marketbeat spring 2014

SPRING 2014

MARKETBEAT

A Cushman & Wakefield Research Publication

POLISH REAL ESTATE MARKET REPORT

A Cushman & Wakefeld Research Publication

3

MARKETbEAT

Dear Sir / Madam,

Cushman & Wakefield is the world’s largest privately held commercial real estate services firm. Founded in 1917, it has 250 offices in 60 countries and more than 16,000 employees.

Cushman & Wakefield has been actively operating in Poland since 1991. As a global real estate company, we deliver integrated solutions to multinational corporations, financial institutions, developers, entrepreneurs, government entities and small-to-medium-size companies by actively advising, implementing and managing on behalf of landlords, tenants and investors through every stage of the real estate process.

This report presents an analysis of the office, retail, industrial and hospitality markets as well as the investment market in Poland. The publication also includes forecasts for the future development of the real estate sector.

We trust you find the report informative.

Yours faithfully,

Charles Taylor Managing Partner Cushman & Wakefield Polska

TABLE OF CONTENTS INTRODUCTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

ECONOMIC PERFORMANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

FINANCIAL MARKET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

INVESTMENT MARKET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Office market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Retail market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Warehouse market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

OFFICE MARKET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Market overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Warsaw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Krakow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Wrocław . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Tricity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Poznań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Katowice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Łódź . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

RETAIL MARKET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Poland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Shopping and leisure centres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

High streets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Hypermarkets and supermarkets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Retail warehouses and retail parks . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Outlet centres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

INDUSTRIAL MARKET. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Market overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Warsaw region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Upper Silesia region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Poznań region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Central Poland region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Wrocław region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Tricity region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Krakow region . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Other regions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

HOSPITALITY MARKET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

VALUATION AND ADVISORY SERVICES . . . . . . . . . . . . . . . 24

CONTACTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

4


sPRing 2014

ECONOMIC PERFORMANCE

ECONOMIC GROWTH AND UNEMPLOYMENT

Poland’s economy edged up in 2013 with many economic indicators improving, including higher industrial output and retail sales. GDP growth in 2014 is expected to rise by 2.5% while the unemployment rate, which in December 2013 stood at 13.4%, is likely to slip to 13%.

With a stable economy, Poland remains an attractive investment destination in Europe. As one of the best performers in Europe it managed to avoid recession in the recent global economic downturn and notch up solid growth. Stability guarantee and economic security confirm that Poland is a strong partner for many international investors.

RETAIL SALES

In 2013 retail sales grew by 4.2%. The Purchasing Managers Index, which reflects sentiment in the industrial sector, reached 53.2 points in December 2013. Readings above 50 points have been noted since mid-2013 and indicate that the economy is expanding.

S&P MOODY’S FITCHCOUNTRY Rating Outlook Rating Outlook Rating Outlook

Poland A– Stable A2 Stable A– PositiveCzech Rep. AA– Stable A1 Stable A+ PositiveGermany AAA Stable Aaa Stable AAA StableSpain BBB– Negative Baa3 Negative BBB NegativeSweden AAA Stable Aaa Stable AAA Stable

POLAND AGAINST OTHER COUNTRIES

SOURCE: S&P, MOODY’S, FITCH, jANUARY 2013

COUNTRY 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013* 2014*

EU 3.97% 3.96% 4.20% 4.29% 3.02% 3.02% 0.00% 1.40%Euro Zone 3.73% 3.63% 4.13% 4.63% 3.18% 2.97% -0.40% 1.10%Germany 3.05% 3.14% 2.91% 1.93% 1.30% 1.80% 0.50% 1.70%Sweden 2.67% 3.24% 3.21% 1.68% 1.51% 2.39% 1.10% 2.80%Czech Rep. 4.30% 3.98% 3.89% 3.70% 2.12% 2.20% -1.00% 1.80%Poland 5.70% 6.22% 5.98% 5.84% 3.88% 4.42% 1.30% 2.50%Spain 3.86% 3.81% 5.38% 5.53% 5.34% 4.13% -1.30% 0.50%

* GDP (forecast)

LONG TERM BONDS RATE AND GDP FORECAST

SOURCE: EUROPEAN COMMISION, ECONOMIC AND FINANCIAL AFFAIRS, jANUARY 2014

KEY ECONOMIC INDICATORS

SOURCE: EUROSTAT, jANUARY 2014

GDP growth Q3 2013* HICP (November 2013)**

HICP – Harmonised Index of Consumer Prices

* quarter-to-quarter previous year ** month-to-month previous year

–0.5% 2.5%0% 0.5% 1.5%1% 2%–1%

Spain

Germany

Poland

Czech Republic

Sweden

Euro Zone

EU

RETAIL SALES*

SOURCE: EUROSTAT, MONEY.PL, jANUARY 2014

** jANUARY 2008 = 100* except of motor vehicles and motorcycles

Poland

Sweden

Poland PMI

Germany

EU

Czech Rep.

Euro zone

Spain

Ret

ail s

ales

PMI Poland

50 35

45

55

65

75

60

70

80

90

100

110

120

2008 20102009 2011 2012 2013

FOREIGN INVESTMENT

Poland attracts investors due to the good health of its economy, compared with other countries in Europe and the world. In the annual survey by UNCTAD questioning investors about top investment destinations in the years 2013–2015 Poland ranked fourth in Europe and fourteenth in the world. In 2003 the Polish Information and Foreign Investment Agency (PAIiIZ) supported completion of 53 projects totalling more than EUR 905m and intended to create up to 19,000 jobs. More than 40% of the projects were in the BPO and ICT sectors.


5

MARKETbEAT

FINANCIAL MARKET

FISCAL POLICY AND BUDGET

According to estimates from the Ministry of Finance for january through to November 2013, Poland’s deficit stood at PLN 38.5bn. The Polish national debt rose to more than PLN 853bn at the end of November 2013, up by 7.5% compared with the end of 2012. In january 2014 the Polish President Bronisław Komorowski signed the 2014 Budget Act projecting the country’s deficit at below PLN 47.6bn, inflation rate at 2.4% and a 2.5% GDP growth.

STOCK EXCHANGE

In 2013, fifty-four companies made their debut on the NewConnect market and the main market of the Warsaw Stock Exchange (WSE), which made the WSE come second in the European ranking in terms of IPOs (initial public offerings) after the London Stock Exchange. The largest IPOs came from Energa and PKP Cargo, sized at PLN 2.4bn and PLN 1.4bn, respectively.

The main index of the Warsaw Stock Exchange WIG gained 7% in 2013 while the WIG20 index, which comprises the 20 largest companies listed on the WSE, fell by 8%. On the other hand, the property sector indexes WIG-Budownictwo (WIG-Construction) and WIG-Deweloperzy (WIG-Developers) gained 29% and 3%, respectively, over the year.

The downward trend prevailing in the construction sector since 2012 is likely to reverse in 2014 with the start of the EU’s 2014–2020 budget spending. Poland is to receive more than EUR 27bn under the Infrastructure and Environment Operational Program, among others, for co-financing road infrastructure development.

INTEREST RATES

Last year the Polish Monetary Council cut the National Bank of Poland’s key interest rate several times, down to 2.5% in july 2013. The European Central Bank, cut its reference rate by 25 basis points to 0.25% in November 2013 due to the low inflationary expectations in the eurozone in the forthcoming months.

EXCHANGE RATES

In 2013 there were no rapid swings in the exchange rates between the Polish zloty and the world’s major currencies. At the end of December 2013 the PLN weakened against the euro by 2% and strengthened against the US dollar by 2%.

Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 2013

Warsaw 13 18 10 13 54London 13 25 25 41 104NYSE Euronext 3 9 3 11 26Luxembourg 3 2 0 2 7Oslo 2 2 2 5 11Deutsche Börse 2 3 2 2 9Switzerland 0 0 0 1 1Nasdaq OMX 4 10 4 13 31Spain (BME) 0 1 1 0 2

IPO (INITIAL PUBLIC OFFERING)

SOURCE: PWC, IPO WATCH EUROPE, WSE, jANUARY 2014

WARSAW STOCK EXCHANGE DYNAMICS

SOURCE: STOOQ.PL, jANUARY 2014

WIG20 WIG WIG Construction WIG Developers

1 january 2008 = 100

0%2008 2009 2010 2011 2012 2013

80%

40%

120%

20%

100%

60%

INTEREST RATES (3M)


2007 2009 20112008 2010 2012 2013

LIBOR (CHF)WIBOR (PLN) EURIBOR (EUR)

0%

4%

2%

6%

1%

5%

3%

7%

8%

EXCHANGE RATES


CHF (f)USD ($) EUR (€)

1.0

3.0

2.0

4.0

1.5

3.5

2.5

4.5

5.0

PLN

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

6


sPRing 2014

INVESTMENT MARKET

Polish investment market volume in 2013 hit a record EUR 3.12bn, the best result since 2006, with a stronger second half, accounting for two thirds of all deals. The retail sector accounted for 44% of the total volume, with office taking 38% and warehouses 14%. The remainder 4% involved properties of other commercial uses. The office market was the best performing sector with 27 deals (compared to 21 in the retail sector).

Last year saw the biggest-ever single deal on the Polish investment market. CH Silesia City Center in Katowice was acquired for EUR 412m by an international consortium of investors led by German financial services group Allianz. German investors accounted for the largest share of the total transaction volume, 25%, and were the largest group of buyers, followed by investors from the US (21%) and the UK (15%). Polish investors came in fourth place accounting for 8% of all deals (EUR 263m).

Overall the outlook remains positive for 2014. With economic revival forecast for the coming months, investors’ appetite for Polish commercial property market is likely to continue. However, the investment market will maintain its momentum provided there is sufficient supply of prime properties and stronger appetite for investing in more demanding properties, particularly in the retail sector.

OFFICE MARKET

With strong investment activity in regional cities (a rise of 683% y/y) the transaction volume in 2013 picked up by 10% compared with 2012. The deals totalled EUR 1.19bn, with Warsaw accounting for EUR 1bn (a drop of 5.7% y/y).

The decline in trading volumes in the capital city resulted from a low supply of large scale properties in central locations. This in turn drove price increases in prime properties, which was reflected in a decline in yields by around 0.25 percentage points to 6.00–6.25%. Greater availability of offices in non-central locations translated into a rise in transaction volume by 31%, but also in yields by around 0.50 percentage points to 7.75–8.00%. Prime yields in regional cities also felt slightly and now stand at 7.25–7.50%.

Single-tenant office buildings on long-term leases are gaining popularity with investors. With guaranteed steady rental income stream, the sellers of such properties can expect a risk premium at the level of 0.25–0.50 percentage point.

Examples of such deals include: Green Corner in Warsaw (Nordea bank’s new headquarters) acquired by DAWM for EUR 94.6m, Feniks office buildings in Warsaw (BOŚ bank’s new headquarters) acquired by IVG fund for EUR 39m or telecoms company NSN’s headquarters in Wroclaw acquired by PZU TFI for EUR 64m.

There are several major deals expected to be finalized including the headquarters of Pekao SA or BZ WBK worth EUR 270m, which bodes well for the pace of investment activity in 2014. With improving lot sizes, the transaction volume at the end of 2014 is likely to exceed the levels seen at the end of 2013.

OFFICE INVESTMENT DEALS

SOURCE: CUSHMAN & WAKEFIELD VALUATION & ADVISORY, jANUARY 2014

Tran

sact

ions

ann

ually

(m

n EU

R)

Prime Y

ield

0 0%

4%

10%

2%

8%

6%

12%

800

400

200

1,000

1,400

600

1,200

2008 2010 20122009 2011 2013

Warsaw CL* Warsaw NCL** Other cities

Warsaw CL

* Central Locations ** Non Central Locations

Other citiesWarsaw NCL

TOTAL INVESTMENT DEALS


Offices RetailIndustrial Others

Transactions annually

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Tran

sact

ions

ann

ually

(bn

EU

R)

0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.5

3.0


7

MARKETbEAT

RETAIL MARKET

The 2013 retail investment volume settled at around EUR 1.38bn, a rise of less than 20% on the previous year. Three largest single deals on the Polish investment market in 2013 were completed in the retail sector: the above mentioned Silesia City Center shopping centre, Galeria Kazimierz in Krakow acquired by Invesco for EUR 180m and Charter Hall’s portfolio of 5 shopping centres acquired by Tristan Capital Partners for EUR 174.5m.

Investors’ interest focused mostly on prime properties with a broad offer and established locations in cities with a population of more than 0.5 million. These accounted for the largest share in total volume (EUR 1.04bn). Only EUR 0.34bn was traded in the remaining regions. Limited liquidity of regional markets is hindering investment activity among purchasers, despite substantial supply of retail facilities in those areas.

There are generally three types of active investors on the retail investment market. The first include institutional funds such as Allianz or Union Investment, seeking core investments. The second contains investors specialising in the retail sector such as Atrium European Real Estate or Unibail-Rodamco, which are focusing on synergy opportunities from combining investment and asset management activities. The third group comprises entities such as: Blackstone Real Estate or Tristan Capital Partners, expecting higher return on investment by adding value through active management, redevelopment etc.

Due to the increasing paucity of prime properties for sale, transaction volume could continue at its current level if investor activity steps up in smaller cities.

WAREHOUSE MARKET

Transaction volume on the industrial market in 2013 totalled around EUR 0.44bn, a fall of around 5% on the value recorded in the peak year of 2012. The robust growth was fuelled in recent years by a large supply of new and nearly 100% let warehouse, logistics and industrial properties in attractive locations.

Properties leased for at least ten years to single tenants with strong credentials continue to attract major investor interest as illustrated by the US fund W.P. Carey’s acquisition of the central warehouse of fashion retailer H&M in Poznań for EUR 64m. Such properties offer steady income for many years giving vendors high revenue upon sale. Yields for such schemes stand at 7.00% compared with 7.50–7.75% for properties let to many tenants under a standard five to seven year lease.

The strong performance of the industrial market in 2013 was also supported by a large number of sale transactions, including long-standing warehouse parks such as Żerań Park II and Manhattan Business & Distribution Center in Warsaw and Diamond Business Parks in Piaseczno and Łódź. Such deals send an important signal to the market confirming untiring interest in this sector.

In 2013 a number of international equity deals were made on the industrial market. Examples include the acquisition of a 50% stake in Prologis’ European property portfolio by Norges Bank IM, the acquisition of Arcapita owning the distribution parks in Robakowo near Poznań and in Mszczonów near Warsaw by a consortium of TPG and Ivanhoe, as well as the acquisition of a 50% stake in Segro, a leading developer in Central Europe, by the Canadian fund PSP Investments.

RETAIL INVESTMENT DEALS


Population > 500,000 Population 100,000–500,000

Population <100,000 Prime yield

2008 2010 20122009 2011 2013

Tran

sact

ions

ann

ually

(m

n EU

R)

Prime Y

ield

0 0%

4%

10%

2%

8%

6%

12%

800

400

200

1,000

1,400

1,600

600

1,200

INDUSTRIAL INVESTMENT DEALS


Tran

sact

ions

ann

ually

(m

n EU

R)

Prime Y

ield

0 0%

4%

10%

2%

8%

6%

12%

200

100

300

450

50

250

400

150

350

500

2008 2010 20122009 2011 2013

Multi tenants Single tenant Prime yield

8


sPRing 2014

OFFICE MARKET

MARKET OVERVIEW

In 2013 Poland’s office market continued to show strong momentum. New office space supply in Warsaw and the six regional cities, including Krakow, Wrocław, Tricity, Poznań, Katowice and Łódź, totalled 548,500 sq m. Total take-up reached 968,700 sq m – a similar level to that in 2012. In December 2013 the average vacancy rate for the seven largest Polish cities stood at more than 11%, around 1.5 percentage points higher than average in core European Union cities. Krakow remains the largest regional office market, but the gap with regard to total stock between Krakow and the runner-up Wrocław has narrowed down to just 95,000 sq m and is expected to shrink further owing to strong developer interest and high employment growth in the modern business services sector. Banks continue to be cautious in their approach to financing new developments and require pre-lets for 30–40% of space planned depending on location and project specifications. Headline rents remained flat across all the cities, except for some locations in Warsaw.

Given the positive economic outlook for Poland for 2014–2015, the Polish office market will continue to grow with rents likely to decrease further in the next few months in line with the trends in other CEE countries.

STOCK (SQ M)

RENTS (EUR/SQ M/MONTH)

VACANCY (%)

Warsaw 4,112,796 11.5–25.5 11.75%

CL* 1,246,951 17–25.5 10.61%

NCL** 2,865,845 11.5–16.5 12.24%

Krakow 634,695 13–15 4.90%

Wrocław 539,979 13–15.5 11.75%

Tricity 432,985 13–15 11.20%

Poznań 303,174 14–16 14.22%

Katowice 302,600 13–14 7.29%

Łódź 297,499 12–14 14.44%

* CL – Central Locations** NCL – Non Central Locations

EXISTING OFFICE STOCK


Q4 2011 Q4 2012 Q4 2013 SHORT TERM OUTLOOK

All Countries 2.2% 0.1% 0.8%

Western Europe 1.1% –0.5% 0.9%

Eastern Europe 8.7% 3.2% 0.2%

Central Europe 0.1% –0.4% –1.2%

EU Countries 0.9% –0.7% 0.7%

EMU Countries 0.3% –0.8% 0.3%

OFFICE RENTAL GROWTH (YEAR-ON-YEAR)


10.0%

0.0%

–10.0%

–20.0%

–30.0%

West

East

CE

EU

EMU

Dec’08 Dec’11Dec’09 Dec’12Dec’10 Dec’13

approx. 550,000 sq m of office space was delivered in 2013 in Warsaw and regional cities


9

MARKETbEAT

WARSAW

In 2013 transaction volume on the Warsaw office market hit a record high and more than doubled from 278,300 sq m in the crisis year 2009 to 633,600 sq m. Strong leasing performance, however, is not working to the advantage of developers or owners of existing office buildings. The rising supply and vacancy rates indicate that the market is becoming increasingly tenant-led with occupiers seeking ways to optimize occupancy costs or higher space standard at the current rent levels. Rents are likely to decline particularly in existing office buildings with limited capacity to compete against schemes under construction or in the pipeline. In 2013, absorption in Warsaw reached 127,000 sq m, which indicates the office market’s potential to grow further.

CONCENTRATION OF MODERN OFFICE SPACE IN WARSAW

Non Central Locations (zones):

N – North W – West SW 1 – South West 1 SW 2 – South West 2 US – Upper South LS – Lower South SE – South East E – East

100,000–200,000 sq m

200,000–400,000 sq m

400,000–600,000 sq m

over 600,000 sq m

N

E

SELS

US

W

SW1

SW2

CC-Fringe

Fringe

Core

CL

Central Locations:

CoreFringe

STANDARD LEASE TERMS IN WARSAWCENTRAL LOCATIONS

NON CENTRAL LOCATIONS

Headline rents (sq m/month)

EUR 17–25.5 EUR 11.5–16.5

Underground parking (space/month)

EUR 120–180 EUR 70–90

Surface parking (space/month)

EUR 70–120 EUR 45–75

Service charge EUR 5–6.5 EUR 4–5.5

Incentives Financial contributionFit out contributionRent free period for:

3–6 months 4–8 months

Lease length 5–10 years

Add-on factor 0–10% 0–5%

VAT 23%

Indexation EURO CPI

Others Deposit or bank / company guarantee


WARSAW

Number of buildings 418

Stock (sq m) 4,112,796

Total vacancy (sq m) 483,157

Vacancy rate (%) 11.75%

CENTRAL LOCATIONS

NON CENTRAL LOCATIONS

Number of buildings 110 308

Stock (sq m) 1,246,951 2,865,845

Total vacancy (sq m) 126,965 356,192

Vacancy rate (%) 10.61% 12.24%


WARSAW OFFICE MARKET

SUPPLY

Modern office space stock has been growing in Poland steadily since 2012. As a result of developers’ interest in office projects in the capital, more than 298,000 sq m of new space came onto the market in 2013, bringing Warsaw’s total stock to 4.11 mn sq m in December 2013, a rise of 6.6% compared with 2012. The majority of new space was delivered in the Upper Mokotów district and in the Ochota and Włochy districts, accounting for around 50% and 30% of the total, respectively. The new supply was dominated by several large completions, including HB Reavis’ Konstruktorska Business Center (48,300 sq m), Bouygues’ Miasteczko Orange (43,700 sq m) and Plac Unii (41,300 sq m) developed by Liebrecht & Wood and BBI Development. Only one building was delivered in Warsaw’s city core: Plac Bankowy 1 totalling around 4,000 sq m. Some 80,000 sq m of modern office space is scheduled for delivery in central locations in 2014, including the completion of the first building of Ghelamco’s Warsaw Spire complex (19,500 sq m) and the Powiśle Park office building (15,000 sq m). Overall, by the end of 2014 more than 20 office buildings are expected to come onto the Warsaw market, but office space supply will be below 2013’s level.

10


sPRing 2014

TAKE-UP

Leasing activity in Warsaw in 2013 totalled 633,300 sq m, a rise of 4.1% on 2012. More than 78% of leases were for space in non-central locations in contrast to only 137,000 sq m transacted in the central zone, down by more than 34,000 sq m on 2012. The number of pre-lets declined compared with 2012 with their share in gross take-up at 24%, which represents a fall of around 8 percentage points. New leases accounted for around 60% of Warsaw’s total take-up while renewals and renegotiations remained at a level similar to that of the previous year and made up around 28% (182,100 sq m).

The volume of deals involving owner occupation of space (29,200 sq m) rose to the level recorded in the peak year 2006. The Upper South zone (US) continued to attract strong occupier interest with 213,000 sq m leased, followed by the South-Western 1 zone (SW1), where more than 80,000 sq m was transacted.

The largest deal in 2013 was Polkomtel’s pre-let of 22,680 sq m in White Stone Development’s Harmony Konstruktorska under construction in the Mokotów district. In addition, in Q3 2013, the companies from the Getin Group leased 18,850 sq m at LC Corp’s Wola Center office building under construction while in the first half of the year the Polish Office for Registration of Medicinal Products, Medical Devices and Biocidal Products took up 13,000 sq m in the refurbished Adgar Park West complex (formerly Ochota Office Park). The key transaction in Warsaw’s central zone was Santander/BZ WBK’s lease of 11,800 sq m in Skanska’s Atrium 1 under construction near ONZ roundabout. Take-up in 2014 is expected to remain at around 600,000 sq m, but this will depend largely on developers’ pricing policy for space in new office buildings.

TAKE-UP IN WARSAW

Take-up – CL Take-up – NCL


2007 2009 20112008 2010 201320120

400,000

sq m

200,000

600,000

100,000

500,000

300,000

700,000

ABSORPTION

In 2013, new space absorption in Warsaw slightly exceeded 2011’s level and stood at 127,000 sq m, a fall of 21% compared with 2012 (161,000 sq m). Tenants vacated 36,000 sq m in central locations, which was compensated by the performance of non-central locations (163,000 sq m). This was due to low new supply in the capital’s city core as well as a shift in preferences of tenants seeking more affordable office accommodation in less prominent locations. Absorption is expected to remain high given the positive economic outlook for Poland and the large volume of low quality office space available on the market. However, it is rather unlikely to exceed the levels of more than 200,000 sq m recorded in the boom years of 2006–2008.

EUROCENTRUM, WARSAW

SUPPLY AND ABSORPTION IN WARSAW

2007 2009 20112008 2010 2012 2013


Supply – CL Supply – NCL

Absorption – CL Absorption – NCL

0

150,000 100,000

300,000 250,000

50,000

100,000 50,000

0

–50,000

250,000 200,000

200,000 150,000

350,000 300,000

sq m

sq m


11

MARKETbEAT

VACANCY

The imbalance in supply and demand led to a high increase in vacancies in Warsaw. At the end of 2013 there was 483,100 sq m of vacant space, accounting for around 11.75% of the capital’s total stock. The highest vacancy rates were recorded in the South-Western 1 zone (SW1) and the Northern zone (N) at 17.3% and 13.8%, respectively. By contrast, the lowest vacancy rates were noted in Wilanów and Lower Mokotów (SE zone) and in the South-Western 2 zone (SW2), largely due to weak developer interest and low office supply in these two zones which totalled less than 14,500 sq m. The largest hike in vacancies was in the Mokotów district from 273,600 sq m in 2012 to 466,900 sq m in December 2013, following among others the delivery of two office buildings Konstruktorska Business Center and Plac Unii with 45,400 sq m of available space. In the medium term other office schemes coming onto the market may push the vacancy rate up to 14% at year-end 2014, depending on the absorption level.

RENTS

The conditions on the Warsaw office market are favourable for both tenants whose leases are due to expire soon and those planning to expand on the back of the existing modern stock. Prime headline rents dropped in central locations in 2013 to EUR 25/sq m/month, down by around EUR 1.5 compared with the end of 2012. Prime modern office buildings in non-central locations commanded EUR 14–16.5/sq m/month. The strong development pipeline will put more downward pressure on rents. Developers are embarking on aggressive pricing strategies to attract tenants and meet bank lending requirements sooner. Incentives such as rent-free periods or fit-out contributions have become standard features in lease packages and, therefore, effective rents are often lower by as much as 25% than headline rents. Effective rents in new office projects largely depend on the development stage and the size and prestige of the tenant. Developers’ growing experience, particularly with regard to minimizing space construction costs, and the compression of expected rates of return also help to bring rents down. The typical lease length is five years.

PRIME RENTS AND VACANCY IN WARSAW

2007 2009 20112008 2010 2012 20130 0

4

2

6

8

10

14

12

20

10

30

5

25

15

35

Prime rents – CL

Prime rents – NCL

Vacancy – CL

Vacancy – NCL


EUR

/sq

m/m

onth

Vacancy rate (%)

GREEN WINGS, WARSAW

12


sPRing 2014

TRICITY

Take-up in the Tricity market in 2013 reached 45,600 sq m, of which new leases accounted for more than 53%, with pre-lets making up around 13%. This was down by around 16,800 sq m compared with 2012. The largest transaction was Thomson Reuters’ lease renegotiation of 9,000 sq m in Baltic Business Center. Other notable deals included the lease renewal for 2,800 sq m in Łużycka Office Park by Geoban (Santander group) and the IT services provider Sii’s lease of 2,700 sq m in the Olivia Business Centre complex. Last year Tricity finished on a record high supply of 71,800 sq m, which pushed Tricity’s total office stock up to 433,000 sq m at the end of December 2013. Projects delivered in 2013 included TPS’s Olivia Business Centre – Point and Tower buildings totalling 23,900 sq m, Torus’s Alchemia in Gdańsk-Oliwa (16,700 sq m) and Euro Styl’s Euro Office Park (9,300 sq m), which became headquarters of the BPH Bank. Asking rents stood at EUR 13–15/sq m/month, and effective rents were EUR 12–13/sq m/month. Robust supply pushed the vacancies up to 48,500 sq m at year end, accounting for 11.2% of Tricity’s total stock.

KRAKOW

Krakow remains the largest regional office market in Poland with its total stock at nearly 634,700 sq m, of which around 32,300 sq m was delivered in 2013. The key completions were phase III of Quattro Business Park (12,200 sq m) and building D of the Bonarka 4 Business complex (8,700 sq m). The transaction volume declined by around 12% to 94,200 sq m compared with 2012. The largest deals were Capgemini’s lease extension of 9,600 sq m in Quattro Business Park, Lufthansa’s pre-let of 8,500 sq m in building D of Bonarka 4 Business, and Brown Brothers Harriman’s lease of 4,700 sq m in Orange Office Park. Krakow’s vacancy rate rose by around 0.9 percentage point to 4.9%, being still the lowest in Poland. Around 50,000 sq m of new office space is scheduled for delivery in 2014. Projects under construction include Skanska’s Kapelanka 42 office complex to provide 28,100 sq m in two phases, phase IV of Quattro Business Park (12,800 sq m), developed by BUMA Group, and phase I of Orange Office Park (11,200 sq m), developed by East-West Development. A balance between demand and supply helped to keep headline rents at EUR 13–15/sq m/month and effective rents at EUR 11–13/sq m/month.

WROCŁAW

In 2013, Wrocław strengthened its position as the second-fastest growing office market in Poland, after Warsaw. Its modern office stock totalled 540,000 sq m. Nearly 73,800 sq m was delivered onto the Wrocław market, the highest total in five years. The key completions included LC Corp’s Sky Tower (28,100 sq m), Skanska’s phase II of the Green Towers complex (10,800 sq m) and Echo Investment’s phase II of Aquarius Business House (9,200 sq m). Take-up reached 76,300 sq m, powered by several dozen deals, the largest being Getin companies’ lease of 11,700 sq m in Sky Tower and the debt collection company KRUK’s lease expansion of 7,500 sq m in Wrocławski Park Biznesu, followed by Eurobank’s lease renewal of 6,100 sq m in Wratislavia Center and Credit Suisse’s expansion of 4,300 sq m in the Green Day office building. At year-end 2013 the vacancy rate was up by over 3.7 percentage points to 11.75% from the rate at the end of 2012, which despite robust supply shows that tenants see growth potential in the Wrocław market. Headline rents remained flat at EUR 13–15.5/sq m/month while effective rents stood at EUR 11–14/sq m/month.

NEPTUN OFFICE CENTRE, GDAŃSK


13

MARKETbEAT

POZNAŃ

At the end of 2013 Poznań’s total stock amounted to 303,200 sq m, a rise by a modest 24,100 sq m compared with 2012, following mainly the delivery of Skanska’s Malta House (15,600 sq m). Smaller schemes included Wechta’s Temida and Piątkowska Office in the city’s Old Town area, which contributed 2,500 sq m and 2,000 sq m, respectively. The first phase of SwedeCenter’s Business Garden office complex (four buildings totalling 42,000 sq m) is still under construction but the complex will not be delivered until 2015. Low new supply in Poznań is due to weak occupier interest and relatively high availability of lower grade space. Transaction volume in 2013 came to just 39,100 sq m, marking a fall of 7.5% on 2012. At year end the vacancy rate edged down by a little more than 0.1 percentage point to 14.2% compared with the end of 2012. Headline rents stood at EUR 14–16/sq m/month, with effective rents lower on average by 15–20%.

KATOWICE

In 2013 total take-up on the Katowice market reached around 56,000 sq m, of which 66% were new leases and nearly 22% were two owner-occupation deals. Polski Koks occupied 6,160 sq m in the office building in Paderewskiego Street, while Getin companies signed pre-lets for 6,000 sq m in LC Corp Tower I under construction. The largest letting was IBM’s lease of 9,000 sq m in Echo Investment’s A4 Business Park. Katowice’s total office stock stands at 302,600 sq m. The largest office projects scheduled for delivery in 2014 include the two phases of Echo Investment’s A4 Business Park totalling 17,800 sq m, LC Corp’s Silesia Star (12,800 sq m) and Skanska’s Silesia Business Park (10,700 sq m), where some space will be taken up by PwC. The development pipeline contains among others Secus Property’s Piaskowa Business Center (19,000 sq m) and GTC’s Centrum Biurowe Mikołowska (26,000 sq m). The relatively healthy take-up pushed Katowice’s vacancy rate up by only 0.4 percentage points to 7.3% compared with 2012. Asking rents were relatively low at EUR 13–14/sq m/month, with effective rents at EUR 11–12/sq m/month.

ŁÓDŹ

Total office stock of Łódź, a leading academic centre in Poland, stands at more than 297,500 sq m. Last year’s completions included five buildings totalling 23,800 sq m, but only Skanska’s phase II of the Green Horizon complex (14,000 sq m) came onto the market. DOMENA’s phase II of the office complex at 35 Targowa Street (8,000 sq m) and building C of Centrum Biznesowe Synergia (2,500 sq m) are scheduled for delivery soon. Transaction volume stood in 2013 at 23,800 sq m, which was 3,500 sq m less than in 2012. Notable deals in 2013 included Infosys’s another lease expansion of 4,150 sq m in Green Horizon, DHL’s lease extension of 3,050 sq m in the building in Targowa Street, and Accenture’s new lease of 1,700 sq m in University Business Park. At the end of 2013 Łodź’s vacancy rate surged by 28% to 14.4%, equating to 43,000 sq m. Headline rents remained flat at EUR 12–14/sq m/month, with effective rents at EUR 10–11/sq m/month.

TAKE-UP IN REGIONAL CITIES


New leases Renewal

Expansion Owner occupier

Krakow Wrocław Tricity Katowice Łódź Poznań0

20,000

50,000

10,000

40,00030,000

60,00070,00080,00090,000

100,000

sq m

MODERN OFFICE SPACE IN POLAND


–5%

10

4,112,796

634,695

539,979

303,174

432,985

297,499

302,600

14 26 3018 22

Rents (EUR/sq m/month)

15%

5%

0%

20%

10%

Vaca

ncy

rate

Warsaw Wrocław Katowice PoznańKrakow Tricity Łódź

14


sPRing 2014

Demand for retail space remained at a healthy level in 2013 with market trends following those of 2012. Tenants focused on established retail schemes offering high footfall and satisfactory revenues. Apart from newly-constructed space, re-marketed shopping centres appear an attractive alternative for tenants seeking strong retail schemes. Due to the current demand level, the marketing period for new schemes has become much longer and few schemes are fully let when they open. Average vacancy rates have risen to approx. 6% owing to the growing volume of vacant space in secondary schemes, particularly on oversupplied markets.

The highest rents are in Warsaw’s prime shopping centres at EUR 80–90/sq m/month for a clothing unit of 100–150 sq m while in the other seven conurbations rents stand at EUR 35–45/sq m/month. Shopping centres in small and medium-sized cities fetch average rents of EUR 21–27/sq m/month.

RETAIL MARKET

POLAND

2013 was another favourable year for the retail property market in Poland. New modern retail supply totalled 650,000 sq m, up by nearly 20% on the 2012 total. As in previous years, shopping centres accounted for the largest share (74%). Of the fifteen shopping centres completed in 2013 the biggest to open last year were Galeria Bronowice in Krakow, Poznań City Center and Galeria Katowicka. The number of extensions also surged with the largest floorspace volume added to the Wzgórze shopping centre in Gdynia, renamed Riviera. Last year new developments were opened mainly in large conurbations (60%), but retail schemes were also built in smaller cities such as Inowrocław (Galeria Solna) and Chojnice (Brama Pomorza).

The retail park segment continued to develop with Europa Centralna in Gliwice totalling 40,000 sq m of GLA being the largest retail park completed in 2013. Several smaller retail parks were also added to the market, including Marcredo Center in Szczecin, Multishop in Sochaczew, Pasaż Wiślany in Grudziądz, Szombierki in Bytom, Dekada in Grójec and Vendo Park in Nysa. The retail supply pipeline with delivery for 2014 is expected to reach nearly 640,000 sq m of GLA. The biggest retail schemes to open this year are Atrium Felicity in Lublin (75,000 sq m of GLA) and Galeria Warmińska in Olsztyn (41,000 sq m of GLA).

SUPPLY OF MODERN RETAIL SPACE IN POLAND


2009 2011 20132008 2010 2012

Shopping centres Wholesales warehouses

Retail warehouses Factory outlets

sq m

0

400,000

200,000

600,000

900,000

100,000

500,000

800,000

300,000

700,000

1,000,000

SATURATION OF MODERN RETAIL SPACE IN CITIES WITH OVER 200,000 INHABITANTS

SOURCE: RETAIL RESEARCH FORUM, CUSHMAN & WAKEFIELD

VALUATION & ADVISORY, jANUARY 2014

sq m

0

400,000

200,000

600,000

900,000

100,000

500,000

800,000

300,000

700,000

1,000,000

Katowice

Con

.

Trici

ty Con

.

Często

chow

a

Łódź

Con

.

Białys

tok

War

saw C

on.

Lubli

n

Krako

w Con

.

Szcz

ecin

Con.

Kielce

Pozn

ań C

on.

Bydg

oszc

z

Wro

cław C

on.

Radom

Toru

ń

existing existing and under construction

over 11.6 mn sq m– total stock of modern retail space in Poland


15

MARKETbEAT

SHOPPING AND LEISURE CENTRES

Development activity on the Polish shopping centre market continued to be robust in 2013. Shopping centre provision increased by nearly 500,000 sq m of GLA, of which 380,000 sq m was delivered in H2 2013, through new constructions and extensions, mainly in Poland’s largest conurbations. The largest schemes opened were Galeria Bronowice in Krakow, Poznań City Center, Galeria Katowicka, Riviera in Gdynia, Trzy Korony in Nowy Sącz and Galeria Solna in Inowrocław.

In 2014, the shopping centre development pipeline is expected to reach 2013’s level. According to preliminary estimates, a total of 25 new shopping centres providing 520,000 sq m of GLA will be opened in 2014, of which 110,000 sq m of GLA will be delivered in six extensions. New shopping centres will be opened largely in big cities such as Lublin (Atrium Felicity and Zamkowe Tarasy) or Białystok (Galeria jurowiecka) and medium-sized cities, including Olsztyn (Galeria Warmińska), Kalisz (Galeria Amber), Siedlce (Galeria S), jelenia Góra (Galeria Sudecka), Ostrołęka (Galeria Bursztynowa) and Starogard Gdański (Galeria Neptun).

The shopping centre density in the eight conurbations is the highest in Wrocław and Poznań, and the lowest in Szczecin. Demand for shopping centre space varies substantially depending on market saturation, purchasing power, the quality of retail schemes and space availability. At the end of 2013, Kielce and Toruń posted the highest vacancy rates at 8.45% and 5.7%, respectively, while the lowest vacancy was in Łódź (1.5%) and Warsaw (1.5%).

Prime shopping centre rents are growing, but this growth is negated by secondary scheme rents, which are experiencing downward pressure, with landlords having to offer favourable lease terms and more generous incentives to attract and retain tenants. The highest rents for a fashion store of 100–150 sq m stand at EUR 80–90/sq m/month in Warsaw, EUR 35–45/sq m/month in other conurbations and EUR 21–27/sq m/month in medium-sized cities.

SHOPPING CENTRES IN SELECTED CITIES IN Q4 2013*


Other citiesWarsaw

Łódź

Krakow

Wrocław

Poznań

Szczecin

Tricity

Katowice Con.

sq m

0

400,000

200,000

600,000

900,000

100,000

500,000

800,000

300,000

700,000

1,000,000

2009 2011 20132008 2010 2012

* Supply


EUR/sq m/month* units 100–150 sq m

0 4020 60 8010 5030 70 90

Warsaw

Krakow

Poznań

Tricity

Katowice Con.

Szczecin

Łódź

Wrocław

Other cities

PRIME RENTS IN SHOPPING CENTRES IN Q4 2013

VACANCY IN SHOPPING CENTRES


Katowice

Con

.

Trici

ty Con

.

Często

chow

a

Łódź

Con

.

Białys

tok

War

saw C

on.

Lubli

n

Krako

w Con

.

Szcz

ecin

Con.

Kielce

Pozn

ań C

on.

Bydg

oszc

z

Wro

cław C

on.

Radom

Toru

ń0

4

2

6

1

5

3

789

%

ATRIUM FELICITY, LUBLIN

16


sPRing 2014

HIGH STREETS

The key event on the Polish high street market in 2013 was the opening of the Louis Vuitton store in the Vitkac department store in Warsaw’s Bracka Street, while the capital’s Mokotowska Street became home to the Atelier Mokotowska store. High street development is, however, hindered by low availability of stores which could meet the requirements of international and domestic retailers. This is expected to change following several developments such as refurbishment and extension of the Smyk department store in Al. jerozolimskie, modernisation of the Holland Park (Ethos building) at Trzech Krzyży square and adaptation of tenement houses at the corner of Nowy Świat and Świętokrzyska streets for retail use, all in Warsaw.

Due to low availability of high street units, rents have remained at high levels with Warsaw and Krakow posting record highs of EUR 75–85/sq m/month.

HYPERMARKETS IN POLAND IN Q4 2013


Auchan/Real Carrefour E. Leclerc Tesco

81 units

84 units

20 units

82 units

PRIME RENTS ON HIGH STREETS IN Q4 2013*

EUR/sq m/month


0 20 40 60 8010 30 50 70 90

* units 100–150 sq m

Warsaw

Krakow

Katowice Con.

Poznań

Łódź

Wrocław

Szczecin

Tricity

Other cities

HYPERMARKETS AND SUPERMARKETS

The Polish food sector is expanding mainly through discount chains which have already more than 3,000 stores across the country. In 2013, nearly 350 new discount stores were opened in Poland, more than 70% of which by Biedronka, followed by other retailers such as Lidl, Netto and Aldi. Discount chains plan to move ahead with similar growth strategies in 2014. It is worth noting that only a handful of hypermarkets and supermarkets were added to the Polish retail stock this year. The large food store sector is awaiting another phase of consolidation – Auchan’s final acquisition of Real hypermarkets.

Food stores opened in H2 2013 included Auchan in Galeria Bronowice (Krakow), Tesco in Multishop (Sochaczew), E.Leclerc in Galeria Trzy Korony (Nowy Sącz), Stokrotka in Galeria Katowicka, Piotr i Paweł in Poznań City Center, Społem in Plac Unii City Shopping (Warsaw) and Marcpol in Brama Pomorza (Chojnice). The openings scheduled for 2014 include Auchan in Atrium Felicity (Lublin), Stokrotka in Galeria jurowiecka (Białystok), Intermarche in Galeria Neptun (Starogard Gdański) and Piotr i Paweł in Galeria Warmińska (Olsztyn).

Rents for food stores stand at EUR 6–7/sq m/month for hypermarkets, EUR 7–11/sq m/month for supermarkets and EUR 5–9/sq m/month for discount stores.


17

MARKETbEAT

RETAIL WAREHOUSES AND RETAIL PARKS

The supply of large-scale non-food stores in Poland both in retail parks and as free-standing buildings – retail warehouses – comprises a total of nearly 2.5m sq m. Poland’s retail park sector continues to attract increasing interest from developers – small retail parks are planned and developed primarily in small and medium-sized cities.

The largest scheme completed in 2013 was the Europa Centralna Park in Gliwice offering 40,000 sq m. In Poznań, 14,000 sq m was added to IKEA Park Franowo while Szczecin saw the completion of Marcredo Center (14,000 sq m). Several smaller retail parks also came onto the market last year, including Park Handlowy Szombierki in Bytom, Multishop in Sochaczew, Pasaż Wiślany in Grudziądz, Dekada in Grójec and Vendo Park in Nysa. Poland’s total retail park stock reached 800,000 sq m, of which 70,000 sq m was added in H2 2013. More than 60,000 sq m is currently under construction in small retail parks in small and medium-sized cities such as Era Park in Radomsko and Marcredo Center in Piekary Śląskie.

Occupier demand in retail parks remains stable with key tenants from the following sectors: DIY (Castorama, OBI and Leroy Merlin), household appliances and electronics (Media Expert and RTV Euro AGD), furniture and home accessories (Agata Meble and jysk) and sports equipment (Martes Sport). The retail offer of such schemes is completed by drugstores (Rossmann and Hebe), accessories (Pepco), and discount fashion and footwear (Takko, KIK, Deichmann and CCC). The vacancy rate in retail parks stands at approx. 3.7%.

Rents at retail parks are stable at EUR 6–8/sq m/month for large units and EUR 9–13/sq m/month for medium-sized space with the highest rents in large retail parks in Poland’s largest conurbations and the lowest in small schemes in small cities.

OUTLET CENTRES

Poland offers ten outlet centres totalling nearly 160,000 sq m, one in Wrocław, Poznań, Krakow, Sosnowiec, Gdańsk, Szczecin and Łódź each, and three such centres in Warsaw. In 2013, only one such scheme – Warsaw’s Factory Annopol providing 19,700 sq m – came onto the Polish market.

The development which has recently broken ground in the outlet centre sector is City Outlet Lublin to provide 11,000 sq m upon opening scheduled for 2014. Galeria Podlaska in Białystok is being currently converted into Outlet Białystok, which is also to come onto the market this year. Schemes under construction also include the next phases of Ptak Outlet in Rzgów near Łódź and Outlet Park Szczecin. Development pipeline for the forthcoming years comprises outlet centres in medium-sized cities such as Toruń, where a concept design is being prepared for Outlet Toruń to offer 18,000 sq m. Assuming all the projects are completed on schedule, this would add more than 50,000 sq m by the end of 2015.

Outlet centres provide sales space for more than 1,000 stores of Polish and foreign retailers from the fashion, footwear and sports equipment sectors. Occupier demand is the highest in Warsaw, whose two earlier built schemes are fully leased and newly-delivered Factory Annopol saw its vacancy rate decline substantially since its opening day. The average vacancy rate at outlet centres is slightly higher than that of traditional shopping centres, at approx. 4%.

Rents in outlet centres are relatively low. Average rent for a store of 100–150 sq m in Warsaw is EUR 21–23/sq m/month while in other cities stands at EUR 19–21/sq m/month.

FACTORY OUTLETS IN POLAND IN Q4 2013

Existing Under construction Planned


War

saw

Pozn

ań

Krako

wTr

icity

Katowice

Con

.

Szcz

ecin

Łódź

Wro

cław

Oth

er ci

ties

sq m

60,000

40,000

10,000

50,000

20,000

30,000

0

DIY SECTOR IN POLAND IN Q4 2013

Castorama

Leroy Merlin

OBI

Praktiker

NOMI

Bricomarche

Brico Depot

Bricoman


67 units

44 units

43 units24 units

28 units

90 units

3 units 5 units

18


sPRing 2014

INDUSTRIAL MARKET

MARKET OVERVIEW

2013 was a very good year for the warehouse sector in Poland. Take-up rose strongly despite a decrease in new warehouse provision by around 30% compared with 2012. Leasing volume reached over 2.1 million sq m, a rise of around 42%. This was the highest level of take up ever recorded for the Polish industrial market and was mainly due to several large leases being signed, in particular, 300,000 sq m signed by the US online retailer Amazon for 3 locations in Poland.

At the end of 2013 total modern warehouse stock in Poland reached 7,942,000 sq m, a rise of around 5% compared with the end of 2012. For many years the highest concentration of warehouse space has been in the Warsaw region (around 35% market share) however improvements in infrastructure has made the regional cities much more accessible which has led to more and more industrial space development. Very strong leasing activity in the regions will result in more space being added to the market increasing the share of the regional stock in the country’s total. Currently warehouse stock in the core regions such as Upper Silesia, Poznań, Central Poland and Wrocław totals 5,145,000 sq m. The smaller markets of Tricity, Rzeszów, Toruń, Szczecin and Lublin are developing steadily, but their share of Poland’s total stock is below 10%.

Modern warehouse take-up in 2013 stood at around 2,140,000 sq m, the highest on record, with leasing activity the strongest on the Warsaw market, accounting for 24% of all the transactions. Other regions with a significant share in leasing volume included Wrocław (23%), Poznań (19%) and Upper Silesia (17%). New lease agreements accounted for 60% of total take-up in 2013, which reflects continued warehouse sector growth in Poland. Lease extensions made up 32% and lease expansions around 8%.

Take-up came mostly from logistics operators and distribution occupiers (29%). A significant share of total take-up was also from e-retailers (16%), followed by retail chains (9%), the automotive sector (8%) and the food sector (8%). Worth noting are Amazon’s conclusion of three lease contracts for around 100,000 sq m each in three large distribution centres to be constructed in Poland, two in the Wrocław region and one in the Poznań region.

In 2013, new warehouse supply in Poland fell by around 30% compared to figures recorded in 2012. Approximately 354,000 sq m of modern space was delivered, with the Wrocław region accounting for 30% of total volume, followed by Warsaw

(24%), Upper Silesia (18%) and Poznań (9%). The largest completions included Wrocław’s Prologis Park V (36,000 sq m), Panattoni’s BTS project for Lear in Legnica (32,000 sq m), further phases of SEGRO’s Tulipan Park Warsaw (24,000 sq m) and SEGRO’s Industrial Park Tychy (21,000 sq m). New supply is expected to increase significantly in the forthcoming months due to the very high number of transactions signed last year, particularly in Q4.

At the end of 2013 around 535,000 sq m of warehouse space was under construction, more than twice as much as at the end of the previous year, the largest project being the BTS warehouse for Amazon (Goodman Wrocław South Logistic Centre) totalling more than 120,000 sq m. Other major developments underway include Panattoni BTS Castorama in Stryków (50,000 sq m), a further phase of CLIP Poznań (35,000 sq m), Prologis Park Wrocław V (35,000 sq m) and Panattoni’s BTS scheme for Polaris near Opole (33,000 sq m). Most schemes are being constructed on a pre-let or built-to-suit basis to meet the specific technical requirements of a given occupier. BTS projects are expected to continue to dominate the market with speculative developments still being scarce. This being said, in some locations where the vacancy rate is currently very low such as in Poznan, developers are likely to add a speculative component on the back of a pre-let being secured.

Despite strong take-up, the vacancy rate at the end of 2013 was similar to that noted in December 2012. The vacancy rate now stands at 10.9% compared with 10.7% at year-end 2012. There is around 870,000 sq m of vacant warehouse space available on the Polish market with the largest vacancies in Warsaw (14.8% or 415,000 sq m) and Central Poland (12.5% or 129,000 sq m). The amount of vacant space in Warsaw’s inner city (21.5%) is now higher than in Greater Warsaw area (12.9%). The lowest vacancy rates are in Poznań (4.6%), Upper Silesia (9.4%) and Wrocław (10%), which equates to 48,000 sq m, 146,000 sq m and 87,000 sq m respectively.

Markets with a smaller share of Poland’s total warehouse stock differ significantly from one another in terms of vacant space volumes as a single lease will easily impact the vacancy rates which in the Tricity and Rzeszów stand at 2.5% (5,000 sq m) and 7% (8,000 sq m), respectively. In Krakow and Lublin the vacancy rates currently stand at 9.8% and 19.8%, equating to 16,000 sq m and 2,700 sq m, respectively.

Headline rents remained flat or fell slightly. The highest rents were posted in Warsaw’s inner city (EUR 4.50–5.80/sq m/month) while the lowest were in Central Poland and in the Warsaw suburbs (EUR 2.40–4.00/sq m/month). In the remaining regions, rents were around EUR 2.90–4.00/sq m/month.


19

MARKETbEAT

WARSAW REGION

With 2,800,000 sq m and 35% of Poland’s total stock, the Warsaw region is the nation’s largest warehouse market. It comprises two zones: the inner city, consisting of the Białołęka, Targówek and Włochy districts, and the suburbs, an area within a 12–50 km radius to the south west of the city centre – Błonie, janki, Piaseczno, Pruszków and Sochaczew. The inner city accounts for around 23% of the region’s total stock while the suburbs make up 77%. In 2013, some 84,000 sq m of new warehouse space was delivered to the market compared with 87,000 sq m handed over in 2012, mainly in Warsaw’s suburbs (77%). The key completions in 2013 included the next phase of Tulipan Park Warsaw (24,000 sq m), Good Point Puławska III (15,000 sq m) and Diamond Business Park Ursus (11,000 sq m). In 2013, around 513,000 sq m of warehouse space was transacted within the Warsaw region, a 10% rise on the previous year. New leases accounted for nearly half of the total take-up, lease extensions made up 37% and expansions 13%.

The vacancy rate in the Warsaw region remained relatively stable throughout the year standing at 14.8% at the end of 2013 with notable differences between its two submarkets. In the suburbs unoccupied space steadily decreased to 12.9% in December 2013 while the inner city’s vacancy rate rose to 21.5%.

UPPER SILESIA

Upper Silesia is Poland’s largest industrial hub and second-largest warehouse market. Its modern road network and favourable location have underpinned its strong position on the Polish industrial map. At the end of 2013, Upper Silesia’s stock stood at 1,553,000 sq m, accounting for 20% of Poland’s total stock. More than 63,000 sq m was added to the market during the year, accounting for 18% of total warehouse space delivered in Poland in 2013. The largest completions in the region included further phases of SEGRO’s Industrial Park Tychy (21,000 sq m), Panattoni Park Czeladź (12,000 sq m), Panattoni Park Mysłowice (10,000 sq m) and Portowa 74 in Gliwice (8,000 sq m) developed by SILS Centre. Total take-up in 2013 amounted to 357,000 sq m, which represents a 65% rise compared with 2012. However, despite the high leasing volume, the vacancy rate rose to 9.4% – a twofold increase on the previous year’s level. There is currently 27,000 sq m of warehouse space under construction. In 2013, headline rents remained stable at EUR 2.9–3.5/sq m/month.

WARSAW AREA MARKET OVERVIEW

Existing Stock 2,797,000 sq m

Stock Under Construction 20,000 sq m

Vacancy Rate 14.8%

Take-Up 513,000 sq m

Major Landlords Prologis, MLP Group, CA Immo, Panattoni, AIG Lincoln, Point Park Properties, Valad, Segro

INNER CITY ZONE SUBURBS ZONE

Headline Rents 4.40–5.80 EUR/sq m/month

2.40–3.90 EUR/sq m/month

Effective Rents 3.50–5.00 EUR/sq m/month

1.90–3.20 EUR/sq m/month

UPPER SILESIA MARKET OVERVIEW



Vacancy Rate 9.4%


Major Landlords Prologis, Panattoni, Segro, MLP Group, Menard Doswell, BIK, Hines



SUPPLY AND DEMAND IN WARSAW REGION

Annual supply – Warsaw Inner City Annual demand – Warsaw Inner City

Annual supply – Warsaw Suburbs Annual demand – Warsaw Suburbs


0

200,000

400,000

600,000

100,000

2009 20112008 2010 2012 2013

300,000

500,000

700,000

800,000

sq m

SUPPLY AND DEMAND IN UPPER SILESIA REGION


Annual supply Annual demand

2008 2009 2010 2011 2012 20130

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

sq m

20


sPRing 2014

CENTRAL POLAND

Central Poland’s warehouse stock is located mainly in Piotrków Trybunalski, Stryków and Łódź. At the end of 2013 its total stock stood at 1,032,000 sq m with another 94,000 sq m under construction. The largest project underway was Panattoni’s BTS for Castorama (50,000 sq m). Last year 27,500 sq m was added to the warehouse market in the region through further phases of Tulipan Park Stryków (19,500 sq m) and Panattoni Park Łódź East (8,000 sq m). Modern warehouse take-up totalled 236,000 sq m in 2013, 13% less than that witnessed in the previous year, with the vacancy rate relatively unchanged at 12.5% compared with 12.2% in December 2012. Headline rents remained stable. The highest rents were reported for small business units (EUR 3.8–4.0/sq m/month), while the lowest were for warehouses in Piotrków Trybunalski (EUR 2.4–2.9/sq m/month).

POZNAŃ REGION

2013 was favourable for the Poznań warehouse market in terms of both take-up and space under construction. At the end of 2013, modern warehouse stock in Poznań stood at 1,059,000 sq m, located along the A2 motorway (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) and the S7 expressway (Sady). During 2013 some 32,000 sq m of space came onto the market in the Poznan region. The largest completion was Panattoni’s BTS project Faurecia II developed in Gorzów Wielkopolski. At the end of December 2013 around 132,000 sq m was under construction. Warehouse take-up totalled 408,000 sq m – a more than twofold rise on 2012 – with a significant share in the transaction volume being Amazon’s lease for approx. 100,000 sq m in Panattoni Park Poznań to be developed in 2014. The Poznań region posted one of Poland’s lowest vacancy rates at 4.6% at the end of 2013. Headline rents remained unchanged at EUR 3.0–3.6/sq m/month.

CENTRAL POLAND MARKET OVERVIEW



Vacancy Rate 12.5%


Major Landlords Panattoni, SEGRO, Prologis, Emerson, CA Immo, AIG / Lincoln



POZNAŃ MARKET OVERVIEW



Vacancy Rate 4.6%


Major Landlords Panattoni, Prologis, SEGRO



SUPPLY AND DEMAND IN CENTRAL POLAND REGION



350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

020092008 2010 2011 2012 2013

sq m

SUPPLY AND DEMAND IN POZNAŃ REGION


2008 2009 20112010 2012 2013


sq m

450,000

350,000

400,000

250,000

300,000

200,000

50,000

100,000

150,000

0


21

MARKETbEAT

WROCŁAW REGION

The highest concentration of warehouse space in the Wrocław region is along the A4 motorway (Bielany Wrocławskie, Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Krajków) and national road no. 8. Wrocław is now one of the fastest growing industrial markets in Poland with very large deals signed in 2013. Two of Amazon’s three distribution centres developed by Panattoni and Goodman will be constructed in Wrocław and will deliver more than 200,000 sq m of new space to the market. These transactions pushed the region’s total take-up in 2013 to 482,000 sq m – a twofold rise on 2012 – accounting for more than 20% of Poland’s total take-up. Some 192,000 sq m is under construction with the largest projects underway including BTS Amazon (123,000 sq m) developed as part of Goodman Wrocław South Logistics Centre, another phase of Prologis Park Wrocław V (35,000 sq m), and a BTS scheme for Polaris Industries (33,000 sq m). Headline rents remain stable at EUR 3.0–3.9/sq m/month.

WROCŁAW AREA MARKET OVERVIEW

Existing Stock 870,000 sq m


Vacancy Rate 10.0%


Major Landlords Prologis, Panattoni, Goodman



TRICITY

Tricity is one of the smaller warehouse markets in Poland, but it is growing very quickly. Current stock stands at nearly 200,000 sq m with some 21,000 sq m added in 2013, a rise of 12%, among others in phase one (14,000 sq m) of Goodman’s flagship project Pomorskie Centrum Logistyczne, which will provide around 500,000 sq m once fully built out. Transaction volume hit 76,000 sq m, the largest being the new lease agreement of retail chain Żabka (24,500 sq m) in SEGRO Logistics Park Gdańsk which is currently under construction. Tricity’s vacancy rate fell significantly from 16% at the end of 2012 to 2.5% at year-end 2013. Headline rents edged down slightly to EUR 3.2–3.9/sq m/month.

KRAKOW REGION

The Krakow region contains 158,000 sq m of modern warehouse space. Last year 9,000 sq m was added to the market. The majority of warehouses are located along Krakow’s ring road and in the south-eastern part of the city. There are no new schemes under construction in Krakow. The vacancy rate in this region dropped from 17% to 9.8% over the year and rents remain at around EUR 4.00/sq m/month.

OTHER REGIONS

The regions of Rzeszów (115,000 sq m), Toruń (96,000 sq m), Szczecin (49,000 sq m) and Lublin (14,000 sq m) are the least developed warehouse markets in Poland and account for around 3% of the country’s total stock. In 2013, only Szczecin’s stock increased with the delivery of warehouse A of North-West Logistic Park (7,000 sq m). Some 65,000 sq m was leased on these regional markets, of which 27,000 sq m was in Szczecin. Transaction volumes in Krakow, Toruń and Lublin were 19,000 sq m, 10,000 sq m and 8,000 sq m, respectively. The lowest vacancy rate was noted in Rzeszów (7%) and the highest in Lublin (20%). Vacancy rates in Szczecin and Toruń stood at 7.5% and 9%, respectively.

INDUSTRIAL MARKET TRENDS

• A major increase in warehouse supply is anticipated in the forthcoming months on the back of very high transaction volume noted last year, particularly in Q4 2013.

• BTS projects will still remain the most popular development model, with speculative development remaining scarce.

• With an overall economic improvement in Europe, in particular Germany, the Polish warehouse market is expected to remain on course for continued growth. The vacancy rate is very likely to stay at the current level of around 10%.


SUPPLY AND DEMAND IN WROCŁAW REGION


2009 20112008 2010 2012 2013

sq m

600,000

500,000

400,000

300,000

100,000

200,000

0

22


sPRing 2014

SUPPLY

According to the Central Statistical Office there were 2,008 hotels in Poland at the end of 2013 offering 103,087 hotel rooms. This represents an increase of 5.2% in number of hotels and 5.9% in number of hotel rooms compared to the previous year. The majority of hotels rooms belong to 3-star segment representing 42% of all hotel room stock, followed by 4-star, 2-star, 5-star and 1-star segments. Most of the hotels of higher standard are operated by international operators who usually operate larger hotels over 100 rooms. Therefore the largest hotels are in the 5-star segment with an average of 134 rooms per hotel, followed by 4-star hotels with an average of 106 rooms, then the average decrease significantly to less than 50 rooms.

The four regions with the largest number of hotels are the Malopolskie, Dolnoslaskie, Wielkopolskie and Mazowieckie voivodships, representing together almost half of the total hotel stock in Poland.

The detailed split of the hotel supply per voivodship is shown on the map.

NUMBER OF TOURISTS ACCOMMODATED IN POLAND

2009 20112010 2012 2013*

16,000,000

8,000,000

12,000,000

4,000,000

14,000,000

6,000,000

10,000,000

2,000,000

0

+10.3%+8.4% +5.8% +8.0%*

Domestic Foreigners * YTD November

SOURCE: POLISH CENTRAL STATISTICAL OFFICE, jANUARY 2014

OCCUPANCY IN POLAND BY VOIVODSHIP


Świętokrzyskie

Podkarpackie

Warmińsko-Mazurskie

Lubuskie

Wielkopolskie

Łódzkie

Opolskie

Kujawsko-Pomorskie

Śląskie

Lubelskie

Dolnośląskie

Podlaskie

Pomorskie

Małopolskie

Zachodniopomorskie

Mazowieckie

0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%

HOSPITALITY MARKET

DEMAND

The number of people visiting Poland and accommodated in hotels has been steadily growing since 2010 and the total number of guests accommodated in hotels in Poland reached 13.5 million in 2012 and 13.6 million in YTD December 2013. The increase in 2013 (YTD December) compared to the same period in 2009 equals 36.7% which represents an increase of 3.6 million guests accommodated in hotels in Poland during this period.

The nationality split shows a high proportion of local hotel guests staying at hotels with around 70% of Polish and around 30% of foreigners. The high dependency of the hotel market in the local demand brought a clear advantage during the last global economic downturn, when the Polish market was less affected by the drop in demand from foreign clientele. This is a key difference to other markets in Central Europe that are mainly dependent on foreign demand.

A higher percentage of foreign guests is reached in the voivodship bordering the neighboring countries and the Mazowieckie voivodship with the capital city Warsaw also catching a higher proportion of foreigners.

HOTEL SUPPLY IN POLAND BY VOIVODSHIP


number of hotels

number of rooms

99 6,728

167 8,242

98 5,529

30 1,694

185 16,247

91 3,784

218 8,39558 2,140

207 11,006

106 5,877

71 2,458

78 3,073

111 3,441279 14,354

171 9,061

39 1,058


23

MARKETbEAT

NEW HOTEL OPENINGS

Poland has seen a recent increase in new hotel openings due to the UEFA European championship in 2012, however the country still offers plenty of hotel development opportunities especially in secondary cities.

The Polish hotel market is very dynamic and many developments are under construction at the moment. A large number of hotel projects are expected to be completed in the coming two years, including internationally branded hotels such as Hilton, Marriott, Motel One and Raffles.

INVESTMENT

The volume of hotel investment activity in 2013 surged within the EMEA region, increasing by 15%. This increase was mostly led by major portfolio and single asset transactions occurring in Western Europe. However, with reducing acquisition opportunities in main Western European cities, investors are now showing renewed interest in the Central European key gateway cities. Looking at Central and Eastern region, Poland is currently the most important market for hotel investors.

There were three important hotel deals in Poland that closed last year in three different Polish cities and we detail the transactions in the table above.

The iconic Hotel Bristol was sold in December 2013 to a private investor, following a thorough renovation and rebranding into a Luxury Collection Hotel.

SELECTED HOTEL OPENINGS IN POLAND

HOTEL LOCATION ROOMS OWNER/DEVELOPER STAR RATING

OPERATOR SCHEDULED OPENING

Doubletree by Hilton Conference Centre and Spa

Wawer District, Warsaw 365 Polaris Hospitality Enterprises

5 Hilton May 2014

Renaissance Chopin Airport Chopin Airport Warsaw 225 Polish Airports 5 Port-Hotel for Renaissance Hotel with Global Hospitality Licensing

December 2013

Hampton by Hilton Wspolna, Warsaw 300 S+B Gruppe AG 3 Hilton May 2014Motel One Tamka, Warsaw 180 Tamex Inwestycje Motel One Q4 2014Ibis Styles Bialystok Bialystok 130 Orbis/

AccorOrbis/Accor Q4 2014

Courtyard by Marriott Gdynia 201 SwedeCenter 4 Scandinavian Hotel Management under franchise from Courtyard

2014

Hotel Europejski Krakowskie Przedmieście, Warsaw

100 5 Raffles Hotels & Resorts Q3 2015

SOURCE: CUSHMAN & WAKEFIELD GLOBAL HOSPITALITY

PERFORMANCE

The performance of Polish hotels shows a positive trend, especially in terms of occupancy. The comparison of ADR and RevPAR in 2013 with 2012 should not be considered alarming as the ADR in 2012 was distorted by the UEFA championship. This is shown in the graph below where ADR in june 2012 got over 500 PLN.

If we take this influence into account, we can see that occupancy increased by 5.5%, ADR dropped by 9.6% and RevPAR dropped by 4.7% in 2013. We are of the opinion that the market is returning to its normal and that the new hotel room supply will not affect the performance of existing hotels as demand is continues to improve.

HOTEL TRANSACTIONS IN POLAND IN 2013

PROPERTY CITY OPERATOR ROOMS STAR RATING

SALE PRICE IN EUR

PRICE PER ROOM

VENDOR PURCHASER

Mercure Zakopane Kasprowy Zakopane Accor 288 3 13,569,984 47,118 Orbis Bachleda Grupa InwestycyjnaSheraton Krakow Kraków Starwood 232 5 38,000,000 163,793 QIPML AlgonquinLe Bristol Warszawa Starwood 206 5 N/A N/A Starman Hotels Group of private investors

SOURCE: CUSHMAN & WAKEFIELD GLOBAL HOSPITALITY

KEY PERFORMANCE INDICATORS

jan 12

0 40%

100 45%

20050%

300

55%

400

60%

65%

70%500 75%

600 80%

Sep 1

2

May 12

jan 13

Mar 12

Nov 12

jul 12

Mar 13

Feb 1

2

Oct

12jun

12

Feb 1

3

Apr 12

Dec 12

Aug 12

Apr 13

Aug 13

jun 13

Nov 13

Oct

13

May 13

Sep 1

3jul

13

Dec 13

ADR RevPAR Occupancy

SOURCE: STR Global

PLN

24


sPRing 2014

at the local level supported by regional offices, for investment funds, Polish and foreign banks, developers, investors, local authorities and other companies holding commercial real estate. Our Valuation and Advisory department draws on the expertise and experience of Cushman & Wakefield’s global network of specialists.

Cushman & Wakefield provides valuation and advisory services throughout the world. In Europe it employs around 60 market researchers and around 200 property valuers. The Valuation and Advisory department of Cushman & Wakefield in Poland has 15 employees. It provides valuation and advisory services

Valuation and advisory – fields of activity

Retail market

Land market

Residential marketOffice market Hospitality market

Standard

RICS “Red Book”

Polish Valuation Standards

European Valuation Standards (TEGoVA)

International Valuation Standards

Form

Valuation report, Short form report

(e.g. desktop valuation)

Valuation report

Valuation report

Valuation report

Industrial market

VALUATION AND ADVISORY SERVICES

PROPERTY VALUATION

Valuation Team prepares valuations that suit variety of needs including:

• Acquisition / disposal• Loan security• Accounting / financial reporting• Insurance• Tax purposes• Update of perpetual usufruct fee• Determining damages amount (compulsory purchase)• Determining the amount of incurred outlays• Reduction of betterment levy• Reduction of planning charge• Valuations for client’s internal purpose

The valuation reports are made in accordance with the Polish standards (PFSRM) as well as the international standards (RICS, TEGoVA, IVS, IAS).

VALUATION TEAM

• Appraisals • Portfolio Valuation • Single Asset Appraisal


25

MARKETbEAT

REAL ESTATE ANALYTICAL AND ADVISORY SERVICES

Financial analyticsMarket research and analyses

Deterministic and probabilistic financial rationality of projects based on international

accounting standards (IAS)

Developing projects’ size, standard, costs, income, schedule and macroeconomic assumptions

Advising on optimum financing structures based on the current capital market conditions

Identification and quantification of key risk factors affecting the financial result of a project

Analysis of the model’s sensitivity to changing macro- and microeconomic conditions

Macroeconomic and sector analyses

Analyses of regional and local property markets

Analyses of tenants’ and buyers’ preferences

Competition analyses (projects existing, under construction and planned)

Modelling the catchment area of retail schemes and turnover estimates

Location analyses (accessibility, visibility, planning and infrastructure constraints)

Analyses and projections of sector indices such as demand, supply, vacancy rates, absorption, rents,

prices and yields, etc.

Example projects / Selected clients

Highest and Best Use (HBU) analysis, Feasibility study

Research reports

26

spring 2014

Tom ListowskiPartner Head of Industrial Department& CEE Corporate Relations [email protected]

Dorota SkowrońskaAssociate Director Head of Human [email protected]

Richard AbooPartner Head of Office [email protected]

Aneta Rogowicz-GałaAssociate Head of Property & Asset [email protected]

Mike EdwardsPartner Head of Valuation & Advisory [email protected]

Piotr KaszyńskiPartner Head of Capital Markets [email protected]

James ChapmanHead of Capital Markets [email protected]

Tomasz DanieckiAssociate Head of Project [email protected]

For further information, please contact our Marketing Department:Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Plac Piłsudskiego 1 00-078 Warsaw, Poland +48 22 820 20 20 [email protected]

This report contains information available to the public and has been relied upon by Cushman & Wakefield on the basis that it is accurate and complete. Cushman & Wakefield accepts no responsibility if this should prove not to be the case. No warranty or representation, express or implied, is made to the accuracy or completeness of the information contained herein, and same is submitted subject to errors, omissions, change of price, rental or other conditions, withdrawal without notice, and to any special listing conditions imposed by our principals.

For industry-leading intelligence to support your real estate and business decisions, go to Cushman & Wakefield’s Knowledge Center at cushmanwakefield.com/knowledge.

©2014 Cushman & Wakefield. All rights reserved.

Scan QR code to download the electronic version of the report.

Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. has established and applies a Quality Management System ISO 9001:2008 audited by TÜV SÜD.

On the cover: Domaniewska Office Hub / Polski Holding Nieruchomości S.A.

Charles TaylorManaging [email protected]

Marek NoetzelPartner Head of Retail [email protected]

Iwona SkalskaAssociate Director Head of Marketing [email protected]

www.cushmanwakefield.pl

WIOSNA 2014

MARKETBEAT

Publikacja Cushman & Wakefield

RAPORT O RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE


3

MARKETbEAT

Szanowni Państwo,

Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych. Została założona w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 16.000 pracowników w 250 biurach w 60 krajach.

W Polsce firma Cushman & Wakefield obecna jest od 1991 r. Obsługujemy międzynarodowe korporacje, instytucje finansowe, deweloperów, przedsiębiorców, podmioty sektora państwowego oraz małe i średnie firmy. Dostarczamy zintegrowane rozwiązania poprzez aktywne doradztwo, realizację inwestycji oraz zarządzanie w imieniu wynajmujących, najemców, inwestorów na każdym etapie procesu powstawania i eksploatacji nieruchomości.

Niniejszy raport przedstawia analizę rynku powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych oraz rynku inwestycyjnego w Polsce. Publikacja zawiera również prognozy dotyczące rozwoju branży nieruchomości komercyjnych.

Mamy nadzieję, że w niniejszym raporcie znajdą Państwo wiele cennych informacji.

Z poważaniem,

Charles Taylor Partner Zarządzający Cushman & Wakefield Polska

SPIS TREŚCI WPROWADZENIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

INFORMACJE GOSPODARCZE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

RYNKI FINANSOWE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

RYNEK INWESTYCYJNY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Rynek biurowy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Rynek handlowy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Rynek magazynowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH. . . . . . . . . . . . . . . . 8

Sytuacja na rynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Warszawa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Kraków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Wrocław . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Trójmiasto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Poznań . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Katowice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Łódź . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH . . . . . . . . . . . . . 14

Rynek w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Centra handlowo-rozrywkowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Główne ulice handlowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Hipermarkety i supermarkety . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Parki handlowe i magazyny handlowe . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Centra wyprzedażowe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH . . . . . . . . . . 18

Sytuacja na rynku. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Region warszawski. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Region Górnego Śląska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Region poznański . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Region Polski Centralnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Region wrocławski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Region trójmiejski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Region krakowski. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Pozostałe regiony. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

NIERUCHOMOŚCI HOTELOWE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

WYCENY I USŁUGI DORADCZE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

DANE KONTAKTOWE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

4


wiosna 2014

INFORMACJE GOSPODARCZE

WZROST GOSPODARCZY I BEZROBOCIE

Rok 2013 przyniósł poprawę sytuacji gospodarczej w Polsce. W wielu obszarach zaobserwowano pozytywne zmiany, m.in. wzrost produkcji sprzedanej w przemyśle i wzrost sprzedaży detalicznej. Według szacunków w 2014 r. PKB wzrośnie o 2,5%, natomiast stopa bezrobocia może spaść do 13% (13,4% na koniec 2013 r.). Stabilizacja gospodarki sprawia, że Polska pozostaje w czołówce Europy pod względem atrakcyjności inwestycyjnej. Jako jeden z nielicznych krajów uniknęła recesji podczas globalnego kryzysu ekonomicznego, odznaczając się w tym czasie jednym z najwyższych wzrostów gospodarczych w regionie. Gwarancja stabilności i bezpieczeństwo ekonomiczne sprawiają, że Polska jest ważnym partnerem dla wielu inwestorów z całego świata.

SPRZEDAŻ DETALICZNA

W 2013 r. tempo wzrostu sprzedaży detalicznej osiągnęło 4,2%. Wskaźnik wyprzedzający gospodarki PMI (Purchasing Managers Index), odzwierciedlający nastroje w sektorze przemysłowym, wzrósł na koniec 2013 r. do poziomu 53,2 pkt. Wynik powyżej 50 pkt, traktowany jako oznaka pozytywnych zmian w gospodarce, utrzymuje się od połowy 2013 r.

INWESTYCJE ZAGRANICZNE

Dobra kondycja polskiej gospodarki na tle innych krajów w Europie i na świecie została doceniona przez inwestorów. Według corocznej ankiety UNCTAD dotyczącej krajów o największym potencjale rozwojowym na lata 2013–2015 Polska zajęła 4 miejsce w Europie oraz 14 na świecie. Z danych Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych wynika, że w 2013 r. przy wsparciu PAIiIZ zamknięto 53 projekty o łącznej wartości ponad 905 mln EUR, dzięki którym powstanie prawie 19.000 nowych miejsc pracy. Największa aktywność (ponad 40% projektów) dotyczyła sektorów BPO (Business Process Outsourcing) oraz ICT (Information and Communication Technologies).

KRAJ 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013* 2014*

UE 3,97% 3,96% 4,20% 4,29% 3,02% 3,02% 0,00% 1,40%Strefa euro 3,73% 3,63% 4,13% 4,63% 3,18% 2,97% -0,40% 1,10%Niemcy 3,05% 3,14% 2,91% 1,93% 1,30% 1,80% 0,50% 1,70%Szwecja 2,67% 3,24% 3,21% 1,68% 1,51% 2,39% 1,10% 2,80%Czechy 4,30% 3,98% 3,89% 3,70% 2,12% 2,20% -1,00% 1,80%Polska 5,70% 6,22% 5,98% 5,84% 3,88% 4,42% 1,30% 2,50%Hiszpania 3,86% 3,81% 5,38% 5,53% 5,34% 4,13% -1,30% 0,50%

* PKB prognoza

OPROCENTOWANIE DŁUGOTERMINOWYCH OBLIGACJI SKARBOWYCH ORAZ PROGNOZA PKB

ŹRóDŁO: EUROPEAN COMMISION, ECONOMIC AND FINANCIAL AFFAIRS, STYCZEń 2014 R.

GŁóWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE

ŹRóDŁO: EUROSTAT, STYCZEń 2014 R.

Wzrost PKB III kw. 2013* HICP (listopad 2013)**

HICP – zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych

* kwartał do kwartału poprzedniego roku ** miesiąc do miesiąca poprzedniego roku

–0,5% 2,5%0% 0,5% 1,5%1% 2%–1%

Hiszpania

Niemcy

Polska

Czechy

Szwecja

Strefa Euro

Unia Europejska

SPRZEDAŻ DETALICZNA*

ŹRóDŁO: EUROSTAT, MONEY.PL, STYCZEń 2014 R.

Polska PMI

Niemcy

* z wyłączeniem sprzedaży w sektorze motoryzacji

2008 2009

Polska

Szwecja

Unia Europejska

Czechy

Strefa Euro

Hiszpania

** styczeń 2008 r. = 100

2010 2011 2012 2013

Han

del d

etal

iczn

y

PMI Polska

50 35

45

55

65

75

60

70

80

90

100

110

120

S&P MOODY’S FITCHKRAJ Rating Perspektywa Rating Perspektywa Rating Perspektywa

Polska A- Stabilna A2 Stabilna A- PozytywnaCzechy AA- Stabilna A1 Stabilna A+ PozytywnaNiemcy AAA Stabilny Aaa Stabilna AAA StabilnaHiszpania BBB- Negatywna Baa3 Negatywna BBB NegatywnaSzwecja AAA Stabilna Aaa Stabilna AAA Stabilna

POLSKA NA TLE INNYCH KRAJóW

ŹRóDŁO: S&P, MOODY’S, FITCH, STYCZEń 2014 R.


5

MARKETbEAT

POLITYKA FISKALNA I BUDŻET

Szacunkowe dane Ministerstwa Finansów za okres od stycznia do listopada 2013 r. wskazują na deficyt budżetu państwa w wysokości 38,5 mld PLN. Zadłużenie Skarbu Państwa na koniec listopada wyniosło ponad 853 mld PLN, co oznacza wzrost o 7,5% w stosunku do końca 2012 r. Na początku roku prezydent Bronisław Komorowski podpisał ustawę budżetową na 2014 r. Zakłada ona, że deficyt nie przekroczy 47,6 mld PLN, inflacja 2,4%, a PKB wzrośnie o 2,5%.

GIEŁDA PAPIERóW WARTOŚCIOWYCH

W 2013 r. na główny rynek Giełdy Papierów Wartościowych oraz rynek NewConnect weszło 54 nowych spółek. Plasuje to GPW na drugim miejscu w Europie, za giełdą londyńską. Najwyższą wartość miały oferty firm Energa oraz PKP Cargo, odpowiednio 2,4 mld PLN oraz 1,4 mld PLN.

W 2013 r. główny polski indeks giełdowy WIG zanotował wzrost o 7%, jednocześnie indeks WIG20, sporządzany dla 20 największych polskich spółek akcyjnych, spadł o 8%. Indeksy branżowe związane z rynkiem nieruchomości, WIG Budownictwo oraz WIG Deweloperzy, wzrosły odpowiednio o 29% oraz 3%.

W 2014 r. można oczekiwać odwrócenia spadkowego trendu w budownictwie, który trwa od 2012 r. Rozpocznie się wydatkowanie unijnego budżetu na lata 2014–2020. Z Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko, z którego współfinansowane są m.in. inwestycje drogowe, Polska otrzyma ponad 27 mld EUR.

STOPY PROCENTOWE

W 2013 r. Rada Polityki Pieniężnej kilkukrotnie obniżała główną stopę procentową. Ostatnia, lipcowa obniżka spowodowała jej spadek do 2,5%. Jednocześnie, ze względu na spodziewany okres niskiej inflacji w strefie euro, w listopadzie 2013 r. Europejski Bank Centralny obniżył główną stopę referencyjną o 25 punktów bazowych, do poziomu 0,25%.

KURSY WALUT

Kurs złotego w 2013 r. w odniesieniu do najważniejszych walut światowych utrzymał się na stabilnym poziomie. Na koniec grudnia polski złoty był tańszy w stosunku do euro o 2%, natomiast względem dolara droższy o 2%.

I KW. 2013

II KW. 2013

III KW. 2013

IV KW. 2013

RAZEM 2013

Warszawa 13 18 10 13 54Londyn 13 25 25 41 104NYSE Euronext 3 9 3 11 26Luksemburg 3 2 0 2 7Oslo 2 2 2 5 11Deutsche Börse 2 3 2 2 9Szwajcaria 0 0 0 1 1Nasdaq OMX 4 10 4 13 31Hiszpania (BME) 0 1 1 0 2

DEBIUTY GIEŁDOWE

ŹRóDŁO: PWC, IPO WATCH EUROPE, GPW, STYCZEń 2014 R.

DYNAMIKA GŁóWNYCH INDEKSóW GPW W WARSZAWIE

ŹRóDŁO: STOOQ.PL, STYCZEń 2014 R.

WIG20 WIG WIG Budownictwo WIG Deweloperzy

1 stycznia 2008 r. = 100

2008 2009 2010 2011 2012 20130%

80%

40%

120%

20%

100%

60%

STOPY PROCENTOWE


LIBOR (CHF)WIBOR (PLN) EURIBOR (EUR)

2007 2009 20112008 2010 2012 20130%

4%

2%

6%

1%

5%

3%

7%8%

KURSY WALUT


CHF (f)USD ($) EUR (€)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20131,0

3,0

2,0

4,0

1,5

3,5

2,5

4,55,0

PLN

RYNKI FINANSOWE

6


wiosna 2014

RYNEK INWESTYCYJNY

W 2013 r. wartość transakcji zawartych na rynku inwestycyjnym w Polsce wyniosła 3,12 mld EUR – to najlepszy wynik od 2006 r. Inwestorzy byli szczególnie aktywni w drugiej połowie roku, w tym czasie przeprowadzono transakcje na 2/3 wymienionej kwoty. Umowy o największej wartości zawarto na rynku handlowym (ok. 44% ogólnego wolumenu transakcji). Udział sektora biurowego wyniósł 38%, sektora magazynowego 14%, natomiast pozostałe 4% przypadło na nieruchomości o innym przeznaczeniu komercyjnym. Sektor biurowy charakteryzował się najwyższą aktywnością inwestycyjną – 27 zawartych transakcji (w sektorze handlowym 21).

W 2013 r. została podpisana największa umowa sprzedaży pojedynczej nieruchomości w historii polskiego rynku inwestycyjnego. CH Silesia City Center w Katowicach zostało kupione za 412 mln EUR przez międzynarodowe konsorcjum inwestorów, któremu przewodził niemiecki ubezpieczyciel Allianz. Niemieccy inwestorzy mieli największy udział w rynku, ok. 25% ogólnego wolumenu transakcji. W dalszej kolejności swoją obecność zaznaczył kapitał amerykański (ok. 21%) oraz brytyjski (ok. 15%). Polscy inwestorzy nabyli nieruchomości o łącznej wartości ok. 263 mln EUR i byli czwartą co do wielkości grupą kupujących (ok. 8% udziału w rynku).

Prognozy gospodarcze są optymistyczne. Zapowiadana na najbliższe miesiące poprawa koniunktury daje szanse na utrzymanie zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych. Taki scenariusz zostanie zrealizowany pod warunkiem, że na rynek zostanie dostarczonych odpowiednio dużo atrakcyjnych nieruchomości, a inwestorzy będą skłonni lokować pieniądze w bardziej wymagające nieruchomości, szczególnie w segmencie handlowym.

RYNEK BIUROWY

Dzięki dużej aktywności inwestorów w miastach regionalnych łączny wolumen transakcji w sektorze biurowym wzrósł o ok. 10% w stosunku do 2012 r. Łącznie osiągnął poziom 1,19 mld EUR, z czego 1,00 mld EUR przypadł na obiekty w Warszawie (spadek o 5,7% rok do roku), a 0,19 mld EUR poza stolicą (wzrost o 683% rok do roku).

Mimo nieznacznego wzrostu wartości transakcji poza centrum Warszawy, wolumen transakcji w stolicy spadł z powodu małej podaży nieruchomości w lokalizacjach centralnych. Ograniczona podaż przełożyła się na wzrost cen atrakcyjnych budynków w centrum, co ilustruje spadek stóp kapitalizacji w tym rejonie o ok. 0,25 p.p., do poziomu 6,00–6,25%. Większa dostępność nieruchomości biurowych poza centrum przełożyła się na wzrost wartości transakcji o 31%, ale i na wzrost stóp kapitalizacji o ok. 0,50 p.p., do poziomu 7,75–8,00%. Stopy dla najlepszych nieruchomości położonych poza Warszawą również nieznacznie spadły i wynoszą obecnie 7,25–7,50%.

Coraz większe znaczenie na rynku biurowym zyskują transakcje najmu całego obiektu przez pojedynczych korporacyjnych najemców na długi okres (min. 10 lat). Dzięki nieprzeciętnej stabilności dochodu, jaką charakteryzują się takie nieruchomości, sprzedający mogą liczyć na premię w stopie kapitalizacji rzędu 0,25–0,50 p.p. w porównaniu z obiektami zasiedlonymi przez wielu najemców. Przykładem takich nieruchomości są m.in.: budynek Green Corner w Warszawie (nowa siedziba banku Nordea) kupiony przez fundusz DAWM za 94,6 mln EUR, warszawski biurowiec Feniks (nowa siedziba banku BOŚ) kupiony przez fundusz IVG za 39 mln EUR czy wrocławska siedziba telekomunikacyjnego koncernu NSN kupiona przez PZU TFI za 64 mln EUR.

W 2014 r. sektor biurowy będzie się nadal dynamicznie rozwijał, czego zapowiedzią są umowy przedwstępne na kwotę ok. 270 mln EUR dotyczące m.in. siedzib takich banków, jak Pekao SA czy BZ WBK. Ponadto w najbliższych miesiącach należy oczekiwać wzrostu wartości umów zawieranych w centrum Warszawy, dzięki czemu ogólna wartość transakcji w Polsce na koniec 2014 r. może przekroczyć wartość transakcji z 2013 r.

TRANSAKCJE INWESTYCYJNE NA RYNKU BIUROWYM

ŹRóDŁO: DZIAŁ WYCEN I DORADZTWA CUSHMAN & WAKEFIELD, STYCZEń 2014 R.

2008 2010 20122009 2011 2013

Warszawa LC* Warszawa LPC** Inne miasta

Warszawa LC

* Lokalizacje Centralne ** Lokalizacje Poza Centrum

Inne miastaWarszawa LPC

Tran

sakc

je r

oczn

ie (

w m

ln E

UR

)

Najlepsza stopa kapitalizacji

0 0%

4%

10%

2%

8%

6%

12%

800

400

200

1.000

1.400

600

1.200

WARTOŚć TRANSAKCJI INWESTYCYJNYCH


Biura Obiekty handloweMagazyny Inne

Transakcje rocznie

Tran

sakc

je r

oczn

ie (

mld

EU

R)

2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5


7

MARKETbEAT

RYNEK HANDLOWY

W 2013 r. w sektorze handlowym rynku inwestycyjnego zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,38 mld EUR, co stanowiło prawie 20-procentowy wzrost w porównaniu z 2012 r. Aż trzy największe pojedyncze transakcje na polskim rynku inwestycyjnym w ubiegłym roku przeprowadzono w sektorze handlowym. Obok katowickiego CH Silesia City Center były to Galeria Kazimierz w Krakowie kupiona przez fundusz Invesco za 180 mln EUR oraz portfel 5 galerii handlowych firmy Charter Hall przejęty przez Tristan Capital Partners za 174,5 mln EUR.

Zainteresowanie inwestorów było skoncentrowane na najatrakcyjniejszych nieruchomościach położonych w aglomeracjach miejskich powyżej 0,5 mln mieszkańców, z rozbudowaną ofertą handlową oraz ugruntowaną pozycją na rynkach lokalnych. W rezultacie wartość transakcji zawartych w 7 największych ośrodkach miejskich wyniosła 1,04 mld EUR, gdy w pozostałych rejonach kraju zaledwie 0,34 mld EUR. Ograniczona płynność rynków regionalnych jest jedną z najważniejszych przyczyn niskiej aktywności kupujących w mniejszych ośrodkach miejskich, chociaż podaż obiektów handlowych jest tam wysoka.

Największą aktywnością na handlowym rynku inwestycyjnym wyróżniają się trzy grupy inwestorów. Do pierwszej należą fundusze instytucjonalne, takie jak Allianz lub Union Investment, poszukujące bezpiecznych inwestycji. Drugą grupą są inwestorzy specjalizujący się w handlu, jak Atrium European Real Estate czy Unibail-Rodamco, którzy wykorzystują efekt synergii, łącząc działalność inwestycyjną i zarządczą. Do ostatniej grupy należą takie podmioty, jak Blackstone Real Estate bądź Tristan Capital Partners, oczekujące wysokiej stopy zwrotu z inwestycji przez dodanie istotnej wartości do nabywanych obiektów, dzięki aktywnemu zarządzaniu, rozbudowie itp.

Ze względu na malejącą liczbę najlepszych nieruchomości, wystawionych na sprzedaż, utrzymanie dotychczasowego wolumenu transakcji będzie uzależnione od większej aktywności inwestorów w odniesieniu do mniejszych miast.

RYNEK MAGAZYNOWY

W 2013 r. wolumen transakcji zrealizowanych w sektorze magazynowym wyniósł ok. 0,44 mld EUR i był ok. 5% niższy niż w rekordowym 2012 r. Dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej w ostatnich latach był możliwy dzięki dużej liczbie nowych, korzystnie zlokalizowanych i prawie w całości wynajętych nieruchomości o przeznaczeniu magazynowym, logistycznym oraz produkcyjnym.

Szczególną popularnością cieszą się obecnie nieruchomości wynajęte na co najmniej 10 lat pojedynczym i wiarygodnym najemcom. Przykładem może być tu zakup centralnego magazynu H&M w Poznaniu przez amerykański fundusz W.P. Carey za 64 mln EUR. Podstawową zaletą nieruchomości tego typu jest wieloletni oraz przewidywalny dochód, dzięki czemu zbywający mogą liczyć na wysoki zysk ze sprzedaży. Ilustruje to poziom stóp kapitalizacji, który dla takich nieruchomości wynosi ok. 7,00%, gdy dla obiektów wynajętych grupie najemców na standardowy 5–7-letni okres, wynosi ok. 7,50–7,75%.

Wysoki wolumen transakcji w 2013 r. był również możliwy dzięki dużej liczbie umów sprzedaży takich obiektów, jak: Żerań Park II oraz Manhattan Business & Distribution Center w Warszawie czy Diamond Business Park w Piasecznie i Łodzi, tj. parków magazynowych obecnych na rynku od wielu lat. Takie transakcje są cennym sygnałem dla rynku, bowiem ograniczają wagę czynnika płynności przy podejmowaniu decyzji o zakupie nowych obiektów.

W 2013 r. zawarto również szereg transakcji w sektorze magazynowym na poziomie międzynarodowych powiązań kapitałowych. Do największych transakcji tego typu należały m.in.: zakup 50% udziałów w europejskim portfelu nieruchomości firmy Prologis przez Norges Bank IM, przejęcie firmy Arcapita, właściciela parków dystrybucyjnych w Robakowie pod Poznaniem oraz Mszczonowie pod Warszawą przez konsorcjum spółek TPG i Ivanhoe, a także przejęcie 50% udziałów w firmie Segro, jednym z największych deweloperów w regionie, przez kanadyjski fundusz PSP Investments.

TRANSAKCJE INWESTYCYJNE NA RYNKU HANDLOWYM


TRANSAKCJE INWESTYCYJNE NA RYNKU MAGAZYNOWYM


2008 2010 20122009 2011 2013

Pojedynczy najemca Wielu najemców Stopy kapitalizacji

2008 2010 20122009 2011 2013Tran

sakc

je r

oczn

ie (

w m

ln E

UR

)


0 0%

4%

10%

2%

8%

6%

12%

800

400

200

1.000

1.600

1.400

600

1.200

Populacja > 500.000 Populacja 100.000–500.000

Populacja < 100.000 Stopy kapitalizacji

Tran

sakc

je r

oczn

ie (

w m

ln E

UR

)


0 0%

4%

10%

2%

8%

6%

12%

200

100

300

450

50

250

400

150

350

500

8


wiosna 2014

RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH

SYTUACJA NA RYNKU

Rok 2013 okazał się kolejnym dobrym rokiem dla polskiego rynku nowoczesnej powierzchni biurowej. Łącznie w Warszawie i sześciu głównych ośrodkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) oddano do użytku 548.500 mkw. nowych biur. Ponadto w tym samym okresie podpisano umowy najmu na 968.700 mkw. i był to wynik porównywalny do osiągniętego w 2012 r. W grudniu średni poziom pustostanów w siedmiu głównych miastach Polski wyniósł ponad 11% i był o ok. 1,5 p.p. wyższy niż średnia dla głównych miast krajów Unii Europejskiej. Kraków wciąż pozostaje największym ośrodkiem regionalnym pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, przy czym różnica między nim a znajdującym się na drugim miejscu Wrocławiem wynosi już tylko 95.000 mkw. Duże zainteresowanie deweloperów i wysoki przyrost zatrudnienia w sektorze nowoczesnych usług biznesowych powinny sprawić, że różnica ta zmniejszy się jeszcze bardziej. Banki wciąż ostrożnie podchodzą do finansowania nowych inwestycji, a wymagany przez nie wskaźnik przednajmu (pre-let) waha się w zależności od lokalizacji i innych cech projektu w przedziale 30–40%. Z wyjątkiem niektórych rejonów stolicy we wszystkich miastach czynsze bazowe pozostały stabilne.

Pozytywne prognozy ekonomiczne dla Polski na lata 2014–2015 zakładają dalszy rozwój rynku nowoczesnej powierzchni biurowej. Tak jak w pozostałych krajach Europy Centralnej i Wschodniej w ciągu kilku kolejnych miesięcy czynsze powinny się obniżać.

ZASOBY (MKW.)

CZYNSZE WYWOŁAWCZE (EUR/MKW./MIES.)

PUSTOSTANY (%)

Warszawa 4.112.796 11,5–25,5 11,75%

LC* 1.246.951 17–25,5 10,61%

LPC* 2.865.845 11,5–16,5 12,24%

Kraków 634.695 13–15 4,90%

Wrocław 539.979 13–15,5 11,75%

Trójmiasto 432.985 13–15 11,20%

Poznań 303.174 14–16 14,22%

Katowice 302.600 13–14 7,29%

Łódź 297.499 12–14 14,44%

* LC – Lokalizacje Centralne** LPC – Lokalizacje Poza Centrum

ISTNIEJĄCE ZASOBY POWIERZCHNI BIUROWEJ


4 kw. 2011 4 kw. 2012 4 kw. 2013 PROGNOZY KRóTKOTERMINOWE

Wszystkie kraje 2,2% 0,1% 0,8%

Europa Zachodnia 1,1% –0,5% 0,9%

Europa Wschodnia 8,7% 3,2% 0,2%

Europa Centralna 0,1% –0,4% –1,2%

Kraje UE 0,9% –0,7% 0,7%

Strefa Euro 0,3% –0,8% 0,3%

ZMIANA POZIOMU STAWEK CZYNSZOWYCH (ROK DO ROKU)


10,0%

0,0%

–10,0%

–20,0%

–30,0%

Europa Zachodnia

Europa Wschodnia

Europa Centralna

Kraje UE

Strefa Euro

XII 2008 XII 2011XII 2009 XII 2012XII 2010 XII 2013

prawie 550 tys. mkw. powierzchni biurowej oddano do użytku w 2013 roku w Warszawie i miastach regionalnych


9

MARKETbEAT

CAŁA WARSZAWA

Liczba budynków 418Zasoby całkowite (mkw.) 4.112.796Pustostany (mkw.) 483.157Pustostany (%) 11.75%

LOKALIZACJE CENTRALNE

LOKALIZACJE POZA CENTRUM

Liczba budynków 110 308Zasoby całkowite (mkw.) 1.246.951 2.865.845Pustostany (mkw.) 126.965 356.192Pustostany (%) 10.61% 12.24%


RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE

LOKALIZACJE CENTRALNE

LOKALIZACJE POZA CENTRUM

Czynsze bazowe (mkw./miesiąc)

EUR 17–25,5 EUR 11,5–16,5

Parking podziemny (miejsce/miesiąc)

EUR 120–180 EUR 70–90

Parking naziemny (miejsce/miesiąc)

EUR 70–120 EUR 45–75

Koszty eksploatacyjne EUR 5–6,5 EUR 4–5,5Zachęty dla najemcy Kontrybucja finansowa

Aranżacja powierzchniZwolnienie z czynszu na:3–6 miesięcy 4–8 miesięcy

Okres najmu 5–10 latPowierzchnie wspólne 0–10% 0–5%VAT 23%Indeksacja EURO CPIInne Gwarancja banku lub firmy macierzystej

albo depozyt


STANDARDOWE WARUNKI NAJMU W WARSZAWIE

WARSZAWA

W 2013 r. wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie był najlepszy w historii. Wyniósł 633.600 mkw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w kryzysowym 2009 r. (278.300 mkw.). Dobre wyniki transakcyjne nie dają jednak powodu do zadowolenia zarówno deweloperom, jak i właścicielom istniejących budynków. Wzrost podaży oraz ilości pustostanów w istniejących projektach pozwala twierdzić, że cykl koniunkturalny rynku znajduje się w fazie silnego wzrostu siły negocjacyjnej najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub lepszego standardu powierzchni przy zachowaniu aktualnych warunków czynszowych. Na spadki stawek czynszowych szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona. Absorpcja nowej powierzchni wyniosła w minionym roku 127.000 mkw., co pozwala mieć nadzieję na dalszy rozwój rynku biurowego.

KONCENTRACJA NOWOCZESNEJ POWIERZCHNI BIUROWEJ W WARSZAWIE

Lokalizacje Poza Centrum (strefy):

N – północna W – zachodnia SW 1 – południowo-zachodnia 1 SW 2 – południowo-zachodnia 2 US – południowa górna LS – południowa dolna SE – południowo-wschodnia E – wschodnia

100.000–200.000 mkw 200.000–400.000 mkw. 400.000–600.000 mkw. ponad 600.000 mkw.

N

E

SELS

US

W

SW1

SW2

Core

LC

Lokalizacje Centralne:

Core – ścisłe centrum Fringe – obrzeża centrum

Fringe

WARSZAWA – Podaż

Od 2012 r. w Polsce nieprzerwanie rośnie podaż. Zainteresowanie deweloperów realizacją projektów biurowych w Warszawie spowodowało, że w ubiegłym roku oddano do użytku ponad 298.000 mkw. nowej powierzchni. W konsekwencji na koniec grudnia zasoby stolicy wyniosły 4,11 mln mkw., co stanowiło wzrost o 6,6% w stosunku do 2012 r. Najwięcej powierzchni powstało w rejonie górnego Mokotowa oraz na terenie Ochoty i Włoch, odpowiednio ok. 50% i 30% całkowitej podaży. Rynek został zdominowany przez kilka dużych projektów, wśród których można wymienić budynek Konstruktorska Business Center (48.300 mkw., HB Reavis), Miasteczko Orange (43.700 mkw., Bouygues) czy Plac Unii (41.300 mkw., Liebrecht & Wood i BBI Development). W ścisłym centrum Warszawy do użytku oddano zaledwie jeden budynek – Plac Bankowy 1 o powierzchni najmu ok. 4.000 mkw. W ciągu bieżącego roku w lokalizacjach centralnych przybędzie ok. 80.000 mkw. biur, głównie dzięki oddaniu pierwszego budynku kompleksu Warsaw Spire (Ghelamco, 19.500 mkw.) i biurowca Powiśle Park (15.000 mkw.). Do końca 2014 r. w całej Warszawie na rynek powinno trafić ponad 20 budynków, ale ich łączna powierzchnia nie przekroczy wartości z 2013 r.

10


wiosna 2014

WARSZAWA – Absorpcja

W 2013 r. poziom absorpcji nowej powierzchni był nieznacznie większy niż w roku 2011. W całej Warszawie wyniósł 127.000 mkw. i był o 21% niższy niż rok wcześniej (161.000 mkw.). Odpływ najemców z lokalizacji centralnych (36.000 mkw.) został zrekompensowany wynikami z rejonów położonych poza centrum (163.000 mkw.). Z jednej strony był to skutek niskiej podaży nowej powierzchni w centrum stolicy, a z drugiej zmiany preferencji najemców szukających mniej eksponowanych, ale za to tańszych lokalizacji. Pozytywne prognozy ekonomiczne oraz wciąż duże zasoby powierzchni pozaklasowych powinny sprawić, że w kolejnych latach absorpcja utrzyma się na wysokim poziomie. Jednak szanse, że przekroczy wartość 200.000 mkw., jak to miało miejsce w okresie boomu z lat 2006–2008, są niewielkie.

WARSZAWA – Wolumen Transakcji

W 2013 r. wolumen transakcji na rynku warszawskim wyniósł 633.300 mkw., co stanowiło wzrost o 4,1% w stosunku do roku 2012. Ponad 78% umów zostało podpisanych w rejonach poza centrum, natomiast w obszarze centralnym wynajęto łącznie zaledwie 137.000 mkw., a więc o ponad 34.000 mkw. mniej niż w rok wcześniej. W stosunku do 2012 r. zmalała liczba umów pre-let, a ich udział w popycie brutto wyniósł 24% (spadek o ok. 8 p.p.). Nowe transakcje stanowiły ok. 60% popytu, natomiast odnowienia i renegocjacje umów (podobnie jak rok wcześniej) ok. 28% transakcji (182.100 mkw.).

Do poziomu notowanego w rekordowym 2006 r. wzrosła wielkość transakcji w budynkach realizowanych na potrzeby własne (29.200 mkw.). Tradycyjnie największym zainteresowaniem najemców cieszyła się strefa południowa górna – „US” (213.000 mkw.), natomiast na drugim miejscu znalazła się strefa południowo-zachodnia 1 – „SW1”, gdzie wynajęto łącznie ponad 80.000 mkw.

Największą transakcją roku było podpisanie przez Polkomtel umowy przednajmu (22.680 mkw.) w realizowanym na Mokotowie budynku Harmony Konstruktorska (White Stone Development). Ponadto w III kwartale spółki z grupy Getin skonsolidowały powierzchnię w powstającym biurowcu Wola Center (LC Corp, 18.850 mkw.), a w pierwszej połowie roku Urząd Rejestracji Leków wynajął 13.000 mkw. w modernizowanym kompleksie Adgar Park West (dawniej Ochota Office Park). Rynek transakcyjny w centralnym rejonie miasta zdominował Santander/BZ WBK, który podpisał umowę na wynajęcie 11.800 mkw. w budowanym przy rondzie ONZ biurowcu Atrium 1 (Skanska). W bieżącym roku wielkość transakcji powinna utrzymać się na poziomie ok. 600.000 mkw., ale będzie to w dużym stopniu uzależnione od polityki cenowej deweloperów oferujących powierzchnie w nowych budynkach.

EUROCENTRUM, WARSZAWA

WOLUMEN TRANSAKCJI W WARSZAWIE


Popyt LC Popyt LPC

2007 2009 20112008 2010 201320120

400.000

m2

200.000

600.000

100.000

500.000

300.000

700.000

PODAŻ I ABSORPCJA POW. BIUROWEJ W WARSZAWIE


2007 2009 20112008 2010 2012 2013

Podaż COB Podaż LPC

Absorpcja COB Absorpcja LPC

0

150.000 100.000

300.000 250.000

50.000

100.000 50.000

0

–50.000

250.000 200.000

200.000 150.000

350.000 300.000

mkw

.

mkw

.


11

MARKETbEAT

NAJWYŻSZE CZYNSZE I PUSTOSTANY W WARSZAWIE

2007 2009 20112008 2010 2012 2013

Najwyższe czynsze – LC

Najwyższe czynsze – LPC

Pustostany – LC

Pustostany – LPC


0 0

4

2

6

8

10

14

12

20

10

30

5

25

15

35

EUR

/m2 /m

iesi

ąc

Wskaźnik pustostanów

(%)

WARSZAWA – Pustostany

Brak równowagi między podażą a popytem spowodował w Warszawie duży wzrost ilości pustostanów. Na koniec 2013 r. w stolicy było 483.100 mkw. niewynajętej powierzchni, co stanowiło ok. 11,75% całkowitych zasobów miasta. Największy wskaźnik pustostanów zanotowano w strefie południowo-zachodniej 1 – „SW1” (17,3%) i północnej – „N” (13,8%). Najlepsza pod tym względem sytuacja panowała w okolicach Wilanowa i dolnego Mokotowa – strefa – „SE” i strefie południowo-zachodniej 2 – „SW2”, przy czym jest to głównie rezultat słabego zainteresowania deweloperów tymi strefami i w związku z tym niskiej podaży, która łącznie dla obu stref wyniosła niecałe 14.500 mkw. W porównaniu z 2012 r. największy wzrost ilości pustostanów zanotowano na Mokotowie, gdzie wolna powierzchnia na koniec grudnia wyniosła 466.900 mkw. w porównaniu do 273.600 w roku poprzednim, za co odpowiedzialne było między innymi oddanie dwóch projektów, Konstruktorska Business Center i Plac Unii, gdzie łącznie do wynajmu pozostawało 45.400 mkw. W perspektywie średnioterminowej oddanie do użytku kolejnych projektów spowoduje dalszy wzrost wskaźnika pustostanów, który w zależności od poziomu absorpcji może osiągnąć nawet 14% na koniec roku.

WARSZAWA – Czynsze

Aktualna sytuacja na rynku sprzyja najemcom zarówno tym, którym wygasają aktualne umowy, jak i firmom, które dopiero planują rozwój przy wykorzystaniu istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Obniżka czynszów objęła przede wszystkim powierzchnie w centrum miasta – w najlepszych budynkach stawki bazowe spadły do 25 EUR/mkw./miesiąc, czyli były o ok. 1,5 EUR niższe niż na koniec 2012 r. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach czynsze mieściły się w przedziale 14–16,5 EUR/mkw./miesiąc. Ze względu na dużą liczbę projektów w realizacji stawki będą nadal spadać. Deweloperzy stosują agresywną politykę cenową, żeby przyciągnąć najemców, a tym samym szybciej spełnić warunki kredytowe. Zachęty, takie jak zwolnienia z czynszu oraz kontrybucje na aranżację powierzchni, stały się normą, dzięki czemu stawki efektywne są nawet 25% niższe od nominalnych. Wysokość czynszu efektywnego w nowych projektach jest w dużym stopniu uzależniona od zaawansowania realizacji oraz wielkości i prestiżu najemcy. Rosnące doświadczenie deweloperów, szczególnie w obszarze minimalizacji kosztów wytworzenia powierzchni, oraz kompresja oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji również sprzyjają obniżkom stawek czynszowych. Standardowym okresem najmu pozostaje 5 lat.

GREEN WINGS, WARSZAWA

12


wiosna 2014

KRAKóW

Kraków wciąż jest dominującym biurowym rynkiem regionalnym w Polsce. Jego zasoby to blisko 634.700 mkw., z czego w 2013 r. do użytku oddano ok. 32.300 mkw. Głównymi składowymi nowej podaży były powierzchnie w III fazie Quattro Business Park (12.200 mkw.) oraz w budynku D kompleksu Bonarka 4 Business (8.700 mkw.). Wolumen transakcji wyniósł 94.200 mkw. i był o ok. 12% niższy niż rok wcześniej. Najważniejsze umowy dotyczyły przedłużenia przez Capgemini najmu 9.600 mkw. powierzchni w Quattro Business Park, przednajmu przez firmę Lufthansa 8.500 mkw. w budynku D kompleksu Bonarka 4 Business, a także najmu przez Brown Brothers Harriman 4.700 mkw. powierzchni w Orange Office Park. Wskaźnik pustostanów podwyższył się w Krakowie o ok. 0,9 p.p., do 4,9%, ale wciąż jest najniższy w kraju. W 2014 r. na rynek powinno trafić ok. 50.000 nowej powierzchni. W budowie znajduje się między innymi kompleks biurowy Kapelanka 42 (łącznie w dwóch fazach 28.100 mkw., Skanska), IV faza Quattro Business Park (12.800 mkw., Grupa BUMA) i I faza Orange Office Park (11.200 mkw., East-West Development). Równowaga między popytem i podażą powoduje, że czynsze nominalne nadal znajdują się w przedziale 13–15 EUR/mkw./miesiąc, natomiast efektywne 11–13 EUR/mkw./miesiąc.

WROCŁAW

Rok 2013 okazał się dla rynku wrocławskiego wyjątkowy. Zasoby regionu wyniosły 540.000 mkw. i stał się on drugim (po Warszawie) najszybciej rozwijającym się rynkiem nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce. Do użytku oddano blisko 73.800 mkw., co było najlepszym wynikiem od 5 lat. Najważniejszymi ukończonymi obiektami były Sky Tower (28.100 mkw., LC Corp), II faza kompleksu Green Towers (10.800 mkw., Skanska) oraz II faza Aquarius Business House (9.200 mkw., Echo Investment). Wolumen transakcji wyniósł 76.300 mkw. i był rezultatem kilkudziesięciu transakcji, z których najważniejsze to wynajem powierzchni w wieżowcu Sky Tower przez spółki z grupy Getin (11.700 mkw.) oraz ekspansja firmy windykacyjnej KRUK (7.500 mkw.) we Wrocławskim Parku Biznesu. Ponadto Eurobank przedłużył umowę na wynajem powierzchni (6.100 mkw.) w budynku Wratislavia Center, a Credit Suisse (4.300 mkw.) powiększył wynajmowaną powierzchnię w biurowcu Green Day. Na koniec grudnia wskaźnik pustostanów wyniósł 11,75% i był o ponad 3,7 p.p. większy niż w tym samym okresie 2012 r., co przy wysokiej podaży świadczy o tym, że najemcy dostrzegają potencjał miasta. Czynsze bazowe pozostają na niezmienionym poziomie 13–15,5 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne oscylują w przedziale 11–14 EUR/mkw./miesiąc.

TRóJMIASTO

Wolumen transakcji na rynku trójmiejskim wyniósł w 2013 r. 45.600 mkw., z czego ponad 53% objęły nowe umowy, a przednajem stanowił ok. 13% całości. W porównaniu z 2012 r. był to spadek o ok. 16.800 mkw. Największą transakcją była renegocjacja przez Thomson Reuters (9.000 mkw.) umowy najmu powierzchni w Baltic Business Center. Ponadto Geoban (grupa Santander) przedłużył umowę na wynajem 2.800 mkw. powierzchni w Łużycka Office Park, a dostawca usług IT firma Sii wynajęła 2.700 mkw. w kompleksie Olivia Business Centre. Dzięki rekordowej podaży, która wyniosła w minionym roku 71.800 mkw., na koniec grudnia zasoby biurowe Trójmiasta wzrosły do 433.000 mkw. Do użytku zostały oddane m.in.: kompleks Olivia Business Centre – budynki Point i Tower (łącznie 23.900 mkw., TPS), położona w Gdańsku-Oliwie Alchemia (16.700 mkw., Torus) i Euro Office Park (9.300 mkw., Euro Styl), w którym siedzibę ma Bank BPH. Czynsze wywoławcze wynosiły 13–15 EUR/mkw./miesiąc, natomiast efektywne 12–13 EUR/mkw./miesiąc. Wysoka podaż przełożyła się na wzrost ilości pustostanów, które na koniec roku wyniosły 48.500 mkw., co stanowiło 11,2% całkowitych zasobów miasta.

CENTRUM BIUROWE NEPTUN, GDAńSK


13

MARKETbEAT

POZNAń

Na koniec 2013 r. całkowite zasoby Poznania wyniosły 303.200 mkw. Był to wzrost o zaledwie 24.100 mkw. w stosunku do 2012 r., głównie dzięki oddaniu do użytku budynku Malta House (15.600 mkw., Skanska). Mniejsze obiekty to Temida (2.500 mkw., Wechta) i położony w rejonie Starego Miasta Piątkowska Office (2.000 mkw.). Do ukończenia wciąż pozostaje I etap kompleksu biurowego Business Garden (4 budynki, łącznie 42.000 mkw., SwedeCenter), jednak kompleks zostanie oddany do użytku nie wcześniej niż na początku 2015 r. Niska podaż nowych projektów jest związana z niewielkim zainteresowaniem najemców i stosunkowo wysoką dostępnością powierzchni niższych klas. W minionym roku wolumen transakcji wyniósł jedynie 39.100 mkw., co stanowiło spadek o 7,5% w stosunku do wyniku uzyskanego rok wcześniej. Wskaźnik pustostanów spadł w porównaniu do grudnia 2012 r. o niewiele ponad 0,1 p.p. i na koniec 2013 r. wyniósł 14,2%. Stawki wywoławcze kształtowały się na poziomie 14–16 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne były średnio o 15–20% niższe.

KATOWICE

W 2013 r. całkowity wolumen transakcji najmu na rynku katowickim wyniósł ok. 56.000 mkw., z czego większość (66%) stanowiły nowe kontrakty. Duży udział w popycie (blisko 22%) miały dwie transakcje wynikające z realizacji budynków na potrzeby własne. Polski Koks zajął 6.160 mkw. w biurowcu przy ul. Paderewskiego, natomiast spółki z grupy Getin zawarły umowy przednajmu (6.000 mkw.) na powierzchnie w powstającym budynku LC Corp Tower I. Największą rynkową transakcją było podpisanie przez IBM umowy najmu 9.000 mkw. w A4 Business Park firmy Echo Investment. Całkowite zasoby Katowic to 302.600 mkw. Największymi inwestycjami biurowymi planowanymi do oddania w 2014 r. są dwie fazy A4 Business Park (łącznie 17.800 mkw., Echo Investment), Silesia Star (12.800 mkw., LC Corp) oraz Silesia Business Park (10.700 mkw., Skanska), gdzie na część powierzchni wprowadzi się firma PwC. W planach wciąż pozostaje między innymi biurowiec Piaskowa Business Center (19.000 mkw.) firmy Secus Property oraz Centrum Biurowe Mikołowska (26.000 mkw., GTC). Stosunkowo dobry popyt spowodował, że wskaźnik pustostanów w porównaniu z 2012 r. zwiększył się jedynie o 0,4 p.p., osiągając poziom 7,3%. Czynsze wywoławcze nie przekroczyły 14 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne wahały się w granicach 11–12 EUR/mkw./miesiąc.

WOLUMEN TRANSAKCJI W MIASTACH REGIONALNYCH*


Nowe umowy Odnowienie powierzchni

Powiększenie powierzchni Na użytek własny

Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź Poznań0

20.000

50.000

10.000

40.000

30.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

m2

ŁóDŹ

Zasoby biurowe jednego z największych ośrodków akademickich w Polsce przekraczają obecnie 297.500 mkw. W minionym roku zakończono budowę pięciu budynków o łącznej powierzchni 23.800 mkw., przy czym do użytku oddano zaledwie jeden większy budynek – II fazę kompleksu Green Horizon (14.000 mkw., Skanska). Do ukończenia wciąż pozostaje II faza kompleksu przy ul. Targowej 35 (8.000 mkw., DOMENA) oraz budynek C w Centrum Biznesowym Synergia (2.500 mkw.). Wolumen transakcji wyniósł 23.800 mkw. i był o 3.500 mkw. niższy niż przed rokiem. W tym czasie Infosys ponownie powiększył powierzchnię najmu w budynku Green Horizon (4.150 mkw.), a DHL przedłużył umowę najmu w budynku przy ul. Targowej (3.050 mkw.). Nową umowę podpisał Accenture (1.700 mkw.) w kompleksie University Business Park. Ilość pustostanów na koniec roku wzrosła o 28% (do 14,4%) i wyniosła 43.000 mkw. Czynsze nominalne utrzymały się na poziomie 12–14 EUR/mkw./miesiąc, natomiast efektywne 10–11 EUR/mkw./miesiąc.

NOWOCZESNA POWIERZCHNIA BIUROWA W POLSCE


Warszawa Wrocław Katowice PoznańKraków Trójmiasto Łódź

–5%

10

4.112.796

634.695

539.979

303.174

432.985

297.499

302.600

14 26 3018 22

Czynsze (EUR/mkw./miesiąc)

15%

5%

0%

20%

10%

Wsk

aźni

k pu

stos

tanó

w

14


wiosna 2014

Popyt na lokale handlowe w 2013 r. pozostawał na dobrym poziomie, obserwowano trendy podobne jak w 2012 r. Największym zainteresowaniem cieszyły się obiekty sprawdzone, o dużej odwiedzalności i generujące zadowalające obroty. Należy pamiętać, że poza powierzchnią dostępną w nowo budowanych centrach handlowych na rynku istnieje oferta wtórna, w re-komercjalizowanych centrach, stanowiąca atrakcyjną alternatywę dla najemców poszukujących obiektów o ustabilizowanej pozycji handlowej. Obecna struktura popytu sprawia, że znacząco wydłużył się czas komercjalizacji nowych, a obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Średnia stopa pustostanów wzrosła do poziomu ok. 6% z uwagi na zwiększającą się ilość niewynajętej powierzchni w obiektach drugorzędnych, szczególnie na rynkach o widocznych cechach nadpodaży.

Najwyższe czynsze za powierzchnie handlowe są w najlepszych warszawskich centrach handlowych, gdzie za lokal 100–150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 80–90 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35–45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 21–27 EUR/mkw./miesiąc.

RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH

RYNEK HANDLOWY W POLSCE

Rok 2013 był kolejnym dobrym rokiem dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Do użytku oddano 650.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (blisko 20% więcej niż w 2012 r.). Podobnie jak w latach ubiegłych centra handlowe stanowiły 74% całkowitej podaży. Wśród 15 centrów handlowych ukończonych w 2013 r. jako największe należy wymienić: Galerię Bronowice w Krakowie, Poznań City Center i Galerię Katowicką. Znacząco wzrosła liczba rozbudów, najbardziej powiększyło się centrum handlowe Wzgórze w Gdyni (obecnie Riviera). Przeważająca liczba nowo oddanych inwestycji jest zlokalizowana w największych aglomeracjach miejskich (60%), ale obiekty handlowe powstawały też w miastach mniejszych, takich jak Inowrocław (Galeria Solna) czy Chojnice (Brama Pomorza).

Rozwija się także segment parków handlowych – największym obiektem tego typu ukończonym w 2013 r. była Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 40.000 mkw. GLA. Rynek wzbogacił się także o kilka mniejszych parków handlowych, w tym Marcredo Center w Szczecinie, Multishop w Sochaczewie, Pasaż Wiślany w Grudziądzu, Szombierki w Bytomiu, Dekadę w Grójcu i Vendo Park w Nysie. Wielkość podaży w 2014 r. szacuje się na blisko 640.000 mkw. GLA. Największym zapowiadanym otwarciem będzie Atrium Felicity w Lublinie (75.000 mkw. GLA) oraz Galerii Warmińskiej w Olsztynie (41.000 mkw. GLA).

PODAŻ NOWOCZESNEJ POWIERZCHNI HANDLOWEJ


Hale hurtoweCentra handlowe

Magazyny i parki handlowe Centra wyprzedażowe

2009 2011 20132008 2010 2012

m2

0

400.000

200.000

600.000

900.000

100.000

500.000

800.000

300.000

700.000

1.000.000

NASYCENIE NOWOCZESNĄ POWIERZCHNIĄ HANDLOWĄ W MIASTACH POWYŻEJ 200.000 MIESZKAńCóW

ŹRóDŁO: RETAIL RESEARCH FORUM, DZIAŁ WYCEN I DORADZTWA

CUSHMAN & WAKEFIELD, STYCZEń 2014 R.

m2

0

400.000

200.000

600.000

900.000

100.000

500.000

800.000

300.000

700.000

1.000.000

Konur

bacja

Kato

wicka

Aglomer

acja T

rójm

iejsk

a

Często

chow

a

Aglomer

acja

Łódz

ka

Białys

tok

Aglomer

acja W

arsza

wska

Lubli

n

Aglomer

acja

Krako

wska

Aglomer

acja

Szcz

ecińs

ka

Kielce

Aglomer

acja

Pozn

ańsk

a

Bydg

oszc

z

Aglomer

acja W

rocła

wska

Radom

Toru

ń

obiekty istniejące obiekty istniejące i w budowie

ponad 11,6 mln mkw.wynoszą zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce


15

MARKETbEAT

CENTRA HANDLOWO-ROZRYWKOWE

Rok 2013 był kolejnym rokiem dynamicznego rozwoju centrów handlowych w Polsce. Do użytku oddano blisko 500.000 mkw. GLA (z czego 380.000 mkw. w drugiej połowie roku) w nowo budowanych lub rozbudowanych centrach handlowych, głównie w największych aglomeracjach. Do najważniejszych otwartych obiektów należą: Galeria Bronowice (Kraków), Poznań City Center, Galeria Katowicka, Riviera (Gdynia), Trzy Korony (Nowy Sącz) i Galeria Solna (Inowrocław).

W 2014 r. podaż nowych centrów handlowych będzie podobna do tej z 2013 r. Według wstępnych szacunków w 2014 r. zostanie otwartych 25 centrów handlowych o łącznej powierzchni 520.000 mkw. GLA, z czego na rozbudowę 6 istniejących obiektów przypadnie 110.000 mkw. GLA. Najwięcej centrów handlowych powstanie w miastach dużych, takich jak Lublin (Atrium Felicity, Zamkowe Tarasy), Białystok (Galeria Jurowiecka) oraz miastach średniej wielkości: Olsztyn (Galeria Warmińska), Kalisz (Galeria Amber), Siedlce (Galeria S), Jelenia Góra (Galeria Sudecka), Ostrołęka (Galeria Bursztynowa), Starogard Gdański (Galeria Neptun).

W grupie 8 aglomeracji miejskich największym nasyceniem powierzchnią centrów handlowych charakteryzuje się Wrocław i Poznań, a najmniejszym Szczecin. Popyt na lokale w centrach handlowych jest bardzo zróżnicowany i zależny zarówno od nasycenia danego rynku, jak i siły nabywczej mieszkańców, jakości obiektów handlowych i dostępności powierzchni. Na koniec 2013 r. średni współczynnik pustostanów w centrach handlowych najwyższe wartości osiągnął w Kielcach (8.45%) i Toruniu (5.7%), a najniższe w Łodzi (1.5%) i Warszawie (1.5%).

W najlepszych obiektach czynsze rosną, jednak właściciele drugorzędnych centrów handlowych zmuszeni są do stosowania elastycznej polityki czynszowej i wprowadzania wielu zachęt, aby pozyskać i utrzymać najemców. Najwyższe stawki za powierzchnie handlowe o wielkości 100–150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego w Warszawie plasują się w przedziale 80–90 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych aglomeracjach wynoszą 35–45 EUR/mkw./miesiąc, a w miastach średniej wielkości 21–27 EUR/mkw./miesiąc.

ATRIUM FELICITY, LUBLIN

CENTRA HANDLOWE W WYBRANYCH MIASTACH IV KWARTAŁ 2013 R.*


Inne miastaWarszawa

Łódź

Kraków

Wrocław

Poznań

Szczecin

Trójmiasto

Kon. katowicka

m2

0

400.000

200.000

600.000

900.000

100.000

500.000

800.000

300.000

700.000

1.000.000

2009 2011 20132008 2010 2012

* Podaż

NAJWYŻSZE CZYNSZE W CENTRACH HANDLOWYCH IV KWARTAŁ 2013 R.

€/m2/miesiąc* dot. lokali 100–150 m2


0 4020 60 8010 5030 70 90

Warszawa

Kraków

Poznań

Trójmiasto

Kon. Katowicka

Szczecin

Łódź

Wrocław

Inne miasta

PUSTOSTANY W CENTRACH HANDLOWYCH


Konur

bacja

Kato

wicka

Aglomer

acja T

rójm

iejsk

a

Często

chow

a

Aglomer

acja

Łódz

ka

Białys

tok

Aglomer

acja W

arsza

wska

Lubli

n

Aglomer

acja

Krako

wska

Aglomer

acja

Szcz

ecińs

ka

Kielce

Aglomer

acja

Pozn

ańsk

a

Bydg

oszc

z

Aglomer

acja W

rocła

wska

Radom

Toru

ń0

4

2

6

1

5

3

789

%

16


wiosna 2014

HIPERMARKETY I SUPERMARKETY

Rynek spożywczy w Polsce rozwija się obecnie głównie przez ekspansję sieci dyskontowych, liczba sklepów szacowana jest na ponad 3.000. W 2013 r. powstało blisko 350 nowych sklepów dyskontowych, głównie sieci Biedronka (ponad 70%), lecz także Lidl, Netto i Aldi. Sieci dyskontowe planują w bieżącym roku ekspansję na podobnym poziomie. Hipermarkety i supermarkety otwierają obecnie jedynie po kilka sklepów rocznie. Rynek dużych sklepów spożywczych czeka na kolejny etap konsolidacji – ostateczne przejęcie hipermarketów Real przez sieć Auchan.

W drugiej połowie 2013 r. swoje sklepy spożywcze otworzyły między innymi sieci: Auchan w Galerii Bronowice (Kraków), Tesco w Multishop (Sochaczew), E.Leclerc w Galerii Trzy Korony (Nowy Sącz), Stokrotka w Galerii Katowickiej, Piotr i Paweł w Poznań City Center, Społem w Plac Unii City Shopping (Warszawa) i Marcpol w Bramie Pomorza (Chojnice). W 2014 roku należy się spodziewać otwarcia Auchan w centrum Atrium Felicity (Lublin), Stokrotki w Galerii Jurowieckiej (Białystok), Intermarche w Galerii Neptun (Starogard Gdański) oraz Piotra i Pawła w Galerii Warmińskiej (Olsztyn).

Czynsze za powierzchnie na potrzeby sklepów spożywczych utrzymują się na poziomie 6–7 EUR/mkw./miesiąc dla hipermarketów, 7–11 EUR/mkw./miesiąc dla supermarketów i 5–9 EUR/miesiąc dla dyskontów.

GŁóWNE ULICE HANDLOWE

Najważniejszym wydarzeniem dla segmentu głównych ulic handlowych w 2013 r. było otwarcie sklepu sieci Louis Vuitton w domu towarowym Vitkac w Warszawie przy ul. Brackiej. Dzięki otwarciu sklepu Atelier Mokotowska wzbogaciła się także oferta handlowa ul. Mokotowskiej. Jednak, z uwagi na niską dostępność lokali spełniających standardy międzynarodowych i krajowych sieci handlowych, liczba nowych otwarć przy głównych ulicach handlowych jest niewielka. Sytuacja będzie się zmieniać wraz z realizacją kolejnych inwestycji, takich jak modernizacja i rozbudowa domu towarowego Smyk w Al. Jerozolimskich w Warszawie, modernizacja Holland Parku (budynek Ethos) przy pl. Trzech Krzyży czy adaptacja na potrzeby handlu kamienic mieszkalnych na rogu Nowego Światu i Świętokrzyskiej.

Mała dostępność lokali przy głównych ulicach handlowych powoduje utrzymywanie się wysokich czynszów. W Warszawie i Krakowie rekordowe stawki wynoszą 75–85 EUR/mkw./miesiąc.

HIPERMARKETY W POLSCE, IV KWARTAŁ 2013 R.


NAJWYŻSZE CZYNSZE PRZY ULICACH HANDLOWYCH IV KWARTAŁ 2013 R.*

€/m2/miesiąc


0 20 40 60 8010 30 50 70 90

* dot. lokali 100–150 m2

Warszawa

Kraków

Kon. katowicka

Poznań

Łódź

Wrocław

Szczecin

Trójmiasto

Inne miasta

Auchan/Real Carrefour E. Leclerc Tesco

81 obiektów

84 obiekty

20 obiektów

82 obiekty


17

MARKETbEAT

PARKI I MAGAZYNY HANDLOWE

Podaż wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych w Polsce zarówno tych zgrupowanych w parkach handlowych, jak i wolnostojących wynosi obecnie blisko 2,5 mln mkw. Sektor parków handlowych w Polsce cieszy się wzmożonym zainteresowaniem deweloperów – małe parki handlowe są budowane i planowane głównie w miastach średniej wielkości i małych.

Największym obiektem ukończonym w 2013 r. był Europa Centralna Park (Gliwice) o powierzchni 40.000 mkw. Rozbudowano także IKEA Park Franowo (o 14.000 mkw., Poznań) oraz zbudowano Marcredo Center (14.000 mkw., Szczecin). W ubiegłym roku otwarto kilka mniejszych parków handlowych, w tym: Park Handlowy Szombierki (Bytom), Multishop (Sochaczew), Pasaż Wiślany (Grudziądz), Dekadę (Grójec) i Vendo Park (Nysa). Krajowe zasoby powierzchni w parkach handlowych wzrosły do 800.000 mkw., z czego 70.000 mkw. oddano do użytku w drugiej połowie ub.r. W budowie pozostaje ponad 60.000 mkw. tego typu powierzchni, głównie w niewielkich obiektach w miastach średniej wielkości i małych, takich jak Era Park w Radomsku czy Marcredo Center w Piekarach Śląskich.

Popyt na powierzchnie w parkach handlowych pozostaje na niezmiennym poziomie. Największe zainteresowanie wykazują sieci z sektora art. budowlanych (Castorama, OBI, Leroy Merlin), sprzętu RTV AGD (Media Expert, RTV Euro AGD), mebli i wyposażenia wnętrz (Agata Meble, Jysk) i sprzętu sportowego (Martes Sport). Ofertę uzupełniają drogerie (Rossmann, Hebe), sklepy z akcesoriami (Pepco), modą i obuwiem dyskontowym (Takko, KIK, Deichmann, CCC). Współczynnik pustostanów w parkach handlowych plasuje się na niskim poziomie, tj. 3.7%.

Czynsze w parkach handlowych są stabilne i wynoszą 6–8 EUR/mkw./miesiąc dla największych najemców oraz 9–13 EUR/mkw./miesiąc za średnie powierzchnie. Najwyższe czynsze są w dużych parkach w największych aglomeracjach, najniższe w niewielkich obiektach w małych ośrodkach miejskich.

CENTRA WYPRZEDAŻOWE

Na polskim rynku działa obecnie 10 centrów wyprzedażowych o łącznej powierzchni blisko 160.000 mkw., po jednym we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Sosnowcu, Gdańsku, Szczecinie, Łodzi oraz trzy w Warszawie. W 2013 r. oddano do użytku jeden obiekt – Factory Annopol w Warszawie o powierzchni 19.700 mkw.

Najnowsza rozpoczęta inwestycja w sektorze centrów wyprzedażowych to City Outlet Lublin o powierzchni 11.000 mkw., którego otwarcie jest planowane na 2014 r. Trwa przebudowa Galerii Podlaskiej (Białystok) na potrzeby centrum wyprzedażowego o nazwie Outlet Białystok, które ma zostać uruchomione również w 2014 r. Na ukończenie czekają kolejne fazy centrum Ptak Outlet (Rzgów k. Łodzi) oraz Outlet Park Szczecin. Plany deweloperów na najbliższe lata to inwestycje w centra wyprzedażowe w miastach średniej wielkości, m.in. w Toruniu, gdzie trwają prace koncepcyjne nad Outlet Toruń o powierzchni 18.000 mkw. Terminowa realizacja projektów, które mają być ukończone do końca 2015 r., może przynieść ponad 50.000 mkw. nowej powierzchni handlowej.

W centrach wyprzedażowych działa łącznie ponad 1.000 sklepów krajowych i międzynarodowych sieci z branży odzieżowej, obuwniczej i akcesoriów sportowych. Największy popyt jest w Warszawie, gdzie dwa starsze obiekty są w pełni wynajęte, a nowo oddany znacząco zmniejszył poziom pustostanów z dnia otwarcia. Średni współczynnik pustostanów w centrach wyprzedażowych jest nieznacznie wyższy niż w tradycyjnych centrach handlowych i wynosi ok. 4%.

W centrach wyprzedażowych oferowane są stosunkowo niskie stawki czynszowe. Za lokal 100–150 mkw. trzeba zapłacić w Warszawie 21–23 EUR/mkw./miesiąc, a w innych miastach 19–21 EUR/mkw./miesiąc.

CENTRA WYPRZEDAŻOWE, IV KW. 2013 R.

Istniejące W budowie Planowane


War

szawa

Pozn

ań

Krakó

w

Trójm

iasto

Kon. k

atowick

a

Szcz

ecin

Łódź

Wro

cław

Inne m

iasta

m2

60.000

40.000

10.000

50.000

20.000

30.000

0

SKLEPY Z MATERIAŁAMI BUDOWLANYMI, IV KW. 2013 R.

Castorama

Leroy Merlin

OBI

Praktiker

Nomi

Bricomarche

Brico Depot

Bricoman


67 obiektów

44 obiekty

43 obiekty24 obiekty

28 obiektów

90 obiektów

3 obiekty 5 obiektów

18


wiosna 2014

RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH

SYTUACJA NA RYNKU

Rok 2013 był dla sektora magazynowego w Polsce bardzo dobry. Chociaż ilość nowej powierzchni była mniejsza o ok. 30% w porównaniu do roku 2012, znacznie wzrósł popyt. Wolumen transakcji najmu zwiększył się o ok. 42% i wyniósł ponad 2,1 mln mkw. To najlepszy rezultat w historii sektora magazynowego. Duży wpływ na taki wynik miało zawarcie kilku ważnych umów z najemcami, np. wynajem 300.000 mkw. przez amerykański sklep internetowy Amazon.

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2013 r. wyniosły 7.942.000 mkw., czyli ok. 5% więcej niż na koniec 2012 r. Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych od wielu lat jest skupiony wokół Warszawy (ok. 35% rynku), jednak dzięki inwestycjom infrastrukturalnym, dostępność do rynków regionalnych znacząco się poprawia, wpływając na wzrost zasobów powierzchni magazynowej w rejonach. Bardzo duża aktywność najemców w regionach pozwala sądzić, że w niedalekiej przyszłości zwiększy się tam podaż i w konsekwencji udział w całkowitych zasobach kraju. Zasoby Górnego Śląska, Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia wynoszą 5.145.000 mkw. Systematycznie rozwijają się także mniejsze rynki, takie jak Trójmiasto, Rzeszów, Toruń, Szczecin czy Lublin, jednak ich łączny udział w zasobach kraju nie przekracza 10%.

Rok 2013 był rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni magazynowej – ok. 2.140.000 mkw. Największą aktywność odnotowano na rynku warszawskim, gdzie podpisano 24% wszystkich kontraktów. Istotna część umów dotyczyła pozostałych rynków regionalnych – Wrocławia (23%), Poznania (19%) czy Górnego Śląska (17%). O stabilnym rozwoju sektora magazynowego świadczy niezmiennie duży udział nowych umów w całkowitym popycie, 60% w 2013 r. Przedłużenia obecnych kontraktów stanowiły 32%, a powiększenia powierzchni ok. 8%.

Najbardziej aktywni wśród najemców byli operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne (29%). Swoją obecność zaznaczyły też podmioty specjalizujące się w sprzedaży internetowej (16%). Spory udział w całkowitym popycie miały sieci sklepów (9%), branża motoryzacyjna (8%) oraz spożywcza (8%). Na wyróżnienie zasługują trzy transakcje firmy Amazon, każda dotycząca ok. 100.000 mkw. W wyniku zawartych umów w Polsce powstaną trzy, gigantyczne jak na polskie warunki, centra dystrybucyjne. Dwa będą zlokalizowane w regionie Wrocławia, trzecie w regionie Poznania.

Poziom podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w 2013 r. zmniejszył się w stosunku do 2012 r.

o ok. 30%. Do użytku oddano 354.000 mkw., z czego 30% w regionie wrocławskim. W pozostałych regionach nieco mniej, 24% w Warszawie, 18% na Górnym Śląsku oraz 9% w Poznaniu. Do największych realizacji należy powierzchnia w Prologis Park V we Wrocławiu (36.000 mkw.), BTS (build-to-suit) dla koncernu Lear w Legnicy (32.000 mkw., Panattoni) oraz kolejne etapy Tulipan Park Warszawa (24.000 mkw., SEGRO) i SEGRO Industrial Park Tychy (21.000 mkw.). Ze względu na bardzo dużą liczbę podpisanych umów w 2013 r., szczególnie w IV kwartale, należy się spodziewać znaczącego wzrostu podaży w kolejnych miesiącach.

Na koniec grudnia 2013 r. w budowie pozostawało 535.000 mkw. powierzchni magazynowej, czyli ponad dwukrotnie więcej niż na koniec 2012 r. Największy realizowany obiekt to BTS dla firmy Amazon (Goodman Wrocław South Logistic Centre) o powierzchni ponad 120.000 mkw. Innymi znaczącymi inwestycjami będącymi w trakcie realizacji są: Panattoni BTS Castorama w Strykowie (50.000 mkw.), kolejny etap w CLIP Poznań (35.000 mkw.), Prologis Park Wrocław V (35.000 mkw.) czy BTS dla firmy Polaris budowany koło Opola (33.000 mkw., Panattoni). Najczęstszą formą inwestycji wciąż są obiekty typu BTS (build-to-suit), czyli budowane według ściśle określonych wymagań klienta. Przewiduje się, że ten typ inwestycji pozostanie najpopularniejszy na rynku, a inwestycje spekulacyjne nadal będą należeć do rzadkości. W niektórych lokalizacjach, gdzie wskaźnik pustostanów jest bardzo niski, jak np. w Poznaniu, mogą się pojawić inwestycje mieszane, w których deweloper buduje powierzchnię spekulacyjną przy jednoczesnej realizacji obiektu wynajętego na zasadzie pre-let.

Mimo dużego popytu stopa pustostanów na koniec 2013 r. nie różniła się znacząco od tej z końca 2012 r. Obecnie wskaźnik wolnych powierzchni wynosi 10,9%, na koniec 2012 r. było to 10,7%. Na rynku dostępne jest ok. 870.000 mkw. niewynajętych magazynów. Najwyższym poziomem pustostanów wśród najważniejszych rynków charakteryzuje się Warszawa (14,8%, 415.000 mkw.) oraz Polska Centralna (12,5%, 129.000 mkw.). W przypadku stolicy należy rozróżnić Warszawę Okolice (12,9%) oraz Warszawę Miasto (21,5%). Wśród regionów z najniższym wskaźnikiem wolnych powierzchni jest Poznań (4,6%, 48.000 mkw.), Górny Śląsk (9,4%, 146.000 mkw.) oraz Wrocław (10%, 87.000 mkw.). Na rynkach o mniejszym udziale w całkowitych zasobach ilość pustostanów jest bardzo zróżnicowana. To wynik dużej wrażliwości wskaźnika na zmiany poziomu najmu w pojedynczych obiektach. W Trójmieście i Rzeszowie jest to odpowiednio 2,5% i 7% (5.000 mkw. i 8.000 mkw.), natomiast w Krakowie i Lublinie 9,8% oraz 19,8% (16.000 mkw. oraz 2.700 mkw.).

Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie spadły. Najdrożej jest w strefie miejskiej Warszawy (4,5–5,8 EUR/mkw./miesiąc), a najtaniej w Polsce Centralnej oraz w okolicach stolicy (2,4–4 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach stawki mieszczą się w przedziale 2,9–4 EUR/mkw./miesiąc.


19

MARKETbEAT

REGION WARSZAWSKI

Warszawa jest największym rynkiem magazynowym w Polsce (2.800.000 mkw., 35% całkowitych zasobów kraju). Dzieli się na dwa obszary: Warszawę Miasto (Białołęka, Targówek i Włochy) oraz Warszawę Okolice zlokalizowaną w promieniu 12–50 km na południowy-zachód od centrum (Błonie, Janki, Piaseczno, Pruszków i Sochaczew). Zasoby miejskiej części stanowią ok. 23% zasobów regionu, natomiast okolic Warszawy 77%. W 2013 r. podaż nowej powierzchni w całym regionie wyniosła 84.000 mkw., czyli niewiele mniej niż w 2012 r. (87.000 mkw.). Zdecydowana większość obiektów została oddana w okolicach Warszawy (77%). Najważniejsze magazyny ukończone w 2013 r. to: kolejny etap Tulipan Park Warszawa (24.000 mkw.), Good Point Puławska III (15.000 mkw.) oraz Diamond Business Park Ursus (11.000 mkw.). Poziom popytu w regionie warszawskim wyniósł 513.000 mkw., czyli 10% więcej niż w poprzednim roku. Niemal połowę transakcji stanowiły nowe umowy, przedłużenia 37%, natomiast rozszerzenia wynajmowanej powierzchni 13%.

Poziom pustostanów w regionie Warszawy niemal nie zmienił się w ciągu roku i na koniec 2013 r. osiągnął 14,8%. Należy jednak zwrócić uwagę na zróżnicowanie dotyczące dwóch podregionów: Warszawy Okolice i Warszawy Miasto. W pierwszym z nich ilość wolnych powierzchni systematycznie spadała, aby na koniec 2013 r. osiągnąć 12,9%, natomiast w regionie Warszawa Miasto nastąpił wzrost do 21,5%.

SYTUACJA NA RYNKU WARSZAWSKIM

Istniejące zasoby 2.797.000 mkw.

Zasoby w budowie 20.000 mkw.

Wskaźnik pustostanów 14,8%

Wolumen transakcji 513.000 mkw.

Główni wynajmujący Prologis, MLP Group, CA Immo, Panattoni, AIG / Lincoln, Point Park Properties, Valad, Segro

WARSZAWA MIASTO WARSZAWA OKOLICE

Czynsze nominalne 4,40–5,80 EUR/mkw./miesiąc

2,40–3,90 EUR/mkw./miesiąc

Czynsze efektywne 3,50–5,00 EUR/mkw./miesiąc

1,90–3,20 EUR/mkw./miesiąc

PODAŻ I POPYT W REGIONIE WARSZAWSKIM

Roczna podaż – Warszawa Miasto Roczny popyt – Warszawa MiastoRoczna podaż – Warszawa Okolice Roczny popyt – Warszawa Okolice


0

200.000

400.000

600.000

100.000

2009 20112008 2010 2012 2013

300.000

500.000

700.000800.000

m2

REGION GóRNEGO ŚLĄSKA

Górny Śląsk to najbardziej uprzemysłowiony region w Polsce, a także drugi pod względem wielkości rynek nieruchomości magazynowych. Swoją ugruntowaną pozycję zawdzięcza głównie znakomitej lokalizacji i dobrze rozwiniętej infrastrukturze drogowej. Zasoby regionu na koniec 2013 r. wyniosły 1.553.000 mkw. (20% całkowitych zasobów w kraju). W ciągu roku oddano do użytku ponad 63.000 mkw., co stanowi 18% nowo oddanej powierzchni w Polsce. Największymi obiektami powstałymi w regionie były: kolejne etapy SEGRO Industrial Park Tychy (21.000 mkw.), Panattoni Park Czeladź (12.000 mkw.) oraz Panattoni Park Mysłowice (10.000 mkw.), a także Portowa 74 w Gliwicach (8.000 mkw.) wybudowany przez SILS Centre. Poziom popytu w 2013 r. wyniósł 357.000 mkw., co oznacza wzrost o 65% w stosunku do 2012 r. Mimo tak dobrego wyniku nastąpił dwukrotny wzrost ilości pustostanów, do 9,4%. Obecnie w budowie znajduje się 27.000 mkw. powierzchni magazynowej. W 2013 r. czynsze nominalne pozostały stabilne i kształtują się na poziomie 2,9–3,5 EUR/mkw./miesiąc.

SYTUACJA NA RYNKU GóRNEGO ŚLĄSKA





Główni wynajmujący Prologis, Panattoni, Segro, MLP Group, Menard Doswell, BIK, Hines



PODAŻ I POPYT W REGIONIE GóRNOŚLĄSKIM


Roczna podaż Roczny popyt

2008 2009 2010 2011 2012 20130

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

m2

20


wiosna 2014

REGION POZNAńSKI

Rok 2013 r. był korzystny dla sektora magazynowego w regionie Poznania zarówno pod względem popytu, jak i ilości powierzchni w budowie. Zasoby powierzchni magazynowej, wynoszące na koniec 2013 r. 1.059.000 mkw., skupione są wzdłuż autostrady A2 (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) oraz drogi ekspresowej S7 (Sady). W ciągu roku do użytku oddano 32.000 mkw. Największym ukończonym obiektem był BTS Faurecia II wybudowany w Gorzowie Wielkopolskim przez dewelopera Panattoni. Na koniec grudnia 2013 r. w budowie znajdowało się 132.000 mkw. powierzchni magazynowej. Wolumen transakcji wyniósł 408.000 mkw. – ponad dwukrotnie więcej niż w 2012 r. Istotny wpływ na tak wysoki wynik miała jedna z trzech transakcji najmu firmy Amazon (Panattoni Park Poznań) dotycząca powierzchni ok. 100.000 mkw. Wskaźnik pustostanów w regionie jest jednym z najniższych w Polsce i na koniec 2013 r. wyniósł 4,6%. Czynsze nominalne utrzymały się na niezmienionym poziomie 3,0–3,6 EUR/mkw./miesiąc.

REGION POLSKI CENTRALNEJ

Rynek magazynowy w Polsce Centralnej skupia się wokół takich miejscowości, jak Piotrków Trybunalski, Stryków oraz Łódź. Całkowite zasoby na koniec 2013 r. wyniosły 1.032.000 mkw., a dodatkowe 94.000 mkw. były w budowie. Największą powstającą inwestycją był BTS dla firmy Castorama realizowany przez dewelopera Panattoni (50.000 mkw.). W 2013 r. oddano do użytku 27.500 mkw. nowej powierzchni (kolejne etapy Tulipan Park Stryków – 19.500 mkw. oraz Panattoni Park Łódź East – 8.000 mkw.). Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wyniósł 236.000 mkw., czyli 13% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie stopa pustostanów utrzymywała się na stabilnym poziomie i wyniosła 12,5% na koniec 2013 r. (12,2% w grudniu 2012 r.). Czynsze nie zmieniły się. Najwyższe stawki osiągają relatywnie małe jednostki typu small business units, 3,8–4,0 EUR/mkw./miesiąc. Najmniej za powierzchnię magazynową w tym regionie płaci się w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego, ok. 2,4–2,9 EUR/mkw./miesiąc.

SYTUACJA NA RYNKU POLSKI CENTRALNEJ





Główni wynajmujący Panattoni, SEGRO, Prologis, Emerson, CA Immo, AIG / Lincoln



SYTUACJA NA RYNKU POZNANIA





Główni wynajmujący Panattoni, Prologis, SEGRO



PODAŻ I POPYT W REGIONIE POLSKI CENTRALNEJ



350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

020092008 2010 2011 2012 2013

m2

PODAŻ I POPYT W REGIONIE POZNAńSKIM


450.000

350.000

400.000

250.000

300.000

200.000

50.000

100.000

150.000

02008 2009 20112010 2012 2013


m2


21

MARKETbEAT

REGION WROCŁAWSKI

Magazyny w regionie wrocławskim koncentrują się wzdłuż autostrady A4 (Bielany Wrocławskie, Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Krajków), a także w okolicach drogi krajowej nr 8. Obecnie jest to jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków magazynowych w Polsce. W 2013 r. podpisano tam umowy na wyjątkowo dużą ilość powierzchni. Dwa z trzech realizowanych przez deweloperów Panattoni i Goodman centrów dystrybucyjnych dla firmy Amazon powstaną właśnie we Wrocławiu, co spowoduje wprowadzenie na rynek ponad 200.000 mkw. nowej powierzchni. Między innymi dzięki tym transakcjom całkowity popyt w regionie wyniósł w 2013 r. 482.000 mkw. (dwa razy więcej niż w 2012 r.) i stanowił ponad 20% popytu krajowego. Obecnie w budowie znajduje się 192.000 mkw., a największe realizowane projekty to: BTS Amazon (123.000 mkw.) powstający w ramach Goodman Wrocław South Logistics Centre, kolejny etap Prologis Park Wrocław V (35.000 mkw.), a także BTS dla firmy Polaris Industries (33.000 mkw.). Czynsze nominalne pozostają stabilne i wahają się w granicach 3,0–3,9 EUR/mkw./miesiąc.

SYTUACJA NA RYNKU WROCŁAWIA

Istniejące zasoby 870.000 mkw.




Główni wynajmujący Prologis, Panattoni, Goodman




PODAŻ I POPYT W REGIONIE WROCŁAWSKIM


600.000

500.000

400.000

300.000

100.000

200.000

02009 20112008 2010 2012 2013

m2

REGION TRóJMIEJSKI

Trójmiasto jest jednym z mniej zasobnych rynków magazynowych w Polsce, ale rozwija się bardzo dynamicznie. Obecnie jego zasoby wynoszą prawie 200.000 mkw. – w ostatnim roku powiększyły się o dodatkowe 21.000 mkw., czyli o 12%. Do użytku oddano m.in. I etap (14.000 mkw.) flagowego projektu dewelopera Goodman, Pomorskie Centrum Logistyczne, które docelowo ma mieć ok. 500.000 mkw. Wolumen zawartych transakcji wyniósł 76.000 mkw. Największa była nowa umowa sieci sklepów Żabka (24.500 mkw.) w budowanym SEGRO Logistics Park Gdańsk. Na rynku trójmiejskim stopa pustostanów spadła znacząco z 16% na koniec 2012 r. do 2,5% na koniec 2013 r. Czynsze nominalne nieznacznie spadły i wynoszą 3,2–3,9 EUR/mkw./miesiąc.

REGION KRAKOWSKI

Zasoby regionu krakowskiego wynoszą 158.000 mkw. i powiększyły się w ostatnim roku o 9.000 mkw. Magazyny są zlokalizowane głównie wzdłuż obwodnicy Krakowa oraz w południowo-wschodniej części miasta. Obecnie w Krakowie nie powstają nowe obiekty, a stopa pustostanów zmniejszyła się w ciągu ostatniego roku z 17% do 9,8%. Czynsze nadal wynoszą ok. 4 EUR/mkw./miesiąc.

POZOSTAŁE REGIONY

Do najmłodszych rynków magazynowych w Polsce należą: Rzeszów (115.000 mkw.), Toruń (96.000 mkw.), Szczecin (49.000 mkw.) oraz Lublin (14.000 mkw.). Łącznie stanowią one ok. 3% całkowitych zasobów Polski. W 2013 r. jedynie w Szczecinie oddano do użytku nową powierzchnię – halę A North-West Logistic Park (7.000 mkw.). We wszystkich regionach podpisano umowy na najem ok. 65.000 mkw., z czego najwięcej w Szczecinie (27.000 mkw.). W Krakowie, Toruniu i Lublinie było to odpowiednio 19.000 mkw., 10.000 mkw. i 8.000 mkw. Najmniej pustostanów jest w Rzeszowie (7%), a najwięcej w Lublinie (20%). W Szczecinie oraz Toruniu to odpowiednio 7,5% oraz 9%.

TRENDY I PERSPEKTYWY

• Dzięki bardzo wysokiemu wolumenowi transakcji w 2013 r., zwłaszcza w IV kwartale, można się spodziewać istotnego wzrostu podaży w przyszłych miesiącach.

• Wciąż najpopularniejszą formą inwestycji pozostaną obiekty BTS, a działalność spekulacyjna pozostanie ograniczona.

• Ponieważ ogólna sytuacja ekonomiczna w Europie, a w szczególności w Niemczech, poprawia się, rynek magazynowy w Polsce powinien dalej stabilnie się rozwijać. Ilość pustostanów najprawdopodobniej utrzyma się na dotychczasowym poziomie 10%.

22


wiosna 2014

NIERUCHOMOŚCI HOTELOWE

POPYT

Od 2010 r. systematycznie rośnie liczba turystów odwiedzających Polskę i korzystających z jej bazy hotelowej. W 2012 r. w hotelach zatrzymało się łącznie 13,5 mln osób, a w okresie od stycznia do grudnia 2013 r. – 13,6 mln. Ubiegłoroczny wzrost liczony od stycznia do grudnia w porównaniu z analogicznym okresem 2009 r. wyniósł 36,7%. Oznacza to, że hotele w Polsce przyjęły w tym okresie o 3,6 mln więcej gości. Z zestawienia turystów według narodowości wynika wysoki odsetek Polaków wśród gości hotelowych, którzy stanowią ok. 70% łącznej liczby osób korzystających z bazy noclegowej w Polsce. Duża zależność rynku hotelowego w Polsce od popytu krajowego okazała się atutem w czasie ostatniego globalnego spowolnienia gospodarczego, ponieważ spadek liczby zagranicznych gości wpłynął na jego kondycję w mniejszym stopniu niż w innych krajach. Pod tym względem Polska zdecydowanie wyróżnia się na tle innych rynków Europy Środkowej, które są uzależnione głównie od popytu zewnętrznego. Wyższy odsetek gości zagranicznych odnotowuje się w województwach przygranicznych oraz w mazowieckim, a zwłaszcza w stolicy.

LICZBA TURYSTóW KORZYSTAJĄCYCH Z BAZY HOTELOWEJ W POLSCE

2009 20112010 2012 2013*

16.000.000

8.000.000

12.000.000

4.000.000

14.000.000

6.000.000

10.000.000

2.000.000

0

+10,3%+8,4% +5,8% +8,0%*

krajowi zagraniczni * stan na koniec grudnia

ŹRóDŁO: GUS, STYCZEń 2014

OBŁOŻENIE HOTELI W POSZCZEGóLNYCH WOJEWóDZTWACH W 2013 R.


ŚwiętokrzyskiePodkarpackie

Warmińsko-Mazurskie

LubuskieWielkopolskie

Łódzkie

OpolskieKujawsko-Pomorskie

Śląskie

LubelskieDolnośląskie

Podlaskie

PomorskieMałopolskie

Zachodniopomorskie

Mazowieckie

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0%

PODAŻ HOTELI WEDŁUG WOJEWóDZTW


PODAŻ

Według Głównego Urzędu Statystycznego pod koniec 2013 r. polska baza hotelowa obejmowała 2008 hoteli dysponujących 103.087 pokojami. W stosunku do stanu z 2012 r. liczba hoteli i pokoi hotelowych wzrosła odpowiednio o 5,2% i 5,9%. Najwięcej miejsc noclegowych oferują hotele trzygwiazdkowe, które stanowią 42% bazy hotelowej w Polsce, a w dalszej kolejności obiekty cztero-, dwu-, pięcio- i jednogwiazdkowe. Większość hoteli o wyższym standardzie działa w Polsce pod markami międzynarodowych operatorów, którzy przeważnie prowadzą większe hotele dysponujące ponad 100 pokojami. W związku z tym największe hotele to obiekty pięciogwiazdkowe, które oferują średnio 134 pokoje, a następnie hotele czterogwiazdkowe ze średnio 106 pokojami. Obiekty o niższym standardzie dysponują przeciętnie znacznie mniejszą liczbą pokoi (poniżej 50). Najwięcej obiektów hotelowych znajduje się w województwach małopolskim, dolnośląskim, wielkopolskim i mazowieckim, na które przypada blisko połowa bazy hotelowej w Polsce.

liczba hoteli

liczba pokoi

99 6.728

167 8.242

98 5.529

30 1.694

185 16.247

91 3.784

218 8.39558 2.140

207 11.006

106 5.877

71 2.458

78 3.073

111 3.441279 14.354

171 9.061

39 1.058


23

MARKETbEAT

NOWE HOTELE

Jedną z korzyści płynących z organizacji Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 r. był wzrost w ostatnim czasie podaży nowych hoteli, ale Polska nadal oferuje wiele możliwości inwestycyjnych, zwłaszcza w mniejszych miastach. Rynek hotelowy w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, o czym świadczy trwająca budowa wielu obiektów. W najbliższych dwóch latach powstanie szereg hoteli, w tym działających pod markami międzynarodowymi, takich jak Hilton, Marriott, Motel One i Raffles.

RYNEK INWESTYCYJNY

W 2013 r. wartość obrotów na rynku hotelowym w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) wzrosła o 15%, do czego przyczyniły się duże transakcje portfelowe i dotyczące pojedynczych aktywów zawarte w Europie Zachodniej. Jednak wobec coraz bardziej ograniczonych możliwości inwestycyjnych w najważniejszych miastach zachodnioeuropejskich ponownie wzrasta zainteresowanie głównymi miastami Europy Środkowej z dużymi węzłami komunikacyjnymi. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej Polska jest obecnie najważniejszym rynkiem dla inwestujących w nieruchomości hotelowe.

W ubiegłym roku sfinalizowano w Polsce trzy duże transakcje hotelowe w trzech różnych miastach. W powyższej tabeli przedstawiono szczegółowe informacje.

W grudniu 2013 r. prywatny inwestor nabył słynny warszawski Hotel Bristol, który wcześniej przeszedł gruntowny remont i dołączył do sieci Luxury Collection.

NOWE HOTELE W POLSCE

HOTEL LOKALIZACJA LICZBA POKOI

WŁAŚCICIEL/ DEWELOPER

ILOŚć GWIAZDEK

OPERATOR PLANOWANE OTWARCIE

Doubletree by Hilton Conference Centre and Spa

Wawer (Warszawa) 365 Polaris Hospitality Enterprises

5 Hilton Marzec 2014

Renaissance Chopin Airport Lotnisko Chopina (Warszawa)

225 Polish Airports 5 Port-Hotel (umowa franczyzy marki Renaissance Hotel z Global Hospitality Licensing)

Grudzień 2013

Hampton by Hilton Wspólna (Warszawa) 300 S+B Gruppe AG 3 Hilton Maj 2014Motel One Tamka (Warszawa) 180 Tamex Inwestycje Motel One 4 kw. 2014Ibis Styles Białystok Białystok 130 Orbis/

AccorOrbis/Accor 4 kw. 2014

Courtyard by Marriott Gdynia 201 SwedeCenter 4 Scandinavian Hotel Management (umowa franczyzy z Courtyard)

2014

Hotel Europejski Krakowskie Przedmieście (Warszawa)

100 5 Raffles Hotels & Resorts 3 kw. 2015

ŹRóDŁO: DZIAŁ NIERUCHOMOŚCI HOTELOWYCH NA ŚWIECIE, STYCZEń 2014

WYNIKI

Wyniki polskich hoteli wskazują na pozytywny trend, zwłaszcza pod względem wskaźnika obłożenia. Porównując średnie ceny za pokój (ADR) i wskaźniki RevPAR w 2013 r. i 2012 r., należy pamiętać o wpływie na ADR Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej Euro 2012. Na poniższym grafie średnia cena za pokój w czerwcu 2012 r. przekroczyła 500 złotych.

Po uwzględnieniu tego wpływu widać, że w ubiegłym roku obłożenie hoteli wzrosło o 5,5%, a średnia cena za pokój i wskaźnik RevPAR zmniejszyły się odpowiednio o 9,6% i 4,7%. Naszym zdaniem sytuacja na rynku hotelowym normalizuje się, a podaż nowych pokoi hotelowych nie wpłynie na wyniki istniejących hoteli ze względu na rosnący popyt.

TRANSAKCJE NA RYNKU HOTELOWYM W 2013 R.

HOTEL MIASTO OPERATOR LICZBA POKOI

ILOŚć GWIAZDEK

CENA SPRZEDAŻY (EUR)

CENA ZA 1 POKóJ

SPRZEDAJĄCY NABYWCA

Mercure Zakopane Kasprowy Zakopane Accor 288 3 13.569.984 47.118 Orbis Bachleda Grupa InwestycyjnaSheraton Kraków Kraków Starwood 232 5 38.000.000 163.793 QIPML AlgonquinLe Bristol Warszawa Starwood 206 5 N/A N/A Starman Hotels Prywatni Inwestorzy

ŹRóDŁO: DZIAŁ NIERUCHOMOŚCI HOTELOWYCH NA ŚWIECIE, STYCZEń 2014

GŁóWNE WSKAŹNIKI

Sty 12

0 40%

100 45%

20050%

300

55%

400

60%

65%

70%500 75%

600 80%

Wrz

12

Maj 12

Sty 13

Mar 12

Lis 12

Lip 12

Mar 13

Lut 1

2

Paź 1

2

Cze 12

Lut 1

3

Kwi 12

Gru 12

Sie 12

Kwi 13

Sie 13

Cze 13

Lis 13

Paź 1

3

Maj 13

Wrz

13Lip

13

Gru 13

ADR (średnia cena za pokój) RevPAR (przychód na 1 dostępny pokój) Obłożenie

ŹRóDŁO: STR Global

PLN

24


wiosna 2014

regionalnych. Z naszych usług korzystają fundusze inwestycyjne, polskie i międzynarodowe banki, deweloperzy, inwestorzy, władze lokalne oraz inne firmy będące w posiadaniu nieruchomości komercyjnych. Korzystamy z doświadczenia specjalistów wszystkich globalnych oddziałów firmy Cushman & Wakefield.

Usługi w zakresie wycen i doradztwa prowadzone są przez Cushman & Wakefield na całym świecie. Obecnie w Europie działa ok. 60 osób zajmujących się badaniem rynku oraz ok. 200 osób zajmujących się wyceną nieruchomości. Polski dział Wycen i Doradztwa liczy 15 osób. Usługi doradztwa oraz wyceny przeprowadzane są na szczeblu lokalnym przy wsparciu biur

Wyceny i doradztwo – obszary działalności

Rynek handlowy

Rynek gruntów

Rynek mieszkaniowy

Rynek biurowy

Rynek hotelowy

Standard

RICS „Red Book”

Polskie Krajowe Standardy Wyceny

Europejskie Standardy Wyceny (TEGoVA)

Międzynarodowe Standardy Wyceny

Forma

Pełny raport wyceny, skrócony raport wyceny

(np. typu desktop)

Operat szacunkowy

Raport wyceny

Raport wyceny

Rynek magazynowy

WYCENY I USŁUGI DORADCZE

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Zespół ds. wycen przygotowuje m.in. wyceny dla następujących celów:

• Wyceny na potrzeby kupna/sprzedaży nieruchomości

• Wyceny na potrzeby finansowania lub zabezpieczenia kredytu

• Wyceny dla celów księgowych/sprawozdań finansowych

• Wyceny dla celów ubezpieczeniowych

• Wyceny dla celów podatkowych

• Wyceny na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

• Wyceny na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania (m.in. wywłaszczenie)

• Wyceny na potrzeby określenia wartości poniesionych nakładów

• Wyceny dla celów obniżenia opłaty adiacenckiej

• Wyceny dla celów obniżenia renty planistycznej

• Wyceny dla wewnętrznych potrzeb klienta

Wykonujemy wyceny według standardów polskich (PFSRM) i międzynarodowych (RICS, TEGoVA, IVS, MSR).

ZESPóŁ DS. WYCEN

• Analizy finansowe• Wyceny portfeli nieruchomości• Wyceny pojedynczych aktywów nieruchomościowych


25

MARKETbEAT

USŁUGI ANALITYCZNE I DORADCZE DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Analityka finansowa Badania i analizy rynkowe

Deterministyczne i probabilistyczne analizy racjonalności finansowej projektów w oparciu

o międzynarodowe standardy rachunkowości (MSR)

Opracowywanie założeń dotyczących wielkości, standardu, kosztów, przychodów, harmonogramu i założeń

makroekonomicznych projektów

Doradztwo w zakresie optymalnych struktur finansowania w oparciu o aktualne warunki na rynkach kapitałowych

Identyfikacja i kwantyfikacja podstawowych czynników ryzyka wpływających na wynik

finansowy przedsięwzięcia

Analiza wrażliwości modelu na zmiany otoczenia makro- i mikroekonomicznego

Analizy makroekonomiczne i sektorowe

Analizy regionalnych i lokalnych rynków nieruchomości

Analizy preferencji najemców i kupujących

Analiza konkurencji (projekty istniejące, w budowie i planowane)

Modelowanie zasięgu sprzedaży obiektów handlowych (catchment area)

oraz szacowanie obrotów

Analizy lokalizacji (dostępność komunikacyjna, widoczność,

ograniczenia planistyczne i infrastrukturalne)

Analizy wskaźników sektorowych (popyt, podaż, pustostany, absorpcja, czynsze, ceny, stopy kapitalizacji itp.)

wraz z prognozami

Przykładowe projekty / Wybrani klienci

Analiza optymalnego zagospodarowania nieruchomości (HBU), Studium wykonalności

Raporty rynkowe

26

wiosna 2014

Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt z Działem Marketingu: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Plac Piłsudskiego 1 00-078 Warszawa +48 22 820 20 20 [email protected]

Niniejszy raport zawiera informacje ogólnodostępne, a firma Cushman & Wakefield wykorzystała je przy założeniu, że są one prawdziwe i kompletne. C&W nie przyjmuje żadnej odpowiedzialności w przypadku, gdyby informacje te okazały się nieprawdziwe lub niekompletne, ani nie składa żadnych oświadczeń ani zapewnień, wyraźnych lub dorozumianych, co do prawdziwości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Raport może zawierać błędy lub pominięcia, a ceny, warunki najmu lub inne warunki mogą ulec zmianie lub być wycofane bez zawiadomienia. Raport może podlegać szczególnym warunkom w zakresie publikacji informacji, ustanawianym przez osoby trzecie.

Dokładne informacje przydatne przy podejmowaniu decyzji w zakresie nieruchomości zamieszczone są w części Knowledge Center na stronie www.cushmanwakefield.com/knowledge.

©2014 Cushman & Wakefield. Wszelkie prawa zastrzeżone.

Aby pobrać wersję elektroniczną raportu, zeskanuj QR kod.

Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. wdrożyła i stosuje system zarządzania jakością ISO 9001:2008 sprawdzony przez TÜV SÜD.

Na okładce: Domaniewska Office Hub / Polski Holding Nieruchomości S.A.

Tom ListowskiPartner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych i Relacji z Klientami Korporacyjnymi w [email protected]

Dorota SkowrońskaAssociate Director Dyrektor Działu [email protected]

Richard AbooPartner Dyrektor Działu Powierzchni [email protected]

Aneta Rogowicz-GałaAssociate, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomoś[email protected]

Mike EdwardsPartner Dyrektor Działu Wycen i Doradztwa w Europie Ś[email protected]

Piotr KaszyńskiPartner Dyrektor Grupy Rynków Kapitał[email protected]

James ChapmanDyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Europie Ś[email protected]

Tomasz DanieckiAssociate Dyrektor Działu Zarządzania [email protected]

Charles TaylorPartner Zarządzają[email protected]

Marek NoetzelPartner Dyrektor Działu Powierzchni [email protected]

Iwona SkalskaAssociate Director Dyrektor Działu [email protected]

www.cushmanwakefield.pl

marketbeat spring 2014

Real Estate

retail market

industrial market

stable economy

foreign investment poland

central poland region

warehouse market

stable a2

aa stable a1 stable