Рынок коммерческой недвижимости РФ 2 квартал 2015 #marketbeat...

1 ПОЛУГОДИЕ 2015

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Отдел исследований

#MARKETBEAT

МАКРОЭКОНОМИКА2015 2016 2017 2018

ЦЕНА НЕФТИ 50 60 65 70

RUR/USD 60 54.9 52.6 50.4

ДИНАМИКА ВВП -2.8% 2.3% 2.3% 2.4%

В т.ч. строительство -6.9% 3.2% 3.5% 3.6%

ИПЦ 11.9% 7% 6.3% 5.1%

ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ -8.2% 1.5% 1.6% 1.9%

ДИНАМИКА ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ -9.8% 2.1% 4.1% 4.2%

Источник: Минэкономразвития 28/05/2015

CUSHMAN & WAKEFIELD 2

MARKETBEAT1 полугодие 2015ВВП

СЦЕНАРИЙ МЕДЛЕННОГО ВОССТАНОВЛЕНИЯ

7,2%6,4%

8,2% 8,5%

5,2%

-7,8%

4,5% 4,3%3,4%

1,3%0,6%

-2.8%

2,3% 2,3% 2,4%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F2015 F2016 F2017 F2018

0.8%0.0%

-1.8%-0.2%

-6.9%-0.7%

-1.8%-4.2%

Сельское хозяйствоДобыча

ПереработкаКоммунальное хозяйство

СтроительствоОптовая и розничная торговля

Транспорт и связьНалогообложение

1.4%0.2%

2.3%0.5%

3.2%2.0%1.9%

1.0%

Сельское хозяйствоДобыча

ПереработкаКоммунальное хозяйство

СтроительствоОптовая и розничная торговля

Транспорт и связьНалогообложение

В 2015 г. строительная отрасль упала почти в три раза по сравнению с экономикой в целом. Торговля не является более двигателем развития. Лишь сельское хозяйство и добыча полезных ископаемых избежали рецессии.


MARKETBEAT1 полугодие 2015ИНФЛЯЦИЯ

Снижение после зимнего пика

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14% Инфляция резко возросла в 2015. В ближайшей перспективе инфляция будет ключевымфактором для бизнеса. Неопределенность инфляционных процессов ограничивает долгосрочное планирование. Высокая инфляция стимулирует развитие бизнесов с коротким инвестиционным циклом.


MARKETBEAT1 полугодие 2015ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ РЫНОК

Торможение9,

3%

8,8%

13,3

%

12,8

% 14,1

% 16,1

%

13,7

%

-5,1

%

6,5% 7,

1%

6,3%

3,9%

2,5%

-8,2

%

1,5% 1,6% 1,9%

3,7%

6,6%

8,4%

6,3%

7,6% 7,7%

4,3%

-2,5

%

1,5%

3,2% 3,5%

2,0%

1,3%

-2,5

%

1,1%

2,5% 3,

6%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%Disposable income / Раcполагаемые доходы

Retail trade / Оборот розничной торговли

Services / Оборот платных услуг

Понадобится 4 года для восстановления спроса до уровня 2014 г.

Заработная плата в госсекторе в 2016 г. будет расти втрое быстрее, чем в коммерческом.

Эмбарго на импорт продуктов из ЕС и США будет скорее всего продлено в августе еще на год.


MARKETBEAT1 полугодие 2015КРЕДИТОВАНИЕ И СБЕРЕЖЕНИЯ ДОМОХОЗЯЙСТВ

Долговая нагрузка сокращается

Данные: ЦБ РФ, июнь 2015

КРЕДИТЫ И ДЕПОЗИТЫ НАСЕЛЕНИЯДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА И РОСТ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

Средний россиянин должен банку 73 000 рублей. Средняя долговая нагрузка на домохозяйство $3 300. Доля ипотечных кредитов составляет 33% в общей долговой нагрузке. Средняя взвешенная процентная ставка по кредитам населению - 21%. Средняя ипотечная ставка - 14.41%. Потребительское кредитование перестало стимулировать развитие торговли.

УРОВЕНЬ ПРОСРОЧЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

0%1%2%3%4%5%6%7%8%

01.май

01.июл

01.сен

01.ноя

01.янв

01.мар

01.май

01.июл

01.сен

01.ноя

01.янв

01.мар

01.май

-15 000

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

01.май

01.июл

01.сен

01.ноя

01.янв

01.мар

01.май

01.июл

01.сен

01.ноя

01.янв

01.мар

01.май

Personal savings, bn RUR / Накопления, млрд. руб.

Total Debt, bn RUB / Задолженность, млрд. руб.

7 0007 5008 0008 5009 0009 50010 00010 50011 00011 50012 000

-2,0%-1,5%-1,0%-0,5%0,0%0,5%1,0%1,5%2,0%2,5%3,0%

Jun-

13

Aug-

13

Oct

-13

Dec

-13

Feb-

14

Apr-

14

Jun-

14

Aug-

14

Oct

-14

Dec

-14

Feb-

15

Apr-

15

Jun-

15

Total Debt, bn RUB / Задолженность, млрд. руб.

Growth rate / % роста


MARKETBEAT1 полугодие 2015КОРПОРАТИВНАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ

Кредитный рынок сжимаетсяКОРПОРАТИВНЫЙ ДОЛГ И ДОЛЯ КРЕДИТОВ НА

СТРОИТЕЛЬСТВО Задолженность юридических лиц снижается с февраля 2015 г. Строительная отрасль занимает 5,3% в структуре ВВП и привлекает 6% от всех кредитных средств Общая доля просроченной задолженности по экономике 6%. Просроченный долг в строительстве составляет 13%.

ВАЛЮТНАЯ СТРУКТУРА КРЕДИТОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

20 000

22 000

24 000

26 000

28 000

30 000

Jan-

14

Mar

-14

May

-14

Jul-1

4

Sep-

14

Nov

-14

Jan-

15

Mar

-15

May

-15

Total Corporate debt (bn RUR) Share of debt for construction

0%2%4%6%8%

10%12%14%

янв.1

4

мар.

14

май.

14

июл.1

4

сен.

14

ноя.

14

янв.1

5

мар.

15

май.

15

% of overdue debt Overdue debt in construction

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

Jan-

14

Mar

-14

May

-14

Jul-1

4

Sep-

14

Nov

-14

Jan-

15

Mar

-15

May

-15

RUR Foreign Currency

ПРОСРОЧЕННАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ

Данные: ЦБ РФ

РЫНКИ КАПИТАЛА2015 1,3 млрд долл.США

2015 ПРОГНОЗ 2,5 млрд долл.США

2014 4,3 млрд долл.США


MARKETBEAT1 полугодие 2015РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ РОССИИ

Обзор

ОБЪЁМЫ ИНВЕСТИЦИЙ ПО СЕКТОРАМ, 2006 – 2015, МЛН ДОЛЛ. США

• 2 кв. 2015 – худший квартал с 2006 г.

• Ожидаемый до конца 2015 года объем инвестиций –1,0 млрд долл. США.

• Прогноз на 2015 г. оставлен неизменным на уровне 2,5 млрд долл. США.

2015 1,3млрд

2015 F 2,5млрд ↓ 42%

2014 4,3 млрд ↓ 47%

2013 8,1 млрд ↑ 8%

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015OFFICE RETAIL INDUSTRIAL OTHER FORECAST



Структура

ОБЪЁМЫ ИНВЕСТИЦИЙ ПО СЕКТОРАМ, 2015 VS 2010-2014, МЛН ДОЛЛ. США

ОБЪЁМЫ ИНВЕСТИЦИЙ ПО ПРОИСХОЖДЕНИЮ,2006–2015, МЛН ДОЛЛ. США

Меньше инвестиций в торговую недвижимость.

Больше инвестиций в складскую недвижимость.

Активность иностранных инвесторов, несмотря на сокращении их доли в общем объеме инвестиций.

Отсутствие значительных инвестиций из Азии.

15 31649%

8 59227%

3 58011%

3 99713%

65849%

19615%

44433%

383%

OFFICE RETAIL INDUSTRIAL OTHER

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015ASIA EUROPE NORTH AMERICA SHARE OF FOREIGN INVESTMENT



Офисная недвижимость

КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ, 2015, МЛН ДОЛЛ. США

ДАТА ОБЪЕКТ ИНВЕСТОР СУММА

Q1 ЭРМИТАЖ ПЛАЗА EASTERN PROPERTY HOLDINGS 195

Q1 МЕТРОПОЛИС, СТР. A HINES 170

Q2 МЕРСЕДЕС-БЕНЦ ПЛАЗА РЕГИОН ГК 85

ОБЪЁМЫ ПО ПРОИСХОЖДЕНИЮ, 2006-2015, МЛН ДОЛЛ. США

ОБЪЁМЫ ПО ПРОИСХОЖДЕНИЮ, 2015 VS 2010-2014, МЛН ДОЛЛ. США

ОБЪЁМЫ ПО ГОРОДАМ,2015 VS 2010-2014, МЛН ДОЛЛ. США

13 19486% 1 387

9%

29344%

19530%

17026%

RUSSIA ASIA EUROPE NORTH AMERICA

14 78297%

4773%

62395%

355%

MOSCOW ST. PETERSBURG OTHER

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015RUSSIA ASIA EUROPE NORTH AMERICA



Торговая недвижимость



Q2 ОЛИМП MAJOR 40

Q2 Л-153 АШАН 30

Q1 ДЕТСКАЯ ГАЛЕРЕЯ ЯКИМАНКА

АЛЕКСАНДР УДОДОВ (ИТЕРА) 28

Q1 ФАВОРИТ ПЛАТФОРМА 26



ОБЪЁМЫ ПО ГОРОДАМ, 2015VS 2010-2014, МЛН ДОЛЛ. США

4 99758%

7249%

2 68831%166

85% 3015%


5 26861%

1 87122%

1 45317%

15479% 42

21%


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500




Складская недвижимость



Q2 ПНК – ЧЕХОВ ГРУППА БИН Н / Д

Q1 ЮЖНЫЕ ВРАТА ЛЕРУА МЕРЛЕН 110

Q1 ПНК – БЕКАСОВО ДЕТСКИЙ МИР 71

Q1 ПНК – ТОЛЬЯТТИ Н / Д 20



ОБЪЁМЫ ПО ГОРОДАМ, 2015 VS 2010-2014, МЛН ДОЛЛ. США

2 88881%

50714%

33375%

11025%


2 47569%

3369%

76822%

42395%

205%


0

500

1 000

1 500




Ставки капитализации

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ, 2004 - 2015, %

• В течение 1 полугодия 2015 ЦентральныйБанк РФ два раза понизил ключевую ставку.

• Ставки капитализации остались безизменений.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Q1 Q2

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015OFFICE SHOPPING CENTER W&I

ОФИСНАЯ 11.00 –

ТОРГОВАЯ 11.00 –

СКЛАДСКАЯ 13.00 –

КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА ЦБ 11.50 ↓ 2.50 pp

13,00% 12,00% 11,00% 10,00% 13,00% 8,75% 7,75% 8,00% 8,25% 8,25% 17,00% 14,00% 11,50%0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Q1 Q2

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015CBR Refinancing Rate CBR Key Rate

КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА ЦБ, СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ЦБ, 2004 - 2015, %

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ, 2 кв. 2015, %



Москва и города мира

МОСКВА И ГОРОДА МИРА. ОБЪЁМЫ ИНВЕСТИЦИЙ, 2015, МЛРД ДОЛЛ. США

0 5 10 15 20 25

Мумбаи

Варшава

Москва

Шанхай

Франкфурт

Мадрид

Париж

Лондон

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯРЕЗУЛЬТАТЫ 1 полугодия 2015

ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ 15,43 млн кв. м

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО 224 000 кв. м

ОБЩИЙ ОБЪЕМ СДЕЛОК 509 000 кв. м

АРЕНДЫ И ПРОДАЖИ

СВОБОДНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 2,8 млн кв. м

УРОВЕНЬ ВАКАНСИ 17,9%

ЗАПРАШИВАЕМАЯ БАЗОВАЯ СТАВКА АРЕНДЫ

КЛАСС А $632КЛАСС B $299КЛАССЫ А и B $381


MARKETBEAT1 полугодие 2015ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Индикаторы

17,9%

224 000кв. м

509 000кв. м

15,43млн кв.м

2,8млн кв. м

-174 000кв.м


MARKETBEAT1 полугодие 2015ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Пик девелоперского цикла пройден

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015п 2016п

кв. м

класс А класс B (B+ и B-)

224 000кв. м

уже введены в

эксплуатацию

ОБЪЕМ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СОКРАТИТСЯ В 2015 ГОДУ В ДВА РАЗА

Эволюция Крылатские Холмы, Здание 5


MARKETBEAT1 полугодие 2015БАЛАНС РЫНКА

Избыточность предложения

Поглощение показывает изменение занимаемого арендаторами офисного пространства в течение периода. Рассчитывается как разница объемов всех занятых помещений на конец и начало периода.

-500 000

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 П1 2015

кв. м

Новое строительство Поглощение

-174 000кв.м

в П1 2015

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 П1 2015 2015п


17,9%Средний

показатель в П1 2015

С НАЧАЛА 2015 ГОДА ПОГЛОЩЕНИЕ НАХОДИТСЯ В ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ ЗОНЕ

ТЕМП РОСТА УРОВНЯ ВАКАНТНОСТИ ЗАМЕДЛЯЕТСЯ


MARKETBEAT1 полугодие 2015СТАВКИ АРЕНДЫ

Класс А в долларах, класс В в рублях

19 305р.

23 887р.

27 116р.

23 241р.

19 806р. 21 501р.

24 513р.

27 605р. 29 709р.

36 624р. 37 800р.

14 352р. 16 504р.

20 216р.

16 189р.

12 816р. 13 362р. 14 611р.

17 012р. 18 637р.

17 336р. 18 000р.

- р.

5 000р.

10 000р.

15 000р.

20 000р.

25 000р.

30 000р.

35 000р.

40 000р.

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 П1 2015

2015п

СПРЕД МЕЖДУ СТАВКАМИ АРЕНДЫ РАСТЕТ


Средние запрашиваемые базовые ставки аренды, по заключенным за период сделкам. Указаны ставки за кв. м в год, без операционных расходов и НДС .

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П1

20152015п

RUB/USD 27,17 25,58 24,84 31,87 30,73 29,37 31,04 31,85 38,47 57,98 60

010203040506070

ОБМЕННЫЙ КУРС, RUB/USD

$-

$200,0

$400,0

$600,0

$800,0

$1000,0

$1200,0

ПАДЕНИЕ СТАВОК АРЕНДЫ ПРИОСТАНОВИЛОСЬ


MARKETBEAT1 полугодие 2015

Ставка

USD Базовая ставка OpEx+НДС

US CPI индексация

RUBВсе включено Российская

инфляция ~15%

USD по курсу

Обоюдный риск

Валютный коридор Разделяет риск

между арендатором и собственником

Рублевая ставка на оговоренный период, затем

переход в USD

Распределяет риск во времени

Скидки

ДЕДОЛЛАРИЗАЦИЯВариативность условий договоров аренды



$0

$200

$400

$600

$800

$1 000

$1 200

$1 400

$1 600

$1 800

$2 000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ren

tal r

ate,

USD

/sq

m

Deal date

Class BClass A

Weighted average A class rent

Weighted average B class rent

36 000+ Moscow office lease deals by rent and transaction date bubble size reflects deal size (● = 10 000 sq m)



$100

$300

$500

$700

$900

$1 1

00$1

300

0 5 10 15 20 25

Ставка аренды

USD

/кв. м

(средняя

за 3года

)

Расстояние от центра

CLASS ACLASS B+CLASS B- and CLog. (CLASS A)Log. (CLASS B+)Log. (CLASS B- and C)

CBD

Москва СИТИ

Премия

МКА

Д

ПРЕМИЯ ЗА КАЧЕСТВО И МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

РЫНОК ТОРГОВОЙ

НЕДВИЖИМОСТИРЕЗУЛЬТАТЫ 1 полугодия 2015

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ - 547 700 тыс. кв. м, 13 торговых центров

в Москве - 306 000 тыс. кв. м, 5 торговых центров

ПРОГНОЗ ПО РОССИИ НА 2015 год - 1,3 млн кв. м , всего 30-40 торговых центров


MARKETBEAT1 полугодие 2015ПОТРЕБИТЕЛИ

Опросы населения

Данные : РОССТАТРегулярные опросы потребительского поведения населения в России проводятся Росстатом с 1998г. ежеквартально (в феврале, мае, августе и ноябре). С 2015 года в опросе принимают участие 5,1 тыс.человек в возрасте 16 лет и старше, проживающих в частных домохозяйствах, во всех субъектах Российской Федерации, включая Республику Крым и г.Севастополь. Анкета обследования включает вопросы о субъективном мнении респондента об общей экономической ситуации и личном материальном положении, о ситуации на рынках товаров (услуг) и сбережений.


MARKETBEAT1 полугодие 2015РИТЕЙЛЕРЫ

Точечное развитие

Мало новых брендов (Plus – Меtro Group)

Уход из России или закрытия брендов («Ол! Гуд», Lindex, American Eagle)

Новые российские бренды

Изменение форматов (как рост, так и сокращение)

% от оборота

OPEX, triple net


MARKETBEAT1 полугодие 2015ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, РОССИЯ

Новое строительство 2015

LOCATION PROPERTY NAME RETAIL GLA, SQ M DELIVERYPerm SpeshiLove 43,700 Q1

Izhevsk Italmas 40,000 Q1

Tumen Ostrov 30,000 Q1

Murmansk Murmansk-Mall 45,000 Q2

Ekaterinburg Maksidom 28,000 Q2

Magnitogorsk Tetris 22,000 Q2

Barnaul Volna 18,000 Q2

Ozersk Festival 15,000 Q2

Chelyabinsk Almaz 85,000 Q3

Irkutsk Silver Mall 53,000 Q3

Vladivostok Sedanka-City 45,000 Q3

Saratov Tau Gallery 45,000 Q3

Tula Maxi 85,000 Q4

Nizhniy Novgorod Nebo 69,650 Q4

Bryansk Aero Park City (phase 2) 40,000 Q4

Nizhniy Novgorod SC on Sovetskaya sq. 45,000 Q4

1,879,910

2,335,020

TOTAL GLA RUSSIA (without Moscow)

TOTAL GLA RUSSIA

OTHER REGIONS (all delivered projects and projects, which are planned for delivery in 2015 with GLA 40,000+ )

В течение I полугодия 2015 года в России для покупателей заработали 13 торговых центров с общей арендуемой площадью 547 700 кв. м: шесть из них в I квартале (GLA 348 700 кв. м) и семь (GLA 199 000 кв. м) – во II квартале. Пять торговых центров (GLA 306 000 кв. м) открылось в Москве, по одному – в Перми, Тюмени, Ижевске, Мурманске, Екатеринбурге, Магнитогорске, Барнауле, Озерске.

При открытии всех объектов, как в Москве, так и в других городах, в торговых галереях функционировало не более 30% арендуемых площадей.


MARKETBEAT1 полугодие 2015ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ , МОСКВА

Новое строительство, 2015

LOCATION PROPERTY NAME RETAIL GLA, SQ M DELIVERYMoscow Columbus 136,000 Q1

Moscow Kuntsevo Plaza 65,000 Q1

Moscow Detskiy Mir 34,000 Q1

Moscow Mari 50,000 Q2

Moscow Klen 21,000 Q2

Moscow RIO Kievskoe highway 45,000 Q3

Moscow Avenue South-West 40,000 Q3

Moscow Yasenevo 22,000 Q3

Moscow Kosino Park 39,000 Q4

475,110

Balashikha Vostochniy Veter 14,000 Q3

Krasnogorsk June (Phase 2) 13,000 Q3

Zelenograd Zelenopark 110,000 Q4

Lyubertsy Vykhodnoy 27,177 Q4

249,177

724,287

MOSCOW AND MOSCOW REGION (all delivered projects and main projects, which are planned for delivery in 2015)

Total GLA Moscow 2015

Total GLA Moscow Region 2015

TOTAL GLA MOSCOW AND MOSCOW REGION

В I полугодии в Москве открылось 5 новых качественных торговых центров: из них во I квартале - три (GLA 235 000 кв. м) и во II квартале - два (GLA 71 000 кв. м). Заполняемость их торговых галерей при открытии не превышала 30%.

В лучших действующих торговых центрах Москвы (мониторинг Cushman & Wakefield) средний уровень свободных площадей за квартал вырос незначительно - с 2,02% до 2,17%. В целом по Москве вакантно 8% торговых площадей в торговых центрах.

Посещаемость торговых центров Москвы в I полугодии находилась на самом низком уровне с 2011 года (на 10% меньше среднеквартального показателя за последние 4 года).

Наблюдается значительный разброс ставок аренды для операторов одного профиля и помещений одного размера в торговых центрах сходного позиционирования.

Москва: красным цветом обозначены торговые центры, открытые в 2015 году, синим—планируемые к открытию в 2015.



НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ), тыс. кв. м

РОССИЯ (включая Москву) МОСКВА

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫНовое строительство

В 2015-2016 году мы ожидаем значительное снижение объемов ввода новых торговых площадей. В 2015 году всего в России будет введено в эксплуатацию не более 1,3 млн кв. м. Еще более заметным

снижение объемов нового строительства будет в 2016 году. Заполняемость новых торговых центров будет низкая (30 % в галереях). Торговые центры будут

открывается с работающим продуктовым гипермаркетом и небольшой сопутствующей галереей, дальнейшее заполнение будет происходить в течение двух-трех лет.


MARKETBEAT1 полугодие 2015ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ

Новое строительство – Россия и Европа

ЗАПАДНАЯ ЕВРОПА ВОСТОЧНАЯ ЕВРОПА

Данные Cushman&Wakefield


MARKETBEAT1 полугодие 2015ИНДЕКС АКТИВНОСТИ СОВРЕМЕННОГО РИТЕЙЛА

КОНВЕРСИЯ (ПОКУПАТЕЛИ ОТ ПОСЕТИТЕЛЕЙ, %)

Индекс активности современного ритейла рассчитывается на основе посещаемости, конверсии покупателей и доли свободных помещений. Он отражает деловую активность в этом сегменте и косвенно свидетельствует о динамике торгового оборота.

В 2015 году индекс показывает негативную динамику.

УРОВЕНЬ СВОБОДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, %

Посещаемость + Конверсия + Уровень свободных помещений

ИНДЕКС АКТИВНОСТИ СОВРЕМЕННОГО РИТЕЙЛА


MARKETBEAT1 полугодие 2015ДЖИНСОВЫЙ ИНДЕКС

Джинсовый индекс- цена самых дешевых джинсов, во всех торговых центрах. Средний показатель—усредненная цена самых дешевых джинсов в торговых центрах.

Джинсовый индекс отражает позиционирование торговых центров и брендов, а также свидетельствует о реальной потребительской инфляции. С осени 2014 года разница между минимальными ценами значительно увеличилась.

ДЖИНСОВЫЙ ИНДЕКС (РУБЛИ)


MARKETBEAT1 полугодие 2015МОНИТОРИНГ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, МОСКВА

Посещаемость

ИНДЕКС ПОСЕЩАЕМОСТИ, WATCOM

Мониторинг Cushman&Wakefieldпроводится с 2009 года на основе выборки из 9 качественных торговых центров Москвы общей GLA 0,5 млн кв.м.

Посещаемость торговых центров Москвы в I полугодии находилась на самом низком уровне с 2011 года (на 10% меньше среднеквартального показателя за последние 4 года).

ИНДЕКС ПОСЕЩАЕМОСТИ CUSHMAN & WAKEFIELD (Q1 2010 = 100%)


MARKETBEAT1 полугодие 2015ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, МОСКВА: СТАВКИ АРЕНДЫ

Ожидание

* Прайм ритейл индикатор - базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100-200 кв. м на первом этаже лучших торговых центров города, lоллары США за кв.м. в год, базовая ставка аренды

ПРАЙМ РИТЕЙЛ ИНДИКАТОР*, МОСКВА

$ 3 200Прайм ритейл индикатор

2%-15%% от оборота

$150-$250Плата за обслуживание

$15-$25Плата за маркетинг

Ставка аренды

После активной корректировки ставок аренды, произошедшей в конце 2014 года, первое полугодие 2015 года было относительно стабильным. В настоящее время большая часть договоров аренды зафиксирована в рублях на краткий период (6-12 месяцев). Дополнительные соглашения к основным договорам аренды, номинированным в долл. США, как правило, фиксируют оплату в коридоре 35-45 рублей за долл. США.

Только в лучших торговых объектах Москвы ставки аренды по-прежнему номинируются в валюте. В новых торговых центрах ставки все чаще объявляются сразу в рублях.

В конце 2014– начале 2015 гг. большинство ритейлеров уже получили максимально возможные временные скидки, действие которых, скорее всего, будет продлено как минимум до конца III квартала. Дополнительное снижение размера арендных платежей все еще возможно для некоторых групп арендаторов, но вероятность этого невысока.



ИНДИКАТОР ТОРГОВОГО ЦЕНТРАДивергенция ставок аренды (рубли / кв.м / в год)

Данные: 2015 Cushman&Wakefield

СКЛАДСКАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬРЕЗУЛЬТАТЫ 1 полугодия 2015

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В МОСКВЕ 510 тыс. кв. м

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РЕГИОНАХ 350 тыс. кв. м

АРЕНДОВАНО И КУПЛЕНО В МОСКВЕ 405 тыс. кв. м

АРЕНДОВАНО И КУПЛЕНО В РЕГИОНАХ 182 тыс. кв. м


MARKETBEAT1 полугодие 2015ПРЕДЛОЖЕНИЕ. МОСКОВСКИЙ РЕГИОН

Снижение темпов нового строительства

Прогноз по новому предложению на 2016 год – 500-600 тыс. кв. м. Из-за сложной ситуации на рынке большинство девелоперов

остановило строительство новых проектов.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F

тыс. кв

. м

Новое строительство Прогноз

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (КЛАССЫ А И Б)

ГЕОГРАФИЯ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СТРОЯЩИХСЯ В 2015 ГОДУ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ

1 ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДАПостроено 510 тыс. кв. м

2015 ПРОГНОЗОбъем нового строительства по нашим оценкам может достичь к концу года 0,8 – 0,9 млн. кв. м

0

100

200

N

E

S

W


MARKETBEAT1 полугодие 2015ПРЕДЛОЖЕНИЕ. МОСКОВСКИЙ РЕГИОН

Рост доли вакантных площадей

ДОЛЯ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ (КЛАСС А)

1 ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДАРост доли вакантных площадей с 7% до 9.5%

2015 ПРОГНОЗМы прогнозируем снижение доли свободных площадей к концу 2015 года

2.0%

13.5%

3.9%

1.0% 1.0%1.5%

7.0%

9.5%

8.0%

6.5%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 2015F 2016F


MARKETBEAT1 полугодие 2015ПРЕДЛОЖЕНИЕ. РЕГИОНЫ

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (КЛАССЫ А И Б)1 ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДАВ регионах было построено около 350 тыс. кв. м.Ставки аренды в классе А с начала года относительно стабильны и составляют в зависимости от региона 3-4,5 тыс. рублей за кв. м в год без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

2015 ПРОГНОЗПо предварительным оценкам объем нового строительства составит около 08,-09, млн. кв. м.Мы ожидаем сокращение объема нового строительства в регионах

0

250

500

750

1 000

1 250

2013 2014 2015F

тыс. кв

. м

Остальные - 59,3%

Санкт-Петербург -21,2%

Калуга - 5,3%

Ростов-на-Дону -4,1%

Новосибирск - 5,4%Краснодар - 4,9%


MARKETBEAT1 полугодие 2015СТАВКИ АРЕНДЫ. МОСКОВСКИЙ РЕГИОН

ДОЛЛАРЫ США

Средняя ставка аренды к концу второго квартала составила 4000 руб. за кв. м в год без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

Снижение среднего значения запрашиваемых ставок вызвано большим объемом вакантных площадей и конкуренцией среди девелоперов за ограниченный объем потенциальных арендаторов.

Класс А

РУБЛИ РФ

$ 130

$ 140

$ 105 $ 110

$ 130

$ 135 $ 135 $ 130

$ 70

$ 40

$ 60

$ 80

$ 100

$ 120

$ 140

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F

3 325 р.

3 480 р.

3 331 р.

3 341 р.

3 820 р.

4 198 р.4 299 р.

4 500 р.

4 000 р.

3 000р.

3 250р.

3 500р.

3 750р.

4 000р.

4 250р.

4 500р.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F


MARKETBEAT1 полугодие 2015СПРОС

ОБЪЕМ КУПЛЕННЫХ И АРЕНДОВАННЫХ ПЛОЩАДЕЙ (ТЫС. КВ. М)

Умеренная активность арендаторов в москве и регионах

1 ПОЛУГОДИЕ 2015 ГОДА

Москва (аренда, покупка): 405 000 кв. м,Из них куплено 128 000 кв. м (32%)

Регионы (аренда, покупка): 182 000 кв. м,Из них куплено 28 000 кв. м (11%)

2015 ПРОГНОЗ

Москва (аренда, покупка): 800 000 кв. м,

Регионы (аренда, покупка): 400 000 кв. м.0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Moscow Regions Forecast


MARKETBEAT1 полугодие 2015СТРУКТУРА СПРОСА

МОСКВА

Основу спроса формируют компании сегмента розничной торговли.

РЕГИОНЫ

24.3%36.6%

26.1%

24.7%10.0%

0.4%

16.9%23.6%

22.6%14.8%

Q3 2013 - Q2 2014 Q3 2014 - Q2 2015

Прочие

Производство

Ритейл

Дистрибьюция

Логистика

69.7%55.7%

18.2%

10.1%

1.0%

0.0%

9.7%

27.1%

1.3% 7.1%

Q3 2013 - Q2 2014 Q3 2014 - Q2 2015

ПрочиеПроизводство

Ритейл

Дистрибьюция

Логистика



Наибольшая доля в структуре поглощения в Москве у компаний занимающихся логистикой, товарами для дома и продуктами питания.

Москва

8.8%12.1%

13.2% 1.9%

0.0%7.6%

16.1%12.6%

1.8%2.1%

17.0% 23.6%

1.3%2.1%

8.5% 4.8%1.2% 0.2%

14.4%7.6%

6.5% 21.9%

4.6%

2.6%6.6% 0.8%

Q3 2013 - Q2 2014 Q3 2014 - Q2 2015

Алкоголь

Детские товары

Автокомпоненты

Одежда и обувь

Электроника

Еда и напитки

Мебель

Товары для дома

Индустриальное обор.

Логистика

Прочие

Парфюмерия

Фармацевтика


ПарфюмерияПрочие

Логистика



Мебель





Детские товарыАлкоголь



Наибольшая доля в структуре поглощения в регионах у компаний занимающихся продуктами питания и логистикой.

Регионы

14.8%0.4%

0.0%

1.4%

1.6%

0.0%

45.5%

45.5%

3.9%

0.7%

9.4%

28.1%

0.0%0.0%3.1%7.2%0.8%0.0%2.0%2.8%6.1%8.8%0.3%

1.2%12.5%

3.9%

Q3 2013 - Q2 2014 Q3 2014 - Q2 2015

АлкогольДетские товары





Мебель



Логистика

ПрочиеПарфюмерия



ПарфюмерияПрочие

Логистика



Мебель





Детские товарыАлкоголь


MARKETBEATQ2 2015

WWW.CUSHMANWAKEFIELD.COM

WWW.MARKETBEAT.RURESEARCH [email protected]

Рынок коммерческой недвижимости РФ 2 квартал 2015 #marketbeat...

Real Estate