análisis de costos empresa constructora
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Análisis de Costos Empresa ConstructoraTRANSCRIPT
ANÁLISIS DE COSTOS
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INTRODUCCIÓN
El costo de la realización de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma del Costo Directo que genera dicha obra más los Gastos Generales que de ella se desprenden.
Generales Gastos Directo Costo ra ConstructoEmpresa Costo +=
Por otra parte, el Costo del Mandante, está relacionado con el costo que asume la Empresa Constructora al realizar el proyecto que se le encargó más las Utilidades u Honorarios que la Empresa Constructora cobre por dicho proyecto.
Utilidades E.C. Costo Mandante Costo +=
Las utilidades dependen de la política de la empresa, y generalmente son expresados en porcentajes. En tiempos de prosperidad económica, rodean el 15% mientras que en tiempos de escasez productiva y económica, rodean el 0%, es decir, las empresas solo tratan de sobrevivir el mal tiempo.
El Costo Directo (C.D.) está dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto, y por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
Unitario Precio Cantidad C.D. ⋅=
Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tanto de la Mano de Obra, como de los Materiales, para así después, poder obtener las Pérdidas y las Leyes Sociales (asociados a un %).
Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar.
Los Gastos Generales (G.G.), que varían entre el 15 – 30% del C.D. del proyecto, se dividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos.
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En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyen los costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora.
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ANALISIS DE PROPUESTAS
Una propuesta, es un sistema a través del cual, podemos adjudicar la ejecución de un proyecto de construcción específico a un responsable, en función del costo, plazo y calidad que éste ofrece para llevar a cabo dicha obra.
ENTES PARTICIPANTES
Podemos distinguir dos participantes fundamentales en una propuesta:1. Mandante2. Contratista
El mandante, puede ser una empresa o persona jurídica, o bien, alguna institución pública.
De lo anterior, se desprende que existen dos tipos de propuestas:1. Públicas (Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitación del proyecto
que quieren realizar)2. Privadas
Dentro de los participantes de una propuesta, también encontramos los Consultores, Subcontratistas, los ITO, etc.
ETAPAS DE UNA PROPUESTA
Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodología básica para realizar el llamado, estudio y adjudicación de proyecto de construcción.
Estas etapas, ordenadas cronológicamente, son las siguientes:
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1. Selección de Participantes
Esta etapa, se subdivide en tres partes:a. Preclasificaciónb. Clasificaciónc. Registro de Contratistas: en el caso particular del MINVU, existen contratistas
para distintos rubros (edificación, urbanización, etc.), dependiendo de la experiencia y el capital de la empresa.
2. Llamado o Invitación
3. Confirmación o Rechazo
Cualquier motivo por el cual, una constructora desiste de participar en una licitación, debe hacerse por escrito al mandante (darle aviso), ya que en general, existen sanciones a las constructoras que no avisan su retiro de la licitación.
4. Compra de Documentos
Una vez que se decide participar, se compran los documentos al mandante. Estos documentos son de tres tipos:
a. Calendarización de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la obra y el proyecto.
i. Fecha de visita a terrenoii. Día, hora y lugar de visita a terreno
iii. Fecha últimas consultasiv. Fecha de aclaraciones hechasv. Fecha y lugar de entrega de las ofertas
vi. Fecha tope de información de la adjudicación de la propuesta.vii. Fecha de firma del contrato
viii. Fecha estimada de inicio de la obrab. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Es
el rayado de cancha administrativo.i. B.A. Generales
ii. B.A. Específicasc. Antecedentes del Proyecto
i. E.T.ii. Memoria de Cálculo
iii. Informe de Mecánica de Suelosiv. Etc.
5. Revisión por parte del Departamento de Estudios
En esta etapa, lo importante es:a. Ver que no hallan vacíos entre los distintos documentos del proyecto
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b. Ver que estén todas las láminas del proyecto y coincidan con las E.T. (en materialidad, tamaño, dimensiones, etc).
6. Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudio
Con la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que éste incluya, tanto el departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajen en el proyecto, podrán hacer su calendarización en función de los plazos definidos por el mandante, teniendo así los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer.
7. Comienzo de Cubicaciones, cotizaciones especiales y A.P.U.
Necesito conocer los volúmenes de obra para definir la tecnología a utilizar, y así, hacer los A.P.U.
Con los rendimientos considerados, se empieza a programar, para saber cuánto va a demorar la obra y luego, obtener los G.G.
Otro de los objetivos de cubicar primeramente, es para conocer las economías de escala. No es lo mismo comprar 10 m3 de hormigón que 1000 m3 (ventas por mayor), como también no va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10.000 el día), que por instalar 100 m2 (en cuyo caso, cobra por m2).
8. Visita a Terreno
Lo importante, es fijar el día, lugar de emplazamiento de la obra, etc.
Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cómo se resolverán (si hay carpinteros de primera cerca del predio, transporte, etc.).
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9. Envío de Consultas
Luego de la visita a terreno, se hacen las consultas respectivas al mandante y su equipo técnico. Por ello, es necesario un estudio previo de los documentos del proyecto.
10. Recepción de Aclaraciones
11. Finalización Cubicaciones y A.P.U.
Luego de recepcionar las aclaraciones hechas, se finalizan las cubicaciones y los A.P.U., dando paso a programar la obra.
12. Programación de la Obra
Es el ítem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del proyecto.
Si el plazo que se da no es el correcto, se aplican multas. No es recomendable ajustar el plazo a los G.G.
13. Cálculo del C.D. del proyecto
14. Análisis de Gastos Generales
15. Envío a Gerencia
La Gerencia, cuestiona el costo que tiene el realizar el proyecto, para la Empresa Constructora.
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La distancia de la Obra a la Oficina Central, es de suma importancia, ya que incide en los G.G.
Las utilidades se calculan referente a:a. Lo que mande el mercadob. Volúmenes de Obrac. Riesgo de realizar el proyecto para la E.C.
16. Revisión Final
17. Preparación de la Oferta (Sobres)
Se refiere a la entrega, es decir, fecha, hora, lugar especificado, de la propuesta de la empresa constructora al mandante.
Los sobres generalmente son dos, y contienen
Sobre 1:a. Presupuesto de Ventab. Plazo / Calidadc. Carta de Presentación
Sobre 2:a. Presupuesto detallado (A.P.U.)b. Carta Ganttc. Boleta por Seriedad de la Ofertad. A.P.U.e. Análisis de G.G.
Toda la información, debe ir con firma y timbre de la E.C.
18. Recepción de Ofertas
El día y el proceso, debe estar en las bases administrativas.
19. Revisión de los Sobres
La revisión de los sobres se realiza:a. En presencia de todas las E.C. y el mandante. Primero se revisa el sobre 2
(oferta técnica) para ver si están todos los papeles y se firma un acta.b. En procesos transparentes, también se abre el sobre 1 y todas las E.C. saben
quienes participan y los presupuestos y plazos entregados en las propuestas.
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20. Estudio de las Ofertas
21. Adjudicación de la Propuesta
El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarización, ya que el tiempo entre estudiar y firmar el contrato, debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta de Seriedad de la Oferta.
22. Estudio del Contrato
23. Firma del Contrato
24. Devolución de Boleta por Seriedad de la Oferta
El mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta, y la cambia por la boleta de Fiel Cumplimiento de Contrato. Nunca el mandante se queda sin una boleta.
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BASES ADMINISTRATIVAS
Son documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizará un proyecto. Forman parte del contrato que se firmará y forman parte de los documentos contractuales.
Cuando uno se inscribe en una institución como contratista (registro de contratistas), se nos entrega las B.A. Generales.
1. Bases Administrativas Generalesa. Definiciones e Interpretaciones: mandante, contratista, etc.b. Documentos del Contrato: alcance de cada documento, cual prima, etc.c. Obligaciones: de las distintas partes, como mandante, constructora, etc.d. Mano de Obra y Materiales: responsabilidad de la M.O. y de los materiales.e. Garantías y Seguros: tipos de documentos para usar garantías, función de los
documentos, etc.Ejemplos:
- Boleta Garantía Bancaria- Seguros- Vales a la Vista
f. Impuestos y Derechos: pago de derechos, cómo depositar residuos en botaderos.g. Plazos y Retrasos: plazos de obra como inicio y fin de obra, qué se entiende por
fin de obra, si es la recepción municipal, la definitiva, etc. También se define cómo se da término a la obra, las multas por retraso (no la cantidad), cómo se cobran y cancelan las multas, etc.
h. Adiciones u Omisiones: aumento o disminución de obra, obras extraordinarias, se definen y determinan los procedimientos administrativos para ellas.
Ejemplo:Si como constructora, se entrega una propuesta con:Pavimento Cerámico: 1000 m2 a $4000/unidPavimento Fléxit: 500 m2 a $3800/unid.
Si el contrato es por Suma Alzada, yo soy responsable del Precio Unitario que se fija en la partida. En los $4000/unid, no se consideró la M.O. Por ello, se agrega una cláusula a las bases generales, diciendo que el aumento y disminución de obra, está dentro de un rango (10-20%), para mantener los
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precios. Si se pide un porcentaje fuera de este rango, se pueden reestudiar los precios y cambiarlos: el mandante decidirá si acepta o no (en el diferencial).
Obra Extraordinaria: obra solicitada por el mandante, que no existe en el presupuesto, es decir, es otro presupuesto.
i. Instalación de Faenas: requerimientos para obra e ITO, como sala de reuniones, servicios sanitarios, etc.
j. Determinación de cantidades de obra: cubicación, forma de cubicar, reglamentación, etc.
k. Subcontratos: se especifica que el contratista y el mandante, son responsables de la relación con los subcontratistas, como cambio de subcontratistas, calidad de obra, etc.
En el MOP o MINVU, se contratan sólo subcontratos que estén en el Registro.
l. Formas de pago: qué se entiende por estado de pago, quién lo firma, plazos para el pago, períodos de ingresos y egresos.
Las cláusulas de forma de pago, influyen en la caja (flujos de caja). El flujo de caja, es el resultado de los movimientos mensuales de ingresos y egresos de dinero.
m. Arbitraje: atribuciones del árbitro, árbitro suplente.
En general, los árbitros son: abogados de la bolsa de comercio o personas de bien (como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, etc.).
La intervención de un árbitro, en general, la paga la parte que pierde el arbitraje.
2. Bases Administrativas Particularesa. Nombre y ubicación del proyectob. Identificación del propietarioc. Identificación del arquitecto o ingeniero responsable del diseñod. Identificación del administrador del proyectoe. Descripción del proyectof. Alcance de los serviciosg. Garantías: tipo, características y montoh. Seguros exigibles al contratista.
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VISITA A TERRENO
En la visita a terreno, debemos obtener información acerca del lugar donde se implementará el proyecto.
Las características de una visita a terreno, son las siguientes:- Planificación cuidadosa- Programación detallada: permitirá planificar medios de transporte, tramitación de
permisos, provisión de elementos de seguridad, lugares de reunión, extender planos y dar explicaciones, proveer alimentación.
- Inscripción de participantes: es muy importante que el mandante tenga una buena impresión de los proponentes.
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En la visita a terreno, debemos recoger antecedentes de:
1. Medios de Transportea. Para la M.O. (arriendo de furgones de acercamiento, alojamiento)b. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad, etc.)
2. Caminosa. Red Existenteb. Clases y característicasc. Puentesd. Pasos bajo nivele. Efecto del climaf. Radio mínimo de curvasg. Limitaciones de carga y tamaños
3. Antecedentes Meteorológicosa. Inundacionesb. Cursos de aguac. Nivel de aguad. Presencia y altura de nievee. Viento, calor, humedad (influyen en los rendimientos, es decir en los plazos y en
los A.P.U.).
4. Agua
5. Servicios de Infraestructurasa. Energía eléctricab. Agua potablec. Comunicación
6. Mecánica de Suelosa. Observación por medio de calicatas, sondajes y toma de muestras.b. Observación de cortes o excavaciones cercanasc. Antecedentes de obras cercanas.
Otros antecedentes a recoger, son:1. Obstrucciones aéreas o subterráneas: líneas de alta tensión, tendidos bajo tierra,
posibilidad de interrumpir el servicio.2. Fuentes de Material: áridos para hormigón, empréstitos, ubicación, características y
volumen, visualizar las instalaciones necesarias.3. Botaderos: existencia y capacidad4. Mano de Obra: disponibilidad, cantidad y calificación, transporte y remuneraciones
usuales.5. Condiciones para personal foráneo: oficios y especialidades no disponibles en el
lugar, organizaciones y autoridades en el lugar, etc.
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6. Recursos y restricciones locales: bancos, correo, teléfonos, contratistas, maestranzas, maquinarias, simultaneidad con otras obras, asistencia médica, industria local, abastecimiento de materiales y comida, transporte, restricciones de tránsito.
7. Instalación de faenas: ubicación, componentes, tamaño, cercos o cierros, características específicas.
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CONTRATOS
Definiremos contrato, como un documento elaborado en conformidad con las leyes chilenas, suscrito entre un propietario (o mandante) y un contratista, mediante el cual se establecen responsabilidades, derechos y obligaciones para la ejecución de un proyecto.
MODALIDADES
Existen 4 categorías de contratos:- Suma Alzada- Administración Delegada- Serie de Precios Unitarios- Llave en Mano
1. Suma Alzada
Se fija la ejecución del proyecto por un monto fijo, único, global y total. Es el más usado.
Aquí, el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado. Las cubicaciones, A.P:U., y cotizaciones, son de exclusiva responsabilidad del contratista.
Las características de un contrato a suma alzada, son:- Pueden ser reajustables- Contratista debe asumir responsablemente su oferta- El proyecto debe estar terminado- Se suele pagar en forma parcial (estados de pago)- Generalmente se dispone de un anticipo- Requiere un estudio riguroso- Puede existir solo por mano de obra.
2. Administración Delegada
El contratista toma a cargo, la dirección, ejecución y administración de una obra, por cuenta del propietario quién reembolsa al contratista, además de los G.G. indirectos y los honorarios del mismo.
Este tipo de contrato, es una solución cuando necesitamos partir pronto con las obras, y el proyecto aún no está terminado.
Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir, y confianza entre el mandante y la empresa contratista.
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Su característica principal es que no se hace un llamado a propuesta, sino que se realiza un concurso de antecedentes, ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre el contratista.
Existen variantes para este tipo de contrato. Por ejemplo, contratar las instalaciones eléctricas de manera individual.
3. Serie de Precios Unitarios
Se fija sólo el valor de los precios unitarios, y las unidades de medida de cada partida. Dichos precios unitarios, incluyen:
- Costo Directo- G.G.- Utilidades
Las características de un contrato de serie de precios unitarios, son:- El contratista no es responsable de las cubicaciones- Se paga según los avances efectivos- Puede incluir cláusulas de reajustabilidad- Con las cubicaciones, estableceremos los A.P.U., por lo que deben existir cláusulas
acerca de los aumentos o disminuciones de obra.- Los hay sólo por mano de obra.
4. Llave en Mano
Para este tipo de contratos, se establece un precio de venta o costo final, que incluye el proyecto completo: suministros, costos del proyecto, construcción, G.G. y utilidades.
Las características de un contrato con llave en mano, son:- El mandante tiene que decir aproximadamente, de cuánto dinero dispone para el
proyecto, para que los contratistas puedan definirlo y proyectarlo.- El propietario exigirá que el producto final, cumpla con las especificaciones del
proyecto.- Pagos según avance o sólo al finalizar la obra (empresas deben tener la liquidez
suficiente para realizar el proyecto, en sus etapas de diseño, estudio y ejecución).- Incentivo para las empresas: premio en dinero, para los que no ganan la propuestas
por razones de costo de estudio.- Puede existir reajustabilidad.
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CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO
Las cláusulas mínimas que debe tener un contrato de construcción, son:
1. Individualización de las partes.
2. Naturaleza del contrato
3. Modalidad
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4. Antecedentes del Proyecto
5. Precio y Moneda
Es un ítem muy importante, ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y único.
Se debe indicar monto, moneda, si está o no con I.V.A., si se aplicará o no reajustabilidad al monto, por devaluación de la moneda.
6. Forma de Pago
Se debe indicar el período en el cuál, la empresa entregará el pago a la ITO, la cual revisará el estado de pago en un período, y si está bueno, le indicará a la constructora que le envíe la factura, la cual manda la ITO al mandante, quién también tiene un plazo para pagar. Todo lo anterior, está en las Bases Administrativas.
Si se rechaza, se devuelve a la constructora, la cual debe arreglar su estado de pago y mandarlo nuevamente a la ITO.
Mandantes Privados 10 a 15 días de plazoMandantes Públicos depende. El peor mandante es un ente público, sobre todo en
tiempos malos.
La ITO es la parte que más respeta los plazos.
Este punto, tiene un impacto directo en el flujo de caja proyectado.
7. Existencia de Reajuste
8. Plazo
Desde qué momento empieza el plazo, desde qué hito (firma de contrato, comienzo de obras, etc.) y en qué hito finaliza (recepción sin ITO, recepción provisoria con observaciones, recepción final, etc.).
Por ejemplo: 180 días desde la entrega del terreno, hasta la recepción provisoria sin observaciones.
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Normalmente, el mandante no acepta atrasos por lluvias, huelga de trabajadores, paros de micros, etc. El tipo de atraso que acepta, son de situaciones de fuerza mayor (terremotos).
La recepción provisoria se solicita mediante carta certificada al mandante, ya que va con fecha y sólo cuando el 100% de la obra esté finalizada. Si no hubiera ningún tipo de observaciones, la fecha en la cual fue emitida la carta, es la fecha de fin de obra.
Si se hacen observaciones, se levanta un listado de observaciones por una comisión de cuatro integrantes mínimo (representantes del mandante, ITO y constructora).
Un año después de la recepción sin observaciones, se hace una recepción definitiva (el mandante tiene la Boleta de Garantía). Si hay algún desperfecto, se presiona con la Boleta de Garantía para que la Empresa Constructora arregle las observaciones.
9. Anticipos
Un anticipo, es una cantidad de dinero que se da por adelantado, para dar partida al proyecto. Es un % del monto del contrato, y normalmente equivale a un 20 o 30%. Lo anterior, debe estar estipulado en el contrato.
10. Garantías y Retenciones
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Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes, se utilizan las garantías y las retenciones. Éstas, deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordado y no se deriven hacia otros motivos, como también, deben caucionar frente al dinero pagado al contratista.
Las garantías más usualmente utilizadas, son:- Seriedad de la Oferta (monto cerrado)- Garantía de Correcta Ejecución: 120 días después del fin del contrato.- Garantía por Anticipo: dura mientras siga el plazo de la obra.- Retenciones: dinero que se guarda por garantía de no cumplimiento.- Garantía por Mantención: un año después de finalizado el contrato.
11. Multas
Se debe pagar, al no cumplir una cláusula.
Multas por plazo, van desde el 1 – 3%, y se descuentan de las utilidades.
12. Premios
Son incentivos para el contratista y seguridades para el mandante, ya que el contratista trata de terminar lo antes posible la obra.
Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructora se ahorra).
13. Responsabilidad
Dejar por escrito, aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de las partes).
14. Seguridad
La constructora debe velar por ella; si ésta no lo hace de alguna manera, le recae el mandante. Se deja explícito en los contratos.
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GARANTÍAS
Constituyen un compromiso del proponente, frente a la inversión que realizará el mandante. Como contratistas, hay que demostrar:
- Solvencia económica- Idoneidad técnica (es decir, ser capaces técnicamente del estudio y de la ejecución.- Responsabilidad
Las garantías pueden ser cheques, pólizas, vales a la vista o boletas de garantía bancarias (las más comunes).
Las Boletas de Garantía Bancaria, tienen las siguientes características- Son nominativas, no endosables e irrevocables- Se pueden emitir en cualquier moneda- Pueden ser reajustables- Pagaderas a la vista o a plazo.
Las Boletas de Garantía Bancaria, se pagan por una razón específica (denominada Glosa); por ejemplo, si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes, el mandante no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo, o por las excavaciones.
TIPOS DE GARANTÍAS
1. Seriedad de la Oferta
Es un monto fijo para todos los participantes de la propuesta.
Sus características son:- Compromiso en dinero del proponente, frente al desafío del estudio de la propuesta.- Con ella, el contratista quiere demostrar que estudió a cabalidad el proyecto y que no se
arrepentirá de lo ofertado.- Su vencimiento se establece siempre para después de la fecha de adjudicación- En caso de resultar favorecido con la adjudicación de la propuesta, y la constructora se
abstiene de asumir la designación, el mandante puede cobrar esta garantía.
2. Fiel Cumplimiento del Contrato
“El contratista deberá mantener, a su exclusivo costo, durante toda la vigencia del contrato y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta, una boleta bancaria de garantía, en favor de XXXX, por la suma equivalente al 10% del total del contrato, que garantizará:El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante en este contrato.
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El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sido completamente enterados, ya sean pagos pendientes, leyes sociales, etc. El pago de las multas establecidas por atraso en la entrega, que no hayan sido deducidas administrativamente de algún estado de pago”.
“Esta garantía será devuelta al Contratista después de efectuada y aceptada la Recepción Provisoria. El Mandante, queda expresamente facultado, circunstancia que el Contratista declara conocer y aceptar, para cobrar esta garantía si llegado el día de su vencimiento no se ha logrado la Recepción Provisional de las Obras a satisfacción del Mandante o si la Boleta de Garantía no se hubiere reemplazado por otra en iguales términos, con una vigencia tal que cubra el periodo restante para este evento.”
3. Anticipo
“Adicionalmente, el contratista deberá mantener, a su exclusivo costo, durante toda la vigencia de la obra y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta, una o más boleta bancaria de garantía en favor de XXXX por la suma equivalente al porcentaje del total del contrato que haya solicitado como Anticipo, que garantizará la correcta inversión y utilización de éste hasta la total restitución del mismo.”
Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantías.
Ejemplo: Anticipo del 25%
EP1: 15% - 1∆
EP2: 60% - 2∆
EP3: 25% - 3∆
100% 25%
75%
4. Retenciones
“Para garantizar la Correcta Ejecución de la Obra, de cada Estado de Pago se retendrá un 10% del valor total de cada uno hasta completar el 5% del valor total del contrato.”
5. Mantención
“Si después de efectuada la Recepción Provisoria, resultare que la obra ha sido ejecutada sin defecto alguno y en conformidad a los planos, especificaciones técnicas y Reglas de la Técnica, se devolverán al Contratista las retenciones efectuadas, debiendo el Contratista
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100% de Pago
entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garantía, incondicional e irrevocable, a la orden de XXXX, equivalente al 2% del valor actualizado del contrato, IVA incluido expresada en Unidades de Fomento y válida hasta transcurridos 12 meses, contados desde la fecha del Acta de la Recepción Provisoria”
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PRESUPUESTOS
El mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. Si no lo hace, debemos entregar nosotros todas las formas y niveles.
PRESUPUESTO DE VENTA
Indica un total neto con IVA, lo que da el total bruto. El presupuesto de venta, va en el sobre n°1 (oferta económica), y contempla:
TOTAL NETO = 2IVA (%) = 3
TOTAL BRUTO = 4
El Total Bruto, es el Total del Costo de Construcción.
PRESUPUESTO RESUMIDO
Es un desgloce de los costos, de acuerdo a los capítulos en que subdivimos el C.D. del proyecto, y va en el sobre n°2.
I. OBRAS PREVIAS = A (<5%)II. OBRA GRUESA = B (30 - 45%)III. TERMINACIONES = C (30 - 60%)IV. OBRAS EXTERIORES = DV. INSTALACIONES = E
TOTAL C.D. = 1G.G. (%) = F % del C.D.
UTILIDADES (%) = G % del C.D.
TOTAL NETO = 2 IVA (%) = 3
TOTAL BRUTO = 4
El porcentaje para Obra Gruesa, varía según:- Obra Social: 30 – 35%- Viviendas Clase Alta: 60%- Grandes fundaciones y estructuras pesadas: 45%
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Las utilidades, dependen de las políticas de la empresa, y varían entre 0 y 15%.
PRESUPUESTO DETALLADO
Hay una modalidad de entregar el presupuesto, llamada Valor Pro Forma (V.P.F.), que es un cálculo estimado máximo al cual puede llegar una partida.
Se hace cuando el mandante no ha definido una partida y necesita llamar a la licitación, y en el transcurso se define.
Antes de la partida (ejecución), la constructora debe presentar 3 presupuestos, y el mandante puede elegir una de ellas o buscar alternativas más económicas. La constructora se hace cargo de la gestión integral del subcontrato.
El V.P.F. se hace para que el mandante pueda pedir el préstamo bancario, y se puede encontrar generalmente en contratos a suma alzada.
Los G.G. y Utilidades, normalmente quedan fijos, independiente del valor real que salga el V.P.F.
Lo que queda congelado el día del contrato o propuesta, queda así hasta el final y queda plasmado en anexos y cartas de obra. Si el V.P.F. es parte de la ruta crítica, la constructora debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus especificaciones.
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En Suma Alzada, hay riesgo para la constructora, ya que el mandante gasta más en obtener un proyecto bien diseñado (arquitectos, estructurales, etc.), y no está dispuesto a correr riesgos.
La ITO cuida que no se abuse del mandante, pero tampoco a cuesta de la constructora.
Por ejemplo: Testigos de Hormigón
Si salen buenos, los paga el mandante.Si salen malos, paga la constructora más las reparaciones.
Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO, paga los ensayos, salgan buenos o malos.
La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecución del proyecto, pero no certifica calidad. Las instituciones como DECON, DICTUC, pueden certificar calidad.
A cada partida, se le asigna un valor en % de avance, los que se suman para los estados de pago. Es por esto, que los G.G. y las utilidades, se consideran como un %, ya que la suma de avances nos dará un C.D. total y sobre éste, se aplican los %, dando el total neto del estado de pago.
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CUBICACIONES
RELLENOS
El volumen geométrico a rellenar, depende de:- Tipo de material- Grado de compactación
Para cubicar rellenos, usamos las siguientes expresiones:
1. RELLENORELLENORELLENO GEOM hAV ⋅=
2.x
VV RELLENO GEOM
REAL −=
1, con x: % de compactación
Ejemplo:
Lo que se necesita rellenar, es un lugar con las siguientes características:- 50,h = m- Compactación del 20%
5250252 ,,,V RELLENO GEOM =⋅⋅= m3
133201
52,
,
,VREAL =
−= m3
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La excavación de fundaciones, tiene estas características:
( ) 8972222 ,,,L =+⋅= m
923805089 ,,,,VGEOM =⋅⋅= m3
Para un esponjamiento del 30%: ( ) 151923 ,e,V ESPONJADO EXC =+⋅= m3.
Así, el volumen a botadero es:
97113315 ,,,VVV GEOMESPONJADO EXCBOTADERO =−=−= m3.
HORMIGÓN DE FUNDACIÓN (CON 25% BOLÓN)
Para cubicar hormigones de fundación con bolón desplazador, utilizamos:
FUNDACIÓNBOLONHGON VVV =+
En el ejemplo anterior:
942923750 ,,,VHGON =⋅= m3
980923250 ,,,VBOLON =⋅= m3.
ENFIERRADURAS
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Para transformar de metros a kilos, usamos los siguientes factores:
Diámetro Kg6 0,228 0,4010 0,6412 0,8916 1,618 2
Por otro lado, para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio:- 166 ≤φ mm- φ12 para 18 – 25 mm
Para los estribos, tenemos:
+= 1
ciamientotanDis
LN PIEZA
ESTRIBOS
ESTRIBOESTRIBOSTOTAL LNL ⋅=
( ) ( ) 381806217472 ,,LESTRIBO =⋅⋅++⋅= m
89,L NTOSOBRECIMIE = m
69381120
89 =⋅
+= ,
,
,LTOTAL m = 28 kg
Para las barras longitudinales
Para 16 mm: ( ) ( ) 221421022421072 ,,,,,LTOTAL =⋅⋅++⋅⋅+= m = 34 kg.
30
Para 12 mm: ( ) ( ) 882042080224208072 ,,,,,LTOTAL =⋅⋅++⋅⋅+= m = 18,6 kg.
VIGAS Y CADENAS
1. Enfierraduras V/C
Diámetro Kg12 0,610 0,38 0,1
2. Consideraciones para Muros
3. Consideraciones en Vigas
La norma que rige las cubicaciones, es la NCh 363.
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CONSIDERACIONES NORMATIVAS
1. La albañilería se cubica por superficie efectiva.2. En el caso de vanos menores a 1 m2, se descuenta el 50% de la superficie del vano.3. En el caso de vanos mayores o iguales a 1 m2, se descuenta el 100% de la superficie del
vano.4. Para efectos de hormigón, se descuentan todas las superficies mayores a 0,05 m2.5. En el caso de albañilerías armadas y semiarmadas, tensores verticales y horizontales, se
cubican y se corrigen en los A.P.U. de albañilería.6. Los encofrados generalmente se encargan en empresas, pero se debe cubicar la
superficie efectiva de contacto (por norma).
MOLDAJES
Ejemplo 1: Pilar aislado de 15 x 15 cm. Altura: 2 m.
Según norma: 2142150 ,,S =⋅⋅= m2.Real: ( ) ( ) 41221502220 ,,,S =⋅⋅+⋅⋅= m2.
Ejemplo 2: Pilar encuentro de 15 x 15 cm y altura 2 m.
Según norma: 3002150 ,,S =⋅= m2.Real: ( ) 412200150350 ,,,,S =⋅++= m2.
ESTRUCTURA DE TECHUMBRE
Se cubica por m2 de proyección en planta.
Consideraciones:- Si los canes son parte de la proyección de los tijerales o cerchas, se consideran en la
proyección en planta.- Can falso, es cuando el alero es adicional a las cerchas.- La cubierta se cubica en m2 de proyección en su propio plano (en forma normal).
OTROS PARAMENTOS
Paramento UnidadTabiques 2m (por norma, en ml x h)Cielos y Cielos Rasos 2m
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Cielos falsos (shaft, vigas falsas, etc.) mlPisos falsos 2mPuertas y Ventanas UnidadRevestimientos y Pavimentos (cerámica, pinturas, alfombra) 2mMolduras 2mArtefactos Unidad (por tipo)Quincallería y Grifería Unidad (por tipo)Accesorios (enchufes, llaves de paso, etc.) Unidad (por tipo)
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COSTOS FINANCIEROS
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GASTOS GENERALES
Entenderemos como Gastos Generales, al costo de aquellos insumos que no cargamos directamente como un costo dentro de una partida. Por ejemplo:
- Teléfonos- Almuerzos- Instalación de Faenas, etc.
No se pueden cargar en una partida determinada, ya que:1. Intervienen en varias actividades (los andamios para faenas de hormigonado,
enfierraduras, etc.)2. Resulta complejo determinar el rendimiento unitario (o no es posible calcularlo a
priori)3. No se relacionan con ninguna actividad en particular (almuerzo).
Los G.G., aunque se calculan para cada obra, siempre se expresan como un % del C.D. del proyecto.
Se calculan en función del plazo de la obra, es decir, después de su programación y del cálculo de los C.D. de cada partida.
Se pueden distinguir dos clases de gastos generales:- G.G. de la obra, o Directos: Son aquellos que se producen por efecto de ejecutar
un proyecto (monto, plazo, etc.)- G.G. de la empresa o Indirtectos: son aquellos gastos de Oficina Central, como el
arriendo de oficina, personal permanente, etc.
G.G. DIRECTOS
Dentro de los G.G. Directos, podemos encontrar los siguientes ítems:
1. Garantías: en general, las boletas bancarias, comoa. Seriedad de la Ofertab. Fiel Cumplimiento del Contratoc. Por Anticipo
2. Seguros: son primas por efectos dea. Incendiob. Todo Riesgoc. Daños a Tercerosd. De Vehículos
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Los seguros se pagan a través del mandante.
3. Costos Financieros: son los activos de la empresa, comoa. Interés de capital de girob. Interés a las retenciones
4. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de dirección, administración y apoyo que no ejecutan directamente la obra, como
a. Constructor civil, jefe de obra, capatacesb. Bodegueros, administrativos, guardiac. Laboratorista, topógrafo, junior, etc.
5. Maquinarias: máquinas, equipos y vehículos que no se incluyeron en el C.D. de una partida, como grúas, elevadores, camiones, andamios, etc.
6. Insumos: está referido a los consumos dea. Energíab. Agua Potablec. Comunicacionesd. Insumos de Oficina
7. Permisos Municipales: en general, los paga la empresa constructora. Por ejemploa. Uso de veredas para andamiosb. Utilización de calzada (para camiones, conexiones, etc).
8. Gastos Legales y de Comercialización: atribuidos sólo a las constructoras que trabajan como inmobiliarias a la vez. Entre ellos, encontramos
a. Honorarios abogados por contrato compraventab. Gastos de promoción (publicidad).
G.G. INDIRECTOS
Los gastos de la Oficina Central, son pagados por el conjunto de todas las obras que se estén ejecutando en un tiempo determinado.
Estos G.G. Indirectos, incluyen:- Arriendo de Oficinas- Personal Permanente- Cuentas (electricidad, A.P., etc)- Papelería, etc.
Como monto, se calcula sobre la base de los gastos y rentas del año anterior.
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TASACIONES DE BIENES INMUEBLES
En tasaciones, el concepto valor tiene las siguientes acepciones:- Señalar o medir el valor económico de un bien- Determinar el valor de mercado de un inmueble (objetivo).- Valor de seguro, intereses o inversiones.- Costo de reemplazo- Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satisfacer una necesidad,
producir ingresos y posesión.
Por otro lado, el concepto costo, significa la reposición del bien.
Por último, el precio, es lo que se está dispuesto a pagar o recibir en una transacción
Así, será el mercado de adquisiciones quien fija:- El precio (P*)- Cantidad a transar (Q*)- Velocidad de venta.
En el mercado, podemos encontrar diferentes tipos de inmuebles, tales como:- Viviendas (casas, departamentos)- Locales comerciales- Edificios- Predios agrícolas- Oficinas- Naves industriales- Loteos industriales- Terrenos- Industrias- Parcelas de agrado, etc.
Finalidades:- Créditos Hipotecarios- Regularización de Activos- Compraventas- Fondos de Inversión- Establecer Garantías- Herencias- Actuaciones Judiciales (Remates)- Análisis de Inversión- Valoración de activos empresariales
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Tasación o Valoración, es el proceso de valorar un bien inmueble en función de sus características cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2).
CONSIDERACIONES GENERALES
1. Terrenoa. Superficie y deslindesb. Plan regulador y aprovechamientoc. Uso de suelo y destinod. Morfología y orientacióne. Urbanizaciónf. Entorno y accesibilidadg. Riesgos naturalesh. Plusvalíasi. Expropiaciones (cesiones o ensanches, y servidumbres)
2. Edificacióna. Antigüedad: nuevo o usadob. Calidad constructiva (estructura, terminaciones, instalaciones)c. Depreciación física y funcionald. Flexibilidad funcional (polivalente)e. Orientación y vistasf. Entorno y accesibilidadg. Plusvalías
Depreciación Física- Se considera que la vida útil total y residual es limitada.- Mediante un proceso de amortización lineal, se establece un cuociente entre
Antigüedad / Vida Útil.
Edificios Residenciales 100 añosEdificios de Oficinas 75 añosEdificios Comerciales 50 años
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Edificios Industriales 35 años
Depreciación FuncionalSe calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. Ej: Edificios Santiago Centro
CÓMO SE DESARROLLA UNA TASACIÓN
1. Definición del bien a valorar2. Definición del método a utilizar3. Finalidad de la tasación4. Requisitos del informe de tasación:5. Antecedentes e información municipal (plan regulador y ordenanzas)6. Dirección Municipal, S.I.I., C.B.R., Escrituras y R.O.L.7. Recopilación y Levantamiento de Datos8. Testigos y referencias
CONSIDERACIONES GENERALES
1. Uso de suelo y destino
2. Dirección municipal y ROL de avalúo
3. Terreno:a. Superficieb. Deslindesc. Orientaciónd. Morfologíae. Urbanizaciónf. Expropiaciones (Ensanches, Cesiones y Servidumbres)
4. Edificación:a. Superficie (regularizada o no)b. Tipo de edificaciónc. Calidad constructivad. Terminacionese. Instalacionesf. Programa (recintos)g. Orientaciónh. Antigüedad y vida útil
5. Obras Complementarias:
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a. Estacionamientosb. Terrazasc. Piscinasd. Espacios deportivose. Quinchosf. Áreas verdesg. Bodegash. Lockersi. Cierres
6. Información del Mercado:a. Análisis de la información disponibleb. Boletines estadísticos, prensa e internet.c. Búsqueda y recopilación de valores (elección, selección e interpretación de la
información).
MÉTODOS DE VALORACIÓN
Existen 4 métodos básicos de valoración o tasación de un bien inmueble, los cuales son:- Método de Comparación- Método de Costos de Reposición- Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad- Método Residual (dinámico y estático)
1. Método de Comparación
Permite establecer, a partir de la comparación de ciertos parámetros, el valor de un inmueble en función del Mercado, es decir, responde a la pregunta ¿cuánto paga el mercado por propiedades como la que se está tasando?.
Características:- Es el método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras.- Permite definir valor de garantía (créditos, hipotecas, valoración de activos, etc.)- Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación.
Procedimiento de Tasación:- Características o atributos propios del inmueble.- Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares.- Seleccionar muestra representativa.
Lo importante en el procedimiento de tasación por comparación, es determinar qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto a tasar.
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Análisis de la Propiedad:- Inspección física de la propiedad y el sector- Documentación legal y técnica- Normativas y dotación de Servicios Públicos
Lo que interesa es la localización, entorno, terreno, normativa, servicios públicos y construcción de la propiedad
Análisis del Mercado:- Análisis del mercado inmobiliario- Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo
Evaluación:
Tasación del inmueble tipo:- Captura de Información- Elementos de Comparación- Tipología- Ubicación- Superficies- Precio- Fecha- Fuentes
2. Método de Costos de Reposición
El método de los Costos de Reposición:- Es aplicable a toda clase de edificios, sea en proyecto, construcción o rehabilitación.- Permite calcular un valor técnico o de reemplazo (de reposición).- El valor calculado puede ser bruto (nuevo) o neto (depreciado)
Procedimiento para Valor Bruto
Se deberán sumar las siguientes inversiones1. Valor del terreno: se define a través del método de comparación o residual.2. Costo de la Edificación: se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto.3. Gastos necesarios: impuestos no recuperables, honorarios por proyectos, seguros,
estudios, administración, etc.
No se considerarán como gastos necesarios:- Beneficios ni comisiones del promotor.- Gastos financieros- Costos de comercialización
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En la determinación del valor de reposición bruto, no se consideran acopios de materiales, mobiliario ni maquinaria usada en las obras.
Una vez definido el valor, para la hipótesis del edificio terminado, los precios pueden corregirse o ajustarse según la evolución del mercado.
Procedimiento para Valor Neto
Se restarán del valor de reposición bruto:1. Depreciación física del inmueble2. Depreciación funcional del inmueble
( )Funcional ónDepreciaciFísica ónDepreciaciCRBCRN +−=
3. Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad
Basado en el principio de anticipación, permite obtener el valor de tasación de un inmueble en función de las rentas que genera o generará dicho inmueble.
Características:- Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas.- Altamente recomendable para Locales, Oficinas, Bodegas y Estacionamientos.
Capitalización de las Rentas Esperadas
Permite obtener el valor de tasación en función de la explotación económica del inmueble, según sus flujos de caja de ingresos y gastos, capitalizados a una tasa previsible.
Su aplicación requiere:1. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de
su vida útil. Es importante:a. Criterio de prudencia, hipótesis más probable.b. Ratios medios de ingresos y gastos (localización, particularidad, perspectivas
económicas del sector).c. Si son arriendos: ocupación actual, probabilidad de ocupación futura,
condiciones legales o pactadas – rentas, revisiones, plazos, morosidad – evolución del mercado.
d. Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles).2. Estimar el valor de reversión del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta
el final de su vida útil)3. Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa).
Capitalización de la Renta Actual
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Permite obtener el valor de tasación en función de la Renta Neta Anual, considerando también la tasa de capitalización (actualizada).
( ) GastosArriendo MesesMensual ntaReRNA −⋅=
Meses de arriendo al año consideran lucro cesante en función de un contrato a 3 años. Los gastos, corresponden al monto de las contribuciones.
Se debe considerar también la Tasa de Capitalización, según el tipo de inmueble y su uso.
Tipo de Inmueble Tasa (%)Vivienda 1° residencia 7,5Vivienda 2° residencia 9,5
Oficinas 9,5Locales Comerciales 10Naves Industriales 12Estacionamientos 9Predios Agrícolas 7
4. Método Residual (dinámico y estático)
Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso. Este método permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar.
Método Residual Dinámico
Su aplicación requiere:- Determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar sobre el inmueble a
valorar según el principio de mayor y mejor uso.- Estimar las fechas y los plazos de la construcción o rehabilitación y de la
comercialización del inmueble terminado.- Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros
y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.
- Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hipótesis del edificio terminado, referido a las fechas previstas de comercialización.
- Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores, se determinarán los flujos de caja previsible durante la promoción.
- Fijar un tipo de actualización, siendo el más representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios, que obtendría un promotor medio.
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