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38
Versão 3 - 20100617 CPE - ACCB/JJA/MAB/RSO 1/37 100513 CPE - ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO 1/38 1/74 1/6 BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2001 – 2010 A DÉCADA DA RETOMADA CELSO PETRUCCI Diretor Executivo Economistachefe do SecoviSP

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Versão 3 - 20100617 CPE - ACCB/JJA/MAB/RSO 1/37100513 CPE - ACCB/CCMA/JJA/MAB/RSO 1/381/741/6

BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

2001 – 2010A DÉCADA DA RETOMADA

CELSO PETRUCCIDiretor Executivo

Economista‐chefe do Secovi‐SP

110214 – vs.02 DEE - CLP 2/38

CENÁRIO ANTERIOR À DÉCADA2001 ‐ 2010

• Disparada do processo inflacionário nos anos 1980 com diversos planos econômicos heterodoxos;

• Escassez de financiamento imobiliário;

• Empresários buscam opções (Plano 100, Sistema Fácil e outros);

• 1994 ‐ Inflação sob razoável controle a partir do Plano Real;

• 1995/1996 – Recursos da poupança alavancam PROER;

• 1997 ‐ Criação do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário; 

• Crises internacionais:1997 – Crise Asiática1998 – Moratória Russa1999 – Desvalorização do Real

• Déficit habitacional elevado

HISTÓRICO

110214 – vs.02 DEE - CLP 3/38

PRINCIPAIS FATOS QUE INFLUENCIARAM O MERCADO IMOBILIÁRIO NA DÉCADA

110214 – vs.02 DEE - CLP 4/38

2001/2002 – PERÍODO DE APREENSÃO

2 0 0 1

2 0 0 2

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2001• Crise argentina (Moratória)

• Crise energética no Brasil (Apagão)• Atentado terrorista nos Estados Unidos

110214 – vs.02 DEE - CLP 5/38

2002– Plano Diretor

• Redução do Coeficiente de Aproveitamento do terreno

• Implantação da Outorga Onerosa

– FCVS Virtual• Resolução 3.005/02 – Devolução de R$ 30 bilhões a razão de 1/100

– Eleição para Presidente da República

2004 – INÍCIO DA VIRADA

2001

2002

2003

2 0 0 4

2005

2006

2007

2008

2009

2010

– FCVS Virtual

•Razão de devolução é alterada para 1/50

– Lei 10.931/04 (Marco Regulatório do Setor)

•Patrimônio de Afetação

•Consolidação da alienação fiduciária

• Incontroverso

•RET (Regime Especial Tributário)

110214 – vs.02 DEE - CLP 6/38

2005 – INCENTIVO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

2001

2002

2003

2004

2 0 0 5

2006

2007

2008

2009

2010

– Res. 3.259/05 • Multiplicadores para imóveis novos abaixo de R$ 150 mil

– Res. 3.280/05• Garantia de isonomia na concessão de empréstimo para imóveis novos e usados

– Res. 3.304/05• Possibilidade de redução da taxa de juros por período mínimo de 36 meses

110214 – vs.02 DEE - CLP 7/38

2005 – INCENTIVO À CONSTRUÇÃO CIVIL

2001

2002

2003

2004

2 0 0 5

2006

2007

2008

2009

2010

– Lei 11.196 (“MP do Bem”)• Viabilização do Patrimônio de Afetação, que amplia garantias a compradores e financiadores

• Medidas fiscais de incentivo ao mercado imobiliário

– Acirramento na competição entre bancos, gerando:• Super Casa 10

• Aumento nos prazos e porcentuais de financiamento

• Melhoria do comprometimento de renda familiar

• Redução nas taxas de juros

– Set/05 – Abertura de Capital da Cyrela

110214 – vs.02 DEE - CLP 8/38

2006 – MANUTENÇÃO DE INCENTIVOS

2001

2002

2003

2004

2005

2 0 0 6

2007

2008

2009

2010

– Pacote da Construção• Redução ou isenção do IPI de diversos materiais de construção

– Pacote Habitacional• Financiamentos com prestações fixas (sem TR)

• Introdução da construção civil na lei geral de micro e pequenas empresas

• Caixa Econômica Federal – Crédito para financiar as construtoras

– Continuidade do processo de IPO das incorporadoras

110214 – vs.02 DEE - CLP 9/38

2007 – MUDANÇA DE PARADIGMA

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2 0 0 7

2008

2009

2010

– IPO de Incorporadoras• 14 empresas do setor abriram Capital na Bolsa

• Empresas passam a atuar no País (nacionalização do setor)

– PAC (Plano de Aceleração do Crescimento)• Concessão pela União de R$ 5,2 bilhões para a Caixa Econômica Federal ampliar os empréstimos nas áreas de habitação e saneamento

– Pré‐Sal• Descoberta da maior jazida de óleo e gás natural do País, no campo petrolífero de Tupi, na Bacia de Santos

110214 – vs.02 DEE - CLP 10/38

2008 – TEMOR INTERNACIONAL

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2 0 0 8

2009

2010

– Brasil recebe “Investiment Grade”

– Mercado imobiliário atinge pico histórico de lançamento e comercialização (acumulado 12 meses) – 45,6 mil unidades lançadas no município de São Paulo

– Mercado imobiliário volta a atenção às classes C e D

– BRICs ganham maior importância 

– Crise financeira internacional (EUA)

– Ano começa com otimismo, mas termina com pessimismo

110214 – vs.02 DEE - CLP 11/38

2009 – A FORÇA DO CONSUMIDOR

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2 0 0 9

2010

– Ano começa com pessimismo, mas termina com otimismo

– Medidas anticíclicas do governo Federal (Compulsório, Redução de IPI e bancos Federais)

– Lançamento do PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida

• Mudança de paradigma – 1 milhão de novas habitações

• Orçamento de R$ 79,3 bilhões

– Resolução CMN 3.706 ‐ Realinhamento dos valores dos imóveis enquadráveis no SFH

• Avaliação/compra e venda: R$ 350 mil para R$ 500 mil

• Financiamento máximo: R$ 245 mil para R$ 450 mil

110214 – vs.02 DEE - CLP 12/38

2010 – RECUPERAÇÃO DA ECONOMIA

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2 0 1 0

– Recorde de criação de empregos formais

– Valorização dos imóveis

– Perspectiva de esgotamento dos recursos da poupança para financiamento imobiliário em 2013

– Necessidade de estudar a adoção de novas fontes de recursos pelo setor

– Prorrogação da redução do IPI para materiais de construção até 2011

110214 – vs.02 DEE - CLP 13/38

LANÇAMENTOS

110214 – vs.02 DEE - CLP 14/38

24 22

2723

25 26

3934

32

37

0

10

20

30

40

5020

01 02 03

04 * 05

06 **

07 ** 08 09 10

Em milhares de unidades

*   04 – Marco Regulatório** 06 e 07 – IPO e Fin. Habitacional

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAISMunicípio de São Paulo

Fonte: Embraesp

Elaboração: Depto de Economia Secovi‐SP

110112 – vs.06 DEE - CLP 15/42

Média = 24,2

Média = 33,6

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

Tipologia do Município de São Paulo

Fonte: Embraesp

Elaboração: Depto de Economia Secovi‐SP

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Média

1 dorm 14,7% 8,6% 11,8% 5,1% 7,0% 3,7% 1,4% 4,2% 6,1% 11,4% 7,4%

2 dorms 42,4% 38,1% 36,3% 39,9% 30,1% 28,6% 32,4% 33,7% 45,6% 48,7% 37,6%

3 dorms 31,3% 27,9% 33,8% 32,8% 35,8% 30,6% 32,1% 38,4% 33,5% 31,6% 32,8%

4 ou mais 11,6% 25,4% 18,1% 22,3% 27,1% 37,1% 34,1% 23,7% 14,8% 8,3% 22,3%

Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Participação porcentual segmentado por dormitório e ano

Maior Participação Menor Participação

110112 – vs.06 DEE - CLP 16/42

20

25

30

35

40

45

50

jan/01

abr/01

jul/01

out/01

jan/02

abr/02

jul/02

out/02

jan/03

abr/03

jul/03

out/03

jan/04

abr/04

jul/04

out/04

jan/05

abr/05

jul/05

out/05

jan/06

abr/06

jul/06

out/06

jan/07

abr/07

jul/07

out/07

jan/08

abr/08

jul/08

out/08

jan/09

abr/09

jul/09

out/09

jan/10

abr/10

jul/10

out/10

Ago/08 = 45,6

LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS/ACUMULADO 12 MESES

Período Pré Crise

Fonte: EmbraespElaboração: Secovi‐SP

Em mil unidades

Município de São Paulo

110112 – vs.06 DEE - CLP 17/42

Dez/10 = 37,3

VARIAÇÃO ACUMULADA DE PREÇO X INFLAÇÃO

‐20%0%

20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%

jan/01

abr/01

jul/01

out/01

jan/02

abr/02

jul/02

out/02

jan/03

abr/03

jul/03

out/03

jan/04

abr/04

jul/04

out/04

jan/05

abr/05

jul/05

out/05

jan/06

abr/06

jul/06

out/06

jan/07

abr/07

jul/07

out/07

jan/08

abr/08

jul/08

out/08

jan/09

abr/09

jul/09

out/09

jan/10

abr/10

jul/10

out/10

MSP ‐ Var% Pr M Ar Ut2 IPCA INCC

18/55

Variação% Acumulada Preço* M² de Área Útil de Imóveis Lançados

Fonte: EmbraespElaboração: Secovi-SP

Município de São Paulo

* Preço médio dos imóveis lançados no período de 12 meses

Var % acumulada jan/01 a dez/10MSP Preço Área útil – m² = 178%INCC = 131%IPCA = 90%

101213 - vs.02 DEE - CLP

dez/

10

COMERCIALIZAÇÃO

110214 – vs.02 DEE - CLP 19/38

COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS 

20,223,8

28,3

36,632,8

35,8 35,9

0

10

20

30

40

50

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fonte: Secovi‐SP

Elaboração: Depto de Economia Secovi‐SP

Município de São Paulo

Em mil unidades

110214 – vs.02 DEE - CLP 20/38

EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS

110214 – vs.02 DEE - CLP 21/38

LANÇAMENTOS DE CONJUNTOS COMERCIAIS

1,3 1,51,0

1,6 1,51,1

2,2 2,4

3,5

5,8

0

1

2

3

4

5

6

7

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Conjuntos

Mil conjuntos

Município de São Paulo

Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística

110112 – vs.06 DEE - CLP 22/42

LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A 2005

110214 – vs.02 DEE - CLP 23/38

LANÇAMENTOS COMERCIAIS 2001 A 2010

110214 – vs.02 DEE - CLP 24/38

REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO (RMSP)

110214 – vs.02 DEE - CLP 25/38

RMSP – REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO

39 municípios19,8 milhões habitantes (2009)R$ 572 bilhões de PIB (2008) 

Mapa: GeoSecovi110214 – vs.02 DEE - CLP 26/38

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Outros Município SP

LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAISRegião Metropolitana de São Paulo

Mil unidades

Fonte: EmbraespElaboração: Depto. de Economia e Estatística

20% 26% 26%

37%45%

41%

45%80%

74% 74%

63%55%

59%55%

28,233,7 34,7

62,163,0

53,5

67,8

34,931,532,7

24%

76%

30%

70%

27%

73%

110112 – vs.06 DEE - CLP 27/42

4,5 4,9

8,0

3,8

7,4

8,6

3,8

5,5

7,6 7,7

4,14,9

4,33,8

4,75,4

6,37,1

0

2

4

6

8

10

12

COMERCIALIZAÇÃO IMÓVEIS NOVOS POR MÊSRegião Metropolitana de São Paulo

Mil unidades

110214 – vs.02 DEE - CLP 28/38

Julho de 2009 = Início da Pesquisa na RMSP

Ano de 2010 = 65 mil

Fonte:  Secovi‐SP

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

110214 – vs.02 DEE - CLP 29/38

FINANCIAMENTOS SBPE – R$ BILHÃO

2010* = Jan‐Nov

110214 – vs.02 DEE - CLP 30/38

Fonte: ABECIP e Bacen

Previsão para 2010:Total..................... R$ 57 biConstrução ......... R$  25 biAquisição............. R$  32 biCrescimento de 67% em relação a 2009

FINANCIAMENTOS SBPE – UNIDADES (EM MIL)

2010* = Jan‐Nov

110214 – vs.02 DEE - CLP 31/38

Fonte: ABECIP e Bacen

Previsão para 2010:Total..................... 450 milConstrução ......... 230 milAquisição............. 220 mil

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

jan/0

5

jul/0

5

jan/0

6

jul/0

6

jan/0

7

jul/0

7

jan/0

8

jul/0

8

jan/0

9

jul/0

9

jan/1

0

jul/1

0

FINANCIAMENTO HABITACIONAL – SBPE

R$ milhões

Fonte: Banco Central *2010 até novembro

Set/08 = 15.668

mai/10 = 15.229

nov/10 = 21.085

Pessoa Jurídica – Acumulado 12 meses Valores Nominais

110214 – vs.02 DEE - CLP 32/38

LTV – AQUISIÇÃO ÂMBITO SFH

Fonte: Banco Central e ABECIP 

110214 – vs.02 DEE - CLP 33/38

PROJEÇÃO PARA FINANCIAMENTOS SBPE  (R$ BILHÕES)

Fonte: Banco Central e ABECIP 

110214 – vs.02 DEE - CLP 34/38

ESGOTAMENTO DA POUPANÇA

Fonte: Banco Central e ABECIP 

110214 – vs.02 DEE - CLP 35/38

FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

• Instrumentos alternativos de recursos ganharão cada vez mais importância:

• CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

• Covered Bonds

• LCI (Letras de Crédito Imobiliário)

• LFI (Letras de Financiamento Imobiliário)

• PMCMV 2 – Programa Permanente de Estado

• Correção do valor dos imóveis do PMCMV de R$ 130 mil para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil 

• Desburocratização do setor imobiliário

• Crescimento sustentável próximo ao do PIB

110214 – vs.02 DEE - CLP 36/38

Vs 1 - 20100103 CLP 37/38

DIRETORIAPresidente  .

Vice‐presidente. 

Economista‐chefe  .

João Crestana

Flávio Augusto A. Amary

Celso Petrucci

Baixada Santista .

Bauru .

Campinas .

Grande ABC .

Jundiaí .

São José do Rio Preto .

Sorocaba .

Vale do Paraíba .

Domingos Nini de Oliveira

Riad Elia Said

Kelma Elineide T. de Camargo

Milton Bigucci

Célia Benassi

Joaquim Ribeiro

Flávio Augusto A. Amary

Célia Benassi

DELEGACIAS REGIONAIS

S E C O V I – S P

Muito Obrigado

110214 – vs.02 DEE - CLP 38/38

(11) 5591-1300 / 5591-1301