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Den richtigen Standort finden &Gewerbemietvertrag
ORCO-GSG zu Gast bei business & beer der FU Berlin
Referentinnen Patricia Jaenisch, Gabriele ElsBerlin, 24.09.2008
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Phase 1 Gründungsidee Neugründung Betriebsübernahme Franchising
Phase 2 Informationsbeschaffung Unternehmerische Selbständigkeit
Persönliche Voraussetzungen Fachliche Kenntnisse Risikovorsorge
Betriebs- und Geschäftsführung
Allgemeines, Beschaffung Absatz, Personal Infrastruktur, Finanzierung Rechtsform
Existenzgründung – die 6 Phasen
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Existenzgründung – die 6 Phasen
Phase 3 StandortanalyseStandortsuche und BewertungFestlegung des Standortes
Phase 4 Konzeptionelle PlanungUmsatzplanungKostenplanung
Phase 5 Erstellung Business-PlanStrukturierte Datenzusammenstellung
Gründungsunterlagen Basis für Finanzierungsverhandlung
Phase 6 RealisationAbwicklung der Formalitäten
Gewerbeanmeldung, AnmietungBeschaffung, Eröffnung des UnternehmensAufnahme der Tätigkeit
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Standortanalyse
1. Schritt Sammeln allgemeiner InformationFachzeitschriftenDatenbankenVerbändeStatistische Auswertungen
2. Schritt Sammeln von Information vor OrtPersönliche oder telefonische GesprächeBeobachtung von PassantenströmenBeobachtung zum VerkehrsaufkommenWettbewerberGesamteindruck
Ohne genaue Markt- und Konsumkenntnisse kann eine Standortfrage nicht entschieden werden
Fazit: Je nach Art des Geschäftszweckes sind unterschiedliche Anforderungen an die Standortanalyse zu formulieren.
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Standortsichtweisen
StandortKundenMitarbeiter
WettbewerbNachbarn
Unternehmen
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Harte Standortfaktoren
Standort
Nähe zu Auf- traggebern und
Lieferanten
Verkehrs-anbindung
Infrastruktur
Arbeitskräfte
Kosten
Erweiterungs-möglichkeiten
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Weiche Standortfaktoren
StandortMieterstruktur
Vermieter-service
ImageKommunale Verwaltung
Beratungs-angebote vor
Ort
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Hitliste der Standortfaktoren
ParkplatzangebotErreichbarkeitUmfeldqualitätErreichbarkeit PkwMietniveauStandortimageGastronomieKundennäheLageAutobahnnäheZentraleFlughafennähe
wichtig sehr wichtig
Quelle: DIFA
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Ausstattung moderner Büroimmobilien
flexible RaumaufteilungTechnische AusstattungDoppelböden/KabelkanalÖkonomische RaumgrößenGute Belichtung/geringe RaumtiefeNatürliche Be- und EntlüftungIntelligente ParksystemeRepräsentativer EingangsbereichBewachung/Sicherheit/ZugangskontrolleUmweltfreundliche BaumaterialienAbgehängte DeckenSonstiges
Quelle: Dresdner Bank ImmobiliengruppeResearch
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StandortwahlStandortwahl ist auch abhängig von den Regelungen in …
Arbeitsstättenverordnung und Arbeitsstättenrichtlinien Gewerbeordnung Unfallverhütungsvorschriften Emissionsschutzgrenzwerten Technische Anleitungen Lärm Technische Anleitung Luft Baunutzungsverordnung
Auskunft dazu gibt …
Zuständige Berufsgenossenschaft Gewerbeaufsichtsamt
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Checkliste
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ORCO-GSG bietet idealen Raum für fast
jedes Business, jede Geschäftsidee und
besonders für Innovationen:
Mit rund 850.000 m² ist sie führender
Gewerbeflächenanbieter in Berlin. Ob Start-
Up, High-Tech-Unternehmen,
Bürogemeinschaft, Agentur oder
Handwerksbetrieb – ORCO-GSG ist
Partner ihrer Mieter und fördert mit ihren
Mietangeboten wirtschaftlichen Erfolg.
Vielfalt in der Summe. Individuell im Detail.
Büro- und Gewerbeflächen in ganz Berlin
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Standorte der ORCO-GSG
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Informations- und Service-Angebote
ORCO-GSG-Mieter profitieren von umfangreichen Zusatzleistungen
Service Surf-and-Mail (SAM) für einen raschen Zugang zum Internet bzw.
Glasfasernetz (neu ab 2008/09!) Vergünstigungen beim Kurierdienst messenger (10% Ermäßigung) Einkaufsvergünstigungen über Partnerschaften mit Lieferante Besondere Konditionen bei der Anmietung von Mietwagen, unseren hofmobilen Praxisrelevante Vorträge und Seminare wie z.B. der hoftreff. Der hofkurier – die Zeitung für das Berliner Gewerbe – mit
Hintergrundinformationen, Tipps, Ratschlägen u.v.m. für den Unternehmeralltag Finanz- und Unternehmensberatung im Haus der WirtschaftsPartner Service Center als zentrale Anlaufstelle für alle Belange rund ums Mietverhältnis.
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Smart Offices Geschäftsadresse Schreibtisch, Rollcontainer, Bürostuhl, Besucherstuhl, Sideboard/Schrank Gemeinschaftstoiletten und Teeküche Nutzung der Konferenzräume
(4 Stunden /Kalendermonat kostenfrei, darüber hinaus gem. Preisliste) Drucker/Kopierer stehen in der Etage zur Verfügung
Basis-Leistungen Service-Center Postservice (Annahme, Verteilung, Frankierservice) Kurierservice (Kosten gem. Preisliste) BesucherempfangFax-Service (Eingang kostenlos, Ausgang gem. Preisliste) Internetanschluss (inkl.) Telefonanschluss an die hofeigene Telefonanlage
(Grundgebühr und Gesprächskosten werden gesondert abgerechnet)
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Der Gewerbemietvertrag
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Gewerbe- vs. Wohnungsmietrecht
Im Wohnungsmietrecht gelten umfangreiche gesetzliche Regelungen
Gewerbemietrecht bedeutet überwiegend individuelle Vereinbarungen
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Klarheit über die Vertragsparteien
Wer handelt für die Vermieterseite?
Eigentümer Rechtsform Verwalter aktuelle Vollmacht
Wer handelt für die Mieterseite?
Mieter Rechtsform
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Mietpreis
Noch nie war er so günstig wie heute!
Büro- und Praxisräume 5,00 – 19,00 €/m²
Werkstatt- und Fabrikgebäude 3,50 – 6,00 €/m²
Fabrik- und Lagerhallen 3,00 – 5,00 €/m² Werkstatt
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Mietfreie Zeiten
Liquiditätshilfe für Existenzgründer
Anreiz für Standortwechsel
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Mietfläche
Flächenermittlung nach DIN 277
gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.)
Mietfläche
Hauptnutzfläche (HNF)
Nebennutzfläche (NNF)
anteilige Verkehrsfläche (VF)
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Betriebskosten
Betriebskostenpauschale vs. Betriebskostenvorauszahlung
Betriebskostenverordnung
Kalte Betriebskosten 1,60 €/m² – 3,00 €/m²
Heizung- und Warmwasserkosten 0,50 €/m² – 1,00 €/m²
Gewerberaummietrecht Umlage weiterer Kostenarten möglich!
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| Den richtigen Standort finden / Gewerbemietvertrag23
Mieterhöhung
Staffelmiete feststehende prozentuale Steigerunghohe Kostentransparenz
Wertsicherungsklausel Mietverträge über 10 Jahre LaufzeitAnpassung der Miete nach oben und unten
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| Den richtigen Standort finden / Gewerbemietvertrag24
Vertragsdauer und Optionsrecht
Laufzeit auf Unternehmenskonzeption abstellen 1 bis 3 Jahre
Kündigungsfristen im Auge behalten
Optionen rechtzeitig ausüben oder kündigen und neu verhandeln
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Mietsicherheit
Stellung einer Kaution üblich
Bei Barkaution auf Verzinsung achten
Andere Anlageform vorteilhafter, wie z.B. die Bürgschaft
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Instandhaltung/ -setzung / Schönheitsreparaturen
Instandhaltung von Dach und Fach
Schönheitsreparaturen
Kleinreparaturklausel
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Rückbauverpflichtung
Einbauten sind bei Auszug zu entfernen
Übernahme durch den Vermieter möglich
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| Den richtigen Standort finden / Gewerbemietvertrag28
Untervermietung
Kein Anspruch auf Untervermietung
Bedarf Zustimmung des Vermieters
Ablehnung meist nur aus wichtigem Grund
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Schriftformerfordernis
Bei Vertragslaufzeiten über 1 Jahr
Mündliche Nebenabreden haben keine Gültigkeit
Schriftform bedeutet Unterzeichnung
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| Den richtigen Standort finden / Gewerbemietvertrag30
ORCO-GSGGewerbesiedlungs-Gesellschaft mbHFranklinstraße 2710587 Berlin
Vermietung 030. 390 93 114
www.orco-gsg.de
Büro- und Gewerbeflächen in ganz Berlin
Vielfalt in der Summe. Individuell im Detail.