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Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft
Bauträgerbilanzierung: Die Behandlung der
Herstellungskosten von Immobilien in Österreich nach dem Unternehmensgesetzbuch 2007
Verfasst von: Markus Peter Schaub Betreut von: Mag. Ernst Hofmann Einreichdatum: 29. März 2007
Ich versichere:
o dass ich die Diplomarbeit selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe.
o dass ich dieses Diplomarbeitsthema bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form
als Prüfungsarbeit vorgelegt habe. __________________ _________________________ Datum Unterschrift
Kurzfassung
Titel Bauträgerbilanzierung: Die Behandlung der Herstellungskosten von Immobilien in Österreich nach dem Unternehmensgesetzbuch 2007
Inhalt Es stellte sich die immobilienrelevante Frage, welche Teile der Herstellungskosten angesetzt werden können, wie diese auf die einzelnen unverwerteten und verwerteten Einheiten verteilt werden können, welchen Zugang die Finanzverwaltung hat und wie in der Praxis am Effektivsten verfahren wird.
Hintergrund Das Thema wird unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage (Gesetze und Rechtsprechung), Diskussion von aktuellen Lehrmeinungen und gelebter Praxis beleuchtet.
Hypothese Welche praxisrelevanten Voraussetzungen sind für einen Immobilienentwickler notwendig, um die Gemeinkosten der Verwaltung und des Vertriebs überhaupt ansetzen zu können? Welche Verteilung von Herstellungskosten ist aus Sicht des Immobilienentwicklers denkbar? Welche Bewertungsmöglichkeiten sind zulässig, wie sind diese definiert und welcher Bewertungsspielraum lässt sich eingrenzen?
Methode u. Belege Die Diplomarbeit ist zum größten Teil eine theoretische Aufarbeitung des geltenden Rechts. Zusätzlich wurden zwei Experteninterviews geführt und zahlreiche Praxisbeispiele ausführlich dargestellt.
These Die strategischen Überlegungen und praktischen Durchführungsmöglichkeiten zu diesem Thema lassen sich grob in vier Teilbereiche gliedern. In einer ersten Phase müssen Bereitschaft für komplexe gesellschaftsrechtliche Konstruktionen und die Qualität des internen Rechnungswesens überprüft werden, um die bilanzpolitischen Aktivierungsmöglichkeiten der Gesetzgebung überhaupt in vollem Umfang in Anspruch nehmen zu können. In einer zweiten Phase wird aus den einzelnen bilanzpolitischen Aktivierungsmöglichkeiten die unternehmensspezifische unternehmensrechtliche und steuerrechtliche Bilanzierungspolitik abgeleitet. In einer dritten Phase wird die Nutzflächen- oder Nutzwertmethode zur Verteilung der Herstellungskosten gewählt. Zum Zweck der verlustfreien Bewertung sind diese Herstellungskosten schlussendlich einer retrograden Ermittlung der unverwerteten Einheiten gegenüberzustellen.
Schlagwortkatalog Bauträger, Bilanzierung, UGB, EStG, Herstellungskosten
Abstract
Title Financial Reporting for Real Estate Development Companies in Austria. How investment costs can be treated following the Austrian Code of Commercial Law
Topic This thesis gives an overview how acquisition and construction costs can be assessed, how they can be distributed on utilised and non-utilised units, which approaches are given from the taxation point of view and how real estate companies put it effectively into practise.
Background This thesis compares the differences under taxation and business law legislation, the different doctrines and shows ways and means of best practice.
Hypothesis How can investment costs be effectively assessed and distributed by the project development company meeting both taxation and business laws? Which methods are allowed and how are they defined? Which kind of scope can be outlined for real estate financial reporting? What are the requirements for a real estate company to assess administration costs, marketing and sales costs as capitalised investment costs?
Method This thesis analyses the tax and business legislation, professional articles, respective legal and commercial literature, especially annotations to legislation and jurisdiction. Two interviews with experts and various practical examples shall enrich the theoretical work.
Theses There are four major issues, which are covered by the topic and which are linked with both strategy and implementation. Firstly the management has to show willingness and excellence to cope with complex corporate organisation and well introduced cost and controlling tools. This shall ensure, that the company is able to utilise the whole range of options in accountancy and reporting policy. Secondly the company develops a self contained accountancy and reporting policy by scrutinising all options of capitalisation to determine whether they fit to the corporate strategy. Thirdly a choice has to be made between the different methods of allocation of construction costs. The two major options are net usable floor area and valued usable floor area. Finally a retrograde appraisal has to be composed, in order to ensure a loss-free assessment of non-utilised units.
Keywords Real estate developer, Austrian financial reporting, construction cost, production expenditure, Austrian code of commercial law.
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Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung.................................................................................................................1
2. Grundsätze und Besonderheiten in der Bauträgerbilanz ......................................2
2.1. Präambel.............................................................................................................2 2.1.1. Begriff der Bauträgerbilanz...................................................................................................... 2 2.1.2. Vielfalt an Kostenbegriffen ...................................................................................................... 4 2.1.3. Angewandte Prämissen ............................................................................................................ 5 2.1.4. Exkurs International Financial Reporting Standards................................................................ 6
2.2. Grundsätze und Prinzipien in der Bauträgerbilanz...............................................9 2.2.1. Der Jahresabschluss.................................................................................................................. 9 2.2.2. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung............................................................................10 2.2.3. Gläubigerschutz und imparitätisches Realisationsprinzip .......................................................10 2.2.4. Maßgeblichkeitsprinzip ...........................................................................................................12 2.2.5. Strenges Niederstwertprinzip ..................................................................................................13 2.2.6. Werterhellung..........................................................................................................................15 2.2.7. Grundsatz der Einzelbewertung ..............................................................................................17 2.2.8. Bewertungsstetigkeit ...............................................................................................................18 2.2.9. (Teilgewinn bzw.) Gewinn- und Verlustrealisierung ..............................................................19
2.3. Besonderheiten im Jahresabschluss von Bauträgern ..........................................21 2.3.1. Einführung und Übersicht .......................................................................................................21 2.3.2. Gewinn- und Verlustrechnung ................................................................................................22 2.3.3. Anlagevermögen .....................................................................................................................26 2.3.4. Umlaufvermögen.....................................................................................................................28 2.3.5. Eigenkapital.............................................................................................................................29 2.3.6. Fremdkapital ...........................................................................................................................30
3. Anknüpfung UGB und HGB.................................................................................31
3.1. Das UGB 2007 .................................................................................................31 3.1.1. Rechtswirksamkeit ..................................................................................................................31 3.1.2. Rechtlich bedeutsame Hintergründe........................................................................................31 3.1.3. Unternehmensbegriff und Rechnungslegung ..........................................................................32
3.2. Immobilientreuhänder im Lichte des UGB........................................................35 3.2.1. Rechnungslegung der freien Berufen ......................................................................................35 3.2.2. Rechnungslegung beim Bauträger, Immobilienmakler und –verwalter ..................................36 3.2.3. Freie Berufe vs. Einkünfte aus selbständiger Arbeit ...............................................................37
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4. Bilanzierung des Umlaufvermögens .....................................................................39
4.1. Begriffsabgrenzungen .......................................................................................39 4.1.1. Anlage- oder Umlaufvermögen...............................................................................................39 4.1.2. Wechsel vom Umlauf- ins Anlagevermögen...........................................................................41 4.1.3. Anschaffungs- oder Herstellungskosten..................................................................................44 4.1.4. Erhaltungs- und Herstellungsaufwand ....................................................................................45 4.1.5. Herstellkosten oder Herstellungskosten ..................................................................................47
4.2. Herstellungskosten in der Bauträgerbilanz ........................................................51 4.2.1. Begriff der Herstellung............................................................................................................51 4.2.2. Aktivierung von Einzelkosten .................................................................................................51 4.2.3. Aktivierung von Material- und Fertigungsgemeinkosten........................................................52 4.2.4. Aktivierung von Fremdkapitalzinsen ......................................................................................54 4.2.5. Aktivierung von Kosten der Allgemeinen Verwaltung und des Vertriebes ............................58 4.2.6. Immobilienrelevante Anschaffungs- und Herstellungskosten.................................................63 4.2.7. Immobilienspezifische Schemata der Aktivierungspflicht, -verbote und –wahlrechte ...........66
4.3. Ansätze bei der Bilanzierung unfertiger und fertiger Immobilien ......................70 4.3.1. Der unternehmensrechtliche Mindestansatz ............................................................................70 4.3.2. Der unternehmensrechtliche Höchstansatz..............................................................................71 4.3.3. Der steuerrechtliche Mindestansatz.........................................................................................73 4.3.4. Der steuerrechtliche Höchstansatz ..........................................................................................74 4.3.5. Der beizulegende Wert ............................................................................................................75
4.4. Zuordnung der Herstellungskosten....................................................................77 4.4.1. Grundproblematik ...................................................................................................................77 4.4.2. Verteilung nach Nutzfläche.....................................................................................................79 4.4.3. Verteilung nach Nutzwerten....................................................................................................81 4.4.4. Zusammenfassung und kritische Würdigung ..........................................................................82
5. Ergebnisse einzelner Experteninterviews .............................................................84
5.1. Vorstellung der Experten ..................................................................................84
5.2. Fragestellungen und Ergebnisse ........................................................................85
5.3. Resümee ...........................................................................................................88
6. Executive Summary (deutsch)...............................................................................89
7. Executive Summary (englisch)..............................................................................91
8. Abkürzungsverzeichnis .........................................................................................93
9. Literaturverzeichnis ..............................................................................................96
10. Abbildungsverzeichnis.......................................................................................101
11. Danksagung .......................................................................................................102
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1. Einleitung
Die Herstellungskosten sind ein in der Fachliteratur sehr stark diskutiertes Thema.
Insbesondere in den facheinschlägigen Zeitschriften, wie etwa SWK, gab es einen
Zeitraum Mitte der 1990er Jahre, in welchem der Themenkreis der Herstellungskosten
oder weitere damit verbundene Fragen besonders intensiv erörtert wurden [vgl.
Altenburger, Aman, Barborka, Beiser, Bradatsch, de Pauli, Göth, Königsmaier,
Rohatschek, Seicht, Urtz, Zorn].
Da die an sich unspektakuläre Eingrenzung auf „Bauträger, Herstellungskosten“ bereits
eine überraschende Ausdünnung der Beiträge bringt, und die Auswahl an geeigneter
Literatur geringer wird, erschien die Auseinandersetzung mit dem Thema
„Herstellungskosten“ im Rahmen einer Diplomarbeit wichtig, um die verschiedenen
Abhandlungen im Lichte der Immobilienwirtschaft zu reflektieren.
Es wurde der Versuch unternommen über drei Kernbereiche Überblick zu geben:
Erstens wird auf die Besonderheit der Bauträgerbilanzierung eingegangen, zweitens
wird die Brücke zwischen „altem Handelsrecht“ und Unternehmensrecht 2007
geschlagen und drittens wird die „Bilanzierung der Herstellungskosten im
Umlaufvermögen von Immobilienentwicklern“ erörtert.
Diese Diplomarbeit behandelt ausschließlich die unternehmensrechtlichen und
steuerrechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich. Wenngleich der Reiz zur
Verbindung von nationaler und internationaler Rechnungslegung gegeben war, will
diese Arbeit nicht den Bogen zu den Internationalen Rechnungslegungsprinzipien
spannen.
Ebenso ist es im Sinne dieser Arbeit eine Differenzierung der
Herstellungskostenthematik auf die Immobilienwirtschaft zu ermöglichen und nicht
etwaige Nischen der allgemeinen Betriebswirtschaft auszuleuchten.
In qualitativen Experteninterviews, mehreren Praxisbeispielen, einfachen
Schaubildern und Abbildungen sollen die teilweise komplexen Sachverhalte
anschaulich und verständlich dem interessierten Leser näher gebracht werden.
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2. Grundsätze und Besonderheiten in der Bauträgerbilanz
2.1. Präambel
2.1.1. Begriff der Bauträgerbilanz
Der Begriff der Bauträgerbilanz setzt sich aus „Bauträger“ und „Bilanz“ zusammen,
wobei beide eindeutig definiert werden können. Während der Begriff der Bilanz
eindeutig aufgefasst und im Kapitel 2.2.1. näher beschrieben wird, kommt es beim
Begriff des Bauträgers mitunter zu unterschiedlichen Auffassungen. Abgrenzungen sind
zu Total- oder Generalunternehmer, Generalplaner, Total- oder Generalübernehmer,
Ziviltechniker und dem Baumeister vorzunehmen.
Für einen Bauträger oder Projektentwickler kommt in erster Linie die Entwicklung
von Immobilien auf eigenem Grund in Frage, weiters die Entwicklung von Immobilien
auf fremden Grund, wobei hier die Bezeichnung als General- bzw. Totalunternehmers
oder des Generalübernehmers je nach Vertragsausgestaltung zwischen Auftraggeber
und Auftragnehmer zutreffender ist.
Der Generalunternehmer (GU) erhält vom Bauträger den Auftrag zur Ausführung
sämtlicher Leistungen zur Errichtung der Immobilie, wobei (wesentliche) Teile des
Auftrages von ihm selbst durchgeführt werden. Einen größeren oder kleineren Teil
vergibt der Generalunternehmer wiederum an Nach- oder Subunternehmer. Der
Generalunternehmer bleibt dem Bauherrn in punkto Mängeln, Termintreue,
Qualitätsstandards und Kostenrahmen im Rahmen seines Vertrages verpflichtet [vgl.
Kallinger W.: 6f].
Ein Totalunternehmer (TU) ist ein Generalunternehmer, der neben Bauleistungen
auch die gesamten Planungsleistungen in seinem Auftragsverhältnis zum Bauherrn
übernimmt, wobei er Teile der Bau- und Planungsleistungen selbst durchführt oder an
Nachunternehmer vergibt. Mitunter erbringt er noch Zusatzleistungen wie Finanzierung
oder Grundstücksbeschaffung. Er handelt auf fremdem Grund, jedoch im eigenen
Namen und auf eigene Rechnung [Oberndorfer, W.; Jodl, H.G.: 144].
Nachstehend sei erläutert, was unter Generalübernehmer (GÜ) verstanden wird. Hier
fungiert ein Unternehmer, der selbst keinerlei unmittelbare Bauleistungen erbringt,
sondern die Ausführung aller notwendigen Arbeiten vielmehr an mehrere
Subunternehmer vergibt.
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Die Verträge mit diesen Subunternehmern werden von Seiten des Generalübernehmers
in eigenem Namen und auf eigene Rechnung abgeschlossen [vgl. Brauer K.: 145].
Den Generalübernehmer unterscheidet vom Bauträger, dass er nicht Bauherr ist,
sondern direkter Stellvertreter des Bauherrn und dementsprechend weisungsgebunden
[vgl. Kallinger W.: 9].
Der Totalübernehmer (TÜ) ist ein Auftragnehmer, der die Aufgaben des
Totalunternehmers wahrnimmt, aber im Gegensatz zu diesem keine eigenen Bau- und
Planungsleistungen erbringt, sondern sämtliche Arbeiten an Subunternehmer delegiert
[Oberndorfer, W.; Jodl, H.G.: 144].
Abb. 1: Abgrenzung Bauträgerbegriff
Charakteristisch für die Tätigkeit als Bauträger oder Projektentwickler sind
jedenfalls Grundstücksbeschaffung, Projektprüfung, Entwicklung des Bau-, Nutzungs-
und Finanzierungskonzeptes, die anschließende Baureifmachung, die technische
Gesamtprojektleitung und die Verwertungsorganisation, unabhängig davon, ob sich die
Liegenschaft im Eigentum des Bauträgers oder Projektentwicklers befindet, d.h. die
gesamte organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben. [vgl.
Kallinger: 28 ff].
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2.1.2. Vielfalt an Kostenbegriffen
Zwischen den Gesetzesmaterien UGB und EStG einerseits sowie der Bauträger- und
Kostenrechnungsliteratur andererseits werden unterschiedliche Kostenbegriffe
uneinheitlich verwendet.
Die ÖNORM B-1801 liefert eine Empfehlung für die unterschiedlichen Begriffe. Dieser
Empfehlung wird in dieser Arbeit gefolgt.
Abb. 2: Kostenbereiche nach der ÖNORM B-1801
Quelle: ÖNORM B-1801, Österreichisches Normungsinstitut, Wien.
Detaillierte Abgrenzungen, insbesondere im Hinblick auf den Begriff der
Herstellungskosten, werden im Kapitel 4.2. vorgenommen.
Vorweg sei die Unterscheidung bzw. Überleitung der finanzbuchhalterischen
Aufwendungen zu den kostenrechnerischen Kosten anhand eines modifizierten
Schmalenbach’schen Balkenschema dargestellt.
Abb. 3: Abgrenzung von Aufwand und Kosten, modifiziert nach Schmalenbach
Quelle: Seicht, G., Moderne Kosten- und Leistungsrechnung: 93, Wien.
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In dieser Darstellung finden sich die pagatorischen Kosten als Aufwand laut
Finanzbuchhaltung und diese werden in den Zweckaufwand und den neutralen
Aufwand unterschieden. In der Kostenrechnung wird der Begriff Zweckaufwand mit
Grundkosten ersetzt und mit den kalkulatorischen Kosten ergänzt.
Die Begriffsbestimmung der Grundkosten im Sinne der Überleitung und Abgrenzung
der Finanzbuchhaltung zur Kostenrechnung ist im Zusammenhang mit
immobilienwirtschaftlichen Aspekten irreführend, weshalb in der Folge von
Grundkosten stets dann auszugehen ist, wenn es sich um Kosten im Sinne der ÖNORM
handelt und nicht im Sinne der eben dargestellten betriebswirtschaftlichen Abgrenzung
von Finanzbuchhaltung und Kostenrechnung.
2.1.3. Angewandte Prämissen
In der vorliegenden Arbeit wird aus Vereinfachungsgründen von einem Bauträger oder
Projektentwickler ausgegangen, der in der Form einer Kapitalgesellschaft strukturiert ist
und dabei ausschließlich Projekte im eigenen Namen, auf eigene Rechnung und auf
eigenem Grund und Boden entwickelt.
Die Gesellschaftsstruktur für diese Annahme kann im nachstehenden und idealisierten
Organigramm abgebildet werden.
Abb. 4: Für die Praxisbeispiele angewandte Gesellschaftsstruktur
6
Aus dieser stark vereinfachten und in der Praxis häufig anzutreffenden
Aufbauorganisation eines Immobilienentwicklers ergeben sich folgende allgemeine,
unternehmensrechtliche und steuerliche Prämissen, welche in den nachfolgenden
Kapiteln stets vorausgesetzt werden.
Bei der Holding AG, den Projektgesellschaften und der Managementgesellschaft
handelt sich um Kapitalgesellschaften im Sinne des § 221 (1) UGB, welche der
Rechnungslegung nach § 244 UGB und den Buchführungspflichten nach § 189 (1)
UGB verpflichtet sind.
Die steuerrechtlichen Konsequenzen werden ausschließlich unter Zugrundelegung der
österreichischen Rechtsmaterien, insbesondere der Gewinnermittlung nach § 5 EStG
und der steuerrechtlichen Bewertung nach § 6 EStG untersucht.
Es wird weiters angenommen, dass die Immobilien ausschließlich in Österreich
entwickelt und realisiert werden.
2.1.4. Exkurs International Financial Reporting Standards
Wenngleich der Reiz und die Sinnhaftigkeit einer Betrachtung nach internationalen
Rechnungslegungsprinzipien offenbar vorliegen, ist auf Grund des begrenzten Rahmens
einer Diplomarbeit eine tiefere Auseinandersetzung mit den International Financial
Reporting Standards (IFRS) und internationalem Steuerrecht unter Wahrung der
Qualitätserfordernisse nicht möglich.
Dennoch soll der Versuch unternommen werden, durch einen kurzen Exkurs die
Bedeutung der IFRS für Kapitalgesellschaften der Immobilienwirtschaft zu würdigen.
„Die International Financial Reporting Standards (IFRS) sind internationale
Rechnungslegungsvorschriften. Sie umfassen die Standards des International
Accounting Standards Board (IASB), die International Accounting Standards (IAS) des
International Accounting Standards Committee sowie die Interpretationen des
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) bzw. des
ehemaligen Standing Interpretations Committee (SIC)“ [vgl. IASB: 34].
Grundsätzlich ist die Unterscheidung zu treffen, ob die Immobilie für eigene oder
fremde Zwecke hergestellt wird.
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Für eigene Zwecke – das ist etwa für Immobilienaktiengesellschaften von größter
Bedeutung - werden Immobilienprojekte unter IAS 16 bilanziert. D.h. die (Erst-)
Bewertung erfolgt zu Herstellungskosten unter bestimmten Bedingungen einschließlich
Fremdkapitalkosten.
Die Folgebewertung kann zwischen den fortgeführten Herstellungskosten als
Benchmark-Methode und unter bestimmten Bedingungen einer Neubewertung mit dem
beizulegenden Zeitwert als alternativ zulässige Methode gewählt werden.
Immobilien, die für eigene Zwecke mit einer späteren Veräußerungsabsicht hergestellt
werden, sind als unfertige Erzeugnisse im Umlaufvermögen gem. IAS 2 zu bilanzieren.
Diese Grundstücke oder Gebäude werden im Rahmen der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit mit dem Ziel der Veräußerung innerhalb eines Jahres im
Unternehmen gehalten.
Ein klassisches Beispiel dafür ist etwa der Bauträger. Die Bewertung der zum Verkauf
bestimmten, selbst erstellten Immobilien erfolgt bei Erst- und Folgebewertung zum
niedrigeren Wert aus Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert (net realizable
value).
Wird die Immobilie für ein drittes Unternehmen gefertigt, wird sie während der
Herstellungsphase als Fertigungsauftrag gemäß IAS 11 bilanziert.
Das trifft dann zu, wenn eine Immobilie von der Planung, über die Errichtung und
Einzelverwertung im Rahmen einer Beauftragung zwischen dem Generalübernehmer
und dem Auftraggeber (etwa einer Immobilienaktiengesellschaft oder einem
Immobilienfonds) entwickelt und realisiert wird [vgl. Jacob D., Stuhr C.: 154].
Zusammenfassend ergibt sich für die Bilanzierung von Immobilien nach den IAS/IFRS
somit das folgende Schaubild, welches abschließend zu diesem Exkurs in der
Abbildung 5 dargestellt ist.
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Abb. 5: Bilanzierung von Immobilien nach IAS/IFRS
Quelle: Jacob D., Stuhr C.: 155, Abbildung 48.
Nachdem die IFRS eine Harmonisierung des externen und internen Rechnungswesens
beabsichtigen, ist die Auseinandersetzung mit diesem Thema äußerst aktuell.
Die Kostenrechnung als bisher etabliertes System des internen Rechnungswesens hat
gleichsam durch die Internationalisierung einen Konkurrenten bekommen, der
insbesondere börsennotierte Unternehmen den Einsatz von Kostenrechnung
hinterfragen lässt.
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2.2. Grundsätze und Prinzipien in der Bauträgerbilanz
2.2.1. Der Jahresabschluss
Das Immobilienunternehmen hat laut § 193 (2) UGB für den Schluss eines jeden
Geschäftsjahres einen Jahresabschluss aufzustellen. Dieser besteht gemäß § 193 (4)
UGB aus der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung und ist in Euro und
deutscher Sprache bzw. in der Sprache einer Volksgruppe aufzustellen. Das
Geschäftsjahr darf laut § 193 (3) UGB nicht mehr als 12 Monate umfassen. Gemäß §
193 (2) ist der Jahresabschluss innerhalb von neun Monaten nach Beendigung des
Geschäftsjahres aufzustellen.
Die Überprüfung der Vermögensgegenstände erfolgt durch die Inventur, eines
Vergleichs mit Bestandsbestätigungen von Seiten Dritter (etwa Saldenbestätigungen)
oder durch Vergleich mit öffentlichen Urkunden. Im Immobilienbereich sind dies etwa
Grundbuchsauszüge, welche die Eigentumsverhältnisse über die Liegenschaft
darstellen. Weiters zählen auch intern erstellte Unterlagen zur Inventur (etwa
Berechnungen über den Bilanzansatz von unfertigen Immobilien).
Die Bilanz stellt somit die mengen- und wertmäßige Einzeldarstellung aller
Vermögensgegenstände und Schulden dar. Die Gewinn- und Verlustrechnung zeigt die
Darstellung der Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres [vgl. Egger A., Samer
H., Bertl R.: 19f].
Abb. 6: Überleitung von der Buchhaltung in den Jahresabschluss
Zahlen der Buchhaltung
mengen- und wertmäßige Überprüfung der Beständeund Aufzeichnung im Inventar
Um- und Nachbuchungen
Jahresabschluss
Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung
Quelle: Egger A., Samer H., Bertl R.: 20.
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2.2.2. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
Die allgemein gültigen Grundsätze bei der Aufstellung von unternehmensrechtlichen
Jahresabschlüssen bestehen aus den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung
(GoB), welche in den §§ 190, 193, 195 und 212 UGB teilweise und demonstrativ
erläutert sind.
So beschreibt das Unternehmensgesetzbuch im § 190 (1), dass es einem
sachverständigen Dritten innerhalb angemessener Zeit möglich sein soll, sich einen
Überblick über die Geschäftsvorfälle und über die Lage des Unternehmens zu
verschaffen. Die Aufzeichnungen müssen dementsprechend vollständig, richtig,
zeitgerecht und geordnet vorgenommen werden.
In vergleichbarer und doch genauerer Weise beschreibt die Bundesabgabenordnung
(BAO) in den §§ 131 und 132 UGB die GoB, wo etwa die zeitgerechte Erfassung
genauer geregelt. Laut der BAO haben Bücher und Aufzeichnungen, die in diesem
Sinne geführt werden, die Vermutung ordnungsmäßiger Buchführung. Sie sind bei der
Berechnung von Abgaben zu Grunde zu legen, es sei denn, es gibt einen begründeten
Zweifel an ihrer Richtigkeit [vgl. Egger A., Samer H., Bertl R.: 19].
Der Jahresabschluss ist gemäß § 195 UGB so aufzustellen, dass er dem Unternehmer
ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens zu
vermitteln im Stande ist. Weiters ist laut § 196 UGB der Jahresabschluss vollständig
und so aufzustellen, dass Posten der Aktivseite nicht mit Posten der Passivseite,
Aufwendungen nicht mit Erträgen und Grundstücksrechte nicht mit –pflichten
verrechnet werden.
2.2.3. Gläubigerschutz und imparitätisches Realisationsprinzip
Die österreichische, unternehmensrechtliche Rechnungslegung zeichnet sich durch eine
tendenzielle Orientierung an Gläubigerinteressen aus. Das bedeutet, dass dem
Gläubigerschutz eine herausragende Bedeutung zukommt. Der unter Beachtung des §
201 UGB aufgestellte Jahresabschluss zielt darauf ab, den vorsichtig bemessenen,
ausschüttungsfähigen Gewinn zu ermitteln.
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Im Gegensatz dazu stellen Abschlüsse nach internationalen
Rechnungslegungsprinzipien die Information gegenüber den Investoren in den
Mittelpunkt. Sie zielen darauf ab, den Kapitalgebern nützliche und relevante
Informationen zur Verfügung zu stellen [vgl. Jacob D., Stuhr C.: 103].
Das imparitätische Realisationsprinzip, welches den Gläubigerschutz von
europäischen Bilanzierungsgrundsätzen charakterisiert, bedeutet, dass Gewinne erst im
Zeitpunkt der Realisierung und drohende Verluste sofort nach Bekanntwerden bilanziert
werden müssen (vgl. Doralt W., Ruppe H.G.: 134ff Rz. 329ff].
Immobiliendeveloper dürfen demnach Gewinne erst nach Vollendung der Leistung
(bzw. Teilleistung), d.h. nach Vollendung des Immobilienprojekts, bilanzieren, es sei
denn, es sind aus der Projektabwicklung Verluste zu erwarten (etwa bei so genannten
„Imageprojekten“).
Diese müssen mit einer Rückstellung für drohende Verluste aus der Abwicklung von
Immobilienprojekten sofort ergebniswirksam berücksichtigt werden. Eine
Berücksichtigung in der Steuerbilanz ist je nach Dauer der Drohverlustrückstellung zu
80% oder zur Gänze und unter weiterer Beachtung des § 9 (3) EStG möglich [vgl.
Aigner D., Stockinger J.: 209].
Die Vorgehensweise sei an einem kurzen, stark vereinfachten Beispiel erläutert:
Die „2. Projektgesellschaft mbH“ errichtet eine Wohnhausanlage „WHA Nr. 2“ für
Endverbraucher, die im Wohnungseigentum abverkauft werden soll.
Es wird mit erwarteten Gesamtkosten im Sinne der ÖNORM B-1801, ident mit den
Herstellungskosten im Sinne des UGB bzw. EStG, in Höhe von EUR 24.000.000
kalkuliert.
Diese werden zunächst als Herstellungskosten aktiviert. Diesen Herstellungskosten steht
ein Gesamtverkaufserlös in Höhe von EUR 24.000.000 (Fixpreisgarantie) gegenüber.
Nach 85% Baufortschritt werden die bereits aktivierten Baukosten auf einen Betrag von
EUR 25.000.000 kumuliert. Bei 100% Baufortschritt ist laut internem Rechnungswesen
wegen dramatischer Kostenüberschreitungen mit Gesamtkosten in Höhe von EUR
26.000.000 zu rechnen.
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Der sich ergebende Verlust in Höhe von gesamt EUR 2.000.000 muss bereits bei einem
Fortschritt von 85% in den Büchern der „2. Projektgesellschaft mbH“ aufgenommen
werden.
Dementsprechend kommt es in der Bewertung des Umlaufvermögens der „2.
Projektgesellschaft mbH“ zu einer Abwertung der aktivierten Herstellungskosten in
Höhe von EUR 1.000.000 und dem Ausweis „Drohender Verlust aus der Abwicklung
des Immobilienprojekts‚ WHA Nr. 2’“ in Höhe von EUR 1.000.000, was zusammen
einen Verlust von EUR 2.000.000 ergibt.
An dieser Stelle sei auf das Kapitel 4.3.5. verwiesen, in welchem die retrograde
Ermittlung der Herstellungskosten im Zusammenhang mit dem Prinzip der verlustfreien
Bewertung der Vermögensgegenstände näher erläutert wird.
Abb. 7: Verlustrealisierung, Praxisbeispiel
2.2.4. Maßgeblichkeitsprinzip
Eine zentrale Rolle spielt das unternehmensrechtliche Maßgeblichkeitsprinzip.
Historisch gesehen liegt die Rechtfertigung dafür in einer Vereinfachungsabsicht. Wenn
bereits eine verpflichtende, unternehmensrechtlichen Gewinnermittlung durch
Vermögensvergleich vorzunehmen ist, soll für die Steuergewinnermittlung kein
separater Vermögensvergleich durchgeführt werden müssen [vgl. Doralt W., Ruppe
H.G.: 102].
Das Maßgeblichkeitsprinzip ergibt sich aus dem § 5 (1) EStG. Die Grundregel lautet,
dass stets die unternehmensrechtlichen Grundsätze gelten, wenn nicht eine zwingende
Bestimmung des Einkommensteuergesetzes (z.B. des § 6 EStG) dem entgegensteht.
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Überwiegende Rechtsauffassung in Deutschland und Österreich ist, dass die
Maßgeblichkeit nicht nur für die Bilanzierung dem Grunde nach, sondern ebenso für die
Bewertung gilt - soweit nicht ausdrückliche steuerliche Vorschriften bestehen [vgl.
VfGH 20. 6. 1994, B 473/92].
Bewertungsbestimmungen des Unternehmensrechts spielen grundsätzlich nur bei den §
5 Ermittlern eine Rolle. Es wird zwischen materiellem und formellem
Maßgeblichkeitsprinzip unterschieden.
Beim materiellen Maßgeblichkeitsprinzip genießt das Unternehmensrecht gegenüber
den (nachgiebigen) Bewertungswahlrechten des Steuerrechts Vorrang. Beim formellen
Maßgeblichkeitsprinzip gilt der Grundsatz, wenn beide Ansätze gleich sind, so ist der
nach Unternehmensbilanz gewählte Ansatz vorzuziehen [vgl. Quantschnigg P., Schuch
W.: 283].
Ein immobilienrelevantes Beispiel, in welchem zwingende Bestimmungen des EStG
den Vorschriften des UGB entgegenstehen stellt etwa der Umfang der
Herstellungskosten nach § 6 Z 2 lit. a EStG dar. Hier müssen etwa angemessene
Material- und Fertigungsgemeinkosten in den Herstellungskosten berücksichtigt
werden, hingegen stellt § 203 (3) UGB ein Wahlrecht dafür auf.
Wegen praxisüblichen Vereinfachungsgründen wird oft für die Unternehmensbilanz der
Ansatz aus der Steuerbilanz übernommen. Dementsprechend kann so von einer
Umkehr der Maßgeblichkeit der Unternehmens- für die Steuerbilanz gesprochen
werden. Auf das Beispiel der Herstellungskosten wird in Kapital 4.2.3. genauer
eingegangen.
2.2.5. Strenges Niederstwertprinzip
Beim Umlaufvermögen ist dem strengen Niederstwertprinzip zu folgen und der
niedrigere Wertansatz zu wählen, entweder die progressiv ermittelten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten oder der niedrigere beizulegende (nahe Zukunfts-) Wert [vgl.
Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube: 295, Rz. 3].
Nach dem strengen Niederstwertprinzip muss also zwingend abgeschrieben werden, die
Dauer der Wertminderung ist unerheblich.
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Maßgeblich für die Bewertung von Gegenständen des Umlaufvermögens nach dem
strengen bzw. erweitertem Niederstwertprinzip laut § 207 (1) UGB sind die
Verhältnisse zum Abschluss-Stichtag unter Berücksichtigung aller werterhellenden,
nicht aber wertbeeinflussenden Tatsachen.
So sind alle Risiken zu beachten, die vom Beschaffungs- oder Absatzmarkt drohen
können, damit die zum Bilanzstichtag bestehenden (aber nicht realisierten) Verluste im
Sinne des strengen Niederstwertprinzips einerseits und imparitätischen
Realisationsprinzips andererseits erfasst werden können [vgl. Küting K./ Weber C.: Rz.
166ff].
Der § 207 (2) UGB ermöglicht es, dass über das Niederstwertprinzip hinausgehende
Abwertungen im Umlaufvermögen vorgenommen werden können. Es besteht also ein
Wahlrecht, wenn dies „nach vernünftiger unternehmerischer Beurteilung notwendig ist,
um zu verhindern, dass in der nächsten Zukunft der Wertansatz dieses
Vermögensgegenstands auf Grund von Wertschwankungen geändert werden muss“
[vgl. das erweiterte Niederstwertprinzip laut § 207 (2) UGB]. Die Ausübung dieses
Wahlrechts erfordert grundsätzlich die Einhaltung des Stetigkeitsprinzips gem. § 201
(2) Z 1 UGB, des Weiteren ist auf folgende Kriterien abzustellen:
1. Es sind Wertschwankungen im Sinne von Wertminderungen zu
berücksichtigen. Hingegen dürfen Erhöhungen nicht berücksichtigt werden.
2. Der Zeitraum „in nächster Zukunft“ ist umstritten. Einerseits wird ein
Zeitraum von drei bis fünf Monate lt. österreichischer Literatur und bis zu
zwei Jahre nach deutscher Ansicht diskutiert.
3. Es wird nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung abgewogen,
inwiefern eine Abwertung in Frage kommt [vgl. Gassner, Lahodny-Karner,
Urtz in Straube: 306f, Rz. 20f].
15
2.2.6. Werterhellung
Der Bewertungsstichtag für das Betriebsvermögen ist der letzte Tag des abgelaufenen
Wirtschaftsjahres. Die Bewertung hat sich nach den Verhältnissen des Bilanzstichtages
zu richten. Es ergibt sich jedoch eine Berichtigungspflicht im Sinne des
Gläubigerschutzes (siehe 2.2.2. wenn erhebliche Wertverluste nach dem Bilanzstichtag
durch bessere Einsicht in die zum Bilanzstichtag bestehenden Verhältnisse entdeckt
werden [vgl. Doralt W., Ruppe H.G.: 136f].
Abb. 8: Werterhellung
Wertveränderungen, die während des Bilanzerstellungszeitraums anfallen, dürfen bei
der Bilanzierung nicht berücksichtigt werden. Bessere Einsichten in die bereits zum
Bilanzstichtag gegebenen Verhältnisse müssen allerdings berücksichtigt werden.
Besonders relevant wird dieses Prinzip bei einer möglichen Abwertung von Immobilien,
die sich während des Bilanzerstellungszeitraums herausstellt [vgl. Quantschnigg P.,
Schuch W.: 315 und Doralt W., Ruppe H.G.: 137].
Hierzu entschied der VwGH im Erkenntnis 82/13/0173 vom 26.09.1994 zu
Grundstücken dezidiert:
„Der Teilwert im Zeitpunkt der Anschaffung stimmt grundsätzlich mit dem
Anschaffungspreis überein; nur wenn nach (!) der Anschaffung eingetretene Umstände
eine Entwertung glaubhaft machen können (=Fehlinvestition), ist eine
Teilwertabschreibung möglich.“
Die nachstehenden Beispiele, angewendet auf das im Kapitel 2.1.3. erläuterte
Immobilienunternehmen, sollen den Unterschied zwischen wertverändernden und
werterhellenden Umständen verdeutlichen.
Bilanzerstellungszeitraum
Bilanzstichtag Bilanzerstellungs-zeitpunkt
Berücksichtigung
werterhellender Umstände
16
Abb. 9: Wertverändernde vs. werterhellende Umstände im Immobilienbereich
Wertverändernde Umstände Werterhellende Umstände
Anerkenntnis über eine zum Bilanzstichtag
strittige Forderung der
Managementgesellschaft gegenüber dem
bauausführenden Generalunternehmer.
Entwertung, die erst nach dem Bilanzstichtag
eintritt, bei erfahrungsgemäß mit Sicherheit
eintretenden Entwicklungen.
Eine nach dem Bilanzstichtag
rechtswirksame Vertragsaufhebung (z.B.
zwischen Managementunternehmen und
dem bis dahin beauftragten
Immobilienmakler).
Das Bekanntwerden der am
Bilanzstichtag bereits bestandenen
Zahlungsunfähigkeit eines – von der
Managementgesellschaft beauftragten –
Subunternehmers und zwar vor dem
Zeitpunkt der Bilanzerstellung.
Das Bekanntwerden einer
Gewährleistungspflicht vor
Bilanzerstellung, wenn der Fehler an der
gelieferten Sache (nämlich die
mangelhafte Bauausführung belegt durch
eine Mängelliste) schon zum
Bilanzstichtag eingetreten ist.
Das Eintreten einer
Bürgschaftsverpflichtung (etwa einer
abgegebenen Patronatserklärung der
Muttergesellschaft gegenüber der
Tochtergesellschaft).
Ein Dividendenanspruch einer
beherrschenden Mutter (hier Holding
AG) gegen die Tochter (1.
Projektgesellschaft mbH), wenn der
Gewinnverteilungsbeschluss noch vor
der Bilanzerstellung der
Muttergesellschaft gefasst wird.
Quelle: Abgeleitet aus Quantschnigg, Schuch: 317.
17
2.2.7. Grundsatz der Einzelbewertung
Der Grundsatz der Einzelbewertung, dieser ist ein steuerrechtlich und
unternehmensrechtlich bedeutendes Prinzip, wonach jedes Wirtschaftsgut für sich zu
bewerten ist. Dies folgt aus sämtlichen Bewertungsbestimmungen des § 6 EStG, die
sich auf ein Wirtschaftsgut beziehen.
Das Prinzip der Einzelbewertung gilt nicht nur für die Gewinnermittlung gemäß § 5
EStG, sondern auch für die anderen Gewinnermittlungsarten.
Im Unternehmensrecht, genauer im § 196 (2) UGB, findet sich ebenfalls ein Hinweis
auf das Prinzip der Einzelbewertung, und zwar im dort angeführten Saldierungsverbot.
Immobilienrelevante Ausnahmen vom Prinzip der Einzelbewertung im Sinne einer
Gruppen- oder Sammelbewertung lassen sich in den Gesetzen und der
Rechtsprechung nicht finden.
Etwa die Sammelbewertung von Immobilien, die im Zuge des Kaufes, eines sog.
Portfolios erworben wurden, analog zur Zusammenfassung gleichartiger
Wirtschaftsgüter (also solcher gleicher Art, Verkäuflichkeit und Gewinnspanne) gibt es
ausdrücklich nicht [vgl. Quantschnigg P., Schuch W.: 309]. Eine derartige
Sammelbewertung kommt für Gegenstände des Finanzanlagevermögens, etwa
Wertpapieren, sowie andere gleichartige oder annährend gleichwertige, bewegliche
Vermögensgegenstände in Frage [Doralt W., Ruppe H.G.: 136].
Die in der Immobilienpraxis zu beurteilenden Fragen im Sinne der Einzelbewertung
sind beim Thema „bebautes Grundstück“ uneinheitlich zu beantworten. Die Judikatur
bewertet das Gebäude und den Grund einheitlich [vgl. VwGH 14. 10. 1981,
13/1814/79].
Das impliziert, dass etwa keine Teilwertabschreibung vorgenommen werden kann,
wenn dem Wertverlust eines Gebäudes eine entsprechende Werterhöhung des zu diesem
Gebäude gehörenden Grund und Bodens gegenübersteht.
Einbaumöbel und Wandvertäfelungen sind hingegen vom Gebäude getrennt zu
bewerten [vgl. VwGH 01.03.1983, 82/14/0156].
Einbauten, wie Zentralheizungen, sind trotz kürzerer Lebensdauer mit dem Gebäude
einheitlich zu bewerten [vgl. VwGH 20.10.1971, 970/71].
18
2.2.8. Bewertungsstetigkeit
„Der Grundsatz der Bewertungsstetigkeit gehört zu den allgemeinen Grundsätzen
ordnungsmäßiger Buchführung. (…) Der Grundsatz besagt, dass die Bewertung
gleichartiger Sachverhalte in den einzigen Rechnungsperioden nach gleichbleibenden
Methoden und Prinzipien erfolgen muss.“ [Quantschnigg P., Schuch W.: 317].
Gelegentlich wird die Existenz von zwei unterschiedlichen, quasi parallelen,
Stetigkeiten diskutiert, einerseits für das Handels- und andererseits für das Steuerrecht.
Laut Literatur wird bei aller Abwägung von Details ein eigener Stetigkeitsgrundsatz im
Steuerrecht sowohl Sinn wie auch Rechtsgrundlage abgesprochen [vgl. Quantschnigg
P., Schuch W.: 317].
Im Bereich der Gewinnermittlung nach § 5 EStG gilt die Bewertungsstetigkeit bereits
aus dem Grundsatz der Maßgeblichkeit der Unternehmens- für die Steuerbilanz.
Insbesondere interessant ist die Betrachtung der Stetigkeit in Bezug auf die Ermittlung
von Herstellungskosten, etwa beim Wahlrecht für die Aktivierung von Bauzeitzinsen:
Wird die Aktivierung von Bauzeitzinsen in einem Jahr unterlassen, muss es dabei auch
im Folgejahr bleiben. [vgl. Quantschnigg P., Schuch W.: 320].
Auch im Bereich der langfristigen Auftragsfertigung (Total-, Generalunternehmer
oder Generalübernehmer) findet sich ein dem Bewertungsstetigkeitsprinzip
unterliegendes, unternehmensrechtliches Wahlrecht für die Aktivierung von
Verwaltungs- und Vertriebsgemeinkosten.
Der Grundsatz der Bewertungsstetigkeit erfordert die Beibehaltung der einmal
gewählten Bewertungsmethode für den einzelnen Auftrag und die gleichmäßige
Ausübung aller gleichartigen langfristigen Aufträge, nicht aber in jedem Fall eine
einheitliche Vorgangsweise für alle langfristigen Aufträge eines Unternehmensbereichs
[vgl. Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube: Seite 299, Rz 10].
Im Zusammenhang mit der Bewertungsstetigkeit ist auf die Handhabung der (Teil-)
Gewinnrealisierung hinzuweisen, die im Bereich der Immobilienwirtschaft,
insbesondere bei Total-, Generalunternehmer- bzw. –übernehmeraufträgen eine
große Bedeutung hat.
19
2.2.9. (Teilgewinn bzw.) Gewinn- und Verlustrealisierung
Grundsätzlich ist zwischen klassischen Bauträgerprojekten und General- bzw.
Totalüber- oder –unternehmerprojekten im Sinne der langfristigen Auftragsfertigung zu
unterscheiden.
Bei Immobilienprojekten im Sinne von Bauträgerprojekten, d.h. bei der Herstellung von
unbeweglichen Vermögensgegenständen auf eigenem Grund, erfolgt die
Gewinnrealisierung erst nach (technischer) Übergabe des Bauwerks an die Nutzer der
einzelnen Einheiten.
Als Nachweis dafür ist etwa die Baufertigstellungsanzeige bzw. gleichwertigen
Behördenanzeigen gemäß den jeweiligen Landesgesetzen geeignet. In Wien ist dies im
§ 128 WBO geregelt, wonach eine Fertigstellungsanzeige durch den Bauführer
gemacht wird.
Eine Kollaudierung (Schlussbegehung) durch die Behörde ist nicht mehr
vorgeschrieben. Als Meldung von der zuständigen Baubehörde (in Wien MA 37) ergeht
eine Vollständigkeitsverständigung (vgl. Geuder: 214).
Ebenfalls als Nachweis geeignet sind (vorzeitige) Übernahmeprotokolle der Nutzer der
Einheiten oder die Eintragung des grundbücherlichen Eigentums nach § 6 WEG bzw.
die Eintragung des schlichten Miteigentums1 im Sinne des § 361 ABGB.
So kommt es in der Regel während der Herstellung der Immobilie nicht zur
Gewinnrealisierung. Etwas anders gelagert ist der Fall, wenn es sich etwa um teilbare
Leistungen handelt [vgl. UStR 2000: Rz. 2613].
Dies läge beispielsweise vor, wenn von der, die in der in Kapitel 2.1.3. dargestellten
Organisation „2. Projektgesellschaft mbH“ auf deren Liegenschaft „Nr. 2/0 EZ 0000“
eine Parzellierung vornimmt.
1 Zur Definition von Miteigentum: Sind mehrere Personen an einer Sache als Eigentümer berechtigt, liegt
regelmäßig Miteigentum vor (Bydlinksi: 103).
20
D.h., dass die „2. Projektgesellschaft mbH“ die Grundstücke aufschließt und dabei
Leistungen wie etwa die Errichtung einer Zufahrtstrasse vom öffentlichen Verkehrsnetz
zur Liegenschaft, die Herstellung der Ver- und Entsorgungsleitungen vom öffentlichen
Netz zur Liegenschaft und grundbücherliche Organisation (Parzellierung und
Einverleibung des Eigentums) sowie die gesamte kaufmännische Abwicklung von der
Kundenakquisition bis zur Übergabe an den Kunden erbringt.
Hier handelt es sich um teilbare Leistungen, weil die Parzellierung der Liegenschaften
– im Gegensatz zur Herstellung von Eigentumswohnungen einer Wohnhausanlage –
unabhängig voneinander erfolgen kann, weshalb auch Teilgewinnrealisierung möglich
ist.
Neben den geschilderten Bauträgerprojekten sind, wie oben erwähnt, Projekte im Sinne
der langfristigen Fertigung denkbar. Auch bei diesen gilt grundsätzlich, dass der
tatsächliche Gewinn eines Immobilienprojekts mit dessen Übergabe realisiert werden
darf, es sei denn, es liegt eine teilbare Leistung vor.
In unserem Falle könnte die „2. Projektgesellschaft mbH“, welche die grundbücherliche
Eigentümerin der Liegenschaft „Nr. 2/0 EZ 0000“ ist, einen Totalübernehmervertrag
mit der „Management GmbH“ treffen.
Für diese liegt eine teilbare Leistung vor und eine langfristige Fertigung im Sinne des
UGB, wonach eine Teilgewinnrealisierung in den Büchern der „2. Projektgesellschaft
mbH“ wie auch der „Management GmbH“ dargestellt werden könnte.
Zusammenfassend sollen die Beispiele anhand der nachstehenden Tabelle nochmals
dargestellt werden.
Abb. 10: Teilgewinnrealisierung
21
2.3. Besonderheiten im Jahresabschluss von Bauträgern
2.3.1. Einführung und Übersicht
Die im Jahresabschluss von Bauträgern bedeutenden Positionen betreffen zum Einem
die Gewinn- und Verlustrechnung, und hier insbesondere die Positionen
Umsatzerlöse, EBIT und EBITA sowie Beteiligungs- und Zinsergebnis.
Zum Anderen ist die Bilanz mit folgenden Positionen geradezu bauträgertypisch:
Firmenwerte von Beteiligungen an Projektgesellschaften, geleistete und erhaltene
Anzahlungen, fertige und unfertige Immobilien, Aktivposten für Leasing,
Mezzaninkapital, Kredite mit Erfolgsbeteiligungen, nachrangige Kredite oder sonstige
Darlehen, insbesondere Hypothekardarlehen für die Projektfinanzierung.
Auf die einzelnen Positionen wird nun nachstehend – ohne Anspruch auf
Vollständigkeit – eingegangen, wobei stets praxisnahe Beispiele anhand dem eingangs
unter Kapital 2.1.3. dargestellten Modell erläuternd ausgeführt werden.
Unter dem Bilanzstrich können in der Bauträgerbilanz Eventualverbindlichkeiten und
Eventualforderungen gefunden werden.
Schwerpunktmäßig zu den Eventualforderungen ist der Bereich
Fremdgeldverrechnung erwähnt. Da Treuhandgelder zumeist über einen Notar oder
Rechtsanwalt abgewickelt werden ist diese Verrechnungsschiene einerseits vom
Bauträger nicht zu führen, andererseits bedeuten hohe Beträge, die bereits beim
Treuhänder auf gesperrten Konten eingelangt sind, ein hohes Maß an zukünftig zur
Verfügung stehender Liquidität.
Eventualverbindlichkeiten können sich insbesondere durch Garantien der
Holdinggesellschaft gegenüber den Projektgesellschaften ergeben. Bei geförderten
Projekten kann sich unter Umständen der Verweis auf eventuell rückforderbare
Investitionszuschüsse wieder finden.
22
2.3.2. Gewinn- und Verlustrechnung
Es sind unter den Umsatzerlösen die Erlöse aus dem Verkauf und der Vermietung und
Verpachtung für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit des Unternehmens typischen
Erzeugnisse und Waren (Dienstleistungen) auszuweisen.
Dabei sind die Bruttoerlöse nach Abzug von Erlösschmälerungen (Preisnachlässe,
zurückgewährte Entgelte) und der Umsatzsteuer auszuweisen. Es erfolgt somit ein
Nettoausweis.
Sollten die Umsatzobjekte nicht als typisch klassifiziert werden, so erfolgt der Ausweis
in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position sonstige Erträge [vgl. Jacob D.,
Stuhr C.: 113].
Die Umsatzerlöse eines Bauträgers umfassen Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien.
Beim Verkauf von Immobilien werden Wohnimmobilien gemäß § 6 (1) Z 9 lit a des
geltenden Umsatzsteuergesetzes als unecht steuerbefreit und somit brutto ausgewiesen.
Selbstverständlich erfolgt eine Trennung von Grundanteil und Gebäudeanteil.
Eine elementare Position in der Bauträger-Gewinn- und Verlustrechnung nimmt der
Wareneinsatz ein. Dies ist jener Wert, der nach Feststellung der Herstellungskosten
und Zuordnung zu den verkauften Einheiten als direkt zurechenbarer Aufwand von den
Erlösen abgezogen wird.
Grundsätzlich kann bei der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung nach § 231
UGB zwischen dem Umsatzkosten- oder Gesamtkostenverfahren gewählt werden.
In der folgenden Abbildung Abb. 11: wird eine nach dem Umsatzkostenverfahren
gegliederte Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt, die für einen
Immobilienentwickler typisch ist, wobei die einzelnen Positionen anhand eines
praxisbezogenen Beispiels näher erläutert werden.
Anhand der Anwendung des Umsatzkostenverfahrens für die „3. Projektgesellschaft
mbH“ können die Besonderheiten in der Gewinn- und Verlustrechnung eines
Bauträgers anschaulich herausgearbeitet werden.
So gibt etwa die Differenz aus „Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien“ und
den „Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen“
bereits Einblick in die Rentabilität einer Immobilientransaktion.
23
Abb. 11: Bauträgertypische Gewinn- und Verlustrechnung unter Anwendung des Umsatzkostenverfahrens
Fortsetzung der Gewinn- und Verlustrechnung auf der folgenden Seite!
24
Fortsetzung der Gewinn- und Verlustrechnung von der vorigen Seite!
Das Beispiel der „3. Projektgesellschaft mbH“ zeigt, dass der Wert von EUR 442.000
im Verhältnis zum Umsatz eine Rentabilität von 9,7% entspricht. Der absolute Betrag
wird in der Zeile Bruttoergebnis vom Umsatz dargestellt.
25
Die nächste relevante Position verringert die Rentabilität des Projekts um EUR 146.000
deutlich. Es handelt sich um nicht aktivierbare Aufwendungen nach der Fertigstellung
des Bauvorhabens, insbesondere um nachträgliche Marketingmaßnahmen,
Sonderausstattungen und ähnliches.
Steuern, die Kostencharakter haben (wie etwa die Grundsteuer), werden in der
Gewinn- und Verlustrechnung vor dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit,
ausgewiesen und verringern damit das Vorsteuerergebnis.
Eine weitere Besonderheit der Gewinn- und Verlustrechnung wird im Finanzergebnis
deutlich. Hier findet sich die Differenz aus erhaltenen Zinserträgen (für die Bindung der
Kundenzahlungen) und geleisteten Zinsaufwendungen (für das aufgenommene
Fremdkapital).
Im geschilderten Fall bedeutet dies eine Ergebnisverbesserung des Vorsteuergewinnes
in Höhe von EUR 147.000, das zu einem Vorsteuerergebnis von EUR 443.000 führt.
Hiernach wird die laut Steuerbilanz berechnete Körperschaftsteuer abgezogen. Die
Umsatzrentabilität nach Steuern entspricht somit 8,0%.
Eine Diskussion der immobilienspezifischen Kennzahlen, etwa in der
Projektentwicklung, kann auf Grund des engen Rahmens dieser Arbeit nicht
durchgeführt werden.
Grundsätzlich ist anzumerken, dass die Kennzahlenermittlung nach der allgemeinen
Betriebswirtschaftslehre nur mit äußerster Vorsicht auf die Projektgesellschaften
umzulegen ist, zumal die Kennzahlen üblicherweise für Unternehmungen ausgelegt
sind, die einen dauernden Geschäftszweck verfolgen.
Insbesondere die so genannten „Single Purpose Companies“ (SPC) verwirklichen eine
völlig andere Strategie, wie etwa die einmalige Errichtung einer Immobilie.
Die herausgearbeiteten Besonderheiten können in der nachstehenden Abbildung
überblicksmäßig und zusammenfassend dargestellt werden.
26
Abb. 12: Besonderheiten der Gewinn- und Verlustrechnung
2.3.3. Anlagevermögen
Nach den geltenden Vorschriften sind Immobilien, sofern sie dem Geschäftsbetrieb des
Unternehmens nicht nur vorübergehend, sondern dauernd zur Verfügung stehen
sollen, im Anlagevermögen anzusetzen und auszuweisen.
Die Erstbewertung erfolgt entweder zu Anschaffungskosten oder – bei selbst erstellten
Immobilien – zu Herstellungskosten.
In der Folge werden Immobilien mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer (Gebäude) mit
ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßige
Abschreibung bilanziert.
Da für Vermögensgegenstände des Anlagevermögens das gemilderte
Niederstwertprinzip gilt, ist bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung
außerplanmäßig auf den niedrigeren Wert abzuschreiben. Dies gilt selbstverständlich
auch für Grundstücke [vgl. Jacob D., Stuhr C.: 153].
Wenn der Bauträger eine Wohn- oder Büroimmobilie in der Absicht errichtet, nach
deren Fertigstellung die Räumlichkeiten zu vermieten, so werden das akquirierte
Grundstück und die Herstellungskosten zur Errichtung des Vermietungsobjektes im
Anlagevermögen des Bauträgers ausgewiesen. In diesem Falle liegt ein Nettoausweis
der Herstellungskosten vor.
27
Gemäß § 203 (1) UGB sind Gegenstände des Anlagevermögens mit den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibungen, anzusetzen. In diesem
Zusammenhang ist die Vielfalt an relevanten Abschreibungssätzen, die in der
nachstehenden Übersicht überblicksmäßig und auszugsweise aufgelistet sind, zu
beachten. Selbstverständlich wird bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die
Abschreibung der Grundanteil ausgeschieden. Die Finanzverwaltung geht
erfahrungsgemäß von einem Anteil von mindestens 20% aus [vgl. EStR 2000: 6447].
Abb. 13: Abschreibungssätze bei Immobilien im Betriebs- und Privatvermögen
Weiters ist die Bilanzierung von steuerfreien Zuschüssen (etwa im Rahmen einer
Sockelsanierung2) erwähnenswert. Förderungen aus öffentlichen Mitteln vermindern die
Abschreibungsbasis bzw. die absetzbaren Aufwendungen. Sie sind daher nicht als
steuerpflichtige Einnahmen anzusetzen.
Immobilien, die der normalen Geschäftstätigkeit des Unternehmens angehören (wie
etwa beim Immobilienmakler oder Bauträger), werden im Umlaufvermögen angesetzt
und dort ausgewiesen.
2 „Das WWFSG 1989 definiert als Sockelsanierung die im Rahmen eines Sanierungskonzeptes
durchgreifende allenfalls auch schrittweise Sanierung eines Gebäudes bei aufrechten Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen.“ [Wohnfonds: 32].
28
In der Immobilienwirtschaft finden sich gelegentlich Begriffe aus dem Merger &
Acquisition (M&A) Bereich. So werden Grundstücke mitunter über so genannte „Share
Deals“ erworben. Dabei handelt es sich um den Erwerb einer Beteiligung durch Kauf
von Anteilen von den bisherigen Gesellschaftern (Aktien, GmbH-Anteile, Anteile an
Personengesellschaften). Hingegen steht beim „Asset Deal“ der direkte Erwerb des
Wirtschaftsgutes oder der Wirtschaftsgüter, gemeint sind Liegenschaften oder
Grundstücke, dahinter.
Die Präferenz der einen oder anderen Strategie hat verschiedenste Gründe. Einer der
Wichtigsten ist die steuerliche Optimierung.
Die Gruppenbesteuerung nach § 9 (1) KStG ermöglicht die steuerlich wirksame
Abschreibung des Firmenwerts der angeschafften Beteiligung für einen Zeitraum von
15 Jahren und einer Maximaldeckelung von 50% der Anschaffungskosten [vgl.
Bruckner: 257].
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht unter Umständen ebenfalls eine Begünstigung
vor, wenn etwa mehrere Erwerber die Gesellschaft übernehmen.
Die Beteiligung und der Firmenwert sind im Anlagevermögen auszuweisen, die
Abschreibung des Firmenwertes ist nach § 203 (5) UGB vorzunehmen.
2.3.4. Umlaufvermögen
Den wertmäßig größten Anteil auf der Aktivseite der Bauträgerbilanz nehmen die
unfertigen Bauten ein. Die Bilanzierung erfolgt nach den Richtlinien des § 206 (2)
UGB. Die besonderen Vorschriften werden in einem eigenen Kapital ausführlich
dargelegt und sind Kern dieser Arbeit.
Auch hier – wie in der Gewinn- und Verlustrechnung – sind etwaige
Umsatzsteuerbefreiungen zu berücksichtigen. Wenn etwa ein Bauträger ein reines
Wohnungsobjekt errichtet und alle Wohnungen im Wohnungseigentum an
Endverbraucher verkauft werden, darf er keine Vorsteuer in Abzug bringen.
Die unechte Steuerbefreiung gemäß § 6 (1) Z 9 lit. a des geltenden
Umsatzsteuergesetzes verbietet einen Vorsteuerabzug. Demnach sind die gestellten
Rechnungen des Architekten etwa brutto zu erfassen und im Umlaufvermögen
darzustellen, was bedeutet, dass die Umsatzsteuer zum Kostenfaktor wird.
29
Wird hingegen ein Bürohaus errichtet und an einen Immobilienfonds unter Ausnützung
der Option gem. § 6 (2) UStG verkauft, so können die Architekturleistungen unter
Beachtung der Rechnungsmerkmale laut § 11 UStG netto erfasst und ausgewiesen
werden.
Für die bilanzielle Behandlung von Gewinnprojekten ist nach den geltenden GoB das
imparitätische Realisationsprinzip zu berücksichtigen. Es besagt, dass der aus einem
Projekt resultierende Gewinn erst mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme
verwirklicht werden darf.
Bis zu diesem Zeitpunkt ist das unfertige Projekt mit seinen Herstellungskosten zu
bewerten. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass während der Durchführung des Projektes
Zwischenverluste ausgewiesen werden, obwohl am Projektende ein Gewinn
ausgewiesen wird.
Eine Teilgewinnrealisation ist – wie im Kapitel 2.2.9. erwähnt – nur dann zulässig,
wenn das Projekt in selbständig teilbare Leistungen untergliedert werden kann, für die
nach deren Fertigstellung derselben eine Teilabnahme stattfindet.
Für die Bewertung von Verlustprojekten ist das imparitätische Realisations- und
strenge Niederstwertprinzip von besonderer Relevanz.
Übersteigen die Herstellungskosten den Wert, welchen der Vermögensgegenstand am
Abschlussstichtag ausweist (beizulegender Wert), so ist auf diesen Wert
abzuschreiben.
Es muss berechtigterweise angenommen werden, dass voraussichtlich kein fremder
Dritter ein halbfertiges Projekt zu einem Preis erwerben würde, der einen Verlust
beinhaltet [vgl. Jacob D., Stuhr C.: 121].
2.3.5. Eigenkapital
Je nach Art der Kapitalgesellschaft findet sich im Eigenkapital das Stamm- oder
Nennkapital.
Daneben gibt es insbesondere bei großvolumigen Immobilienprojekten eine Vielzahl
von weiteren möglichen Kapitalausweisen. Darunter fallen etwa erhöhtes Stammkapital,
gewidmete Kapitalrücklage, Genussrechtskapital, Gesellschafterdarlehen oder
Kommanditkapital.
30
Als Zwischenstufe – gleichsam zwischen Eigenkapital und Fremdkapital stehend – kann
Mezzaninkapital definiert werden [vgl. Jacob D., Stuhr C.: 59]. Dieses kann – je nach
Ausprägung des zu Grunde liegenden Vertrages – Eigenkapitalcharakter haben oder als
Fremdkapital ausgewiesen werden.
Letzteres könnte dann in Betracht kommen, wenn etwa der schuldrechtliche Vertrag
überwiegend als Darlehensvertrag ausformuliert ist und für die Abgeltung des erhöhten
Risikos anstelle einer „Gewinnbeteiligung“ ein höherer Zinssatz verrechnet wird.
2.3.6. Fremdkapital
Immobilienprojekte zeichnen sich oft dadurch aus, dass bei der Realisierung von
Bauvorhaben zum Teil erhebliche Fremdmittel aufgenommen werden. Diese kurz-,
mittel- oder langfristigen Kredite in all ihren Ausprägungen nehmen üblicherweise
einen erheblichen Teil der Passiva einer Bauträgerbilanz ein.
Wie bereits beim Eigenkapital sei auch hier auf die alternativen Finanzierungsformen
wie etwa Mezzanindarlehen, Darlehen mit besonderen Nachrangigkeitsvermerken,
Verbindlichkeiten aus der Vergabe von Unternehmensanleihen, u. dgl.
Auf die weiteren immobilientypischen Finanzierungsformen, wie etwa „Sale and Lease
back“ oder den Immobilienfonds sei an dieser Stelle verwiesen. Eine weitere
Bearbeitung der Themen kann verständlicherweise im Rahmen dieser Arbeit jedoch
nicht vorgenommen werden.
31
3. Anknüpfung UGB und HGB
3.1. Das UGB 2007
3.1.1. Rechtswirksamkeit
Zunächst wurde am 13. 3. 2006 ein Begutachtungsentwurf erstellt; nach Ende der
Begutachtungsfrist ergingen zum Einen die Regierungsvorlage RV 1434 BlgNR XXII.
GP) und zum Anderen der Bericht des Finanzausschusses AB 1477 BlgNR. XXII. GP.
Am 9. 6. 2006 hat ferner der Bundesrat den Antrag, keinen Einspruch zu erheben,
einstimmig angenommen.
Mit dem BGBl. I Nr. 120/2005 ist dann das Handelsrechts-Änderungsgesetz (HaRÄG)
mit 1.1.2007 in Kraft getreten [vgl. Urtz C. in GeS: 262].
Das bisherige Handelsgesetzbuch wurde dadurch von Grund auf verändert. Die
Handelsrechtsreform machte aus dem bisherigen Handelsrecht nicht nur das
Unternehmensrecht, es benannte das Handelsgesetzbuch (HGB) auch in
Unternehmensgesetzbuch (UGB) um und führte klarere Schwellenwerte für die
Bilanzierungspflicht ein.
3.1.2. Rechtlich bedeutsame Hintergründe
Das österreichische Handelsrecht war bisher auf den vielfach kritisierten und
wirtschaftlich überholten Tatbestand des Kaufmanns im Sinne der §§ 1 ff HGB
anzuwenden.
Dies stellte zunehmend die Sachgerechtigkeit des Anwendungsbereiches des HGB in
Frage, führte zu Wertungswidersprüchen mit dem Vertragsrecht des
Konsumentenschutzgesetzes und hatte zur Folge, dass unternehmensbezogene
Richtlinien nicht an ihrer systematisch richtigen Stelle im HGB, sondern im ABGB
umgesetzt wurden.
Der Grundbegriff des Kaufmanns wurde deshalb aufgegeben und durch den des
Unternehmers ersetzt.
Es kommt mit der Änderung des Handelsgesetzbuches zu Umwälzungen im
Firmenrecht. Ziel ist die Liberalisierung der Firmenbildungsvorschriften nach dem
Vorbild der deutschen HGB Reform.
32
Die bislang kritisierten Regelungen der §§ 25 ff HGB (Erwerberhaftung bei
Unternehmensveräußerung) erfahren eine deutliche Änderung und insbesondere im
Bereich der Personengesellschaften werden die Eingetragenen Erwerbsgesellschaften
neu definiert.
Eingetragene Personengesellschaften stehen nunmehr für jeden erlaubten Zweck offen.
Die neuen Gesellschaften heißen nur noch "offene Gesellschaft" (OG) oder wie bisher
"Kommanditgesellschaft" (KG).
Das Erwerbsgesellschaftengesetz tritt somit außer Kraft. Eine bestehende OHG, OEG
und KEG gilt seit Jahresbeginn 2007 als offene Gesellschaft bzw.
Kommanditgesellschaft.
Es gilt jedoch die Vorschrift, dass diese Unternehmen bis Ende 2009 den
Rechtsformzusatz in der Firma sowohl auf ihren Geschäftspapieren sowie im
Firmenbuch selbst anzupassen haben.
Bestimmungen im „alten“ Handelsrecht, die erwiesenermaßen als überholt qualifiziert
wurden, fielen der Rechtsbereinigung zum Opfer.
So wurde auch das Vierte Buch des österreichischen Handelsrechts überarbeitet. Da
nicht alle Bestimmungen für (ein- oder beidseitige) Handelsgeschäfte für Unternehmer
im Sinne der §§ 1 - 3 UGB, unabhängig von ihrer Größe, qualifiziert erschienen,
wurden sie zum Teil in ihren Rechtsfolgen „abgefedert“.
Um Regelungen ihren systematisch richtigen Platz zuzuweisen, wurden mitunter
Verschiebungen zwischen dem UGB und dem ABGB vorgenommen. [vgl. Dehn W.:
274ff].
3.1.3. Unternehmensbegriff und Rechnungslegung
Der Unternehmensbegriff an sich ist größenunabhängig definiert. Im neuen UGB wird
der Begriff des Unternehmers und des Unternehmens statt jenem des Kaufmanns
und des Handelsbetriebes eingeführt.
Die Bestimmung des § 1 UGB entspricht damit bewusst jener des § 1 (2) Satz 1 KSchG,
sodass das Verständnis dieses Begriffs unschwer auf die von Lehre und Rechtsprechung
dazu entwickelten Grundsätze und Beiträge gestützt werden kann.
33
Im § 2 des UGB werden all jene Rechtsformen aufgezählt, die ein Unternehmen kraft
Rechtsform entstehen lassen können.
Es sind dies die Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften, Erwerbs-
und Wirtschaftsgenossenschaften, etc. Eingetragene Personengesellschaften (OG/KG)
fallen nicht unter § 2 UGB, sodass es hierbei wiederum auf die tatsächliche Tätigkeit
als Unternehmer ankommt.
Die Unternehmereigenschaft wird schließlich nach § 3 UGB auch dann erlangt, wenn
Personen zu Unrecht ins Firmenbuch eingetragen sind.
§ 3 zielt auf jene Fälle ab, deren Firmenbucheintragung entweder zu Unrecht erwirkt
wurde oder die Löschung eines bereits eingestellten Unternehmens nicht beantragt
wurde [vgl. König; W. / Reichel-Holzer; C.: 33ff].
Das Dritte Buch umfasst die Rechnungslegung und damit weitere mögliche und
relevante Änderungen aus der Umwandlung des Handelsrechts zum
Unternehmensrecht.
Die Veränderungen in diesem Abschnitt sind ebenfalls umfangreich, dabei wurden
einzelne Rechtsgrundlagen gänzlich neu geschaffen oder klarer gestellt.
Die zentrale Änderung betrifft die Einkunftsermittlung nach § 5 (1) EStG, die künftig
– es werden gewerbliche Einkünfte vorausgesetzt – nicht mehr an die
Firmenbucheintragung, sondern auf die Rechnungslegungspflicht abstellt [vgl. Grau, P.
M. / Schragl M.: 467].
So führt der Gesetzgeber nun in § 189 (1) und (2) UGB deutliche
Buchführungsgrenzen ein und legt damit fest, welche Unternehmer künftig nach den
Bestimmungen des Dritten Buches rechnungslegungspflichtig sein sollen. Die
Rechnungslegungspflicht ihrerseits hat lt. § 8 (1) UGB die Firmenbucheintragung zur
Folge.
Unabhängig von deren Unternehmensgröße haben Kapitalgesellschaften und
Personengesellschaften, bei denen kein unbeschränkt haftender Gesellschafter eine
natürliche Person ist, die Pflicht zur Buchführung und Rechnungslegung nach dem
UGB.
34
Somit haben lediglich die Kapitalgesellschaften eine von Schwellenwerten unabhängige
Rechnungslegungspflicht. In Abhängigkeit der Unternehmensgröße sind alle anderen
Unternehmer, die mehr als EUR 400.000 Umsatzerlöse erwirtschaften, verpflichtet, eine
Buchführung und Rechnungslegung nach UGB zu erstellen.
Der in § 189 (2) Z 1 im Unternehmensgesetzbuch legt fest, dass die
Bilanzierungspflicht erst bei Überschreiten des Schwellenwertes in zwei aufeinander
folgenden Geschäftsjahren entsteht. Liegt allerdings ein qualifiziertes Überschreiten um
mindestens die Hälfte des Schwellenwertes vor, so wird der Unternehmer bereits im
Folgejahr zur Bilanzierung verpflichtet [vgl. König; W. / Reichel-Holzer; C.: 170f].
Zusammenfassend zu den neuen Rechnungslegungsvorschriften werden in der
folgenden Übersicht die relevanten Kriterien und die Zuordnung der
Rechnungslegungspflicht überblicksmäßig dargestellt.
Abb. 14: Rechnungslegung im neuen UGB
Quelle: Stark verkürzt aus Urtz C. in GeS: 262
In den weiteren Paragraphen finden sich zumeist Ersetzungen der Begriffe aus der
Terminologie des Handelsrechts durch jene des Unternehmensrechts (i.e. Unternehmer
statt Kaufmann, etc.). So etwa haben sich wesentliche Bestimmungen wie etwa der
Inhalt des Jahresabschlusses, der Bilanz, Saldierungs- und Bilanzierungsverbote oder
Regelungen zum Inhalt der Gewinn- und Verlustrechnung inhaltlich nicht geändert.
35
Der für diese Arbeit besonders ausschlaggebende Teil, nämlich die
Bewertungsvorschriften in den §§ 201 ff UGB sind ebenfalls, bis auf die
terminologische Änderungen, unverändert geblieben.
Sowohl die ergänzenden Vorschriften für Kapitalgesellschaften, die allgemeinen
Vorschriften über den Jahresabschluss und den Lagebericht sowie die
Gliederungsvorschriften von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung haben keine
inhaltlichen Änderungen erfahren, d.h. dass die Rechnungslegung von den
Umwälzungen des Handelsrechtsänderungsgesetzes weitgehend ausgenommen wurde.
Die Fundamente der Rechnungslegung – nämlich die Buchführungs- und
Rechnungslegungsschwellenwerte – sind, wie beschrieben, hingegen umfassend
geändert worden.
In der Folge wird nun auf die immobilienwirtschaftliche Auseinandersetzung mit den
Änderungen durch das UGB eingegangen und die relevanten Unterschiede einzeln
herausgearbeitet.
3.2. Immobilientreuhänder im Lichte des UGB
Die Tätigkeit der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter sowie der Bauträger ist
in der Gewerbeordnungsnovelle 2002, BGBl. 2002/I111, zuletzt geändert durch BGBl. I
Nr. 58/2003 im Gewerbe der Immobilientreuhänder zusammengefasst [vgl. Kallinger:
2].
In den nachfolgenden Überlegungen wird überblicksmäßig dargestellt, inwiefern sich
durch die Umsetzung des Handelsrechtsänderungsgesetzes, welches das bisherige
Handelrecht zum Unternehmensrecht umwandelte, Änderungen für die
immobilienwirtschaftsrelevanten Berufe ergeben können.
3.2.1. Rechnungslegung der freien Berufen
Grundsätzlich sind Angehörige der freien Berufe von der Anwendung des Ersten
Buches gem. § 4 (2) des UGB ausgenommen. Ob der Immobilientreuhänder als
Angehöriger der freien Berufe gilt, bleibt durch den Gesetzestext unbeantwortet,
weshalb in den folgenden Kapiteln auf die Auswirkungen des neuen
Unternehmensgesetzes auf den Immobilientreuhänder überblicksmäßig eingegangen
wird.
36
Durch die Analyse der einzelnen Sparten des Immobilientreuhänders wird dargestellt,
welche Einordnung im Sinne des neuen UGB vorgenommen werden kann. Insbesondere
die Bedeutung der Rechnungslegung wird nachstehend besprochen.
3.2.2. Rechnungslegung beim Bauträger, Immobilienmakler und –verwalter
Die Buchführungsgrenzen sind – wie in Kapitel 3.1.3. erwähnt – in § 189 (1) und (2)
UGB geregelt.
Bauträger in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft mussten schon bisher nach dem
Rechnungslegungsgesetz bilanzieren.
Insofern Bauträger die Unternehmensform einer Personengesellschaft gewählt haben, ist
der Schwellenwert von EUR 400.000 zu beobachten, welcher regelmäßig bei größeren
Bauvorhaben überschritten wird, weshalb auch hier grundsätzlich von einer
Rechnungslegung im Sinne des Dritten Buches des UGB auszugehen sein wird.
Eine Einordnung des Bauträgers in die freien Berufe ist auszuschließen.
Auch Immobilienmakler in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft mussten schon
bisher nach dem Rechnungslegungsgesetz bilanzieren.
Wie beim Bauträger schon angeführt ist auch hier der Schwellenwert maßgebend. Die
Subsumierung des Immobilienmaklers in die freien Berufe ist ebenfalls auszuschließen.
Hausverwalter in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft mussten bisher schon nach
der Rechnungslegung des „alten HGB“ bilanzieren.
Anders ist die Lage nach neuem UGB, bei Immobilien- bzw. Hausverwaltern als
Einzelunternehmer oder Personengesellschafter. Für die GmbH & Co KG gelten
dieselben Rechnungsvorschriften, wie für Kapitalgesellschaften. Sie wird als „Quasi-
Kapitalgesellschaft“ eingestuft.
Grundsätzlich fallen Immobilienverwalter unter die Definition des § 22 Z 2 EStG und
sind damit Angehörige der freien Berufe, die Gewinnermittlung ist die
Überschussermittlung der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben nach § 4 (3)
EStG.
37
Der Immobilientreuhänder, organisiert in der Rechtsform eines Einzelunternehmens,
war von der Bilanzierungspflicht auch bei großen Umsätzen bisher befreit, wenn seine
Firma nicht im Firmenbuch eingetragen war.
Wird der Schwellenwert von EUR 400.000 im Jahre 2007 und 2008 überschritten, so
muss im Jahre 2009 nach UGB Rechnung gelegt werden und die Gewinnermittlung
nach § 4 (3) EStG ist nicht mehr möglich.
Der Unternehmer muss seine Firma im Firmenbuch eintragen, die Gewinnermittlung
erfolgt nach § 4 (1) EStG durch Betriebsvermögensvergleich.
Werden im Kalenderjahr 2007 bereits Umsätze über EUR 600.000 erzielt, so muss der
Hausverwalter seinen Gewinn bereits im Kalenderjahr 2008 in Form der Bilanzierung
ermitteln [vgl. Stingl: 1].
Zusammenfassend bedeutet dies, dass innerhalb der Immobilientreuhänderberufe der
Bauträger und der Immobilienmakler von den Änderungen des UGB bezüglich der
Rechnungslegung am wenigsten betroffen sein werden.
Hausverwalter hingegen werden bei Überschreitung der Schwellenwerte mit einer
Umstellung der Gewinnermittlungsart konfrontiert sein.
Die existierende Unklarheit zwischen den Rechtsmaterien UGB, EStG und BAO
erfordert eine differenzierte Auseinandersetzung.
3.2.3. Freie Berufe vs. Einkünfte aus selbständiger Arbeit
Mit dem Unternehmensgesetzbuch wurde grundsätzlich der Versuch unternommen, die
handelsrechtliche Rechnungslegungspflicht und die steuerliche Buchführungspflicht zu
harmonisieren, was weitgehend geglückt scheint.
Allerdings existieren in manchen Fällen Unklarheiten. Probleme treten zum Beispiel
aufgrund der Differenzierung zwischen den dem Begriff der „Angehörigen freier
Berufe“, zu finden in § 189 UGB und den Einkünften aus selbständiger Arbeit gemäß §
22 EStG, auf, wie dies bereits im vorangegangen Kapitel bei der Analyse der Relevanz
der UGB Änderungen für den Beruf des Immobilienverwalters deutlich wurde.
38
Es wird etwa argumentiert, dass die in § 22 (2) EStG erwähnten Einkünfte aus sonstiger
selbständiger Arbeit nicht den „freien Berufen“ nach UGB zuzuordnen sind [Urtz:
262ff].
Dazu zählen explizit der Hausverwalter, das Aufsichtsratsmitglied oder die Tätigkeit
als wesentlich beteiligter Gesellschafter-Geschäftsführer.
Liegen demnach Einkünfte aus selbständiger Arbeit, aber kein freier Beruf vor, so trifft
den Unternehmer zwar keine steuerliche Buchführungspflicht im Sinne der
Bundesabgabenordnung, es kann aber – sobald der Schwellenwert von EUR 400.000
überschritten ist – eine Rechnungslegungspflicht gemäß § 189 UGB zutreffen, die auch
steuerlich, nämlich gemäß § 124 BAO, zu beachten ist.
Das heißt also, wenn Unternehmer Einkünften aus selbständiger Arbeit auch
„Angehörige eines freien Berufes“ sind, kommen die handelsrechtliche
Rechnungslegungspflicht und die steuerliche Buchführungspflicht gemäß § 124 BAO
nicht zum Tragen. Nur dann können diese Unternehmer – wie nach der alten Rechtslage
– ihren Gewinn nach § 4 (3) EStG ermitteln.
Diese Neuregelung unterscheidet sich ergo von der alten Rechtslage des
Handelsgesetzbuches sehr, da nach der bisherigen Fassung des § 125 BAO bei allen
Einkünften des § 22 EStG die steuerlichen Buchführungsgrenzen nicht anzuwenden
waren.
Speziell bei den Einkünften aus sonstiger selbständiger Arbeit gemäß § 22 Z 2 EStG
führt dies daher zu einer Verschärfung, da der Unternehmer nunmehr die
Schwellenwerte des § 189 UGB anzuwenden hat, wodurch die nach der alten
Rechtslage bestehende Möglichkeit nicht mehr existiert, wonach unabhängig von
Umsatzgrenzen die Gewinnermittlungsart gemäß § 4 (3) EStG anzuwenden war [vgl.
Urtz: 262ff].
Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtssprechung oder der Gesetzgeber in dieser Hinsicht
Klarstellungen liefern wird.
39
4. Bilanzierung des Umlaufvermögens
4.1. Begriffsabgrenzungen
4.1.1. Anlage- oder Umlaufvermögen
Der Gesetzgeber definiert in § 198 (2) UGB das Anlagevermögen als jenes Vermögen,
das dem Unternehmen dauernd zur Verfügung steht. Dem Umlaufvermögen werden
nach § 198 (4) UGB entsprechend alle Wirtschaftsgüter zugeordnet, die dem
Unternehmen nicht langfristig zur Verfügung stehen.
Eine immobilienspezifische Abgrenzung kann in Bezugnahme auf diese
Gesetzesmaterie wie folgt vorgenommen werden:
Abb. 15: Abgrenzung Anlage- oder Umlaufvermögen
Innerhalb des Sachanlagevermögens kann eine Immobilie gemäß § 224 (2) UGB zur
Position „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der
Bauten auf fremden Grund“ oder der Position „Geleistete Anzahlungen und Anlagen in
Bau“ zugeordnet werden.
40
Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen kein Gebäude oder andere
vergleichbare Bauten errichtet wurden.
Grundstücksgleiche Rechte sind etwa Baurechte im Sinne des § 1ff BauRG oder
Superädifikate im Sinne des § 435 ABGB.
Superädifikate sind Gebäude, die mit der Absicht errichtet wurden, nicht dauerhaft dort
zu bleiben. Das Superädifikat kann durch die Bauweise, durch einen bestimmten Zweck
oder durch einen befristeten Mietvertrag augenscheinlich werden, sofern dieser Vertrag
zur Einsicht aufliegt, was selten der Fall sein wird. [vgl. Bammer: 2ff].
Die Wirtschaftsuniversität (WU) Wien, Standort Althanstrasse/Augasse, als Beispiel
eines nicht augenscheinlichen Superädifikats, durchbricht den Grundsatz „superficies
solo cedit“ nach § 297 ABGB. Das bedeutet, dass beim Superädifikat der
Grundeigentümer und der Bauwerkseigentümer eben nicht ein und dieselbe, sondern
zwei unterschiedliche Personen sind.
Im Falle der WU Wien ist der Grundeigentümer die Österreichische Bundesbahn und
der Bauwerkseigentümer die Bundesimmobiliengesellschaft mbH (BIG), wie dies aus
der Anlage 1 zum Bundesimmobiliengesetz, BGBl. I Nr. 141/2000, idF BGBl. I Nr.
86/2004 hervorgeht.
Bei „Bauten“ im Sinne der Rechnungslegung handelt es sich um Gebäude oder andere
Bauten, die auf eigenem oder auf fremden Grund realisiert sind, also etwa alle Arten
von Immobilien, wie Wohn-, Büro-, Gewerbe-, Logistik-, oder Freizeitimmobilien.
Unter „Andere Bauten“ fallen etwa Straßen, Kanäle oder Parkplätze oder ähnliche
infrastrukturelle Baumaßnahmen [vgl. Mandl: 386].
Als „Anlagen in Bau“ gelten Investitionen (üblicherweise für Herstellungsvorgänge),
die zum Bilanzstichtag vorgenommen und aktiviert worden sind, ohne, dass diese
Anlagen bereits endgültig fertig gestellt sind [vgl. Küting K./ Weber C.: 543].
Neben der Unterscheidung von Sachanlage- oder Umlaufvermögen ist die Betrachtung
der Begriffe Anschaffungs- oder Herstellungskosten von ähnlich wichtiger
Bedeutung.
Diese Differenzierung ist wegen der unterschiedlichen Berechnung der Anschaffungs-
oder Herstellungskosten von Bedeutung.
41
Beide Begriffe, wie auch die grundlegenden Regelungen der §§ 203f UGB haben ihren
Ursprung im deutschen Handelsgesetzbuch und enthalten die grundlegende
Bewertungsregel für Gegenstände des Anlagevermögens [vgl. Gassner, Lahodny-
Karner, Urtz in Straube: 253, Rz. 19].
Dabei ist besonders zu beachten: Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden als
Ausgangspunkt der Bewertung mit Wirkung auch für das Umlaufvermögen definiert.
Insofern stellt der § 203 UGB die Kernvorschrift für das gesamte Recht der Bewertung
dar. Diese besagt, dass Anschaffungs- und Herstellungsprozesse als erfolgsneutrale,
also gewinnunabhängige Vermögensumschichtungen behandelt werden.
Einem Bewertungsvorgang logisch vorgelagert ist die Entscheidung über die
Aktivierungsfähigkeit, wobei die Einschränkungen des § 197 UGB zu beachten sind.
Erfüllt eine Immobilie das Vermögenskriterium, was in aller Regel anzunehmen ist,
dann ist sie bilanzierungsfähig und darf damit als Aktivposten angesetzt werden, wobei
die Immobilie in der österreichischen Rechnungslegung – wegen der unterschiedlichen
Abschreibungsvorschriften – in Grundstück und Gebäude unterteilt werden muss.
Die österreichische Rechnungslegung hat keine eigene Definition für die Immobilie. In
den internationalen Rechnungslegungsvorschriften, etwa in den International Financial
Reporting Standards (IFRS), finden sich Definitionen für die Immobilie und es wird
nicht in Grund und Boden sowie Gebäude differenziert.
4.1.2. Wechsel vom Umlauf- ins Anlagevermögen
Abgrenzungsprobleme ergeben sich in Bauträgerbilanzen insbesondere dann, wenn ein
Grundstück zunächst als Umlaufvermögen eingestuft wird und dann ins
Anlagevermögen wechselt.
In der Praxis finden wir diesen Fall dann, wenn eine Eigentumswohnung in einer
Wohnhausanlage zum Verkauf bestimmt ist – jedoch aufgrund der speziellen
Gegebenheiten, etwa weil die Veräußerung nicht oder nur mit finanziellen Einbußen
möglich ist, nunmehr längerfristig zur Vermietung oder zur Eigennutzung des
Bauträgers dienen soll.
In diesem Fall ist eine Umwidmung mit einer Umbuchung verbunden, welche auch auf
die umsatzsteuerliche Behandlung Einfluss hat.
42
Wenn man davon ausgeht, dass im Umlaufvermögen noch keine
Vorsteuerabzugsberechtigung gegeben ist, im Anlagevermögen bei Eigennutzung
zum Teil, bei Vermietung oder sonstiger umsatzsteuerpflichtiger Behandlung
anteilsmäßig gesamt besteht, hat diese Umbuchung erwiesenermaßen
umsatzsteuerrechtliche Bedeutung.
In diesem Fall kann seitens des Bauträgers die Vorsteuer anteilig für das Projekt beim
Finanzamt eingefordert werden. Dies soll nun überblicksmäßig und stark vereinfacht in
einem Beispiel dargestellt werden.
Die „1. Projektgesellschaft mbH“ kauft die Liegenschaft „Nr. 1/0 EZ 0000“, es erfolgt
die Bebauung durch die „Management GmbH“ und es wird der Verkauf an Privatnutzer
in Wohnungseigentum, also unecht steuerbefreit, gewerblich betrieben.
Ein Jahr nach Fertigstellung des Neubauprojektes stellt sich heraus, dass einige
Wohnungen nicht oder nur mit erheblichen Nachlässen verkauft werden können.
Es wird vom Management der „1. Projektgesellschaft mbH“ die Entscheidung
getroffen, die Einheiten längerfristig zu vermieten. Die Einheit im Erdgeschoss wird
von der „Management GmbH“ zu marktüblichen Konditionen angemietet.
Es finden sich zwei wesentliche Vorgänge wieder: zum Einen der Wechsel vom
Umlauf- in das Anlagevermögen, der bedeutend für die Rechnungslegung ist.
Andererseits ergibt sich ein steuerliches Thema.
Der Vorsteuerabzug steht anteilig auf die zu vermietenden Einheiten zu. Wenn im
Anschluss an den Vermietungszeitraum doch noch ein Käufer gefunden wird, ist in
weiterer Folge nach der Zehntelregelung des § 12 (10) UStG eine anteilige
Vorsteuerberichtigung erforderlich, sofern steuerfrei im Sinne des § 6 (1) Z 9 lit a
UStG veräußert wird [vgl. Stingl in Immolex: 287].
Ein weiteres Beispiel kann für die Althaussanierung dargestellt werden. Bei der
Sanierung eines „Altbauprojektes 1A“ der „1. Projektgesellschaft mbH“ ist eine
Mischung zwischen Umlauf- und Anlagevermögen nicht vermeidbar.
Die zum Teil vermietete, teils bestandsfreie Liegenschaft ist erworben worden und es ist
davon auszugehen, dass der Vermietungsteil längerfristig der „1. Projektgesellschaft
mbH“ dient, und daher im Anlagevermögen des Unternehmens aufzunehmen sein wird.
43
Die leerstehenden Einheiten hingegen werden als Wohnungseigentum parifiziert und
abverkauft, womit diese Einheiten dann im Umlaufvermögen der „1. Projektgesellschaft
mbH“ zu bilanzieren sind.
Es wird angenommen, dass die Immobilie zum Teil mit Eigenkapital und zum Teil mit
Bankdarlehen fremdfinanziert wird. Diese Darlehen werden ebenfalls gesondert
ausgewiesen.
In der stark vereinfachten Bilanz zum 31.12.dJ der „1. Projektgesellschaft mbH“, in
welcher nur dieses eine Immobilienprojekt „Altbauprojekt 1A“ als Single Purpose
verwirklicht werden soll, ergibt sich das nachstehende Bilanzbild.
Abb. 16: Praxisbeispiel, Sanierungsprojekt, Bilanzbild eines Bauträgers
Es kommt also bei einer Immobilie einerseits zum Ausweis von Grund und Boden im
Anlage- und im Umlaufvermögen und andererseits vom Gebäude – ebenfalls einmal im
Sachanlagevermögen und zusätzlich für die zum Verkauf bestimmten Einheiten im
Umlaufvermögen.
44
4.1.3. Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Grundsätzlich liegt eine Anschaffung vor, wenn eine Immobilie von einem Dritten
erworben wird und – zur Abgrenzung der Anschaffung von der Herstellung –
unverändert (nach der Verkehrsauffassung: also gleichartig, funktionsgleich und
gleichwertig) bleibt.
Es wird bei der Anschaffung also der Erwerb von bestehenden Immobilienwerten,
hingegen bei der Herstellung wird die Schaffung von bisher nicht in dieser Form
vorhandenen Vermögensgegenständen beabsichtigt.
Anders formuliert bedeutet die Anschaffung, dass das Wirtschaftgut den Eigentümer
wechselt, aber in seiner Art, Funktion und seinem Wert im Wesentlichen gleich bleibt.
Die Anschaffung ist unabhängig von der zivilrechtlichen Beurteilung zu verstehen und
stützt sich auf die Erlangung der tatsächlichen Verfügungsmöglichkeit. [vgl. VwGH
90/13/0028 vom 12.06.1991].
Die Anschaffungskosten können, wie in Abb. 17: ersichtlich ist, in drei Gruppen
unterteilt werden:
Abb. 17: Unterteilung der Anschaffungskosten
45
Neben den Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Anschaffung, gibt es noch die
nachträglichen Anschaffungskosten.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Nachweis für den kausalen und zeitlichen
Zusammenhang mit dem ersten Erwerbsvorgang.
Nachträgliche Anschaffungskosten sind wie die originären Anschaffungskosten zu
aktivieren, es sei denn das originäre Wirtschaftsgut besteht zwischenzeitlich nicht mehr.
Bedeutend ist in diesem Zusammenhang für die Immobilienwirtschaft gelegentlich
vorkommende Bestandsfreimachung durch Ablösezahlungen des Eigentümers oder dem
Abriss von Altobjekten.
In steuerlicher Hinsicht gilt bei der Gewinnermittlung durch
Betriebsvermögensvergleich nach § 5 (1) EStG das Maßgeblichkeitsprinzip.
Die Anschaffungskosten werden vom Steuergesetzgeber nicht eigens definiert. Der § 6
Z 1 und Z 2 lit. a EStG verweist zwar auf den Anschaffungskostenbegriff, allerdings
muss auf die Begriffsdefinitionen des § 203 UGB zurückgegriffen werden [vgl. EStR
2000: Rz. 2164].
4.1.4. Erhaltungs- und Herstellungsaufwand
Für die Überschussermittlung der Einnahmen über die Werbungskosten, d.h.
insbesondere bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 (1) EStG
sind die Begriffe Herstellungs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwand
voneinander zu unterscheiden.
Es sei an dieser Stelle auf die Abbildung Abb. 18: verwiesen, welche die steuerliche
Behandlung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand darstellt.
Diese Differenzierung ist für die Finanzverwaltung aus dem Grund vorzunehmen, als an
die Einordnung dieser Aufwendungen, unterschiedliche steuerrechtliche Konsequenzen
anknüpfen [vgl. Kohler: 177ff].
Nach der Verwaltungspraxis liegt Instandhaltungsaufwand dann vor, wenn lediglich
unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder wenn es zu keiner wesentlichen
Erhöhung des Nutzungswertes oder der Nutzungsdauer kommt [vgl. EStR 2000: Rz
6460].
46
Abb. 18: Steuerliche Behandlung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand
Instandhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten absetzbar,
wobei es im Falle nicht jährlich wiederkehrender Instandhaltungsarbeiten möglich ist,
die Kosten derselben auf zehn Jahre verteilt abzuschreiben.
Im Bereich des Instandsetzungsaufwandes nimmt das Einkommensteuergesetz
insofern eine Differenzierung vor, als diese bei Mietwohngebäuden zwingend auf zehn
Jahre zu verteilen sind.
Trotz einer fehlenden gesetzlichen Festlegung können Instandsetzungsaufwendungen
auf andere, nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden, entweder sofort
abgeschrieben oder gleichmäßig verteilt auf zehn Jahre abgeschrieben werden [vgl.
EStR 2000: RZ 6457].
Basierend auf der gesetzlichen Definition der Instandsetzungsaufwendungen sind
darunter alle Aufwendungen zu subsumieren, die eine wesentliche Erhöhung des
Nutzungswertes oder wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer herbeiführen, wobei
anzumerken bleibt, dass etwa der Austausch einzelner Gebäudeteile den Begriff der
Instandsetzung nicht erfüllt. Nach der Verwaltungspraxis liegt eine wesentliche
47
Verlängerung der Nutzungsdauer immer dann vor, wenn sich die Nutzungsdauer um
mehr als 25 Prozent verlängert [vgl. Stingl, W.: 113].
In Ermangelung einer eigenständigen Definition des Einkommensteuergesetzes 1988
liegt Herstellungsaufwand im Gegensatz zu Instandhaltungs-, oder
Instandsetzungsaufwand immer dann vor, wenn die Wesensart des Wirtschaftsgutes
verändert wird [vgl. etwa VwGH, 23.09.1997, 93/14/0095 und VwGH, 23.09.1997,
93/14/0096].
Herstellungsaufwendungen sind also jene Aufwendungen, die für die Herstellung eines
Wirtschaftsgutes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand
hinausgehende wesentliche Verbesserung dienen.
Folgende Maßnahmen können als Herstellungsaufwand klassifiziert werden, etwa die
Aufstockung eines Gebäudes, die Zusammenlegung von Wohnungen, der erstmalige
Einbau von Zentralheizungsanlagen oder Aufzugsanlagen, der Einbau von
Badezimmern und WC (Kategorieanhebung) sowie das Versetzen von Fenster und
Türen [vgl. Kohler: 176].
Die beispielhaft aufgezählten Herstellungsaufwendungen haben ein steuerliches
Kriterium gemeinsam, nämlich, dass deren Herstellung ertragsteuerlich auf die
Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben ist [vgl. Langheinrich G., Ryda W.:
390].
4.1.5. Herstellkosten oder Herstellungskosten
Der Gesetzgeber hatte bei der Definition des § 203 UGB (ursprünglich HGB)
grundsätzlich die Zuschlagskalkulation vor Augen.
Es wird weder explizit diese Kalkulationsform erwähnt, noch sind andere
Kalkulationsformen unrichtig. Auch in anderen relevanten Materien, wie etwa der
Bilanz-Richtlinie 1978 werden die Herstellungskosten als „kalkulationsform-neutral“
umschrieben [vgl. Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube: 264, Rz. 27].
Die Herstellkosten der Zuschlagskalkulation setzen sich aus den Material- und den
Fertigungskosten zusammen, wobei zunächst die Unterscheidung von Einzel- und
Gemeinkosten vorgenommen werden muss.
48
Einzelkosten sind Kosten, die mit der Leistungserstellung direkt im Zusammenhang
stehen und somit dem Projekt direkt zugerechnet werden können. Grundsätzlich zählen
dazu die Materialkosten und die Fertigungskosten (darunter fallen insbesondere die für
den Herstellungsvorgang anfallenden Personalkosten).
Gemeinkosten sind Kosten, die dem einzelnen Projekt nicht direkt zugerechnet werden
können. Die Begründung kann einerseits darin liegen, dass dies wirtschaftlich nicht
machbar ist oder andererseits, weil technisch kein Zusammenhang zwischen der
Herstellung des Produkts und der Entstehung dieser Kosten besteht [vgl. Egger A.,
Samer H., Bertl R.: 65].
Materialkosten umfassen neben dem Fertigungsmaterial auch Materialgemeinkosten,
wie etwa Bezugskosten oder Lagerkosten.
Fertigungskosten umfassen neben den Fertigungslöhnen auch
Fertigungsgemeinkosten, Energiekosten oder etwa Schmiermittel.
Aus der Charakterisierung lässt sich schließen, dass die Zuschlagskalkulation auf einen
industriellen Produktionsvorgang, also maschineller Fertigung abstellt.
Dies ist in der Immobilienwirtschaft, trotz zunehmender Technologisierung der
Bauwirtschaft, nur bedingt anzutreffen (beispielsweise bei der Herstellung von
Fertigteilhäusern).
Die Zuordnung der immobilienwirtschaftlichen Besonderheiten zur kostenrechnerischen
Zuschlagskalkulation, die als Basis für die Bestimmungen des § 203 UGB gilt, ist in der
Praxis deshalb mitunter komplex, wie auch die Ausführungen in den folgenden Kapiteln
noch zeigen werden.
Inwiefern Gemeinkosten zu den Herstellungskosten oder –aufwendungen zählen, lässt
sich auf Grund der Zugehörigkeit von Kostenstellen zum Herstellungsprozess klären.
Zum Herstellungsprozess eines industriell vorgefertigten Holzfensters gehören etwa der
Einkauf, die Materiallager und dessen Verwaltungsstellen.
Die Zuordnung und Verteilung der Gemeinkosten wird mittels Aufteilungsschlüssel im
Rahmen des Betriebsabrechnungsbogen (BAB) vorgenommen.
49
Es müssen ausreichend genaue Umlageschlüssel definiert werden, damit die
Inanspruchnahme von Energiestellen, wie etwa einer unternehmenseigenen Tankstelle,
genau gemessen werden kann [vgl. Egger A., Samer H., Bertl R.: 65].
Abb. 19: Zuschlagskalkulation
Quelle: Angelehnt an Kemmetmüller/Bogensberger: 56
Aus dem Kalkulationsschema wird auch deutlich, dass Verwaltungsgemein- und
Vertriebskosten nicht zu den Herstellkosten zählen.
Neben der sprachlichen Ähnlichkeit der Begriffe Herstellkosten und
Herstellungskosten, sieht man insbesondere in dieser Hinsicht, wie nahe der § 203 (3)
UGB dem Schema der Zuschlagskalkulation folgt, wenn etwa die der letzte Teilsatz
lautet „Kosten der allgemeinen Verwaltung dürfen nicht in die Herstellungskosten
einbezogen werden“.
Die unternehmensrechtlichen Herstellungskosten unterscheiden sich von den
kostenrechnerischen Herstellkosten durch Umfangs- und Wertdifferenzen, die sich aus
den unterschiedlichen Prinzipien der beiden Materien ergeben.
Während das Unternehmensrecht rein auf den pagatorischen Ansätzen aufbaut,
herrscht in der Kostenrechnung der kalkulatorische Ansatz vor.
50
Die kalkulatorischen Kosten machen Sinn, um etwa die in ungleichmäßiger Höhe
anfallenden Schadensfälle für die unternehmerische Planung oder Steuerung hin über
mehrere Jahre hinweg zu quantifizieren. Ein solches Ziel verfolgt die
Unternehmensbilanz freilich nicht.
Einerseits ist anzumerken, dass der Begriffsteil „Kosten“ der Kostenrechnung
zuzuordnen ist und zur Verdeutlichung des Unterschiedes zur Finanzbuchhaltung von
Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen zu sprechen sein müsste.
Andererseits suggeriert der Begriff Herstellungsaufwand wiederum sehr stark eine
Überschussermittlung der Einahmen über die Werbungskosten, wie sie etwa bei
Einkünften nach § 28 (1) EStG angewendet wird, was wiederum eine unzulässige
Begriffsverkürzung darstellen würde und weshalb eine eindeutigere Definition des
Begriffes bislang wohl auch nicht möglich war.
51
4.2. Herstellungskosten in der Bauträgerbilanz
4.2.1. Begriff der Herstellung
Der Begriff der Herstellungskosten oder -aufwendungen ist von den
aktivierungspflichtigen Anschaffungen einerseits und von den sofort abzugsfähigen
Erhaltungsaufwendungen andererseits abzugrenzen. Nachstehend nun die
Auseinandersetzung mit dem Begriff der Herstellung.
Bei der Herstellung entsteht ein neuer Vermögensgegenstand mit anderer
Verkehrsgängigkeit.
Der Gegenstand unterscheidet sich also in Funktion und Wert zum ursprünglichen
Vermögensgegenstand.
So „(…) bedeutet Herstellen das Hervorbringen bzw. das Hervorbringenlassen eines
bisher noch nicht existenten Wirtschaftsgutes.“ [Quantschnigg P., Schuch W.: 325].
Eine Herstellung kann nach § 203 (3) UGB in der Schaffung eines neuen
Vermögensgegenstandes vorliegen, in der Erweiterung eines bestehenden oder als eine
wesentliche Verbesserung eines bestehenden Vermögensgegenstandes.
Umgelegt auf die Herstellungsvorgänge in der Immobilienpraxis bedeutet dies:
Abb. 20: Schaffung, Erweiterung, Verbesserung im Sinne des § 203 UGB
4.2.2. Aktivierung von Einzelkosten
Es besteht kein Zweifel, dass Einzelkosten aktiviert werden müssen. In den Vorschriften
des Artikel 35 (3) der Bilanz-Richtlinie findet sich explizit, dass zu den
Herstellungskosten „die dem einzelnen Erzeugnis unmittelbar zurechenbaren Kosten“
gehören.
52
In der Literatur finden sich die meisten Autoren mit einer klaren Aussage zur
Aktivierung von Einzelkosten. So zählt etwa Rohatschek, zurückgreifend auf
bestehende Diskussionen, drei Auslegungsvarianten auf und befindet den Ansatz der
Einzelkosten, im Sinne von Materialeinzelkosten und Fertigungseinzelkosten als
folgerichtig [vgl. Rohatschek: D 9].
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage bestimmen die Einzelkosten sogar näher
und zwar als Fertigungsmaterial, Fertigungslöhne und als Sonderkosten der Fertigung.
Auch aus der Bilanz-Richtlinie sind „costs directly attributable to the product“, wie der
Originaltext lautet, als Mindestansatz für die Unternehmensbilanz heranzuziehen [vgl.
Urtz: W 14].
In der Immobilienentwicklung können unter Einzelkosten folgende Positionen
subsumiert werden: Grundstück, Grunderwerbsteuer, Bestandsfreimachung,
Abrisskosten, Planungskosten, Anschlusskosten für Kanal, Wasser, Gas, Fernwärme,
Strom, Generalunternehmerleistungen für die Errichtung der Immobilie, Behördliche
Genehmigungen, usw.
4.2.3. Aktivierung von Material- und Fertigungsgemeinkosten
Der Begriff der Herstellungskosten oder -aufwendungen umfasst Teile der Material-
und Fertigungsgemeinkosten und es wird wortwörtlich abgegrenzt, dass sowohl für die
Unternehmen- als auch Steuerbilanz ausschließlich kostengleiche Aufwendungen
einbezogen werden dürfen.
Als Herstellungskosten oder -aufwendungen sind daher nur Aufwendungen zu
aktivieren, bilanzielle Herstellungskosten sind pagatorische Kosten [vgl. Urtz: S 503].
Kalkulatorische Kosten, wie etwa kalkulatorische Abschreibungen, kalkulatorische
Wagnisse oder der kalkulatorische Unternehmerlohn dürfen in die Herstellungskosten
oder –aufwendungen nicht einbezogen werden.
D.h. in den Materialgemeinkosten dürfen keine Anteile von kalkulatorischen Kosten,
wie etwa kalkulatorische Wagnisse, Unternehmerlohn oder Zinsen enthalten sein.
53
Die Herstellungskosten oder –aufwendungen in der Unternehmensbilanz beinhalten seit
dem EU-Gesellschaftsrechtsänderungsgesetz 1996 das Wahlrecht, das besagt, dass
angemessene Teile der Materialgemeinkosten aktiviert werden können.
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht – insbesondere bei Immobilien – räumt das
Wahlrecht einen erheblichen Spielraum zur Bildung von stillen Reserven ein, wenn der
Mindestansatz – nämlich die Einzelkosten gewählt werden.
Werden etwa ausschließlich Einzelkosten aktiviert und die Gemeinkosten während der
Herstellungsphase in der Gewinn- und Verlustrechnung ergebniswirksam erfasst, dann
ergibt sich während dieses Zeitraumes – welcher insbesondere bei Großimmobilien
mehrere Jahre umfassen kann – Jahr für Jahr ein Verlust, denn der Verkaufserlös wird
erst zum Zeitpunkt der Übergabe mit den aktivierten Einzelkosten ergebniswirksam.
Zu diesem Zeitpunkt wird dann durch die Auflösung stiller Reserven ein
unverhältnismäßig hoher Gewinn, hingegen werden während des Herstellungszeitraums
Verluste ausgewiesen.
Die Sinnhaftigkeit und Wirksamkeit des Wahlrechts im UGB im Zusammenhang mit
der Bilanzierungsrichtlinie wird nach wie vor diskutiert [vgl. Egger A., Samer H., Bertl
R.: 68f].
Im Einkommensteuerrecht gibt es kein Wahlrecht für die Aktivierung von Material-
und Fertigungsgemeinkosten.
Hier wird zwingend von einer Aktivierung ausgegangen. Das zwingende Steuerrecht
erfordert also hier ein Abweichen von der Maßgeblichkeit der Unternehmens- für
Steuerbilanz.
Den Hintergrund für die zwingende Vorschrift des § 6 Z 2 lit. a EStG stellt das
Abgabenänderungsgesetz (AbgÄG) 1996 dar, welches mit dem BGBl. 1996/797 in
Reaktion auf das EU-Gesellschaftsrechtsänderungsgesetz geändert wurde.
Damit wurde eine steuerliche Definition des Umfangs der Herstellungskosten
geschaffen, deren Inhalt sich nach dem Wortlaut und den Gesetzesmaterialien der
unternehmensrechtlichen Regelungen in § 203 (3) UGB herleitet.
54
Abb. 21: Schaubild für die Aktivierung von Material- und Fertigungsgemeinkosten
Wie in den vorangegangenen Ausführungen und in der Abbildung ersichtlich, enthält
das Steuerrecht aber weiterhin keine umfassende Begriffsdefinition, sondern weicht nur
vom handelsrechtlichen Wahlrecht zur Aktivierung der Material- und
Fertigungsgemeinkosten ab [vgl. de De Pauli-Ferch B. / Königsmaier H.: 306].
4.2.4. Aktivierung von Fremdkapitalzinsen
Zinsen für Fremdkapital gehören grundsätzlich nicht zu den Herstellungskosten. Als
Vorbild diente, wie generell für das „alte“ österreichische Handelsrecht, das deutsche
Handelsgesetzbuch3, beide gehen davon aus, dass Fremdkapitalzinsen grundsätzlich
nicht als Herstellungskosten betrachtet werden, sondern nur ausnahmsweise angesetzt
werden dürfen [vgl. Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube: 267, Tz. 31].
Ausnahmsweise dürfen Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der
Herstellung eines Vermögensgegenstands verwendet wird, im Rahmen der
Herstellungskosten ansetzen, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.
3 Welches seinerseits im Preußischen Landrecht 1794 in Anlehnung an die französische Ordonnance de
Commerce erstmalig und umfassend kodifiziert wurde [vgl. Multerer: 1].
55
Diese Regelung des § 203 (4) UGB erlaubt also die Wahl zur Aktivierung von
Fremdkapital unter den beiden angeführten Bedingungen, nämlich, dass sich die Zinsen
dem Grunde nach unmittelbar auf die Herstellung und auf den Herstellungszeitraum
beziehen müssen.
Zinsen von Kontokorrentkrediten, die der allgemeinen Finanzierung des Unternehmens
dienen, dürfen hingegen nicht aktiviert werden [vgl. Egger A., Samer H., Bertl R.: 69].
Im Anhang zum Jahresabschluss muss gemäß § 236 Z 2 UGB „bei Inanspruchnahme
von § 203 (4) UGB der insgesamt nach dieser Bestimmung aktivierte Betrag“ angeführt
werden.
Der Zeitraum für die Aktivierung von Fremdkapitalzinsen wird auf den Zeitraum der
Herstellung bezogen. In der Literatur taucht der Begriff der „Bauzeitzinsen“ immer
wieder auf.
Dieser Begriff erscheint in der Immobilienpraxis etwas verkürzend, weil neben den
Bauzeitzinsen, etwa auch Finanzierungsaufwand für die Planung aktiviert werden
können [vgl. Aman: D 73].
Der Vorgang der Herstellung erstreckt sich also über einen gewissen Zeitraum, welcher
mit konkreten ersten Schritten beginnt; in der Immobilienwirtschaft etwa die
Vorentwurfsplanung des Architekten für ein bestimmtes Projekt.
Vor der konkreten Planung wird zeitlich die Akquisition des Grundstücks
vorgenommen.
Die Anschaffung eines Grundstücks wird in vielen Fällen in der Immobilienwirtschaft
mit Inanspruchnahme von Fremdfinanzierungen, etwa kontokorrentähnlichen
Projektvorfinanzierungsrahmen, erfolgen.
Allerdings sind Fremdkapitalzinsen in Zusammenhang mit der Anschaffung generell
nicht aktivierungsfähig [vgl. Doralt W., Ruppe H.G.: 143, Rz. 321].
Fremdkapitalzinsen können also in einer engen Auslegung des § 203 (4) UGB nur für
die Bauführung angesetzt werden, in einer weiten Auslegung für die ersten konkreten
Planungsschritte.
56
Eine Aktivierung für den Grundstücksanschaffungsvorgang ist grundsätzlich nicht
möglich. Liegt allerdings ein Anschaffungsvorgang für Neuanlagen von längerer
Bauzeit vor, so gilt in der unternehmensrechtlichen Rechnungslegung und im
Steuerrecht das Wahlrecht zur Aktivierung dieser Fremdkapitalkosten bis zum
Anschaffungszeitpunkt. [vgl. EStR 2000: Rz 2171, sowie Doralt W.: 123].
In der Immobilienwirtschaft könnte insofern eine „durchgehende“ Aktivierung erfolgen,
wenn das Grundstück über einen Vertrag mit aufschiebender Bedingung (etwa
Baubewilligung) erworben wird. Die in diesem Zusammenhang anfallenden Zinsen
werden als Vorfinanzierungszinsen aktiviert. Zum Zeitpunkt der Übernahme des
Grundstücks schließt quasi unmittelbar die Herstellungsphase an, wofür ein
Aktivierungswahlrecht nach § 203 (4) UGB besteht, und somit können die in der Folge
anfallenden Bauzeitzinsen ebenfalls aktiviert werden.
Der Herstellungszeitraum endet regelmäßig mit der Benützungsfähigkeit des Objekts,
wobei das Jahr der Herstellung das Jahr der Fertigstellung ist [vgl. Langheinrich G.,
Ryda W.: 44]. Das bedeutet, dass etwa Zinsen, die auf die Laufzeit einer
Verbindlichkeit fallen, nachdem die Herstellung bereits abgeschlossen wurde, nicht im
Rahmen der Herstellungskosten aktivierungsfähig sind [vgl. Göth: D 45].
Die nachstehende Abbildung zeigt den Bewertungsspielraum für den Ansatz der
Fremdfinanzierungskosten nach dem Wahlrecht des § 203 (4) UGB.
Abb. 22: Schaubild Aktivierung von Finanzierungskosten
57
Ein weiterer Aspekt ist der Ausweis der Fremdkapitalzinsen zum Zeitpunkt der
Gewinnrealisierung in der Gewinn- und Verlustrechnung.
Nachdem in § 231 UGB bei Erstellung der Gewinn- und Verlustrechnung zwischen
Gesamtkosten- und Umsatzkostenverfahren gewählt werden kann, ist der Ausweis der
Fremdkapitalzinsen zum Zeitpunkt der Gewinnrealisierung unterschiedlich.
Im Gesamtkostenverfahren wird die Gesamtleistung des Unternehmens den gesamten
Aufwendungen einer Periode gegenübergestellt.
Es kommt zur Neutralisierung der Aufwendungen für die in der Periode nicht
abgesetzten Leistungen, und zwar über die Positionen „aktivierte Eigenleistungen“ und
„Bestandsveränderungen“. Das dem Gesamtkostenverfahren innewohnende Prinzip ist
die Periodenbezogenheit [vgl. Aman: D 73].
Die Fremdkapitalzinsen werden nach § 231 (2) Z 15 UGB unter „Zinsen und ähnliche
Aufwendungen“ ausgewiesen.
Beim Umsatzkostenverfahren werden die Aufwendungen zur Herstellung der Projekte
den Umsatzerlösen gegenübergestellt und beinhalten in der Zeile „Herstellungskosten
der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen“, die zuvor aktivierten
Fremdkapitalzinsen, sofern vom Wahlrecht nach § 203 (4) UGB Gebrauch gemacht
wird. Für das Umsatzkostenverfahren ist die Umsatzbezogenheit der wesentliche
Grundgedanke [vgl. Aman: D 73 bzw. Göth: D 78].
Auch bei der Anwendung des Umsatzkostenverfahrens für den Bauträger werden die
Fremdfinanzierungskosten zunächst aktiviert, sofern keine zwingenden Vorschriften,
dies verbieten (siehe oben).
Bei der ergebniswirksamen Umbuchung des Wareneinsatzes in der Position
„Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen“ zum
Zeitpunkt der technischen und faktischen Übergabe werden diese Zinsen dann als
Bestandteil der Herstellungskosten mit dem zu erwirtschaftenden Erlös
gegenübergestellt.
Die Differenz wird nach § 231 (3) Z 3 UGB in der Zeile „Bruttoergebnis vom
Umsatz“ ausgewiesen und zeigt dann die unternehmerische Rentabilität des
58
Immobilienprojekts in direkter Art und Weise. Allerdings sind die
Fremdfinanzierungszinsen für den Anschaffungsvorgang nicht enthalten.
Unter Bedachtnahme auf § 237 Z 4 UGB ist bei der Anwendung des
Umsatzkostenverfahrens eine Detaillierung einzelner Positionen nach dem
Gesamtkostenverfahren und – wenngleich ohne explizite gesetzliche Normung – eine
verlässliche Kostenrechnung notwendig.
Kalkulatorische Kosten dürfen klarerweise nicht angesetzt werden, weshalb also
Eigenkapitalzinsen nicht aktiviert werden können.
Aus Sicht der Einkommensteuer besteht auch für die steuerliche Gewinnermittlung das
Wahlrecht zur Einbeziehung der Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten [vgl. De
Pauli-Ferch B. / Königsmaier H.: 306].
4.2.5. Aktivierung von Kosten der Allgemeinen Verwaltung und des Vertriebes
Aus den beiden vorangegangen Kapiteln folgt, dass für die Aktivierung von Material-
und Fertigungsgemeinkosten sowie für die Fremdkapitalkosten unternehmensrechtlich
bei den Herstellungskosten ein Wahlrecht zwischen dem Mindest- und dem
Höchstansatz besteht.
Der Mindestansatz, beinhaltet lediglich die Einzelkosten, und der Höchstansatz,
beinhaltet auch Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie Zinsen für Fremdkapital,
das zur Finanzierung der Herstellung verwendet wurde, und Aufwendungen für
Sozialeinrichtungen, freiwillige Sozialleistungen, Altersversorgung und Abfertigung.
Kosten der allgemeinen Verwaltung und des Vertriebes zählen jedoch gemäß § 203 (3)
UGB letzter Satz nicht zu den Herstellungskosten [vgl. De Pauli-Ferch B. /
Königsmaier H.: 306].
Für Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens gibt es eine wichtige Ausnahme,
wenn es sich um langfristige Fertigung handelt.
In diesem Falle ist eine Aktivierbarkeit von Verwaltungskosten möglich. Es besteht also
ein Wahlrecht einen Vermögensgegenstand über die Herstellungskosten hinaus zu
bewerten.
59
Es gibt allerdings auch die Ansicht, dass die Aktivierbarkeit der allgemeinen
Verwaltungskosten allein aus der Auslegung der des Artikel 35 (3) der Bilanz-Richtlinie
möglich sei [vgl. Egger A., Samer H., Bertl R.: 67 ].
Dem stünde laut anderen Quellen entgegen, dass die Zuordnung von allgemeinen
Verwaltungskosten während des Herstellungsvorganges nicht unwillkürlich erfolgen
könne [vgl. Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube: 261, Tz. 25].
Beispiele für allgemeine Verwaltungskosten sind etwa Geschäftsleitung, Management,
Betriebsrat, Rechnungs- und Finanzwesen, Controlling, interne Revision, Rechts- und
Steuerabteilung, internes Qualitätsmanagement, interne EDV Abteilung, usw.
Die Kosten können nun im Rahmen des § 206 (3) UGB zusätzlich zum gewählten
Mindest- oder Höchstansatz der Herstellungskosten aktiviert werden, sofern es sich um
einen Auftrag handelt, dessen Ausführung sich über mehr als zwölf Monate erstreckt,
aus der weiteren Auftragsabwicklung keine Verluste drohen und eine verlässliche
Kostenrechnung vorliegt.
Die immobilienspezifische Anwendung der Regelung bedarf einer genaueren
Darstellung der einzelnen Kriterien.
Der Bauträger, der auf seinem Grundstück ein Wohngebäude realisiert, führt keinen
Auftrag im Sinne des § 206 (3) UGB aus, das von ihm realisierte Projekt ist eine selbst
errichtete Anlage. Aufträge liegen bei selbst errichteten Anlagen definitiv nicht vor,
weil Auftraggeber und Auftragnehmer dieselbe Person sind.
Wird hingegen im Rahmen eines General- oder Totalübernehmervertrages ein
Projekt auf fremden Grund realisiert, so können angemessene Kosten der allgemeinen
Verwaltung und des Vertriebs aktiviert werden.
Der Realisierungszeitraum muss mindestens zwölf Monate betragen. Hier liegt eine
bemerkenswerte Annäherung vom österreichischen Rechnungslegungsrecht und den
International Financial Reporting Standards (genauer dem IAS 11 Construction
Contracts) vor, wobei das UGB den Zeitraum exakt mit mindestens zwölf Monaten
definiert, wo hingegen die International Financial Reporting Standards lediglich darauf
abstellen, dass die Aufnahme der vertraglichen Tätigkeit und der Zeitpunkt der
Beendigung derselben in unterschiedlichen Rechnungsperioden liegen muss.
60
Das Unternehmensgesetzbuch verbietet in § 206 (3) bei Verlustprojekten eine
Aktivierung von allgemeinen Verwaltungskosten und Vertriebskosten. Um beurteilen
zu können, dass aus dem Auftrag keine Verluste drohen, ist eine zuverlässige
Abschätzung der zu erwartenden Umsätze notwendig.
Ebenso müssen Risiken abgewägt werden, wie etwa Währungs- und Transferrisiken,
Terminverzug, Nacharbeiten, Preissteigerungen, usw.
Drohen aus der laufenden Auftragsabwicklung Verluste, so ist nach herrschender
Meinung in der Literatur dem Imparitätsprinzip durch Abschreibung der bereits
aktivierten Herstellungskosten auf den niedrigeren Wert gemäß § 207 (1) UGB zu
folgen. Für künftige Aufwendungen ist eine Rückstellung für drohende Verluste aus
schwebenden Geschäften zu bilden.
Das letzte Kriterium für das Aktivierungswahlrecht ist die Kostenrechnung. Sie gilt als
betriebsinternes Rechnungswesen, und es gibt keine gesetzliche Norm, die den Begriff
der verlässlichen Kostenrechnung definiert.
Allerdings kann in den Kommentaren zum Handelrecht folgende Abgrenzung gefunden
werden:
Eine verlässliche Kostenrechnung besteht in einer Vorkalkulation, einer
Kostenträgerstückrechnung und einem Soll-Ist-Vergleich.
Die Vorkalkulation muss die Schätzung der anfallenden Kosten zuverlässig abbilden
können. Die Kostenträgerstückrechnung muss die dem Auftrag zuzuordnenden Kosten
sicher feststellen (insbesondere die Gemeinkosten). Der Soll-Ist-Vergleich muss die
laufende Überprüfung und eventuelle Korrektur der Vorkalkulation ermöglichen
[Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube: 298, Rz. 8].
Die verlässliche Kostenrechnung wird explizit im § 206 (3) UGB im Zusammenhang
mit der Aktivierung angemessener Teile der Verwaltungs- und Vertriebskosten bei
Aufträgen, deren Ausführung sich über mehr als 12 Monate erstreckt, genannt.
Die Verlässlichkeit der Kostenrechnung wird – wenn auch nicht ausdrücklich – auch bei
Anwendung des Umsatzkostenverfahrens, der wirtschaftlichen Angemessenheit von
Kosten oder bei Festlegung der Leerkosten verlangt [vgl. Bradatsch: W 152].
61
Es kann sich das folgende Schaubild (Abbildung Abb. 23:) für die Aktivierung
angemessener Teile der Verwaltungs- und Vertriebskosten ableiten lassen.
Abb. 23: Schaubild Aktivierung angemessener Teile der Verwaltungs- und Vertriebskosten
Die Thematik der Bilanzierung von langfristigen Aufträgen wird in der Literatur
uneinheitlich behandelt.
Auf die herrschenden mitunter gegensätzlichen Meinungen wird in der Folge
überblicksmäßig eingegangen.
Im § 206 (3) UGB „Wertansätze für Gegenstände des Umlaufvermögens“ können
Ähnlichkeiten in der Formulierung zum § 203 (3) UGB „Wertansätze für Gegenstände
des Anlagevermögens“ festgestellt werden.
So kann gefolgert werden, dass nur pagatorische Aufwendungen sowie kostengleiche
Aufwendungen aktivierbar sind. Es können sowohl Einzel- als auch Gemeinkosten
aktiviert werden und es können sowohl variable, als auch fixe Verwaltungs- und
Vertriebskosten aktiviert werden, sofern keine kalkulatorischen Bestandteile enthalten
sind. Das zuvor geschilderte Wahlrecht kann also angewendet werden.
62
Strittig ist, ob das Wahlrecht zur Gänze ausgeübt werden muss oder ob es auch nur
zum Teil ausgeübt werden kann. In der Kommentierung zum Unternehmensgesetzbuch
wird der Ansicht Sinn zugesprochen, dass sowohl für § 203 UGB wie auch für § 206
UGB eine teilweise Aktivierung gilt [vgl. Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in Straube:
299, Rz. 10].
Der Grundsatz der Bewertungsstetigkeit erfordert die Beibehaltung der einmal
gewählten Bewertungsmethode für den einzelnen Auftrag und die gleichmäßige
Ausübung aller gleichartigen langfristigen Aufträge, nicht aber in jedem Fall eine
einheitliche Vorgangsweise für alle langfristigen Aufträge eines Unternehmensbereichs.
Abschließend zur unternehmensrechtlichen und vor der steuerrechtlichen Betrachtung
der Aktivierung von allgemeinen Verwaltungskosten und Vertriebskosten muss noch
erwähnt werden, dass der über die Herstellungskosten angesetzte Betrag nach § 236 Z 4
im Anhang zum Jahresbericht gesondert darzustellen ist.
Im österreichischen Steuerrecht existieren zur Bewertung langfristiger Aufträge keine
gesetzlichen Sonderbestimmungen. Laut Einkommensteuerrichtlinien wird für
langfristige Fertigungen ein Wahlrecht zur anteiligen Gewinnrealisierung eingeräumt.
Da den Einkommensteuerrichtlinien jedoch keine normative Wirkung zukommen
entbehrt diese Verwaltungspraxis der gesetzlichen Grundlage. Sie stößt in der Literatur
infolge des Widerspruchs zu § 206 (3) und § 201 (1) Z 4 UGB auf Ablehnung [vgl. De
Pauli-Ferch B. / Königsmaier H.: 306].
Zur Bewertung langfristiger Aufträge sind somit die allgemeinen steuerlichen
Vorschriften heranzuziehen.
Gegenstände des Umlaufvermögens sind gemäß § 6 Z 2 lit. a EStG mit den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Davon darf nur im Rahmen einer
Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert abgewichen werden.
Zusammenfassend zur steuerlichen Betrachtung der Aktivierung von allgemeinen
Verwaltungskosten und Vertriebskosten lässt sich damit festhalten, dass die Aktivierung
von Verwaltungs- und Vertriebskosten gemäß § 206 (3) UGB für die steuerliche
Gewinnermittlung nicht maßgeblich sein kann, da dabei gegen zwingendes Steuerrecht
verstoßen wird.
63
Im Rahmen der steuerlichen Bewertung sind die langfristigen Aufträge daher mit den
Herstellungskosten ohne Einbeziehung von Verwaltungs- und Vertriebskosten
anzusetzen, unabhängig davon, ob solche in der Handelsbilanz aktiviert worden sind
[vgl. De Pauli-Ferch B. / Königsmaier H.: 306].
4.2.6. Immobilienrelevante Anschaffungs- und Herstellungskosten
Nachstehend soll exemplarisch auf einige relevante immobilienspezifische
Anschaffungs- oder Herstellungskosten überblicksmäßig eingegangen werden.
Zu den Anschaffungskosten zählen Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten,
die schon vor der eigentlichen Anschaffung mit den ersten Vorbereitungshandlungen
bis zur endgültigen Betriebsbereitschaft entstehen können, und den nachträglichen
Anschaffungskosten.
Die Anschaffungskosten können über einen gewissen Zeitraum verteilt anfallen, d.h.
müssen nicht „auf einmal“ anfallen. Der Aktivierungszeitpunkt richtet sich nach dem
Übergang des wirtschaftlichen Eigentums [vgl. Bertl R./Mandl D.: 45].
Sonderfälle der Anschaffungs- bzw. Anschaffungsnebenkosten sind etwa die
ausgewiesene Umsatzsteuer beim Erwerb von Immobilien ohne Inanspruchnahme der
Option nach § 6 (2) UStG oder die Übernahme von etwaigen bestehenden
Verbindlichkeiten sowie auf Prozessweg erreichte Herabsetzungen des Preises. Dies
erfordert nachträgliche Verringerung der Aktiva [vgl. Gassner, Lahodny-Karner, Urtz in
Straube: 246ff, Rz. 8ff].
Weitere Beispiele für immobilienwirtschaftliche Besonderheiten sind etwa die Kosten
der Grundstücksaufschließung, sie werden den Grundkosten zugeordnet.
Anschluss- oder Erschließungskosten wie etwa für Gas, Wasser, Strom, Kanal gehören
zu den Herstellungskosten oder –aufwendungen des Gebäudes [vgl. VwGH,
12.02.1965, 1279/64] sowie Kosten für die Ablöse der Verpflichtung zur Errichtung
von Garagenabstellplätzen, wie zum Beispiel nach dem Wiener Garagengesetz.
In der Immobilienpraxis findet sich oft der Fall, dass eine Liegenschaft mit einem
darauf befindlichen Objekt mit der Absicht angekauft wird, dieses Bestandsgebäude
einem Neubau zu „opfern“.
64
Die von der Verwaltungspraxis benannte „Opfertheorie“ besagt, dass getätigte
Abbruchkosten und der Restbuchwert des noch brauchbaren Bestandsgebäudes zu den
Herstellungskosten des künftig entstehenden Neubaues aktiviert werden.
Anders formuliert heißt das, es kommt nicht zu einer Realisierung der
außergewöhnlichen Abschreibung für Abnutzung in der Gewinn- und Verlustrechnung
und somit in der steuerlichen Bemessungsgrundlage.
Die Opfertheorie kann nur dann angewandt werden, wenn die ganz oder teilweise
geopferten Gebäudeteile voll funktionsfähig waren.
Mit Erkenntnis vom 25.01.2006 hat der Verwaltungsgerichtshof seine Rechtsprechung
zur „Opfertheorie“ für den Geltungsbereich des EStG 1988 aufgegeben.
Jedenfalls bei dem im gegenständlichen Verfahren zu beurteilenden Sachverhalt, in
welchem ein schon länger von einem Unternehmer genutztes Gebäude abreißt, um
einen das Altgebäude ersetzenden Neubau zu errichten, gehören weder Buchwert noch
Abbruchkosten des Altgebäudes zu den Herstellungskosten des Neugebäudes.
Als Begründung wird ausgeführt, dass das Altgebäude und das Neugebäude „nicht als
das nämliche Wirtschaftsgut“ angesehen werden können [vgl. VwGH: 25.01.2006,
2003/14/0107].
Wird ein Gebäude errichtet, bilden die Aufwendungen, die gemacht werden, um durch
den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Dienstleistungen das Gebäude
zu schaffen, die Herstellungskosten [VwGH: ebd.].
Gerade in der Immobilienwirtschaft bildet das Bestandsgebäude mit dem zu
errichtenden Neubau als Wirtschaftsgut eine Einheit, weshalb die „Opfertheorie“ in der
Bauträgerpraxis nach wie vor relevant erscheint.
Diese Auslegung wird von der Rechtssprechung unterstützt. Wenn etwa ein noch
verwendbares Gebäude gemeinsam mit Grund und Boden erworben und sodann
abgerissen, zählen der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes und die
Abbruchskosten zu den Herstellungskosten des neu hergestellten „Ersatzgebäudes“.
Werde hingegen ein bereits abbruchreifes Gebäude gemeinsam mit Grund und Boden
erworben und sodann abgerissen, stellten die Abbruchskosten nicht sofort abziehbare
Aufwendungen dar, sondern gehören zu den nachträglichen Anschaffungskosten des
65
Grundstückes. D.h. es kommt in beiden Fällen zur Aktivierung der Abbruchkosten [vgl.
VwGH: 21. 9. 2005, 2001/13/0278].
Dieser Sachverhalt sei an folgendem Beispiel dargestellt: Die „1. Projektgesellschaft
mbH“ kauft die Liegenschaft „Nr. 1/0 EZ 0000“ zum Kaufpreis von EUR 10.000.000
exklusive gesetzlicher Umsatzsteuer. Es liegt ein Anschaffungsvorgang vor, d.h. die
EUR 10.000.000 stellen Anschaffungskosten in der „1. Projektgesellschaft mbH“ dar.
Zusätzlich fallen Nebenkosten an und zwar für die Vertragserrichtung, die notarielle
Beglaubigung, die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühren und die
Maklerprovision in Höhe von EUR 1.050.000. Es werden dementsprechend
Anschaffungskosten in Höhe von EUR 11.050.000 ergebnisunwirksam aktiviert. Auf
der Liegenschaft befindet sich ein bestandsfreies Gebäude, das zwar funktionsfähig ist,
jedoch mit einer Abbruchbewilligung nun entfernt wird. Die damit verbundenen
Abrisskosten in Höhe von EUR 2.500.000 werden ebenfalls unter Anwendung der
Opfertheorie aktiviert. Es ergibt sich ein Buchwertansatz für die Herstellungskosten in
Höhe von EUR 13.550.000.
Bei den Bestandsfreimachungen geht die ständige Rechtsprechung von
aktivierungsfähigen, nachträglichen Anschaffungskosten aus.
Es wird argumentiert, dass die Kosten zur Freimachung eines Mietobjektes zu einer
Werterhöhung des Gebäudes führen und daher dem Gebäudewert zuzurechnen sind,
weshalb eine Aktivierungspflicht vorliegt [vgl. VwGH, 19.09.89, 88/14/0174].
Einen beachtenswerten Sonderfall stellen anschaffungsnahe (nachgeholte)
Erhaltungsaufwendungen dar.
Grundsätzlich ist der Erhaltungsaufwand nur dann zu aktivieren, als der Kaufpreis der
Liegenschaft offensichtlich niedriger ist, weil nicht der Verkäufer, sondern erst der
Erwerber diese Aufwendungen tätigt. Die Aktivierungspflicht ist weiters im Lichte des
nahen zeitlichen, d.h. angemessenen Zusammenhanges mit der Anschaffung wichtig.
Als angemessen gilt ein Zeitraum von nicht mehr als drei Jahre. Teilweise gibt es eine
Ausdehnung auf fünf bis sieben Jahre [vgl. Quantschnigg P., Schuch W.: 328, Rz. 55].
Insbesondere der „schlechte Zustand“ einer Immobilie ist ein Indiz dafür, dass sich der
Kaufpreis durch „aufgestauten“ Reparaturaufwand verringert hat [vgl. VwGH, 4.4.78,
557/75 bzw. VwGH, 20. 9. 1963, 0717/63].
66
Die Regelung des § 4 (7) EStG, wonach bei Wohngebäude Instandsetzungsaufwand
auf zehn Jahre zu verteilen ist, geht die Aktivierung des anschaffungsnahen Aufwandes
vor [vgl. Quantschnigg P., Schuch W.: 328, Rz. 55.6].
Dieser ist daher in solchen Fällen nicht dem Buchwert zuzuschlagen, sondern
gleichmäßig verteilt auf zehn Jahre abzuschreiben.
4.2.7. Immobilienspezifische Schemata der Aktivierungspflicht, -verbote und –
wahlrechte
Aus der in Kapitel 4.1.5. erläuterten Zuschlagskalkulation und den bisher aufgeführten
Aktivierungswahlrechten bzw. Aktivierungsgeboten lassen sich in Zusammenhang mit
den zuvor geschilderten immobilienspezifischen Aufwendungen, die für eine
Projektentwicklung typischerweise anfallen, zwei schematische Darstellungen ableiten:
zum Einen die steuerliche und zum Anderen die unternehmensrechtliche
Aktivierungspolitik der Herstellungskosten oder –aufwendungen.
Das Schema zur steuerlichen Aktivierungspolitik lt. Doralt [vgl. Doralt W.: 71, Rz. 117]
kann mit folgender immobilienspezifischer Erweiterung für Bauträgergesellschaften
herangezogen werden.
Zur Vereinfachung wurden folgende Grundannahmen getroffen:
1. Es handelt sich um ein Neubauprojekt einer Wohnanlage, welche
2. freifinanziert, d.h. ohne Zuhilfenahme von öffentlichen Förderungsmitteln
errichtet wird, wobei die
3. Kostenarten nach ÖNORM B1801-1 und nach dem Kalkulationsschema lt.
Kallinger [vgl. Kallinger W.: 64f] klassifiziert und den Gruppierungen nach
Doralt/Ruppe [vgl. Doralt W.: 71, Rz. 117] zugeordnet wurden.
4. Es wird weiters – einerseits vereinfachend, andererseits praxisnah –
angenommen, dass die Errichtung der Wohnanlage über einen
Generalunternehmer erfolgt und nicht über separate Vergaben der einzelnen
Gewerke an die jeweiligen Professionisten.
Nachdem die Zuschlagskalkulation für den industriellen Fertigungsprozess ausgelegt
ist, kann es in der Zuordnung der Kostenarten mitunter zu Mehrdeutigkeiten kommen.
67
Eine allgemein gültige Aussage für die Immobilienwirtschaft ist nicht beabsichtigt. Das
Schema in Abbildung Abb. 24: zeigt den Versuch der sinngemäßen Anwendung der
Zuschlagskalkulation mit den bauträgerrelevanten immobilienspezifischen
Fachbegriffen.
Abb. 24: Immobilienspezifisches Schema der Aktivierungspflicht, -verbote und –wahlrechte (steuerrechtlich)
Quelle: Abgleitet aus Doralt W.: 71, Rz. 117
Die Diskussion des Minimal- und Maximalansatzes wird ausführlicher in Kapitel 4.3.
unternommen.
An dieser Stelle sei abschließend zur steuerlichen Aktivierungspolitik vermerkt, dass
die Spielräume sich lediglich auf die Bereiche Fremdkapitalzinsen und
Sozialaufwendungen beschränkt sind.
Um einen Vergleich von steuerlichen und unternehmensrechtlichen
Aktivierungsvorschriften vornehmen zu können, wurden die gleichen Annahmen wie
beim steuerlichen Schema getroffen.
68
Bei der Angabe des Wahlrechts für die anteilige Aktivierung von
Verwaltungsgemeinkosten und Vertriebskosten wird davon ausgegangen, dass es sich
um einen Auftrag der langfristigen Fertigung mit einem Realisierungszeitraum von
mehr als 12 Monaten handelt, aus dem kein Verlust droht und eine verlässliche
Kostenrechnung vorliegt.
Es ergibt sich somit das folgende immobilienspezifische Schema für die
Aktivierungspolitik in der Unternehmensbilanz, welche in der nachfolgenden
Abbildung Abb. 25: dargestellt wird.
Abb. 25: Immobilienspezifisches Schema der Aktivierungspflicht, -verbote und –wahlrechte (unternehmensrechtlich)
Quelle: Abgleitet aus Doralt W.: 71, Rz. 117
Aus einem Vergleich zwischen den steuerlichen und unternehmensrechtlichen
immobilienspezifischen Schemata der Aktivierungspflicht, -verbote und –wahlrechte
können folgende drei Unterschiede festgestellt werden:
69
1. Nach den steuerlichen Vorschriften liegt für die Materialgemeinkosten eine
Aktivierungspflicht vor, nach den Bewertungsvorschriften des UGB liegt ein
Wahlrecht vor.
2. Nach den steuerlichen Vorschriften liegt für die Fertigungsgemeinkosten eine
Aktivierungspflicht vor, nach den Bewertungsvorschriften des UGB liegt ein
Wahlrecht vor.
3. Nach den steuerlichen Vorschriften liegt für die Verwaltungsgemeinkosten und
Vertriebskosten ein Aktivierungsverbot vor, nach den Bewertungsvorschriften
des UGB liegt ein Wahlrecht vor.
70
4.3. Ansätze bei der Bilanzierung unfertiger und fertiger Immobilien
Die von Immobilienunternehmen selbst hergestellten unfertigen und fertigen
Immobilien sind in der Bilanz zu Herstellungskosten zu bewerten.
Wie in den vorangegangenen Kapiteln erläutert, gelten sowohl bei der
unternehmensrechtlichen, wie auch bei der steuerrechtlichen Bewertung
unterschiedliche Bewertungsvorschriften.
Anhand der Darstellung der Mindest- und Höchstansätze lässt sich die Bandbreite der
Bewertungsmöglichkeiten für die Unternehmens- und Steuerbilanz aufzeigen.
4.3.1. Der unternehmensrechtliche Mindestansatz
Der unternehmensrechtliche Mindestansatz beinhaltet nur die Einzelkosten. Diese
Ansicht ist von einer großen Zustimmung in der Literatur geprägt.
So zählt etwa Rohatschek drei Auslegungsvarianten auf und befindet den Ansatz der
Einzelkosten, im Sinne von Materialeinzelkosten und Fertigungseinzelkosten, als
folgerichtig [vgl. Rohatschek: D 9].
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage bestimmen die Einzelkosten sogar näher
und zwar als Fertigungsmaterial, Fertigungslöhne und als Sonderkosten der Fertigung.
Auch aus der Bilanz-Richtlinie sind „costs directly attributable to the product“, wie der
Originaltext heisst, als Mindestansatz für die Unternehmensbilanz heranzuziehen [vgl.
Urtz: W 14].
In der Immobilienentwicklung können unter Einzelkosten folgende Positionen
subsumiert werden: Grundstück, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer,
Bestandsfreimachung, Abrisskosten, Planungskosten, Anschlusskosten für Kanal,
Wasser, Gas, Fernwärme, Strom, Generalunternehmerleistungen für die Errichtung der
Immobilie, behördliche Genehmigungen, usw.
Unter Verwendung des bereits in den vorangegangenen Kapiteln verwendeten Schemas
lässt sich für die Anwendung des unternehmensrechtlichen Mindestansatzes folgende
Übersicht darstellen.
71
Abb. 26: Unternehmensrechtlicher Mindestansatz
Die Einzelkosten in der Immobilienentwicklung umfassen bereits einen sehr hohen Teil
der Gesamtinvestitionskosten eines Immobilienprojekts, weshalb Spielräume beim
Mindestansatz nicht bestehen.
4.3.2. Der unternehmensrechtliche Höchstansatz
Der Höchstansatz in der Rechnungslegung ist von den Bestimmungen des § 203 (3)
UGB und dem § 206 (3) UGB getragen.
Das Wahlrecht der Aktivierung von Material- und Fertigungsgemeinkosten wird
zwar zustimmend zur Kenntnis genommen, in der immobilienwirtschaftlichen Praxis
jedoch kaum eine Rolle spielt.
Das Wahlrecht der Aktivierung von Fremdkapitalzinsen wird beim
unternehmensrechtlichen Höchstansatz ausgenützt. Die Bandbreite der Ausnützung ist
im Kapitel 4.2.4. dargstellt. Beim Höchstansatz wird auch die Aktivierung der
Fremdkapitalzinsen für die Finanzierung des Grundstücksankaufs vorgenommen.
72
Ferner werden Sozialaufwendungen, sowie Verwaltungsgemein- und
Vertriebskosten anteilig aktiviert.
Hierbei ist wichtig, dass die Kriterien für langfristige Auftragsfertigung erfüllt sind;
zu den detaillierten Ausführungen in Kapitel 4.2.5. sei hier an dieser Stelle verwiesen.
Das Schema des unternehmensrechtlichen Höchstansatzes kann wie in der
nachfolgenden Abb. 27: dargestellt werden.
Abb. 27: Unternehmensrechtlicher Höchstansatz
Bei der beabsichtigten Aktivierung von anteiligen Verwaltungsgemein- und
Vertriebskosten ist beim Bauträger auf die geeignete gesellschaftsrechtliche
Konstellation Bedacht zu nehmen (vgl. beispielhaft Modell in Kapitel 2.1.3. ).
Liegt eine selbst erstellte Anlage vor – wie bei Bauten auf eigenem Grund – so ist eine
Aktivierung von anteiligen Verwaltungsgemein- und Vertriebskosten selbstverständlich
nicht möglich, da sich der § 206 (3) UGB ausschließlich auf „Aufträge“ beschränkt.
73
4.3.3. Der steuerrechtliche Mindestansatz
Zunächst ist das Maßgeblichkeitsprinzip zu erwähnen, wonach Unternehmen, die den
Gewinn nach § 5 (1) EStG berechnen, die Unternehmensbilanz zur Ermittlung der
Gewinnsteuern heranziehen müssen.
Dies wird für den Großteil der Bauträger anzunehmen sein, weil sie ihr Unternehmen
als Kapitalgesellschaft organisiert haben und ihre Rechnungslegungspflicht somit nach
§ 189 (1) UGB entsteht.
Abb. 28: Steuerrechtlicher Mindestansatz
Wie im oben dargestellten Schema (Abbildung Abb. 28:) deutlich wird, ist der
Mindestansatz laut Einkommensteuergesetz weitaus umfassender als jener des
Unternehmensrechts, zählen doch Material- und Fertigungsgemeinkosten zwingend zu
den steuerlichen Herstellungskosten.
74
4.3.4. Der steuerrechtliche Höchstansatz
Der steuerrechtlich zulässige Höchstansatz ist auch unter den Prämissen einer
langfristigen Auftragsfertigung auf die Herstellungskosten beschränkt.
Zum oben angeführten Mindestansatz können maximal Fremdkapitalzinsen und
anteilige Sozialaufwendungen gewählt werden, womit der steuerrechtliche
Höchstansatz erreicht ist, wie die nachstehende Abbildung Abb. 29: zeigt.
Abb. 29: Steuerrechtlicher Höchstansatz
Abschließend soll nochmals erwähnt werden, dass im Rahmen der steuerlichen
Bewertung die langfristigen Aufträge mit den Herstellungskosten ohne Einbeziehung
von Verwaltungs- und Vertriebskosten anzusetzen sind, unabhängig davon, ob solche in
der Unternehmensbilanz aktiviert worden sind.
75
4.3.5. Der beizulegende Wert
Wie in Kapitel 2.2.5. ausgeführt, gilt das strenge Niederstwertprinzip, das bedeutet, dass
die Bewertung der Herstellungskosten mit den am Markt zu erzielenden Preisen
abzustimmen ist.
Durch die verlustfreie Bewertung soll gewährleistet sein, dass eventuelle Verluste aus
den hergestellten Immobilien nicht in jene Periode fallen, in der die Immobilie
veräußert wird, sondern in jene, in der sie hergestellt wurde.
Das in Abbildung Abb. 30: dargestellte Schema kann grundsätzlich für eine
unternehmensrechtliche Bewertung herangezogen werden.
Abb. 30: Retrograde Bewertung der Halb- und Fertigerzeugnisse
Quelle: Abgeleitet aus Egger A., Samer H., Bertl R. (2006): 86
Ausgangspunkt für die unternehmensrechtliche Bewertung bildet der erzielbare
Umsatzerlös der Immobilie. Nach Berücksichtigung aller noch anfallender Einzel- und
Gemeinkosten, ist der nunmehr ermittelte „beizulegende Wert“ jenem Wert der
Herstellungskosten gegenüber zu stellen.
76
Der beizulegende Wert muss höher sein, als die progressiv ermittelten
Herstellungskosten. Ist dies nicht der Fall, ist insoweit eine Abwertung vorzunehmen.
Sind die nach § 203 (3) UGB ermittelten Herstellungskosten höher, ist dieser Wert
anzusetzen [vgl. Egger A., Samer H., Bertl R.: 86].
Obwohl laut letztgenannten Autoren eine solche retrograde Berechnung steuerlich nicht
erforderlich sei, schreiben die Einkommensteuerrichtlinien – denen freilich kein
normativer Charakter zukommt – ausdrücklich von der retrograden Berechnung.
Basis für die steuerliche Bewertung sind dort ebenfalls die progressiv ermittelten
Herstellungskosten. Diesem Wert sei ein Kontrollwert gegenüber zu stellen, der dem
voraussichtlichen Verkaufserlös abzüglich der noch anfallenden Herstellungskosten
entspricht.
Der retrograd ermittelte Wert ist dann anzusetzen, wenn dieser geringer ist als die
progressiv ermittelten Herstellungskosten [vgl. EStR 2000: Rz 2255].
Das bedeutet, dass das Schema laut Abbildung Abb. 30: sowohl für die
unternehmensrechtliche, wie auch für die steuerliche Bewertung der unfertigen und
fertigen Immobilien herangezogen werden kann.
77
4.4. Zuordnung der Herstellungskosten
4.4.1. Grundproblematik
In den vorangegangenen Kapiteln wurde beschrieben, wie die Herstellungskosten nach
den geltenden Rechtsvorschriften des UGB und EStG bewertet und ermittelt werden
können.
Nachdem im Zuge der Bilanzierung die Bewertung des Umlaufvermögens mit den
Herstellungskosten abgeschlossen ist, stellt sich in der Bauträgerpraxis die Frage, wie
können die ermittelten Herstellungskosten auf die verkauften bzw. unverkauften
Einheiten verteilt werden.
In der Folge werden zwei in der Praxis häufige Möglichkeiten, die ermittelten
Herstellungskosten auf die Einheiten zu verteilen, näher dargestellt.
Erstens ist die Verteilung nach Maßgabe der Nutzfläche möglich und zweitens nach
Nutzwerten im Sinne der §§ 7 und 8 WEG.
Die Grundlage für die Verteilung nach Nutzflächen ist der behördlich genehmigte
Bauplan bzw. nach Naturmaß.
Für die Ermittlung der Nutzwerte ist das nach § 9 WEG ermittelte Nutzwertgutachten
eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder Immobilienwesen die
Grundlage für die Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzwerten.
Um sich dem Problem zu nähern wird zunächst ein – der Praxis entnommener – Fall
dargestellt, der dann durch die nachfolgenden Seiten von den oben erwähnten zwei
verschiedenen Blickpunkten aus betrachtet wird.
Es handelt sich dabei um ein Immobilienprojekt, welches als durchgreifende
Sanierung eines Bestandsobjektes mit Dachgeschossausbau unter Voraussetzung der
nachstehenden Parameter realisiert wurde.
Das Projekt befindet sich im Umlaufvermögen der „2. Projektgesellschaft mbH“, es
wurde mittels Totalübernehmervertrag zwischen dieser und der
„Managementgesellschaft mbH“ durchgeführt.
78
Die „2. Projektgesellschaft mbH“ tritt als Bauherr, die „Managementgesellschaft mbH“
als Projektmanager und Baubetreuer auf.
Seitens der Letzteren wurden die durchzuführenden Bauwerksleistungen über einen
Generalunternehmervertrag mit Fixpreisgarantie mit einem Bauunternehmen vereinbart,
durchgeführt und vom Bauherrn übernommen.
Die zu erläuternde Frage lautet nun: Wie hoch sind die Herstellungskosten der nicht
verwerteten (nicht verkauften) Einheiten? Hierzu werden in der nachstehenden
Zusammenfassung sämtliche Daten, die für die Verteilung der Herstellungskosten
relevant sind, nochmals dargestellt.
Abb. 31: Praxisbeispiel „durchgreifende Sanierung mit Dachgeschossausbau“
Es werden sukzessive die eingangs erwähnten und in der Praxis üblichen Möglichkeiten
der Verteilung der Herstellungskosten gezeigt.
79
Ergänzend zu den oben angeführten Daten, muss erläutert werden, wie sich die
unverwerteten Einheiten nach Nutzungsart, Nutzfläche und Nutzwerten
zusammensetzen.
Abb. 32: Ad Praxisbeispiel – ergänzende Angaben
4.4.2. Verteilung nach Nutzfläche
Zunächst werden die „Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse
erbrachten Leistungen“ der verkauften Einheiten ermittelt. Dazu werden die
Gesamtherstellungskosten, die Gesamtnutzfläche und die Nutzfläche der unverkauften
Einheiten herangezogen.
Abb. 33: Ad Praxisbeispiel – Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzflächen
80
Es wurden die Herstellungskosten pro m² Gesamtnutzfläche – in unserem Beispiel
EUR 1.800,00 pro m² – errechnet.
Die Nutzflächen und Nutzwerte für das Geschäftslokal, die Wohnung und den Stellplatz
werden dabei mit dem eben errechneten Wert multipliziert, womit sich der Bilanzansatz
für die fertigen Immobilien ergibt.
Um eine verlustfreie Bewertung zu gewährleisten wird in der Praxis dem progressiv
ermittelten Wert, der Wert gegenüber gestellt, der in vergleichbaren Objekten bereits
erzielt wurde.
Im vorstehenden Beispiel wird das Schema der retrograden Ermittlung der
Herstellungskosten, wie bereits in vorangegangen Kapiteln erwähnt und in Abbildung
Abb. 30: dargestellt, angewandt.
Abb. 34: Ad Praxisbeispiel – beizulegender Wert
Der retrograd ermittelte Wert lässt eine verlustfreie Bewertung zu, da der beizulegende
Wert deutlich höher ist, als die progressiv ermittelten Herstellungskosten.
In analoger Weise erfolgt die Berechnung der zweiten Möglichkeit, nämlich die
Verteilung der Herstellungskosten auf die unverwerteten Einheiten nach Maßgabe des
Nutzwertgutachtens.
81
4.4.3. Verteilung nach Nutzwerten
Zuerst werden die „Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten
Leistungen“ der verkauften Einheiten ermittelt. Dazu werden die
Gesamtherstellungskosten, die Gesamtnutzwerte und die Nutzwerte der unverkauften
Einheiten herangezogen.
Aus diesen Werten werden die Herstellungskosten pro NW Gesamtnutzwerte – in
unserem Beispiel EUR 1.607,14 – errechnet, und davon wiederum der Bilanzansatz der
einzelnen unverwerteten Einheiten, wie die nachstehende Abbildung Abb. 35: zeigt.
Abb. 35: Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzwerten
Der Vergleich mit den retrograd ermittelten Herstellungskosten erlaubt hier die
verlustfreie Bewertung umso mehr, nachdem der Bilanzansatz geringer ist, als bei der
„Nutzflächenmethode“ dargestellt im vorangegangenen Kapitel 4.4.2.
Die Ergebnisse der beiden Bewertungsmethoden werden nun verglichen und
zusammengefasst, wobei vereinfachend nur auf den Bilanzansatz (Wert) und auf die
immobilienspezifische Auslegung der Ergebnisse eingegangen wird.
82
4.4.4. Zusammenfassung und kritische Würdigung
Beide Systeme, erstens die Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzfläche (in der
Folge „Nutzflächenmethode“) und zweitens die Verteilung der Herstellungskosten nach
Nutzwerten (in der Folge „Nutzwertmethode“) verfügen über eine sorgfältig
erarbeitete Grundlage.
Im ersten Fall sind es die baubehördlich genehmigten Bestandspläne und im zweiten
Fall ist es das Nutzwertgutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers
oder eines beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.
Der Bilanzansatz der „Nutzflächenmethode“ ergibt einen Wert von EUR 675.000,00,
derjenige der „Nutzwertmethode“ ergibt einen Wert von EUR 691.071,43. Die
Differenz der beiden Ansätze beträgt absolut EUR 16.071,43 oder relativ 2%.
Der Bilanzansatz nach der „Nutzwertmethode“ ergibt einen höheren Wert, weil die
Nutzwerte der unverwerteten Einheiten im Schnitt über den Werten der Nutzflächen der
unverwerteten Einheiten liegen.
Dies ergibt sich aus der Definition des Nutzwertes, wonach sich dieser aus der
Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen, die nach der Verkehrsauffassung den
Wert des Objekts erhöhen oder vermindern, wie etwa Nutzungsart, Stockwerkslage,
Lage innerhalb des Stockwerks, Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen etc.
berechnet wird [vgl. § 8 (1) WEG].
Bei den im Praxisfall dargestellten Einheiten handelt es sich einerseits um ein
vorteilhaft gelegenes Geschäftslokal und andererseits um eine hochwertig ausgestatteten
Dachgeschosswohnung mit zwei Terrassen, Hofruhelage und weiteren vergleichbaren
objektiven Kriterien.
Im Falle der „Nutzwertmethode“ werden also die Herstellungskosten jener Einheiten
höher bewertet, die von der objektiven Feststellung eines für den Hochbau zuständigen
Ziviltechnikers oder eines beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen
heraus einen höheren Wert darstellen, weshalb eine Gegenüberstellung mit dem
„beizulegenden Wert“ umso wichtiger ist.
83
Es zeigt sich, dass der beizulegende Wert bei Anwendung der „Nutzflächenmethode“
um EUR 139.530,00, bei Anwendung der „Nutzwertmethode“ um EUR 123.458,57
unterschritten wird.
Unter der theoretischen Annahme, dass die Gewinnrealisierung im Folgejahr unter den
in der retrograden Ermittlung dargestellten Bedingungen eintritt, beträgt die Marge bei
Anwendung der „Nutzflächenmethode“, bei Anwendung der „Nutzwertmethode“
hingegen 18%4.
Nachdem der Bilanzansatz nach der „Nutzwertmethode“ für die fertigen Immobilien
einen höheren Wert ergab, ist der Ausweis des Gewinnes im Jahr der Bilanzierung der
fertigen Immobilien anteilsmäßig höher als bei Anwendung der „Nutzflächenmethode“.
Zusammenfassend kann also darauf geschlossen werden, dass es je nach Anwendung
der „Nutzflächen- oder der Nutzwertmethode“ zu einer Verlagerung der Gewinne in
den Rechnungslegungsperioden kommt.
4 Bei der Berechnung wurde wie folgt vorgegangen: zuerst wurde die Differenz aus dem beizulegenden
Wert und dem Bilanzansatz gebildet, dann wurde diese Differenz dem Bilanzansatz gegenübergestellt.
84
5. Ergebnisse einzelner Experteninterviews
5.1. Vorstellung der Experten
Den Experten wurde im Zuge eines offenen unstandardisierten Interviews ein
Fragenkatalog vorgelegt, die Formulierung der Antworten konnte von den interviewten
Experten frei gewählt werden.
Es wurden dabei fachspezifische Fragen zu immobilienrelevanten Einzelfällen und
Vorgangsweisen der Bewertung für Immobilienvermögen, insbesondere die Ansätze für
fertige und unfertige Immobilien im Hinblick auf die Ausübung von
unternehmensrechtlichen Wahlrechten gestellt.
Der Fragebogen, ist den Experten vorab schriftlich vorgelegen und der Interviewtermin
fand nach einer angemessenen Vorbereitungszeit von zwei Wochen im Rahmen eines
persönlichen Gesprächs in den Räumlichkeiten des jeweiligen Unternehmens statt. Für
die Gesamtdauer war ein Zeitraum von jeweils 90 Minuten veranschlagt, welcher auch
eingehalten bzw. nur unwesentlich überschritten wurde.
Die Auswertung des Fragenkataloges erfolgte nach Vorliegen der Experteninterviews
mittels qualitativ-interpretativen Techniken.
Zum Experteninterview „Wien“ wurde Mag. Robert Belsky eingeladen. Er ist Leiter des
Rechnungswesens der Österreichisches Siedlungswerk AG, einem in Wien etablierten
gemeinnützigen Immobilienunternehmen mit internationalen Beteiligungen.
Das Interview gab auch die Möglichkeit, Besonderheiten, welche die
Wohnungsgemeinnützigkeit beinhaltet, zu diskutieren, zumal die Geschäftstätigkeit der
Gemeinnützigen auf gesetzlichen Detailvorschriften tiefgehend reguliert ist.
Mag. Reinhard Braito und ist für das Experteninterview „Vorarlberg“ zur Verfügung
gestanden. Er ist Leiter des Controllings der Schertler-Alge GmbH, Lauterach, ein in
Vorarlberg etabliertes Immobilienunternehmen mit bauausführenden
Tochterunternehmen und internationalen Beteiligungen.
Das Unternehmen verfügt über eine entwickelte Kostenrechnung, welche in sämtlichen
Geschäftsfeldern – so etwa Fensterbau, Holzbau, Hochbau, Tiefbau, Spezialtiefbau und
Generalunternehmer sowie Bauträger – eingesetzt wird.
85
5.2. Fragestellungen und Ergebnisse
Der Fragebogen ist in drei Bereiche unterteilt. Der erste Abschnitt behandelt die
Vorgehensweise bei der in der Immobilienpraxis häufig anzutreffenden
Organisationsform, dass die Herstellung von Immobilien in rechtlich eigenständigen
Gesellschaften durchgeführt wird.
Wann wenden Sie die laut Kapitel 2.1.3. erläuterte Art von Organisation an?
Während das Österreichische Siedlungswerk AG, Projektgesellschaften ausschließlich
für Projekte anwendet, die gemeinsam mit einem nicht gemeinnützigen Bauträger
errichtet werden, wird die Organisationsform in der Schertler-Alge GmbH – außer bei
Großprojekten – nicht angewendet.
Allerdings hat die Schertler-Alge GmbH die verschiedenen Geschäftsfelder in rechtlich
eigenständige Gesellschaften, ebenfalls Gesellschaften mit beschränkter Haftung,
organisiert. Die kaufmännische Projektorganisation wird über eine detaillierte
Finanzbuchhaltung, eine entwickelte Kostenrechnung und Controllingwerkzeuge
gesteuert.
Inwiefern finden sich Gemeinkosten in Projektgesellschaften?
Die beiden Interviewpartner haben naturgemäß unterschiedliche Ansichten. Das
Österreichische Siedlungswerk verwaltet mehrere Projektgesellschaften, in welchen
kein Personal angestellt ist, sondern alleine als SPC bzw. SPV fungiert.
Hier fallen Rechts- und Beratungskosten, Gebühren, Büromaterial oder Drucksorten an,
die als Gemeinkosten der Projektgesellschaft identifiziert werden können.
In der Schertler-Alge GmbH werden die Gemeinkosten über den
Betriebsabrechnungsbogen der Kostenrechnung ermittelt. Die einzelnen Gesellschaften
der Geschäftsfelder haben dabei „eigene Gemeinkosten“, etwa durch ein eigenes Lager,
Hilfs- und Betriebsstoffe, Energiekosten, usw.
Daneben findet sich in der einer „Management-Gesellschaft“ der Großteil der
Verwaltungs- und Vertriebskosten. Diese Managementgesellschaft verrechnet diese
Kosten an die jeweiligen Geschäftsfeld-Gesellschaften.
86
Beispiel 1: Sind etwa die Kosten der Wirtschaftsprüfung der „1.
Projektgesellschaft mbH“ im Jahr der Firmengründung aktivierungsfähige
Einzelkosten, weil sie dem Herstellungsprozess, nämlich der Entwicklung der
Liegenschaft „Nr. 1/0 EZ 0000“ zu einer Wohnimmobilie dienen?
Beide Interviewpartner sehen die Wirtschaftsprüfungskosten als direkt zuordenbare
Einzelkosten. Allerdings kommt für beide eine Aktivierung nicht in
Frage, da einerseits diese Kosten keinen unmittelbaren Zusammenhang mit der
Herstellung der Immobilie haben und andererseits, weil der Wert der Immobilie
dadurch nicht erhöht wird.
Beispiel 2: Können Ihrer Ansicht nach Managementleistungen, die von der
„Management GmbH“ für die Projektabwicklung in Rechnung gestellt werden, in
der „1. Projektgesellschaft mbH“ als Einzelkosten aktiviert werden?
Beide Interviewpartner sehen die Weiterverrechnung der Managementleistungen –
sofern diese den Rahmen der Angemessenheit nicht verlassen – als problemlos an.
Im zweiten Teil des Interviews wurde die Vorgangsweise bei der Aktivierung von
Fremdkapitalzinsen erörtert, wobei auf die grundsätzliche Inanspruchnahme, den
Zeitpunkt und weitere damit zusammenhängende Fragen diskutiert wurden.
Nehmen Sie das Wahlrecht gem. § 203 (4) UGB grundsätzlich in Anspruch?
Während laut Angaben von Mag. Reinhard Braito die Schertler-Alge GmbH das
Wahlrecht gem. § 203 (4) UGB nicht in Anspruch nimmt und sämtliche
Zinsaufwendungen sofort ergebniswirksam ansetzt, gibt Mag. Robert Belsky an, dass
im Österreichischen Siedlungswerk AG, das Wahlrecht teilweise in Anspruch
genommen wird.
Mit welchen konkreten Schritten beginnt der Zeitraum für die Aktivierung?
Nachdem die Schertler-Alge GmbH das Wahlrecht nicht in Anspruch nimmt, wurde die
Frage rein theoretisch diskutiert.
Mag. Robert Belsky gibt als Aktivierungszeitpunkt den Baubeginn an, welcher mit der
Baugenehmigung oder einer Grundsteinlegung dokumentiert wird und führt aus, dass in
der Wohnungsgemeinnützigkeit der Ankauf von Grundstücken zum Teil sehr weit vor
Baubeginn erfolgt.
87
Beide Experten stimmen überein, dass der Aktivierungszeitpunkt bis zur Übergabe der
Immobilie andauert. Zinsaufwendungen, die nach der Übergabe der Immobilie getätigt
werden, müssen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst sein, eine Aktivierung als
nachträgliche Herstellungskosten kommt keinesfalls in Betracht.
Wie wird mit etwaigen auflaufenden Zinserträgen verfahren?
Beide Experten geben an, dass auflaufende Zinserträge ergebniswirksam in die Gewinn-
und Verlustrechnung einfließen.
Im dritten und abschließenden Teil des Interviews werden die Möglichkeiten der
Verteilung von Herstellungskosten thematisiert. Dabei geht es um die grundsätzliche
Thematik, dass die gesamten Herstellungskosten, zum Zeitpunkt der
Gewinnrealisierung, einerseits auf die verwerteten Einheiten und andererseits auf die
unverwerteten Einheiten zu verteilen sind.
Welche grundsätzlichen Verteilungsmöglichkeiten haben Sie in Ihrem
Unternehmen bereits in Erwägung gezogen?
Mag. Reinhard Braito von Schertler-Alge und Mag. Robert Belsky vom
Österreichischen Siedlungswerk haben sowohl die Verteilung nach Nutzwerten und die
Verteilung nach Nutzfläche in Erwägung gezogen.
Nach welchen Kriterien verteilen Sie die Herstellungskosten auf die unverwerteten
Einheiten?
Beide Experten verwenden die „Nutzwertmethode“. D.h. die Gesamtherstellungskosten
werden den Gesamtnutzwerten der Liegenschaft gegenübergestellt und die Nutzwerte
der unverwerteten Einheiten mit den Herstellungskosten pro Nutzwert multipliziert.
Welche Erfahrungen haben Sie in der Praxis bei interner oder externer Revision
dabei gemacht?
Das Österreichische Siedlungswerk unterliegt der Revision sowohl vom Verband der
Gemeinnützigen wie auch von Wirtschaftsprüfern, wobei es zu keinen
unterschiedlichen Auffassungen gekommen ist. Mag. Robert Belsky befindet, dass die
„Nutzwertmethode“ als verlässlich gilt.
88
Auch Mag. Reinhard Braito von Schertler-Alge berichtet, dass die „Nutzwertmethode“
sowohl bei Wirtschaftsprüfern wie auch bei den Behörden unbeanstandet blieb, was
seiner Meinung nach auch durch die Erstellung des Gutachtens durch einen
unabhängigen Sachverständigen gefördert wird.
Welche Notwendigkeit zur gesetzlichen Regelung sehen Sie bei der Verteilung von
Herstellungskosten auf die unverwerteten Einheiten?
Beide Experten sehen keine Notwendigkeit zur weiteren gesetzlichen Regelung. Mag.
Robert Belsky führt an, dass das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) nach § 6
WGG die Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzfläche oder Nutzwerten sogar
schon explizit regle.
Mag. Reinhard Braito sieht keinen Anlass zur Regelung, nachdem die vorhandene und
gängige Methode Konsens bei Wirtschaftsprüfern und Behörden gefunden hat, frei nach
dem Motto „never change a running system“.
5.3. Resümee
Obwohl die befragten Experten in unterschiedlich organisierten Unternehmen tätig sind,
zeigt sich in weiten Gebieten eine Überschneidung der Auffassungen.
Die folgenden drei Punkte erscheinen abschließend und zusammenfassend aus den
beiden Experteninterviews erwähnenswert:
Die „Nutzflächenmethode“ wird gar nicht angewandt, die „Nutzwertmethode“
wiederum wird eindeutig präferiert.
Das Wahlrecht zur Aktivierung der Fremdkapitalzinsen wird entweder überhaupt nicht,
oder erst ab Baubeginn in Anspruch genommen.
Neben der Verteilung nach „Nutzflächen“ oder „Nutzwerten“ wird keine weitere
Methode erwähnt, die in der Praxis der Experten angewendet würde.
89
6. Executive Summary (deutsch)
Das Thema Anschaffungs- und Herstellungskosten ist bereits ausführlich in der
Fachliteratur abgehandelt worden, dennoch ist eine ausschließlich
immobilienwirtschaftliche Betrachtung der Bilanzierung des Anlage- und
Umlaufvermögens kaum erfolgt.
Insbesondere ist die Bewertung des Anlage- und Umlaufvermögens für das Bilanzbild
und die Gewinnrealisierung in der Erfolgsrechnung des Immobiliendevelopers sowohl
für die Beurteilung der Vermögenslage und für die Rentabilität von
Immobiliengesellschaften von ausschlaggebender Bedeutung.
Anhand von Gesetzesmaterien, Rechtsprechung, Vergleich von Lehrmeinungen,
Praxisbeispielen, Schaubildern und Experteninterviews wird ein Überblick über die
immobilienwirtschaftliche Bedeutung des Themas vermittelt.
Als Ergebnis lassen sich die strategischen Überlegungen und praktischen
Durchführungsmöglichkeiten zu diesem Thema grob in vier Teilbereiche gliedern.
In einer ersten Phase müssen die Voraussetzungen geprüft werden, die das
Immobilienunternehmen mitbringt, um die bilanzpolitischen Aktivierungsmöglichkeiten
der Gesetzgebung überhaupt in Anspruch nehmen zu können.
Darunter fallen einerseits die Bereitschaft für komplexe gesellschaftsrechtliche
Konstruktionen und andererseits die Voraussetzung eines qualitativ hochwertigen
internen Rechnungswesens.
In einer zweiten Phase werden die einzelnen bilanzpolitischen
Aktivierungsmöglichkeiten im Hinblick auf eine gesamtunternehmerisch sinnvolle
Zielsetzung überprüft.
Dazu gehört die Prüfung der Inanspruchnahme des unternehmensrechtlichen
Wahlrechts zur Aktivierung der Material- und Fertigungsgemeinkosten nach § 203 (3)
UGB, das unternehmensrechtliche Wahlrecht zur Inanspruchnahme der Aktivierung von
Allgemeinen Verwaltungsgemein- und Vertriebskosten nach § 203 (4) UGB sowie das
unternehmens- und steuerrechtliche Wahlrecht zur Inanspruchnahme der Aktivierung
von Fremdkapitalzinsen nach § 206 (3) UGB bzw. nach dem Maßgeblichkeitsprinzip
der Unternehmens- für die Steuerbilanz.
90
Aus den einzelnen Entscheidungen des Unternehmens, welche Wahlrechte in Anspruch
genommen werden, lässt sich dann die unternehmensspezifische,
unternehmensrechtliche und steuerrechtliche Bilanzierungspolitik ableiten.
In einer dritten Phase wird die dem unternehmensrechtlichen und steuerrechtlichen
strategischen Unternehmensziel entsprechende Verteilungsmethode gewählt, nach der
die ermittelten Herstellungskosten auf die noch unverwerteten Einheiten umgelegt
werden sollen. Hier kommt einerseits die Nutzflächenmethode oder andererseits die
Nutzwertmethode in Betracht.
Abschließend sind die ermittelten Herstellungskosten der unverwerteten Einheiten einer
retrograden Ermittlung der Herstellungskosten gegenüberzustellen, damit eine
verlustfreie Bewertung der Vermögensgegenstände gewährleistet ist.
In einem Resümee kann also gefolgert werden, dass sich Immobilienunternehmen
bewusst mit der Thematik der Aktivierungspolitik auseinandersetzen müssen. Dazu
gehört einerseits die Bereitschaft komplexe gesellschaftsrechtliche Konstruktionen
einzugehen und andererseits ein hochqualitatives internes Rechnungswesen auf- bzw.
auszubauen.
In der Folge können daraus gegenüber den Mitbewerbern strategische Vorteile genützt
werden. Darunter fallen etwa Verbesserungen des Bilanzbildes, steuerrechtliche
Optimierungen und eine Verbesserung des Ratings bei den Finanzierungspartnern.
91
7. Executive Summary (english)
The accounting treatment of purchase and production expenditure has been discussed
thoroughly during the last years in professional literature, there has rarely been a work
solely dedicated to acquisition and construction costs in real estate development in
Austria.
Both the valuation of fixed and current assets on the one hand and the realisation of
profits on the other hand are of crucial importance for a true and fair view on fixed and
current assets and profitability of managing real estate projects.
Referring to taxation and business law legislation, current jurisprudence, different
doctrines, descriptive charts and short expert questionnaires this thesis gives an
overview of the high relevancy of this topic in real estate business.
There are four major issues, which are covered by the topic and which are linked with
both business accounting and reporting strategy and best practise implementation.
First of all the management has to show willingness and excellence to cope with
complex corporate organisation and well introduced cost and controlling tools. This
shall ensure, that the company is able to utilise the whole range of options in
accountancy and reporting policy.
Secondly the company develops its own self contained accountancy and reporting
policy by scrutinising all options of capitalisation to determine whether these fit to the
corporate strategy. Within this phase an internal audit can examine the option of
capitalisation of fixed material and manufacturing costs as codified in section 203 para
3 of the Austrian Commercial Law, the option of capitalisation of fixed administration
and sales costs as codified in section 206 para 4 of the Austrian Commercial Law and
the option to capitalise interests on debt capital as codified in section 203 para 4 of the
Austrian Commercial Law.
Thirdly a choice has to be made between the different methods of allocation of
construction costs. The two major options are net usable floor area and valued usable
floor area.
92
The valued usable floor area is a requirement which derives from section 9 of the
Austrian Freehold Residential Property Code (Wohnungseigentumsgesetz) and provides
adequate reliability, as the appraisal report has to be issued by a court-appointed and
approved surveyor for building construction or real estate. This thesis provides
simplified charts to check the various options.
Finally a retrograde appraisal has to be composed, in order to ensure a loss-free
assessment of non-utilised units. This thesis provides a real estate based retrograde
appraisal scheme.
Summing up real estate developers shall deliberately deal with the capitalisation policy.
Therefore it seems necessary to cope with complex corporate organisation and well
introduced cost and controlling tools.
Consequently the real estate developer can benefit from strategic advantages, like
improvement of financial reporting, optimised taxation and improved financial standing
with financial partners.
93
8. Abkürzungsverzeichnis
AbgÄG.........................Abgabenänderungsgesetz
ABGB ..........................Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch
AfA..............................Abschreibung für Abnutzung
AG ...............................Aktiengesellschaft
BAB.............................Betriebsabrechnungsbogen
BAO.............................Bundesabgabenordnung
BauRG ........................Baurechtsgesetz
BFH .............................Bundesfinanzhof
BGBl............................Bundesgesetzblatt
Bilanz-RL ....................Bilanzrichtlinie
dJ .................................des Jahres
ebd. ..............................ebendort
ESt ...............................Einkommensteuer
EStG ............................Einkommensteuergesetz
EStR.............................Einkommensteuerrichtlinien
EU-GesRÄG ................EU-Gesellschaftsrechtsänderungsgesetz
EZ ................................Einlagezahl
FJ .................................Finanzjournal
GewO...........................Gewerbeordnung
GmbH ..........................Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GoB .............................Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung
GP................................Geschäftsperiode
GrESt ...........................Grunderwerbsteuer
GU ...............................Generalunternehmer
GÜ ...............................Generalübernehmer
HaRÄG ........................Handelsrechtsänderungsgesetz
94
HGB.............................Handelgesetzbuch
Hrsg. ............................Herausgeber
IAS............................... International Accounting Standards
IASB............................ International Accounting Standards Board
idF................................ in der Fassung
IFRIC........................... International Financial Reporting Interpretations Committee
IFRS............................. International Financial Reporting Standards
KEG.............................Kommanditerwerbsgesellschaft
KG ...............................Kommanditgesellschaft
KSchG .........................Konsumentenschutzgesetz
KStG............................Körperschaftssteuergesetz
M&A............................Merger and Acquisition
MA...............................Magistratsabteilung
MRG............................Mietrechtsgesetz
Nfl................................Nutzfläche
NW ..............................Nutzwert
OEG.............................Offene Erwerbsgesellschaft
OG ...............................offene Gesellschaft
OGH ............................Oberster Gerichtshof
OHG ............................Offene Handelsgesellschaft
ÖStZ ............................Österreichische Steuerzeitung
RdW.............................Recht der Wirtschaft
RV ..............................Regierungsvorlage
RWZ ............................Österreichische Zeitschrift für Recht und Rechnungswesen
Rz. ...............................Randzahl
SIC...............................Standing Interpretations Committee
SPC..............................Single Purpose Company
95
SPV..............................Special Purpose Vehicle
SWK ............................Österreichische Steuer- und Wirtschaftskartei
TU................................Totalunternehmer
TÜ................................Totalübernehmer
Tz.................................Textziffer
UGB.............................Unternehmensgesetzbuch
USt...............................Umsatzsteuer
UStG............................Umsatzsteuergesetz
UStR ............................Umsatzsteuerrichtlinien
VfGH ...........................Verfassungsgerichtshof
VwGH..........................Verwaltungsgerichtshof
WBO............................Wiener Bauordnung
WEG............................Wohnungseigentumsgesetz
WGG............................Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
WHA............................Wohnhausanlage
96
9. Literaturverzeichnis
Aigner D., Stockinger J. (2006): Passivischer Ausweis von Drohverlustrückstellungen,
taxlex, Wien
Altenburger, O. (1992): Der Umfang der Herstellungskosten in der Handelsbilanz,
Aktivierungspflicht für fixe Gemeinkostenteile? D 75, SWK, Wien
Aman, G. (1991): Der Ansatz von Fremdkapitalzinsen im Rahmen der
Herstellungskosten, Der Ausweis von Fremdkapitalzinsen im Umsatzkostenverfahren,
D 73, SWK, Wien
Bammer, O. (2005): Superädifikat und Baurecht, Unterschiede und Gemeinsamkeiten
in der Rechtskonstruktion und in der Bewertung, Vortrag zum Bundestag der
Immobilien- und Vermögenstreuhänder 2005, Wien
Barborka, K. (2001): Zweifelsfragen des steuerlichen Herstellungskostenbegriffes und
die EStR 2000, Keine klaren Festlegungen der Finanzbehörde zu den drei wesentlichen
Punkten, SWK, Wien
Barborka, K. (1999): Unechte Gemeinkosten und Herstellungskosten-Untergrenze,
Unterschiedliche Meinungen in der Literatur Einbeziehungspflicht? W 118, SWK, Wien
Beiser, R. (2004): Die Angemessenheit der Material- und Fertigungsgemeinkosten im
Rahmen der Herstellungskosten, Das Verhältnis von Handels- und Steuerbilanz sowie
die Rolle der Kostenrechnung Rechnungswesen, W 51, SWK, Wien
Beiser, R. (1992): Der Umfang der Herstellungskosten in der Handelsbilanz,
Aktivierungspflicht für fixe Gemeinkostenteile? D 47, SWK, Wien
Bertl R. / Mandl D. (2003): Handbuch zum Rechnungslegungsgesetz, Band II, Orac,
Wien
Bradatsch, H. (1997): Die Ermittlung der Herstellungskosten gemäß § 203 Abs 3 HGB
idF EU-GesRÄG, Sollen sämtliche Einzelkosten in den Mindestansatz einfließen?
Erweiterter handelsrechtlicher Bewertungsspielraum, W 152, SWK, Wien
Bruckner, K. (2005): Gruppenbesteuerung - Top oder Flop, Die neue
Firmenwertabschreibung beim Share-Deal, Ausgabe Nr. 12, Art. 483, ÖStZ, Wien
Bydlinski, P. (2005): Grundzüge des Privatrechts, 6. Auflage, Manz, Wien
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10. Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Abgrenzung Bauträgerbegriff............................................................................3
Abb. 2: Kostenbereiche nach der ÖNORM B-1801 .......................................................4
Abb. 3: Abgrenzung von Aufwand und Kosten, modifiziert nach Schmalenbach...........4
Abb. 4: Für die Praxisbeispiele angewandte Gesellschaftsstruktur .................................5
Abb. 5: Bilanzierung von Immobilien nach IAS/IFRS ...................................................8
Abb. 6: Überleitung von der Buchhaltung in den Jahresabschluss..................................9
Abb. 7: Verlustrealisierung, Praxisbeispiel ..................................................................12
Abb. 8: Werterhellung .................................................................................................15
Abb. 9: Wertverändernde vs. werterhellende Umstände im Immobilienbereich............16
Abb. 10: Teilgewinnrealisierung..................................................................................20
Abb. 11: Bauträgertypische Gewinn- und Verlustrechnung unter Anwendung des Umsatzkostenverfahrens ..........................................................................................23
Abb. 12: Besonderheiten der Gewinn- und Verlustrechnung........................................26
Abb. 13: Abschreibungssätze bei Immobilien im Betriebs- und Privatvermögen..........27
Abb. 14: Rechnungslegung im neuen UGB .................................................................34
Abb. 15: Abgrenzung Anlage- oder Umlaufvermögen .................................................39
Abb. 16: Praxisbeispiel, Sanierungsprojekt, Bilanzbild eines Bauträgers .....................43
Abb. 17: Unterteilung der Anschaffungskosten............................................................44
Abb. 18: Steuerliche Behandlung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand ..............46
Abb. 19: Zuschlagskalkulation ....................................................................................49
Abb. 20: Schaffung, Erweiterung, Verbesserung im Sinne des § 203 UGB..................51
Abb. 21: Schaubild für die Aktivierung von Material- und Fertigungsgemeinkosten....54
Abb. 22: Schaubild Aktivierung von Finanzierungskosten...........................................56
Abb. 23: Schaubild Aktivierung angemessener Teile der Verwaltungs- und Vertriebskosten........................................................................................................61
Abb. 24: Immobilienspezifisches Schema der Aktivierungspflicht, -verbote und –wahlrechte (steuerrechtlich) .....................................................................................67
Abb. 25: Immobilienspezifisches Schema der Aktivierungspflicht, -verbote und –wahlrechte (unternehmensrechtlich).........................................................................68
Abb. 26: Unternehmensrechtlicher Mindestansatz .......................................................71
Abb. 27: Unternehmensrechtlicher Höchstansatz .........................................................72
Abb. 28: Steuerrechtlicher Mindestansatz....................................................................73
Abb. 29: Steuerrechtlicher Höchstansatz......................................................................74
Abb. 30: Retrograde Bewertung der Halb- und Fertigerzeugnisse ................................75
Abb. 31: Praxisbeispiel „durchgreifende Sanierung mit Dachgeschossausbau“ ............78
Abb. 32: Ad Praxisbeispiel – ergänzende Angaben......................................................79
Abb. 33: Ad Praxisbeispiel – Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzflächen .....79
Abb. 34: Ad Praxisbeispiel – beizulegender Wert ........................................................80
Abb. 35: Verteilung der Herstellungskosten nach Nutzwerten .....................................81
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11. Danksagung
An dieser Stelle möchte ich jenen danken, die durch ihre persönliche Unterstützung zu
dieser Diplomarbeit beigetragen haben.
Besonderer Dank gilt meiner Lebenspartnerin Irene Gmeiner, mit ihrer Unterstützung
konnte diese Arbeit auch mit unserem jungem Familienglück und beruflicher
Herausforderungen rechtzeitig abgeschlossen worden.
Weiters bedanke ich mich bei Herrn Mag. Ernst Hofmann für die Betreuung meiner
Diplomarbeit und die produktiven Ratschläge, welche zur Verbesserung der Arbeit
beigetragen haben.
Schließlich bedanke ich mich bei Herrn Mag. Reinhard Braito und Herrn Mag. Robert
Belsky für die geduldige Beantwortung meiner Fragen im Rahmen der
Experteninterviews.