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Herzlich willkommen zum 27. Schweizer Immobiliengespräch

Moderation: Dr. Samuel Gerber samuel-gerber.ch AG, Zürich

Heutiges Thema: Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld

Felix Blaser Teamleiter Spezialfinanzierungen Zürcher Kantonalbank, Zürich

Schweizer Immobilien Gespräch 11. Mai 2010

Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung

Zürich, 11.05.2010 Autor: Felix Blaser Email-Adresse: [email protected]

Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 6

Agenda: Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung

  Übersicht Finanzierungsbegriffe   Eigenkapital versus Fremdkapital   Eigenfinanzierung - Instrumente   Fremdfinanzierung – Instrumente   Was liegt dazwischen ?   Stichwort Debt Capacity   Kreditprüfung bei einer Bank   Sicherheiten


Zielsetzungen

•  Entwickeln des grundlegenden Verständnisses für die Logik der Finanzierungsbegriffe

•  Verstehen der häufigsten Eigen- und Fremdfinanzierungs-instrumente

•  Verständnis entwickeln für die grundlegenden Abläufe in einer Kreditprüfung


Systematisierung


Grundsatz: EKap-Rendite (ROE) wird beeinflusst durch das Finanzierungsverhältnis

(Verhältnis EKap zu FKap)

Unternehmens-Gewinn Eigenkapital

Leverage - Hintergrund

Rendite versus Risiko


Gründung einer AG – Arten

Gründungsformen

qualifiziert ordentlich

Sacheinlagen

Sachübernahmen

Gründervorteile

Verrechnung

Liberierung durch Cash


Kapitalerhöhung


Schulden aus Lieferungen +

Leistungen (Bank)-Kredite

(Bank)-Darlehen

Anleihen

Rechnungs-abgrenzungen

Rückstellungen

Komponenten des FK


Darlehen

CHF

t


Kredite


Fest-Kredite / Darlehen

CHF

t


Objekt-/nicht objektbezogen

Finanzierung

Nicht objektbezogen objektbezogen


Anleihen

Anleihen

Obligation

"Straight"

Wandel-

Anleihe

"Convertible"

Options-Anleihe

"Option Bond"

OR 1156 - 1186


Dazwischen ??

Mezzanine-Kapital

Va.: - Parziarische Darlehen ("Equity Kicker")

- Wandelanleihen (va. auch "mandatorily convertible")

- Optionsanleihen

[ - Nachrangige Darlehen ?? ]


Kredit-Rating (Firmenkunden)


Bezeichnung Moody's Standard & Poors

K1 Top-Unternehmen Aaa, Aa1 AAA, AA+

K2 Ausgezeichnete Unternehmen Aa2, Aa3, A1 AA, AA-, A+

K3 Sehr gute Unternehmen A2, A3 A, A-

K4 Gute Unternehmen Baa1, Baa2 BBB+, BBB

K5 Unternehmen mit erkennbarem Risiko

Baa3, Ba1, Ba2 BBB-BB+, BB

K6 Unternehmen mit erhöhtem Risiko Ba3, B1 BB-, B+

K7 Unternehmen mit hohem Risiko B2, B3 B, B-

K8 Unternehmen mit überhöhtem Risiko

Caa und schlechter CCC+ und schlechter

Rating-Klassen: ein virtuelles Beispiel


Bewertung Immobilien durch Schätzungsexperten

Bonitätsprüfung mittels einheitlichem systemgestütztem Rating

Rating / Finanzierung von Immobilien


Sonderproblem: Verluste bei Betreiberliegenschaften

Feststellung:  bei Betreiberliegenschaften muss darauf geachtet werden,

dass Verluste aus den Dienstleistungen / Produkten zu einer Wertminderung der Produktionsfaktoren führt

höhlt Belehnungsbasis aus


Stichwort: Debt Capacity I

Bandbreite, innerhalb derer sich die Nettoverschuldung eines Unternehmens bewegen sollte

Basis: Free Cash Flow

Pay-Back Annahme: 5 – 7 Jahre

Ergo: Fiktion der Entschuldung (ceteris paribus) über 5 – 7 Jahre


Stichwort: Debt Capacity II

Beispiel:

Betriebsergebnis (EBIT) - kalkulatorische Steuern + Abschreibungen operating CF +/- Rückstellungen / stille Reserven +/- NUV +/- Investitionen/Desinvestitionen

= Free Cash Flow

Free Cash Flow * Barwert-Faktor = Debt Capacity (verfügbar)


Darlehen mit / ohne Amo.

revolvierende Kredite

Festkredit

etc.

Grundpfand kurant

blanko

etc.

Bürgschaften

Verpfändungen

Sicherstellung


Fragen ??

Felix Blaser

Dipl. Wirtschaftsprüfer + CPA

Mitglied der Direktion

Zürcher Kantonalbank, Spezialfinanzierungen,

Stockerstrasse 33, 8001 Zürich

Telefon: 044/292-3975

Mail: [email protected]

Claudio Müller Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank, Zürich

Schweizer Immobiliengespräch 11. Mai 2010

«Finanzierungs-strategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld»

Claudio Müller Zürcher Kantonalbank

Dienstag, 11. Mai 2010

34

Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld: Agenda

  Was zeichnet das gegenwärtige Wirtschaftsumfeld aus?

  Nachhaltigkeit bei Finanzierungen: Was heisst das?

  Konkrete Lösungen: - einige "alte" Finanzierungsgrundsätze - einige "neue" Finanzierungsgrundsätze und Lösungen

  Einige Erkenntnisse zum Schluss

35

Zielsetzungen

  Begriff der "Nachhaltigkeit" bei der Finanzierung von Immobilieninvestment ist dargelegt.

  Möglichkeiten und Grenzen der Prognosefähigkeit und der Folgen sind aufgezeigt.

  "Alte" Regeln der Nachhaltigkeit in der Finanzierung von Immobilieninvestments in Erinnerung gerufen und "neue" Möglichkeiten vorgestellt.

36

Finanzierung

Finanzierung Fremdmittel Eigenmittel

  Mehrere Möglichkeiten   Mehrere Möglichkeiten

Finanzierung umfasst immer die gesamten Mittel zum Bau, Erwerb oder Halten einer Immobilie, also Eigenmittel (=Equity) und Fremdmittel (=Fremdkapital/Debt)

37

Was zeichnet das aktuelle Wirtschaftsumfeld aus?

Einige Stichworte:   Wachstum der (Welt)wirtschaft   Verschuldung (öffentliche – private)   Zinsentwicklung   Inflationsgefahr   Währungen

viele Meinungen viele Vermutungen viele Gerüchte viele Zahlen und Statistiken viele Tendenzen viele "Experten" viele Modelle/Theorien

aber: in volatilen Zeiten wenig konkret Greifbares

38

Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (1)

Staatliche Verschuldung Griechenlands:   zur Zeit Hauptthema   Ausblenden ähnlicher Probleme in den USA, Japan und auch England Währungsschwankungen:   in den letzten Jahren gewaltige Schwankungen   bei einzelnen Währungen teilweise überraschende Entwicklungen

Inflationserwartungen:   viele Expertenmeinungen, viele Prognosen, aber sehr viele Szenarien denkbar.

39

Trends, Vermutungen, Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (2)

Staatliche Verschuldung:

.

Land In % BIP 2009 Pro Kopf der Bevölkerung Griechenland 115,1 Euro 26'000 CHF 37'180 (1.43) USA 82,9** US$ 41'220 CHF 45'750 (1.11)

Japan 189,8 US$ 81'000 CHF 89'900 (1.11)

Deutschland 73,2 Euro 20'700 CHF 29'600 (1.43)

Grossbritannien* 68,1** £ 15'600 CHF 26'100 (1.63)

Schweiz 41,3 CHF 28'600 CHF 28'600

* derzeit steigt die monatliche Verschuldung stärker als jene von Griechenland ** zusätzlich hohe private Verschuldung

40


Währungsschwankungen gegenüber CHF Währung US$ Euro £ Real Chart

Δ 3 Jahre 1.25 - 0.97 29%

1.68 – 1.42 18%

2.49 – 1.51 65%

2.29 - 1.48 55%

Trend ? ? ? ?

41


Inflationserwartung, Inflations-Angst: Viele Theorien:   Notenbanken halten Inflation unter Kontrolle   Adaptive Inflationstheorie   Sprunghafte Inflation   Schuldenabbau via Inflation   lang anhaltende Inflation

Was wird am ehesten zutreffen?

42

Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (1)

43

Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (2)

Was die Zukunft bringt, wissen wir nicht!   trotz wissenschaftlichen Anstrengungen   trotz mathematischen Modellen   trotz viel Information, grosse Datenfülle   trotz vielen Experten

Was für Konsequenzen hat das für eine nachhaltige Finanzierung von Immobilieninvestments?

Orakel von Delphi

44

Nachhaltigkeit (= ein strapazierter Begriff!) aber:   Zentrale Forderung in unserer Welt generell   Nachhaltigkeit bei Immobilien auf verschiedenen Ebenen

gefordert: •  Objektebene, technische Aspekte •  Investitionsebene:

- Einzelobjektebene - Immobilienportfolios

•  Finanzierungsebene => Risiken eingrenzen

Nachhaltigkeit bei Finanzierungen

45

Nachhaltigkeit bei der finanziellen Lösung von Immobilieninvestments:

Kein Schönwettermodell!

Konkrete Lösungsansätze: Optik Finanzierung

46

Was heisst nachhaltige Finanzierung?

  Sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lassen   Überlegungen in Szenarien anstellen   "Schlechtwetter"-Varianten mit einbeziehen   Eigene Risikofähigkeit mitberücksichtigen   Umsetzen einer angepassten Finanzierungsstrategie   Strategie vor Preis   Gute Beziehungen zu den Kapitalgebern pflegen, u.a.

Transparenz, Miteinbezug in Entscheide   Neues probieren, aber nur das, was man versteht   usw.

47

Einige "alte" Finanzierungsregeln: Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung:

Lohnt sich das?

48

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:

Zinssatz

Laufzeit

1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre

1

2

3

4

5

6

7

8

Wie entwickeln sich die Zinsen?

sie steigen

seitwärts sie sinken

Wie entwickeln sich die Zinsen?

sie steigen

seitwärts sie sinken

49


1

2

3

4

5

6

7

8

- Festh. - ev. Libor-H.

Festhypotheken

eher variable Hypotheken

eher variable Hypotheken ev. Libor-Hypotheken eher Fest-

Hypotheken

Zinssatz


50



1

2

3

4

5

6

7

8

Festhypothek 3 Jahre

LIBOR

Fest

Variabel

Individuelle Zinsbandbreite ist kleiner als jene des Marktes dank Kombination der Hypothekenprodukte

... eine Kombination von neuen Hypothekenformen! Zinssatz

oder am besten...

51

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung

Strategie der Fremdmittelaufnahme

Einige wichtige Grundsätze

  bei grösserer Hypothekarverschuldung

  wenn Tragbarkeit knapp ist (Mietrechtsproblematik!)

  In Zeiten sinkender Zinsen

  In Zeiten steigender Zinsen

  In Zeiten mit sehr unsicherer Zinsentwicklung

  mehrere Produkte mit unter- schiedlichen Laufzeiten

  eher feste Ausleihungen

  eher variabel

  zuerst fest, dann variabel

  Portfolio-Ansatz

52

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009

53

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009

Variante 1: gemischte Finanzierung Fest 40% Libor 30% Variabel 30%

Variante 2: gemischte Finanzierung Fest 10% Libor 90%

54

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010

55

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010

Variante 1: gemischte Finanzierung Fest: 40% Libor: 30% Variabel: 30%

Variante 2: gemischte Finanzierung

Fest: 10% Libor: 90%

56

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation

Zusammenfassung

Σ Bezahlte Zinsen 1990 - 2009

Σ Simulierte Zinsen 2010 - 2029

Libor 6 Mt. CHF 9,5 Mio. CHF 9,6 Mio. Variable Hypothek CHF 13,5 Mio. CHF 12,4 Mio. Festhypothek, 5 J. CHF 15,7 Mio. CHF 13,1 Mio. Portfolio 1 CHF 13,2 Mio. CHF 10,5 Mio. Portfolio 2 CHF 11,1 Mio. CHF 10,0 Mio.

Simulation und Wirklichkeit ........ ?

57

Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation

..... Chancen und Risiken von Libor-Ausleihungen

Zur Erinnerung!

58

Einige "alte" Finanzierungsregeln: Leverage: Chancen und Risiken

tiefer Leverage hoher Leverage

FK 20 80

EK 80 20

Zinssatz FK 6% 6% Gewinn vor FK-Zins 8 8

./. FK-Zins 1.2 4.8

Reingewinn 6.8 3.2

Gesamtkapitalrendite 8% 8%

EK-Rendite 8.5% 16%

Veränderung: + ca. 100%

59

Leverage: Chancen und Risiken

60


61


62

Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Absicherungslösungen

•  Cap •  Floors •  Swaps, z.B. Payer-Swaps •  Termingeschäfte •  Immobilienderivate •  usw.

mehrere Möglichkeiten

63

Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Immobilienderivate: Eine neue Alternative

Eigenheiten des Immobilienmarktes   Heterogenität (Objekt, Lage, Nutzung)

  Intransparenz (Bewertung, Indizes)

  Hohe Transaktionskosten

  Meist Buy-and-Hold-Strategien

  Beschränkte Teilbarkeit der Anlagen

  Illiquidität

64

Immobilienderivate: Der ökonomische Case

65

Immobilienderivate: Eine neue Alternative

Zahl von Immobilienderivat-Produkten nimmt laufend zu: •  Strukturierte Produkte •  Swaps / OTC-Transaktionen •  Hypotharprodukte mit Derivate => z.B. Index-Hypothek der ZKB •  Anlagemöglichkeiten auf Immobilien •  IPD-, ZWEX- und andere Indexprodukte •  usw.

66

Erster Schluss

Die Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen und deren Finanzierung zu leben, ist nicht einfach. Es erfordert nebst gutem strategischen Denken auch eine kraftvolle Umsetzung, die sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lässt und auf seine persönlichen Bedürfnisse ausgerichtet ist ...

67

Erster Schluss

... aber trotzdem: Durchaus Mut zum Risiko, aber überlegt

  Risiko-Aversion kann durchaus das grössere Risiko sein (Beispiel Obligationenengagements)

  aber obige Grundsätze beachten und insbesondere

... Und: Die Sache fertig denken!

68

Einige Grundsätze zum Schluss (1/2)

1.  Schaffen von finanziellem Spielraum (u.a. via Eigenkapital) 2.  Leverage ja, aber mit Mass

3.  Nutzen sinnvoller Absicherungsmassnahmen

4.  Alternativszenarien bzw. -lösungen im Sinne von vorbehaltenen Entschlüssen bereithalten

5.  Nicht immer den billigsten Weg wählen, er kann ev. der teuerste sein

69

Einige Grundsätze zum Schluss (2/2)

6.  Renditebetrachtung nicht nur aus kurzer Sicht 7.  Risikogerechte Rendite sowohl für Eigenkapital- als auch

Fremdkapitalgeber

8.  Saubere, durchdachte Verträge (Formeln, welche diverse Stressszenarien aushalten)

9.  Immer auch an den Exit denken. Keine Finanzierung, wo nicht zumindest ein Exit-Szenario angedacht wurde

10.  Langfristige Optik einnehmen, ausser man hat einen sehr kurzfristigen Anlagehorizont (bei Direktanlagen kaum machbar, eher bei indirekten Anlagen)

70

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

Lorenz Heim Geschaftsführer HypothekenZentrum AG, Zürich

Aarau Basel

Bern

Frankfurt Genève

Lausanne

Luzern

München St. Gallen

Thun

Winterthur Zug

Zürich

Pensionierungsplanung

Steuerberatung Hypothekarberatung Nachlassplanung

Vermögensverwaltung

VZ VermögensZentrum Beethovenstrasse 24

CH-8002 Zürich Telefon 044 207 27 27 Fax 044 207 27 28

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Zürich, 11. Mai 2010

Immobilienporteuille Erbengemeinschaft

Schweizer Immobiliengespräch

Herzlich willkommen

Lorenz Heim (42)

Mitglied der VZ Gruppengeschäftsleitung,

Geschäftsleiter der HypothekenZentrum AG

Inhaltsverzeichnis

1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum

2.  Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft

3.  Fazit

Echte Unabhängigkeit • Kein Verkauf von eigenen Finanzprodukten

• Keine Vertrieb von Finanzprodukten

• Keine Provisionen von Finanzprodukten oder

Management Fees auf eigenen Produkten

• Die Consultants und Wealth Manager sind zum Fixlohn angestellt, es gibt keine Vermittlungs- oder Bestandesprovisionen

%

• Wir verrechnen unsere Beratungstätigkeiten

auf Stundenlohnbasis

• Die Kunden zahlen uns marktübliche Gebühren für

die Vermögens-, Versicherungs oder Hypothekarverwaltung.

kein Interessens- konflikt

unabhängige Beratung

Inhaltsverzeichnis


2.  Fallbeispiel Auflösung

Erbengemeinschaft

3.  Fazit

Ausgangslage

•  Erbengemeinschaft bestehend aus einer Tochter und zwei Söhnen, alle verheiratet, je 2 - 3 Kinder

•  Der verstorbene Vater war Architekt und zwischen 1950 und 1970 ein Immobilienportefeuille in der Stadt Zürich aufgebaut

•  Heute sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft um die 60 Jahre alt. Ohne Erbteilung wächst die Erbengemeinschaft mit der nächsten Generation von 3 auf 7 Mitglieder an.

Klassische Lösung

•  Das Immobilienportefeuille wird (oft mehrfach) bewertet

•  Die Liegenschaften werden auf die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt oder

•  einzelne Mitglieder werden ausbezahlt

Häufigste Diskussionspunkte:

•  Was ist der faire Wert der Liegenschaften?

•  Wie wird mit einer (meistens) latenten Grundstückgewinnsteuer umgegangen?

Lösungsansätz Potentialbeurteilung

•  Das Immobilienportefeuille wird bewertet, gleichzeitig erfolgt eine Potentialanalyse damit alle Mitglieder wissen, was sich aus den Objekten machen lässt

•  Erst jetzt beginnt die Diskussion, wer welche Liegenschaften übernimmt (die Karten liegen offen)

•  Falls sich eine Partei auszahlen lassen möchte, erfolgt dies über eine Hypothekaraufstockung, denkbar ist auch ein Stehbetrag.

•  Abgerundet wird die Transaktion durch ein Gewinnanteilsrecht.

Einbezug steuerliche Aspekte (situativ)

•  Falls die Grundstückgewinnsteuer infolge (zu) kurzer Haltedauer sehr hoch ausfällt, kann sich unter Umständen die Einräumung eines Baurechts lohnen.

•  Sofern das Potential realisiert wird, kann der werterhaltende Anteil vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (= Renovationen verteilen)

•  Steuern sparen kann man nur, wenn auch in der Umbauzeit Mieterträge erzielt werden können.

Beispielrechnung

Inhaltsverzeichnis


2.  Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft

3.  Fazit

Fazite

•  Eine Bewertung plus Potentialbeurteilung schafft bessere Voraussetzungen, dass sich die Erben über eine Aufteilung/Auszahlung der Liegenschaften einigen.

•  Ein Gewinnanteilsrecht schafft Vertrauen, dass man nicht kurzfristig ausgebootet wird.

•  Entscheidend ist, dass man einen einmal begonnen Aufteilungsprozess auch zu Ende führt.

VermögensZentrum Hier sind Sie gut beraten.

Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/

BestenDankfürIhreAufmerksamkeit!

Datum: 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich

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Gewusstwie?

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Small Business & Entrepreneurship

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november

decemnber