huollon merkitys taloyhtiön korjaustarpeeseen

Huollon merkitys taloyhtiön korjaustarpeeseen

Sisältö

• Taloyhtiön hallituksen huoltovastaavan tehtävät• Rakennuksen kiinteistönpidon termit• Kunnossapito- ja huoltotarpeen ennakointi• Huoltosopimuksen laadinta• Sähköisen huoltokirjan esittely• Case esimerkkejä kunnossapidon laiminlyönneistä

Huoltovastaavan tehtävät

Huoltovastaavan tehtävät:

• Huoltosopimuksen tarkistaminen yhteistyössä isännöitsijän kanssa– Suunnitelmallisen huollon varmistaminen ja

muutostarpeen arviointi• Asukasvalituksista tai omista havainnoista ilmoittaminen

isännöitsijälle sekä huollolle• Huoltotoimenpiteiden seuranta sähköisestä huoltokirjasta

sekä havainnointi• Puutteiden seuranta havaintojen perusteella• Rakennusosien kunnon seuranta huoltokirjan merkintöjen

avulla sekä omilla havainnoilla

Kiinteistönhoidon termit ja teknisten

järjestelmien perusteet

Kiinteistönhoidon vuokaavio Huolto ja tarkastus(esim. viemärien eheyden tarkistus ja vuotokohtien korjaus)

Kunnossapito(esim. osittaiset viemärien uusimiset)

Peruskorjaus(esim. viemäriverkoston uusimiset)

Ku

stann

ukset kasvaa

• Kiinteistönhoidon tulisi olla ennakoivaa

• Ennakoiva huolto ja kunnossapito lykkää rakennusosien peruskorjaustarvetta

• Taloyhtiön vastuulla on varmistaa kiinteistönhoidon suunnitelmallisuus

Kunnossapito- ja huoltotarpeen ennakointi ja merkitys

korjaustarpeen välttämisessä

Kuvalähde: Omataloyhtio.fi

Rakennuksen teknisen arvon muuttuminen ajan funktiona

Kunnossapitotarpeiltaan tärkeimmät rakennusosat

• Lämmitysjärjestelmä• Ilmanvaihtojärjestelmä • Vesijohto- ja viemärijärjestelmä• Vesikatto• Julkisivu• Pihan sadevesien ohjautuminen

Lämmitysjärjestelmän toiminnan havainnointi

• Lämmitysverkosto, tarkastetaan:– Lämmityspattereiden kiinnitykset sekä pintakäsittelyn

kunto ja kartoitetaan huonekalujen sijoittelu pattereiden lähellä

– Virtausäänet ja ilmataan lämmityspatterit tarvittaessa – lorisevat äänet patterissa kertovat , että niissä on ilmaa

– Tarkastetaan ja testataan lämmitysjärjestelmien perussäätö ja säätökäyrän asetusarvo

– Testataan painekokeella lämpimän käyttöveden lämmönsiirtimen tiiveys.

Ilmanvaihtojärjestelmän huoltotyötPainovoimainen

• Kanavien puhdistus 10 v välein• Poistoilmaventtiilien säätö asukkaiden

ilmoitusten mukaan• Poistoilmakanavien pellitysten kunnostus

n. 5 v välein

Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja

Ilmanvaihtojärjestelmän huoltotyötKoneellinen poistoilmanvaihto

• Kanavien puhdistus 10 v välein• Poisto- ja korvausilmaventtiilien säätö ja ilmavirtojen

tarkistusmittaus asukkaiden ilmoitusten mukaan sekä kanavien puhdistuksen yhteydessä

• Mahdollisten ilmanvaihdon ohjauksen aikataulutus ja ajastus, ja korjataan niitä tarvittaessa

• Kattohormien pellitysten kunnostus tarvittaessa• Poistoilmapuhaltimien perushuolto tai uusinta 20-30

vuoden välein

Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja

Ilmanvaihtojärjestelmän huoltotyötKoneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto+LTO

• LTO-laitteen ja puhaltimen puhdistus lämmityskauden alussa

• LTO-laitteen suodattimien vaihto 2-4 kertaa vuodessa

• LTO-laitteen korjaus tarvittaessa

Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja

Ilmanvaihtojärjestelmän perussäädön tavoitteet

• Alimmissa kerroksissa ei esiinny kohtuutonta vetoa• Ylimmissä kerroksissa ei esiinny ylipaineistumista talvella. • Huoneistokohtainen alipaine on melko tasainen läpi rakennuksen,

erityisesti talvella.• Korvausilmaventtiilien asuntokohtaiset kokoerot ovat vähäisiä,

imupaine kohdistuu tasaisesti kaikkiin korvausilma-aukkoihin• Korvausilman reitit asunnoissa ovat kunnossa ja esteettömiä • Kanavisto, IV-kone ja yhteiskanavaventtiilit ovat puhtaita ja

kunnossa• Tasapainotetaan iv-kanaviston ilmamäärät nousukanavien

kokoomapisteen suhteen– Tasaiset ilmamäärät kaikissa kanavissa

Lähde: Pihla, Taloyhtiön pieni huoltokirja

Viemärijärjestelmän huoltotarpeen havainnointi

Havainnot Mahdollinen syyNäkyvä vesivuoto Vuoto putkessa

Maalin irtoaminen pesuhuoneessa tai keittiön katosta Yläkerran vuotava lattiakaivo tai viemäri

Maalin tai kaakeleiden irtoaminen pesu-huoneen seinistä vesikalusteet alapuolelta

Vuotava vesijohto tai hanakulman liitos

Viemärin haju wc:ssä tai pesuhuoneessa Huonokuntoinen wc:n liitosmansetti, haihtumisen tai toimimattoman viemäriverkon tuuletuksen takia tyhjentynyt lattiakaivon tai pesualtaan vesilukko

Huono vedenvirtaus vesikalusteista Tukkoon umpeutunut putki

Huono vedenvirtaus viemäripisteissä Tukkeutunut kytkentä- tai kokoomaviemäri

Viemäreiden "kolina" Kokoojaviemärin huono tuuletus

Outo haju tai maku talousvedessä Vuoto verkostossa

Voimakkaat veden virtauksesta ja/tai paineiskuista johtuvat äänet

Suuret painetasot ja/tai virtausnopeudet

Vesimittari pyörii jatkuvasti Vuotoverkostossa

Keittiön jätevesiviemäri pulputtaa Viemärit osittain tukossa Viemärit tulisi painepestä (Painepesu 15-20 vuoden välein, ei yli 40v viemäreille)

Lähteet: Taloyhtio.net Kiinteistölehti

Märkätilojen saneeraustarpeen havainnointi

• Onko tilojen lattiassa ja seinissä näkyviä vaurioita ?• Ovatko tilan katto tai ovet tummuneet?• Ovatko laattojen saumat ehjiä ja puhtaita?• Ovatko silikonisaumat ehjiä?• Onko suihkun kiinnitys kunnossa ja onko se tiivis?• Ovatko lattian kallistukset riittäviä?

– Vesi ei lammikoidu lattialle• Kohteessa tulee teettää kosteusmittaukset aina

kosteusepäilyjen ilmettyä

Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja

Märkätilojen saneeraustarpeen havainnointi

Kosteantilan alaosassa mikrobikasvustoa ja muovimaton saumoja korjattu

Märkätilojen saneeraustarpeen havainnointi

Muovimatto irtialustastaan ja maton alla irtovettä

Ikkunoiden ja parvekekoven huoltotarpeen havainnointi

• Tarkistetaan ikkunoiden toimivuus: – Avautuuko ikkunat kunnolla?– Toimiiko ikkunan/oven lukitus?– Aiheutuuko ikkunoista/ovista vetoa?

Ikkunan huoltotarpeen havainnointi

• Huollon laiminlyönnin seurauksena ikkunan käyttöikä saattaa olla vain 15v

Vesikaton huoltotarpeen havainnointi

• Tasakatoissa tärkeintä on estää veden kertyminen katolle – Huoltosopimuksessa tulee määritellä tarkasti vastuut veden

kerääntymisen tarkkailusta sekä kaivojen tyhjennyksistä– Selvitettävä syyt veden kerääntymiselle (kallistusten riittävyys,

kattokaivojen määrien riittävyys)• Talvisin tulee tarkkailla lumen kertymistä katolle ja tilata lumenpudotus

tarvittaessa• Keväällä tulee tarkastaa katot lumenpudotuksesta syntyneiden

vaurioiden varalta

• Tarkastetaan läpivientien (viemärien tuuletusputket, IV-kanavat) kunto kerran vuodessa (korjaukset välittömästi!)

• Tarkastetaan ympäristön puuston vaikutus katon roskaisuuteen

Lähteet: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja Vesikatto ja yläpohja, Sisäilmayhdistys -nettisivut

Katon tulvimisen havainnointi

• Sisäpuolisella vedenpoistolla varustetulla katolla tulisi olla vähintään yksi ulosheittäjä

• Tuleva vesi ilmaisee kattokaivojen puhdistustarvetta

Kuvalähde: http://www.gifu.fi/ideoita/viher.php

Lähde: Toimivat katot 2007, Kattoliitto

• Katolla tulisi olla ulosheittäjä katon tulvimisen havainnointiin

Julkisivun huoltotarpeen havainnointi

• Pintamateriaalin yleisilmeen tarkistaminen– Näkyykö murtumia, halkeamia, lohkeamia, pinnan

rapautumista tai muutoksia saumoissa tai maalipinnoissa• Tarkastetaan, onko kasvillisuus kuluttanut seiniä ja onko

kasvillisuus julkisivun kannalta haitallista– Poistetaan haitallinen kasvillisuus

• Tarkistetaan valuuko vesi syöksytorvia pitkin maahan asti• Kuntotutkimus tulee teettää ensimmäisen kerran noin 15

vuoden iässä sekä ennen korjaustoimenpiteitä

Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja Taloyhtiö.net

Huoltosopimuksen laadinta

Kiinteistönhoitopalveluiden osto

Kuvalähde: Taloyhtiö.net

Kuntoarvio• Taloyhtiön kunnossapitosuunnittelun lähtötiedot selvitetään

teettämällä kuntoarvio• Ennen tarjouspyyntöä tulee miettiä kuntoarvion laajuus• Kuntoarvion avulla saadaan selville eri rakennusosien

kunnossapitotarpeet sekä mahdolliset lisäselvitystarpeet (esim. kuntotutkimus tarpeet)

• Kuntoarvio perustuu pääasiassa aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin

• Kuntoarvioijia on yleensä kolme eri alan asiantuntijaa (rakennustekniikka, LVIA-tekniikka, sähkö- ja tietotekniikka)

• Kuntoarvioon on hyvä sisällyttää myös asukaskysely• Kuntoarvioraportissa esitetään

kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus)

Kuntotutkimus• Menettely tietyn rakennusosan/laitteiston kunnon

tarkempaan tutkimiseen• Kuntoarvion jatkotoimenpide• Selvitetään tutkittavan kohteen kunto,

vauriomekanismit, korjausten suositeltava ajankohta• Tutkimusmenetelmiin saattaa kuulua myös rakenteita

rikkovat menetelmät, rakenteiden tai putkistojen kuvaukset yms.

• Kuntotutkimuksen kohteita ovat usein putkistot, julkisivu, ilmanvaihto, sähköjärjestelmä, rakennusautomaatio

Tarjouspyynnön tärkeimmät kohdat

• Kaikki tehtävät ja toimenpiteet tulee kirjata tarjouspyyntöön– Määrittele tehtävät oman taloyhtiön erityistarpeiden mukaan

• Laatumääritykset tulisi olla mitattavia ja selkeitä• Palvelutoimittajien valintakriteerien määrittely on tärkeää

– Ilman valintakriteerejä joudutaan usein ottamaan halvin tarjous vastaan

• Mieti, onko taloyhtiössä jotain erityishuoltoa vaativia kohteita Kannattaisiko valita erillinen alan yritys tekemään huolto

• Pyydä selvitys tilaajavastuulain mukaisten velvoitteiden hoitamisesta

Lähde: Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalveluiden ostaminen, Kiinteistöliitto Pirkanmaa

Sähköinen huoltokirja

Sähköisen huoltokirjan hyödyt taloyhtiölle

• Huollon tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin on käytettävissä selkeät laajuus- ja tehtävämäärittelyt

• Kiinteistönhoito on ennakoivaa, suunnitelmallista ja tarpeen mukaista, yllättävät vikakorjaukset ja kiiretilanteet vähenevät

• Kiinteistön energiatalous pysyy asianmukaisella tasolla • Viihtyisien ja terveellisten asumisolosuhteiden ylläpitäminen helpottuu • Rakennusosien ja laitteiden optimaalisen elinkaaren saavuttaminen tulee

mahdolliseksi asianmukaisen huollon avulla • Kiinteistönhoitoliikkeen työn suunnittelu tarkentuu ja työnjohto helpottuu • Huoltotyöstä syntyy palautetietoa tilaajalle, seuranta helpottuu • Kiinteistön tekniikka ja huoltokohteet sekä huoltohistoria on

dokumentoitu helposti käytettävään muotoon, henkilöiden vaihtuessa asioihin perehtyminen helpottuu

Lähde: Taloyhtio.net

• Lukemista taloyhtiön suunnitelmallisesta korjaamisesta: – Ikkunan huolto:

• http://www.teeparannus.fi/attachements/2011-09-21T09-29-1614846.pdf

– Vesikattojen kunnossapito: • http://www.kattoliitto.fi/files/504/Toimivat_Katot_2013_reduced_size_.pdf

– Julkisivun vaurioituminen: http://www.youtube.com/watch?v=bmfi41Mx_j0

– Taloyhtiön pieni huoltokirja, Kiinteistöalan kustannus Oy– Taloyhtiön energiakirja, Virta, Pylsy, Kiinteistöalan kustannus Oy

• Kysymyksiä tai palautetta:energiaopas@hel.fi tai facebook.com/energiaopas