znaleckÝ posudek o cen obvyklÉ - exekutorurban.cz · stodola bez p/e jedná se o jednopodlažní...

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 718-03-16

NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům a zem. stavba bez čp/če a poz. st. 73, st. 98, 219/6, 219/8 a 225/9

Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Hluboké, k.ú. Hluboké

Adresa nemovité věci: Hluboké 69, 675 71 Hluboké

Vlastník stavby: 681004/1172, pan Pavel Strašák, Hluboké 69, 67571 Hluboké, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku: 681004/1172, pan Pavel Strašák, Hluboké 69, 67571 Hluboké, vlastnictví: výhradní

OBJEDNAVATEL: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO

Adresa objednavatele: Minská 54, 61600 Brno

ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Šťastný

Adresa zhotovitele: Lavického 332, 674 01 Třebíč IČ: telefon: 777 205 204 e-mail:

[email protected] DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA 600 000 Kč

Datum místního šetření: 26.04.2016 Stav ke dni : 26.04.2016

Za přítomnosti: pana

Počet stran: 22 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3

V Třebíči, dne 3.5.2016 Ing. Jiří Šťastný

- 2 -

NÁLEZ

Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek - odhadnout obvyklou cenu nemovitých věcí včetně příslušenství v

souladu s usnesením č.j. 97EX 11975/11-112 pro účely exekučního řízení ke dni 26.04.2016.

Jedná se o tyto nemovité věci v k.ú. a obci Hluboké, jenž jsou uvedené na LV č. 58:

- rod. dům č.p. 69 na pozemku st. 73

- zemědělská stavba bez čp/če

- pozemek st. 73 - zast. plocha a nádvoří o výměře 77 m2

- pozemek st. 98 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 397 m

2

- pozemek 219/6 - zahrada o výměře 132 m2

- pozemek 219/8 - zahrada o výměře 446 m2

- pozemek 225/9 - ost. plocha o výměře 405 m2

Přehled podkladů Kopie výpisu z KN - LV 58 pro obec a kat. území Hluboké ze dne 30.03.2016. přístupem.

Náhled na katastrální mapu - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, datum: 30.03.2016.

Exekuční příkaz - č.j. 97EX 11975/11-14

Usnesení o ustanovení znalce - č.j. 97EX 11975/11-112

Nabídky realitních kanceláří.

Databáze znalce.

Prohlídka a zaměření na místě, informace získané při místním šetření. fotodokumentace

pořízená znalcem.

Místopis Obec Hluboké (218 obyv.) leží cca 8 km od Náměště nad Oslavou a cca 28 km od býv. okr. města

Třebíče (38.000 obyv.). Nejbližší nájezd/sjezd D1 je vzdálen cca 7 km (Velká Bíteš). V obci je

minimální občanská vybavenost a služby. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci.

Pozemek p.č. st.98 je z části zastavěn rod.domem a vedlejší hosp. stavbou. Zbývající část pozemku

je užívána jako dvůr. Pozemek p.č. st.73 je zastavěn zemědělskou stavbou - stodolou. Pozemky p.č.

219/6, 219/8 a 225/9 jsou užívány jako zahrada. Pozemky p.č. st. 73 a 219/6 jsou od ostatních

oceňovaných věcí odděleny zpevněnou obecní cestou. Tento funkční celek se nachází v zastavěném

území obce v místě jsou kompl. IS - voda, kanalizace, plyn a NN.

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna

ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna

Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn

veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř

Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD

Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace

- 3 -

Celkový popis

Rodinný dům č.p. 69

Dům je zděný, částečně podsklepený jednopodlažní objekt se šikmou střechou a s půdním

prostorem. Dům pochází dle informace vlastníka z roku 1933. Po dobu užívání byl dům různým

způsobem přestavován a upravován. Posledních cca 20 - 30 let nebyly prováděny žádné

významnější stavební úpravy či opravy. V domě je 1 bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím.

Technický stav je špatný. Spodní zdivo vykazuje známky zvýšené vlhkosti. Velká část prvků

krátkodobé životnosti je značně opotřebovaná. Základy jsou kamenné a betonové bez funkční

izolace. Obvodové zdivo je smíšené a cihelné o různých tloušťkách. Stropy ve sklepě jsou

betonové, ostatní jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je šikmá s pálenou střešní krytinou.

Klempířské konstrukce a výrobky jsou z pozink. plechu. Vnitřní i vnější omítky jsou vápenné.

Keramické obklady jsou v běžném provedení. Dveře jsou náplňové dřevěné. Okna jsou dřevěná

špaletová. Podlahové krytiny jsou s běžnými povrchy. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem.

Ohřev vody je řešen el. bojlerem. Elektroinstalace je světelná. Hromosvod chybí. Vodovod je

napojen na veřejný řád, ale není rozveden po domě. Dům je zároveň napojen přes domácí vodárnu

na studnu. Dům je kompletně odkanalizován. V kuchyni je sporák. Koupelna je s vanou a s WC.

Hospodářský objekt

Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou částečně zděnou a částečně dřevěnou stavbu se sedlovou

střechou, která sousedí s rod. domem. Stavba slouží ke skladovým účelům. IS nejsou přivedeny.

Technický stav je špatný.

Stodola bez čp/če

Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou, která sousedí s

obdobnou zemědělskou stavbou. Stavba dnes slouží ke skladovým účelům. IS nejsou přivedeny.

Technický stav je podprůměrný.

Silné stránky - v místě kompletní IS, voda ale pouze přivedena do sklepa

- velké pozemky

- klidná lokalita

- RD s garáží

Slabé stránky - min. obč. vybavenost - malá obec

- špatný tech. stav rod. domu i ostatních staveb - viz fotodokumentace

- rizika - viz popis rizik

RIZIKA

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru

nemovitostí

Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru

nemovitostí

Stav stavby umožňuje podpis zástavní

smlouvy (vznikla věc)

Stav stavby neumožňuje podpis zástavní

smlouvy

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její

kolaudací

Skutečné užívání stavby je v rozporu s její

kolaudací

Přístup k nemovité věci přímo z veřejné

komunikace je zajištěn

Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z

veřejné komunikace

- 4 -

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém

území

Nemovitá věc situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké jsou evidována zást. práva smluvní

a exekutorská a exekuční příkazy k prodeji. Tyto okolnosti nejsou zohledněny při odhadu

obvyklé ceny.

Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým

stavem

Komentář: Technický stav hlavní stavby i ostatnách staveb, které tvoří její příslušenství, je

špatný. Na objektech je zřejmá dlouhodobá absence oprav a údržby - viz fotodokumentace.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou

1.1 Rodinný dům č.p. 24

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou

2.1 Hospodářská budova

2.2 Stodola

3. Ocenění pozemků

3.1 Pozemky

4. Porovnávací ocenění

4.1 Porovnávací hodnota

- 5 -

OCENĚNÍ

Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hluboké:

1. Ocenění staveb nákladovou metodou

1.1 Rodinný dům č.p. 24

Věcná hodnota dle THU

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název Zastavěná.

plocha

Konstr. výška

1.PP - spodní stavba 66,95 m2

2,30 m

Výčet místností:

chodba 3,00 m2

0,50 1,50 m2

sklep 12,70 m2

0,50 6,35 m2

sklep 12,00 m2

0,50 6,00 m2

garáž 15,00 m2

0,00 0,00 m2

Užitná plocha celkem: 13,85 m2

1NP - vrchní stavba 169,20 m2

2,80 m

Výčet místností:

chodba 14,00 m2

1,00 14,00 m2

kuchyň 17,70 m2

1,00 17,70 m2

komora 8,10 m2

1,00 8,10 m2

pokoj 18,00 m2

1,00 18,00 m2

pokoj 16,50 m2

1,00 16,50 m2

pokoj 17,50 m2

1,00 17,50 m2

pokoj 16,00 m2

1,00 16,00 m2

komora 3,30 m2

1,00 3,30 m2

chodba 3,70 m2

1,00 3,70 m2

komora 5,00 m2

1,00 5,00 m2

koupelna s WC 5,20 m2

1,00 5,20 m2

Užitná plocha celkem: 125,00 m2

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Název Obestavěný prostor [m3]

1.PP - spodní stavba (4×1,8+10×5,1+2,5×3,5)×(2,30) = 153,99 m3

1NP - vrchní stavba (16,5×9+4,6×4,5)×(2,80) = 473,76 m3

Zastřešení včetně půdy 16,5×9×3,9/2-9×3,9/2×4,5/3+4,6×4,5×2,5/2+4,5×

2,5/2×3/3+3,2×2,6/2×2,8/3

= 298,63 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název Typ Obestavěný

prostor

1.PP - spodní stavba 153,99 m3

1NP - vrchní stavba 473,76 m3

- 6 -

Zastřešení včetně půdy 298,63 m3

Obestavěný prostor - celkem: 926,38 m3

Konstrukce Popis

1. Základy kamenné a betonové bez funkční izolace

2. Zdivo smíšené a cihelné tl do 60cm

3. Stropy ve sklepě betonové, ost. trámové s rovným podhledem

4. Střecha krov dřevěný vázaný

5. Krytina pálená krytina

6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech

6. Klempířské konstrukce chybí

7. Vnitřní omítky vápenné, štukové

8. Fasádní omítky vápenné vnější

9. Vnější obklady chybí

10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady

11. Schody betonové do sklepa

12. Dveře náplňové

13. Okna dřevěná špaletová

14. Podlahy obytných

místností

běžné povrchy

15. Podlahy ostatních

místností

běžné povrchy

16. Vytápění plynový kotel s rozvody ÚT

17. Elektroinstalace třífázová

18. Bleskosvod chybí

19. Rozvod vody studená a teplá

20. Zdroj teplé vody bojler

21. Instalace plynu chybí

22. Kanalizace kompletně odkanalizováno

23. Vybavení kuchyně sporák na tuhá paliva

24. Vnitřní vybavení vana a umyvadlo

25. Záchod 1 x WC

26. Ostatní chybí

Ocenění

Zastavěná plocha (ZP) [m2] 169

Užitná plocha (UP) [m2] 139

Obestavěný prostor (OP) [m3] 926,38

Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 3 739

Rozestavěnost % 100,00

Upravená cena (RC) [Kč/m3] 3 739

Reprodukční hodnota

(RC × OP)

[Kč] 3 463 726

Stáří roků 83

Další životnost roků 17

Opotřebení % 70,00

Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 039 118

- 7 -


2.1 Hospodářská budova


Zastavěné plochy

Název Zastavěná.

plocha

Hospodářská budova 30,00 m2

Ocenění








(RC × ZP)

[Kč] 240 000

Stáří roků

Další životnost roků


Věcná hodnota (VH) [Kč] 48 000

2.2 Stodola


Zastavěné plochy

Název Zastavěná.

plocha

Stodola 50,00 m2

Ocenění








(RC × ZP)

[Kč] 400 000

Stáří roků

Další životnost roků


Věcná hodnota (VH) [Kč] 120 000

- 8 -


3.1 Pozemky

Metoda tříd polohy

Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m

2]

zastavěná plocha a nádvoří st. 73 77

zastavěná plocha a nádvoří st. 98 397

zahrada 219/6 132

zahrada 219/8 446

ostatní plocha 225/9 405

Celková výměra oceňovaných

pozemků

1 457 m

2

Hlavní stavba na pozemku stojící

Reprodukční cena: 3 367 420,00 Kč

Zastavěná plocha hlavní stavbou: 112 m2

Využití pozemku pro stavbu

Tabulka tříd polohy Název klíče Třída Popis

I - Všeobecná situace 2 stavební území malých a středních vesnic,

okrajové části malých měst

II - Intenzita využití pozemku 2 obytné resp. rodinné domy bez zvláštního

komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s

nepatrným technickým vybavením

III - Dopravní relace k

velkoměstu

2 objekty na okraji velkoměstských aglomerací,

malé obce se železniční zastávkou, pro

dojíždějící do práce právě ještě přijatelně

dosažitelné

IV - Obytný sektor 2 obytné budovy bez indivudálního uspořádání,

málo komfortu, malé a střední obce, omezené

nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné

oslunění, malý rozhled, prosté zahrady u

rodinných domů

V - Průmysl, administrativa,

prodej

2 sklady pro neskladný materiál, suroviny,

prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací

(truhlář, klepíř, malíř)

VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy: 2,00

Výpočet ceny

Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 6,00 %

Výměra stavebního pozemku: 336 m2

Cena stavebního pozemku:(3 367 420,00 Kč × 6,00 %) / (100,00 % - 6,00 %) = 214 941,70 Kč

Jednotková cena stavebního pozemku: 214 941,70 Kč / 336 = 639,71 Kč/m2

- 9 -

Výměra ostatních pozemků: 1 121 m2

Jednotková cena ostatních pozemků: 639,71 × 0,15 = 95,96 Kč/m2

Cena ostatních pozemků: 107 571,16 Kč

Průměrná jednotková cena pozemku:

221,3

5 Kč/m2

Výsledná cena = 322 512,86 Kč


4.1 Porovnávací hodnota

Oceňovaná nemovitá věc

Užitná plocha: 138,85 m2

Obestavěný prostor: 926,38 m3

Zastavěná plocha: 169,20 m2

Plocha pozemku: 1 457,00 m2

Popis oceňované nemovité věci

Pozor: Při komparaci nejsou uvažovány pozemky zahrad č. 132 a 133, které tvoří samostatný

funkční celek. U těchto pozemků je uvažována obvyklá cena 50 Kč/m2, což je celkem (701 m

2 +

665 m2) x 50 Kč/m

2 = 68 300 Kč, zaokrouhleno 68.000 Kč. Tato částka je přičtena k odhadované

ceně rod. domu s pozemky p.č. st.86 a 83/1, což je rovněž samostatný funkční celek.

Srovnatelné nemovité věci

Název: RD - Hluboké

Dům k rekonstrukci o velikosti 2+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu v obci Hluboké ležící

přibližně 8 km od Náměště nad Oslavou. Jedná se o přízemní podsklepený dům. K domu náleží

předzahrádka a stodola. Dispozice: Vstup je do předsíně, ze které se dostaneme vlevo do prvního

pokoje, který je průchozí. Z něj projdeme dále do druhého pokoje, který již průchozí není. Z

předsíně vpravo se dostaneme do kuchyně a z ní do menší místnosti, která původně sloužila jako

spíž. Dále jsou z předsíně vstupy do koupelny, sklepa, a na půdu. Dům má tvar obdelníku, střecha je

sedlovát. Sklep se nachází přibližně pod 1/3 domu. Je rozdělen na dvě místnosti. K domu ještě

náleží menší zahrada přímo před domem a stodola, která se nachází přes cestu před domem. Dům je

připojen na obecní vodovod a má i vlastní studnu. V obci je udělaná nová kanalizace, která ale není

zavedena až domu. Elektřina zavedena třífázovou přípojkou (230/400V). Plyn rozveden po domě.

Vytápění domu je řešeno lokálními plynovými topidly (vafky) v každé místnosti. Dům byl postaven

kolem roku 1960. Od té doby je většin částí původních.

Lokalita Hluboké - stejná obec

Použité koeficienty:

K1 Redukce pramene ceny 0,90

K2 Velikosti objektu 1,00

K3 Poloha 1,00

K4 Provedení a vybavení 1,00

- 10 -

K5 Celkový stav 1,00

K6 Vliv pozemku 1,20

Zdroj: Neuvedeno

Zdůvodnění koeficientu Kc:

Redukce pramene ceny - nabízená cena; Velikosti objektu -

mírně menší bez vlivu na K; Poloha - obdobná; Provedení a

vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku -

menší;

Celkový

koef. KC

1,08

Upravená j. cena

Kč/m2

4 569

Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena

130,00 m2

216 m2

550 000 Kč 4 231 Kč/m2

Název: RD - Litovany

RD 2+1 a 1+1 v obci Litovany, okres Třebíč. Objekt se nachází v klidné části obce v těsné blízkosti

vodní nádrže, ke které je přímý vstup ze zahrady. Obě jednotky mají vlastní vstup. Součástí objektu

je uzavřený dvůr, zahrada, hospodářské budovy a garáž. Část objektu je podsklepena (kotelna +

sklad). V domě je zavedena elektřina a obecní voda. Možnost odběru vody z vlastní studny.

Kanalizace se buduje, zatím řešeno septikem. Vytápění je plynové i na tuhá paliva.

Lokalita Litovany (138 obyv.), býv. okr. TR




K3 Poloha 1,00




Zdroj: Neuvedeno


Redukce pramene ceny - nabízená cena; Velikosti objektu -

mírně menší bez vlivu na K; Poloha - obdobná; Provedení a

vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku -

menší;

Celkový

koef. KC

0,97

Upravená j. cena

Kč/m2

4 411


130,00 m2

823 m2

590 000 Kč 4 538 Kč/m2

Název: RD - Okarec

Řadový rodinný dům 3+1 s průjezdem v obci Okarec vzdálené 5 km od Náměště nad Oslavou. Na

dvoře domu se nacházejí hospodářská stavení, stodola s průchodem na zahradu. Dům je napojen na

el. proud, obecní vodovod, plynová přípojka je na domě, kanalizace septik. Dům je orientovaný na

jih. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody boilerem.

Lokalita Okarec (124 obyv.), býv. okr. TR




K3 Poloha 1,00



- 11 -


Zdroj: Neuvedeno


Redukce pramene ceny - nabízená cena blížící se ceně

obvyklé; Velikosti objektu - mírně menší bez vlivu na K;

Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový

stav - lepší; Vliv pozemku - menší;

Celkový

koef. KC

0,90

Upravená j. cena

Kč/m2

3 806


130,00 m2

1 133 m2

550 000 Kč 4 231 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy

Minimální jednotková porovnávací cena 3 806 Kč/m2

Průměrná jednotková porovnávací cena 4 262 Kč/m2

Maximální jednotková porovnávací cena 4 569 Kč/m2

Stanovená jednotková porovnávací cena 4 262 Kč/m2

Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 138,85 m2

Výsledná porovnávací hodnota 591 779 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

1. Ocenění staveb nákladovou metodou

1.1 Rodinný dům č.p. 24 1 039 120,00 Kč


2.1 Hospodářská budova 48 000,00 Kč

2.2 Stodola 120 000,00 Kč

168 000,00 Kč

- 12 -


3.1 Pozemky 322 510,00 Kč


4.1 Porovnávací hodnota 591 780,00 Kč

Porovnávací hodnota 591 779 Kč

Výnosová hodnota 0 Kč

Věcná hodnota 1 529 631 Kč

Hodnota pozemku 322 513 Kč

Obvyklá cena

600 000 Kč

slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9

Komentář ke stanovení výsledné ceny

Po vyhodnocení všech dostupných informací majících vliv na celkovou obvyklou cenu, po

provedené analýze trhu s obdobnými nemovitostmi a s přihlédnutí k výši věcné a zejména k výši

porovnávací hodnoty, odhaduji obvyklou cenu na 600.000,- Kč.

V Třebíči 3.5.2016

Ing. Jiří Šťastný

Lavického 332

674 01 Třebíč

telefon: 777 205 204

e-mail: [email protected]

Znalecká

doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského

soudu v Brně ze dne 1. března 2004 č.j. Spr. 422/2003 pro základní obor

ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní

obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 718-03-16 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 718-03-16.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

Mapa oblasti 1

LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké 5

Fotodokumentace nemovitosti 2

- 14 -

Mapa oblasti

- 15 -

- 16 -

LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké - I

- 17 -

LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké - II

- 18 -

LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké - III

LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké - IV

- 19 -

- 20 -

LV č. 58 ze dne 30.03.2016 pro k.ú. Hluboké - V

- 21 -

Fotodokumentace nemovitosti I

Stodola bez čp/če Pokoj

Koupelna s WC Domácí vodárna

Komora, bojler Pokoj

Kuchyň Půda

- 22 -

Fotodokumentace nemovitosti II

Sklep, plyn. kotel Hosp. budova

Hosp. budova - interiér

znaleckÝ posudek o cen obvyklÉ - exekutorurban.cz · stodola bez p/e jedná se o jednopodlažní...

Documents