th

chp v bo him BS, th trng dch v BS.

Trong bi nghin cu ca chng ti, chng ti s tp trung nghin cu th trng

BS da trn cng dng ca BS l ch yu. Tuy nhin, v chng ti nghin cu tp

trung ch yu vo tnh cht thng mi ca BS nn cc th trng BS mang tnh phi

thng mi s khng c cp n v d nh cc cng trnh cng cng hoc BS phi


8/65


vt th. C th, chng ti s tp trung nghin cu th trng cng trnh thng nghip, th

trng cng trnh cng nghip v th trng nh .

Cn c theo cng dng ca BS, th trng BS chia thnh:

3. Qu trnh pht trin ca th trng btng sn Vit Nam

Tnh n thiim ny, theo nhnnh ca mt s chuyn gia, thi trng btng sn

Vit Nam tri qua 6 giai on chnh. iu ny c th hin rt r trong sdi

y:

Biu 1.1.: Qu trnh pht trin ca th trng bt ng sn Vit Nam

t nng nghip v phi nng nghipTh trng t ai

Tr s, vn phng, khch sn, trung tm thng mi, cahng...; Cng trnh giao thng, thu li, y t, vn ho...

Th trng cng trnhthng nghip vcng trnh cng cng

Nh th v nng thnTh trng Nh

Nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX...Th trng cng trnhcng nghip

Hng ho BS l cc BS phi vt th c coi nh ti

nguyn khai thc c (kinh doanh du lch, v.v..) nh di

sn vn ho, di tch lch s, v.v..

Th trng cng trnhc bit


9/65


Ngun: Nhm sinh vin t tng hp

3.1. GIAI ON 1: Giai on pht trin t pht trc nm 1993. Trc nm 1993, th trng BS Vit Nam c th coi nh cha hnh thnh. Phi

mt rt nhiu thi gian trong tin trnh i mi Vit Nam mi c th nhn thc y v

tm quan trng ca th trng BS.

Trc nm 1988, th trng BS Vit Nam hot ng nh l v cha c lut php

quy nh r rng

Giai on ny, cc t chc hoc c nhn c Nh nc giao t ch c quyn

c s dng, mi hnh thc bun bn, chuyn nhng u b cm. Nhng trong thc t

iu ny vn din ra di hnh thc mua bn nh m c khi trn mnh t y khng c

mt cn nh no. y l thi k th trng BS cha hnh thnh trn qui m ln v trong

iu kin lut l cha r rng y, nhiu ngi vn dng nhng k h trong cc quyt

nh v t ai ca Nh nc kim li.

Sau khi Lut tai 1988 c ban hnh, th trng BS Vit Nam bt u pht

trin t pht.

im t ph trong Lut ny chnh l chnh sch giao t cho h gia nh, c nhn trc

tip sn xut s dng n nh lu di. Tuy nhin, sau 2 nm thi hnh, thc t cho

thy khung php l ca Lut t ai khng cha ni nhu cu pht trin ca nn kinh t, v

vy dn n hin tng pht trin t pht ca th trng BS. Ngay trong cc th tc hnh

Pht trin t phtBng pht s khi

Suy gimBng pht si ng

Ngng tr

Phc hi & pht trin

Trc 1993 1993- 96 1997- 98 1999 - 2003 2004- 06 2007- nay


10/65


chnh, bn cnh mt s giy ch quyn nh, t nh bng khon in th, vn t on

mi... c k tha ca ch c th do php lut qun l, nhiu a phng t a ra

thm cc loi giy ch quyn nh: quyt nh cp nh, quyt nh cp t, vn t mua bn

nh... Tt c nhng loi giy ny gi chung l giy ch quyn trng.

3.2. GIAI ON 2: Giai on bng pht s khi t u nhng nm 1993 n1996, gn lin vi vic ban hnh cc chnh sch v t ai v nh

C nhiu kin cho rng y l cn st t u tin ca th trng BS Vit

Nam. S d c th ni nh vy l do nm 1994, gi BSphi m gp my ln. Tuy nhin,

y ch mi l giai on pht trin bc u ca th trng BS cha th coi l mt cn

st thc s. Nhng tc ng chnh dn n s pht trin ny phi k n:

Th nht, s ra i ca Lut t ai nm 1993 b sung sa i cho Lut t ai

nm 1988. Cc im mi ca Lut 1993 to iu kin pht trin th trng BS trong

phi c bit k n 2 ni dung i mi c bn:

Mt l ngi s dng t nng nghip, t c Nh nc giao cho 5 quyn

chuyn i, chuyn nhng, tha k, th chp, chothu i vi quyn s dng t (iu

1). T , i tng s dng t a dng hn khng ch c i tng s dng t m

cn c i tng thu t. Ngi dn c thm mt quyn mi l quyn chuyn quyn s

dng t ai tr trng hp t s dng khng c giy t hp php, t khng cchuyn quyn s dng v t ang c tranh chp (iu 30 Lut t ai 1993)

Hai l t c gi, gi t do Nh nc quy nh iu chnh mi quan h kinh t

gia Nh nc v ngi s dng t.

Nh vy, Lut t ai 1993 vn ch tp trung ch yu vo t nng nghip, xem

xt t ai di gc l t liu sn xut, c th ho quyn v ngha v ca ngi s dng

l h gia nh, c nhn. Tuy nhin, ng gp ln ca Lut t ai 1993 chnh l to ra mt

th trng BS hp php v cng khai.

Th hai, nm 1992 cng l thi im thu ht cc ngun lc u t nc ngoi.

ut vo Vit Nam tng khin th trng BStr nn si ng hn.c bit l sau khi

M bi b cm vn Vit Nam nm 1995, mt s hng ln ca M ngay lp tc quay tr

li Vit Nam thc hin u t nh Ford Motor, hng nha ng Caltex, Cng ty Bo

him AIA ... Mt khc, sau khi bi b cm vn kinh t v bnh thng ho quan h mi


11/65


mt vi Vit Nam, ut ca M vo Vit Nam tng nhanh, cnh tranh ut vi M ca

Singapore v cc nh ut ang hot ng ti Vit Nam tr nn rt quyt lit. iu ny

gip lng vn ut vo Vit Nam tng tuy cn cha cao. Bn cnh , lung vn

v t cc nc ng u t xut khu lao ng cng tng gp phn lmbng pht th

trng BS.

Th ba, nn kinh t bt utng trng vi tc cao. Tng trng GDP t nh

cao c bit trong nm 1995 (9.5%) v 1996 (9.3%) khin nhu cu v nh t tng ln,

thc y s bng pht ca th trng BS.

Cui cng, lm pht giai on ny vn cn mc cao,c bit trong nm 1994,

lm pht 14.4%, nm 1995 l 13.4% khin cc ngun tin nhn ri trong nn kinh t, c

bit l trong dn c c dn kinh doanh BSgy ri lon th trng ny, y gi BS

tng hng chc ln. Do vy gi thu mt bng sn xut, thu ca hng kinh doanh

cng tng ln tng ng.

Chnh nhng nguyn nhn trn lm bng pht th trng BS. Cn st nh t

c bt ut cc thnh ph ln nh H Ni, TP.HCM sau lan rng ra hu khp cc

tnh v thnh ph trong c nc. Lng hng ho BStham gia giao dch trong giai on

ny tng bnh qun gp 7-10 ln so vi cc nm trc. Mt phn cc BS tham gia giao

dch nhm p ng nhu cu tiu dng nh v kinh doanh dch v ang tng cao sau khi

Lut t ai 1993 ra i, mt phn khng nh cc BSgiao dch nhm mc ch uc

ch tng gi.

Biu 1.2: S lng cn h cho thu, cn trng v t l s dng bt ng sn

ti TP.HCM


12/65


Ngun: CBRE

Biu trn biu th s lng khng gian trng, c thu v t l thu vn phng

ti TP.HCM. Nhn vo biu ny ta c th thy rng mc d lng cung v vn phng

nhng nm 1993, 1994 khng cao nhng t l vn phng c thu nhng nm ny t

mc 100%. iu ny cng cho thy gi thu vn phng giai on ny s cao hn giai on

trc do nhu cu giai on ny cao hn lng cung ca th trng. Trong nm 1995, 1996,

lng cung cn h cho thu tng t bin gp 2 3 ln, ch yu l do lng u t nc

ngoi vo th trng BS Vit Nam giai on ny tng ln sau khi Vit Nam m ca.

Tuy nhin, cn st ny h nhit v b chn ng ngay khi Nh nc a ra Lut

Thu chuyn quyn s dng t 1994. Theo , t chc, h gia nh, c nhn c quyn s

dng t bao gm c t c nh v vt kin trc trn, khi chuyn quyn s dng t

theo quy nh ca php lut phi np thu chuyn quyn s dng t.

3.3.

GIAI ON 3: Giai on suy gim 1997 - 1998 do nh hng nhng tcng c tnh cht chu k v khng hong ti chnh Chu

Gi t trong nhng nm 1997- 1998 gim t ngt. Nguyn nhn l do nm

1996, gi t th trng tng t ngt v do nh hng ca xu hng chung trn th trng

BS trong khu vc, cc nh ut BS x uc t ai, xy dng nh hng, khch

sn lm tng cu t mt cch tbin. Khi c hi kinh doanh khng c nh h

Tng din tch cn trng (m2)

Tn din tch cho thu m2

T l cho thu (%)


13/65


tng v lng vn vay ngn hng ut vo BS o hn nhiu nh kinh doanh phi

bn BS vi gi thp thu hi vn v tr n ngn hng.

Nguyn nhn su xa hn l do khng hong ti chnh tin t chu dn n cc

d n BS c vn u t nc ngoi b ngng tr. H thng ngn hng vi s gim st

lng lo vo nhng nm trc thi im 1997 dn n s pht trin qu mc ca th

trng tn dng nhiu nc chu , nh Indonesia, Malaysia, Philippines, Hn Quc v

Thi Lan, ko theo vic ut d tha vo mt s ngnh kinh t v mt s nc v chm

ngi cho s pht trin bong bng ca th trng BS, t li quay li tnh trng d tha

tn dng, v cc ngn hng cho vay nhiu hn gi tr thc ca ti sn th chp. Kt qu l

bong bng v v cc ngn hng phi hng chu hu qu.

3.4. GIAI ON 4: Giai on bng pht si ng 1999 - 2003 cng nhng chnhsch pht trin th, chnh sch v khu thmi, chung c

Giai on ny vn ang c s mt cn i gia cung v cu BS, lng cung tng

ln nhng cu vn vt xa cung do gi BS giai on ny c xu hng cao hn hn so

vi cc giai on trc.

V cung: cung ca th trng BS giai on ny tng ng k so vi cc giai on

trc. c im ni btca giai on ny l s pht trin trong lnh vc xy dng mi,

ch yu l nh v s tham gia ca khu vc t nhn. Ti H Ni, tc pht trin nh tng nhanh hn nhiu so vi cc nm trc. Ring trong 3 nm 2001-2003 thnh ph

xy dng mi c gn 3 triu m2nh, trong nm 2001 l 843,44 ngn m2v nm 2003

l 1.164 ngn m2, tng 24,3 % so vi nm 2002. Tnh n nm 2003, t l din tch xy

nh gia khi nh nc b vn v dn c b vn thay i ng k. S hu nh thuc

Nh nc v tp th ngy cng gim, nh thuc s hu t nhn ngy cng tng. iu

ny phn nh vic ut pht trin nh ca cc h gia nh, c nhn ngy cng nhiu v

chim t l rt ln trong tng qu nh. Tuy nhin, ngoi 2 thnh phn trn, cc thnh phnkinh t khc tham gia pht trin nh cn rt hn ch.

V cu: trong giai on ny, cu v BS kh cao. Di y l bng tng kt cuc

iu tra unm 2004 v nguyn vng c ci thin ch trong cc nh chung c ca

ngi dn sng ti cc chung c c xydng t nhng nm 1990, cho thy a s h u

c nguyn vng thay i ch .


14/65


Bng 1.2: Nguyn vng c ci thin ch trong cc nh chung c

Thnh phS phiu

iu tra

% kin theo nguyn vng

p b Sa li Mua mi Tng cng

H Ni 240 12.5 35.8 10.4 58.7

Vit Tr 151 8.6 70.8 20.6 100.0

Thanh Ho 216 1.8 25 28.2 55.0

Vinh 238 6.3 83.2 4.8 94.3

Nng 123 38.2 37.3 24.5 100.0

TP HCM 135 2.98 52.2 19.2 74.38

Ngun: Thi bo kinh t Si Gn s 24 2004

V gi:Trong giai on ny, vn tn ti 2 loi gi: khung gi do nh nc quy nh

v gi c do quan h cung cu quyt nh. Ch ring gi t do nh nc quy nh c s

tng ln ng k gia cc nm. Cn gi t trn th trng cao gp 4 -5 ln, c ni cao gp

10 ln so vi gi do nh nc quy nh,v cng tng ln vi mc khc nhau tu loit v tu khu vc. V d nh gi t trn a bn cc qun ni thnh H Ni t qu I n m

2001 n qu I nm 2002 c ni tng ti 2,59 ln (xem Bng 1.4).

Bng 1.3: Gi t trn a bn cc qun ni thnh H Ni

t qu I /2001 n qu I /2002

ngph

Loing ph

V tr

Gi bnh qun trn th trng

( nghn ng/m2

)

Nm 2001 Nm 2002Mc thay i

(ln)

Kim M 1A

1 27 465 49 400 1.8

2 11 200 29 000 2.59

3 5 888 14 440 2.45


15/65


4 - 14 108 -

Cu Giy 2B

1 25 250 52 100 2.06

2 10 773 20 140 1.87

3 5000 10 620 2.12

4 5 311 9 000 1.7

Hong

Quc Vit 3A

1 - 23 680 -

2 10945 17 200 1.57

3 5 457 12 330 2.26

4 4 640 5600 1.22

Ngun: S liu iu tra ca Tng cc a chnh

C th rt ra c mt s nguyn nhn dn n vic pht trin mnh m ca th

trng BS cng nh s tng gi ca BS giai on ny nh sau:

Th trng BS c th bng pht tr li nhanh chng l do Vit Nam b nh hng mc thp nht trong cn bo ti chnh tin t ca chu . Khi y th trng BS Vit

Nam c mt c im khc so vi cc nc l ngn hng khng c tham gia ut

trc tip vo BS. Ngoi ra, ti thi im , th trng BS vn ch yu din ra theo

dng giao dch ngm nn khng chu nh hng nhiu. Thm vo , tng trng kinh t

sau khi t tc y nm 1999 (4.77%) th t nm 2000 cao dn ln v n nm 2003

t tc tng cao nht trong 6 nm gp phn thc y s pht trin ca th trngBS.

y l thi im khi uca k quy hoch, k hoch s dng t giai on 20012010. Trong chnh quyn cc tnh v thnh ph thc hin cng b quy hoch pht

trin khng gian kinh t x hi n nm 2010 v 2020, quy hoch t ai v quy hoch

pht trin m mang th.

Th trng BS ca Vit Nam tri qua mt giai on 10 nm 1993 - 2003 vnhnh trong mt c ch ti chnh 2 gi t, trong gi t do nh nc quy nh ch bng

khong t 20% ti 40% gi t trn th trng. C ch "xin - cho" v t l c th ca h

thng ti chnh t ai lc ny, t tham nhng trong qun l, uc trong s dng t,

tin tit kim trong dn c ct tr ch yu trong BS l mt hin tng ph bin.

cng l mt l do khin cho th trng BS trong giai on ny tr nn si ng


16/65


Nguyn nhn su xa nht chnh l t gi cnh ko gia t nng nghip vi chnhn khi c thu hi v chuyn i mc ch s dng, c a ra th trng BS, i vo

cn lc th ha v tr thnh t d n. Ch cn b ra mt mn tin mua mnh t, gi

vi thng sau l c th nhn c khon li c khi bng hoc hn s vn b ra. y

chnh l nguyn nhn ln nht khin th trng BS nm 2003 ri vo tnh trng st o,gi nh t ln n nh im, vt qu kh nng thanh ton ca i b phn nhn dn.

3.5. GIAI ON 5: Giai on ngng tr nhng nm 2004 2006T nm 2004, s lng giao dch thnh cng trn th trng BS bt u gim

mnh. Trong nm 2004, giao dch nh t gim 24%. Nm 2005, s giao dch BS thnh

cng H Ni c gim 65%; TP HCM gim 60% (c nc c gim 78%). Khu vc

bun bn nn nh kh si ng trc y gi khng cn tn ti. Hnh thc kinh doanh cho

thu nh gn nh cha pht trin. Nhn chung, y l giai on th trng BS b ngng

tr

V cu:Khu vc th trng nh chung c cao cp, nh bit th, nh ring l c sc

mua gim st v cung tht a ra gi cao m cu tht khng c kh nng thanh ton; khu

vc th trng nh chung c cht lng trung bnh v thp vn hot ng bnh thng.

Ngi uc v ct tr tin tit kim trong nh khng cn, ngi c nhu cu mua nh

nhng cha cp thit th khng mun mua ngay m mun ch i gi xung thp hn.

iu ny cng c th hin qua t l ng k cn h v t l cn h trng ti H Ni t

nm 2004-2006.

Biu 1.3: T l cn h mua v cn trng ti H Ni 2004-06


17/65


Nhn vo biu trn ta c th thy c nhu cu v cn h ti H Ni c xu

hng gim t nm 2004-2006, do t l khong trng tng tng ng.

V cung:Qu nhiu nh ut d n, qu nhiu d n ang trin khai nhng thiu

vn, tr nn ngng tr. Trong giai on ny, lng cn h c xy mi gn nh bng 0.

Di y l biu biu th lng cung cn h loi A v B ti H Ni, c th nhn thy

trong giai on 2004-2006 hu nh lng cung cn h loi A v B khng thay i.

Biu 1.4: Lng cung cn h loi A v B ti H Ni

Ngun: CBRE

Ngun: CBRE

Lng cung u k Lngcung tng trong k

nv

T l cn h muaT l cn h cn trng


18/65


Lng cung khng i, lng cu gim, do nn nhng hot ng mua bn trong

giai on ny khng c si ng nh cc giai on trc. Th trng BS ng bng

lm t lit gn 7000 doanh nghip kinh doanh BS trn c nc m ch yu l H Ni

v TP HCM. Ring TP HCM, c hn 4.000 doanh nghip kinh doanh BS th mt na

trong ph sn, 20% c nguy c v ch c khong 30% vn hotng bnh thng.

C th tng kt mt s nguyn nhn dn n giai on ngng tr ny ca th trng

BS nh sau:

Lut t ai 2003 c hiu lc v Ngh nh 181 quy nh chi tit thi hnh kimsot cht ch cung cu t ai v th trng BS.

Vi Lut t ai ban hnh nm 2003 v cc quy nh v thu thu nhp t chuyn

quyn s dng t, thu s dng t, nhng ngi u c, tch tr v t ai ang phichn bc, hoc khng dm tip tc u c, tch tr t ai hoc gim bt quy m tch tr

trnh thit hi sau ny. Khng t ngi vay mn, k c vay ngn hng mua nh t,

nay n lc phi tr n nn cng phi y nh t ra th trng, lm cho cung v t tng

ln. Trong khi th nhng ngi thc s c nhu cu v nh t ang trng ch vi c thi

hnh Lut t ai s lm cho gi t h xung nn cng khng vi vng tm mua nh.

Bng gi t cc a phng ban hnh theo tinh thn ca Ngh nh 181 (st vi gi

th trng) tng gp nhiu ln so vi khung gi c. Khung gi t mi s c li cho ngi

s dng t khi Nh nc thu hi do vic tnh bi thng, song ngi s dng t cng s

b nh hng do tng cc khon ngha v ti chnh phi np theo gi t mi.

Quy ch khu th mi, ngy 5/1/2006 ban hnh km Ngh nh 02 c 3 im quantrng c nh hng n cc d n khu th mi:

Th nht, Quy ch khu th micm vic s dng d n nh cha trin khai ut

huy ng vn ca ngi mua nh di mi hnh thc. Quy nh ny khin chodoanh nghip kinh doanh trong lnh vc BS vo tnh th kh khn bi mt ngun huy

ng vn quan trng ca doanh nghip thc hin d n l t ngi c nhu cu mua nh.

Th hai, sau 12 thng k t ngy nhn bn giao t m ch u t khng trin khai thc

hin hoc tin thc hin d n chm qu 24 thng so vi ph duyt, Nh nc s thu

hi ton b hay tng phn t giao, cho thu.


19/65


Th ba, quy nh ch ut d n phi c vn s hu ut vo d n khng nh hn

20% tng mc ut d ncng l mt kh khn cho doanh nghip. Nhn nh chung

ca doanh nghip l, nu cng on gi l trin khai d n nu c xc nh qu mun,

s tip tc c nhiu doanh nghip ph sn, v n, nhiu d n s tip tc b chm. Quy

nh ny khin cho nhng d n ch mi 50ha gp kh khn.

Gi vng tnglin tc trong thi gian di.Gi vng cc thng trong nm 2004 so vi cng k u tng t 12% tr ln, bnh qun

gi vng 2004 tng 16,5% so vi nm 2003, ch yu do gi vng trn th gii tng cao

nh hng ti th trng vng trong nc. Vic mua bn nh t nc ta thng quy ra

vng nhng gi vng va qua tng cao v bin ng bt thng cha th lng ht nn

cng nh hng tiu cc ng k n giao dch v nh t trn th trng do c nhiu giao

dch c thc hin hoc cam kt thanh ton bng vng. C th, khi gi vng tng cao,

ngi mua BS (ch yu l ngi dn) khng c kh nng mua lng vng cn

thanh ton dn n vic phi chp nhn thi khng mua nh, b t cc. y cng l mt

nguyn nhn lm tng s lng giao dch tht bi thi k ny.

3.6. GIAI ON 6: Giai on phc hi, pht trin mi t unm 2007 vi vichnh thnh tnh chuyn nghip bng s vn ng ca t thn th trng

cng tin trnh hon thin hnh lang php l.

T nm 2007 n unm 2008, th trng BS c duhiu phc hi sau 2

nm ngng tr. Thm ch c lc, ngi ta ngh rng th trng BS s bng pht mnh

m. Trong giai on ny, th trng vn phng, chung c cao cp v th mi l nhng

th trng pht trin mnh m hn c.

V cung: Trong thi gian ny, cng vi vic tng cng pht trin kt cu h tng

k thut th, cc n v trong ngnh xy dng, cc a phng huy ng mi ngun vn

cho vic ut v pht trin cc khu th mi, nhm to ra bc t ph trong vic giiquyt nhu cu bc xc v nh cho nhn dn th. Gp vo ngun cu l ch trng m

ca Chnh ph khi cho php Vit Kiu c mua nh. C 16.000 Vit kiu iu kin

c mua nh, gp vo mt lng cu ln.

S lng cc d n v pht trin nh th tng nhanh vi hn 1.500 d n v

ang trin khai, bnh qun mi nm tng hn 58 triu m2nh . Nhngd n hng trm


20/65


triu USD c tm hiu, trin khai trn a bn cc thnh ph ln. Cc cng trnh chung

c, cn h cao cp c bn vi gi cao (1000-2000 USD/m2).

V cu: Cu v BS giai on ny rt ln v tnh trng chen ln ginh mua cn

h tr nn ph bin, c bit l nhng cn h cao cp, mc d gi ca cc cn h ny

khng phi l nh. Nm 2007, theo kho st ca Cng ty BS Savills v CBRE, t l cho

thu vn phng n 97-99%. Theo Savills, TP.HCM hin c 50 cao c, 2.370 vn phng

cho thu, cng sut 97%. Ring H Ni lun trong tnh trng khan him, chy vn phng

cao cp.

V gi: Cung cha cu lm gi BS trn th trng tng cao. C th ly v d

v s thay i gi ca mt s cn h bn ti H Ni.

Biu 1.5: Gi bn cn h ti mt s d n ti H Ni Q4/2007

Ngun: CBRE

Nhn trn biu c th thy gi bn khi im ca cc cn h ny thp hn gi thtrng rt nhiu. C ni chnh lch l 3-4 ln. S d nh vy l v nm 2007 chng

kin 3 t tng gi mnh trn th trng BS l vo thng 2, thng 8 v cui nm. Gi

khi im ca cc cn h ny trung bnh vo khong 500$/1m 2 nhng n qu 4 nm

2007, gi ca n tng ln trung bnh l 1500$/1m2.


21/65


n qu I nm 2008, gi ca cc cn h c dao ng nhng nhn chung th vn gi

trong trng thi n nh so vi qu 4 nm 2007. Di y l biu phn nh gi bn ca

cc d n chung c in hnh ti H Ni qu 1 nm 2008.C th thy rng gi ca cc cn

h chung c ny tng i n nh vo u nm 2008 ng thi c tng so vi qu 3 nm

2007 nhng lng tng khng ng k.

Mt s nguyn nhn dn n vic th trng BS pht trin mnhtrong nm 2007

l:

Vit Nam gia nhp T chc Thng mi Th gii(WTO), c ch ci m cho ccnh u t vo Vit Nam nhiu hn. Chng ta cng ni rng quyn ca cc nh u t

nc ngoi: c ut lu di, c mua nh gn lin vi quyn s dng t.

Tng trng kinh t cao: Nn kinh t nm 2007tip tc pht trin n nh, t mctng trng cao nht trong vng 10 nm qua v ch ng th 2 th gii v tc tng

trng. Tng trng cao dn n nhu cu v BS, nht l nhu cu v nh ca dn c

tng cao. Mt nm, dn s Vit Nam tng khong 1,1 triu ngi; nhu cu din tch t

cng ln n hng chc triu mt vung. Nhu cu cn tng kp, bi thu nhp ca mt b

phn dn c cao ln nhanh chng.

Tc ng ca th trng chng khon. Ch s gi chng khon sau khi t mc y883,9 im vo ngy 6/8/2007 phi m ln trn 1.100 im vo ngy 3/10/2007, sau

din bin theo hnh rng ca, xung di 1.100 im t ngy 18/10/2007. n

ngy 09/06/2008 VN-Index gim xung ch cn 379,12 im, cc nh u t nc ngoi

y mnh bn ra, gim lng mua vo, nhiu nh ut chuyn dng vn ut sang

th trng BS.

C ch, chnh sch, php lut c nh hng n th trng BS:Li sut gi tin tit kim khng theo kp s trt gi ca hng ho thi gian gn

y khin th trng nht c thm ngun vo.

Cc chng trnh h tr cho vay mua nh tr gp ca cc ngn hng thng mi

trong thi gian qua cng kch cu ng k.

Tm l ca ngi dn v nh ut: Do th trng BS Vit Nam vn cn cha

minh bch, do vy cc thng tin v th trng rt nhy cm, mi ngi c th u t hoc


22/65


mua bn theo tin n v theo m ng, khi thy vin cnh th trng lc quan rt c th

to tm l hng phn, cng kch thch v gy p lc n pha cu ca BS

Ngy 22/05/2008, Quc hi tn thnh thng qua ngh quyt v vic th im cho

t chc,c nhn ngi nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam. Tuy nhin, cc c

nhn, doanh nghip u t nc ngoi c chc nng kinh doanh BS s khng c php

s hu nh. Mc d vy, theo nh gi ca B Xy dng, trong thi gian uthc hin d

n ny, do lng cung v nh cha , c th c t nhiu tc ng n gi nh t ti Vit

Nam, nhng s tc ng v tng gi cng s khng nhiu.

Nm 2007 v unm 2008 th trng BS phc hi mnh m , tuy nhin, gia

nm 2008, th trng li c v chng li ti khu vc th. Nguyn nhn l do t ngy

1/1/2008, biu gi t mi H Ni v TP HCM tng khong 20% so vi nm 2007. Theo, ti H Ni v TP HCM, gi t mt s ng ph thuc cc qun ni thnh s c

mc ti a l 67,5 triu ng/m2 thay v 54 triu ng nh trc. Theo tnh ton ca cc

c quan chc nng, tin s dng t m ngi s dng t phi ng trong nm 2008 s

tng bnh qun 30% so vi nm 2007. iu ny s bt buc cc ch ut phi a phn

tng thm vo gi thnh ca mt n v nh t. V vy, gi nh t ca cc d n s tng

t 15% n 20%. Do , n thng 6 nm 2008, th trng nh, t H Ni v khu vc

H Ni ang ri vo tnh trng ng bng, khc hn unm 2008. Gi nh, t khu vcH Ni sp c m rng gim 2 - 6 triu ng/m2. khu vc H Ni c, gi nh t

cng ang gim khong 5% - 10%. Ti Tp.HCM gi nh t ca hu ht cc d n khu

vc Khu th mi Nam Si Gn v ln cn nh Bnh Chnh, Nh B tr v mc gi

thng 10/2007 - thi im trc cn st nh t. Cc hp ng c giao dch rt chm.

Hng lot cng ty kinh doanh BS bn tho cc l t u c bng mi cch.Tnh trng

nh t ng bng khng ch lm nhiu vn phng, trung tm mi gii ng ca m cn

khin hng lot d n xy dng b nh hon . Nguyn nhn chnh l do gp kh khn vmt bng, gi c vt liu xy dng, ngoi ra tnh trng ngi muath vi cc d n cng

l nguyn nhn khin nhiu ch ut khng cn mn m vi cc d n nh trc na.

Do , tnh n thi im ny, nhiu chuyn gia nhn inh rng, th trng bt

ng sn chun b bc vo mt giai an ng bng mi. Tuy nhin, theo nhm nghin


23/65


cu, nhng c im r nt ca giai on ng bng vn cha hnh thnh r nt. Trong

tng lai gn, th trng ny s cn nhiu bin ng, do vn cha th kt lun c

rng y l giai on ng bng ca th trng bt ng sn.


24/65


CHNG II

THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO

TH TRNG BT NG SN VIT NAM

I. Thctrng u t trc tip nc ngoivo th trng BS Vit Nam

1. Giai on t nm 1993 n nm 1999

Lut u t nc ngoiti Vit Nam ra i nm 1987 v sa i nm 1992 to

mi trng php l cao hn thu ht vn u t nc ngoi vo Vit Nam. Lut ny

b sung v chi tit ho cc lnh vc cn khuyn khch ku gi ut cho ph hp vi hon

cnh mi. Chnh v vy, trong giai on t nm 1993 n ht nm 1999, vn u t nc

ngoi c xu hng tng ln.

Thi k 1991-1995, s vn u t nc ngoi tng thm t 2,13 t USD ( t

1.409 d n vi tng vn ng k cp mi 18,3 t USD) v c tc ng tch cc n tnh

hnh kinh t-x hi t nc. Thi k 1991-1996 c xem l thi k bng n u t

nc ngoi ti Vit Nam. y l giai on m mi trng ut-kinh doanh ti Vit Nam

bt uhp dn nh ut do chi ph ut-kinh doanh thp so vi mt s nc trong

khu vc; sn lc lng lao ng vi gi nhn cng r, th trng mi, v vy, u t nc

ngoi tng trng nhanh chng. Vn tng thm ch yu tp trung vo cc d n thuc lnh

vc sn xut cng nghip v xy dng v ch yu t cc nh u t chu (59%)

(Ngun: Ccu tnc ngoi - B K hoch v u t).

Tuy nhin, trong giai on ny, lng vn FDI vo lnh vc BS khng ng k.

Mc d nm 1993-1996 th trng BS trong giai on bng pht s khi, nhng cha

hp dn cc nh ut nc ngoi, v Lut ut canc ta cha hon thin, Lut t

ai 1993 mi ch tp trung ch yu vo t nng nghip. Thm vo , nm 1997-1999, do

nh hng ca khng hong ti chnh chu , dn n tnh trng ng bng ca rt nhiuth trng BS nh Indonesia, Hn Quc, Thi Lanko theo tnh trng cc nh ut

rt vn khi th trng Vit Nam. Nhiu d n khch sn, khu ngh dng c ut

t trc tr nn nh tr. n c nh ti th trng H Ni, rt nhiu cc d n c

cp php t nm 1993 nhng n nay vn cha hon thnh. C th, lnh vc vn phng c


25/65


16 d n, 13 d n xy cn h, 4 d n pht trin th, h tng k thut, 39 d n thuc

lnh vc Khu cng nghip v 12 d n xy dng khch sn.

Bng 2.1: Cc d n vn phng ang thc hin cp php ti H Ni 1993-99

Tn d n Ngy cp Vn u t(USD)

CTLD TNHH Trung tm thng mi OPERA 09/08/1997 6.000.000

Cng ty TNHH Cao c Vietcombank 198 30/05/1996 49.788.585

CTLD VINAPON 22/07/1995 22.635.019

CTLD pht trin T hp Thp VP Hoa Anh o H ni 28/06/1995 35.662.500

CTLD Mt tri Sng Hng 26/05/1995 30.000.000

Cty TNHH Thng mi Trng tin XD VP cho thu 14/03/1995 10.128.000

CTLD on kt quc t 01/10/1994 24.305.000

Cty TNHH BIC - Tungshing 01/06/1994 19.168.265

Cty TNHH pht trin nht trung tm thng mi 04/05/1994 15.000.000

CTLD NguynDu, XD nh cho thu 04/05/1994 3.322.900

CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS 4 sao 18/01/1994 24.151.551

CTLD Khch sn hu hn chu 23/12/1993 2.625.000

Cng ty TNHH Trung tm thng mi Ever-Fortune 28/10/1993 29.680.000

CTy TNHH Ta nh Trung tm 24/08/1993 9.956.837

CTLD Olimpia Dch vbo ch v vn ho 31/03/1993 6.569.400

Cty TNHH Thp Trung tm H ni 08/02/1993 67.500.000
http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=22http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=122http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=90http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=84http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=79http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=273http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=273http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=256http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=250http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=251http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=251http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=235http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=193http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=222http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=222http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=219http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=201http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=201http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=208http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=219http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=222http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=193http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=235http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=251http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=250http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=256http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=273http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=62http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=79http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=84http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=90http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=122http://www.hapi.gov.vn/portals/default.aspx?portalid=1&tabid=108&fieldid=11&ProjectID=22


26/65


Ngun: S K hoch ut H Ni.

Hnh thc ut ph bin nht l lin doanh gia nh u t BS nc ngoi v

nh u t trong nc. Trong cc d n ang thc hin c cp php giai on 1993 -

1999, ch c duy nht mt d n 100% vn ca nh ut i loan ut xy dng cng

ty TNHH Trung tm thng mi Ever-Fortune, thuc lnh vc vn phng. Nh u t

BS ln nht trong giai on ny l cc nh u t n t Singapore, Nht Bn, Hng

Kng. Ngoi ra cn c cc d n BS ca cc nh ut Thi Lan, c, i Loan, Hn

Quc, Luxembourg,

2. Giai ont nm 2000 n nay

2.1. Lng vn v t trng FDI vo lnh vc BS Vit NamNc ta c nhiu ch trng chnh sch, to iu kin thun li cho hot ng sn

xut kinh doanh pht trin t khi thi hnh Lut u t nc ngoi 1987. Tnh n ht nm

2007, c nc c 8684 d n u t trc tip nc ngoi cn hiu lc, vi tng vn ng

k 85,05 t USD, vn thc hin t gn 30 t USD. Lnh vc cng nghip chim t trng

ln nht chim 67% v s d n v 60% v tng vn ng k. Tip theo l lnh vc dch v

chim 22,3% v s d n v 34,3% v s vn u t ng k. S cn li thuc lnh vc

nng, lm,ng nghip. (Ngun: Cc u tnc ngoi - B K hoch v u t)

Trong khu vc dch v u t nc ngoi tp trung ch yu vo BS, bao gm: xydng cn h, vn phng, pht trin khu th mi, kinh doanh h tng khu cng nghip,

du lch-khch sn.

Bng 2.2: ut FDI vo cc ngnh dch v giai on 1988-2007

Chuynngnh

S dn

2004

S dn

2005

S dn

2006

S dn

2007

S d n

1988-2007

Vn ut1988-2007

( triu USD)

ut thc hin1988-2007

(triu USD)1. Khchsn -Dulch - 10 12 52 227 6.135 2.4012. H tngKCN-KCX - 1 1 9 28 1.618 5763. Xydng khuTM 22 1 2 3 9 3.478 111


27/65


4. Vnphng -Cnh 5 10 11 33 154 9.419 1.8925. GTVT-Bu in - - - 26 208 4.324 7226.Ti

chnh- ngnhng - - - 2 67 916 7157. Vn ho- y t - giodc - - - 43 272 1.249 367

8. Dch v - - - 316 966 2.155 383Tng cng 484 1.936 29.193 7.167

Ngun : Tng hp s liu

Vn FDI trong lnh vc BS ch yu c xu hng tng ln trong giai on 2000 n

nay. S lng d n FDI trong tt c mi lnh vc BS, t vn phng cn h, n khch

sn du lch v xy dng c s h tng KCN-KCX u tng. Nm 2000, lng vn FDI

ut xy dng h tng KCN-KCX v vnphng cn h l hn 180,5 triu USD th n

nm 2001 gim xung cn 67,8 triu USD. n nm 2004, s lng d n FDI trong tt c

mi lnh vc BS, t vn phng cn h, n khch sn du lch v xy dng c s h

tng KCN-KCX u tng, dn n tng vnFDI vo BS mc 111,7 triu USD, nm

2005 l 179,5 triu USD, nm 2006 l 239,2 triu USD, n nm 2007 t mc k lc l

hn 5 t USD. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp)

Bn cnh , cng c th nhn thy s lng d n FDI vo BS khng ln (ch

chim 21,6% s d n FDI trong ngnh dch v giai on 1988-2007 ; 4,84% s d n FDI

vo tt c cc ngnh); nhng lng vn FDI trong lnh vc BS li c gi tr ln hn rt

nhiu so vi cc lnh vc dch v khc. Trongs 29.193 triu USD vn ut trong ngnh

dch v, ut BS chim ti 85,20%. Nu tnh FDI vo tt c cc ngnh th FDI vo

BS chim 24,15%, FDI vo cc ngnh dch v khc ch chim 10,17%. (Ngun: Nhm

sinh vin t tng hp)

Kt qu thu ht u t qu 1/2008 cng cho thy ngun vn u t trc tip nc

ngoi vo th trng BS khong 4,5 t USD trong tng s hn 5,15 t USD FDI, chim

n 87%, trong khi vn dnh cho cng nghip ch c 10% v nng-lm-ng ch 0,1%.


28/65


Ring trong 3 thng unm ny, lng vn FDI vo BS xp x vn FDI vo BS

nm 2007. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp)

Biu 2.1: FDI trong lnh vc bt ng sn 2004-QI/2008

2100

3900

20300

5150

331 4341100

50004527

7600

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

22000

2004 2005 2006 2007 Qu I/2008

FDI

FDI vo BS

Ngun:Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi

expansion ( CBRE 06,May,2008 )

Nhng con s thng k ny cho thy, BS tr thnh mt trong nhng tm im

ca cc d n c vn u t nc ngoi trong giai on t nm 2000 n nay.

2.2. a bn nhn utFDI vo lnh vc BS ca Vit Nam phn b khng ng u, ch yu tp trung

ti cc thnh ph ln. Thnh ph H Ch Minh v H Ni l hai khu vc c nh u t

nc ngoi ni chung v cc nh ut BS ni ring hng n nhiu nht. Tip l

n Hi Phng, Nng, Nha Trang, Tha Thin Hu, Phan Thit v Mi N. Tuy nhin,

vi nhng c im ring bit v s pht trin, v kinh t, x hi, v li l trung tm kinht, thng mi ln nht ca c nc nn th trng BS TP. H Ch Minh c cc nh

ut quan tm hn.

Theo bo co ca UBND TP. H Ch Minh, nm 2007 so vi cc lnh vc dch v

khc th s lng d n xin ut mi v lnh vc BS khng nhiu, ch t 25/401 d n

cp php ut mi v 125 d n tng vn ca thnh ph, nhng lng vn FDI vo

BS chim n 85% gi tr trong tng vn u t nc ngoi ca thnh ph (nm 2007


29/65


tng vn FDI ca Tp.HCM t 2,5 t USD). C th k n mt s d n u t BS tiu

biu ti y nh:

Bng 2.3: D n ut bt ng sn tiu biu ti Tp.HCM hin nay

D n Ch ut Chi tit

Khu thmi NhB

LG Engineering vConstruction

* Din tch 360 ha* Tng vn khong 300 triu USD

Khu cao ccn h

SaigonPearl

Cng ty TNHH VietnamLand SSG (lin doanh giaCng ty c phn bt ngsn v xy dng SSG v

Cng ty Vietnam Land,Hng Kng)

* Tng din tch: 10,3 ha* Tng vn ut 156 triu USD* y l d n xy dng ta nh cao nht

Tp.HCM tiu chun quc t 5 sao ngay stsng Si Gn

Bit thSaigonRivieraVillas

Cng ty TNHH lin doanhSaigon Riviera (thuc tpon Keppel Land -Singapore)

* Tng din tch t 5,9ha* Tng vn ut 35,5 triu USD .* D n vi nhng mu thit k ni tht adng cng nhiu tin ch cht lng

AsianaPlazaSaigon

Tp on hng khngKumho (Hn Quc)

* Tng vn ut: 230 triu USD* Bao gm t hp nh v khu cao cthng mi Kumho Asiana Plaza 21 tng. Thp Kumho Asiana Plaza gm khch sn 5sao 21 tng, khu vn phng v nh chothu 32 tng* D kin s hon thnh vo 10-2009


H Ning th hai trong c nc v kt qu trong thu ht vn u t trc tip

nc ngoivo lnh vc BS. Hin nay, ti H Ni nhu cu thu vn phng, khch sn

cao cp tng nhanh, cc nh u t nc ngoi nhn thy c tim nng v mt hng

ut y ha hn v ang tp trung nhiu vn vo lnh vc ny. Trong my thng u

nm 2007, nhiu nh ut Nht Bn v Hn Quc ang ua tranh quyt lit c u

t vo cc khu t ca ti H Ni xy dng khch sn 5 sao, xy dng t hp vn

phng - nh cao cp, t hp sn golf- khu vui chi gii tr vi tng s vn ln ti hng t

USD trong giai on t 2007-2010. Theo nh gi ca cc nh u t, ngoi cc yu t

hp dn v th trng, nhn lc, h tng, trong thi gian gn y, H Ni c mt bc


30/65


chuyn bin mnh m v th tc ut, nht l th tc t ai, kt ni h tng vi cc tnh

min Bc ang c hon chnh. Ngun vn ut vo H Ni d kin s tip tc tng

ln, hin ang c rt nhiu nh ut ln ang trnh d n ut ti H Ni.

Bn cnh , Nng, B Ra Vng Tu, Tha Thin Hu, Hi Phng cng l

cc a phng c lng vn FDI tp trung nhiu vo BS, c bit l cc d n xy dng

khu du lch, khch sn. Xt ring trong 3 thng unm 2008, B Ra - Vng Tu vt

ln v tr dn u trong bn thu ht vn FDI trn c nc vi d n H Trm do Tp

on Asian Coast Development ut c tng vn ut 4,2 t USD. y l d n xy

dng khu du lch ngh dng, cc khch sn 5 sao (9.000 phng), khu thng mi, trung

tm hi ngh quc t, vn phng - cn h, bit th cao cp, sn golf... Ni ln nh mt

im sng khc v thu ht vn FDI vo lnh vc BS trong nhng thng unm 2008 l

Nng. Hng lot d n c vn nc ngoi c khi cng trong nhng thng qua.C th, Tp on VinaCapital trin khai hng lot d n ti y nh d n xy dng d n

sn golf v khu du lch thuc qun Ng Hnh Sn vi vn u t ln ti 130 triu USD

hi thng 1.2008. Mi y, VinaCapital li tip tc khi cng d n khu phc hp thng

mi Capital Square ti khu vc cu sng Hn vi tng vn u t 325 triu USD. y

c xem l d n c vn u t nc ngoi ln nht ti Nng vo thi im ny.

Ngoi ra c th k n cc d n ln khc nh d n khch sn du lch ca Banyan Tree

vi 276 triu USDti Hu, Tp on Magnum Investment Group ut xy dng t hpkhch sn 5 sao ti Hi Phng

2.3. Lnh vc utTheo thng k ca B KH-T, FDI vo lnh vc dch v m ch yu l cc d n BS

tng lin tc trong nhng nm gn y. Tnh t nm 1988 n 31/12/2007, cc lnh vc

BS thu ht c vn FDI nh sau:

Xy dng khu th mi c 9 d n trin khai vi tng vn u t gn 3,5 tUSD,

Lnh vc xy dng vn phng-cn h c 154 d n vi tng vn ut khong9,4 t USD,

Xy dng h tng KCN-KCX l 30 d n, tng vn khong 1,5 t USDTrong giai on 2000-2007, c s lng v gi tr cc d n FDI xy dng vn

phng cn h bn v cho thu, xy dng Khu th mi, KCN, KCX u tng,


31/65


trong chim t trng ln nht vn l cc d n xy dng vn phng, cn h bn v

cho thu.

Bng 2.4: Vn FDI ut trong lnh vc bt ng sn 2000-2007

n v : USD

Nm

Xy dng h tng

Khu ch xut-Khu

cng nghip

Xy dng Khu

th mi

Xy dng Vn

phng-Cn h

2000 15.407.404 - 165.125.189

2001 16.676.535 - 51.113.916

2002 24.124.192 5.899.980 18.081.614

2003 7.344.331 25.000.000 6.240.597

2004 47.265.813 25.000.000 39.508.887

2005 41.869.200 30.000.000 107.622.617

2006 65.000.000 35.000.235 139.180.336

2007 445.021.655 400.000.000 4.931.042.082

Ngun : Tng hp s liu

Tnh ring nm 2007, FDI trong lnh vc xy dng vn phng, cn h cng chim

t l ln 57% trong tng FDI vo cc lnh vc khch sn, vn phng v KCN. Cc d n

ut xy dng cao c cn h cao cp v cao c vn phng loi A + B l chim s lng

nhiu nht, c gi tr ut t hn chc triu n vi trm triu USD. Nguyn nhn l do

cc th ca Vit Nam cho n thi im hin ti vn lun trong tnh trng thiu th

trng vn phng, trung tm thng mi (TTTM), khch sn vnh cao cp V thm ln sng ut vo BS, c bit l BS cao cp Vit Nam vn s tip tc khng

ngng. c tnh tng s vn ut cam kt ca nh u t nc ngoi vo phn khc th

trng BS thng mi v nh trong giai on 2004-2010 t khong 8-9 t USD.

Biu 2.2: FDI vo BS theo lnh vc nm 2007


32/65


Khch sn - Du lch

41%

Vn phng - cn h

57%

Khu cng nghip

2%

Ngun : Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi

expansion ( CBRE 06,May,2008 )

Sau cc d n vn phng cn h, FDI vo lnh vc khch sn du lch cng

chim t trng ln. B li khong thi gian 1996-2006 vi rt t khch sn 5 sao mi, mt

lot d n tm c c cp php, khin mng u t ny tr nn si ng trong nm

2007. Theo Cc u t nc ngoi, B K hoch v u t, trong qu unm 2007,

lng vn FDI vo khch sn, du lch t 406 triu USD, chim 1/5 tng vn c cp

mi (2,07 t USD). Trong thi im hin nay, 2 d n u t vo lnh vc khch sn cao

cp ln nht ti Vit Nam l d n ut xy dng khch sn 5 sao ti v tr X2 - Khu

cng vin vn ho - th thao Ty Nam M Tr H Ni ca Tp on Riviera (Nht Bn)

ut vi s vn 500 triu USD v d n khch sn 5 sao - trung tm thng mi - vn

phng v cn h cao cp ti l t E6 - Khu th mi Cu Giy ca Keangnam, Hn

Quc vi tng vn ut D n l 500 triu USD.

Ngoi nh , vn phng, khch sn, th cc d n c vn FDI v pht trin khu

cng nghip, khu ch xut cng l lnh vc thu ht nhiu nh u t nc ngoi tham

gia.Tuy nhin cc nh ut BS cng nghip mi ch tp trung v dng li hot ng

u t h tng khu cng nghip, rt t nh u t quan tm n vn trang b sn h

thng nh xng. Trong khi ngy cng c nhiu nh u t nc ngoi c nhu cu thu

nh xng xy sn. Bi vy cc d n c vn FDI v pht trin khu cng nghip, khu ch

xutcng ang l mt phn khc th trng c nh gi c tim nng pht trin.

2.4. Ch ut


33/65


V pha nh ut, BS Vit Nam l s la chn ca hng chc doanh nghip

t M, Hn Quc, Australia, Trung Quc, Malaysia, Singapore, n . Trong , khu vc

ch yu c FDI vo th trng BS ca Vit Nam vn l cc nc chu nh Hn Quc,

Nht Bn, Singapore v i Loan, do nhng li th v a im, khong cch a l, u

i gia cc quc gia trong cng khu vc

Mt trong nhng nh u t ln nht l Hn Quc. Trc y, Hn Quc ch

trng nhiu ti lnh vc ut cng nghip nh nh may mc, giy dp, ba l, ti sch

v cng nghip ch bin lm, hi sn v cc lnh vc nyvn ut t nhng li tn dng

c nhiu nhn cng r.Song sau nm 1994 v c bit l gn y Hn Quc tin ti

ut vo lnh vc cng nghip k thut cao v xy dng c s h tng v dch v. Xt

theo c cu ngnh, ut ca Hn Quc vo Vit Nam nm 2006 dn u l cng nghip

nng (chim 55%), xy dng khu th mi (chim 20%), xy dng khch sn v chungc (10%). Hng tng trng u t ny rt ph hp vi xu th pht trin kinh t Vit

Nam.

Ngoi lng vn FDI t Hn Quc, cc nh u t Singaporecng ang thc hin

nhiu d n BS c tng vn u t cao ti Vit Nam. Mt trong nhng th mnh ca

Singapore l pht trin c s h tng cng nghip v dn c. Bi vy, doanh nghip

Singapore rt quan tm n cc khu dn c v th mi v h nh gi c tim nng

ca th trng ny Vit Nam. Mt vi d n ni bt ca cc nh u t Singapore l:Tp on Keppel Land (Singapore) k hp ng lin doanh vi Cng ty TNHH Tin

Phc ut 106 triu USD xy dng 1.500 - 1.600 cn h cao cp bn ti Qun 2,

TP H CH Minh; Antara Koh Development Pte.Ltd (Singapore)vi d n pht trin khu

th ven sng Hng H NiMt trong nhng th mnh ca Singapore l pht trin c

s h tng cng nghip v dn c. Bi vy, doanh nghip Singapore rt quan tm n cc

khu dn c v th mi v h nh gi c tim nng ca th trng ny Vit Nam.

H quan tm nhiu n cc vn lin quan n d n BS nh th tc, n b, gii ta,giy php ut, quyn s hu v quyn chuyn nhng BS Vit Nam...

Cc cng ty v tp on Malaysia li quan tm nhiu hn i vi siu th v

trung tm thng mi v lnh vc khch sn. Tuy nhin, mt s vng mc trong th tc

hnh chnh t nhiu ngn cn bc chn ca doanh nghip Malaysia vo lnh vc dch

v v thng mi Vit Nam.


34/65


Cc ch u t n t Thy S, M, khu vc Trung ng v Trung Quc cng

ang khi ng nhiu d n ln. C th, Tp on Oak Tree (M) va mi lm vic vi

chnh quyn TP Nng ngh c ut 5 t USD cho d n khu du lch Sunrise; tp

on Damac (Cc tiu Vng quc Rp thng nht) ng k u t 1 t USD cho mt

d n resort Ha Hi, Ng Hnh Sn...

im ni bt l th trng BS Vit Nam khng ch c cc cng ty nc ngoi

chuyn hot ng trong lnh vc ny quan tm m cn c nhiu tp on ang hot

ng lnh vc khc mt ti. Tp on TATA ca n , vn ni danh kh lu ti

Vit Nam vi cc d n o to cng ngh thng tin, mi y cng c k hoch u t

vo mt s d n cao c, vn phng cho thu khu vc Th Thim, TP H Ch Minh. Qua

, c th nhn thy th trng BS Vit Nam s vn tip tc l c hi cc cng ty

nc ngoi c th tp trung khai thc.

2.5. Hnh thc utT nm 2004, nh nhng quy nh mi thng thong v ci m hn i vi nh

u t nc ngoi c quy nh trong Lut t ai 2003, cc nh u t nc ngoi c

th ut d n 100% vn thay v phi lin doanh vi cc nh u t trong nc. V vy,

hai hnh thc u t ph bin nht hin nay ca cc d n FDI vo lnhvc BS Vit

Nam l lin doanh v thnh lp t chc 100% vn nc ngoi, trong hnh thc lin

doanh ph bin hn v mt s nguyn nhn. Th nht, cc nh u t nc ngoi khng

th t c t lm d n. V vy, nu h mun c nhng khu t c v tr tt, c bit l

nhng khu t gii phng mt bng th h phi tm n nhng nh u t trong nc,

ngi nm gi nhng khu t c v tr thun li, trong cc trung tm kinh t chnh tr, hay

nhng ngi c nhng d n khu th ln hon thnh gii phng mt bng, hoc

chuyn i mc ch s dng t. Th hai, khi gy qu thc hin d n, cc nh u t

nc ngoi phi chu sc p rt ln v gii ngn theo ng cam kt, v th vic lin doanh

vi cc nh ut trong nc cng pht trin d n ngay t us thun li hn cho

cc nh ut cha c nhiu kinh nghim, cha c nhiu d n hot ng.

Mc d cc d n lin doanh ph bin hn nhng ni chung c hai hnh thc u t

ny vo BS Vit Nam tnh t nm 2004 n nay tng ln vi tc rt nhanh c bit

trong 2 nm 2006 v 2007.


35/65


Nm 2004, cc d n tp trung ch yu vo th trng BS thng mi (vn

phng- cn h, khch sn, du lch). Trong nm ny, c 5 d n ut vo khch sn du

lch, trong 2 d n theo hnh thc 100% vn nc ngoi v 3 d n theo hnh thc lin

doanh; c 4 d n ut vo xy dng vn phng, cn h, trong 3 d n theo hnh thc

lin doanh v 1 d n theo hnh thc 100% vn FDI.Nm 2005 cc hot ng u t, trin khai th trng nh , cn h, vn phng

cao cp cho thu tip tc c tng cng. Trong nm 2005 c 1 d n u t vo lnh

vc khch sn- du lch, theo hnh thc lin doanh, c 9 d n u t vo xy dng vn

phng, cn h, trong 7 d n theo hnh thc lin doanh, 2 d n 100% vn nc ngoi,

v 1 d n ut khu th mi 100% vn nc ngoi.

Sau thi im th trng BS c du hiu trm lng th n nm 2006, cc d n

xy dng h tng KCN- KCX , khu th mi, vn phng cn h, khch sn du lch lin r. Trong nm ny c 1 d n 100% vn nc ngoi xy dng khch sn du lch, 1 d

n 100% vn nc ngoi xy dng khu chung c cao tng v 1 d n ut xy dng khu

th mi 100% vn nc ngoi.

Tm li, FDI vo BS vit Nam trong thi gian qua t rt nhiu thnh tu ng

k. Bt chp nhng bin ng ca th trng BS trong nc, FDI vo BS giai on t

1993 n nay lun c nhng bc tng trng v mi mt, c lng v cht. C c kt

qu l do rt nhiu nguyn nhn, c t pha chnh ph, t bn thn ca th trng, cngnh k vng ca cc nh u t nc ngoi vo th trng BS ca Vit Nam.

II. Nguyn nhn nh u t nc ngoi ut vo th trng bt ng sn Vit

Nam

1. Nguyn nhn t th trng BS th gii

Th trng BS hin c nh gi l ang trong giai on bo ha. Cc th trng

tim nng trc y u i vo thi k pht trin chm li v n nh. Do gi tr vn

u t khng cn t mc cao nh trc khin cc nh u t phi m rng tm kim

nhng th trng mi, c bit l cc nc ang pht trin.

Ti Chu , ni c nhiu nh hng n th trng BS Vit Nam, th trng cc

quc gia nh Hn Quc, Singapore, Thi Lan, cng trong giai on tng t . Mt khc,

nhiu ch u t ln thuc cc quc gia ny ang u t hiu qu ti Vit Nam kch

thch cc ch ut khc cng nh cc i th ca h tm hiu th trng Vit Nam. ng


36/65


Peter Ng, Gim c pht trin kinh doanh ca Link (THM) Holdings Pte Ltd (Singapore)

chuyn pht trin BS, nu quan im: Singapore gi khng cn t kinh doanh na v

cho bit cng ty hin ang c chin lc tm th trng u t mi. Cng ty ny ut

Malaysia, nhng vn thy Vit Nam trin vng hn nhiu. Cng ty ny cng nghin

cu nhiu a im nh TP.HCM, Vng Tu, Phan Thit, Nha Trang v nhn thy VitNam l la chn s mt.

Mt cng ty BS khc, Cng ty Independent Projects Associates (Singapore) cho

bit cng ty ut Thi Lan, nhng khng th so snh vi Vit Nam. V Thi Lan

tng i phttrin v n nh, cn Vit Nam ang giai on u tng trng, ging

Singapore cch y khong 10-15 nm, nn c tim nng rt ln. V BS nht nh l mt

lnh vc pht trin nhanh nht. Trong vng 2 nm qua, cng ty ny tm hiu c hi u

t ti th trng H Ni v TP.HCM . Cng ty s bt ut c s hai trung tm ln

nht, sau s ta ra cc tnh ln cn Bc Ninh, H Ty, Hu v mt s tnh khc.

R rng, vic th trng Vit Nam cn s khai c nhng bt li, nhng xt trn gc

nhn ca cc ch ut quc t, trong giai on m th trng BS ang bo ha th r

rng l mt li th ln, phn no gii thch ti sao lung vn trc tip nc ngoi u

t vo th trng BS Vit Nam ngy cng gia tng.

2. Nguyn nhn t th trng BS Vit Nam2.1. Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoivo Vit Nam

Th nht, s pht trin v kinh t ng trn trng

Cc nh u t nc ngoi ngy cng th hin r s quan tm ca h n th trng

Vit Nam. Nhiu nghin cu th trng c cc nh ut tin hnh v kt qu khng

lm h tht vng. chng minh v tim nng ca th trng Vit Nam, nhng con s v

bng biu l cng c ngn gn v thuyt phc nht.

Trc tin phi k n tc tng trng nhanh v n nh ca Vit Nam. Vit

Nam hin nay c nh gi l nn kinh t pht trin nhanh th hai khu vc Chu vi tc

tng GDP trung bnh khong 7,1% trong vng 10 nm tr li y (Tc tng GDP tng

ng ca Trung Quc l 9,1%).

Trong giai on 2000-2007, nn kinh t VN c nh gi cao nh tc tng GDP

nhanh v tng i n nh. S n nh ca kinh t Vit Nam trc ht c khng nh


37/65


qua cuc khng hong ti chnh Chu nm 1997-1998. Vit Nam t chu nh hng ca

cuc khng hong nn tc tng GDP d c gim nhng vn c coi l tng i n

nh so vi cc nc ng khc.

T l n nc ngoi l mt ch tiu khc chng minh v s n nh ca nn kinh t

Vit Nam T l n ca Vit Nam hin nay cn trong gii hn an ton. Theo WB, ngng

an ton i vi cc nc angpht trin l t l n nc ngoi phi di 40%/GDP, trong

khi t l n nc ngoi ca VN nm 2006 l 36,6%, nm 2007 ch cn xp x 30%.

Ci cch l nhn t thc y pht trin

C c nhng thnh qu trn, mt phn ln l nh chnh sch ci cch ng n

ca chnh ph Vit Nam. Cng cuc ci cch c thc hin lin tc t nm 1986, n

nay, ngi ta nhn thy nhng thnh qu bc u. Khng ch l tc tng GDP cao,

chnh sch cn em li mt mi trng kinh t tim nng, thu ht nhiu nh u t trong

v ngoi nc. Vai tr ca kinh t nh nc (theo l nh hng ca cc doanh nghip

nh nc) gim dn, thay vo l nhng doanh nghip c phn ho v doanh nghip t

nhn. Tnh n nay c hn 3500 doanh nghip nh nc tin hnh c phn ho, c

tnh s c thm trn 1500 doanh nghip c phn n nm 2010. Trong nm 2007, gn 55

000, doanh nghip mi c thnh lp. Khu vc kinh t t nhn ny ng gp trn 41%

GDP c nc. Nhng con s ny c bit c ngha i vi cc nh u t ang nghin

cu th trng Vit Nam. N chng t nn kinh t ang loi b dn tnh trng c quyn

do b thnh phn kinh t nh nc chi phi trong mt thi gian di.

Biu 2.3S LNG CC DOANH NGHIP C PHN HA 1992-2007

S doanh nghip c phn ha


38/65


Ngun:B ti chnh

Thct cho thy, s lng cc doanh nghip nc ngoi ut vo th trng Vit

Nam ngy cng tng. Tng lng vn ut nc tng 223 ln trong vng 16nm, t 230

triu USD nm 1990 n nay l 53,9 t USD. Tnh n nay, Vit Nam c khong hn

6400 doanh nghip c vn u t nc ngoi so vi nm 1997 l 1800 doanh nghip, ng

gp trn 30% vo GDP c nc.

Biu 2.4S LNG CC DOANH NGHIP C VN U TNC NGOI 1997-2007

Ngun: Tngcc Thngk

Biu 2.5: T L NG GP CHO GDP CA CC KHU VC NM 2006


39/65


Khu vc nh

nc

32%

Khu vc tn h n

3 0 %

Khu vc nc

ngoi

38%

Ngun: Tngcc Thngk

Nh vy, c th nhn thy r, vic ci cch kinh t em li nhng thnh qu to

ln cho nn kinh t, t tc ng n ngun vn u t nc ngoi vo Vit Nam

Th hai, tcng ca vic mca nn kinh t, m tiu biu l vic Vit Nam

gia nhp T chc Thng mi th gii WTO cui nm 2007

Tin trnh hi nhp kinh t quc t v c bit vi vic gia nhp T chc Thng

mi Th gii (WTO) nm 2006 to bc ngot quan trng cho nn kinh t Vit Nam,

mang nhiu c hi cho th trng BS pht trin. Do hi nhp quc t, m ca cc lnhvc thng mi, ti chnh ngn hng, gio dc nhiu cng ty nc ngoi tm kim c

hi ut vo Vit Nam t xut hin nhu cu bc thit v a dng v nh , iu kin

v mi trng lm vic, vui chi gii tr... Tnh ring trong Qu I/2008, s lt khch quc

t n nc ta l 1,3 triu, tng 15% so vi cng k nm 2007, trong , khch du lch

chim 61%, doanh nhn chim 18%, khch n thm ving 15% v cc lt khch quc t

khc. Mc d thu ht c cc ngun u t ln vo lnh vc khch sn, vn phng,

cn h cho thu, trong nhng nm trc nhng cng vi ln sng ut mi, nhu cu vvn phng loi A, B cn h cao cp cho thu, khch sn 3-5 sao, cc cng trnh dch v

thng mi, siu th ti cc th ln tip tc tng cao. Cung hn ch trong khi cu li rt

cao v gi tng nhanh cho thy Vit Nam l mt th trng BS hp dn, v v vy vic

thu ht c thm nhiu ut l chuyn ng nhin.


40/65


VitNam gia nhp cc t chc quc t cng ng ngha vi vic mi trng php

lut c ci thin theo chiu hng c li hn cho cc nh u t nc ngoi. V d:

phm vi hot ng kinh doanh BS ca cc nh u t nc ngoi c m rng thm.

Nu nh trc y khi mun ut vo lnh vc BS (ut khch sn, vn phng, cn

h cho thu) cc nh u t nc ngoi phi lin doanh vi doanh nghip trong nc,vn gp ca nh u t nc ngoi khng c ln hn 70% vn php nh, th nay cc

nh u t nc ngoi c th u t 100% vn. Cc nh u t nc ngoi c kinh

doanh BS trong phm vi sau: ut to lp nh, cng trnh xy dng bn, cho thu,

cho thu mua, ut ci to t v ut cc cng trnh h tng trnt thu cho thu

t c h tng; c kinh doanh dch v BS nh: dich v mi gii BS, dch v nh

gi BS, dch v u gi BS, dch v qun l BS.

H thng lut php Vit Nam v ang c nhiu thay i, tin gn hn n imtng ng vi lut php quc t. iu ny thc y cc nh u t nc ngoi tm n

Vit Nam, v l gii cho con s 20,3 t USD FDI vo Vit Nam nm 2007.

Th ba, ku gi u t nc ngoi hin ang l ch trng ln ca Chnh ph

Vit Nam

Ch trng tng cng thu ht v nng cao hiu qu s dng vn u t trc tip

nc ngoi c th hin trong cc vn kin ca ng, Nh nc v tip tc c khng

nh ti i hi ng ton quc ln X.

i lin vi chnh sch, B K hoch v ut cam ktmi trng kinh doanh

ca Vit Nam s c nhiu cai thin nhm tng cng thu ht u t nc ngoi. C th

dn mt vi minh chng nh: trn c s Lut ut, Lut Doanh nghip mi , Vit Nam

khng p dng t l xut khu bt buc i vi cc doanh nghip c vn u t nc

ngoi; bi b ton b cc bin php hn ch s lng hng nhp khu; bi b tr cp xut

khu nng sn v tr cp c lin quan n ni a ho. Bn cnh , Vit Nam cng

bn hnh mt s lut nh Lut u thu, S hu tr tu, Giao dch in t, Kinh doanh

BS, Chng khon... Cc o lut mi ny s to ra mt sn chi bnh ng cho cc

doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t, xo b cc ro cn khng cng bng trong

ut v kinh doanh.

Cng tc vn ng xc tin u t ngy cng c ci tin, tin hnh nhiu

ngnh, nhiu cp, trong nc v nc ngoi di hnh thc a dng, kt hp vi cc


41/65


chuyn thm, lm vic cp cao ca lnh o ng, Nh nc, gn vi vic qung b rng

ri hnh nh Vit Nam v vn ng ut - xc tin thng mi v du lch. Chnh v vy,

m hiu qu c nng dn vi kt qu minh chng l nhiu nh u t nc ngoi

vo tm kim c hi ut v k kt s lng ln d n quy m ln.

Th t, chnh tr x hi n nh

Vit Namc nh gi l nc c mi trng chnh tr v x hi n nh so vi

cc nc khc trong khu vc. T chc T vn Ri ro Kinh t v Chnh tr (PERC) ti

Hng Kng xp Vit Nam v tr th nht v kha cnh n nh chnh tr v x hi sau s

kin 11 thng 9. Sovi cc nc ASEAN khc nh Indonexia, Malysia, Philipin, v Trung

Quc, Vit Nam c t cc vn lin quan n tn gio v mu thun sc tc hn. ng

Cng sn Vit Nam iu hnh t nc trong nhiu thp k qua v khng ai mong

mun c nhng thay i trong mi trng chnh tr.

Nhn chung, Vit Nam duy tr c n nh chnh tr x hi, an ninh c m bo,

c nh gi l a bn ut an ton, ng thi kin tr thc hin ng li i mi, a

phng ho, a dng ho quan h kinh t i ngoi, ch ng hi nhp kinh t quc t, to

hnh nh tch cc i vi cc nh ut.

2.2. Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoi vo th trng BSVit Nam

Nguyn nhn t pha cu BSTh trng BS Vit Nam c nh gi l mt trong nhng th trng hp dn

nht chu bi tim nng to ln ca th trng ny, m th hin trc ht l nhu cu v

BS tng nhanh. C nhiu nhn t thc y s pht trin ca th trng trong nhng nm

gn y, v do thu ht c u t trc tip nc ngoivo lnh vc ny.

Bng2.5: Cc nhn t thc y th trng BS Vit Nam pht trin

Cc nhn t nh gi

Dn s tr

Hin nay Vit Nam c khong 86 triu dn, trong

70% di 35 tui. Theo bo co ca Ngn hng th gii

(World Bank) 90% tng lp tr Vit Nam mong mun

c nh ring.


42/65


Gia tng tng lp trung

lu

Tng lp trung lu tng nhanh nh vo s pht trin ca

nn kinh t

Tng kh nng mua

nh

Cc ngn hng chp nhn nhng khon th chp khong

50-70% gi tr BS trong vng t 10-15 nm vi li

sut xp x 12% theo k hn

Tc th ho

nhanh

WB c tnh nm 2020 dn s thnh th Vit Nam c

th ln n 40 triu ngi, so vi mc hin nay l l 20

triu ngi

Tc tiu th hng

bn l ln

Chnh sch ca chnh

ph

Cc chnh sch t do ho, v du: Vit kiu hin c

php mua nh Vit Nam: cc chnh sch gip tng

minh bch ca cc giao dch trn th trng BS

Ngi nc ngoi v

cc cng ty quc t n

vi Vit Nam lm vic

gia tng

Ngnh du lch ang

pht trin

4 230 000 lt khch du lch n Vit Nam, tng 10%

so vi nm 2006.


S pht trin ca kinh t Vit Nam khin tng lp trung lu cng tng theo, do

khng my kh khn nhn ra tim nng ca th trng BS. T nm 2006, c bit vi

tng lp tr Vit Nam nhng ngi hin ang c mc thu nhp kh v mong mun c

hng cuc sng cht lng cao, th iu kin dn s thc s tr thnh mt li th ca

Vit Nam trong vic thu ht cc nh u t nc ngoi vo th trng BS. Ngoi ra, di

tc ng ca chnh sch t do ho ca chnh ph, v d: Vit Kiu c php mua nh

Vit Nam hay nhng chnh sch gip tng minh bch ca cc giao dch BS. Gn y

(10/04/2008), d tho ngh quyt ca Quc hi v Chnh sch cho php ngi nc ngoi

c mua v s hu nh c thi hn ti VN cng gp phn lm cho th trng ny thm

hp dn. Theo bn d tho ny, ngi nc ngoi s c mua v s hu mt cn h


43/65


chung ti cc d n nh thng mi trong thi gian sinh sng v lm vic ti Vit Nam,

song khng c mua bit th ring hay nh, t lin k, thi hn s hu ti a l 70 nm.

Xt v di hn, th trng BS Vit Nam cng c nh gi l c trin vng vi

dn s tr mong mun s hu nh rng v tc th ho nhanh

Biu 2.6: TC TH HA VIT NAM V D BO

: tc thnh th ho (%) : S dn thnh th (triu ngi)

Ngun: Ban Cc vn kinh t x hi, LinHp Quc.

Thm vo , cc giao dch trn th trng BS Vit Nam, c bit l th trng

mua bn nh v cho thu cn h t trc n nay ch yu s dng phng thc thanh

ton tin mt, y l im hp dn cc nh ut v an ton cao v tnh thanh khonln. Tuy nhin trong giai on hin nay, cc hnh thc thanh ton khc nh th chp cng

ang dn dn c ni lng iu kin, to iu kin d dng hn cho ngi c nhu cu

BS. V vy hnh thc th chp ngy cng c s dng rng ri, c tnh hin c khong

50% ngi mua nh di hnh thc ny.

Bng 2.6: Cc iu kin th chp ph bin

Thi hn 7-20 nm

Li sut hng nm 13-15 %

Nhng yu cu khc

* Chng minh thu nhp hng thng c ngn hng chp

nhn

* Chp nhn thanh ton ca khi nhn vin, k c khi

ngi th chp t chc hoc cht ( trng hp ngi ng

ucng ty ng ra th chp )


44/65


* Cam kt khng li d cho n khi khon vay c thanh

ton ht ( i vi trng hp l v, hoc chng ng ra

th chp)

Ngun: Kt qu nghin cu ca Morgan Stanley

Mt nhn t khc cn lm r l tc tiu th hng bn l ti Vit Nam. Tc

th hng bn l c lin quan n cu v BS m ch yu l cc trung tm thng mi v

cc siu thi, im bn l. Nu mt khu vc tc tiu th hng bn l ln, th nhu cu v

cc BS ni trn s cao hn. Doanh s tiu thhng bn l ca Vit Nam hin ang tng

vi tc 20% nm.

Biu 2.7: DOANH S BN L TI VIT NAM

Ngun: CBRE

Doanh s tiu th hng bn l ti Vit Nam nm 2007 l trn 45 t USD, con s ny

n nm 2010 c tnh s t trn 60 t USD Gn y nht, nghin cu ca A.T. Kearney

v tim nng th trng bn l ca nhng nn kinh t mi ni xp Vit Nam v trng u, vt qua n sau 3 nm lin tc quc gia ny xp th hng u tin.

A.T.Kearney hin l mt trong nhng cng ty t vn hng uth gii. Kt qu h a ra

da trn cc tiu ch: ri ro, hp dn, mc bao ph th trng v p lc thi gian.

Tuy nhin, trong iu kin th trng Vit Nam hin nay cn s khai, s lng cc trung

tm, siu th bn l hin i, cc im bn l cht lng cao cha nhiu i lp vi mong

$0

$10

$20

$30

$40

96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06F

U.S.

$inBillions

0%

10%

20%

30%

40%

Retail Sales

Retail Sales Growth

Doanh s bn lTc tng trng doanh s bn l


45/65


mun ci thin cht lng cuc sng ca ngi dn th y r rng l mt ch s ng

quan tm i vi nh ut BS.

Mt nguyn nhn khc l s lng cc cng ty v ngi nc ngoi n lm vic

v sinh sng ti Vit Nam ngy cng tng. Thm vo l s tim nng ln ca ngnh du

lch v s hu thun ca chnh ph trong vic qung b hnh nh t nc, chnh sch

pht trin d lch v thu ht ut nc ngoi, d tho cho ngi nc ngoi mua nh (

cp n phn trn) tt c ha hn tng lai tt p cho s pht trin ca th trng

BS khch sn, vn phng, v nh cho thu ti Vit Nam.

Biu 2.8: KHCH QUC T N VIT NAM 1995-2007

n v: nghn ngi

0

1000

2000

3000

4000

5000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Ngun: Tng ccDu lch

Nn kinh t Vit Nam ang pht trin nhanh i hi nhu cu BS rt ln. Tuy

nhin, kh nng p ng i vi tt c cc loi hnh BS t nh , chung c, khch sn,

vn phng cn nh, li mt ch trng ln trn th trng. Ly v d: thnh ph H

Ch Minh, thiu cung y gi BS tng lin tc tng cao. Hin gi thu vn phng

thnh ph ny t th 17 trn th gii (theo: Cng ty BS Cushman & Wakefild, M).

Theo kho st ca Cng ty t vn v tipth BS CB Richard Ellis (CBRE) Vit Nam gi

thu vn phng hng A ti qun 1 TP HCM hin ang mc 50 - 60 USD/m2/thng, cc

vn phng hng B c cho thu vi mc bnh qun 30 - 40 USD/m2/thng. Tuy nhin,

mc gi trn khng lm cc doanh nghip ngn ngi bi nu chm chn th s c ngay

khch hng khc th ch. Cng ty CBRE cho bit, trong nm 2008 TP.HCM s c


46/65


191.000m2mt bng vn phng hng A v B a vo s dng. Din tch vn phng ny

vn cha p ng cho nhu cu ca cc doanh nghip. D bo nhu cu v din tch

vn phng ti TP.HCM nm 2009 l 296.000m2 v 2010 l 273.000m2. Cn Vit Nam mi

ch c khong 300.000 m2 cao c thng mi. R rng d gi tng, cu v vn phng vn

khng h c du hiu gim bt, chnh l c hi cho cc nh u t nc ngoi ngthi cng l nguyn nhn l gii ti sao cc nh u t nc ngoi li chn th trng BS

Vit Nam

Nguyn nhn t pha cungTh nht, cc nh u t nc ngoi ang tm kim th trng u t mi trong

iu kin kinh t th gii bt n nh hin nay rm bt ri ro. Theo bo co ca CBRE

v th trng BS Vit Nam nm 2007, ti thi im ny, nhng tnh hnh kinh t th gii

s c tc ng nhiu n th trng BS Vit Nam. S lo ngi ca cc nh ut quc t

v nhng du hiu suygim ca kinh t M m bt ul cuc khng hong cc khon

cho vay th chp trn th trng BS. Chnh ph M hin phi iu chnh li sut v

tm thi min thu vc dy th trng ny. T cui nm 2007 sang nm 2008, gi du

v gi vng quc t tng mc k lc, trong khi ng la li gim gi so vi ng

EURO v ng Bng Anh. Trong iu kin nh vy, cc nh ut thng c xu hng

s phn tn ri ro, di chuyn vn ut ca mnh khi nhng th trng pht trin (ni

phi i mt vi kh nng chu tc ng ln hn) sang nhng th trng ang pht trin

khc, c bit ni no c nn kinh t pht trin mnh v mi trng chnh tr n inh, t

ph thuc vo nn kinh t M. Th trng Vit Nam cn nhiu tim nng tt c cc lnh


47/65


vc v gi tr vn ut cao tip tc mang n c hi pht trin cho cc nh u t quc

t m nhng quc gia khc khng c uc. Bo co ca Morgan Stanley v th trng

BS Vit Nam cng c nhng nh gi tng t. iu ny chng t, xt trn kha cnh

khch quan, cc nh ut th gii cng nh gi cao th trng Vit Nam.

Th hai, mi trng ut BS c nhiu im mi thun li cho cc nh ut

nc ngoi.Nhng thun li ny ch yu nm trong nhng ci cch v lut php m chnh

ph Vit Nam thc hin nhm thu ht vn ut nc ngoi. Nhng im mi ng ch

c thng k bng di y.

Bng 2.7: Nhng quy nh ca Vit Nam lin quan n th trng BS

Quy nh

Thi im

ban hnh Chi tit

Lut nh

06/2006

Thng

7/2006 Vit Kiu c php mua nh t thng 1/2007

Lut kinh

doanh BS

Thng

1/2007

Ngi nc ngoi c php kinh doanh BS Vit Nam

di hnh thc cc d n BS, trn c s c giy php u t

v chng minh kh nng ti chnh. Chnh ph cam kt xy

dng khung chnh sch minh bch cho hot ng kinh doanh

BS.

Ngh nh 84-Lut t ai

Thng7/2007

Ni rng thi hn ca giy php s dng t, k c cho nh

u t nc ngoi t 50 thnh 70 nm. Quan trng l thi gian

s dng t trc khi chuyn nhng, nu c ngun gc t

c s dng n nh lu di, th khi c nhu cu s c gia

hn nhng khng phi np tin thu t. Thi gian c gia

hn thm l 50 n 70 nm. Tu tng trng hp, Chnh ph

s chu trch nhim gi phng mt bng v chuyn giao chonh ugip tng tin thc hin d n.

Ngh nh

153

Thng

10/2007

Ch u t cn phi p ng c yu cu v vn iu l v

kh nng ti chnh.Vic ng tin trc phi c thc hin

nhiu ln, ln uch c huy ng khi ch ut bt u

trin khai xy dng c s h tng k thut theo tin v ni

dung ca d n c ph duyt. Ch u t phi s dng


48/65


ng mc ch tin ng trc ca khch hng u t to lp

BS Trong hp ng cn quy nh r li sut vay ngn hng

thng mi p dng cho cc khon ng trc v tin li nu

mt trong hai bn vi phm hp ng

Thu li

nhun trn

ut

Thng

11/2007

Mc thu thu nhp trn vn ut trong cc giao dch BS l

25% i vi c nhn v 28% i vi doanh nghip, bt u

thc hin t thng 1/2009 nhm hn ch hin tng u c

ang bp mo th trng.

Cc quy nh

hin hnh i

vi khch

hng l ngi

nc ngoi

Ngi nc ngoi c php thu BS trong thi hn t 50-

70 nm thng qua hp ng thu di hn do ch u t trc

tip thc hin.

Ngi nc ngoi khng c php thu BS di hnh

thc di vay, m phi tr trc tip bng tin mt theo quy nh

hin hnh.

Cc c nhn v t chc nc ngoi Vit Nam hp php

trong vng 3 thng c php thu BS v khng c th

chp BS hay cho tha k.

Ngoi nhng im mi trong quy nh v lut php, n lc ca Chnh ph trong

cuc u tranh vi t nn tham nhng v vic ci cch chnh sch, n gin ho cc th

tc hnh chnh trn mi lnh vc nhng nm gn y gp phn lm trong sch hn mi

trng ut ti Vit Nam.

Nguyn nhn cui cngtheo nghin cu ca chng ti l: cc nh u t nc

ngoi nhn thc c li th cnh tranh v vn v k thut ca h so vi cc nh ut

trong nc. Cu trong th trng BS Vit Nam hin nay vn rt ln, nhng ch yu tp

trung cc cng trnh quy m ln v hin i, phc v cho nhu cu nh , vn ph ng caocp, hoc cc trung tm thng mi ln. Nhng cng trnh ny phn ln u i hi lng

vn ut ln v hm lng k thut cao. Tuynhin, hin nay ch c mt s t cc nh u

t trong nc hi t c c hai kh nng ny. Cha k n tnh hinh kinh t trong nc

nhng thng gn y, khi cc ngn hng ua nhau tng li sut tin gi trong dn v th

trng chng khon m m, li sut tin gi tit kim tng cao ng ngha vi vic li

sut cho vay vn i vi cc doanh nghip cng cao, cng vi s suy gim kh nng huy


49/65


ng vn t th trng chng khon l mt bt li ln cho cc nh u t trong nc.

Nhiu nh u t nhn cng trnh buc phi t b hoc b d, chp nhn mt khng

khon tin t cc do khng kh nng tr li ngn hng. a s khng th nhn cng

trnh. Nh vy, th trng cn li hon ton b ng c hi cho cc nh ut nc ngoi.

III. Kh khn cho cc nh u tnc ngoi khi tham gia th trng BS Vit

Nam

1. Nhng yu im ca nn kinh t Vit Nam.

Th nht, nn tham nhng tuy c gim nhng vn cn l mt tr ngi ln.

Vit Nam c tn trong danh sch xp hng ca TI - T chc Minh bch Quc t

(TI - Transparency International) t nm 1997. Kt qu nh gi tham nhng nm 2007

cho thy, tuy im ca Vit Nam gi nguyn mc 2,6 (trn mc ti a 10 im), nhngv tr ca Vit Nam trn th gii tt t hng 111 vo nm 2006 xung hng 123 nm

2007 trong tngs 180 nc v vng lnh th (Territories) c kho st, tt mt 2 hng

nu khng k 10 nc mi tham gia vo danh sch.

Biu 2. 9: Xp hng "cm nhn tham nhng" ca Vit Nam so vi mt s

nc Chu t 2000 n nay

Ngu n: vnn.vn

Qua cc bn xp hng v tham nhng ca t chc trn t nm 2000 n nay, im s v

tham nhng Vit Nam ch nhc nhch t 2.4 n 2.6 v cha bao gi c im cao hn.


50/65


Biu 2.10: im v v tr xp hng ca Vit Nam t 2000 n nay

Ngun: vnn.vn

R rng, mc minh bch c ngha rt quan trng trong quyt nh ut ca cc nh

u t nc ngoi vo Vit Nam.

Th hai, c s h tng yu km lm gim sc thu ht vi u t nc ngoi v

kh nng tip nhn ut.

C s h tng km l mt im yu ca Vit Nam khi thu ht vn u t nc

ngoi. H thng giao thng ng b, cc cng bin u trong tnh trng qu ti v

xung cp trm trong, nh hng khng nh ln kh nng thu ht u t nc ngoi vonc ta cng nh kh nng tip nhn cc d n u t c vn ln. Mt cuc kho st ca

Ngn hng Hp tc Quc t Nht (JBIC) trong thng 12 nm 2007 v mi trng ut

Vit Nam, bo co rng c s h tng yu km l mt trong 5 vn quan trng m cc

nh ut Nht e ngi nht. Cc nh ut Singapore cng c nhng cnh bo tng t:

h thng c s h tng khng c ut y v khng theo kip tin pht trin kinh

t s l ro cn ln trong n lc thu ht u t nc ngoi Vit Nam. Ti mt hi tho

mi y ly kin ca cc nh u t nc ngoi v nhng cam kt ut ca Vit Namkhi gia nhp WTO, nhiu NT by t nhng quan ngi v h thng h tng c s cha

pht trin v vic cha chun b sn sng v t ai (c bit i vi cc d n ln cn mt

bng sn xut rng), vic gii phng mt bng, n b, di di v ti nh c dn khu vc

u t cn nhiu bt cp, hn ch vic trin khai d n sau khi c cp giy chng

nhn ut.


51/65


Nu khng c nhng n lc hn na t pha Chnh ph v vn h tng c s, Vit Nam

s cn gp nhiu kh khn trong thu ht u t nc ngoi, trong c ut vo BS.

Th ba, cc nh u t nc ngoi cha c i x thc s bnh ng so vi cc

nh ut trong nc.

Mt trong nhng thit thi ca nh u t nc ngoi c lin quan n nhng vn

v quyn li vi ti sn. Trong vn ny, c nhng hn ch m cc nh u t nc

ngoi l: Th nht, nh u t nc ngoi khng th huy ng vn bng ti sn nh t

m h mua v ti sn phi c mua 100% bng tin mt. Th hai, h khng th

dng ti sn nh t lm ti sn tha k. V th ba, h khng th cho thu li ti sn

nh t . y l nhng ro cn khin cho nhiu nh u t t ra quan ngi vi b vn

u t vo th trng nh t Vit Nam khi vn quyn li vi t ai h mua v

khng c m bo nh mong mun.

Mt thit thi khc m nh u t nc ngoi phi gnh chu lin quan n vn

thng tin v tip cn th trng. Nh u t nc ngoi rt kh tm c v tr c a vi

mc gi hp l. Thc t, c nhiu khu t c v tr rt tt c a ra gi vn ut,

nhng do gi t cao hoc mt xy dng, tng cao hn ch nn nh u t nc ngoi

phi cn nhc khi ut. Vic thiu thng tin v s am hiu y v a hnh cng nh

nhu cu v BS Vit Nam dn n mt thc t l cc nh ut phi nh n s

t vn ca cc chuyn gia v BS trong nc, to nn chi ph ph tri cho nh u t, lm

khng t nh ut c phn ngn ngi. So vi cc nc khc, vn thng tin Vit Nam

vn cn gy kh khn cho cc nh ut, mt phn do tnh trng km minh bch ca th

trng.

2. Nhng yu im ca th trng BS Vit Nam

Th nht, h thnglut php lin quan n BS cn cha hon thin

C rt nhiu iu ng bn xung quanh h thng lut php Vit Nam ni chung vlut lin quan n BS ni ring. Nhiu nh u t nc ngoi ch ra nhng im bt

cp trong cc b lut ca Vit Nam hin nay.

n c nh vic quy hoch s dng t, theo cc quy nh php lut hin hnh,

vic lp v trin khai thc hin quy hoch s dng t l do c quan a chnh Trung

ng v a phng thc hin, m c th l B Ti nguyn - Mi trng cng cc S Ti


52/65


nguyn - Mi trng cc tnh, thnh; cn vic quy hoch xy dng c lp v trin khai

bi cc c quan qun l xy dng th m c th l B Xy dng v cc S Xy dng.

Nhng nhiu lc, nhiu ni, hai quy hoch trn cn khp khing, lm kh cho ngi dn

v nh u t. Thc t l nhiu nc trn th gii cng c lm quy hoch s dng t

nhng ch l quy hoch s dng t mang tnh chin lc, khng i su, chi tit n tnga phng nh Vit Nam.Quy hoch s dng t cc nc ny ch nh ra nhng ch

gii v t nng nghip, lm nghip, th trn c s pht trin kinh t, x hi, bo v

mi trng chung cho c nc.Cc ngnh, cc a phng cn c vo quy hoch chung

ny xy dng quy hoch cho ring mnh.

Mt v d khc l quy nh v giao t i vi cc d n ut, theo iu 30 ca

Ngh nh 18/2004/N-CP ngy 29/10/2004 hng dn thi hnh Lut t ai th m t

trong nhng cn c giao t, cho thu t i vi d n s dng ngun vn ngn schnh nc v d n c vn u t nc ngoi l phi c d n u t c c quan c

thm quyn ph duyt. Quy nh ny kh thc hin trn thc t v phi c giao t th

mi lp c d n.

Th hai, tnh minh bch ca th trng BS vn rt thp.

Tnh minh bch tt c cc khu, t hot ng ca th trng, t hot ng u t,

to lp BS n hot ng giao dch mua, bn, chuyn nhng, cho thu BS cn c

nhiu hn ch. GS-TSKH ng Hng V - Nguyn Th trng B Ti nguyn Mi

trng - nhn nh: "S thiu cng khai, minh bch ca th trng BS nc ta vn l mt

khuyt tt ln trong nhiu nm nay. C nhng lc lng giao dch khng chnh thc chim

ti 80%. Vic cng khai ha ngun cung nh ca cc d n vn cha c thc hin.

Chnh tnh trng u c dn n nhng cn st o, khin th trng BS khng n

nh, gy khng t lo ngi cho cc nh ut ln cc c quan chc nng. Trong mt giai

on nht nh, gii uc l cht xc tc cho s pht trin ca th trng, nhng nu

khng kim sot

[yrc]-thuc trang dau tu truc tiep nuoc ngoai vao thi truong bat dong san viet nam

Documents