1 estudio de mercado real estate puerto madero este
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Estudio de Mercado Real Estate
Puerto Madero Este
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INDICE
1. Area de Análisis....................................................................................................................................... pág. 32. Diques Sector Este Puerto Madero........................................................................................................ pág. 43. Area Residencial...................................................................................................................................... pág. 54. Oficinas .................................................................................................................................................... pág. 95. Hoteles...................................................................................................................................................... pág. 106. Conclusiones........................................................................................................................................... pág. 11
Anexo I Dique I: M2 Area Residencial, Oficinas, Hoteles.................................................................. pág. 12
Anexo II Dique II: M2 Area Residencial, Oficinas, Hoteles…............................................................... pág. 15Anexo III Dique III: M2 Area Residencial, Oficinas, Hoteles ................................................................. pág. 20Anexo IV Dique IV: M2 Area Residencial, Oficinas, Hoteles….............................................................. pág. 24
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1. Área de Análisis
• El Área de análisis que se tomará de Puerto Madero comprende una zona que abarca los cuatro Diques del sector Este.
• En ella se sitúa la población que responde en su mayoría a los segmentos socioeconómicos altos y medios altos A-B y C1 (Alto 1y Alto 2), respectivamente.
• A principios de la década de los 90´ la Corporación Puerto Madero inició la etapa de licitación de las fracciones de tierras ubicadas en el sector Este de los Diques. Luego de ello comenzó en esta zona un fuerte impulso al desarrollo de viviendas, oficinas y hoteles.
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2. Diques Sector Este Puerto Madero
Dique 1
Repsol
El Faro
E. Malecón
River View
Le Parc
Puente de la mujer
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3. Área Residencial
• Típicamente el comprador local de Puerto Madero proviene de un perfil socioeconómico AB-C1 (Alto1 y Alto2), integrado por profesionales, empresarios y empleados gerenciales.
• • Para éstos compradores la cercanía al centro, las condiciones de
seguridad, la gran cantidad de áreas verdes, y los amenities exclusivos en los desarrollos, son motivos importantes de compra.
• Los grupos familiares están compuestos por jefes de familias que tiene edades superiores a los 30 años, con hijos de corta edad, o bien con hijos ya en etapa universitaria. También se observa una gran cantidad de personas solas y de parejas recién casadas.
*Fuente: Cdi consult
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• Las familias están compuestas por pocos hijos, una de las razones de esta baja proporción y particularmente la de niños, radica esencialmente en la falta de oferta educativa que hoy tiene la zona.
• En el área de Influencia de Puerto Madero definida para este análisis, se han identificados 22 Edificios construídos y 6 emprendimientos en oferta futura.
• Entre los emprendimientos en construcción podemos citar a: Dique I: Art María (Creaurban), Madero Harbour (Gnvgroup), Zencity (Vizora-Fernández Prieto), Dique II, El Aleph (Faena Group), Dique III: Torres Renoir II (Dypsa S.A.), Dique IV: Torres del Yacht (Fernández Prieto). Con lo que de esta manera prácticamente queda definida la nueva oferta del área.
*Fuente: Relevamiento GNV
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• Una vez completadas todas las obras de viviendas del sector de los Diques, se alcanzará un volumen Total de 1.150.400 m2.
• Hasta la fecha, considerando la Oferta Actual, se han desarrollado 584.700 m2, con un total de 4.491 unidades; mientras que, contabilizando la Oferta Futura de viviendas se llegará a un volumen equivalente a los 565.700 m2.
• Considerando a los emprendimientos en Oferta Actual, hoy contamos con 4.491 unidades, de las cuales el 42% se localizan en el Dique 2 de Puerto Madero, el 45% en el Dique 3, mientras que el 12,60% se ubican en el Dique 4.
• En los emprendimientos con características de “Torres” los precios se ubican en valores superiores a los U$S 3.500 por m2, mientras que los emprendimientos con características de construcciones de baja altura, del estilo “Condominio”, el precio parte de los U$S 3.300 por m2 .
*Fuente: Relevamiento GNV
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• Dado el alto grado de consolidación alcanzado en los desarrollos, hoy por hoy viven en Puerto Madero 12.000 personas, estando ocupadas un 65% de las viviendas terminadas, existiendo en alquiler un 20% de las mismas.
*Fuente: Relevamiento GNV
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4. Oficinas
• Siguiendo con la zona de influencia en Puerto Madero Este encontramos que en la actualidad existen 11 Edificios de Oficinas, con un total de 251.600 m2 construidos, mientras que en Oferta futura localizamos 4 proyectos, que equivaldrán a 80.000 m2.
• El precio de unidades en alquiler se ubica entre U$S 24/35 por M2, con una rentabilidad de mercado en muchos casos superior al 8% anual. En cuanto al precio de venta, asciende a U$S 3.500 por M2 promedio.
*Fuente: Relevamiento GNV
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5. Hoteles
• En el Área de Influencia de Puerto Madero definida para este análisis, se han identificado tres hoteles de cinco estrellas, mientras que la Ciudad de Buenos Aires cuenta con 16 hoteles de esta categoría, Es decir, un 7 por ciento del total de los hoteles situados en la misma.
• Los hoteles ubicados en Puerto Madero representan el 19,47% con un total de 719 habitaciones.
• Entre los futuros emprendimientos que se construirán en la zona se encuentran la Cadena Ritz Carlton; el Hotel Alvear; el hotel de El Aleph; y en el Dique 1, el Mansions Of the World; y el Hotel de Madero Harbour.
*Fuente: Relevamiento GNV
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6. Conclusiones
*Fuente: Prefectura Naval Argentina / Corporación Antiguo Puerto Madero
• Puerto Madero es el barrio más joven de Buenos Aires.
Residentes: 12.500 personasPoblación comercial: 33.000 personasEstudiantes: 14.000Circulación diaria de personas: 30.000Circulación fines de semana: 100.000Bancos: 14 (10 de ellos con cajero automático)Comercios: 57Farmacias: 5Establecimientos Educativos: 2 (UCA e ITBA)Iglesias: 1Museos: 2Galerías de Arte y Centro de Exposiciones: 3Cines: 8 (1 complejo Cinemark)Salas de Espectáculos: 3 (Faena Hotel, Hotel Madero, Madero Tango)Hoteles: 3 (Faena+Univers, Hotel Madero Sofitel, Hilton)Restaurantes y Confiterías: 94Plazas: 3
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6. Conclusiones
*Fuente: Relevamiento GNV
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Anexo I: Dique I
*Fuente: Relevamiento GNV
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Dique I: M2 según tipología de edificio
*Fuente: Relevamiento GNV
Edificios de Residenciales
M 2 en construcción
Edificio M 2
Madero Harbour 70.000
Art Maria 40.000
Zencity 37.000
TOTAL m 2 147.000
Edificios de Oficinas
M 2 en construcción
Edificio M 2
Madero Harbour 21.000
Art María 15.000
Zencity 16.000
TOTAL m 2 52.000
Hoteles
M 2 a construir
Edificio M 2
Madero Harbour (Hotel) 13.000
Mansions of the World 33.000
TOTAL m 2 46.000
Edificios de Oficinas
M 2 construidos
Edificio M 2
Torre Malecón 13.200
Madero Harbour 14.000
TOTAL m 2 27.200
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Anexo II: Dique II
*Fuente: Relevamiento GNV
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Dique II: M2 según tipología de edificio
*Fuente: Relevamiento GNV
Edificios de Residenciales
M 2 Construidos
Edificio M 2 Nº Unid.
Brisas de Pto.Madero 27.500 156
Cruceros I y II 6.400 64
El Faro 63.000 276
El Porteño Buildings 6.000 25
La Porteña I y II 24.200 104
Madero Plaza 51.000 135
Río Plaza 12.200 54
Sta. María del Puerto 51.000 288
Terrazas de P. Madero 42.000 372
Chateu 60.000 200
Mulieris 64.800 220
TOTAL 408.100 1.894
M 2 en Construcción
Edificio M 2 Nº Unid.
El Aleph 36.700 Sin Dato
TOTAL 36.700 0
Edificios de Oficinas
M 2 Construidos
Edificio M 2
Brisas Oficinas 12.500
Ctro. Empresarial Pto. 12.200
Edificio Costero 8.500
TOTAL m 2 33.200
Hoteles
M 2 Construidos
Edificio M 2 Habitaciones
Sofitel Madero 14.000 193
Faena Madero 23.500 105
TOTAL 37.500 298M 2 a Construir
Edificio M 2 Habitaciones
Aleph 17.000 Sin dato
TOTAL 17.000
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Anexo III: Dique III
*Fuente: Relevamiento GNV
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Dique III: M2 según tipología de edificio
*Fuente: Relevamiento GNV
Edificios de Residenciales
M 2 Construidos
Edificio M 2 Nº Unid.
River View 43.000 232
Terrazas del Dique 42.000 351
Le Parc 92.000 462
El Mirador de Pto. Madero 34.000 168
BA Houses 10.400 160
Torres Renoir I 30.000 260
Baires Madero 46.000 306
Los Molinos 20.000 94
TOTAL 317.400 2.033
Edificios de Oficinas
M 2 Construidos
Edificio M 2
Porteño Plaza 19.600
Bs.As. Plaza 21.500
Repsol 75.000
TOTAL m 2 116.100
Hoteles
M 2 Construidos
Edificio M 2 Habitaciones
Hilton 55.000 421
TOTAL 55.000 421
M 2 en Construcción
Edificio M 2 Nº Unid.
Torres Renoir II 30.000 260
TOTAL 30.000 260
M 2 a Construir
Edificio M 2 Habitaciones
Renoir Hotel Alvear
Chateau Hotel Alvear
TOTAL
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*Fuente: Relevamiento GNV
Anexo IV: Dique IV
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Dique IV: M2 según tipología de edificio
*Fuente: Relevamiento GNV
Edificios de Residenciales
M 2 Construidos
Edificio M 2 Unidades
Terrazas del Yacht 50.000 160
Forum 26.200 200
Madero Center 105.000 204
TOTAL 181.200 564
M 2 en Construcción
Edificio M 2 Unidades
Torres del Yacht 50.000 396
TOTAL 50.000 396
Edificios Oficinas
M 2 Construidos
Edificio M 2
Yacht 13.700
Puerto León 20.400
Colonos Plaza 41.000
TOTAL m 2 75.100
M 2 en Construcción
Edificio M 2
Madero Office 28.000
TOTAL m 2
Edificios Hotel
M 2 en Construcción
Edificio M 2
St. Regis 12.100
TOTAL m 2 12.100