ОБЗОР

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

2019 ГОД

В 2019 г. было введено 978 тыс. м2 качественной склад-ской недвижимости, что на 21% выше аналогичного показателя в 2018 г.

Доля вакантных площадей по итогам 2019 г. снизилась на 1,5 п. п. и составила 2,7 %, или 418 тыс. м2

В 2019 г. общий объем сделок в России вырос на 7% и соста-вил 2,62 млн м2, из которых на Московский регион приходится 1,56 млн м2.

Средневзвешенная запраши-ваемая ставка аренды на скла-ды класса А по итогам 2019 г. выросла на 7% относитель-но конца 2018 г. и составила 3 900 руб./м2/год.

КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

2

Динамика ввода и сделок в Московском регионе

Основные показатели. Динамика

«В 2019 году был зафиксирован рекорд-ный объем сделок со складскими пло-щадями в целом по России – 2,62 млн. м2. При этом в Московском регионе объем сделок снизился на 13% по сравнению с 2018 годом, что говорит о том, что спрос смещается в регионы. При этом Московский регион остается ключе-вой точкой на логистической карте России. Важная тенденция, которую хочется выделить – это дифферен-циации рынка в Московском регионе, которая выражается в выделении нескольких ключевых сегментов: скла-ды «последней мили», располагающи-еся внутри МКАД, на МКАД и в зоне небольшой удаленности от МКАД (до 5 км), крупные складские ком-плексы, расположенные на удалении 20–40 км от МКАД в районе Малого бетонного кольца А-107. Эту тен-денцию мы продолжим наблюдать и в 2020 г.»

Константин Фомиченко Директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ

Рынок складской недвижимости москвы

2018 2019Общий объем качественного предложения, тыс. м2 14 180 15 205 *

Введено в эксплуатацию, тыс. м2 805 978 5

Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2

в том числе1 806 1 5666

сделки по аренде и покупке в готовых объектах 1 478 1 3626

сделки по строительству новых объектов 328 2036

Доля свободных площадей, % 4,2 2,76

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год**

3 650 3 900 5

Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС*** 900–1 300 900–1 300 4

Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС

30 000–35 000 33 000–40 000 5

* Пересмотр базы данных** Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.*** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.Источник: Knight Frank Research, 2020

Источник: Knight Frank Research, 2020

тыс. м2

Объем введенных в эксплуатацию складских площадей Объем сделок по аренде и покупке складских площадей

0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 8002 000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

3

ОБЗОР2019 ГОД

ПредложениеНа фоне роста ставок аренды и высокого спроса на качественные складские объ-екты сохраняется положительная динамика нового строительства складской недвижи-мости. В 2019 г. в Московском регионе было введено 978 тыс. м2 качественной складской недвижимости, что почти на 21% выше аналогичного показателя за 2018 г. Ввод таких объектов, как РЦ Wildberries, 2-я очередь, СК «Михайловская слобода», 4-й корпус, технопарк Pererva был пере-несен на 2020 г. Самым крупным введен-ным объектом в 2019 г. стал РЦ «Северная звезда», Leroy Merlin – 140 тыс. м2 . Общий объем качественной складской недвижи-мости в Московском регионе по итогам 2019 г. составил 15 205 тыс. м2.

По итогам 2019 г. наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, постро-енные для спекулятивной сдачи в арен-ду на открытом рынке, – 46%, или около 450 тыс. м2 качественной складской недви-жимости. Дефицит качественных свобод-ных площадей стимулирует девелоперов к реализации спекулятивных проектов, в результате чего объем введенных в экс-плуатацию в 2019 г. спекулятивных складов на 81% больше чем в 2018 г. Крупнейшими спекулятивными объектами стали ПСК «Атлант-Парк», корпус 32 площадью около 54 тыс. м2, «Томилино» К-40 – более 47 тыс. м2, логопарк «Софьино», корпус 3.1 площадью 41 тыс. м2.

325,5 тыс. м2 (что почти на 40 тыс. м2 ниже аналогичного показателя по ито-гам 2018 г.), или 34 % от общего объема, составили объекты, реализуемые по схеме built-to-suit. Самые крупные введенные в 2019 г. объекты относятся к данной кате-гории. Среди них: РЦ «Северная звезда» площадью 140 тыс. м2, построенный ком-панией PNK Group для Leroy Merlin, распре-делительный центр «ВкусВилл» площадью более 108 тыс. м2 на территории «PNK парк Вешки», «PNK Парк Валищево», корпус 12 для продуктового ритейлера «Лента» пло-щадью 70 тыс. м2.

20%, или 198 тыс. м2 от общего объема введенных в 2019 г. складов – объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда. К круп-нейшим объектам относятся распредели-тельный центр IKEA в Есипово – 90 тыс. м2, распределительный центр Wildberries, очередь 1 – около 49 тыс. м2.

По итогам 2019 г. наибольший объем пред-ложения представлен в зоне 15–30 км уда-ления от МКАД: здесь расположено почти 5 млн м2. При этом совокупное предло-жение здесь в 2019 г. увеличилось еще на 415 тыс. м2.

Распределение введенных в 2019 г. складских комплексов по типу строительства

Источник: Knight Frank Research, 2020

Доля вакантных площадей

Распределение общего объема качественной складской недвижимости по расстоянию до МКАД

Источник: Knight Frank Research, 2020

Источник: Knight Frank Research, 2020

Доля вакантных площадей по направлениям

Источник: Knight Frank Research, 2020

34%

20%

46%

Спекулятивный

Built-to-suit

Собственный

СЕВЕР

СЕВЕРО-ЗАПАД

МКАД

СЕВЕРО-ВОСТОК

ВОСТОК

ЗАПАД

ЮГО-ЗАПАД

ЮГО-ВОСТОК

ЮГ

Москва

0,7%

4,4% 2,6%

5,4%

2,0%

1,4%4,6%

5,5%

тыс. м2

Распределение предложения по расстоянию от МКАД Прирост предложения

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

до 7,5 км 7,6–15 км 15,1–30 км 30,1–45 км 45,1–60 км от 60,1 км

2,1%

7,2%

9,4% 9,2%

7,8%

4,2%

2,7%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

4

2018 г. и составил 1 566 млн м2, что объясняется несколькими факторами, среди которых можно выделить дефи-цит качественных складских площадей в Московском регионе, а также смещение акцента в развитии крупных игроков на рынке складской недвижимости в сто-рону регионов России, включая Санкт-Петербург, где объем сделок в 2019 г. вырос почти в 3 раза.

Наибольший объем сделок в 2019 г. пришелся на южное направление Московского региона – 42% от общего объема сделок, или около 655 тыс. м2, самыми крупными сделками на юге стали покупка компанией «Мистраль» в «PNK Парк Коледино», покупка ком-панией ПТИ в складском комплексе «Маревен Фуд». 15% от всего объема сделок, или около 229 тыс. м2 в абсолют-ных значениях, пришлось на северное направление, по 10% от всего объема сделок прошли на юго-восточном и юго-западном направлениях Московского региона.

Наибольший объем сделок в 2019 г. был заключен в готовых зданиях – 87% от общего объема сделок, или около 1 363 тыс. м2 в абсолютных значениях.

На спекулятивную аренду пришлось 75% (около 1 171 тыс. м2) от всего объема сделок, что на 10 п. п. больше итогового показателя 2018 г. 12% от общего объ-ема сделок с качественными складски-ми площадями, или около 191 тыс. м2 в абсолютных значениях, – это сделки по продаже готовых зданий.

В 2019 доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit, составила 13%, или около 203 тыс. м2, из которых 8%,

Распределение сделок по аренде/покупке по направлению

Источник: Knight Frank Research, 2020

Источник: Knight Frank Research, 2020

Распределение сделок по типу

По итогам 2019 г. доля вакантных площа-дей составила 2,7%, снизившись на 1,5 п. п. по сравнению с аналогичным показателем 2018 г. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет около 418 тыс. м2.

Наибольший объем свободных площадей по итогам 2019 г. зафиксирован на востоке Московского региона – 74 тыс. м2, на юго-западе – 71,5 тыс. м2. Наименьший объем наблюдается на северо-восточном – около 20 тыс. м2 – и на северо-западном направ-лениях – около 12 тыс. м2.

Наибольшее снижение доли вакант-ных площадей зафиксировано на юге Московского региона – 10,1 п. п. по срав-нению с итоговым показателем 2018 г. Такое снижение обусловлено в том числе уходом с рынка нескольких крупных лотов: 53,3 тыс. м2 в «PNK Парк Коледино» (покуп-ка компанией «Мистраль» в I квартале 2019 г.), около 26 тыс. м2 в складском комплексе «Северное Домодедово» и около 14 тыс. м2 в складском комплексе «Чехов». Также стоит отметить снижение доли вакантных площадей на северо-запа-де Московского региона – -5,9 п. п. по срав-нению с аналогичным показателем 2018 г. В логопарке «Север-1» вблизи д. Хоругвино ушло с рынка около 31 тыс. м2, в логопарке «Север-2» – около 11 тыс. м2.

СпросПосле рекордных значений по объему сделок в Московском регионе по ито-гам 2018 г. в 2019 г. общий объем сде-лок на рынке складской недвижимости Московского региона снизился на 13,2% по сравнению с итоговым периодом

Название объекта Девелопер Общая площадь, м2

РЦ «Северная звезда», Leroy Merlin PNK Group 140 000

«PNK Парк Вешки», «ВкусВилл» PNK Group 108 000

Распределительный центр ИКЕА в Есипово «А Плюс Девелопмент» 90 000

«PNK Парк Валищево», корпус 12 («Лента») PNK Group 70 000

ПСК «Атлант Парк», корпус 32 ООО «Атлант-Парк» 54 262

Внуково Bldg 2 Logistic partners 50 000

Распределительный центр Wildberries (1 очередь) «А Плюс Девелопмент» 48 900

«Томилино» К-40 ООО «Томилино» 47 949

Логопарк «Софьино», корпус 3.1 «Логопарк Менеджмент» 41 069Источник: Knight Frank Research, 2020

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2019 г. на рынке складской недвижимости Московского региона

СЕВЕР

СЕВЕРО-ЗАПАД

МКАД

СЕВЕРО-ВОСТОК

ВОСТОК

ЗАПАД

ЮГО-ЗАПАД

ЮГО-ВОСТОК

ЮГ

Москва

5%

15% 6%6%

10%

42%9%

7%

Аренда спекулятивнаяBTS продажаBTS арендаПродажа спекулятивная

12%

8%

5%

75%

5

ОБЗОР2019 ГОД

Распределение сделок по профилю аренаторов/покупателей

Источник: Knight Frank Research, 2020

или около 130 тыс. м2, пришлись на сделки по схеме built-to-suit с последу-ющей арендой. Крупнейшей сделкой, реализованной по схеме built-to-suit, стало подписание договора на строи-тельство собственного объекта компа-нией «ВкусВилл» в «PNK Парк Вешки».

По итогам 2019 г. сохранилась тенден-ция снижения доли сделок на первич-ном рынке в сторону вторичного: так, на вторичный рынок пришлось 58% от общего объема сделок, или около 912 тыс. м2, на первичном рынке – 42 %. Таким образом, с 2015 г. доля сделок на первичном рынке снизилась на 25 п. п.

Как и в предыдущие годы, в 2019 г. лидером по объему сделок являются компании, представляющие сектор роз-ничной торговли – 26% от всего объема сделок. Наряду с крупнейшей сделкой 2019 г. компании «ВкусВилл» стоит отме-тить подписание договора на строитель-ство собственного объекта компанией

Квартал Арендатор Сфера деятельности компании

Объект Общая площадь, м2

Тип сделки

Q2 Вкусвилл Розничная торговля «PNK Парк Вешки» 108 064 BTS аренда

Q1 Мистраль Производство «PNK Парк Коледино» 53 500 Продажа

Q1 Почта России Транспорт и логистика СК «Внуково 2» 50 000 Продажа

Q3 ПТИ Производство «Маревен Фуд» 45 767 Продажа

Q2 Яндекс маркет Online-торговля СК «Софьино» 39 131 Аренда

Q1 Спортмастер Розничная торговля ИП «Холмогоры» 35 044 Аренда

Источник: Knight Frank Research, 2020

Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона в 2019 г.

«Мишель и К» в «PNK парк Пушкино». 25% от всего объема реализованных квадратных метров пришлось на про-изводственные компании. Крупнейшей сделкой в сегменте производства стала покупка компанией «Мистраль» объекта в «PNK парк Коледино».

Несмотря на снижение доли в общем объеме сделок компаний из секто-ра онлайн-торговли по сравнению с 2018 г. на 5 п. п., говорить о том, что онлайн-торговля перестала быть одним из драйверов роста рынка складской недвижимости, нельзя. Во-первых, спрос со стороны крупных игроков рынка онлайн-торговли смещается в сторо-ну регионов, а во-вторых, растет доля смежных сегментов. Например, в общем объеме сделок доля логистических и транспортных компаний, которые актив-но работают с компаниями из сектора онлайн-торговли, выросла на 9 п. п. по сравнению с 2018 г. и составила 24%.

Логистический парк «Новая Рига», МО, Новорижское шоссе, 25 км от МКАД

7%

15%26%

25%24%

3%

Розничная торговля

Производство

Транспорт и логистика

Дистрибуция

Online-торговля

Другое

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

6

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./м2/год

Источник: Knight Frank Research, 2020

Коммерческие условияНа протяжении 2019 г. средневзвешен-ная запрашиваемая ставка аренды ста-бильно росла и к концу года составила 3 900 руб./м2/год triple net. Средне- взвешенная запрашиваемая ставка вырос-ла на 6,8% по сравнению с итоговым показателем 2018 г., что связано со зна-чительным снижением доли вакантных площадей за 2019 г.

Не учитывая территории внутри МКАД и зону в радиусе 5 км. от МКАД, наи-более высокая запрашиваемая ставка аренды зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4 250 руб./м2/год triple net, где основ-ной объем предложения сформирован за счет объектов, находящихся вблизи д. Крекшино. Высокие средневзвешенные значения запрашиваемых ставок аренды – на южном и северо-западном направле-ниях Московского региона, через кото-рые проходят ключевые транспортные артерии, связывающие европейские стра-ны и регионы России. По итогам 2019 г. средневзвешенная ставка аренды на этих направлениях составила 4 200 руб./м2/год triple net. Наиболее низкие запрашиваемые ставки отмечались на юго-востоке и восто-ке Московского региона – 3 400 руб./м2/год triple net.

Уровень операционных расходов остался неизменным с 2018 г. и находился в диа-пазоне 900–1 300 руб./м2/год без учета НДС к концу 2019 г.

Мульти-температурные складыРынок мультитемпературных складов в Московском регионе в основном сфор-мирован за счет собственных складов круп-ных ритейлеров, а также фармацевтиче-ских компаний. По итогам 2019 г. общий объем качественных мультитемпературных складов класса A и B составляет около 1 500 тыс. м2, из которых объем качествен-ных спекулятивных складских комплексов с мультитемпературным режимом состав-ляет около 600 тыс. м2, или около 40% от общего предложения. При этом на рынке присутствуют комплексы, которые предла-гают как аренду морозильных и холодиль-ных камер, так и объекты, предлагающие только услуги ответственного хранения.

Ярос

лавс

кое ш

.

Волоколамское ш.

Ленинградское ш.

Варш

авск

ое ш

.

Киев

ское

ш.

Дмитровское ш.

A107

A108

A108

A108

A107

A107

Горьковское ш.

Можайское ш.

Калу

жско

е ш.

Каширское ш

.

Егорьевское ш.

Новорязанское ш.

Ярос

лавс

кое ш

.

Волоколамское ш.

Ленинградское ш.

Варш

авск

ое ш

.

Киев

ское

ш.

Дмитровское ш.

A107

A108

A108

A108

A107

A107

Горьковское ш.

Можайское ш.

Калу

жско

е ш.

Каширское ш

.

Егорьевское ш.

Новорязанское ш.

МОСКВАМОСКВА

3 500 3 700 3 800 4 200 5 000

5 км15 км30 км60 км

7 000

5 км15 км30 км60 км

7

ОБЗОР2019 ГОД

MLP «Ленинградский Терминал», МО, Ленинградское шоссе, 13 км от МКАД

Общий объем свободных площадей в складских комплексах с возможностью ответственного хранения по итогам 2019 г. составил 11 800 паллето-мест.

В мультитемпературных складах с возмож-ностью аренды холодильных и морозиль-ных камер общий объем свободных пло-щадей составил 12,8 тыс. м2, что меньше на 18 тыс. м2 по сравнению с 2018 г.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка на ответственное хранение в холодиль-ных камерах составляет 22,4 руб./паллето- место/день без НДС, в морозильных каме-рах – 31,6 руб./паллето-место/день без НДС.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка на холодильные склады – 7 900 руб./м2/год triple net, на морозильные склады – 9 900 руб./м2/год triple net.

ПрогнозПо прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020 г. объем ввода качественной склад-ской недвижимости в Московском регионе с учетом объектов, ввод которых перене-сен на 2020 г., составит около 800 тыс. м2, что в целом соответствует значениям ново-го строительства в 2018–2019 гг.

Ожидается, что объем спроса на складскую недвижимость на 2020 г. сохранится на уровне 2019 года и составит около 1 300– 1 500 тыс. м2.

Благодаря стабильному спросу и достаточ-ным объемам нового строительства доля вакантных площадей сохранит текущие значения и по итогам 2020 г. может соста-вить 2,4–2,7%. На фоне высокого спро-са на качественную складскую недвижи-

мость новые спекулятивные объекты будут выходить на рынок с минимальной долей вакантных площадей, благодаря сдаче в аренду основных объемов на этапе строи- тельства.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка продолжит свой рост, который при этом будет умеренным, и к концу 2020 г. про-гнозируется, что средневзвешенная запра-шиваемая ставка аренды составит 4 100– 4 200 руб./м2/год triple net. Рост ставок аренды обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные склад-ские объекты, но и ростом затрат на строи-тельство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬКонстантин Фомиченко Директор, Россия и СНГKonstantin.Fomichenko@ru.knightfrank.com

© Knight Frank LLP 2020 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.

Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

Краснодар

Московская область

Геленджик

Казань

МОСКВА

Сочи

Якутск

КрасноярскСамара

Екатеринбург

Новосибирск

Санкт-Петербург

Пермь

Алматы

Нур-Султан

Минск

Саратов

Уфа

Липецк

Набережные Челны

Улан-Удэ

Архангельск

Белгород

Благовещенск Хабаровск

ВладивостокГорно-Алтайск

Димитровград

Завидово

Иркутск

Калининград

Ухта

Ставрополь

ТюменьТомск

Курортно-рекреационнаяГостиничнаяСкладская

ТорговаяОфиснаяЖилая

Департамент консалтинга и аналитикиКомпания Knight Frank, обладая локальной экспертизой и глобальным опытом работы на международном рынке недвижимости и инвестиционных продаж, успешно реализовывает проекты любой сложности.

КОНСАЛТИНГ И АНАЛИТИКАОльга Широкова Директор, Россия и СНГ OShirokova@kf.expert

Работаем по всем регионам и по всем сегментам

УСЛУГИ � Анализ наилучшего использования Участка/Объекта � Концепция/реконцепция Проекта � Аудит, оптимизация существующего Проекта � Маркетинговое заключение / Исследование рынка � Бизнес-план Проекта � Анализ экономической целесообразности проекта

(финансовый анализ) � Сопровождение разработки архитектурной

концепции/рабочей документации � Подбор операторов

(гостиницы, СПА, общественные пространства) � Проведение опросов потенциальных арендаторов

Другие обзоры рынка на нашем сайте в разделе Аналитика

Узнать подробнее о наших услугах или задать имеющиеся вопросы свяжитесь с нами:

+7 (495) 023-08-12 kf@kf.expert

Или оставьте заявку на нашем сайте.