Анализ рынка недвижимости Твери.

Каминский Владимир Николаевич,

Руководитель комитета РГР по анализу рынка недвижимости и оценочной деятельности,

член Совета оперативного руководства и планирования РГР, член национального Совета РГР,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.Член Правления РОО,

сертифицированный РОО оценщик недвижимости,

член экспертного Совета РОО, к.т.н.Адрес: Пр-т. Победы 3, 5-й этаж; ТИТАН, ТИТАН-ОЦЕНКА,

т. 36-89-77, 55-77-30, 8-910-647-37-99;E-mail: titan@tvcom.ru

Тверь (бывший Калинин) – древний русский город, первые упоминания о котором относятся к 1134 – 1135 гг.,

расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга на берегу рек Волга, Тверца, Тьмака, Лазурь, Соминка.

Население Твери чуть более 400 тысяч человек

План сообщения

1. Очень коротко: о квартирном рынке;

2. Немного: о рынке коммерческой недвижимости (офисы);

3. Более подробно: рынок земли.

Удельные квартирные цены в Твери

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

100007

.05.

1990

31.0

1.19

93

28.1

0.19

95

24.0

7.19

98

19.0

4.20

01

14.0

1.20

04

10.1

0.20

06

Уде

льна

я це

на, $

/кв.

м

Олимп

Семь морей

Парадиз

На рынке коммерческой недвижимости Твери

в настоящее время сегмент офисной

недвижимости функционирует активнее

других.

В период с начала 2006 года ежемесячный

объём предложений аренды офисных

помещений находился в диапазоне

2500 – 4000 кв. м.

Прогноз потребностей офисов в Твери(метод экономической базы)

На 01.01.2005г. в Твери работало в малом бизнесе 67,8 тыс. человек, что составляло 32% от числа занятых по городу в целом с темпом прироста около 3% в год. Примерно ¼ из них требует отдельного офиса.

Допустим, что в ближайшее время число занятых в малом бизнесе вырастет до 50%. Тогда количество нуждающихся в офисных площадях будет примерно 25 тыс.человек.

При норме 10 м2/человека (?) это составит 250 тысяч квадратных метров.

Результаты социологического опроса

0

20

40

60

80

100

120

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Характеристики офиса

%

2

1

Оценка арендаторами относительного значения характеристик офисов: 1. Месторасположение; 2. Арендная ставка; 3. Наличие телекоммуникаций; 4. Площадь офиса; 5. Система безопасности; 6. Технические характеристики здания; 7. Наличие парковки; 8. Внешний вид; 9. Условия договора аренды; 10. Иное; 11. Условия режима работы здания.

Кривая 1 – важность характеристик офисов при их выборе арендаторами; кривая 2 – степень удовлетворенности характеристиками арендуемого офиса.

Распределение предложений аренды офисов по размерам площади помещений

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

диапазоны площади офисных помещений, кв.м.

отно

сите

льн

ое ч

исл

о пр

едл

ожен

ий

арен

ды

, %

Распределение арендных ставок

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

100-200 200-300 300-400 400-500 500-600 600-700 700-800 800-900

диапазоны арендной ставки офисных помещений, руб/кв.м./мес

Отн

ос

ите

ль

но

е к

ол

ич

ес

тво

пр

ед

ло

же

ни

й

ар

ен

ды

, %

Динамика изменения средней ставки аренды в зависимости от времени достаточно хорошо

описывается уравнением: А=5,1n+68,3

(А – арендная ставка (руб./м2/мес.); n – номер периода наблюдений, начиная с января 2000 года (в месяцах)

В настоящее время средняя по городу ставка аренды –

507 руб./м2/мес., минимальный размер ставки – 180 руб./кв.м./мес.,

а максимальный – 900 руб./кв.м.мес.

По результатам проведенных исследований за последний год арендные ставки выросли на 27%.

Цены предложений на продажу офисной недвижимости

• среднее значение удельной стоимости –

36,6 тыс. руб./кв.м.;• минимальное значение удельной стоимости –

15,5 тыс. руб./кв.м.;• максимальное значение удельной стоимости –

72 тыс. руб./кв.м..

Индекс средней удельной стоимости

за прошедший год равняется 1,22.

Земельный рынок

Распределение земельных участков с/н и ИЖС в Тверской области по удельным ценам предложения

на продажу

Удельная цена, $/сотка

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0-10

0

101-

200

201-

300

301-

400

401-

500

501-

600

601-

700

701-

800

801-

900

901-

1000

1001

-110

0

1101

-120

0

1201

-130

0

1301

-140

0

1401

-150

0

1501

-160

0

1601

-170

0

1701

-180

0

1801

-190

0

1901

-200

0

Боль

ше

2000

ижс

сельхозназначение

Средняя удельная стоимость земли для ИЖС в различных районах Тверской области.

0

500

1000

1500

2000

2500А

ндре

апол

ьски

й

Ост

ашко

вски

й

Ста

рицк

ий

Кал

инин

ский

Ким

рски

й

Кал

язин

ский

Кон

аков

ский

Каш

инск

ий

Районы Тверской области

Уде

льна

я ст

оим

ость

, $/с

отка

Земельный рынок

Диапазоны изменения удельной стоимости земельных участков в различных районах области, $/сотка

025

050

075

010

0012

5015

0017

5020

0022

5025

0027

5030

0032

5035

0037

5040

0042

5045

0047

5050

00

Андреаполь

О сташков

Старицкий

Калининский

Кимрский

Калязинский

Конаковский

Кашинский

Удельная стоимость, $/сотка

Распределение числа предложений продаж земельных участков для ИЖС по районам области.

Кашинский; 11%Кимрский; 6%

Калининский; 7%

Калязинский; 19%

Старицкий; 1%

Конаковский; 13%

Осташковский; 25%Андреапольский; 15%

Распределение числа предложений продажи земель сельхозназначения по диапазонам площади участков.

Диапазоны площади участков, га

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0-3

3,1-

6

6,1-

9

9,1-

12

12,1

-15

15,1

-18

18,1

-21

21,1

-24

24,1

-27

27,1

-30

30,1

-33

33,1

-36

36,1

-39

39,1

-42

42,1

-45

45,1

-48

48,1

-51

51,1

-54

54,1

-57

57,1

-60

60,1

-63

Бол

ьше

60

Распределение предложений на продажу земель для ИЖС по площади участков.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0-1

1-2

2,01

-3

3,01

-4

4,01

-5

5,01

-6

6,01

-7

7,01

-8

8,01

-9

9,01

-10

10,0

1-11

11,0

1-12

12,0

1-13

13,0

1-14

14,0

1-15

15,0

1-16

16,0

1-17

17,0

1-18

18,0

1-19

19,0

1-20

Площадь, га

%

Пплощади участков, сотка

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%

0-5

6-10

11-1

5

16-2

0

21-2

5

26-3

0

31-3

5

36-4

0

41-4

5

46-5

0

51-5

5

56-6

0

61-6

5

66-7

0

71-7

5

76-8

0

81-8

5

86-9

0

91-9

5

96-1

00

Характеристики рынка земли с/н и для ИЖС в Тверской области на середину 2006 года.

Значения показателей

Категории земель

Сельхозназначение ИЖС

Цена, $/сотка

Площадь, га

Цена, $/сотка

Площадь, га

Среднее 269 11,4 1077 1,35

Минимум 12 0,06 135 0,06

Максимум 3333 210 6500 18,8

Ценовая характеристика Тверского земельного рынка за период: начало 2005 – середина 2006 годов

Показатель ДатаСельхозназначение ИЖС

Цена, $/сотка

Площадь, га

Цена, $/сотка

Площадь, га

Среднее

Начало 2005 203 12,1 749 0,28

Начало 2006 250 15 731 3,0

Середина 2006 269 11,4 1077 1,35

Минимум

Начало 2005 10 1,6 66,6 0,06

Начало 2006 13 0,11 60 0,06

Середина 2006 12 0,06 135 0,06

Максимум

Начало 2005 2300 311 2105 0,72

Начало 2006 4000 211 2500 30,0

Середина 2006 3333 210 6500 18,8