archives / 3. vol. 06, no. 03, mei 2018 - unud
TRANSCRIPT
2. Archives /
3. Vol. 06, No. 03, Mei 2018
Published: 2018-05-21
Articles
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN TERKAIT PEREDARAN MIE INSTAN
KADALUARSA DI KOTA DENPASAR
I Gst. Ag. Ngr. Nata Wibawa, I Wayan Novy Purwanto
1-15
o PDF
IMPLEMENTASI HUKUM UNTUK PERLINDUNGAN SALES COUNTER BERDASARKAN
UNDANG-UNDANG KESELAMATAN KERJA NOMOR 1 TAHUN 1970
Deviera Dika Putri Harlapan, Komang Pradnyana Sudibya
1-15
o PDF
TANGGUNG JAWAB PENJAMIN TERHADAP DEBITUR YANG TIDAK DAPAT MEMENUHI
PRESTASI KEPADA KREDITUR
Cok Istri Ratih Dwiyanti Pemayun, Komang Pradnyana Sudibya
1-14
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM LAGU YANG DIUNGGAH TANPA IZIN PENCIPTA DI SITUS
YOUTUBE
P. Dina Amanda Swari, I Made Subawa
1-15
o PDF
AKIBAT HUKUM PELAKU USAHA TERHADAP PENDISTRIBUSIAN PRODUK MAKANAN
TIDAK BERSERTIFIKASI HALAL
Angelina Putri Suhartini, I Ketut Markeling
1-15
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENUMPANG ATAS HILANG ATAU RUSAKNYA BARANG
DALAM PENGANGKUTAN UDARA
Dewa Ayu Putri Sukadana, Marwanto .
1-14
o PDF
EKSISTENSI TINDAKAN RESELLER BERBASIS ONLINE SHOP DALAM TRANSAKSI
PERDAGANGAN MELALUI E-COMMERCE DI INDONESIA
I Gusti Agung Ayu Patrecia Marthavira, Ida Ayu Sukihana
1-16
o PDF
PELAKSANAAN KETENTUAN HUKUM TENTANG PERJANJIAN KONSINYASI ANTARA
DISTRIBUTION OUTLET DENGAN SUPPLIER DI DENPASAR SELATAN
Anak Agung Ngurah Dharma Jaya, Ni Ketut Supasti Dharmawan, Anak Agung Sagung Wiratni
Darmadi
1-17
o PDF
PELAKSANAAN OVER CONTRACT RUMAH SEWAAN DI KOTA DENPASAR
I Dewa Gede Angga Windhu Wijaya, Komang Pradnyana Sudibya
1-16
o PDF
PENYALAHGUNAAN PENYEWAAN PENGINAPAN DI KABUPATEN BADUNG
Ni Putu Rika Efriyanti, Komang Pradnyana Sudibya
1-15
o PDF
AKIBAT HUKUM TERHADAP PERBEDAAN HARGA BARANG PADA LABEL (PRICE TAG)
DAN HARGA KASIR
A.A. Sagung Agung Sintia Maharani, I Ketut Markeling
1-15
o PDF
UPAYA PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PELANGGARAN HAK MEREK
Kadek Yoni Vemberia Wijaya, I Gusti Ngurah Wairocana
1-6
o PDF
PENETAPAN BOEDEL PAILIT DAN PENGELUARAN BENDA DARI BOEDEL PAILIT (Analisis
Yuridis terhadap Putusan Nomor : 5 / Pdt. Sus. Gugatan Lain-lain/ 2017 / PN. Niaga. Sby Jo. No. 2 /
Pdt. Sus. Pailit / 2017 / PN. Niaga Sby)
Bendesa Gede Mas Indriyanigraha Arjaya, I Gusti Ketut Ariawan
o PDF
PELAKSANAAN OUTSOURCING PADA BANK BRI KANTOR CABANG PEMBANTU UNIT
JIMBARAN
Putu Dian Junintya Dewi, I Wayan Wiryawan, I Made Dedy Priyanto
1-12
o PDF
PELAKSANAAN JAMINAN SOSIAL KETENAGAKERJAAN PROGRAM JAMINAN HARI TUA
BAGI PEKERJA PADA HOTEL RAMADA BALI SUNSET ROAD KUTA
Cokorda Gde Wiyarta, I Ketut Markeling, I Nyoman Darmadha
o PDF
Eksistensi Asas Kebebasan Berkontrak Berkaitan Dengan Klausula Eksonerasi Dalam Perjanjian Baku
Marsha Angela Putri Sekarini, I Nyoman Darmadha
o PDF
PENERAPAN TENTANG BATASAN WAKTU PEKERJA ASING UNTUK BEKERJA PADA PT.
HARUM INDAH SARI TOUR & TRAVEL DI DENPASAR DI TINJAU DARI UNDANG-
UNDANG NOMOR 13 TAHUN 2003
Luh Intan Putri Wulandari, I Nyoman Wita
1-15
o PDF
KEDUDUKAN KREDITUR DALAM PERJANJIAN KREDIT DENGAN JAMINAN HAK MILIK
ATAS TANAH BERDASARKAN UNDANG – UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG
HAK TANGGUNGAN BESERTA BENDA – BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH
Kadek Septian Dharmawan Prastika, Marwanto Marwanto, A.A Ketut Sukranatha
1-13
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN YANG MENGGUNAKAN JASA
REKREASI WAHANA AIR DI CIWA SEMPURNA KECAMATAN KUTA SELATAN
Ida Bagus Widnyana, I Made sarjana, I Made Dedy Priyanto
1-14
o PDF
PENGELOLAAN WILAYAH PANTAI OLEH PIHAK SWASTA BERDASARKAN PERJANJIAN
DENGAN PEMERINTAH TERKAIT DENGAN PASAL 33 AYAT (3) UUD NRI 1945 YANG
MELINGKUPI KESEJAHTERAAN MASYARAKAT LOKAL
Andre Julio, Ida Bagus Surya Dharmajaya
1-5
o PDF
KEDUDUKAN SERIKAT PEKERJA/BURUH DALAM MELAKUKAN PERUNDINGAN
PEMBENTUKAN PERJANJIAN KERJA BERSAMA*
Anak Agung Istri Widya Prabarani, I Gusti Ngurah Wairocana
1-13
o PDF
TANGGUNGJAWAB INDUK PERUSAHAAN SEBAGAI PENANGGUNG (CORPORATE
GUATANTEE) ANAK PERUSAHAAN DALAM PERJANJIAN KREDIT JIKA TERJADI
WANPRESTASI
Ketut Gde Dannu Mertha Wiguna, I Gede Artha
1-14
o PDF
PENERAPAN PRINSIP KEHATI-HATIAN SEBAGAI ANALISIS DALAM PEMBERIAN KREDIT
PADA PT. BPR GIANYAR PARTASEDANA
I Dewa Gede Cahaya Dita Darmaangga, Dewa Gde Rudy, A.A Gede Agung Darmakusuma
1-13
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN ATAS TINDAKAN PENGAMBILAN
PAKSA KENDARAAN BERMOTOR OLEH LEMBAGA PEMBIAYAAN DI KOTA DENPASAR
A.A Ngr Gde Oka Mahajaya, A.A. Sri Indrawati, Ida Bagus Putu Sutama
1-16
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN AKIBAT KEHILANGAN KENDARAAN
DALAM AREA PARKIR (Studi Kasus Pasar Umum Desa Pakraman Sukawati)
I Komang Gde Arya Dinatha, Ida Bagus Putu Sutama
1-12
o PDF
KETIDAKJUJURAN PELAKU USAHA TERHADAP STRUK BELANJA MENURUT UNDANG-
UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN
Putri Nabella Tuntama, I Ketut Tjukup
1-5
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN TERKAIT PRODUK KOSMETIK TANPA
KOMPOSISI BAHAN
Luh Putu Dianata Putri, A.A Ketut Sukranatha
1-14
o PDF
IMPLIKASI HUKUM PEMBUBARAN KOPERASI YANG DIPUTUS PAILIT
Ni Nyoman Ratih Kemala Sandy, Ni Gusti Ayu Dyah Satyawati
1-16
o PDF
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN DALAM PERJANJIAN KREDIT YANG TIDAK
DIDAFTARKAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
Ni Ketut Satya Narayani, I Ketut Sudantra
1-16
o PDF
PELAKSANAAN PERJANJIAN KERJA WAKTU TERTENTU (PKWT) PADA VILLA THE
SEMINYAK OASIS
Made Nadya Pradnya Sari, I Made Udiana, I Nyoman Mudana
o PDF
ANALISIS KEWENANGAN KPPU MELAKUKAN PENYELIDIKAN DAN/ATAU
PEMERIKSAAN YANG DIATUR DALAM PASAL 36 UU NO.5 TAHUN 1999
Izabella Wulandari, Ibrahim R
1-14
o PDF
PELAKSANAAN PROGRAM BADAN PENYELENGGARA JAMINAN SOSIAL JAMINAN
PENSIUN TERHADAP PEKERJA KONTRAK DI PDAM KABUPATEN TABANAN
I Putu Aris Udiana Putra, I Made Udiana, I Nyoman Mudana
o PDF
EFEKTIFITAS PENGAWASAN BADAN PENGAWAS OBAT DAN MAKANAN TERHADAP
PEDAGANG MAKANAN TRADISIONAL YANG MENGGUNAKAN ZAT PEWARNA
BERBAHAYA DI PASAR BADUNG, KOTA DENPASAR*
I Gusti Ngurah Gede Bayu Brahmantara, I Wayan Wiryawan, A.A. Sri Indrawati
1-17
o PDF
PELAKSANAAN PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KONSUMEN TERHADAP PEREDARAN
MAKANAN YANG TELAH KADALUARSA DI PASAR KERENENG DENPASAR
I Made Cahyadi, I Wayan Wiryawan, A.A. Sri Indrawati
1-14
o PDF
RISIKO HUKUM DALAM PERJANJIAN KREDIT BANK KAITANNYA DENGAN
PERLINDUNGAN NASABAH
Ferdian Nickolas Pasangka, R.A. Retno Murni, A.A. Ketut Sukranatha
o PDF
PERANAN OTORITAS JASA KEUANGAN DALAM MENGAWASI LEMBAGA KEUANGAN
NON BANK BERBASIS FINANCIAL TECHNOLOGY JENIS PEER TO PEER LENDING
I Wayan Bagus Pramana, Ida Bagus Putra Atmadja, Ida Bagus Putu Sutama
1-14
o PDF
PERTANGGUNGJAWABAN PENGUSAHA ATAS TIDAK TERPENUHINYA PEMBERIAN
UPAH MINIMUM BAGI TENAGA KERJA
Ridita Aulia, I Made Mahartayasa
1-14
o PDF
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN YANG MENGGUNAKAN JASA
TRANSPORTASI PT. GOJEK INDONESIA DI KOTA DENPASAR
Elvina Esmerelda Fanani, Suatra Putrawan, Ida Bagus Putu Sutama
1-14
o PDF
PIHAK YANG BERWENANG MENGAJUKAN PERMOHONAN PERNYATAAN PAILIT
TERHADAP DEBITUR DALAM KREDIT SINDIKASI
I Gusti Ngurah Krisna Aditya Putra, I Nyoman Darmadha
1-16
o PDF
LEGALITAS E-MONEY SEBAGAI ALAT PEMBAYARAN YANG SAH DALAM MEMASUKI
JALAN BEBAS HAMBATAN
I Dewa Made Krishna Wiwekananda, Made Nurmawati
1-15
o PDF
SUATU PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA KONSUMEN MENGENAI PERJANJIAN SEWA
MAUPUN PEMBELIAN SEPEDA MOTOR PADA DEALER PT CAHAYA SURYA BALI INDAH
DENPASAR
I Komang Ari Wijayantara, Marwanto Marwanto
1-14
o PDF
PELAKSANAAN PENCATATAN KAIN SONGKET DESA GELGEL KABUPATEN
KLUNGKUNG
Cahaya Putra Wardana, I Wayan Wiryawan
1-10
o PDF
TANGGUNG JAWAB YAYASAN WIDYA KUSUMA SARI TERHADAP TENAGA KERJA
YANG MENGALAMI KECELAKAAN KERJA YANG TIDAK IKUT DALAM PROGRAM BPJS
PADA TAMAN PENITIPAN ANAK HEPI KIDS DENPASAR
I Gusti Agung Oka Prami Dewi, A.A Gede Agung Dharmakusuma
1-15
o PDF
WANPRESTASI YANG DILAKUKAN OLEH PIHAK DEBITUR DALAM PELAKSANAAN
PERJANJIAN KREDIT PADA KOPERASI SERBA USAHA PUTRA DALEM BATUBULAN
KABUPATEN GIANYAR
I Dewa Agung Ayu Mas Puspitaningrat, A.A.Gede Agung Dharmakusuma
1-12
o PDF
AKTIVITAS JUAL-BELI PRODUK REFURBISH SECARA KOMERSIAL PADA PONSEL
BERMEREK APPLE DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN DI
INDONESIA
Ngurah Manika Arya Putra, I Ketut Wirawan
1-18
o PDF
Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Pemegang Hak Jaminan Fidusia Terhadap Musnahnya Objek
Jaminan Fidusia
I Made Yudatama, I Nyoman Darmadha
1-12
o PDF
1
PELAKSANAAN OVER CONTRACT RUMAH SEWAAN DI KOTA DENPASAR*
Oleh:
I Dewa Gede Angga Windhu Wijaya** Komang Pradnyana Sudibya, SH.,M.Si***
Program Kekhususan Hukum Bisnis
Fakultas Hukum Universitas Udayana
Abstract
Housing needs, especially homes in the Denpasar Regency is increasing. But lately some people who originally wanted to find a rented house to stay instead used for a business. The person who rented the rented house is then leased back to someone else. The purpose of writing this scientific paper is to find out how the implementation of rental leased back home in Denpasar and to find out what are the factors that cause rental leased back home in the city of Denpasar. The method used in the writing of scientific papers is the juridical empirical method is a method that is done by observation or doing research directly to descend the field to get an accurate facts and truths. As to how people rent out their rented house is they rent a house from a rented house owner for a long time and then lease the rented house back to someone else. The effect of the law is generally not allowed if the person renting the house rents out the house, but may be allowed if it is approved by the owner, and returns to the contents of the lease agreement made by the parties. Keywords: Implementation, leaseback, rented house
Abstrak
Kebutuhan tempat tinggal khususnya rumah di Kota Denpasar semakin meningkat. Tetapi belakangan ini beberapa
orang yang semula ingin mencari rumah sewaan untuk dijadikan tempat tinggal malah dipakai untuk suatu kegiatan bisnis. Dimana seseorang yang menyewa rumah sewaan kemudian disewakan
kembali kepada orang lain. Tujuan dari penulisan sebuah karya ilmiah ini yaitu untuk bisa mengetahui bagaimanakah pelaksanaan over contract rumah sewaan di Kota Denpasar dan untuk
mengetahui faktor apa yang menyebabkan over contract rumah sewaan di Kota Denpasar. Dalam penulisan sebuah karya ilmiah
ini, metode penelitian yang dipergunakan yaitu metode yuridis empiris yang merupakan suatu metode yang dimana dilakukan
* Ringkasan Diluar Skripsi ** Penulis Pertama *** Penulis Kedua
2
dengan cara observasi atau melakukan penelitian secara langsung untuk turun kelapangan agar mendapatkan suatu fakta-fakta dan
kebenaran yang akurat. Mengenai hal bagaimana orang menyewakan kembali rumah sewaan adalah mereka menyewa
rumah dari seorang pemilik rumah sewaan dalam jangka waktu yang cukup lama kemudian orang tersebut menyewakan kembali rumah sewaan tersebut kepada orang lain. Akibat hukum yang
ditimbulkan adalah secara umum tidak diperbolehkan jika orang yang menyewa rumah dari pemilik rumah menyewakan kembali rumah tersebut, akan tetapi dapat diperbolehkan apabila hal
tersebut disetujui oleh pemilik rumah, kembali lagi pada isi kesepakatan perjanjian sewa-menyewa rumah yang dibuat oleh
para pihak bersangkutan. Kata kunci : Pelaksanaan, over contract, rumah sewaan
3
I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Hukum dapat dikatakan sebagai suatu aturan yang bisa
menjadi pedoman perilaku untuk semua orang dalam menjalankan
hubungan hidup bermasyarakat atau bernegara. Peraturan hukum
di Indonesia memiliki tingkatan yang sangat banyak, mulai dari
peraturan hukum tertinggi yakni UUD 1945 sampai peraturan-
peraturan perundang-undangan yang terendah, yakni peraturan
daerah yang dijadikan acuan atau pedoman hidup oleh manusia
dalam menjalankan kehidupannya.
Belakangan ini, kebutuhan tempat tinggal di Bali khususnya
Kota Denpasar meningkat dengan sangat pesatnya dari waktu ke
waktu. Meningkatnya pendatang dari luar daerah membuat pulau
Bali semakin padat, khususnya di Kota Denpasar. Padatnya
penduduk membuat kebutuhan hunian sebagai tempat tinggal
semakin tinggi dan hal ini dimanfaatkan oleh orang-orang sebagai
kepentingan untuk melakukan kegiatan berbisnis. Rumah sewaan
merupakan salah satu hunian tempat tinggal yang sangat diminati
oleh orang-orang untuk dijadikan tempat tinggal. Hal inilah yang
membuat meningkatnya kebutuhan rumah di Bali dari tahun ke
tahun khususnya di Kota Denpasar. Rumah sewaan di Kota
Denpasar bisa ditemukan dengan mudah di berbagai tempat yang
sangat strategis, oleh karena itu banyak orang yang membangun
rumah sewaan karena memperoleh keuntungannya yang besar.
Rumah sewaan ini umumnya disewakan dalam waktu perbulan
sampai waktu pertahun.
Perbuatan tentang sewa menyewa itu diatur didalam buku III
KUH Perdata yaitu mengenai perikatan. Berdasarkan dengan buku
III KUH Perdata mengenai perikatan, definisi hukum perikatan juga
diatur didalam buku III KUH Perdata pada Pasal 1234, akan tetapi
4
definisi ini diberikan oleh sebuah ilmu pengetahuan, yaitu
merupakan sebuah persetujuan yang dimana dua orang atau lebih
saling mengikatkan dirinya, dimana yang pihak satu berhak
terhadap sesuatu dan yang pihak lain berkewajiban terhadap
sesuatu untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta
kekayaan†††. Jadi, perikatan itu adalah suatu hubungan hukum
dimana terjadi diantara dua orang atau lebih dimana pihak yang
satu berhak atas sesuatu dan pihak yang lainnya berkewajiban atas
sesuatu baik berupa barang, jasa dan perbuatan.
Pelaku usaha penyewaan rumah sewaan di Kota Denpasar
umumnya adalah orang lokal atau orang yang berasal dari
Denpasar, akan tetapi ada juga orang dari luar Denpasar yang
tujuannya untuk menyewa rumah kemudian tertarik untuk
melakukan bisnis penyewaan kembali (over contract) rumah
sewaan. Suatu perjanjian tentang sewa-menyewa merupakan
sebuah persetujuan, dimana yang pihak satunya mengikatkan
dirinya untuk memberikan suatu kenikmatan atas sebuah barang
kepada pihak yang lainnya selama jangka waktu yang tertentu, dan
dengan sebuah pembayaran suatu harga yang sebelumnya telah
disanggupi oleh pihak tersebut‡‡‡. Orang-orang dari luar Kota
Denpasar ini awalnya menyewa rumah sewaan untuk dijadikan
tempat tinggal, akan tetapi mereka justru melakukan bisnis dengan
menyewakan kembali rumah sewaan yang disewa tersebut dengan
harga yang tentunya lebih mahal dari harga yang dia bayarkan
kepada pemilik rumah sewaan. Keuntungan dari suatu bisnis
††† Abdulkadir Muhamad, 1990, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung, h. 78. ‡‡‡ A.A. Indah Kusuma Dewi, Made Suksma Prijandhini Devi Salain, 2016,
“Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Antara Pihak Menyewakan Dan Pihak Penyewa Di Kota Denpasar”, Kertha Semaya, Nomer 04, Volume 04, Juli 2016,
http://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/21821/14446,
diakses pada tanggal 10 Mei 2017, pukul 01.32 WITA, h. 2.
5
penyewaan rumah sewaan tentu menjadi faktor yang membuat
seseorang untuk ingin melakukan kegiatan bisnis tersebut, banyak
yang meminatinya dikarenakan rumah sewaan juga merupakan
suatu tempat tinggal yang bersifat private. Padahal menyewakan
kembali rumah sewaan tanpa adanya izin dari pemilik rumah
tersebut sebenarnya dilarang, dimana dalam ketentuan Pasal
1559 KUH Perdata, dinyatakan bahwa “si penyewa, jika kepadanya
tidak telah diperizinkan, tidak diperbolehkan mengulang sewakan
barang yang disewanya, maupun melepaskan sewanya kepada
orang lain, atas ancaman pembatalan perjanjian sewa dan
penggantian biaya, rugi dan bunga, sedangkan pihak yang
menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati
perjanjiannya ulang sewa”. Hal tersebut juga telah diatur didalam
Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian
Rumah Bukan Oleh Pemilik pada ketentuan pasal 9 ayat (1).
Meskipun dilarang, namun tidak jarang pihak penyewa yang
menyewa rumah sewaan kemudian rumah tersebut disewakan
kembali kepada pihak lain tanpa adanya izin dari pemilik rumah.
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, penulis tertarik
untuk melakukan penelitian mengenai penyewaan kembali rumah
sewaan di Kota Denpasar dengan menyusun karya ilmiah yang
berjudul PELAKSANAAN OVER CONTRACT RUMAH SEWAAN DI
KOTA DENPASAR.
1.2. Tujuan Penelitian
Tujuan dari penulisan karya ilmiah ini yaitu untuk
mengetahui bagaimanakah pelaksanaan over contract rumah
sewaan di Kota Denpasar dan untuk mengetahui faktor apa yang
menyebabkan over contract rumah sewaan di Kota Denpasar.
6
II. ISI MAKALAH
2.1. Metode Penelitian
Dalam penulisan karya ilmiah ini, adapun metode penelitian
yang digunakan yaitu metode penelitian yuridis empiris yang
dimana merupakan sebuah metode yang dilakukan dengan cara
observasi atau melakukan penelitian secara langsung untuk turun
kelapangan guna mendapatkan suatu fakta-fakta dan kebenaran
yang akurat.
2.2. Hasil dan Analisis
2.2.1.Pelaksanaan Over Contract Rumah Sewaan Di Kota
Denpasar
Menurut Pasal 1313 KUH Perdata perjanjian adalah
perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya
terhadap satu orang lain atau lebih. Dari peristiwa ini, timbulah
suatu hubungan hukum antara dua orang atau lebih yang disebut
perikatan yang di dalamya terdapat hak dan kewajiban masing-
masing pihak.
Perjanjian adalah sumber dari perikatan, dimana dalam
perjanjian terdapat asas konsensualisme yang artinya suatu
perjanjian dan perikatan yang timbul telah lahir sejak detik
tercapainya kesepakatan, selama para pihak dalam perjanjian tidak
menentukan lain. Asas konsensualisme mengandung makna
“kemauan” dari para pihak terkait untuk saling menyetujui
mengikatkan diri dan juga menekankan bahwa sebuah perjanjian
itu lahir pada awal terjadinya kesepakatan dari kedua pihak
mengenai hal pokok terhadap suatu objek dari perjanjian itu.§§§
Asas konsesnsualisme ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUH
Perdata mengenai syarat-syarat sahnya perjanjian.
§§§ I Ketut Oka Setiawan, op.cit, h. 46
7
Agar suatu perjanjian atau suatu kontrak itu dianggap sah
oleh hukum sehingga dapat mengikat kedua pihak, oleh karena itu
suatu perjanjian itu harus memenuhi suatu syarat tertentu. Syarat-
syarat dari sahnya suatu perjanjian itu dapat digolongkan menjadi:
1. Syarat sahnya perjanjian yang umum, yaitu meliputi****:
a. Syarat sah perjanjian yang umum berdasar pada pasal 1320
KUH Perdata, terdiri dari:
Kesepakatan dari mereka yang mengikatkan diri
Kecakapan membuat sebuah perikatan
Suatu hal-hal yang tertentu
Suatu sebab halal atau tidak terlarang
Syarat yang pertama dan kedua yang disebutkan diatas
adalah suatu syarat subjektif, karena menyangkut soal
orang-orang yang membuat perjanjian tersebut, sedangkan
syarat yang ketiga dan keempat adalah syarat objektif,
karena menyangkut objek dari peristiwa yang dijanjikan
itu.††††
b. Syarat sah perjanjian yang umum didasarkan pada
ketentuan pasal 1338 dan 1339 KUH Perdata, yaitu:
adanya suatu itikad baik
sesuai dengan kebiasaan
sesuai dengan kepatutan
sesuai dengan kepentingan umum
2. Syarat-syarat sahnya perjanjian yang bersifat khusus khusus,
yaitu:
a. tertulis untuk suatu kontrak yang tertentu
b. ada akta dari notaris untuk suatu kontrak tertentu
**** Munir Faudy, 2001, Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Hukum
Bisnis, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 2. †††† Ibid, h. 61.
8
c. ada akta dari pejabat tertentu untuk suatu kontrak yang
tertentu
d. Surat izin dari pihak berwenang
Pihak-pihak yang berada didalam suatu perjanjian adalah
siapa saja yang terlibat didalam suatu perjanjian tersebut, yaitu
pihak-pihak yang mengadakan suatu perjanjian tersebut, dan para
ahli waris serta mereka yang mendapatkan hak daripadanya, serta
pihak yang ketiga‡‡‡‡.
Berdasarkan pada ketentuan yang ada didalam pasal 1548
KUH Perdata, sewa-menyewa merupakan sebuah perjanjian, yang
dimana pihak satu mengikatkan diri untuk memberikan suatu
kenikmatan pada pihak lain atas suatu barang, selama waktu yang
telah ditentukan serta dengan suatu pembayaran sesuatu harga
yang belakangan telah disanggupi pembayarannya oleh pihak
tersebut. Semua dari jenis barang, baik yang bergerak dan/atau
tidak bergerak dapat disewakan, dalam hal ini yang menjadi barang
yang disewakan adalah sebuah rumah sewaan di Kota Denpasar.
Di dalam ketentuan Pasal 1559 KUH Perdata, dimana
dinyatakan bahwa “si penyewa, jika kepadanya tidak telah
diperizinkan, tidak diperbolehkan mengulang sewakan barang yang
disewanya, maupun melepaskan sewanya kepada orang lain, atas
ancaman pembatalan perjanjian sewa dan penggantian biaya, rugi
dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan, setelah
pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati perjanjiannya ulang
sewa”. Jika barang yang disewa tersebut merupakan suatu rumah
untuk didiami sendiri oleh pihak yang menyewa, oleh karenanya
bisalah ia dengan tanggung jawabnya sendiri untuk menyewakan
‡‡‡‡ I Ketut Oka Setiawan, 2016, Hukum Perikatan, Sinar Grafika,
Jakarta, h. 49.
9
dari sebagian rumah yang disewa ke orang lain apabila hal tersebut
diizinkan dalam perjanjian yang telah dibuat.”
Dari penjelasan tersebut, maka pihak penyewa boleh saja
menyewakan kembali rumah sewaan yang disewanya itu kepihak
lain selama penyewa tersebut mendapat izin tertulis yang
dicantumkan didalam perjanjian sewa rumah yang dibuat antara
pihak penyewa dan pihak yang menyewakan rumah sewaan
tersebut. Akan tetapi, apabila secara tegas hal itu dilarang atau
tidak diizinkan oleh pemilik rumah sewaan, maka pihak penyewa
tidak dapat melakukan penyewaan kembali rumah sewaan itu.
Adapun ketentuan yang lebih spesifik dapat dilihat dalam
ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang
Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik pada ketentuan Pasal
9 ayat (1) yang menyatakan bahwa pihak penyewa dengan
menggunakan cara apapun dilarang untuk melakukan penyewaan
kembali kembali serta untuk memindahkan hak hunian dari rumah
yang telah disewa kepada pihak lain diluar perjanjian tanpa ada izin
tertulis dari pihak pemilik rumah. Apabila pihak penyewa
melakukan penyewaan kembali rumah itu tanpa ada persetujuan
tertulis yang didapat dari si pemilik rumah sewaan itu, maka
perjanjian sewa rumah yang dibuat dapat diputuskan sebelum
berakhirnya masa waktu perjanjian sewa-menyewa yang telah
ditentukan, selain itu pihak penyewa juga berkewajiban untuk
mengembalikan rumah sewaan yang disewanya dengan baik ketika
seperti saat keadaan semula, pihak penyewa juga tidak bisa
meminta kembali sejumlah uang penyewaan yang sebelumnya telah
dibayar kepada pemilik rumah, hal tersebut sesuai dengan
ketentuan dari pasal 11 ayat (1) huruf b Peraturan Pemerintah
Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan Oleh
Pemilik. Selain itu, perjanjian sewa-menyewa rumah yang dibuat
10
dan disepakati dapat dibatalkan oleh pemilik rumah, karena pihak
penyewa telah melakukan wanprestasi atau telah melanggar isi
kesepakatan dari perjanjanjian yang dibuat.
Berdasarkan fakta yang ada dilapangan khususnya di Kota
Denpasar, tidak sedikit pihak penyewa yang melakukan penyewaan
kembali rumah sewaan tanpa adanya izin dari pemilik rumah.
Meskipun penyewaan kembali rumah sewaan tanpa adanya izin
dari pemilik rumah itu dilarang oleh ketentuan Pasal 1559 KUH
Perdata dan ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor
44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik,
pihak penyewa masih saja melakukaan penyewaan kembali rumah
sewaan tersebut, dimana pelaksanaan penyewaan kembali rumah
sewaan yang dilakukan oleh pihak penyewa tidak sesuai dengan
peraturan-peraturan hukum yang berlaku.
2.2.2.Faktor Yang Menyebabkan Terjadinya Over Contract
Rumah Sewaan Di Kota Denpasar
Suatu perjanjian yang dilakukan dalam menyewa rumah
sewaan dapat dilakukan dengan cara perjanjian akta autentik dan
bisa juga dengan cara perjanjian akta bawah tangan. Perjanjian
diatur didalam ketentuan pasal 1313 KUH Perdata, dimana
dinyatakan bahwa “suatu perjanjian merupakan suatu perbuatan
dimana satu atau lebih orang mengikatkan diri kepada satu atau
lebih orang lain§§§§”. Perbuatan yang telah tersebutkan didalam
ketentuan pasal 1313 KUH Perdata ingin menjelaskan bahwa
sebuah perjanjian itu hanya mungkin terjadi apabila terdapat suatu
perbuatan yang nyata, baik itu berbentuk ucapan maupun bentuk
tindakan yang secara fisik, dan tidak hanya dalam bentuk suatu
§§§§ Purwahid Patrik, 1994, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandar Maju,
Bandung, h. 45.
11
pikiran semata*****. Berdasarkan pada pasal 165 H.I.R, akta otentik
merupakan suatu surat yang dimana dibuat dihadapan dan/atau
oleh pegawai umum yang memiliki kuasa untuk membuatnya, dan
juga mewujudkan bukti cukup terhadap para pihak dan juga si ahli
warisnya beserta orang-orang yang mendapat hak dari padanya,
yaitu mengenai segala suatu hal, dan yang tersebut didalam surat
itu hanya sebagai suatu pemberitahuan saja. Pegawai umum yang
dimaksudkan didalam akta disini yaitu Hakim, Notaris, Jurusita,
pegawai pencatatan sipil dan lain sebagainya†††††. Sedangkan,
perjanjian bawah tangan merupakan suatu perjanjian yang dimana
hanya para pihak yang bersangkutan saja yang menandatangani
dan tidak mengikat pihak ketiga‡‡‡‡‡.
Rumah sewaan di Kota Denpasar merupakan rumah yang
sangat diminati untuk dijadikan tempat tinggal. Tidak jarang orang-
orang yang berasal dari luar wilayah Kota Denpasar menyewa
rumah sewaan yang kemudian mereka sewakan kembali kepada
pihak lainnya dengan harga yang tentunya lebih mahal dari yang
mereka bayar pada pemilik rumah. Penyewaan kembali rumah
sewaan yang dilakukan oleh pihak penyewa biasanya tidak
mendapat izin tertulis dari pihak pemilik rumah, izin untuk
menyewakan kembali rumah sewaan tidak dicantumkan dalam
perjanjian sewa-menyewa rumah yang telah disepakati oleh pihak
penyewa dan pemilik rumah, dimana hal tersebut dilarang oleh
ketentuan Pasal 1559 KUH Perdata dan ketentuan Pasal 9 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian
Rumah Bukan Oleh Pemilik. Meskipun dilarang, namun tidak
***** Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2003, Perikatan Yang Lahir
Dari Perjanjian, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, h. 7-8. ††††† Ny. Retnowulan Sutanto dan Iskandar Oeripkartawinata, 1989, Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Mandar Maju, Bandung, h. 58.
‡‡‡‡‡ Salim HS, 2009, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar
Grafika, Jakarta, h. 166.
12
jarang pihak penyewa yang menyewa rumah sewaan kemudian
rumah tersebut disewakan kembali kepada pihak lain tanpa adanya
izin dari pemilik rumah, hal tersebut karena disebabkan oleh
berbagai faktor.
Menurut Soerjono Soekanto, dalam sebuah ilmu hukum
diketahui dengan adanya suatu pendapat mengenai suatu kesadaran
hukum. Perihal dari kata kesadaran hukum, ada yang merumuskan bahwa
sumber satu-satunya hukum dan kekuatan mengikatnya adalah sebuah
kesadaran hukum serta sebuah keyakinan hukum dari individu didalam
suatu masyarakat yang merupakan sebuah dasar dari kesadaran hukum
dari masyarakat. Salah satu konsepsi kesadaran hukum yaitu mengenai
suatu kebudayaan hukum. Konsepsi ini mengandung suatu ajaran yang
lebih banyak mengenai permasalahan terhadap kesadaran hukum yang
telah dianggap sebagai sebuah mediator antara hukum dengan perilaku
manusia, baik itu individual maupun kolektif. Konsepsi ini berkaitan
juga terhadap aspek kognitif serta perasaan yang dimana sering dianggap
sebagai suatu faktor yang mempengaruhi hubungan antara pola perilaku
manusia didalam masyarakat dengan hukum. Setiap masyarakat memiliki
kebutuhan utama atau kebutuhan dasar, dimana para warga masyarakat
menetapkan semua pengalaman mengenai faktor yang bisa mendukung dan
yang juga mungkin menghalangi usahanya agar terpenuhinya kebutuhan
utama tersebut. Berdasarkan pada hal itu, maka kurangnya kesadaran
hukum masyarakat mengenai isi dari perjanjian sewa-menyewa yang
mereka buat merupakan sebuah faktor yang menyebabkan terjadinya
penyewaan kembali rumah sewaan tanpa adanya sebuah izin tertulis dari
pemilik rumah tersebut.
Selain kurangnya kesadaran hukum masyarakat,
berdasarkan pada fakta yang didapat dilapangan khususnya di
Kota Denpasar, berdasarkan wawancara dengan I Wayan Budiarta
selaku pihak penyewa pada tanggal 2 Maret 2018 menyatakan
13
bahwa adapun faktor yang menyebabkan penyewaan kembali
rumah sewaan guna kepentingan bisnis adalah:
1. Menyewakan kembali rumah sewaan memberikan
keuntungan yang lumayan besar.
2. Letak rumah sewaan yang strategis dapat membuat pihak
penyewa menyewakan kembali rumah sewaan guna
kepentingan bisnis.
3. Rumah sewaan yang disewakan biasanya hanya sebuah
bengunan kosong tanpa furniture.
4. Penyewaan rumah sewaan memiliki masa waktu sewa yang
lama.
Faktor-faktor tersebutlah yang menyebabkan penyewaan
kembali rumah sewaan yang disewa dari pemilik rumah untuk
kepentingan bisnis di Kota Denpasar.
14
III. PENUTUP
3.1. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian, pelaksanaan penyewaan
kembali rumah sewaan di Kota Denpasar tidak sesuai dengan
ketentuan Pasal 1559 KUH Perdata dan ketentuan Pasal 9 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian
Rumah Bukan Oleh Pemilik. Hal tersebut disebabkan karena tidak
sedikit pihak penyewa yang menyewa rumah sewaan kemudian
rumah tersebut disewakan kembali kepada pihak lain tanpa adanya
izin dari pemilik rumah, sehingga pelaksanaan penyewaan kembali
rumah sewaan yang dilakukan oleh pihak penyewa tidak sesuai
dengan peraturan-peraturan hukum yang berlaku, hal tersebut
karena disebabkan oleh berbagai faktor. Kurangnya kesadaran
hukum masyarakat mengenai perjanjian sewa yang dibuat
merupakan salah satu faktor yang mengakibatkan terjadinya
penyewaan kembali rumah sewaan yang dimana tanpa adanya izin
dari pemilik rumah sewaan.
3.2. Saran
Dalam melakukan perbuatan sewa-menyewa rumah sewaan,
seharusnya baik pihak yang menyewa atau pihak yang
menyewakan harus mentaati semua aturan atau kesepakatan yang
telah dibuat dan disetujui bersama agar tidak terjadi pembatalan
atau pengakhiran sewa sebelum masa sewa habis dan juga untuk
meningkatkan keefektifan peraturan hukum yang mengatur
mengenai penyewaan kembali rumah sewaan.
15
DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Abdulkadir Muhamad, 1990, Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, 2003, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Munir Faudy, 2001, Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Hukum
Bisnis, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Ny. Retnowulan Sutanto, Iskandar Oeripkartawinata, 1989, Hukum
Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Mandar Maju, Bandung.
Purwahid Patrik, 1994, Dasar-Dasar Hukum Perikatan, Mandara
Maju, Bandung. Salim, HS, 2009, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar
Grafika, Jakarta.
Setiawan, I Ketut Oka, 2016, Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Jakarta.
Jurnal:
A.A. Indah Dewi Kusuma, Made Suksma Prijandhini Devi Salain,
2016, “Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Antara Pihak
Menyewakan Dan Pihak Penyewa Di Kota Denpasar”, Kertha Semaya, Nomer 04, Volume 04, Juli 2016, URL :
http://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/21821/14446.
Perundang-undangan:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian
Rumah Bukan Oleh Pemilik