angebot = nachfrage: passende wohnungsangebote für neue … · 2010. 3. 25. · schöner wohnen -...

Schöner Wohnen - Sicher Leben Münster, 25.03.2010

Symposium “Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“

Angebot = Nachfrage:

Passende Wohnungsangebote fürneue Zielgruppen gestalten

Stefan KeimKaufmännischer Vorstand der WBG „Aufbau“ Gera eG



Gera – Zentral gelegen

Autobahnen: A4 (Dresden – Frankfurt) und A9 (Berlin – München)

Schienenverkehr: 8 Regionalexpress-Linien + Vogtlandbahn

Bundesstraßen: B2 (Leipzig – Hof), B7 (Erfurt – Altenburg), B92 (Gera – Plauen)

Flugverkehr: Verkehrslandeplatz Leumnitz + internationale Flughäfen Altenburg-Nobitz, Erfurt, Leipzig-Halle



Entwicklung der kreisfreien Stadt Gera

Über 1000-jährige GeschichteHistorische Bedeutung als ehemalige Landeshauptstadt desFürstentums Reuß jüngere LinieAb Mitte des 19.Jh. eine der bedeutendsten Standorte der Stoff- und TextilindustrieÜber 100 Villen zeugen vom ehemaligen Reichtum der StadtNach dem zweiten Weltkrieg wurde Gera zur BezirksstadtBis 1989 bedeutende Industriestadt der DDRWichtigsten Industriezweige waren : Maschinenbau, Uranbergbau, Textilindustrie, Wohnungsbau, Elektronik und GerätebauNach 1990 totaler Rückgang aller wichtigen Industriezweige



Entwicklung der Einwohner

Gera ist bevölkerungsmäßig die drittgrößte Stadt Thüringens

Einwohnerzahlen 1989: 132.257Einwohnerzahlen 2008: 100.643 (Stand ca. 1959)Einwohnerzahlen 2020: 86.556 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

1989 1992 1994 1996 2000 2004 2008 2020



„Problemstellungen“ der wirtschaftlichen Entwicklung

Die Industriebetriebe sind „weggebrochen“.

Die jungen Fachkräfte sind abgewandert.

Die Einkommenssituation hat sich verschlechtert.

Die Einwohnerzahlen sind gesunken.



„Problemstellungen“ der demographischen Entwicklung

Die Bevölkerungszahlen sinken.

Die Geburtenentwicklung ist rückläufig.

Die Lebenserwartung steigt.

Die Altersstruktur verändert sich.



Die „AUFBAU“ ist die größte Genossenschaft in Gera.

Gegründet am 28.08.1956

Anzahl der Wohnungen: 3935

Anzahl der Gewerbe: 37

Anzahl der Stellplätze 1709

Anzahl der Mitglieder: 4086

Anzahl der Bewohner: 6800



Die „Aufbau“ hat motivierte, leistungsfähige und

sehr gut ausgebildete Mitarbeiter.

2 hauptamtliche Vorstände1 nebenamtlichen Vorstand17 kaufmännische Mitarbeiter3 technische Mitarbeiter

17 Hauswarte und Handwerker

Die Aus- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter sichert die Servicequalität für unsere Mitglieder und unser

Bestehen im Wohnungsmarkt.



Die „AUFBAU“ ist ein wirtschaftlich starkes Unternehmen.

Bilanzsumme 144,9 Mio €Verbindlichkeiten Kreditinst. 33,8 Mio €Eigenkapital 103,3 Mio €Umsatzerlöse 15,2 Mio €Jahresüberschuss 2,6 Mio €Bilanzgewinn 7,6 Mio €

Ausgewählte Kennzahlen:

monatl. Miete 4,21 €/m²Investitionen 32,04 €/m²Verschuldung 142.34 €/m²Kapitaldienst 25,18 % Zinsdeckung 12,14 %



Investitionen 2002 bis 2008 in Mio.€

0

2

4

6

8

10

12

14

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Instandsetzung

Modernisierung

Investitionen Rückbau:

Modernisierung: 41,1 Mio.€ Anzahl WE: 674Instandhaltung: 19,8 Mio.€ Fläche in m² 37.688

Immobilienerwerb: Neubau:Anzahl WE: ca.180 WE Anzahl WE: 75

Grundstücke: 30.000 m² geplant 2010/2011: 58



Mieterinformation

Vermietungsstopp

Umzugs-management

Werbung, Unternehmens-darstellung

Ausbau Service-angebot

Zusätzliche Geschäftsfelder

Finanzbedarf

Liquiditäts-beitragsbringer

Risikostreuung

Nach StandortenRahmenplan LusanRahmenplan BIO

InnenstadtNeue StandorteGefährdete Standorte

Nach Modernisierungs-undAusstattungsgradWohnungsgrößeMietpreishöheWohnumfeld

BedarfsanalyseAltersstrukturanalyseHaushaltsgröße

Altersgerechtes WohnenFamilienfrl. WohnenJunges WohnenSingelhaushalte

Persönliche SituationHaushaltseinkommenTätigkeit

Marktbeobachtung

5. Umsetzung der Planung

4. Mitglieder-betreuung

3. Wirtschaft-lichkeit

2. Bestands-struktur

1. Bedarf

Ergebnisse der Arbeitsgruppe Unternehmensentwicklung



Was ist eine Zielgruppe?Welche Zielgruppe ist für mich wichtig?Welche Zielgruppen habe ich?Brauche ich neue Zielgruppen?Welche NEUEN Zielgruppen sind zukünftig für mich wichtig?Was muss ich tun?



Aktualisierung und Vervollständigung der StammdatenErmittlung der Anzahl unserer BewohnerErmittlung der Altersstruktur in der AUFBAUErmittlung der Erwerbssituation unserer BewohnerUntersuchung der WohnzufriedenheitErlangung von Informationen über zukünftiges WohnverhaltenErlangung von Informationen über Veränderungswünsche

Zielstellung der Mitgliederbefragung

Wie wollen unsere Mitglieder in Zukunft in unserer Genossenschaft leben?

Was müssen wir dafür tun?



Versand von 3505 FragebögenRücklauf der Fragebögen: 81,9% (2869 Fragebögen)nicht abgegeben: 18,1 % (636 Fragebögen)

38 171 20918,2% 81,8% 100,0%

14 136 1509,3% 90,7% 100,0%

30 276 3069,8% 90,2% 100,0%449 1912 2361

19,0% 81,0% 100,0%11 114 125

8,8% 91,2% 100,0%78 224 302

25,8% 74,2% 100,0%16 36 52

30,8% 69,2% 100,0%636 2869 3505

18,1% 81,9% 100,0%

07545 (Zentrum)

07546 (Alt-Bieblach)

07548 (Debschwitz)

07549 (Lusan)

07551 (Zwötzen)

07552 (Bieblach-Ost)

07554 (Kauern)

Gesamt

PLZ

nichtteilgenommen teilgenommen Gesamt

Teilnahme

nicht abgegebenabgegeben

Teilnahmenicht abgegeben636

abgegeben 2869



24,11629über 65

17,9121056 bis 65

19,26130246 bis 55

12,0181236 bis 45

8,6158226 bis 35

12,2582816 bis 25

5,87397Bis 15

Anteil in %Anzahlin Jahren

Alter nach Gruppen

• Anzahl der Bewohner: 6760 • Belegungsquote: 1,9 • Alter der Bewohner: 48,9

Alter der Bewohner

397

828

582812

1302

12101629

Bis 15

16 bis 25

26 bis 35

36 bis 45

46 bis 55

56 bis 65

über 65

Quelle: Statistik der Stadt Gera

Altersübersicht



105 2,0%84 1,6%662 12,8%839 16,2%64 1,2%295 5,7%197 3,8%

2236 43,3%75 1,5%437 8,5%172 3,3%

5166 100,0%

Berufe der Bewohnerkeine AngabenHausfrau/-mannArbeiter/-inAngestellte/rBeamter/-inArbeitslose/rLangzeitarbeitslosRentner/-inSelbstständige/rSchüler/in, Azubisonstige

BerufederBewohner

Gesamt

N ProzentAntworten

Tätigkeiten



Interesse an altersgerechtem Wohnen

201070,1%

1133.9%

1545,4%

Betreutes Wohnen mit Pflegeeinrichtung

213974,6%

973,4%

511,8%

Betreutes Wohnen durch sozialen Dienst

202870,7

1716,0%

1053,7%

Betreutes Wohnen mit Ansprechpartner in der Genossenschaft

2378,30%

1695,9%

214174,6%

Betreuung durch den Hausmeister

158355,2%

32211,2%

38913,6%

Ich benötige nur einenbarrierefreien Zugang

Trifft nicht zu

Trifft teilweise zu

Trifft zu

• Wie stark ist Ihr Interesse an wohnbegleitenden Diensten?



Ergebnisse der Befragung:

• Die Mitglieder wollen in ihrer gewohnten Umgebung bleiben.

• Die Genossenschaft weitet ihr Serviceangebot für ALLE Altersgruppen aus.

• Wohnungsanpassungen erfolgen individuell und nicht als „Massenaktion“.

• Barrierefreie Wohnungen werden nicht nur von älteren Menschen bevorzugt.

• Die Optimierung des Wohnungsportfolios besitzt weiterhin oberste Priorität.

• Der Wohnungsbestand ist noch stärker zu differenzieren.

• Die Genossenschaft errichtet eine Seniorenwohnanlage im betreuten Wohnen.

• Die Außenanlagen und Spielplätze sind neu zu ordnen.



Eine Spezialisierung auf eine einzelne Zielgruppe gibt es nicht.Zielgruppen definieren sich nach:

• der persönliche Lebenssituation

• den finanziellen Verhältnissen

• dem Alter

• der persönlichen Leistungsfähigkeit

• der beruflichen Situation

• den persönlichen Lebenszielen

Ergebnisse der Befragung:



Zielgruppe: Junge Menschen, Studenten, BerufseinsteigerAngebot:

„Selters“ – Wohnung muss selbst renoviert werden günstiger Mietpreis

„Sekt“ – Genossenschaft renoviert Mietpreis ist angeglichen

„Champus“- wie „Sekt“, zusätzlich mit Einbauküche Mietzuschlag für Küche



Zielgruppe: FamilienAngebot:

Anpassung Wohnungsgrundrisse an Familiensituation

Vermittlung von Kinderbetreuung

Schaffung von Spielplätzen

Sonderkonditionen



Zielgruppe: SeniorenAngebot:

Anpassung Wohnungsgrundrisse

Schaffung von Barrierefreiheit

Vermittlung von Kinderbetreuung

Gestaltung der Außenanlagen

Unterstützung bei der Freizeitgestaltung

Betreibung von Seniorentreffs

Angebot von bestimmten Serviceleistungen

Sonderkonditionen



Neues Leben in alter SchuleSeniorenwohnpark “Zur alten Schule“

• Betreuung vor Ort• 75 Wohnungen• weitläufiges Terrain mit Parkcharakter • barrierefreie Rundwege im Außenbereich • Begegnungsstätte• Blockheizkraftwerk• 2 Aufzüge



Neues Leben in alter SchuleSeniorenwohnpark “Zur alten Schule“

Vorteil des Mitgliederdarlehens

Günstigere Nutzungsgebühr

Verrechnung der Tilgungsrate mit Nutzungsgebühr

Keine Mieterhöhungen während der Tilgungsphase

Sicherheit durch lebenslanges Wohnrecht und der festgeschriebenen Zweckbindung im Darlehensvertrag

Darlehen ist bei Auszug kündbar

Darlehen ist übertragbar bzw. vererbbar



ca. 7000 m²Nähe zum Einkaufszentrum Nähe zur Straßenbahn Nähe zu AutobahnRuhiges Wohngebiet

58 Wohnungen8 behindertengerechte Wohnungen 32 barrierefreie WohnungenHochwertige AusstattungEnergieeffiziente BauweiseTiefgarage

Zielgruppe: Anspruchsvoll, finanziell Leistungsstark



Fazit:

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes und der weitere Ausbau des Serviceangebotes für die Mitglieder und Bewohner unter Beachtung der demographischen und wirtschaftlichen Problemstellungen wird auch in Zukunft Grundlage einer erfolgreichen Weiterentwicklung der Genossenschaft sein.

Dabei werden nur solche Produkte am Markt bestehen, die keinen kurzzeitigen „Modetrends“folgen, sondern auf langfristigen Erfolg ausgerichtet sind.



Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

WBG „Aufbau“ Gera eGGoethestraße 6

07545 GeraTel.: 0365/82331-0

Homepage: www.aufbau-gera.deE-Mail: [email protected]

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