1 Townhouses

1.1 Mål med notatet Ved forberedelse av den nye kommuneplanen 2019 -2034 for Stavangerkommune har det reist

spørsmål om at ‘townhouses’ kan bli brukt som ny utbyggingstypologi. For å kunne besvare dette

spørsmålet er det viktig å besvare en del underliggende spørsmål:

1. Hva er townhouses, hvor kommer de fra?

2. hvordan ser townhouses ut?

3. hvilket lovverk må oppfølges? Kan vi etablere townhouses i Norge / Stavanger.

1.2 Sammendrag Notatet konkluderer med følgende:

Townhouses er egentlig en variant av et rekkehus; det er som regel frittliggende enebolig

eller tomansbolig bygd i rekke.

Innen arealplanlegging:

o Inngår townhouses under formål 1110 i en kommuneplan. Spørsmål er om det er

viktig å definere undertypologi i stort detaljnivå allerede på kommuneplan nivå.

Administrasjonen anbefaler ikke det.

o Inngår townhouses under småhus bebyggelse, dersom de er bygd inntil 3 etasjer, og

lavblokkbebyggelse dersom de er bygd inntil 4 etasjer og har minimum 4 enheter i

rekke.

Lovverk om tilgjengelighet kan gi utfordringer for townhouses har et lite fotavtrykk.

1.3 Hva er townhouses og hvor kommer de fra? Townhouse, eller town house eller på norsk ‘by hus’ er en utbyggingstypologi brukt i USA, Canada,

Asia Australia og Europa. Begrepet henviser opprinnelig til hus i London hvor disse hus var byens

oppholdssted for en edel eller velstående familie, og i tillegg eide et eller flere hus ute på landet. Et

byhus ble fra 1700 av ofte brukt for sosiale samlinger.

1.4 Hvordan ser townhouses ut?

1.4.1 Utforming Generelt er følgende relevant for townhouses / byhus. Fotavtrykk av et byhus er som regel relativ

liten. Et byhus har vanligvis flere etasjer, de kan være utformet som et terrassebygg. Ofte er byhus

bygd som rekkehus. Bare få hus er bygd helt frittstående.

Det finnes grov sett 2 type townhouses:

Et hus på et lite fotavtrykk i en by, men inntil 6 eller enda mer etasjer. Huset har et stort boareal,

i tillegg (var det) plass til tjenere. Det lille fotavtrykket av byhuset gjør at det kan være innen

gangavstand og kollektivtransport til forretnings- og industriarealer. Frittliggende hus er sjelden.

Byhus er som regel dyrt.

Senere ble begrepet townhouse brukt i suburbane arealer å uttrykke / beskrive bolig som likner

frittliggende eller tomannsbolig (både horisontal / vertikal delt), men bygd veg i veg. I dag brukes

townhouse til å beskrive enheter som etterligner frittliggende hus, som er festet i et

flerhusprosjekt. De blir slik til frittliggende enebolig / tomannsbolig i rekke.

Townhouse/byhus Rekkehus Leilighet

Etasjer Flere Flere En, noen ganger 2 (maisonettte)

Inngang Fra utside / gate Fra utside / gate Svalgang eller innendørs,

Privat Privat Gjennom felles inngangsparti

Fotavtrykk Begrenset, Varierende Blokk eller radd

Hage Begrenset, ofte bare terrasse eller patio

Mindre hager, Kun balkong eller felles uteoppholdsareal

1.4.2 Bilder Eksempler på nyere townhouses /byhus der det er egentlig frittliggende bolig eller tomannsbolig i

rekke.

Kilde: https://westchestercounty.citymomsblog.com/westchester/10-reasons-love-townhouse-living/

Kilde: https://uc-bproperties.com/property/63oak/63-oak-417-3-bedroom-townhouse/

Figur 1 eksempler på nyere tids townhouses. De er ofte utformet som frittliggende/ tomannshus i rekke.

Eksempler på gamledags townhouses / byhus

Kilde: http://thehollandcompanies.com/townhouses/ index.php

Kilde: http://www.ppapc.com/portfolio/apartments/new-new-york-townhouse/

Figur 2eksempler på tradisjonelle townhouses over flere etasjer.

1.5 Lovverk I Norge er det lov om universell utforming og tilgjengelige boliger. TEK17, byggeteknisk forskrift, er

rammen. Ellers er det plan- og bygningsloven som gir håndtak.

1.5.1 Tek 17

§12-2 krav om tilgjengelig boenhet.

§12-3 krav om heis i byggverk

Tilgjengelig boenhet

1. Boenheter i en bygning med krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på boenhetens

inngangsplan. Inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse slik

det følger av bestemmelser i forskriften.

2. I en bygning med krav om heis, jf. § 12-3, er det likevel tilstrekkelig at minst 50 prosent av

boenhetene på inntil 50 m2 BRA oppfyller kravet om tilgjengelig boenhet og kravet til utforming

av bad og toalett i § 12-9 første ledd. Ved søknad om oppføring av flere bygninger, gjelder

unntaket samlet for alle bygningene.

3. Boenheter i en bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens

inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet slik det følger av bestemmelser i

forskriften, med mindre gangatkomsten oppfyller vilkåret for unntak i § 8-5 annet ledd

I boenheter som går over flere plan, gjelder kravet om tilgjengelighet kun for inngangsplanet og ikke

for øvrige plan.

Bygninger kan være utformet slik at det vil være krav om heis kun for deler av bygningen. For

eksempel kan en fløy av en bygning ha fem etasjer mens en annen fløy kun har to etasjer. I et slikt

tilfelle vil det være krav om tilgjengelig boenhet i den fløyen der det er krav om heis. For boenhet i

den del av bygningen hvor det ikke kreves heis, gjelder kravet om tilgjengelighet kun for boenhet der

alle hovedfunksjonene er på bygningens inngangsplan.

Kravet om tilgjengelighet i bygning med boenhet innebærer:

trinnfritt inngangsparti, jf. § 12-4 annet ledd

fri bredde i kommunikasjonsveier, jf. § 12-6 femte ledd

trinnfri tilgang til rom og balkong/terrasse, betjening av funksjoner og snuareal i rom, jf. §§ 12-7

fjerde ledd, 12-8 første ledd, 12-11 tredje ledd

fri passasje til dør og vindu i stue, kjøkken, sove- og arbeidsrom, jf. § 12-7 fjerde ledd

trinnfri tilgang til bod, jf. § 12-10 tredje ledd

høydemål på innkast på felles avfallssystem, jf. § 12-12 annet ledd

sideplass ved dør og automatisk åpning for tunge dører, jf. § 12-13 tredje ledd

utforming og høyde på betjening av styringspanel, håndtak, jf. § 12-18 tredje ledd

For øvrig gjelder utforming av tilgjengelig bad og toalett, jf. § 12-9 første ledd.

Heis i byggverk

Det er krav om heis i bygninger med tre etasjer eller flere som har boenhet. Løfteplattform kan

erstatte heis i bygninger med tre etasjer som har boenhet. Løfteplattformen skal maksimalt betjene

seks boenheter. Det gjelder følgende krav til størrelser:

Minst én heisstol skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 2,1 m.

Løfteplattformer skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 1,4 m.

Kravet om heis eller løfteplattform i annet ledd gjelder ikke:

småhus med én boenhet

der atkomst fra inngangsparti til boenhet maksimalt går over én etasje

Kravet om heis gjelder ellers ikke:

internt i boenhet.

Dersom en bare trenger å gå én etasje på inntil 3,3 meter opp eller ned for å komme fra

inngangspartiet i bygningen til inngangsdøren i boenheten, gjelder ikke krav om heis. Bygningen

kan ha flere inngangspartier.

1.5.2 PBL Nasjonal produkt spesifikasjon: Kommuneplan

Alle boligformål inngår under 1110 bolig

Reguleringsplan

Boligbebyggelse 1110

Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse 1111

Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse 1112

Boligbebyggelse-blokkbebyggelse 1113

Begrep (kilde: https://byggeskikknokkelen.dibk.no/bsn/begrep/Sider/Boligbegrep.aspx#k og

https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/kmd/boby/grad_av_utnytting.pdf :

Blokkbebyggelse: Betegnelse på bygninger som er mer enn to etasjer med 4 enheter eller mer.

Det er en fellesbetegnelse på de fleste typene av store bolighus unntatt terrassehus (terrassert).

Kjennetegnene på en boligblokk er at de er felles inngang(er) for flere boenheter/leiligheter og

horisontale og oftest også vertikale naboskiller

Frittliggende bebyggelse: Eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger.

Frittliggende småhusbebyggelse: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, og med etasjehøyde

på ikke over 2 etasjer. Bygninger med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter

kan ikke anses som "konsentrert småhusbebyggelse".

Kjedehus: To eller flere selvstendige boenheter som er bygget sammen med mellom bygg, ofte

garasje eller bod.

Konsentrert småhusbebyggelse: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre

målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. § 29-4

Lavblokk: Bygning med fire eller flere boenheter, inntil fire etasjer. Korsdelte firemannsboliger

med felles adkomstkjerne i midten er den minste formen for blokk.

Rekkehus: En bygning med tre eller flere selvstendige boenheter bygd i sammenhengende rekke

med vertikal skillevegg mellom de enkelte boenhetene. Hver boenhet har egen inngang.

Sammenhengende blokkbebyggelse: Bygårder, leiegårder ofte som en del av kvartaler eller

karreer i en bystruktur.

Småhus: Boliger som er fysisk bundet sammen ved at det er minst en felles vegg, eventuelt felles

gulv/tak med naboboligen. Dette vil typisk være rekkehus og tomannsboliger. Eneboliger i

rekke/kjede regnes også som småhus.

1.6 Vurdering: Er townhouses i Stavanger mulig Begrep

Kommuneplan utaler seg ikke om boligtypolgi (alle typologier inngår under samme formål: 1110

bolig). En uttalelse om boligtype blir dermed retningsgivende.

Så lenge townhouses holder seg innen maks 3 etasjer er det mulig at townhouses inngår under

småhus (konsentrert småhus).

Townhouses inntil 4 etasjer kan inngår under lavblokk, men da må en rekke være minst 4 hus.

Townhouses / byhus i vår tid er rent praktisk bare en annen utforming av tomannsbolig/

frittliggende (ene)bolig.

Heis

Det er ikke krav om heis, så lenge det er kun en enhet som strekker seg ut over flere etasjer

Det er aldri krav til heis i småhus med kun én boenhet i bygget.

Det er heller ikke krav om heis dersom det kun er trapp i én etasje (inntil 3,3 m) opp eller ned til

boenhets inngangsdør fra inngangsplan (bakkenivå). Dette gjelder selv om alle eller noen av

boenhetene har flere etasjer. Det kan likevel bli krav om heis når eneste parkering er i

parkeringskjeller.

Har bygningen minst 3 etasjer, og en må gå i trapp mer enn én etasje for å komme til boenhetens

inngangsdør, utløser dette krav om løfteplattform for to til seks boenheter, og heis om det er

mer enn seks boenheter.

Tilgjengelige boliger

Er det krav om tilgjengelig boenhet må det være minst ett bad/toalett på inngangsplanet.

Boenheter som ikke har krav om tilgjengelighet må også ha minst ett tilgjengelig bad/toalett.

Når det ikke er krav om tilgjengelighet trenger ikke bad/toalett å plasseres på inngangsplanet, og

det er heller ikke krav om installering av rullestolheis eller lignende.

I boenheter som går over flere plan, gjelder kravet om tilgjengelighet kun for inngangsplanet og

ikke for øvrige plan.

Vurdering

Når det gjelder tekniske krav er det ikke spesifikasjoner som gjør etablering av townhouses

vanskeligere en frittliggende enebolig eller tomannsbolig i rekke. Utfordring kan være at en plan til

en townhouse er mindre og at det derfor ikke kan tilrettelegges for tilgjengelige boliger. Dette er et

arkitektonisk spørsmål som kan trolig løses.