Встроенные коммерческие помещения: как построить, как...

Спикер:

Алексей Александрович Коноплев,

Эксперт Федерального портала

коммерческой недвижимости России

БИЗНЕСМЕТР.РФ

Встроенные бизнесметры:

-как построить

-как «пристроить»

бизнесметр.рф, www.bmetr.ru, www.businessmetr.ru

Екатеринбург, ул.Бориса Ельцина, д.1а, БЦ «Президент», оф.9.9

Тел. 8 800 333 09 40 (горячая линия), +7 (343) 351 11 87, [email protected]

http://www.bmetr.ru/

http://www.businessmetr.ru/

Здравствуйте!

Это не Чикаго.

Это - ближе

•Профессионал-практик инвестиционного рынка - с 1999 года.

•В активе – первое проектное финансирование на Урале, разработка и

продвижение концепции рынка промышленного сервиса и аутсорсинга, запуск

первой на Урале программы MBA «Управление инвестиционными проектами,

инновациями и рисками», руководство подразделениями маркетинга и развития в

крупных компаниях («Мегафон», «Генерация», «Калина» и т.д.).

•В последние 7 лет активно работаю на рынке коммерческой недвижимости, до

2013 года руководил финансовыми и маркетинговыми подразделениями в

компании «РЭД» (Екатеринбург). При моем участии были реализованы проекты

строительства бизнес-центров класса А, торговых центров, разработана

региональная классификация офисных зданий.

•Эксперт московского правительства (рынок промышленного сервиса и

аутсорсинга), Центра инновационного бизнеса, Гильдии управляющих и

девелоперов (рейтинги торговых центров России).

•В настоящее время – эксперт Федерального портала коммерческой

недвижимости БИЗНЕСМЕТР.РФ, руководитель девелоперского направления

крупной компании.

Немного о себе

Самое близкое слово к девелопменту -

это продюсерство.

Можно провести параллель со

съемочной площадкой: режиссер - это

архитектор, продюсер - это девелопер.

Это человек, который сует свой нос во

все дела и имеет на это право, потому

что он взял у кого-то деньги, которые

обязательно надо вернуть.

Как "угробить" объект

недвижимости?

Плохие советы:)



Плохие советы:) Не появляйтесь на объекте. Звоните, смотрите в

камеры, слушайте доклады управляющего, смотрите

фото. У вас есть дела поважнее.

Всегда соглашайтесь на все условия арендаторов,

поставщиков и т.п. На все, от любых!

Если рядом открывается аналогичный объект –

срочно снижайте ставки аренды. Утрите нос

конкурентам тем, что все арендаторы будут ваши.

Цены ниже, остальное по барабану! Посмотрите, как

довольны новые арендаторы! Довольный арендатор –

наше ВСЕ! Не надо думать о том, чтобы ввести новые

услуги. Только снижать ставки аренды – это

единственный способ победить в конкурентной

борьбе. Да!

·



Плохие советы:) Не ходите по аналогичным объектам-

конкурентам! Там ровным счетом нет ничего нового.

Все, что можно придумать – уже придумали. Все

конкуренты - лохи и смотреть там нечего. Более того,

не вздумайте ходить и вынюхивать по объектам из

соседних категорий/классов. Если у вас бизнес-

центры класса А, поверьте, в БЦ класса В вы никогда

не найдете ничего полезного для себя.

Всегда соглашайтесь с мнением персонала на

объектах. Сразу. Безоговорочно. Например, просят

вас профинансировать покупку полезной фичи для

кондиционера. Форменным бредом является тот факт,

что любое мнение персонала должно быть

обосновано и проверено лично. Персонал же плохого

не посоветует.

·




Проходите мимо всяких недочетов,

трещин, грязного окна, розовых тапок

и т.п.! Эффект уборщицы с ведром на

сцене во время спектакля – не ваше

дело и обязанность. В конце концов –

жаловаться на таких милых и добрых

людей, которые нас здесь окружают, в

России не принято.

Ни в коем случае не оставляйте свои

координаты/контакты на объектах. А

вдруг клиенты узнают? Звонить начнут.

Отвлекать будут. Есть книга отзывов и

предложений, вот в нее и пусть все

пишут. (А есть ли она?)))).




Читайте побольше советов от «гуру» и обязательно делайте

так, как они говорят)))

Самое страшное, что вы можете совершить – это начать

действовать самостоятельно. Не по совету из книжки или статьи, а

сами.

Придумали и сделали – это зло злостное.

Только по книжкам. Особенно по не российским. Пофиг, что опыт

«там» и опыт «тут» - это две принципиальные разницы с точки

зрения потребительских ценностей. Это не важно. Главное, что

люди успеха добились. Не надо «самостоятельничать».

Портрет рынка

Неравный старт

•Разные стартовые условия

(«советская база»)

•Разные «кланы»

•Разный доступ к информации

•«Перфекционистов» у нас не

любят

Бизнесметр-рейтинг:

обеспеченность

коммерческими площадями

Коммерческие площади и люди

Были светлые моменты

Офисный диспенсер с виски в

американском бизнес-центре

(1950 г.г.)


Россия, 1950 – много ли изменилось


Неравнодушно. Просто. Дешево. Идея


«Роскошно». «Дорого». «Как все».


Чичваркин. Лондон. Признаки идеального.

«Американцы". Работа - смысл жизни. В открытом пространстве

сидят люди и супервайзер над ними. Плантация. Ну, почти как

колонизация. Этот стиль любят российские девелоперы: можно

съэкономить на стройке и не делать лишних перегородок. Говорят

об экономии площадей 30%: типа на 100 кв.м. можно на 30%

больше народу посадить. Мелочи не интересуют, все по шаблону.

Доведенная до абсурда оптимизация на конечных потребителях и

неэффективность на стартовых поставках. Появились в России из

"ниоткуда" и были быстро с оптимизмом поставлены на поток.

Потолок "Армстронг" - наше все. Кабинеты начальства - не

обсуждается. В классе А арендаторы могут поставить помидорную

рассаду в холлах. Комнаты отдыха в российском варианте

отсутствуют, переговорки редки и скученны. Все очень холодно,

расчетливо и эффективно (на родине этого типа офисов). Отделка

высококачественными материалами, дорогая мебель современного

дизайна, сервисная техника: в российском варианте отсутствуют.

Металл и стекло сплочению коллектива не способствуют (хотя

должны). Сотрудники "горластые, любопытные, секретов хранить не

умеют, утонченностью не отличаются».

Коммерция и люди

«Европейцы»

Превышение положенной площади.

Встречаются редко и весьма камерны. Их

закрытая планировка - это не наша

историческая кабинетная планировка. Много

растений дорогих пород. Дозированный шок.

Соответствие профилю фирмы и

индивидуальность. Английская чопорность,

французская ажурность и лаконичность

скандинавов. Мы - команда, состоящая из

отдельных личностей. Добросовестность и

стабильность. Кофис (кафе+офис).


«Японцы»

Их у нас нет совсем. Единицы - у

поклонников йоги и т.п. Логика и

гармония. Все под контролем, вперед

лицом, под звуки канбана. Фэн-шуй.

«Оригиналы»

Не приветствуются у нас и вызывают

настороженность властей. Яркие

примеры национальных евросетей и

почтовых сервисов - на самом деле

качественные "европейцы" и

"американцы".


"Русские».

См."американцев". В малопригодных

помещениях, с разделением на шефа и всех

остальных. Пыльный ковролин. Ритуальные

практики чаепития. Закрытая на ключ дверь

дает понять, что здесь очень сплоченный и

дружный коллектив. Офис дает возможность

служащему проявить внепрофессиональные

качества (например - продемонстрировать

достижения в личной жизни) и получить

более высокий статус у коллег, независимо от

профессиональных качеств. Много комнат и в

каждой - по несколько сотрудников. Наиболее

сплоченный отдел – бухгалтерия.


Рынок встроенных коммерческих

помещений Екатеринбурга:



•Объем рынка встроенных помещений сопоставим по

размерам с другими сегментами рынка коммерческой

недвижимости (торговая недвижимость, офисы в

деловых центрах).

•Предложение превышает спрос в 2 раза, но выбирать

нужный объект сложно: большинство объектов не

привлекательно для инвесторов и для покупателей.

•Средняя площадь объекта – 250 кв.м., средняя

стоимость 1 кв.м. – 70 000 рублей, средняя ставка

аренды – 800 руб.

•Срок окупаемости большинства помещений превышает

8 лет.



•Цены продажи объектов завышены и имеют потенциал падения на

30% в кризис.

•Ставки аренды и цена продаж будут расти медленно (макс. 5% в

год), что меньше уровня инфляции (инфляция постепенно

«съедает» доходы владельцев недвижимости).

•Половина предложения по-прежнему сосредоточена в центре

города.

•Покупать объекты нужно на ранних стадиях строительства жилых

комплексов

•Застройщики стараются «посадить» в новых жилых комплексах

«якоря» (продуктовые супермаркеты, банки, салоны сотовой связи)

с целью повышения коммерческой привлекательности района.



•Наиболее перспективные районы, где целесообразно

арендовать или покупать встроенные коммерческие

помещения – это районы комплексного освоения

территорий: Автовокзал и Юг Центра, Ботанический, ВИЗ,

ВИЗ-Правобережный, Юго-Западный, жилые комплексы в

районе вокзала и ул.Европейской, Северный Химмаш,

Академический.

•Малый и средний бизнес испытывает серьезные трудности

при подборе помещений: нет аналитики по рынку, помещения

стоят дорого, перспективы новых районов до конца не ясны,

не хватает помещений площадью до 150 кв.м.

•Застройщикам жилых комплексов нужно закладывать в

проекты возможность размещения медицинских центров,

детских образовательных дошкольных учреждений,

предприятий сферы услуг (с помещениями 50-70 кв.м.)

Идеальное встроенное

помещение

Местоположение:

•Первая линия активно застраивающихся жилых комплексов.

•Районы деловой и торговой застройки (размещение в формируемых торговых

узлах городского и районного значения, торговых коридорах).

•Наличие поблизости крупных социальных, общественных, административных и

торговых объектов (существующих или проектируемых).

•В 5-минутной шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

•Удобный заезд с близлежащих транспортных магистралей (не менее 2-х

заездов).

•Высокая пропускная способность близлежащих транспортных магистралей

(отсутствие «пробок», заторов).

•Максимально возможная просматриваемость входной группы с транспортных

магистралей, с основных пешеходных потоков.

•Желателен элитный статус жилого комплекса.

•Требуемый человекопоток – не менее 600-700 чел.в сутки (на стадии

строительства), 1,5 тыс. чел. в сутки (на начальной стадии эксплуатации).

•Объект должен располагаться в районе, где прогнозируемый рост арендных

ставок будет превышать среднегородские.


помещение

Идеальная планировка пространства:

•Офис/торговое помещение включает в себя зоны для размещения персонала (рабочие зоны) и зоны для

обслуживания клиентов.

•Все помещения арендатора должны быть функционально объединены в единый блок, изолированный от

помещений других арендаторов.

•Зона для обслуживания клиентов должна располагаться непосредственно у входа, на первом этаже.

•Свободная планировка (на 20% эффективней, чем другие виды планировок). Без внутренних перегородок и

несущих стен, с возможностью перепланировок.

•Площадь – до 250 кв.м. (наиболее востребованные площади).

•Длина основных рабочих помещений арендуемого блока не должна более чем в два раза превышать их

ширину, в противном случае они могут использоваться только как галереи или коридоры. Рекомендуемые

соотношения – 2:3, 3:4.

•Доля вспомогательных помещений и мест общего пользования в каждом арендуемом блоке не должна

превышать 30%.

•Возможность использования офисных перегородок для организации эффективных рабочих пространств.

•Отдельный вход со стороны дороги (не со двора) в каждый арендуемый блок.

•Отдельный вход в каждый изолированный блок, предполагаемый к сдаче в аренду (отдельные входы на 1 и

2 этаж).

•Возможность объединения изолированных блоков помещений (в случае расширения бизнеса арендатора).

•Для торговых помещений – предусмотреть отдельные загрузочные люки либо отдельные входы для

загрузки. Для продуктовых сетей – дебаркадеры.

•Для банков и общепита – также не менее 2-х входных групп.

•Каждый арендуемый блок должен предусматривать туалеты и комнаты для хранения уборочного инвентаря.


помещение

Конструктивное решение:

•Монолитно-каркасный и или каркасный дом.

•Рекомендуемый тип колонн – квадратного сечения.

•Минимальный шаг колонн – мин.6 м.

•Высота первого этажа – не менее 3,3 м. (в чистоте).

•Высота потолка торговых залов – не менее 4 м. (от пола до потолка в

завершенном состоянии отделки).

•Желательно - выступающий за линию фасада жилого комплекса фасад

встроенных помещений.

•Витринное остекление – желательно.

•Остекление – европакеты с полимерным покрытием

•Предпочтительное расположение помещений - на 1-м этаже.

•Помещение не должно иметь перепадов по высоте этажа, по высоте

пола.

•Возможность установки грязезащитных ковриков.

•Безопасность здания, сейсмоустойчивость.


помещение

Инженерная инфраструктура:

•Электроэнергия – отдельные вводы, силовая и компьютерная разводка, силовые

линии для тепловой завесы и системы вентиляции, рекламных конструкций.

•Наличие необходимой электрической мощности (не менее 7 кВт; для кафе, салонов

красоты, банков – не менее 15 кВт.).

•Центральные системы водоснабжения, вентиляции, отопления.

•Приточно-вытяжная вентиляция с подогревом воздуха, отдельная от жилой части

дома.

•Предусмотреть наличие сплит-систем кондиционирования на часть помещений.

•Пожарная и охранная сигнализации.

•Телефонные линии, линии Интернет. Возможность выбора из нескольких

провайдеров-поставщиков услуг.

•На фасаде предусмотреть скрытый встроенный кран (для подключения шланга – в

летний период времени для полива прилегающей территории).

•В целом для жилого комплекса – возможность размещения банкоматов, платежных

терминалов.


помещение

Парковка:

•Разделение парковки на 2 зоны – для постоянных

арендаторов помещений и «гостевую» - для временной

стоянки посетителей. По возможности – наличие

зарезервированных мест в подземном паркинге жилого

комплекса.

•Рекомендуемый норматив обеспеченности

парковочными местами: для постоянных арендаторов –

1 м/место на 50 кв.м., гостевая парковка – 1-2 м/мест

на 50 кв.м.). В среднем на одного арендатора (один

арендуемый блок с отдельным входом)– 2-8 машино-

мест.


помещение

Отделка:

•Во встроенных помещениях жилых комплексов предусмотреть максимально

сдачу основных площадей в аренду как помещений свободного назначения

(как для офисов, так и для магазинов).

•Помещения с обозначенным функциональным назначением (торговый объект,

банк, оздоровительный центр) сдаются без отделки.

•Помещения свободного назначения сдаются без отделки.

•Офисные помещения сдаются в составе жилого комплекса: 30% - с полной

чистовой отделкой, 70% - под чистовую отделку.

•Рекомендуемая максимальная стоимость отделочных работ: для класса

отделки «А» - 5 тыс.руб., для класса «В» - 3-3,5 тыс. руб.

•Отделочные работы должны вестись под целевого арендатора, в

соответствии с его требованиями.

•Полы в торговых залах – керамогранит. Потолки – подвесные со встроенными

светильниками. Стены – штукатурка под покраску.


помещение

Прочие требования:

•Максимальный срок реализации проекта – до 1 года (от момента

приобретения до выхода на проектные показатели по арендным платежам).

•Возможность размещения рекламных конструкций (на входной группе, у

тротуаров)

•Доброжелательные соседи (как жильцы домов, так и соседи-арендаторы).

•Наличие поблизости арендаторов-«якорей», формирующих дополнительные

людские потоки.

•Возможность круглосуточного ведения арендатором своего бизнеса.

•Юридическая прозрачность сделки аренды, отсутствие значимых

органичений.

•В составе жилого комплекса должны быть предусмотрены помещения под

банк (филиал, доп.офис), аптеку, оздоровительный или медицинский центр.


помещение

Требования к застройщику:

•Положительный имидж застройщика в целом.

•Финансовая устойчивость бизнеса.

•Опыт реализации подобных проектов.

•Высокий процент объектов, сданных в срок.

•Качество строительства.

•Готовность идти на гибкие коммерческие условия

сотрудничества.

•Готовность идти на снижение себестоимости

строительства.

Еврорадость в ЧЕ

Фото – Илья Коноплев

Падают-не падают

"Вы когда-нибудь видели, чтобы цены на

недвижимость падали?"

•Недвижимость - товар, а не средство сохранения заработанных денег. Она приносит

доход продавцам, а не пассивным владельцам. Чтобы она была доходной хотя бы в

течение 7 лет (это хороший срок, срок максимального горизонта планирования малой

части российских бизнесменов) нужно уже барахтаться и постоянно придумывать

что-то новое, с оценкой последствий. Иначе - товар стареет и цена падает.

•Есть масса исторических примеров, когда цены падали. Хорошо падали. Совсем

недавно. Хорошо помню, когда в Екб планировали ставки аренды в 2600 рублей на

офисы. Дай Бог - сейчас по 1300 сдать)).

•Всегда нужно быть готовым к падению цен на недвижимость. На 30-50%. Держать

финансовые резервы, откладывать - на проживание. Жить на 4-5% рентабельности

еще не многие научились))

•Девелоперы прилагают большие усилия, чтобы поддерживать позитивный фон

около своих объектов. Т.к. они вкладывают очень много времени, сил и средств в

создание объектов недвижимости, то, за давностью лет, многое забывается. Иногда

им просто верить не хочется, что может быть иначе, здесь и сейчас. Недвижимость

строится долго, а разрушить ее можно за считанные часы. Недвижимость - очень

инертная сфера, все в ней работают медленно, витают в облаках и не готовы к

быстрым действиям.

Падают-не падают

"Вы когда-нибудь видели, чтобы цены на

недвижимость падали?"

•Найти или создать свою доходную недвижимость - это труд, профессионализм. Все

хорошее продано еще вчера. Через сито отобрать, посчитать, решить - что я с ней

буду делать и как долго я готов с ней жить. Но не "сживаться" с ней и не любить (как

собственную машину)))

•Строить свои планы и на сейчас, и на 7 лет. Ведь как обычно: работаем здесь и

сейчас, не видя будущего ("мы - практики!"). Или: Мы - профессионалы, у нас все

посчитано на 29 лет вперед ("амбициозные девелоперы" и "консультанты"). И за

углом как-то незаметно конкурент открылся ("мы там просто не ходили").

•"Марафет" и "пыль в глаза" - это на 5 минут. "Звездная высококлассная пыль" может

быть сдута с объекта недвижимости за минуту. За 7 лет вперед надо подумать, что я

предложу покупателю на этом месте. В чем будет добавленная ценность?

•Доверять работу вдумчивым профессионалам, а не "махальщикам крыльями" и

"корпоративным крысам«

•Короче: не дурим себе бошку и не боимся)))

О портале БИЗНЕСМЕТР.РФ

БИЗНЕСМЕТР.РФ - это специализированный федеральный

интернет-портал коммерческой недвижимости России,

работающий на экспертном уровне.

БИЗНЕСМЕТР.РФ – это российская компания федерального

масштаба, с центральным офисом в г.Екатеринбурге.

Портал создан профессиональными участниками рынка CRE:

топ-менеджерами ведущих агентств недвижимости и

девелоперских компаний. Портал объединил их опыт в создании,

продажах и развитии объектов коммерческой недвижимости.

Портал конвертирует посетителей портала в покупателей и

арендаторов. Клиенты портала – это покупатели и

арендаторы. Все, кто ищет коммерческую недвижимость.


Чем отличается БИЗНЕСМЕТР.РФ от других интернет-проектов?

БИЗНЕСМЕТР.РФ – это не только база объектов недвижимости

и новостной блок. Мы – не журналисты и не «свалка»

объявлений!

БИЗНЕСМЕТР.РФ – это:

•Специализация на регионах РФ – от Калининграда до

Владивостока.

•Расширенный сервис и дополнительные услуги, связанные с

поиском и продажей коммерческих объектов (продвижение, фото-

и видеосъемка, 3D-туры, измерение транспортных и пешеходных

потоков, оценка, разработка концепций и бизнес-планов и т.п.).

•Активная партнерская программа (пользователь может

выбрать того или иного партнера портала в регионах РФ для

оказания услуг – страхования, кредитования и т.д.).

•Аналитика, рейтинги и прогнозы рынка коммерческой

недвижимости (собственные исследования).

Чем отличается БИЗНЕСМЕТР.РФ от других интернет-проектов?

1. Экспертиза. Описание объекта - это фактически новый стандарт на рынке. Оно максимально

полное, включает специфические характеристики коммерческих объектов, с возможностью вложения

презентаций, видео и т.п. На портале нет «пустых» и неактуальных объявлений. Пользователь портала

может сразу рассчитать инвестиционную привлекательность объекта. В объявлении пользователь также

видит предложения региональных партнеров (услуги портала в регионе, услуги банков, страховых компаний

и.т.п.).

2. Дополнительные услуги и сервис. Покупатель или продавец коммерческого объекта может заказать

фото- и видеосъемку объекта, презентацию или замер пешеходных объектов, установку веб-камер,

дополнительную рекламу, услуги партнеров (в.т.ч. – по кредитованию, страхованию объектов недвижимости

и т.д.), экспертизу проекта или объекта.

3. Профессиональный и быстрый поиск объектов коммерческой недвижимости. Разработке механизма

поиска уделено наибольшее внимание. Объекты ищутся быстро, по городам России, по минимальному

набору критериев. Все размещенные объекты также могут быть легко найдены через поисковые системы

Yandex или Google (т.к. хорошо ими индексируются).

4. Новости, рейтинги и аналитика по региональным рынкам коммерческой недвижимости + подписка

на новостную рассылку. Редакционная политика проста: новости по пунктам, с цифрами, с выводами и

рекомендациями – кратко и по делу.

Выбрав на портале интересующий город, пользователь портала БИЗНЕСМЕТР

получает полную картину регионального рынка недвижимости: новости, аналитика,

объекты, компании и персоны, партнеры портала и т.д.

Портал не побоялся изменить свое название. Он запускает биржу заявок и

автоматизированные сервисы. Ищет и находит партнеров. Готов запустить новые

услуги и уникальные сервисы. Изучает и применяет зарубежный опыт.

«Бизнесметр» станет первым в федеральном масштабе B2B-интернет-

порталом на рынке коммерческой недвижимости России. Приоритет отдан

регионам России – от Владивостока до Калининграда.

Нашими партнерами уже стали такие компании, как Сбербанк России, Knight

Frank, Blackwood, Jones Lang LaSalle, Атомстройкомплекс и др.

Мы готовы развиваться вместе с вами и подстраиваться под ваши цели

и задачи!

БИЗНЕСМЕТР.РФ – Информационный партнер отраслевых мероприятий 2013 г.

Международный архитектурный фестиваль

«Зодчество-2013» (Москва)

Уральский форум по недвижимости (Екатеринбург) 3-я ежегодная Премия рынка недвижимости

Екатеринбурга

Международный инвестиционный форум

PROEstate (Москва)

Международный выставочный форум

РУСРЕАЛЭКСПО 2013 (Москва)

Рождественский саммит Гильдии

управляющих и девелоперов (ГУД)

БИЗНЕСМЕТР.РФ – эксперт отраслевых мероприятий и проектов 2013 г.

Эксперты портала БИЗНЕСМЕТР.РФ являлись модераторами и докладчиками

круглых столов на Международном выставочном форуме РУСРЕАЛЭКСПО 2013 (Москва)

Эксперты портала БИЗНЕСМЕТР.РФ – участники экспертных комиссий Гильдии управляющих и девелоперов.

Разработка региональных классификаций офисной и торговой недвижимости. Проект «100 лучших торговых центров России».

БИЗНЕСМЕТР.РФ активно привлекает новых партнеров

Blackwood

Атомстройкомплекс Knight Frank

Сбербанк РФ

Новосёл

Ekbpromo

RealCapital

Уралсиб

Гильдия управляющих и

девелоперов

бизнесметр.рф,

www.bmetr.ru,

www.businessmetr.ru

Наш адрес:

Екатеринбург, ул.Бориса Ельцина,

д.1а, БЦ «Президент», оф.9.9

Тел. 8 800 333 09 40 (горячая

линия), +7 (343) 351 11 87

[email protected]

Алексей Коноплев

Эксперт БИЗНЕСМЕТР.РФ


http://www.businessmetr.ru/

mailto:[email protected]

Встроенные коммерческие помещения: как построить, как...

Business