1Roj: SAP SA 290/2014Id Cendoj: 37274370012014100290

rgano: Audiencia ProvincialSede: Salamanca

Seccin: 1N de Recurso: 25/2014

N de Resolucin: 157/2014Procedimiento: CIVIL

Ponente: JUAN JACINTO GARCIA PEREZTipo de Resolucin: Sentencia

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00157/2014SENTENCIA NMERO 157/14ILMO. SR. PRESIDENTE:DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZOILMOS. SRES. MAGISTRADOS:DON ANGEL SALVADOR CARABIAS GRACIADON JUAN JACINTO GARCA PREZEn la ciudad de Salamanca a diez de junio de dos mil catorce.La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelacin el JUICIO ORDINARIO N 817/12

del Juzgado de Primera Instancia N 7 de Salamanca, Rollo de Sala N 25/14; han sido partes en este recurso:como demandante-apelado DON Agustn representado por la Procuradora Doa Teresa Fernndez dela Mela Muoz y bajo la direccin del Letrado Don Angel J. Domnguez Domnguez y como demandados-apelantes DOA Susana y DON Casiano representados por el Procurador Don Angel Martn Santiagoy bajo la direccin del Letrado Don Manuel Snchez Benitez de Soto, habiendo versado sobre accin deretracto sobre finca sujeta a arrendamiento rstico.ANTECEDENTES DE HECHO

1.- El da 29 de octubre de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia N7 de Salamanca se dict sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: ESTIMANDOen lo sustancial la demanda formulada por la Procuradora D. Mara Teresa Fernndez de la Mela Muoz ennombre y representacin de D. Agustn , frente a D. Casiano y D Susana , representados por el ProcuradorD. Angel Martn Santiago, DECLARO el derecho del demandante a adquirir con carcter preferente por retractola finca rstica catastral n NUM000 del polgono NUM001 , del trmino municipal del Alba de Tormes, fincaregistral n NUM002 del Registro de la Propiedad de Alba de Tormes y CONDE NO a los demandados aque otorguen en el plazo de 30 das la escritura pblica de venta de referida finca por un precio de 21.000#, recibiendo los demandados con carcter previo a dicho acto dicho precio, as como los impuestos, gastosdel contrato y otros gastos legtimos que stos hubieran realizado con motivo de la compraventa, as comolos gastos tiles realizados en la finca mencionada cuantificados estos ltimos en el fundamento de derechosexto de la sentencia, todos los cuales les debern ser reembolsados por el demandante, apercibiendo a losdemandados que de no otorgarse la escritura de forma voluntaria en el plazo indicado, se otorgar de oficiopor este Juzgado a costa de los mismos. Se imponen a la parte demandada las costas derivadas del presenteprocedimiento."

2.- Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelacin por la representacinjurdica de la parte demandada, quien despus de hacer las alegaciones que estim oportunas en defensa desus pretensiones termin suplicando se dicte sentencia por la que se desestime la demanda, con imposicin

2de costas al actor y, subsidiariamente, se deje sin efecto el pronunciamiento de costas en la instancia que seha impuesto a la demandada, y todo ello sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada.

Dado traslado de dicho escrito a la representacin jurdica de la parte contraria por la misma se presentescrito en tiempo y forma oponindose al recurso de apelacin formulado para terminar suplicando se dictesentencia confirmatoria de la recaida en primera instancia, con expresa imposicin de las costas procesalesa la parte demandada.

3.- Recibidos los autos en esta Audiencia se form el oportuno Rollo y se seal para la votacin yfallo del presente recurso de apelacin el da seis de marzo de dos mil catorce pasando los autos al Ilmo. Sr.Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4.- Observadas las formalidades legales.Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JUAN JACINTO GARCA PREZ.

FUNDAMENTOS JURIDICOSPRIMERO.- Por la representacin procesal de los demandados, Susana y Casiano se interpone el

presente recurso de apelacin contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1 Instancia nm. 7 de esta ciudadcon fecha veintinueve de octubre de 2013 , que, estimando, se dice que en lo sustancial, la demanda promovidapor el demandante Agustn , declar el derecho de este ltimo a adquirir con carcter preferente por retractola finca rstica catastral n NUM000 , del polgono NUM001 , del trmino municipal de Alba de Tormes, fincaregistral n NUM002 del Registro de la Propiedad de sta ltima localidad, condenando en consecuenciaa dichos demandados a que otorguen en el plazo de 30 das la escritura pblica de venta de referida fincapor un precio de 21.000 euros, recibiendo los demandados con carcter previo a dicho acto el susodichoprecio, asi como los impuestos, gastos del contrato y otros gastos legtimos que stos hubieran realizado conmotivo de la compraventa, asi como los gastos tiles realizados en la finca mencionada, -cuantificados estosltimos en el fundamento de derecho 6 de la sentencia-, todos los cuales les debern ser reembolsados porel demandante, apercibiendo a los demandados que de no otorgarse la escritura de forma voluntaria en elplazo indicado, se otorgar de oficio por el Juzgado a su costa, con imposicin a tales demandados de lascostas correspondientes a la primera instancia; y se interesa por dichos demandados recurrentes en estasegunda instancia, con fundamento en las alegaciones contenidas en su escrito de interposicin de tal recursode apelacin, la revocacin de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se desestimen en suintegridad las pretensiones de la referida demanda con imposicin al demandante de las costas de la primerainstancia; subsidiariamente, se deje sin efecto el pronunciamiento de costas en la instancia que se ha impuestoa la parte demandada, y todo ello sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada.

SEGUNDO.- En el primero de los motivos de impugnacin frente a la sentencia de instancia, se denunciapor la defensa de los recurrentes que en la misma se ha incurrido, por parte del juzgador a quo, en erroresfcticos en la apreciacin de la prueba, especialmente en la practicada en el acto del juicio, y jurdicos ode derecho acerca de la determinacin de la relacin jurdica existente sobre la finca litigiosa entre el actorAgustn y la anterior propietaria de la misma, que resulta ser su ta Marta ; relacin jurdica que no serala de un contrato de arrendamiento rstico en el sentido propio de la concepcin jurdica del mismo, sinola de precario, etc.

Dicha parte demanda ya argument en su escrito de contestacin a la demanda de retracto, articuladaen su contra ex arts. 84.1 , 85 , 86 , 88 , 90.1 y 2 de la LAR de 31 de diciembre de 1980, -para oponerse ala misma y rechazar su prosperabilidad-, que el demandante nunca ha ostentado la condicin de arrendatariode la finca o parcela rstica objeto de retracto, habiendo disfrutado y usado de ella en los ltimos aospor mera liberalidad o concesin de su propietaria, es decir, de su ta Marta ; negando que mediara enesa posesin y disfrute pago de canon, merced o renta alguna y sealando la nula eficacia probatoria dela documental aportada de adverso (principalmente, anotaciones en cuaderno y algn recibo de ingresobancario por cantidades inferiores a las habituales en el mercado para tal clase de parcelas, documento dereconocimiento ulterior, que constituye un intento de preconstituir prueba), etc.

La sentencia de instancia, abordando esta cuestin que, realmente, es ms bien de orden probatoriofctico, aunque sus consecuencias directas e inmediatas lo sean de derecho, en su fundamento jurdicosegundo, tras realizar el oportuno anlisis y valoracin de concretos elementos probatorios, tales como elinterrogatorio del actor, la citada documental (recibos de pago bancario, el sealado reconocimiento unidoal folio 222 de los autos, etc.), testifical de la Sra. Marta y de su hermano Rosendo (to, asimismo,del demandante), - siendo de destacar que al testimonio de ste ltimo le presta singular importancia,

3adjetivndolo de veraz y objetivo-, pericial etc., concluye que medi a partir del ao 1994 entre aqulla, comopropietaria, y su sobrino, el hoy demandante-apelado Agustn , un contrato verbal de arrendamiento -sometido a la legislacin arrendaticia rstica vigente al momento de su perfeccin- respecto de la parcelalitigiosa y alguna otra ms que aqu no interesa, hasta que dicha parcela litigiosa por escritura pblica de22-5-2012 le fue vendida a los demandados-apelantes por su citada propietaria...

En el recurso que nos entretiene se insiste en que no puede reconocerse que haya existido contratoarrendaticio rstico alguno sobre tal finca, ni voluntad de someter al rgimen de arrendamiento la relacinpersonal y negocial entre ta y sobrino sobre las fincas cedidas..., la cual sera ms propia de una figurajurdica asimilada al precario, enumerando, al efecto, como circunstancias o extremos fcticos que aseguranesto ltimo y que no habran sido tenidos en cuenta, debidamente, por el juzgador a quo, los siguientes:inexistencia de contrato escrito; negativa de la supuesta arrendadora, quien en sus contestaciones habla deque las fincas las tenia dejadas a su sobrino, concepto o idea muy distinta de arrendadas, segn argumenta,en el contexto sociolgico y familiar que precisa, si bien sealando que su sobrino le pagaba lo que queray cuando quera, etc.; inexistencia de un precio ordinario y normal por cesin de las fincas; inexistencia dederecho de permanencia en la finca, hasta el punto de que el demandante lleg a dejar libre y a abandonarla finca litigiosa para que sin problemas en los meses siguientes los recurrentes, tras haberla adquirido encompra, pudieran labrarla e iniciar su cultivo y aprovechamiento...; la existencia de acto expreso de devolucinde la transferencia bancaria efectuada en su momento por el Sr. Agustn a su ta Marta ; inexistencia dejustificantes documentales de pago de la renta durante el periodo de vigencia del contrato, resultando losrecibos o justificantes de pago aportados de adverso una creacin es novo, al venir referidos a fechas ulterioresy cuando la finca ya haba sido trasmitida; la manifestacin en la propia escritura de venta referida a la fincaobjeto de enajenacin en los ltimos 5 aos no haba venido arrendada, ni lo estaba en tales momentos, etc.

Pues bien, efectivamente, la resolucin y contestacin a este motivo impugnatorio, como reconoce laparte apelante, ha de verificarse en atencin a la doctrina jurisprudencial perfilada en materia de valoracinde la prueba, que se resume en las ideas de que si bien es cierto que la valoracin probatoria es facultadde los Tribunales sustrada a los litigantes, que s pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza(principio dispositivo y de rogacin), no lo es menos que en forma alguna pueden imponerlas a los juzgadores( STS 23-9-96 [RJ 1996\6720]) ya que no puede sustituirse la valoracin que hizo el Juzgador de toda laprueba practicada por la valoracin que realiza la parte recurrente, funcin que, se reitera, corresponde nicay exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990 [RJ 1990\3740 ],4 de mayo de 1993 [RJ 1993\3439 ], 29 de octubre de 1996 [RJ 1996\7747 ] y 7 de octubre de 1997 [RJ1997\7102]).

Es por ello que en la alzada o segunda instancia lo que cabe es verificar si en la valoracin conjunta delmaterial probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilgica, arbitraria, contraria a las mximas deexperiencia o a las normas de la sana crtica o si, por el contrario, la conjunta apreciacin de la prueba es laprocedente por su adecuacin a los resultados obtenidos en el proceso, es decir, resolver si el pronunciamientode la resolucin impugnada ha sido o no correcto en atencin a las diligencias de hecho y resultadosprobatorios de la causa ( SSTS 19-2 [RJ 1991\1511 ] y 19-11-91 [RJ 1991\8411 ] y 4-2-93 [RJ 1993\827]),pero sin dejar de tener presente que la actividad intelectual de valoracin de las pruebas se incardina en elmbito propio de las facultades del juzgador, que resulta soberano en la evaluacin de las mismas conformea los rectos principios de la sana crtica, favorecido como se encuentra por la inmediacin que le permitipresenciar personalmente el desarrollo de aqullas.

Partiendo de estas consideraciones, para la Sala, en la revisin del apartado de la sentencia recurridaque ahora abordamos, es de estimar y anticipar que la valoracin probatoria impugnada al respecto aparecesuficientemente expresada y no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradiccin,por lo que no es dable, en este caso, que se sustituya el criterio independiente y objetivo del Magistrado Juezde Instancia, que vino basado o apoyado en el principio de la inmediacin, por el criterio personal e interesadode la parte recurrente.

En este sentido, dicho principio procesal de la inmediacin resulta fundamental a la hora de delimitar elgrado de credibilidad y verosimilitud de determinados elementos probatorios, sobremanera los de naturalezapersonal (interrogatorios y testificales) y ms concretamente el testimonio de la vendedora Sra. Marta ,(fundamental para determinar la naturaleza jurdica de la posesin, durante aos, de la finca litigiosa por partedel hoy apelado); respecto del cual podemos aadir que, ciertamente, en determinados pasajes se presentaambiguo, ambivalente, con concretas dosis de contradiccin, pero que, a la postre, de modo predominanteviene a sustentarse la realidad del hecho de que mediante un acuerdo verbal del ao 1994 le cedi a su sobrino

4la entrega, le dej el uso de las fincas de su propiedad que se describen, a cambi de la percepcin, si se quiereanrquica, de pequeas sumas o cantidades (250 euros mensuales, ltimamente) y de que aqul se hicieracargo del pago de la contribucin u otros impuestos; remuneracin y pagos que satisface suficientementela idea de contraprestacin a modo de canon o merced de dicha posesin, sino perdemos de vista el quedndose o entregndose la posesin de una cosa por tiempo determinado y por precio cierto, siendo todaslas prestaciones dadas en atencin al uso de la cosa, se dan todos los requisitos para la configuracin de larelacin jurdica del arrendamiento (por todas, SSTS de 12 de marzo de 1981 ).

Es decir, la propietaria de la finca litigiosa que luego vende, finalmente, aun cuando en determinadasmanifestaciones de su interrogatorio parece traslucir, en apariencia, que no puede considerar que concluyeracontrato arrendaticio alguno con su sobrino Agustn , en razn de no haber firmado con l escrito de contratoalguno y de que no se giraran habitualmente recibos escritos de pago de renta (lo cual no es relevante,dada la libertad de forma en este mbito contractual), sin embargo, viene contundentemente, en otras, sibien se mira, a confirmar la realidad del vnculo arrendaticio, al sealar que cada ao reciba o poda recibirdeterminadas cantidades de dinero de su sealado sobrino, amen del pago de algn tributo (tampoco esimportante que su cuanta fuera raqutica, dada la relacin de parentesco que les una) por dejarle y cederlela posesin de sus fincas o parcelas para su cultivo, lo cual constituye un signo evidente de onerosidad en lacesin indicada incompatible con la figura del precario u otra asimilada; de manera que el juzgador ha utilizadocriterios de valoracin que no pueden reputarse errneos, ilgicos, absurdos o contrarios a las reglas legalesde valoracin, ni las deducciones o inferencias obtenidas por su parte resultan ilgicas e inverosmiles deacuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las mximas de la experiencia o a las reglas de la sanacrtica.

En definitiva, es indudable que el juzgador "a quo", al no considerar debidamente acreditado que larelacin entre Agustn y su ta Marta , referida a la finca rstica catastral n NUM000 , del polgono NUM001, del trmino municipal de Alba de Tormes, -finca registral n NUM002 del Registro de la Propiedad de staltima localidad-, debe calificarse jurdicamente como propia de un arrendamiento rstico, no ha incurrido enel error en la valoracin de las pruebas y de derecho que se denuncia en el recurso.

Sin necesidad de ms consideraciones, este primer motivo de impugnacin ha de venir desestimado.TERCERO.- Como segundo motivo se alega, en verdad, otro error valoratorio de prueba en que habra

incurrido la sentencia, en el aspecto o circunstancia relativa a la fecha en la que el demandante, que luegoejercita la accin de retracto, tuvo real y verdadero conocimiento de la transmisin o enajenacin de la fincaobjeto de la accin; error con trascendencia jurdica y procesal decisiva, por cuanto que, de no haberseproducido, debera haberse declarado que dicha accin al momento de su presentacin y ejercicio ya habacaducado, etc.

Los arts. 87 y 88 de la aplicable al caso LAR de 1980 , requieren para la viabilidad del ejercicio della accin de retracto que sta se formule en el plazo de sesenta dias hbiles, comenzando el cmputo deldies a quo desde el momento en que el arrendatario de la finca rstica sobre la que recae aquel ejerciciotuvo conocimiento, acabado y suficiente, de la compraventa llevada a cabo por el vendedor-arrendador y eltercer adquirente sobre la misma y sus condiciones o circunstancias esenciales (precio, fecha, identidad delcomprador, etc.); conocimiento y noticia que, tal y como se puntualiza en la sentencia recurrida, segn lajurisprudencia ms comn del T. S., ha de ser efectivo y real y adquirido por cualquier medio o procedimiento,ms all de que ste pueda serlo el derivado de la toma de dicho conocimiento mediante la correspondienteinscripcin registral de la transmisin dominical operada con la venta...

Estamos, nuevamente, ante una cuestin fctica de pura valoracin probatoria, en la que han resultadoenfrentadas las posiciones de los litigantes, en tanto que, mientras la parte actora aduce que tuvo conocimientode la venta de la parcela litigiosa objeto de retracto y sus esenciales particulares una vez que obtuvo y tuvoen su poder la nota o certificacin del Registro de la Propiedad correspondiente sobre la repetida finca, loque aconteci el 7-8-2012, de modo y manera que al presentar ante el Servicio comn de notificaciones lademanda de retracto en fecha 1 de octubre siguiente (folio 1), habria respetado el meritado plazo legal de los60 dias hbiles y, consiguientemente, su accin no habra caducado, etc.

Por contra, los demandados aseveran que dicha accin s que estaba caducada al presentrsele lademanda de adverso, por que el actor conoci fehacientemente el negocio de la venta de dicha parcela rstica,-concluido y formalizado en escritura notarial de 22 de mayo de 2012- y su concreto contenido (en particular,su precio) incluso das antes de la firma de dicha escritura, conocimiento derivado del hecho de que, entreotras personas, fue la vendedora (la Sra. Marta ) quien se lo habra comunicado personalmente..., por lo

5que ni se present la demanda de retracto en plazo legal, ni tampoco se consign, conforme a la regulacinlegal aplicable, el precio de la venta y de los gastos necesarios y tiles efectuados sobre la parcela vendida,consignacin que, como acertadamente recuerda la sentencia de instancia, ya no es exigible, ex arts. 1518 delCC y 90.2 de la LAR , como requisito de procedibilidad para la admisin de la demanda, en su confrontacin conel tenor de los arts. 226.3 y 249.1.7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , de acuerdo a la jurisprudenciaque en aqulla resolucin se cita y que damos aqu por reproducida.

Sin duda, conforme a las reglas de la carga de la prueba, es decir, del tenor del art. 217 de estaltima Ley, corresponde a la parte demandada acreditar cumplidamente el hecho impeditivo u obstativo de lapretensin del actor, cual en este caso, el de que el arrendatario-demandante tuvo noticia y conocimiento dela existencia y realidad de la venta y sus circunstancias a partir de un momento determinado, el cual serviriade dia inicial del cmputo del cumplimiento de las exigencias de plazo de los artss 87 y 88 de la citada LAR.

El juzgador a quo, en su fundamento de derecho tercero, en base principalmente a la apreciacin dela documental unida a las actuaciones, llega a la conviccin de que la parte actora no adquiri el pleno ycabal conocimiento de las circunstancias y condiciones de la venta de la parcela objeto de retracto hastaque no solicit y luego obtuvo del Registro de la Propiedad competente la certificacin o nota registral de lasinscripciones relativas a la misma (documento 4 de la demanda), fechndose dicho conocimiento en el da 2de agosto de 2012, -folio 35 de los autos-, y no el 7-8-2012 como pretende dicha parte (que es la fecha de lafactura del Registro, aportada como doc. 5 de la demanda); desechando las tesis contrarias de que el actorconoci las condiciones de la venta, sobremanera su precio, prcticamente de modo simultneo en el tiempoa su materializacin en aquella escritura pblica de venta, y ello de boca tanto del codemandado Casiano(que se dice que era su amigo y vecino) como de la vendedora, su ta Marta , la que, incluso, das antes ya lehabra anunciado el ofrecimiento de venta de dicha finca y alguna otra ms a terceros, eso s sin INDICARLEel importe del precio, con el aadido de que, posteriormente, en julio de 2012, tras recoger la cosecha, se lecomunic que deba desocupar la parcela, al haberle sido vendida a los demandados...

Pues bien, as las cosas, tambin en este punto o apartado considera este Tribunal que acierta eljuzgador a quo en las consideraciones que vierte al respecto, para alcanzar la conclusin que explicita, sin quese detecte errnea o absurda apreciacin de de la prueba que ha conjugado al efecto, debiendo simplementeaadir el razonamiento lgico y objetivo de que, de ser cierto y verdadero que la Sra. Marta das antesde firmar la escritura pblica de venta con los demandados el 22 de mayo de 2012 hubiera comunicado ynotificado a su sobrino su intencin de vender de inmediato a terceros la concreta finca litigiosa (dejemosotras a un lado) y a aquel no le hubiera interesado nunca la finca arrendada y hubiera asentido con dichaventa, no se comprende, entonces, el hecho de que en dicha escritura se consigne y diga por la vendedoraque la finca objeto de venta, en mayo de 2012, se encontraba libre de arrendamientos, etc., cuando msfcil hubiera resultado simplemente sealar que haba estado arrendada y que su arrendatario (no se olvide,sobrino carnal de la vendedora y amigo del comprador) ya tenia conocimiento y estaba enterado de la ventaque se perfeccionaba en tales instantes y que, en su momento, abandonara su posesin y la dejara libre yvacua a disposicin del susodicho comprador.

En realidad, sobre el hecho de que el Sr. Agustn pudiera haber conocido la operacin de antemanoo al momento de realizarse, no contamos, en una interpretacin racional del conjunto de las probanzasactuadas, ms que con conjeturas, sospechas, e hiptesis sin ninguna certeza, estando ausente la fehacienciade la consiguiente notificacin, implcitamente exigida por los preceptos legales aplicables al caso, pues lanotificacin realizada por cualquiera de los contratantes hubiera sido el modo ms normal y propio de la llegadaa conocimiento del arrendatario del contrato de venta, mxime cuando, hay que repetirlo una vez ms, lavendedora era ta carnal del arrendatario y uno de los compradores, Casiano , se dice muy amigo y vecinodel mismo.

No hubiera bastado siquiera con un genrico y vago anuncio de venta que Marta pudiera haberleanticipado a su sobrino, una general mencin de su intencin de vender la parcela que nos ocupa, pues seraimprescindible una comunicacin con una mayor concrecin y exactitud, acerca del precio de la venta y sufecha, etc., extremos estos esenciales que, por cierto, en el propio testimonio de dicha vendedora se niegaque se hubieran proporcionado por su parte.

Corolario de todo ello es la desestimacin, asimismo, sin necesidad de especiales argumentaciones,del alegato referido a la que se dice renuncia del actor al derecho de compra de la finca litigiosa, que es tantocomo decir renuncia a los eventuales derechos de tanteo, retracto o adquisicin preferente, renuncias todasellas que ni expresas, ni implcitas han sido acreditadas cuando falta la prueba siquiera del ofrecimiento previo,

6y sin entrar en el debate de si para su efectividad tales renuncias han de documentarse en escritura pblica,segn el mandato del art. 11 de la LAR .

Ambos motivos de censura a la sentencia han de venir, en ltimo trmino, desestimados.CUARTO.- Finalmente, -tratndose de la pretensin subsidiaria del recurso-, se alega por los

demandados recurrentes la infraccin o errnea interpretacin del nm 1 del art. 394 de la Ley deEnjuiciamiento Civil , en relacin al pronunciamiento que en materia de costas contiene la sentencia impugnaday ello porque, en contra de lo establecido en la misma, no estamos en presencia de una estimacin sustancialde la demanda deducida en su contra, sino meramente parcial, si se pondera que como la accin ejercitada esla de retracto, su estimacin lleva consigo pronunciamientos accesorios de importancia econmica..., que hanexigido la prctica de una prueba de complejidad evidente; as, por ejemplo, la determinacin de los justos ylegtimos pagos que se ha convertido en el procedimiento en uno de los problemas de prueba ms importantes,consumiendo dos periciales, varias testificales...

Por tanto, en razn de la cuanta de las mejoras y gastos tiles que ha hecho en la parcela litigiosasta tienen importancia suficiente para considerar que aunque haya estimacin en la accin principal, no hayestimacin de la demanda en forma total; en definitiva, la complejidad de la prueba acerca de los justos ylegtimos gastos hechos por su parte en la finca justifican que se aplique el art. 394.1, al concurrir dudas dehecho tanto sobre la accin principal, como en las accesorias de la principal, etc.

De un lado, dispone el artculo 394. 1, de la LEC que "en los juicios declarativos, las costas de la primerainstancia se impondrn a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunalaprecie, y as lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectosde condena en costas, que el caso era jurdicamente dudoso se tendr en cuenta la jurisprudencia recadaen casos similares".

Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, los requisitos exigidos por el precepto en lo atinente alas "serias dudas de hecho" son los siguientes: 1) la existencia de "dudas" en los hechos que justifiquenla pretensin o, en su caso, la resistencia u oposicin a la misma, y que no puedan despejarse a travs deuna conducta diligente, de modo que la averiguacin exija el proceso judicial; 2) que, por consiguiente, talesdudas sean fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fueradel proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensin, o, aun no habiendo dudas sobrelos hechos, los efectos jurdicos de los mismos se presenten como dudosos por ser la normativa aplicablesusceptible de diversas interpretaciones; y 3) ha de concurrir la "seriedad" de la duda, esto es, la importanciade los hechos sobre los que recae la incertidumbre en orden a determinar la razonabilidad de la pretensin,de manera que no todas las pretensiones razonablemente fundadas impedirn la condena en costas en casode desestimacin, porque la regla del vencimiento objetivo no es slo una sancin a la conducta arbitraria ocaprichosa del que pretende y es vencido, sino tambin una regla de proteccin del sujeto contra el que sedirige la pretensin a no padecer perjuicio econmico (as SSAP. de Valencia (Seccin 8) de 27 de marzo de2.007 y de Len (Seccin 1) de 5 de junio de 2.009 , entre otras).

De otro lado, el prrafo 2 del precepto dice que "si fuere parcial la estimacin o desestimacin de laspretensiones, cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubieremritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad".

Pero, no obstante ello, una reiterada doctrina jurisprudencial tanto del Tribunal Supremo como de lasAudiencias Provinciales ha sealado que tambin procede imponer a la parte demandada las costas causadasen la primera instancia en los supuestos de estimacin "sustancial" de las pretensiones de la demanda, bienpor acogimiento de la mayora de los pedimentos de la misma, bien por estimacin de la pretensin principal,aunque fueran rechazadas algunas de las pretensiones accesorias, o bien por existencia de una mnimadiferencia entre lo pedido en la demanda y lo concedido en la sentencia.

As seal la STS de 7 de noviembre de 2.005 (RJ 2005\7719) que la doctrina de esta Sala, recogida,entre otras, en las SSTS. de 12 de julio de 1.999 (RJ 1999\4773 ), 17 de julio de 2.003 (RJ 2003\4784 ) y 26de abril de 2.005 (RJ 2005\4788), se muestra favorable a la aplicacin del criterio del vencimiento objetivo enmateria de costas a los supuestos en que se opera una estimacin sustancial de la demanda, como ocurreen los casos en que se acoge la pretensin principal de la misma, si bien se rechaza el pago de los interesescomo pretensin accesoria y dependiente de aqulla, singularmente al deber tenerse en cuenta que la raznde la condena en costas radica en el dao producido a la parte contraria al obligarle a seguir un proceso, conlos gastos que ello comporta, sin razn jurdica para oponerse a lo pretendido. Y en la STS de 23 de marzode 2.006 (RJ 2006\1826) se afirm que el modificar en una pequea parte la cantidad que se declar obligado

7a pagar al demandado no supone estimacin de la oposicin; puede haber una diferencia de contenido, perono de sentido respecto de los pedimentos del actor, por lo que hay que estimar que sta, la demanda, ha sidoestimada, para, fundada en el criterio del vencimiento, llegar a la conclusin de que esa modificacin en lacantidad pedida no supone la estimacin parcial de la demanda o rechazo en parte de la misma, pues continuestimndose la accin de reclamacin de cantidad ejercitada, aunque fuera modificada en su contenido y, porconsiguiente, con obligacin del demandado de estar obligado a pagar las costas de la primera instancia.

En el presente supuesto, en aplicacin de la referida doctrina jurisprudencial no es ajustado a derecho,para esta Sala, serle impuestas a los demandados las costas causadas por tal demanda en la primerainstancia, procediendo, en consecuencia, la estimacin en este punto del recurso de apelacin interpuestopor los mismos, con la consiguiente revocacin parcial en tal sentido de la sentencia impugnada.

Y ello en razn de la realidad incontestable de la reclamacin por dichos demandados, en sucontestacin a la demanda de retracto, en concepto legal de reembolso, del importe de los gastos tiles ynecesarios, etc., hechos en la finca una vez adquirida y que cuantificaron en 9.982 euros, con base en elinforme pericial del ingeniero tcnico agrcola Sr. Roque y en determinadas facturas unidas a los folios 216 y217; y a cuya reclamacin se opuso el actor, en gran parte injustificadamente, discutiendo la realidad completay total de tales gastos, asi como su utilidad para la finca sobre la que ejerce su derecho de retracto.

Esta es una circunstancia no balad ni inocua, por lo que debi ponderarse por el juzgador a quo ensu justa medida a la hora de la imposicin de costas que determina, mxime cuando el mismo, de un mododetallado, meritorio y con indudable esfuerzo, se preocup de diseccionar y analizar uno por uno cada conceptocomprendido en tales gastos reembolsables, llegando a concluir que era de abonar a los demandados porparte del actor la suma de 5.291.92 euros, cantidad superior a la mitad de lo reclamado y, lo que es msimportante, cantidad que viene a suponer ms de la cuarta parte del valor del precio confesado de adquisicinde la finca objeto del retracto.

Desde esta perspectiva, habindose opuesto el actor a cualquier clase de pago por dichos conceptos degastos tiles y necesarios en la finca, y siendo evidente que si bien cabal conocimiento de la operacin de ventadecimos que no tuvo, pero tampoco es creble que se verificara a sus completas espaldas (volver a analizarel testimonio de la vendedora y sus incoherencias causara algn sonrojo), debe sealarse, definitivamente,que no estamos ante una verdadera estimacin sustancial de la demanda en sus pretensiones juridicas yeconmicas, sino ms bien parcial, y que, adems, de que no concurre una escasa diferencia entre lo pedidoy lo obtenido, serias dudas de hecho en relacin a la fecha en que el actor tuvo conocimiento de la transmisinde la finca que impugna s que se han planteado y se traslucen en los razonamientos jurdicos de la mismasentencia recurrida.

Tienen razn los recurrentes cuando alegan que los pronunciamientos accesorios y de carctereconmico del ejercicio de la accin de retracto aqu presentan una singular relevancia, y que sin duda ladeterminacin de esos gastos y el importe que el actor ha de asumir ha comportado una actividad probatoriaexigente, todo lo cual abunda en que no se ha producido tal estimacin sustancial, en cuanto que no esidntica a las pretensiones de la demanda y posterior comportamiento procesal del demandante, a lo largodel procedimiento.

QUINTO.- Al ser estimado en parte el recurso de apelacin y de conformidad con lo prevenido en elartculo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede condenar en las costas del recurso a ninguna delas partes, y procediendo asimismo la devolucin a los recurrentes del depsito constituido al efecto, segn loestablecido en el apartado 8 de la Disposicin Adicional 15 de la Ley Orgnica del Poder Judicial , aadidapor la Ley Orgnica 1/2009, de 3 de noviembre.

En atencin a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitucin,F A L L A M O S

Estimando en parte el recurso de apelacin interpuesto por los demandados Susana y Casiano ,representados por el Procurador Don ngel Martin Santiago, confirmamos la sentencia dictada por el Ilmo.Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1 Instancia nmero 7 de esta ciudad, con fecha 29 de octubre de 2013 ,en el Juicio ordinario nm. 817/2012 del que dimana el presente rollo, a excepcin del pronunciamientorelativo a las costas causadas por la demanda en la primera instancia, que se revoca, declarando que noprocede la imposicin del pago de las mismas a tales demandados-apelantes, por lo que cada parte pagarlas causadas a su instancia y las comunes por mitad; y sin hacer especial pronunciamiento respecto de las

8costas ocasionadas en esta alzada y con devolucin a los recurrentes de la cantidad constituida como depsitopara recurrir.

Notifquese la presente a las partes en legal forma y remtase testimonio de la misma, junto con losautos de su razn al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

As por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.P U B L I C A C I O NLeda y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado, hallndose la Sala celebrando

audiencia pblica en el da de su fecha. Doy fe.-