städtebauliche verträge. rechtsgrundlage: §§ 11,12 baugb

Städtebauliche Verträge

Städtebauliche Verträge

Rechtsgrundlage: §§ 11,12 BauGB

Unterschiede

§ 11 allgemeine Verpflichtungen § 12 Vorhabenbezogener

Bebauungsplan

Beispiele für die Praxis

§ 11 BauGB - Golfplatz § 12 BauGB - Ferienhaussiedlung

Wesentliche Unterschiede: § 11 - keine Verpflichtung § 12 - Durchführungsverpflichtung

Was ist nach § 11 BauGB möglich?

Planungskostenübernahme Folgekosten Förderung und Sicherung

der Planungsziele Beispiele hierfür:

Golfplatz und Wohnsiedlung

Exkurs zur Kostenübernahme

Kosten der Verwaltung? Abrechnung der Stunden der

Mitarbeiter? Bekanntmachungskosten? Sitzungskosten?Ergebnis: Absolut unzulässig

Was ist der Unterschied zum vorhabenbezogenen BPlan?

Verpflichtung zur Durchführung in einer bestimmten Frist !

Historie: neue Bundesländer

Formelles muss sein!

Verträge müssen zwingend vor dem Baurecht abgeschlossen sein!

Kein Beurkundungszwang Ausnahme: Grundstücksübertragungen

an Gemeinde Empfehlung: Beurkundung oder Beglaubigung

Zuständigkeit?

Bürgermeister? Bauausschuss? Gemeindevertretung? Siehe: Hauptsatzung Regelmäßig Beschluss GemVertr.! Empfehlung: Beschluss mit

Öffnungsklausel für Änderungen

Folgen von Rechtsverstössen im Vertrag

Verstoß gegen gesetzliches Verbot oder ohne ges. Grundlage ?

Nichtigkeit !!!!!! Folgen der Nichtigkeit? Baurecht ist da,

Bindungen sind futsch!

Ein Golfplatz soll gebaut werden!

Außenbereich, Planungserfordernis Kostentragung für BPlan, Umwelt-

bericht, Ausgleichsmassnahmen pp ? Gemeinde…? Öffentliche Nutzungen des Platzes?

Jugendarbeit? Folgekosten für die Gemeinde?

Beispiele für Folgekosten

Löschwasserversorgung Ampelanlage Abbiegespur / Beispiel Dorfhotel Anbau an Kindergarten / Schule Wichtig: kausaler Zusammenhangund:… Angemessenheit Maßnahme war z.T. ohnehin fällig…?

Beachte bei Folgekosten:

Keine Pauschalen Z.B. als Strukturkostenausgleich… Keine Gegenleistung für Planung Keine versteckte

Plangewinnabschöpfung

Folgen überzogener Forderungen:

Koppelungsverbot (Nichtigkeit) Und…? Welche Folgen? Vorteilsnahme im Amt Folge: Gesamtnichtigkeit Strafbare Handlung Beispiele Bayern / Bürgermeister

Strafgesetzbuch (§ 331 )

„… ein Amtsträger oder in für den öffent-lichen Dienst besonders Verpflichteter,

der für die Dienstausübung einen Vorteil für sich oder einen Dritten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt,

mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird.“

Problem: Spenden !

…dem Gebenden geschieht kein Unrecht…! (?)

Die Angemessenheit wird ausdrücklich bestätigt…?

„Angstklausel“ – unwirksam! Erfindungsreichtum seitens der

Kommunen!

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beispiel:Ferienhaussiedlung zur Erweiterung des vorhandenen priv. Zeltplatzes

Rechtsgrundlage § 12 BauGB

Wichtigste Inhalte / Grenzen der Inhalte: Antrag des VT auf best. Maßnahme Pflicht zur Entscheidung „bereit“ sein „in der Lage sein“ Durchführungsfrist Keine Bindung an § 9 BauGB

Bereit und in der Lage sein…

Unterzeichnung Vertrag Grundstück? Finanzierung? Know how?

Zum Vertrag selbst

Wirksamkeit zwingend vor Planrecht Kein Beurkundungszwang; aber…! Schriftform Beschluss der Gemeindevertretung ! Beteiligung der Kommunalaufsicht? Nein

Beurkundung

Zwang:§ 313 BGB Grundstücksübertragungen

Auch: Dingliche Sicherungen !!!! Vorteil: Amtshaftung / Vorwürfe Mindestens: Beglaubigung der

Unterschriften durch Notar

Finanzierung

Eigenkapital Finanzierungszusage einer Bank,

verbindlich, nicht unter Vorbehalt o.ä. Gesamtmaßnahme Rücktrittsrecht zu Gunsten Gemeinde

Grundstück

Eigentum Andere Verfügbarkeit Erbbaurecht Kaufrecht

Kostenfreistellung

Planungskosten komplett Folgekosten Eigene Verwaltungskosten…? Erschliessungskosten Gemeindeanteil laut Satzung?

Inhalte des Bebauungsplanes

Keine Bindung an § 9 BauGB Bauentwürfe Bestandteil des

BPlanes? Ja, sogar sinnvoll!

Trägerwechsel / Vertragspartner

Nur mit Zustimmung der Gemeinde Zustimmungszwang Sinnvoll: pers. Dienstbarkeit

im Grundbuch

Rücktrittsrechte

Gemeinde / VTräger Fehlender Finanzierungsnachweis

oder Wegfall Versagung Baugenehmigung Planungsrecht fehlt (VT)

Durchführungsfristen

Antragstellung Baugenehmigung Beginn der Bauarbeiten Abschluss der Bauarbeiten,

Fertigstellung Evtl. Rücktritt vom Vertrag /

Aufhebung des BPlanes Keine Ansprüche des VT

Sicherungsmöglichkeiten

Persönliche Dienstbarkeit Wichtig: erstrangige Absicherung Zusätzlich: Baulast, wenn „Baulastfähig“ Vorteil: insolvenzsicher!

Vertragsstrafen?

Möglich: § 339 ff BGB Beispiel: Vertragswidrige Nutzung /

Dauerwohnung als FeWo Z.B. 100 € tgl.

Allg. Rechtsmittelverzicht zulässig?

Nein! Man kann nur auf ein Recht

verzichten, das man kennt!

Rechtsweg / welches Gericht?

Sowohl als auch…! Vertrag evtl. teilbar Grundsatz: Präferenz des öff. Rechts Unterschiede Zivilgericht / VerwG?

Inhalte eines Durchführungsvertrages:

Vertragspartner ermitteln…? Eigentümer / Projektentwickler Auszug Handelsregister Aufgabe des Notars!

Beispiel eines Durchführungsvertrages

Bau eines Hotels

Einleitung

Vertragspartner aufführen Vorsicht bei Gesellschaften Eigentumsverhältnis prüfen

Ziel des Vertrages

Zielsetzung beschreiben (Bau eines Hotels)

Auch die Interessen der Gemeinde anführen

Wichtig bei Auslegungsproblemen!

§ 1 Gegenstand des Vertrages

Wie vor, nur knapp gefasst Hier: bindende Wirkung !

§ 2 Bestandteile des Vertrages

Lageplan Bebauungsplan Grünordnungsplan Zu übereignende Flächen Evtl. Bauentwürfe

§ 3 Durchführungsverpflichtung

Zeitrahmen Fertigstellungsdatum Pflicht zur Bauantragstellung Zügige Durchführung Beteiligung der Gemeinde an

Massnahmen

§ 4 Leistungen des VT

Kostenübernahme Übereignung von

Erschliessungsflächen Abgabe von

Verzichtserklärungen/WEG usw. Verzicht auf Rechtsmittel Schallschutzmassnahmen Verpflichtung eines

Rechtsnachfolgers

§ 5 Pflichten der Gemeinde

Ausbau der öff. Strasse Übernahme der Strasse / VSP Informationspflichten Beschränkte Widmung Winterdienst Positive Mitarbeit Keine Pflicht zur Bauleitplanung!

§ 6 Leistungsfähigkeit des VT

Finanzierungszusage Bank Patronatserklärung Nachweis Eigenmittel Gesamtkosten Bauwerke DIN 276

und aller Nebenkosten !

§ 7 Veräußerung

Rechtsnachfolge Weitergabe der Pflichten Dinglich gesicherte

Zustimmungserklärung der Gemeinde

Keine Teilung des Projektes

§ 8 Notarkosten, Vermessung pp.

Übernahme durch VT! Beachte: Gemeinde haftet !

§ 9 Rücktrittsrechte

Für VT bei Problemen mit dem BPlan oder Baugenehmigung

Auch bei Zeitverzögerungen Für Gemeinde bei fehlender

Finanzierung Auch: Verschleppung der

Fertigtstellung Problem: bereits erteilte

Baugenehmigung

§ 10 Haftungsausschluss

Sicherung für die Gemeinde Keine Ansprüche auf Abschluss des

Planverfahrens Problem: treuwidriges Verhalten der

Gemeinde Bindung an Beschlüsse nach einer

Wahl?

§ 11 Kooperationsverpflichtung

Bindet die GV für spätere Beschlüsse

Positiv bei Problemen im Verfahren

§ 12 Folgekostenvereinbarung

Müssen im Vertrag enthalten sein Keine Nachbesserung, nur freiwillig

das war`s !!!!!!!