Актуальные вопросы судебной практики по делам об изменении

кадастровой стоимостиПлотников Илья Олегович,

Директор самарского представительства

Споры по определению кадастровой стоимости земельных участков

Правовое регулирование порядка определения кадастровой стоимости земель и порядка оспаривания результатов кадастровой оценки земель осуществляется на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ были внесены изменения.

Различаются способы оспаривания кадастровой оценки земли в зависимости от того, проводилась она до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» или после его вступления в силу.

Значение судебной практикиОсобое внимание при подготовке к судебному разбирательству

следует обращать на правовые позиции формируемые Президиумом ВАС РФ при рассмотрении судебных дел в порядке надзора

В мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (абзац седьмой части 4 статьи 170 АПК РФ).

В целях придания обратной силы правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ, в постановлении должно содержаться соответствующее указание.

Правовая позиция ВАС РФ, сформулированная в постановлении, не содержащем такого указания, не может служить основанием для пересмотра судебных актов в силу п.5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, однако учитывается судами со дня опубликования такого постановления при рассмотрении аналогичных дел, в том числе при пересмотре судебных актов в судах апелляционной и кассационной инстанций (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52).

Причины проигрыша в споре

•подача неподготовленного иска (неправильно сформулированы требования, не указаны обстоятельства имеющие значения для дела);

•ненадлежащий сбор доказательств (предоставление ненадлежащих доказательства, отсутствие доказательств по тем обстоятельствам, на которые идет ссылка).

До обращения в суд с целью изменения кадастровой стоимости

оценить экономическую целесообразность изменения кадастровой стоимости

определить надлежащий способ защиты, правильно сформулировать требования

собрать необходимые доказательства, в случае необходимости подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного

участка

Основные способы изменения кадастровой стоимости в судебном порядке:

установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости;

уменьшении кадастровой земельного участка за счет устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС (разногласия относительно соответствия в ГКН словесного описания и присвоенного этому описанию номера вида разрешенного использования земельного участка и УПКС) и других сведений;

оспаривание нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

Установление кадастровой стоимости участка = рыночной стоимости

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010

• права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в кадастр стоимости объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены только посредством внесения изменений в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости спорного объекта;

• требование к органу кадастрового учета, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания, в т.ч. и в отношении доказывания рыночной стоимости (в случае необходимости судом назначается экспертиза);

• достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Установление кадастровой стоимости участка = рыночной стоимости

•в случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу заинтересованного лица, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил АПК РФ.

•установление судом рыночной стоимости земельного участка - основание для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта (согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

•Для кадастровой оценки после вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ – необходима рыночная оценка на дату установления кадастровой стоимости

Установление кадастровой стоимости участка = рыночной стоимости

Процессуальные преимущества для заинтересованного лица:

отсутствует необходимость оспаривания нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости;

не требует сбора значительной доказательственной базы; возможность изменения кадастровой стоимости объектов при их

несоответствии рыночной стоимости не ограничено во времени (ограничена только результатом действия результатов КО).

Устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС

УПКС– кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади (кв. м) Кадастровая стоимость земельного участка = УПКС умноженный на S

земельного участка.КС земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе 17-ти видов разрешенного использования (п. 1.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39)Для разных видов разрешенного использования величина УПКС может отличаться в десятки раз

1.2. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования: 1.2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.(п. 1.2.1 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции) 1.2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.(п. 1.2.2 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции)1.2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. 1.2.4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.(п. 1.2.4 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции) 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.(п. 1.2.7 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции) 1.2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. 1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. 1.2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. 1.2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. 1.2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте. 1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов. 1.2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. 1.2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования. 1.2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные. 1.2.17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-

13112/2010• споры, связанные с определением вида разрешенного использования и

кадастровой стоимости земельных участков подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (ответчик – орган кадастрового учета);

• законодательство никогда не устанавливало специальных требований к обозначению целей и видов разрешенного использования земельных участков. Классификатор видов не принят.

• при определении номера вида разрешенного использования земельного участка ОКУ обязан установить территориальную зону, виды разрешенного использования, назначение расположенных на участке объектов недвижимости;

Устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС Распределение бремени доказывания

Основа для возникновения спора – действия ОКУ по присвоению спорному земельному участку определенного номера вида разрешенного использования. ОКУ должен доказать наличие оснований и возражений относительно присвоения этого, а не иного номера вида разрешенного использования.

Важно! Фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.

С целью устранения недостоверных сведений об УПКС землепользователь доказывает факт ведения на земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

Устранение в ГКН недостоверных сведений об УПКС

Процессуальные преимущества для заинтересованного лица:

отсутствует необходимость оспаривания нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости;

не требуется подготовки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и проведения экспертизы отчета;

возможность изменения кадастровой стоимости объектов не ограничена во времени (ограничена только результатом действия результатов КО).

Некоторые процессуальные особенности рассмотрения делПостановление ФАС ПО от 19 апреля 2012 г. по делу N А65-13843/2011

Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования исходил из того, что:

• отчет независимого оценщика – единственное доказательство рыночной стоимости земельного участка, которое может представить истец;

• истец не должен был проводить экспертизу отчета или заявлять ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета если достоверность величины рыночной стоимости ответчиками и третьим лицом не оспорена, возражения ими не были высказаны;

• незаявление истцом ходатайства о проведении судебной экспертизы не является основанием для признания отчета недостоверным, при наличии у суда сомнений в достоверности отчета он мог назначить судебную экспертизу по своей инициативе.

Суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено следующее.

Обществом был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем в 9 раз) превышает рыночную стоимость участка. Ссуды не дали оценки этому отчету с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 17.1 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановления ФАС Поволжского округа от 28.01.2013 г. по делу N А57-9689/2012;

от 17.12.2012 т. по делу N А72-9976/2010•ФГБУ «ФКП Росреестра» переданы полномочия по ведению ГКН, Учреждение

имеет возможность внести изменения в ГКН на основании судебного решения;•надлежащий ответчик – Федеральное государственное бюджетное

учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра».

•полномочия органа кадастрового учета, на основании решений ОКУ вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения, наделенные соответствующими полномочиями считаются органами кадастрового учета (ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 г. по делу N А65-28051/2011

•кадастровая стоимость установленная как до вступления в силу ФЗ от 22.07.2010 N 167-ФЗ, так и после, может быть установлена равной рыночной стоимости.

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.01.2013 по делу N А55-21398/2011

•пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Постановления ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 по делу N А65-29626/2011;

от 14.01.2013 по делу N А65-29627/2011, от 15.01.2013 по делу N А65-29828/2011

•Если проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – расходы за проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке несет истец

Спасибо за внимание!Самара, 443110, ул. Ново-Садовая, д. 14 А

Телефон: (846) 302-63-36Факс: (846) 302-63-62

E-mail: matecsamara@matec.ru

Киров(8332) 67-01-10mateckirov@mat

ec.ru

Москва(495) 956-29-92info@matec.ru

Нижний Новгород

(831) 296-55-70matecnn@matec.r

u

Тверь(4822) 77-70-04matectver@mate

c.ru