znaleckÝ posudok · kuchyňa-podlaha keramická, steny a strop malta perlitová, okná plastové,...

Znalec: meno, miesto výkonu, evidenčné číslo : Ing. Anton Martvoň, ev.č. 912214 Okružná 2057/12, 02601 Dolný Kubín, mobil: 090521141 Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova 462/84, 92001 Hlohovec Číslo spisu (objednávky): 12/2016

ZNALECKÝ POSUDOK

číslo: 12/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č.539 Podtureň, okr. Liptovský Mikuláš na parcele C KN č.637/20 k. ú. Podtureň s príslušenstvom pre účel dobrovoľnej dražby.

Počet listov (z toho príloh): ( ) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

OBSAH:

I. ÚVODNÁ ČASŤ ...................................................................................................................................................................................................... 3

II. POSUDOK .............................................................................................................................................................................................................. 4 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE ..................................................................................................................................................................................... 4 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY ....................................................................................................................................................... 6

2.1 RODINNÉ DOMY ................................................................................................................................................................................... 6 2.1.1 Rodinný dom: RD ....................................................................................................................................................................... 6

2.2 PRÍSLUŠENSTVO .................................................................................................................................................................................. 9 2.2.1 Drobná stavba: Vonkajšia terasa......................................................................................................................................... 9 2.2.2 Vonkajšia úprava: spevnené plochy ............................................................................................................................... 11 2.2.3 Vonkajšia úprava: prípojka vody ..................................................................................................................................... 12 2.2.4 Vonkajšia úprava: Prípojka kanalizácie ........................................................................................................................ 12 2.2.5 Vonkajšia úprava: Prípojka plynu ................................................................................................................................... 13 2.2.6 Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta ........................................................................................................................... 14 2.2.7 Vonkajšia úprava: elektrická prípojka ........................................................................................................................... 14

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY ........................................................................................................................................... 15 3.1 STAVBY ................................................................................................................................................................................................. 16

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE ........................................................................................................................ 16 3.2 POZEMKY ............................................................................................................................................................................................. 18

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE ........................................................................................................................ 18 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU ...................................................................................................... 18

3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavané plochy ................................................................................................ 18

III. ZÁVER ................................................................................................................................................................................................................ 20 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA ......................................................................................................................................................................... 20 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY .................................................................................................................................... 20 3. REKAPITULÁCIA VÝNOSOVEJ HODNOTY STAVIEB .................................................................................................................. 20

IV. PRÍLOHY ............................................................................................................................................................................................................ 22

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA ........................................................................................................................................................................................

Znalec: Ing.Anton Martvoň číslo posudku: 12/2016

Strana 3

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu sč.539 na parcele C KN č.637/20 k.ú. Podtureň, okres Liptovský Mikuláš s príslušenstvom pre účel dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku: 4.3.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 4.3.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 4.3.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Znalecký posudok č.2/2016 Projektová dokumentácia v rozsahu: pôdorys RD 1.NP a 2.NP- 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 759 k..ú. Podtureň zo dňa 11.3.2016 vytvorený cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy, zo dňa 11.3.2016 vytvorená cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:


Strana 4

dobrovoľná dražba

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 759 v k.ú. Podtureň V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" ČASŤ A: majetková podstata Parcelné číslo: 637/8 výmera 485 m2 ostatné plochy 637/20 výmera 115 m2 zastavané plochy a nádvoria Stavby Súpisné číslo 53 na parcele číslo 63720 Rodinný dom ČASŤ B. Vlastníci: 1 Jančuška Ondrej r.Jančuška a Ľuba Jančušková r.Jezná, Podtureň č.508, SR Dátum narodenia: 9.12.1953 Dátum narodenia: 24.9.1956 Spoluvlastnícky podiel: 5/6 Poznámka: VI.1 Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 5/6 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehnuteľnosť, formou dobrovoľnej dražby, Dexia banka Slovensko, a.s. Žilina, P1-681/2010 VI.1.Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 5/6 Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti EX 3814/2013, JUDr.Martin Hermanovský, Bratislava P-79/2014, VI.1Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 5/6


Strana 5

Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti EX 3814/2013, JUDr.Martin Hermanovský, Bratislava P-487/2014, VI.1Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 1/1 Oznámenie o dobrovoľnej dražbe DDr.062/2014-Aukčný Dom. s.r.o. Hlohovec/Prima banka Slovensko a.s. Bratislava/ P-552/2014/ Dražba sa uskutoční 20.11.2014 o 13:30 hod. v priestoroch dražobnej spoločnosti Aukčný dom, s.r.o. Pribinová 462/84, Hlohovec. Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V 2582/2005, Zmena adresy Z 3521/2007 Vlastník 2 Jančuška Ondrej r.Jančuška a Ľuba Jančušková r.Jezná, Podtureň č.508, SR Spoluvlastnícky podiel : 1536/9216 Dátum narodenia: 9.12.1953 Dátum narodenia:24.9.1956 Poznámka: VI.2. Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 1536/9216 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehnuteľnosť, formou dobrovoľnej dražby, Dexia banka Slovensko, a.s. Žilina, P1-681/2010 VI.2. Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 1536/9216 Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti EX 3814/2013, JUDr.Martin Hermanovský, Bratislava P-79/2014, VI.2: Jančuška Ondrej-spoluvlastnícky podiel 1536/9216 Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti EX 3814/2013, JUDr.Martin Hermanovský, Bratislava P-487/2014, VI.2. Jančuška Ondrej a manž. Ľuba-spoluvlastnícky podiel 1/1 Oznámenie o dobrovoľnej dražbe DDr.062/2014-Aukčný Dom. s.r.o. Hlohovec/Prima banka Slovensko a.s. Bratislava/ P-552/2014/ Dražba sa uskutoční 20.11.2014 o 13:30 hod. v priestoroch dražobnej spoločnosti Aukčný dom, s.r.o. Pribinová 462/84, Hlohovec. Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. 4K 3052. 06 - V 503/2006 Rozhodnutie ObPú 2006/00726-2/SU -R 112/2006 Zápis súpisného čísla po kolaudácií stavby Z 1776/2009 Ťarchy: záložné právo............pozrí LV Iné údaje: bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 4.3.2016 za účasti vlastníka RD p.Jančuška Ondrej a manž.Ľuba Zameranie vykonané dňa 4.3.2016 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 4.3.2016 d) Technická dokumentácia: Zadávateľom poskytnutá projektová dokumentácia stavby nebola. Zistené boli rozdiely - v materiálovom vyhotovení, - v dispozičnom riešení, - iné Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Zadávateľom poskytnutá stavebná dokumentácia stavby nebola a preto porovnaná so skutočným stavom nebola. - stavba je užívaná v súlade s kolaudačným rozhodnutím, e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra - stavba je evidovaná v popisných údajoch katastra,


Strana 6

- f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: RD sč.539, par.č.637/8, parc.č.637/20 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: studňa je na cudzej parcele Pozemky:

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom: RD Rodinný dom (ďalej len RD) sa nachádza v obci Podtureň. RD bol daný do užívania v roku 2009, ktorý som zistil z Výpisu z listu vlastníctva č.759 zo dňa 11.3.2016, titul nadobudnutia: Zápis s.č. po kolaudácií stavby Z 1776/2009. Iný doklad nebol doručený. 1.NP má tieto miestnosti: Kuchyňa-podlaha keramická, steny a strop malta perlitová, okná plastové, kuchynská drevená linka, umývadlový drez a páková batéria na TV a SV. Kuchynský elektrický sporá a elektrická keramická platňa, kúrenie podlahové a panelové radiátory . Obývačka- je spojená s kuchyňou, má keramickú podlahu, plastové okná, steny a strop perlitová omietka, panelový radiátor, KRB uzatvorený. Izba- podlaha plávajúca, plastové okno, dvere drevené plné ostatné dvere do 1/3 presklené. Kúpeľňa- podlaha keramická, keramický obklad stien, plastové okno, sprchovací kút s batériou na TV a SV. Tu sa nachádza aj plynový nástenný kotol a ohrievač vody na plyn. Radiátor oceľový a podlahové kúrenie, dvere drevené plné. WC je keramické splachovacie, keramický obklad stien, Predsieň-podlaha keramická, vstupné dvere, omietky perlitové. Schodište je betónové s povrchom keramickej dlažby. Garáž- je napojená na RD a má samostatný vstup, podlaha je betónová a montažnú jamu. Steny a strop nie sú omietnuté, dvere drevené. 2.NP má tieto miestnosti: 3x izba- podlaha je plávajúca laminátová, steny a strop malta vápenocementová, v 2 izbách je strešné plastové okno, dvere drevené do 1/3 presklené. WC – keramické splachovacie, dvere drevené plné. Kúpeľňa- podlaha keramická, obklad stien keramický, dvere drevené plné, samostatný sprchovací kút a pákovou batériou, rohová vaňa a pákovou batériou. Kuchyňa- kuchynská drevená linka, nerezové umývadlo a páková batéria, keramický obklad stien pri kuchynskej linke. Elektrický kuchynský sporák s sklokeramickou platňou, podlaha plávajúca, okno plastové, dvere na vonkajšiu terasu, ktorá je nedokončená. Strecha je sedlová pokrytá betónovou škrýdľou. RD má nedokončenú fasádu-chýba vonkajšia omietka.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. NP 2009 9,2*9,25+7,6*3,0+3,75*1,1-1,1*1,10+2,65*1,1-1,1*1,1/2

113,13 120/113,13=1,061

2. NP 2009 9,2*9,25+7,6*3 107,9 120/107,9=1,112


Strana 7

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

Bod Položka 1.NP 2.NP

2 Základy

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 -

3 Podmurovka

3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 255 -

4 Murivo

4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm

1290 1290

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 400

7 Stropy

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 1040

8 Krovy

8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 -

10 Krytiny strechy na krove

10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 800 -

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.3 z plastov žľaby a zvody 200 -

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.3 z hliníkového plechu 25 25

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 -

17 Dvere

17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530 530

18 Okná

18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením - 380

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 -

19 Okenné žalúzie

19.2 plastové 75 -

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) - 355

22.7 keramické dlažby 180 -

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely - 480

24.2.b podlahové teplovodné 770 -

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280 -


Strana 8

25.2 svetelná - 155

29 Bleskozvod

- vyskytujúca sa položka 155 -

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 35

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 -

Spolu 8635 5000

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

32 Vráta garážové

32.1 z tvrdého dreva (1 ks) 85 -

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks) 20 20

34 Zdroj teplej vody

34.2 prietokový plynový ohrievač (1 ks) 50 -

35 Zdroj vykurovania

35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks)

155 -

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (2 ks) 200 200

36.7 odsávač pár (1 ks) 30 -

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (2 ks) 30 30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (6 bm) 220 110

37 Vnútorné vybavenie

37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) - 115

37.5 umývadlo (1 ks) - 10

37.9 samostatná sprcha (2 ks) 75 75

38 Vodovodné batérie

38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) - 70

38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) 30 -

38.3 pákové nerezové (1 ks) - 20

39 Záchod

39.2 splachovací s umývadlom (2 ks) 35 35

40 Vnútorné obklady

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) 80 80

40.4 vane (1 ks) - 15

40.5 samostatnej sprchy (2 ks) 20 20

40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks) 30 30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) 15 15

42 Kozub

42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks) 200 -

45 Elektrický rozvádzač

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 -

Spolu 1515 845


Strana 9

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [Eur/m2]

1. NP (8635 + 1515 * 1,061)/30,1260 339,99

2. NP (5000 + 845 * 1,112)/30,1260 197,16

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. NP 2009 7 93 100 7,00 93,00

2. NP 2009 7 93 100 7,00 93,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [Eur]

1. NP z roku 2009

Východisková hodnota 339,99 Eur/m2*113,13 m2*2,302*0,95 84 114,88

Technická hodnota 93,00% z 84 114,88 78 226,84

2. NP z roku 2009



VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota [Eur]

Technická hodnota [Eur]

1. nadzemné podlažie 84 114,88 78 226,84


Spolu 130 638,04 121 493,38

2.2 PRÍSLUŠENSTVO

2.2.1 Drobná stavba: Vonkajšia terasa Vonkajšia terasa sa nachádza za RD zo severnej strany. Má betónové pätky a na nich betónové stĺpy 30x30 cm. Podlaha je betónová. Na 2.NP je betónová podlaha. Nie je dokončená podlaha a zábradlie.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované


Strana 10

MERNÉ JEDNOTKY


Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. NP 2009 4,75*2,94 +1,45*2,4 17,45 18/17,45=1,032

2. NP 2009 4,75*2,94+2,4*1,45 17,45 18/17,45=1,032

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

Bod Položka 1.NP 2.NP

2 Základy a podmurovka

2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 115 -

3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)

3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 -

4 Stropy

4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 565 -

14 Podlahy

14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 145

Spolu 1655 145

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

Spolu - -

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [Eur/m2]

1. NP (1655 + 0 * 1,032)/30,1260 54,94

2. NP (145 + 0 * 1,032)/30,1260 4,81

TECHNICKÝ STAV Betónová terasa sa nachádza za rodinným domom, ktorá má 1.NP a 2.NP. stavba je ukončená len na 50%. Na 1.NP je betónová podlaha a betónové pätky na ktorých stoja betónové stlpy 30*30 cm. Na 2.NP je ukončená len betónová podlaha. Objekt je napojený na Rodinný dom z ktorého sú aj balkónové dvere. Chýba zábradlie a keramická dlažba.



1. NP 2009 7 93 100 7,00 93,00

2. NP 2009 7 93 100 7,00 93,00


Strana 11



1. NP z roku 2009



2. NP z roku 2009

Východisková hodnota 4,81 Eur/m2*17,45 m2*2,302*0,95 183,56

Technická hodnota 93,00% z 183,56 170,71

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota [Eur]



2. nadzemné podlažie 183,56 170,71

Spolu 2 280,15 2 120,54

2.2.2 Vonkajšia úprava: spevnené plochy Spevnená plocha sa nachádza pred RD a je zhotovená z betónu o hr. 15 cm.Rozmery 3,91*7,95m

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,91*7,95 = 31,08 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95


Názov Začiatok užívania


spevnené plochy 2009 7 43 50 14,00 86,00



Strana 12


Východisková hodnota 31,08 m2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,302 * 0,95 744,26

Technická hodnota 86,00 % z 744,26 Eur 640,06

2.2.3 Vonkajšia úprava: prípojka vody Prípojka vody je napojená na verejný vodovod obce od miestnej komunikácie.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95




prípojka vody 2009 7 33 40 17,50 82,50



Východisková hodnota 10 bm * 41,49 Eur/bm * 2,302 * 0,95 907,34


2.2.4 Vonkajšia úprava: Prípojka kanalizácie Prípojka kanalizácie je napojená na verejnú kanalizáciu obce v dĺžke 10m od miestnej komunikácie.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


Strana 13

Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95




Prípojka kanalizácie 2009 7 43 50 14,00 86,00





2.2.5 Vonkajšia úprava: Prípojka plynu Prípojka plynu je napojená z miestnej komunikácie a je umiestnená 3m od hlav. rozvádzača plynu.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 5 Plynovod Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 3 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95




Prípojka plynu 2009 7 33 40 17,50 82,50


Strana 14





2.2.6 Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,2*1,5 = 2,16 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95




Vodomerná šachta 2009 7 33 40 17,50 82,50



Východisková hodnota 2,16 m3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,302 * 0,95 1 201,10

Technická hodnota 82,50 % z 1 201,10 Eur 990,91

2.2.7 Vonkajšia úprava: elektrická prípojka Elektrická prípojka je napojená od miestnej komunikácie zemou vo vzdialenosti 10m.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 828 7 Elektrické rozvody Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


Strana 15

Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.k) káblová prípojka zemná Al 4*25 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 Eur/bm Počet káblov: 2 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95




elektrická prípojka 2009 7 43 50 14,00 86,00



Východisková hodnota 10 bm * (15,93 Eur/bm + 1 * 9,56 Eur/bm) * 2,302 * 0,95 557,44


2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota [Eur]


RD 130 638,04 121 493,38

Vonkajšia terasa 2 280,15 2 120,54

Vonkajšie úpravy

spevnené plochy 744,26 640,06

prípojka vody 907,34 748,56

Prípojka kanalizácie 384,68 330,82

Prípojka plynu 92,57 76,37

Vodomerná šachta 1 201,10 990,91

elektrická prípojka 557,44 479,40

Celkom za Vonkajšie úpravy 3 887,39 3 266,12

Celkom: 136 805,58 126 880,04

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Podtureň okres Liptovský Mikuláš. RD sa nachádza na novej ulici na okraji obce


Strana 16

b) Analýza využitia nehnuteľností nehnuteľnosť sa využíva len na bývanie ako je určené v kolaudačnom rozhodnutí stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Pozrí LV

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE V danej lokalite sa rodinné domy a vila predávajú: a) RD Podtureň 109000 eur, b) RD Podtureň cena 97000 eur, c) RD pri Váhu 250000,-eur. Zdroj TOP reality. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100

III. trieda Priemerný koeficient 0,550

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550 - 0,495) 0,055

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kPDI Váha

vI

Výsledok kPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,550 13 7,15

Trh z nehnuteľnosťami je v rovnováhe

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,550 30 16,50

poloha RD je na okraji obce v novej ulici s novými RD

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,100 8 8,80

RD potrebuje dokončiť fasádu a terasu

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

priemyselná ťažká výroba s negatívnymi vplyvmi na okolie, susedstvo diaľnic, železníc, letísk, skládok odpadov, ťažby surovín, poľnohospodárskej výroby a pod.

V. 0,055 7 0,39

Do 500-600m sa nachádza dialničný most

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,550 6 3,30

6 Typ nehnuteľnosti

veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením.

I. 1,650 10 16,50

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera


Strana 17

nezamestnanosti

obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %

III. 0,550 9 4,95

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

malá hustota obyvateľstva I. 1,650 6 9,90

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1,650 5 8,25

Izba a kuchyňa je na južnú stranu, spálňa a kúpeľňa a WC severná strana

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,650 6 9,90

Pozemok je na rovine

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa

II. 1,100 7 7,70

sú tam všetky inžin. siete

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica a autobus III. 0,550 7 3,85

železnica a autobus

13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom

IV. 0,303 10 3,03

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,550 8 4,40

15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,100 9 9,90

16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,550 8 4,40

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

žiadna možnosť rozšírenia V. 0,055 7 0,39

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

bežný prenájom nehnuteľností III. 0,550 4 2,20

19 Názor znalca

dobrá nehnuteľnosť II. 1,100 20 22,00

Spolu 180 143,50

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 143,5/ 180 0,797

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 126 880,04 Eur * 0,797 101 123,39 Eur


Strana 18

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavané plochy

POPIS Parcely sa nachádzajú v obci Podtureň okr. Lipt. Mikuláš do 10 km od okresného mesta. Parcely majú všetky inžin. siete a majú dobrý prístup z obecnej komunikácie.

Parcela Druh pozemku Vzorec

Spolu výmera

[m2]

Podiel Výmera

[m2]

637/8 ostatná plocha 485 485,00 1/1 485,00

637/20 zastavané plochy a nádvoria 115 115,00 1/1 115,00

Spolu výmera

600,00

Obec: Podtureň Východisková hodnota: VHMJ = 60,00% z 16,60 Eur/m2 (Liptovský Mikuláš) = 9,96 Eur/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie

Hodnota koeficient

u kS

koeficient všeobecnej situácie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov

1,10

kV koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.

0,90

kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu)

1,30

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU


Strana 19

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,10 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,5444

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 Eur/m2 * 1,5444 15,38 Eur/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 600,00 m2 * 15,38 Eur/m2 9 228,00 Eur

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov

Všeobecná hodnota pozemku v celosti

[Eur]

parcela č. 637/8 7 459,30

parcela č. 637/20 1 768,70

Spolu 9 228,00


Strana 20

III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 101 123,39 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 9 228,00 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [Eur]

Stavby

RD 96 830,22

Vonkajšia terasa 1 690,07

Vonkajšie úpravy

spevnené plochy 510,13

prípojka vody 596,60

Prípojka kanalizácie 263,66

Prípojka plynu 60,87

Vodomerná šachta 789,76

elektrická prípojka 382,08

Spolu za Vonkajšie úpravy 2 603,10

Spolu stavby 101 123,39

Pozemky

zastavané plochy - parc. č. 637/8 (485 m2) 7 459,30

zastavané plochy - parc. č. 637/20 (115 m2) 1 768,70

Spolu pozemky (600,00 m2) 9 228,00

Spolu VŠH 110 351,39

Zaokrúhlená VŠH spolu 110 000,00

SKK 3 313 860,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 110 000,00 Eur Slovom: Jedenstodesaťtisíc Eur

3. REKAPITULÁCIA VÝNOSOVEJ HODNOTY STAVIEB

Názov Výnosová hodnota [Eur]

Výnosová hodnota celkom 0,00

Výnosová hodnota zaokrúhlene 0,00


Strana 21

Slovom: Nula Eur Konverzný kurz 1 Eur = 30,1260 SKK V Dolnom Kubíne, dňa 18.3.2016 Ing. Anton Martvoň


Strana 22

IV. PRÍLOHY 1/ Objednávka zo dňa 11.2.2016 2/ Výpis z listu vlastníctva č.759 zo dňa 11.3.2016 3/ Informatívna kópia z mapy zo dňa 11.3.2016 4/ Pôdorys 1.NP a 2.NP. 5/ Fotodokumentácia


Strana 23

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie pozemné stavby a odhad nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca 912214 Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom znaleckého denníka č.12/2016 V Dolnom Kubíne, dňa 18.3.2016 Ing. Martvoň Anton podpis znalca

znaleckÝ posudok · kuchyňa-podlaha keramická, steny a strop malta perlitová, okná plastové,...

Documents