Cdigo de Ordenamiento Territorial

NDICE 1. 1.1 1.2 1.3

CAPTULO 1 GENERALIDADES PARA LA APLICACIN DE ESTE CDIGO. ALCANCES. MBITO DE VIGENCIA. DEFINICIN DE TRMINOS TCNICOS.

1.3.1 RELATIVOS AL USO Y AL OBJETIVO DE LA OBRA O EDIFICACIN. 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 RELATIVOS AL TERRENO. RELATIVOS AL TEJIDO URBANO. RELATIVOS A LAS CONDICIONES AMBIENTALES. SUSTANCIAS PELIGROSAS Y/O ESPECIALES.

CAPTULO 1

1. 1.1

GENERALIDADES PARA LA APLICACIN DE ESTE CDIGO. ALCANCES.

El presente Cdigo rige el Ordenamiento del territorio del Partido de General Pueyrredon y regula el uso, la ocupacin, la subdivisin y el equipamiento del suelo; la preservacin de sus mbitos arquitectnicos y paisajsticos y todos aquellos aspectos que tengan relacin con el ordenamiento territorial. Lo precedente puede considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitacin a la aplicacin de estas normas a cualquier otro supuesto previsto en el mismo. Vuelve a inicio. 1.2 MBITO DE VIGENCIA.

Estarn sometidos al cumplimiento de ste Cdigo las personas fsicas o jurdicas, pblicas o privadas, cualquiera fuera la afectacin de sus bienes, con la nica excepcin de razones de seguridad y defensa. Vuelve a inicio. 1.3 DEFINICIN DE TRMINOS TCNICOS.

Las palabras y expresiones de ste Cdigo tienen los siguientes significados: Vuelve a inicio. 1.3.1 RELATIVOS AL USO Y AL OBJETIVO DE LA OBRA O EDIFICACIN. AMPLIAR: Modificar un edificio aumentando la superficie y el volumen edificado; modificar una instalacin aumentando la capacidad productiva existente; modificar una actividad agregando rubros no incorporados en el anterior uso del suelo registrado. En los dos ltimos casos la ampliacin puede producirse con o sin ampliacin edilicia. RECONSTRUIR: Edificar de nuevo en el mismo lugar, conservando el diseo y restituyendo los elementos constructivos a su estado original. Rehacer una instalacin deteriorada. REFORMAR: Modificar un edificio sin aumentar el volumen edificado y sin cambiar su uso y destino. Modificar una instalacin sin modificar su capacidad productiva. REQUISITOS DE USO: Son aquellos que se consideran complemento necesario de los usos del suelo que se permite implantar para asegurar su funcionamiento, evitar molestias y garantizar la fluidez del trnsito. TRANSFORMAR: Modificar un edificio o instalacin a fin de cambiar su uso y destino, pero sin ampliar. USO: En un inmueble, es la funcin o actividad para la cual el terreno y el edificio o instalacin asentada en aquel, han sido destinados, ocupados, diseados, construidos, utilizados y mantenidos. VIVIENDA COMPLEMENTARIA: Vivienda mnima que no constituye un fin residencial en s mismo dentro de la parcela destinada a otro uso del suelo, pero que se admite al slo efecto de albergar una unidad familiar para el propietario, encargado o sereno de la actividad principal. Aplicacin: En todos aquellos distritos incompatibles con el uso residencial y en los distritos donde su carcter sea compatible con la residencia, pero la actividad elegida requiera parcela de uso exclusivo, se permite vivienda complementaria que no supere los noventa metros cuadrados (90m2). A los efectos de computar el FOT ste se adicionar al FOT principal.

La habilitacin de la vivienda complementaria se conceder conjuntamente con el uso de suelo solicitado. Cuando se trate de construcciones nuevas, la vivienda deber estar al frente. Si la vivienda se realizara en planta alta slo podr desarrollarse sobre la parte correspondiente a actividad comercial, administrativa o de exposicin, siempre que est ubicada al frente y con acceso independiente. Deber reservarse para este caso una circulacin de cuatro metros (4 m.) de ancho como mnimo, que vincule directamente la calzada con la actividad industrial y totalmente independiente de la vivienda. La ventilacin e iluminacin de los locales de vivienda no podr hacerse a expensas de los espacios afectados para la actividad principal. En caso de ventilar e iluminar, la separacin entre viviendas y actividad principal no ser menor de cuatro metros (4 m.). Los tabiques comunes entre locales de vivienda e industria no sern menores de veinte centmetros (20 cm.) de espesor, de ladrillo comn. Vuelve a inicio.

1.3.2

RELATIVOS AL TERRENO.

COTA DE PARCELA: Punto ideal que resulta como promedio de las cotas de los puntos en que dos planos perpendiculares entre s, (uno de ellos paralelo al lado mayor del lote, ambos pasando por el baricentro de ste) cortan a las Lneas Municipales. Si esta cota as definida resultara inferior a la cota ms alta del lote sobre la Lnea Municipal se adoptar como cota de parcela a sta ltima. Si as lo exigiese la autoridad municipal por estar en juego alguna norma crtica para el proyecto, ser determinada por profesional habilitado en mensura y nivelacin. En el Distrito Residencial Tres (R3) rige la definicin establecida en el artculo 6.6.3.1 inciso b). LNEA DIVISORIA: Cualquiera de las lneas que deslindan y limitan un predio de un solar vecino o respecto de la va pblica. LNEA DIVISORIA DE FONDO: La correspondiente al o a los lados opuestos a la divisoria de frente que coincide con la lnea Municipal de la parcela. Es sinnimo de eje medianero de fondo. LNEA DIVISORIA DE FRENTE O LNEA MUNICIPAL (L.M.): Lnea comprendida entre las divisorias laterales, que deslinda la parcela de la va pblica actual LNEA DIVISORIA LATERAL: La que intersecta la Lnea Municipal y la Lnea Divisoria de Fondo. Es sinnimo de eje medianero lateral. LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA U OCHAVA: Lnea determinada para delimitar la va pblica en las esquinas, que vincula entre s a las dos lneas municipales. Esta Lnea,

llamada ochava, ser perpendicular a la bisectriz de ese ngulo y no medir menos de cuatro metros con veinticuatro centmetros (4.24 m.) . NIVEL DE CORDN: Cota fijada por la Municipalidad para el cordn de la calzada, en el punto que corresponda con el medio del frente de parcela y referido al plano de comparacin para la nivelacin general de la ciudad. OCHAVA: Ver Lnea Municipal de Esquina. PARCELA: Superficie indivisa de terreno designada como tal, en planos registrados por la autoridad competente. PARCELA DE ESQUINA: La que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre distintas vas pblicas. PARCELA INTERMEDIA: Aquella que no es parcela de esquina. PREDIO: Ver parcela. VA PBLICA: Toda autopista, avenida, bulevar, calle, callejn, cul de sac, camino, pasaje, ruta, senda o paso, abiertos al trnsito peatonal y/o vehicular, que pertenecen al dominio nacional, provincial o municipal y conforman espacio libre urbano pblico. Vuelve a inicio. 1.3.3 RELATIVOS AL TEJIDO URBANO.

ALTURA DE LA FACHADA: Medida vertical de la fachada tomada sobre la Lnea Municipal o la Lnea de Edificacin, a partir de la cota de parcela, hasta el borde superior del parapeto o carga perimetral. BASAMENTO: Parte del edificio, construida en el nivel del terreno, sobre la cual se asientan los volmenes sobrelevados del mismo edificio. CENTRO LIBRE DE MANZANA: Superficie no edificable, del nivel del terreno o de cota de parcela, destinada a espacio verde forestable, definida por las lneas de frente interno o de edificacin interna, segn corresponda por tipologa. Se eximen de la prohibicin de edificar sobre esta superficie las construcciones descriptas en los Artculos 3.2.6.6; 6.7.1.1; 6.7.2.2 y 6.7.3.2. Se complementa volumtricamente con la nocin de espacio libre de manzana. EDIFICIO: Cualquier estructura construida y fija al suelo en forma permanente, destinada a albergar personas, animales o bienes muebles de cualquier clase. ESPACIO LIBRE DE MANZANA: Espacio areo interno a la manzana, delimitado por los planos verticales que pasan por las lneas de frente interno o las lneas de edificacin interna, que debe reservarse libre de edificacin segn la tipologa adoptada.

ESPACIO LIBRE URBANO: Espacio areo comprendido entre los volmenes edificados de la ciudad que permite lograr las condiciones de iluminacin y ventilacin, asoleamiento, privacidad, visual a exterior y a otros factores concernientes a la calidad ambiental que son requeridos por la municipalidad para que los locales puedan ser habitables. FACHADA PRINCIPAL: Proyeccin hacia la va pblica del volumen exterior de un edificio sobre un plano vertical paralelo a la Lnea Municipal. FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO (F.O.S.): Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos. Los factores de ocupacin del suelo, tienen carcter de mximos sin constituir valores fijos. El rea de la envolvente de las proyecciones horizontales de todos los niveles del o de los edificios, no podr exceder el porcentaje de la superficie total del terreno establecida para el uso de mayor F.O.S.; el resto ser destinado a espacio libre, con tratamiento paisajstico, a playas de maniobras o a estacionamiento. FACTOR DE OCUPACIN TOTAL (F.O.T.): Coeficiente que, multiplicado por la superficie de la parcela, determina la superficie cubierta total mxima edificable, la que puede ser adicionada con la superficie de aquellos locales no computables segn las propias normas del C.O.T. LNEA DE EDIFICACIN (L.E.): La que limita el rea edificable de la parcela en el frente o prxima al frente de la misma. Dicha lnea coincidir con la Lnea Municipal, salvo cuando se exigiera retiro obligatorio. LNEA DE EDIFICACIN INTERNA (L.E.I.): Traza del plano vertical que sirve para limitar el espacio libre de manzana para los edificios entre medianeras y volmenes sobrelevados del basamento en edificios de semipermetro libre, en determinados distritos. Es compensable en base a necesidades de diseo y a hechos existentes, no rebasando nunca la Lnea de Frente Interno (L.F.I.). Se compensa balanceando superficies internas y externas a la L.E.I. LNEA DE FRENTE INTERNO (L.F.I.): Traza del plano vertical que sirve para limitar el espacio libre de manzana para los edificios de permetro libre, para los entre medianeras retirados del frente y para los basamentos. Limita definitivamente la edificacin interna permitida en la parcela para el permetro edificado en forma anloga a la Lnea Municipal y como tal, no es compensable. Subsisten las salvedades otorgadas por los Artculos 3.2.6.6; 6.7.1.1; 6.7.2.2 y 6.7.3.2. LNEA DE RETIRO DE FONDO: Es la traza virtual del plano que, paralela a la lnea de fondo o eje medianero del contrafrente, define el permetro edificable dentro de cada parcela en los distritos en que no se determina Lnea de Frente Interno o en los casos en que la irregularidad de la parcela exija la aplicacin de la frmula de retiro de fondo. La lnea de retiro de fondo es compensable.

LNEA DE RETIRO LATERAL (L.R.L.): Traza del plano que limita lateralmente la edificacin en relacin a los ejes medianeros. MANZANA: Superficie de terreno delimitada por va pblica o va frrea y registrada catastralmente como tal. PATIO APENDICULAR DEL ESPACIO URBANO: Patio generado por entrantes o retiros parciales de los cuerpos edificados, abiertos por un lado al espacio urbano. PATIO ASIMILABLE AL ESPACIO URBANO: Patio ubicado entre los volmenes construidos en las parcelas que, por adoptar dimensiones acordes a las establecidas, pueden ser asimilados al espacio urbano y por tanto iluminar y ventilar locales de cualquier tipo. PATIO AUXILIAR: Es aquel al cual pueden ventilar locales no habitables de conformidad con lo establecido en el Reglamento General de Construcciones (R.G.C.). La cocina comedor es habitable. PLANO LMITE: Plano virtual que limita la altura permitida del edificio. Puede ser superado solamente por hall de acceso a azotea, lavadero, sala de mquina de ascensores y parapetos o cargas reglamentarias hasta seis metros de altura tope, superada slo por tanque de agua, conductos, balizas y antenas, excepto en distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8. PLANTA LIBRE: La totalidad de la superficie de una planta de edificio, ubicada en cualquier nivel, con frente y contrafrente (como mnimo) abiertos y que no constituye ningn tipo de local habitable. SUPERFICIE CUBIERTA EDIFICABLE: Se denomina superficie cubierta edificable en una parcela a la suma de todas las reas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la vereda o su equivalente que al efecto establezca el municipio, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores o exteriores. En el caso que el Municipio establezca el equivalente a nivel de vereda, ste no podr superar la cota ms un metro cincuenta centmetros (+ 1,50 m.). TEJIDO URBANO: Relacin entre los volmenes edificados y el espacio urbano. VOLUMEN EDIFICABLE: Volumen mximo que puede construirse en una parcela, segn las presentes normas. VOLUMEN EDIFICADO: Volumen total construido en la parcela. VOLUMEN FUERA DE PERFIL: Es el volumen edificado o proyectado excediendo el perfil mximo que, en dos sentidos perpendiculares y en su altura est admitido por las reglas del C.O.T.

VOLUMEN NO CONFORME: El volumen edificado antes de la norma vigente en un determinado momento. Vuelve a inicio. 1.3.4 RELATIVOS A LAS CONDICIONES AMBIENTALES AMBIENTE URBANO: Conjunto del espacio areo urbano, las aguas superficiales, entubadas o subterrneas, el suelo, el subsuelo y dems constituyentes del medio natural. Sistema constituido por los factores naturales (agua, suelo, aire), culturales (usos y costumbres) y sociales en una poblacin, interrelacionados entre s, que condicionan la vida del hombre, a la vez que constantemente son modificados por ste. BASURA: Residuo. CONTAMINACIN AMBIENTAL: Presencia en el ambiente de cualquier agente fsico, qumico, biolgico o radiactivo o la combinacin de varios agentes en concentraciones superiores al umbral mnimo y con tal duracin y frecuencia de ocurrencia, que puedan ser nocivos para la salud humana y para la vida animal y vegetal e impidan el uso y goce normal de las propiedades y lugares de recreacin, y para el patrimonio cultural o esttico. CONTAMINANTE: Cualquier agente fsico, qumico o biolgico que tiene potencialidad para modificar las condiciones ambientales naturales del sistema ecolgico. DISPOSICIN FINAL DE LA BASURA: Colocar los residuos en un lugar definitivo, previamente seleccionado y acondicionado para tal fin. EMISIN: Introduccin al ambiente de un contaminante. Cuando un contaminante pase a un recinto no diseado especficamente como parte de un sistema de control de contaminacin, el pasaje ser considerado como una emisin al ambiente. EMISIN MXIMA PERMISIBLE: Concentracin de un determinado contaminante, medida en el punto de emisin del efluente, que se tolerar como la mxima a emitir. ESPACIO AREO URBANO: La atmsfera, en el interior y por fuera de los edificios y construcciones. En lo que se refiere a actividades que tengan su origen en el Municipio (debe entenderse Partido) y sean capaces de contaminar el aire, el espacio areo urbano se entender extendido hacia arriba hasta el borde de la exsfera y horizontalmente hasta cualquier distancia dentro del lmite jurisdiccional del Municipio. FUENTE DE CONTAMINACIN: Instalacin o elemento temporario o permanente, fijo o mvil, que emita contaminantes al ambiente urbano. FUENTE FIJA: La diseada para operar en un lugar fijo. No pierde su condicin de tal, aunque se halle montada sobre un vehculo que la transporta.

FUENTE MVIL: La diseada para desplazarse de un lugar a otro por medio de un elemento propulsor. GASES : Fluidos que no tienen superficie lmite y tienden a ocupar todo el espacio disponible. Pueden cambiar al estado lquido o slido solamente por el efecto combinado de una presin mayor y una temperatura menor. HUMO: Mezcla de material particulado, vapores y gases cuyo tamao de partculas es inferior a un micrn. INFLAMABLE: Lquido que puede emitir vapores que mezclados en proporciones adecuadas con el aire originan mezclas combustibles. Segn el valor de su punto de inflamacin momentnea (flash point) se lo ubica en una categora determinada. LQUIDO: Fluido de volumen definido que adopta la forma de su recipiente. NIEBLA: Suspensin de un lquido en la atmsfera. El tamao de gota debe ser inferior a 10 micrones. POLVO: Material particulado suspendido en el aire. El tamao de las partculas es superior a un micrn. RESIDUO: Materia slida o semislida que es desechada por considerar que su aplicacin o uso ha sido agotado. RESIDUOS ESPECIALES: Son los que define la Ley 11.720 y su Decreto Reglamentario 806/97. SPRAY: Suspensin de un lquido en la atmsfera. El tamao de gota debe ser superior a 10 micrones. VAPORES: Es la forma gaseosa de sustancias a las que normalmente se las encuentra en estado slido o lquido (a temperatura y presin ambiente). El vapor puede adquirir su estado slido o lquido aumentando su presin o reduciendo su temperatura. Vuelve a inicio. 1.3.5 SUSTANCIAS PELIGROSAS Y/O ESPECIALES Aquellas que por su toxicidad, inflamabilidad y explosividad no deben ser almacenadas o manipuladas en distritos residenciales, salvo en las cantidades apropiadas para su utilizacin domstica en los envases originales. EXPLOSIVO: Se denomina explosivo a cualquier especie qumica o grupo de ellas que por accin del calor o por percusin, compresin, interaccin o friccin, produce una sobrepresin casi instantnea con generacin de calor y grandes volmenes de gases. El

oxgeno, se es necesario para ese proceso, puede provenir de su molcula o del ambiente circundante o de otra especie qumica. GASES INFLAMABLES: Los que en condiciones normales, mezclados con un mnimo de 13 % de aire, forman mezclas inflamables. INFLAMABLES DE 1ERA. CATEGORA: Son los que en aparato TAG: (v.a.) se inflaman a no ms de 40 C. (alcohol, ter, nafta, benzol, acetona, etc.) INFLAMABLES DE 2DA. CATEGORA: Son los que en aparato TAG: (v.a.) se inflaman entre 40 y 135 C.; y en aparato Cleveland, a menos de 80 C. (kerosene, aguarrs, cido actico, etc.). LQUIDOS INFLAMABLES: Son los lquidos o mezclas de lquidos conteniendo slidos en solucin o suspensin que se inflaman a no ms de 66 C. en aparato TAG: (v.a.). SLIDOS ESPONTNEAMENTE INFLAMABLES: Son los slidos que en contacto con el aire por friccin originan inflamacin espontnea. Los slidos que en contacto con el agua o humedad desprenden gases muy inflamables. SLIDOS INFLAMABLES: Comprenden los slidos no explosivos que pueden calentarse en condiciones accidentales causando incendio por friccin. As tambin los que en otras condiciones fsicas como absorcin de humedad, por cambio fsico o qumico, o por desarrollo de calor en la preparacin, originan incendio. SUSTANCIAS CARBURANTES: Son las sustancias que aunque no sean combustibles, liberan fcilmente oxgeno y activan la combustin de otras sustancias intensificando la violencia de las mismas. CAPTULO 2 2. CREACIN Y AMPLIACIN DE REAS URBANAS. SUBDIVISIN DEL SUELO. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 CREACIN DE REAS URBANAS. GENERALIDADES. REQUISITOS. OPORTUNIDAD. AMPLIACIN DE REAS URBANAS. GENERALIDADES. REQUISITOS.

2.2.3 2.3 2.3.1 2.4 2.4.1a 2.4.1.1 2.4.1.1.1 2.4.1.1.2 2.4.1.2 2.4.1.2.1 2.4.1.3 2.4.1.4 2.4.1.5 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.5

RESERVA URBANA Y URBANIZACIN FUTURA. CREACIN Y AMPLIACIN DE ZONAS DE USOS ESPECFICOS. GENERALIDADES Y REQUISITOS. SUBDIVISIN DEL SUELO. SUBDIVISIN EN EL REA URBANA DEL EJIDO. Parcelamiento. Desage pluvial en parcelamiento Indicadores urbansticos en parcelamiento. Dimensiones de parcelas. Completamiento de manzana. Proyectos urbansticos integrales. Anexin de parcelas. Ampliacin de reas urbanas. SUBDIVISIN EN EL EJIDO EXCLUIDA REA URBANA. SUBDIVISIN EN REAS URBANAS DEL PARTIDO. SUBDIVISIN EN REAS COMPLEMENTARIAS. SUBDIVISIN EN REAS RURALES DEL PARTIDO. CESIONES.

2.6 HABILITACIN DE REAS CREADAS, AMPLIADAS Y REESTRUCTURADAS. 2.6.1 2.6.2 INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS ESENCIALES. EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.

CAPTULO 2 2. CREACIN Y AMPLIACIN DE REAS URBANAS.

SUBDIVISIN DEL SUELO. 2.1 2.1.1 CREACIN DE REAS URBANAS. GENERALIDADES.

Se entender por creacin de rea o ncleo urbano al proceso de acondicionamiento de un rea con la finalidad de efectuar localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia, las actividades de servicio, la produccin y abastecimiento compatibles con la misma; ms el conjunto de previsiones normativas destinadas a orientar su ocupacin a fin de garantizar el desarrollo equilibrado y la preservacin de la calidad del medio ambiente. Cuando la creacin o ampliacin de ncleos urbanos los propicie la Provincia o la Municipalidad en inmuebles que no le pertenezcan, y los respectivos propietarios no cedieren las correspondientes superficies ni concretaren por s el plan previsto, se declararn de utilidad pblica las fracciones que resulten necesarias a esos fines a los efectos de su expropiacin Vuelve a inicio. 2.1.2 REQUISITOS.

Toda creacin deber responder a una necesidad debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo Provincial a propuesta de la Municipalidad, por iniciativa de entidades estatales o de promotores privados y fundamentarse mediante un estudio que se integre con los elementos de juicio requeridos por la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo (ley 8912 Provincia de Buenos Aires Art. 15 incisos a) al g)). Vuelve a inicio. 2.1.3 OPORTUNIDAD.

La Municipalidad no dar curso a propuestas de creacin de reas urbanas en tanto reas urbanas existentes cubran las necesidades y motivos que inducen a propiciar la creacin del nuevo ncleo. Vuelve a inicio. 2.2 AMPLIACIN DE REAS URBANAS.

2.2.1

GENERALIDADES.

Se entender por ampliacin de un ncleo urbano al proceso de expansin ordenado de sus zonas, a fin de cumplimentar las necesidades insatisfechas o satisfechas deficientemente, de las actividades correspondientes a los distintos usos que en dicho ncleo se desarrollan. Vuelve a inicio.

2.2.2

REQUISITOS.

Toda ampliacin deber responder a necesidad fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo Provincial a propuesta del Municipio y justificarse mediante un estudio que se integre con los elementos de juicio requeridos por la Ley de Ordenamiento Territorial. Tales requisitos son los siguientes: a) la coincidencia con alguno de los ejes de crecimiento establecidos en la Introduccin al presente Cdigo y que las zonas o distritos adyacentes no cuenten con ms del 30% de sus parcelas sin edificar (o sea, tenga una consolidacin del tejido equivalente al 70% de ocupacin efectiva); b) la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable, en calidad y cantidad apta para satisfacer las necesidades totales de la poblacin total a servir; c) la disponibilidad de tierra para el desarrollo de los usos urbanos y para la demanda previsible en el futuro inmediato; d) la aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los usos urbanos; e) la factibilidad de dotar al rea de los servicios de infraestructura esenciales y de equipamiento comunitario; f) la formulacin de un Plan Director que defina y justifique la magnitud de la ampliacin, la densidad poblacional propuesta, la trama circulatoria propuesta y su conexin a la red existente, la localizacin y dimensin de los espacios libres y verdes pblicos y reservas fiscales; g) el plan previsible de prestacin de servicios esenciales y de dotacin de servicios esenciales. An cuando las zonas o distritos adyacentes cuenten con ms del 30% de sus parcelas sin edificar, podr disponerse la ampliacin si se lleva a cabo una operacin de carcter integral, y la misma comprende, adems de los restantes requisitos exigidos, lo siguiente: a) habilitacin de nuevas parcelas urbanas dotadas de los servicios esenciales y el equipamiento comunitario; b) construccin de edificios en el total de las parcelas; c) apertura y cesin de espacios viarios dotados de equipo urbano completo (pavimento y redes de servicio) ;

d) construccin de va principal que vincule la ampliacin con la trama circulatoria existente. Tambin podrn habilitarse nuevos espacios edificables sin haberse cubierto el grado de edificacin establecido, cuando la Municipalidad constate las situaciones generalizadas que derivan de la ausencia de oferta de inmueble o excesivo precio de los ofrecidos, o cuando se ofrezca urbanizar zonas no aprovechables para otros usos por sus condiciones fsicas y mediante la aplicacin de tcnicas de recuperacin. Vuelve a inicio. 2.2.3 RESERVA URBANA Y URBANIZACIN FUTURA.

A fin de encauzar la ampliacin de reas urbanas, el presente Cdigo prev la existencia de distritos de reserva urbana y urbanizacin futura, zonas de superficie considerable y parcelas susceptibles de destinarse a desarrollos urbanos integrales. Vuelve a inicio. 2.3 2.3.1 CREACIN Y AMPLIACIN DE ZONAS DE USOS ESPECFICOS. GENERALIDADES Y REQUISITOS.

La creacin o ampliacin de zonas de usos especficos deber responder a necesidad fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo Provincial a propuesta de la Municipalidad, localizarse en sitio apto para la finalidad, ajustarse a las orientaciones definidas en la Introduccin al presente Cdigo y cumplir con las normas de la legislacin vigente relativas al uso de que se trata. Vuelve a inicio. 2.4 2.4.1 SUBDIVISIN DEL SUELO. SUBDIVISIN EN EL REA URBANA DEL EJIDO.

Se considera que el rea urbana de Mar del Plata no comprende la totalidad del Ejido, sino el rea parcelada afectada al uso urbano. Vuelve a inicio. 2.4.1.1 PARCELAMIENTO.

Slo se podrn subdividir manzanas o macizos sin parcelar o parcialmente parcelados, si estn dotados de agua corriente y de cloacas. Las manzanas y macizos sin parcelar o parcialmente parcelados, carentes de agua corriente y cloacas, se podrn subdividir slo cuando se asegure la provisin de agua potable y que la eliminacin de excretas no contamine la fuente de aprovisionamiento de agua. En todos los casos se exigir como mnimo la ejecucin de obras de desages pluviales, alcantarillados y tratamiento mejorador de calles ejecutadas de conformidad con lo que establezcan las disposiciones municipales, arborestacin de aceras, as como la provisin de alumbrado pblico y energa elctrica domiciliaria.

La promocin de ventas de tierras debern adecuarse, asimismo, a las normas establecidas en las Leyes Provinciales 9078 y 9240 que regulan la publicidad de venta de tierras provenientes de subdivisiones o mensuras, loteos o fraccionamientos. En toda modificacin del estado parcelario ser obligatoria la realizacin de las cesiones correspondientes a las vas de circulacin que permitan la continuidad de la trama circulatoria urbana. Dicha cesin deber realizarse a titulo gratuito y a favor del Fisco Municipal. Lo antedicho regir sin perjuicio de las cesiones que pudieran corresponder por aplicacin de la Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, las que se destinarn a Reserva Fiscal y Espacios Verdes y Libres Pblicos. Vuelve a inicio. 2.4.1.1.1 DESAGE PLUVIAL EN PARCELAMIENTO.

Ser condicin primordial las obras de desage que posibiliten el escurrimiento superficial de aguas pluviales dispuestas en el segundo prrafo del 2.4.1.1. Por tal motivo, las ejecutar previamente el titular a cuyo nombre se registre el parcelamiento. El plano ser aprobado condicionalmente por el Municipio, figurando la construccin obligatoria del desage como una restriccin hasta su aprobacin definitiva. Una vez realizadas dichas obras de drenaje, ser levantada la interdiccin que impeda la aprobacin definitiva para proceder a su elevacin a la Direccin Provincial de Geodesia. Vuelve a inicio. 2.4.1.1.2 INDICADORES URBANSTICOS EN PARCELAMIENTO.

Queda entendido que todo parcelamiento que se autorice, debe tener estipulados los respectivos indicadores urbansticos sancionados mediante ordenanza. Vuelve a inicio. 2.4.1.2 DIMENSIONES DE PARCELAS.

Las dimensiones mnimas de parcelamiento se establecen en las Normas Especficas para cada distrito, consignando ancho mnimo y superficie mnima. Las parcelas debern ser preferentemente de forma rectangular cuando resulten irregulares debern admitir la inscripcin de un rectngulo con las dimensiones prescriptas. En el caso de parcelas de esquina y a los efectos del cmputo de la superficie mnima, se considerar como parte de ella la de va publica comprendida entre la Lnea Municipal de Edificacin y las prolongaciones de las Lneas Municipales de las calles concurrentes (superficie del tringulo de la ochava). Vuelve a inicio. 2.4.1.2.1 COMPLETAMIENTO DE MANZANA

Facltase al Departamento Ejecutivo para autorizar dimensiones parcelarias inferiores a las establecidas en este Cdigo, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) que no se generen parcelas menores que las establecidas en el artculo 52 del Decreto Ley 8912/77. b) completar el parcelamiento de una unidad rodeada de calles, denominada catastralmente como manzanas que presente unidades parcelarias preexistentes, construcciones anteriores o situaciones de hecho difcilmente reversibles, que impidan que algunos de los predios propuestos alcancen valores dimensionales exigidos. c) proponer formas parcelarias y resoluciones dimensionales que eviten la creacin de parcelas irregulares, sobrantes, remanentes o apndices anmalos. d) asegurar la adopcin de la alternativa formal y dimensional ms apropiada, para el mejor cumplimiento de condiciones fsico-ambientales, sanitarias, de habitabilidad y de las dems condiciones de uso, ocupacin y equipamiento del suelo, previstos en el presente Cdigo. e) garantizar que la operacin parcelaria prevista configure una resolucin poligonal urbansticamente superior a la que resulte de la aplicacin de la normativa dimensional vigente. f) fundamentar y avalar tcnicamente la propuesta de subdivisin del suelo, a travs de la dependencia tcnica respectiva. Vuelve a inicio. 2.4.1.3 PROYECTOS URBANSTICOS INTEGRALES.

Las dimensiones mnimas no sern de aplicacin cuando se trate de proyectos urbansticos integrales que signifiquen la construccin de la totalidad de las edificaciones, dotacin de infraestructura y equipamiento comunitario para los cuales la Municipalidad mantenga la densidad establecida y fije normas especificas sobre F.O.S. y F.O.T., aspectos constructivos, ubicacin de reas verdes y libres pblicas y otras de aplicacin para el caso. Vuelve a inicio. 2.4.1.4 ANEXIN DE PARCELAS.

Slo podr admitirse la creacin de parcelas de dimensiones menores que las establecidas para el distrito respectivo con el fin de anexarlas a lotes linderos, cuando la operacin tenga por objeto: a) sanear un ttulo afectado por una invasin de linderos materializada por una construccin de difcil y costosa remocin. b) Evitar que entre los edificios construidos en lotes linderos, queden espacios que conformen pasillos de dimensiones menores a las exigidas en el Reglamento General de Construcciones.

c) Rectificar una inadecuada relacin de frente-fondo, entendiendo por tal a la inferior de un tercio (1/3), en cuyo caso la parcela remanente deber mantener la superficie mnima establecida para el distrito. d) Transferir superficies entre los lotes linderos para permitir englobamiento parcelario y por tanto soluciones urbansticas adecuadas; tal caso se admite an cuando la parcela resultante no alcance a tener las dimensiones mnimas. Vuelve a inicio. 2.4.1.5 AMPLIACIN DE REAS URBANAS.

Previo estudio sobre su conveniencia, podrn ser aprobadas ampliaciones de reas urbanas, dentro y fuera del ejido, solamente si en ellas se llevara a cabo una operacin de carcter integral que comprenda, adems de lo exigido en el artculo 17 de la Ley 8912, lo siguiente: a) Habilitacin de nuevas parcelas urbanas dotadas de todos los servicios esenciales y el equipamiento comunitario que establece esta Ley. b) Construccin de edificios en el total de las parcelas. c) Apertura y cesin de espacios viarios dotados de equipo urbano completo (pavimento y redes de servicios). d) Construccin de va principal pavimentada que vincule la ampliacin con la trama circulatoria existente. e) Ejecucin previa de los desages pluviales correspondientes a toda la superficie a incorporar, segn lo dispuesto en 2.4.1.1.1, desde la recepcin hasta la emisin de las aguas, en similares condiciones a las imperantes en las lindes del terreno antes de la intervencin. De ningn modo se ejecutar, sin consulta y aprobacin, la modificacin de los niveles de las calles o sus prolongaciones. Estas obras se materializarn segn las prescripciones del Departamento de Hidrulica de la Municipalidad con la conformidad de la Direccin de Ordenamiento Territorial. Lo antedicho se refiere tambin a los distritos de Reserva Urbana existentes. Se establecer restriccin de venta a todas las parcelas que no hayan cumplimentado los requisitos arriba indicados, y los del artculo 2.4.1.1. Vuelve a inicio. 2.4.2 SUBDIVISIN EN EL EJIDO EXCLUIDA REA URBANA.

La subdivisin dentro del ejido, excluida el rea urbana, no est permitida. Los distritos de Urbanizacin Futura, Reserva Urbana y Urbanizacin Parque, que con el rea Urbana y el distrito de Urbanizacin Determinada, integran el Ejido, son espacios susceptibles de asimilarse al rea Urbana mediante el proceso de ampliacin previsto en 2.2, instancia

indispensable para su ulterior parcelamiento o para la conformacin del desarrollo urbano integral. Vuelve a inicio. 2.4.3 SUBDIVISIN EN REAS URBANAS DEL PARTIDO.

La subdivisin de las reas urbanas dentro del Partido de General Pueyrredon est permitida en los distritos establecidos y de acuerdo a las dimensiones mnimas de parcela indicadas. Los espacios susceptibles de asimilacin a las reas urbanas, fuera del ejido, se identifican como distritos de Reserva Urbana, Urbanizacin Futura y Urbanizacin Parque y su asimilacin se ha de regular con el proceso de ampliacin previsto en el Artculo 2.2. 2.4.4 SUBDIVISIN EN REAS COMPLEMENTARIAS.

En reas complementarias las dimensiones de parcela debern guardar relacin al tipo y a la intensidad del uso asignado, la unidad mnima de parcela ser de 1 Ha. y en todos los casos la relacin entre ancho (a) y fondo (f) de la parcela, no ser inferior a 1/3. El frente mnimo sobre va de circulacin secundaria ser de cincuenta metros (50 m.) y sobre va de circulacin primaria de ciento cincuenta metros (150 m.). a/f1/3 La aceptacin de cualquier tipo de divisin en rea urbana es privativa del Municipio. Vuelve a inicio. 2.4.5 SUBDIVISIN EN REAS RURALES DEL PARTIDO.

En reas rurales las parcelas no podrn ser inferiores a una unidad econmica de explotacin extensiva o intensiva, y sus dimensiones mnimas se determinan en la forma establecida por el Cdigo Rural, as como tambin las de aquellas parcelas destinadas a usos complementarios de la actividad rural. Prohbase realizar subdivisiones en reas rurales que impliquen la creacin de reas urbanas con densidad bruta mayor de treinta habitantes por hectrea a menos de un kilmetro de las rutas troncales nacionales y provinciales y de trescientos metros de los accesos a centros de poblacin, con excepcin de las necesarias para asentar actividades complementarias del uso diario y las industriales que establezca la zonificacin correspondiente. 2.5 CESIONES.

Al crearse o ampliarse, reas y zonas urbanas, los propietarios de los predios involucrados debern ceder gratuitamente al fisco municipal las superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes y libres pblicos y a reservas para la localizacin de equipamiento comunitario de uso pblico, de acuerdo a lo prescripto en la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo (Ley 8912), Provincia de Buenos Aires y Decreto Reglamentario N 1549/83 Art. 1. (Ley Provincial 9533).

Las Ordenanzas que afecten predios a Distritos de Urbanizacin Determinada (U.D.) no exigirn la cesin al Fisco Municipal de superficies correspondientes a locales comerciales, permaneciendo stas dentro del dominio privado, tambin se har extensivo a todos los predios a los cuales se les exigi la cesin descripta; subsistiendo la obligatoriedad de proyectar y construir los locales para comercios o servicios a que aluda cada ordenanza.

2.6 HABILITACIN DE REAS CREADAS, AMPLIADAS Y REESTRUCTURADAS. 2.6.1 INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS ESENCIALES.

Las reas o zonas que se originen como consecuencia de la creacin, ampliacin o reestructuracin de ncleos urbanos y zonas de usos especficos, podrn habilitarse total o parcialmente slo despus que se haya completado la infraestructura y la instalacin de los servicios esenciales fijados para el caso y verificado el normal funcionamiento de los mismos. A tales efectos, se consideran infraestructura y servicios esenciales: a) Area urbana: Agua corriente, cloacas, pavimentos, energa elctrica domiciliaria, alumbrado pblico y desages pluviales. b) Zonas residenciales extraurbanas: Agua corriente, cloacas para sectores con densidades netas previstas, mayores de ciento cincuenta habitantes por hectrea (150 hab./ha.) alumbrado pblico y energa elctrica domiciliaria; pavimentos en vas principales de circulacin y tratamiento de estabilizacin o mejorados para vas secundarias; desages pluviales de acuerdo a las caractersticas de cada caso. Para los clubes de campo, regir lo dispuesto en el captulo correspondiente. c) Otras zonas: Los que correspondan por analoga con los exigidos para las reas o zonas mencionadas precedentemente y segn las necesidades de cada caso a establecer por el Municipio. En cualquier caso, cuando las fuentes de agua potable estn contaminadas o pudieran contaminarse fcilmente por las caractersticas del subsuelo, se exigir el servicio de cloacas. 2.6.2 EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.

Se entiende por equipamiento comunitario a las edificaciones o instalaciones destinadas a satisfacer las necesidades de la comunidad en materia social, de salud, educacin, aprovisionamiento, cultura, administracin pblica, recreacin, seguridad, comunicaciones y transportes. En cada caso la autoridad de aplicacin fijar los requerimientos mnimos que estarn en relacin con las dimensiones y funciones del rea o zona de que se trate. CAPTULO 3

3. 3.1 3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.2 3.1.2.1 3.1.3 3.1.3.1 3.1.3.2 3.1.3.3 3.1.4 3.1.4.1 3.1.4.2 3.1.4.3 3.1.4.4 3.2 3.2.1

TEJIDO URBANO. REA DESCUBIERTA ENTRE VOLMENES EDIFICADOS. ESPACIO LIBRE URBANO. Funciones del Espacio Libre Urbano. Conformacin del Espacio Libre Urbano. Patios Apendiculares del Espacio Libre Urbano. PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO. Carcter y dimensiones de los Patios Asimilables a Espacio Libre Urbano. PATIOS AUXILIARES. Carcter y Dimensiones de los Patios Auxiliares. Extensiones Apendiculares en los Patios Auxiliares. Locales Habitables bajo Cota de Parcela. NORMAS COMUNES A TODAS LAS REAS DESCUBIERTAS. Forma de medir las reas Descubiertas. Arranque de las reas Descubiertas. Prohibiciones Relativas a las reas Descubiertas. reas Descubiertas que no constituyen Patios. VOLMENES EDIFICABLES. CONDICIONES GENERALES.

3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 reducidos. 3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.2.9 3.2.2.10

FACTOR DE OCUPACIN TOTAL (F.O.T.) Valores del F.O.T. F.O.T. en uso mixto de la parcela. F.O.T. y Densidad mximos en caso particular de anexin de parcelas. Superficies no computables para aplicacin del Factor de Ocupacin Total. F.O.T. y Densidad para construccin de vivienda unifamiliar en terrenos F.O.T. y Densidad para construccin en terrenos unificados. Incrementos del F.O.T. y la Densidad Poblacional (Estmulos). Incrementos en Edificios con Basamento. Distritos sin Estmulos. Incremento del F.O.T. y la Densidad Poblacional por unificacin parcelaria.

3.2.3 FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO (F.O.S.) - NIVEL DE APLICACIN. 3.2.3.1 misma. 3.2.3.2 3.2.3.3 Elevacin parcial sobre cota de parcela de los locales ubicados bajo la Ampliaciones en edificios existentes con F.O.S. agotado o superado. F.O.S. mximo en caso particular de anexin de parcela.

3.2.4 MODIFICACIONES EN EDIFICIOS EXISTENTES CON INDICADORES SATURADOS. 3.2.5 3.2.5.1 3.2.6 3.2.6.1 Edificable. TIPOLOGAS EDILICIAS. Tipologas en Parcelas de Esquina. FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE. Parcelas comprendidas parcial o totalmente dentro de la Franja Perimetral

3.2.6.2 Rectificacin de la Lnea de Retiro de Fondo (L.R.F.) en distritos con Retiro de Fondo Obligatorio. 3.2.6.3 3.2.6.4 3.2.6.5 3.2.6.6 3.2.7 3.2.7.1 3.2.8 3.2.8.1 3.2.9 3.2.9.1 3.2.9.2 3.2.9.3 Parcela, no de esquina, con frente a dos o ms calles. Retiro de Fondo en Manzanas de conformacin atpica. Retiro de Fondo en Lotes de esquina en Manzana de conformacin atpica. Construcciones Complementarias en el Centro Libre de Manzana BASAMENTO. rea Descubierta que no constituye patio, en Basamento. PLANO LMITE. Plano Limite de techos inclinados. ALTURA DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES. Altura de Edificios en esquina. Altura de Edificacin en parcela intermedia con frente a dos o ms calles. Altura mxima de edificacin con planta baja libre.

3.2.9.4 Altura de edificacin en parcela ubicada en zona adyacente a la playa y/o ribera martima, fluvial o lacustre determinada por el Cono de Sombra. 3.2.9.4.1 3.2.9.4.2 3.2.9.5 3.2.9.6 3.2.9.7 edificados. 3.2.9.8 Conos de sombra proyectados. Cordones de vereda demarcatorios de la zona de proteccin. Verificacin del Cono de Sombras. Altura de Edificacin en Zona del Aeropuerto. Altura de Edificacin para edificios entre medianeras con linderos Construcciones sobre el Plano Limite.

3.2.10 SALIENTES DE LA LNEA MUNICIPAL, DE LA LNEA DE EDIFICACIN, DE LAS LNEAS DE RETIRO LATERAL Y DE FRENTE INTERNO.

3.2.10.1 3.2.10.2 3.2.10.3 3.2.10.4 3.3 3.3.1 3.3.2

Restriccin de salientes hasta 2,60 m. de altura. Marquesinas. Balcones. Cuerpos salientes cerrados. LNEA MUNICIPAL (L.M.) ALINEACIN. LNEA MUNICIPAL DE EDIFICACIN (L.E.)

3.3.3 OBRAS DETRS DE LA LNEA MUNICIPAL Y DE LA LNEA DE EDIFICACIN. 3.3.3.1 3.3.3.2 3.3.3.3 basamento). 3.3.3.4 3.3.3.5 3.3.4 (RECOVA). Edificios entre medianeras. Edificios de Semipermetro Libre y Permetro Libre. Edificios de Semipermetro Libre (con basamento) y Permetro Libre (con Eximicin total o parcial de los Retiros de Frente. Eximicin del Retiro de Frente en predios de esquina. LNEA MUNICIPAL EN ACERAS CUBIERTAS CON PRTICOS

3.3.5 TRANSPOSICIN DE LA LNEA DE EDIFICACIN CON STANO BAJO NIVEL DE ACERA. 3.4 3.4.1 3.4.1.1 3.4.1.2 3.4.1.3 LNEA MUNICIPAL DE ESQUINA. FORMACIN DE ESPACIO LIBRE EN LAS ESQUINAS (OCHAVA). Obligacin de materializar la Lnea Municipal de esquina. Traza y dimensin de la Lnea Municipal de esquina, ochava. Retiro obligatorio en la Lnea Municipal de esquina.

3.4.1.4 Cuerpos salientes cerrados sobre el Retiro Obligatorio de la Lnea Municipal de esquina.

3.5 3.5.1 3.5.1.1 3.5.1.2 3.5.1.3 3.5.1.3.1 3.5.1.4 3.5.1.5 3.5.1.6 3.5.2 3.5.2.1 3.5.2.2 3.5.2.3 3.5.2.4 3.5.2.5 3.5.2.6 3.5.2.7

TIPOLOGAS EDILICIAS. EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS. Generalidades. Caractersticas de los Edificios. Volumen Edificable. Retiros Laterales de Paramentos sin aberturas reglamentarias. Plano Lmite. Edificio entre medianeras retirado. Tratamiento arquitectnico de medianeras. EDIFICIOS DE SEMIPERMETRO LIBRE. Generalidades. Caractersticas de los Edificios. Volumen Edificable. Plano Lmite. Edificios de Semipermetro Libre (con basamento). Lnea de Retiro de Frente. Lneas de Retiro Lateral.

3.5.2.8 Conversin de la Tipologa de Semipermetro Libre en Tipologa entre medianeras limitada. 3.5.2.9 3.5.3 3.5.3.1 3.5.3.2 Tratamiento Arquitectnico de medianera creada por Semipermetro. EDIFICIOS DE PERMETRO LIBRE. Generalidades. Caractersticas de los edificios.

3.5.3.3 3.5.3.4 3.5.3.5

Volumen Edificable. Lnea de Edificacin o de Retiro de Frente. Lneas de Retiro Lateral.

3.5.3.6 Conversin de la Tipologa de Permetro Libre en Semipermetro Libre y de ambas en Tipologa entre medianeras limitada. 3.5.3.7 3.5.3.8 Prdida de la altura correspondiente a la tipologa de Permetro Libre. Parcelas Mayores de 3.750 m2.

NDICE DE MATERIAL GRFICO. 3.1.1.3 3.1.2.1(a - b) Urbano. 3.1.3.1 3.1.3.2 3.1.4.1 3.1.4.2 3.2.2.1 3.2.5 3.2.6 (a - b - c) Patios Apendiculares del Espacio Libre Urbano. Carcter y dimensiones de los Patios asimilables a Espacio Libre Carcter y dimensiones de los Patios Auxiliares. Extensiones Apendiculares en los Patios Auxiliares. Forma de medir las reas Descubiertas. Arranque de las reas Descubiertas. Valores del F.O.T. (tabla) Tipologas Edilicias. Franja perimetral edificable.

3.2.6.1 Parcelas comprendidas parcial o totalmente dentro de la Franja Perimetral Edificable. 3.2.6.2 Rectificacin de la Lnea de Retiro de Fondo (L.R.F.) en distritos con Retiro de Fondo Obligatorio. 3.2.6.5 (a - b) atpica. 3.2.7 3.2.8.1 Retiro de Fondo en lotes de esquina en manzana de conformacin Basamento. Plano lmite de techos inclinados.

3.2.9.1 3.2.9.6 3.2.9.7 edificados. 3.3.3 3.3.3.4 (a - b) 3.4.1.2 3.5.1.3.1 3.5.1.4 3.5.2.4 3.5.2.7 / 3.5.3.5 (a - b - c)

Altura de edificios en esquina. Altura de edificacin en zona del aeropuerto. Altura de edificacin para edificios entre medianeras con linderos Obras detrs de la Lnea Municipal y de la Lnea de Edificacin. Eximicin total o parcial de los Retiros de Frente. Traza y dimensin de la Lnea Municipal de esquina, ochava. Retiros Laterales de Paramentos sin aberturas reglamentarias. Plano Lmite. Plano Lmite. Lneas de Retiro Lateral.

3.5.2.8 / 3.5.3.6 Conversin de la Tipologa de Permetro Libre en Semipermetro Libre y de ambas en Tipologa Entre Medianeras limitada. CAPTULO 3 3. 3.1 3.1.1 TEJIDO URBANO REA DESCUBIERTA ENTRE VOLMENES EDIFICADOS. ESPACIO LIBRE URBANO.

A los efectos de este Cdigo, se denomina as el espacio areo abierto, capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en funcin de requerimientos ambientales de iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica, privacidad, ngulo de visin de cielo, visuales exteriores, vegetacin y otros elementos de saneamiento ambiental. 3.1.1.1 FUNCIONES DEL ESPACIO LIBRE URBANO.

El espacio libre urbano, define el espacio apto para la ventilacin e iluminacin de los locales habitables de cualquier tipo, de acuerdo a los requisitos indicados en las condiciones de habitabilidad del presente Cdigo y del Reglamento General de Construcciones.

3.1.1.2

CONFORMACIN DEL ESPACIO LIBRE URBANO.

Se considera como espacio libre urbano: a) El espacio de va pblica comprendido entre las lneas municipales y el conformado entre dichas lneas y las de retiro obligatorio o voluntario de la edificacin; b) El espacio libre de manzana; c) El espacio entre paramentos laterales de los edificios de permetro libre y las lneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de va pblica y con el espacio libre de manzana; d) El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volmenes edificados, dentro de la misma parcela; e) Los patios apendiculares que queden incorporados a algunos de los espacios anteriormente enumerados. Los espacios urbanos sern considerados como tales, a partir de la cota de parcela, salvo en los casos expresamente previstos en el artculo 3.1.3.3. El dimensionamiento de dichos espacios se reglamenta en este captulo. 3.1.1.3 PATIOS APENDICULARES DEL ESPACIO LIBRE URBANO (3.1.1.3 ).

Se considerarn extensiones del espacio libre urbano, aquellos patios apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio. La abertura (a) de unin con el espacio urbano deber ser igual o mayor que la profundidad (p) del patio, y no podr ser inferior a cuatro (4) metros. Debe cumplirse la frmula a 4 m; a p. Vuelve a inicio. 3.1.2 PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO.

Se denominan as las reas descubiertas, ubicadas entre los volmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones se consideran asimilables a espacio urbano. A tales patios, pueden iluminar y ventilar locales de cualquier tipo. 3.1.2.1 CARACTER Y DIMENSIONES DE LOS PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO (ver grfico). Los lados de los patios asimilables a espacio libre urbano debern dimensionarse segn la altura de los paramentos que rodean el rea descubierta, de acuerdo a la siguiente relacin: d h/ 1,5, siendo (h) la altura de los paramentos y (d) la distancia entre ellos, que ser constante en toda la altura del patio.

En casos de paramentos de diferente altura, el valor de (h) ser igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos enfrentados; siempre que (d) no sea inferior a cuatro (4) metros. La superficie del patio ser igual al producto de la dimensin de sus lados. Uno de los lados podr reducirse hasta un 20%, no pudiendo ser nunca menor de cuatro (4) metros y siempre que el otro lado se aumente en proporcin tal que no modifique la superficie requerida. Se admitir paramentos curvos siempre que se respete la misma relacin, en la cual la dimensin (h) corresponde a la generatriz de la superficie cilndrica resultante. d1 4 m. d2 - 20% S 16 m2. Vuelve a inicio. 3.1.3 PATIOS AUXILIARES.

Se denominan as las reas descubiertas ubicadas entre los volmenes construidos en las parcelas que, por sus dimensiones, no son aptas para conformar espacio libre urbano. A tales patios pueden iluminar y ventilar los locales que expresamente se autorizan en las Normas de Habitabilidad incluidas en el Reglamento General de Construcciones (R.G.C.) 3.1.3.1 grfico). CARACTER Y DIMENSIONES DE LOS PATIOS AUXILIARES ( ver

Los lados de los patios auxiliares debern dimensionarse segn la altura de los paramentos que rodean el rea descubierta, de acuerdo con la siguiente relacin: d h / 5 2, 50 m S 6,25 m2. siendo (h) la altura de los paramentos y (d) la distancia que debe existir entre paramentos enfrentados, la que ser constante en toda la altura del patio. En caso de paramentos de diferente altura el valor de (h), ser igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos. La superficie del patio, ser el producto de la dimensin de sus lados. El lado menor del mismo podr reducirse hasta en un veinte por ciento (20%), siempre que el mayor se incremente de modo tal que no se modifique la superficie requerida, no pudiendo ser nunca menor de dos metros cincuenta centmetros (2,50 m.). Se admitir paramentos curvos siempre que se respete la misma relacin, en la cual la dimensin (h) corresponde a la generatriz de la superficie cilndrica resultante.

d1 2,5m. d2 - 20% 3.1.3.2 EXTENSIONES APENDICULARES EN LOS PATIOS AUXILIARES (ver grfico). Se admiten extensiones apendiculares en los patios auxiliares para proporcionar iluminacin y ventilacin natural a los locales aludidos en el articulo 3.1.3, siempre que la distancia (d) desde el paramento en el cual se ubican los vanos que iluminen y ventilen por el patio hasta otro que lo enfrente, cumpla con lo establecido en el pargrafo 3.1.3.1. La abertura (c) de unin con el patio, debe ser igual o mayor que dos veces la profundidad (p) de estas extensiones. Las superficies de las extensiones apendiculares no podrn computarse para satisfacer la superficie mnima del patio auxiliar, segn se establece en el pargrafo 3.1.3.1. 3.1.3.3 LOCALES HABITABLES BAJO COTA DE PARCELA.

Se permitir la construccin de locales habitables bajo cota de parcela siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Los locales habitables ubicados bajo cota de parcela debern ser iluminados y ventilados por patios cuyas dimensiones se calcularn de acuerdo a lo estipulado precedentemente. b) Para el clculo de la relacin d h / 6, la altura (h) se tomar desde el nivel de piso los locales habitables bajo cota de parcela. c) Si los patios bajo cota de parcela se encuentran entre volmenes de la misma parcela, se dimensionarn de acuerdo a lo establecido en el articulo 3.1.2.1 (patios asimilables a espacio libre urbano). d) Los locales habitables bajo cota de parcela y sus dependencias accesorias conforman una unidad funcional computable para la aplicacin del F.O.T. Vuelve a inicio. 3.1.4 3.1.4.1 NORMAS COMUNES A TODAS LAS REAS DESCUBIERTAS. FORMA DE MEDIR LAS REAS DESCUBIERTAS (ver grfico ).

Las dimensiones de las reas descubiertas que contengan losas salientes o aleros se determinan a partir de la proyeccin horizontal de voladizos cuya saliente sea mayor que 0,50m. En el caso de que el rea descubierta de una parcela resulte lindera a otra parcela, la medida de la distancia se tomar desde un paramento virtual distante 0,15 m. del eje divisorio entre las parcelas, y la altura considerada ser la del plano limite del distrito cuando no existan edificios ms altos.

Cuando en un rea descubierta se ubique una escalera abierta, podr computarse como rea descubierta tambin la mitad de su superficie a los efectos de las superficies mnimas de dichas reas. 3.1.4.2 ARRANQUE DE LAS REAS DESCUBIERTAS (ver grfico).

El arranque del espacio libre urbano es un plano horizontal virtual a nivel de la cota de la parcela, determinado de acuerdo a lo prescripto en el presente Cdigo. En caso de existir locales a iluminar y ventilar bajo cota de parcela, dicho plano virtual pasar por la cota inferior de sus aberturas. El arranque de los patios auxiliares es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminacin y ventilacin del patio auxiliar considerado. La cota del plano de arranque se consignar en el proyecto. 3.1.4.3 PROHIBICIONES RELATIVAS A LAS REAS DESCUBIERTAS.

Las reas descubiertas que constituyen espacio libre urbano, patio apendicular del espacio libre urbano, patio asimilable a espacio libre urbano y los patios auxiliares, o extensiones apendiculares en los patios auxiliares, no podrn cubrirse con elementos fijos o con claraboyas vidriadas corredizas. Slo se permiten los toldos plegables de tela y las prgolas, ambos de carcter desmontable exclusivamente. 3.1.4.4 REAS DESCUBIERTAS QUE NO CONSTITUYEN PATIOS.

Cuando se proyecten reas descubiertas que no constituyan patios (siempre que no sean reas producidas por retiros laterales o de fondo, obligatorio por tipologa), es decir a las cuales no ventila absolutamente ningn local, no se establecern dimensiones mnimas ni regir la relacin entre alturas y distancia entre paramentos. A los efectos de la aplicacin de este artculo, en la documentacin de obra de edificios que incluyan dicho tipo de reas descubiertas, deber especificarse claramente dnde ventilan e iluminan los locales que se abran a las mismas. Vuelve a inicio. 3.2 3.2.1 VOLMENES EDIFICABLES. CONDICIONES GENERALES.

El tejido urbano resultante de la construccin de edificios estar regulado por los parmetros que a continuacin se enuncian: a) El Factor de Ocupacin Total, F.O.T., que indica la relacin entre la superficie cubierta mxima edificable y la superficie de la parcela, por encima de la cota de parcela (ver excepcin en artculo 3.1.3.3);

b) El Factor de Ocupacin del Suelo, F.O.S., que es la relacin entre la superficie del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela (ver artculo 3.2.3); c) La tipologa edilicia, que establece las alternativas de volmenes edificables, segn distritos y dimensiones de parcela; d) El Plano Lmite, que regula las alturas mximas admisibles en funcin del ordenamiento general de los volmenes edificados; e) La Franja Perimetral Edificable, correspondiente a la superficie de la manzana comprendida entre la Lnea Municipal y la Lnea de Frente Interno, que puede ser ocupada con construcciones; f) La Lnea de Frente Interno, L.F.I., constituida por la proyeccin del plano vertical que separa la franja perimetral edificable del espacio libre de manzana; g) El Basamento, que posibilita la ocupacin parcial de la parcela, segn el carcter de los distritos y los usos permitidos; h) La Lnea de Edificacin Interna, L.E.I., que limita hacia el fondo, las construcciones en los distritos sin exigencias de retiro de frente obligatorio, excepto en tipologa de permetro libre. Vuelve a inicio. 3.2.2 FACTOR DE OCUPACIN TOTAL (F.O.T.).

El Factor de Ocupacin Total se establece para cada distrito y tipo de uso del suelo, en funcin de una adecuada relacin entre los volmenes edificables y los verdes y libres pblicos y privados y del grado de prestacin de los servicios de infraestructura sanitaria. 3.2.2.1 VALORES DEL F.O.T. (ver tabla)

A cada distrito se le asignan dos (2) valores de F.O.T., uno a aplicar en usos habitacionales y otro a aplicar en otros usos admitidos, de acuerdo al carcter del distrito. Los valores de F.O.T. correspondientes a cada distrito se consignan en la tabla respectiva. El uso habitacional clase 3 adoptar el F.O.T. otros usos en todos los distritos. El uso habitacional clase 4 adoptar el F.O.T. otros usos en los distritos centrales y de equipamiento, y el F.O.T. residencial en los distritos de denominacin homnima. 3.2.2.2 F.O.T. EN USO MIXTO DE LA PARCELA

Se denomina uso mixto de la parcela, a la coexistencia en una parcela de dos o ms usos permitidos. El F.O.T. en tales casos, resultar de considerar las proporciones de utilizacin del F.O.T. para cada uso; de tal modo que si se utiliza x % del F.O.T. establecido para el uso A, slo se podr utilizar el (100 - x)% del F.O.T. establecido para el uso B.

3.2.2.3 F.O.T. Y DENSIDAD MXIMAS EN CASO PARTICULAR DE ANEXIN DE PARCELAS. Cuando una parcela construida A, con superficie de ocupacin total y densidad agotada o excedida (en relacin a la que resulta de aplicar los indicadores urbansticos del distrito), se anexe otra parcela B, sin ocupacin o con superficie de ocupacin total y densidad disponibles, la superficie de ocupacin total y densidad de la parcela unificada AB podr incrementarse con la capacidad disponible de superficie de ocupacin total y densidad de parcela B que resulte de aplicar los indicadores y estmulos de distrito correspondiente. Acceder a la posibilidad consignada requiere la previa unificacin parcelaria e interdiccin de subdivisin ulterior acreditada en la escritura de dominio respectiva. No podr accederse a la presente alternativa de anexin cuando en algunas de las parcelas consideradas se constate la existencia de construcciones clandestinas. Anlogo criterio se adoptar cuando la anexin comprenda ms de dos parcelas. 3.2.2.4 SUPERFICIES NO COMPUTABLES PARA LA APLICACIN DEL FACTOR DE OCUPACIN TOTAL. A los efectos de la aplicacin del F.O.T. no ser computable: a) La superficie edificada bajo cota de parcela, excepto lo establecido en el artculo 3.1.3.3. b) Planta baja libre. c) Planta libre de transicin estructural. d) Lavadero comn, sala de mquinas, tanque de agua y hall de acceso a terraza. e) Huecos de ascensor y proyeccin de la caja de escalera: se computarn una sla vez a los efectos de la aplicacin del F.O.T. f) Balcones, galeras cubiertas, prticos y similares, siempre que tengan como mnimo dos de sus lados abiertos y que no constituyan ningn tipo de local habitable. g) Portera, unidad de vivienda afectada a dicho destino, propiedad comn de superficie menor o igual a sesenta metros cuadrados (60 m2), cuya incidencia no ser computada en la densidad poblacional. 3.2.2.5 F.O.T. Y DENSIDAD PARA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN TERRENOS REDUCIDOS. a) Cualquiera sea la dimensin de la parcela y el Distrito urbanstico de que se trate, se podr construir en ella una vivienda unifamiliar de ciento sesenta metros cuadrados (160

m2.) aun cuando el F.O.T. resultante de su parcela d una superficie menor, a excepcin de aquellos distritos en los que est solamente admitida la vivienda complementaria. La referida superficie ser tambin el tope para las ampliaciones que encuadren en la definicin anterior. b) Para la densidad neta de parcela no regirn los topes de distrito. c) Cuando el distrito de que se trate autorice tambin el uso comercial o de servicios, el interesado podr incluir dentro de dicha superficie a los antedichos usos como Anexo, siempre que estos no superen los veinticinco metros cuadrados (25 m2.). La superficie mencionada deber estar incluida en los ciento sesenta metros cuadrados (160 m2). La disposicin precedente no implica la inobservancia de las restantes restricciones e indicadores, salvo el de la densidad, el que estar en consonancia con el inciso b). d) Lo que se aprob como vivienda unifamiliar en virtud del inciso a) no se podr transformar en su uso, ni en cambios parciales de destino que desvirten los motivos que admitieron su acogimiento a dichos beneficios, an cuando el inmueble cambie de propietario. A tal fin, en la cartula del plano aprobado se citar como restriccin la adhesin al artculo correspondiente. 3.2.2.6 F.O.T. Y DENSIDAD PARA CONSTRUCCIN EN TERRENOS UNIFICADOS. Si se unifican dos fracciones cuyas superficies sumadas no exceden los quinientos metros cuadrados (500 m2.), el F.O.T. resultante conservar, para vivienda unifamiliar nicamente, las ventajas que gozaban antes de su unificacin los dos lotes individuales, en virtud de lo que dispone el articulo 3.2.2.10 inciso a). La parcela resultante cumplir con los restantes indicadores. 3.2.2.7 INCREMENTOS DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL (ESTMULOS). En los Distritos que admiten incrementar el Factor de Ocupacin Total y la Densidad Poblacional, los topes mximos establecidos podrn alcanzar el setenta por ciento (70%), segn la siguiente discriminacin: a) Por ancho de parcela: a partir de los diez metros (10 m.), dos y medio por ciento (2,5%) por metro y hasta un incremento mximo del veinticinco por ciento (25%). Para nuevas parcelas, a partir de los anchos mnimos exigidos, entendindose por tales las que surjan por aplicacin del Articulo 50 de la Ley 8912. b) Por edificacin separada de ejes divisorios laterales un mnimo de cuatro metros (4 m.), se incrementar el diez por ciento (10%) por eje, ms dos y medio por ciento (2,5%) por metro a partir de los cuatro metros (4 m.), hasta un mximo del quince por ciento (15%) por cada eje divisorio computndose hasta un treinta por ciento (30%) en total (mximo 15% por cada eje).

c) Por edificacin retirada voluntariamente de las lneas de edificacin establecidas y de la lnea de frente interno, a razn de tres por ciento (3%) por cada metro de retiro, computndose los retiros sobre todos los frentes si la parcela tuviera ms de uno. Dichos premios en conjunto no podrn superar un mximo del quince por ciento (15%). A efectos del clculo de los premios por retiro voluntario de la lnea de edificacin y de la lnea de frente interno, cuando se produzcan retiros parciales de dichas lneas, los premios se calcularn en forma proporcional a los mismos. Por analoga se calcular para los retiros voluntarios de las lneas de retiros laterales. d) Por menor superficie del suelo ocupada que la resultante del Factor de Ocupacin de Suelo mximo establecido para cada caso, en igual proporcin que la reduccin y hasta un incremento mximo de un diez por ciento (10 %) . e) Por espacio libre pblico existente al frente, medido desde la Lnea Municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco por ciento (0,5%) por cada metro a partir de los diez metros (10 m.) y con un mximo del diez por ciento (10%), computndose sobre un slo frente si la parcela tuviera ms de uno. 3.2.2.8 INCREMENTOS EN EDIFICIOS CON BASAMENTO.

Cuando en un distrito se adopte la tipologa con basamento, a los efectos de optar por los incrementos previstos, se considerarn los retiros que se produzcan a partir de la altura del mismo y se afectarn a la superficie a edificarse, ubicada por sobre dicho basamento. Para su verificacin se consignar en el plano. 3.2.2.9 DISTRITOS SIN ESTMULOS.

Los incrementos establecidos en el artculo 3.2.2.7 no sern de aplicacin en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e. 3.2.2.10 INCREMENTO DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL , POR UNIFICACIN PARCELARIA. a) La unificacin de dos o ms parcelas, cualesquiera fueran sus dimensiones y el uso para que se destinen (dentro de los admitidos en el correspondiente distrito), tendr un premio del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes. Este diez por ciento (10%) quedar involucrado dentro del setenta por ciento (70%) que, como tope, admite la Ley 8912. b) La unificacin de dos o ms parcelas destinadas a vivienda exclusivamente en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e tendr un incremento del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes. Vuelve a inicio.

3.2.3 FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO (F.O.S.). - NIVEL DE APLICACIN El nivel de aplicacin del F.O.S., es el de cota de parcela. Dicho factor no podr en ningn caso ser superior a 0.6, pudiendo en algunos Distritos ser an menor. El presente artculo no invalida lo establecido en el Artculo 3.2.3.1. 3.2.3.1 ELEVACIN PARCIAL SOBRE COTA DE PARCELA DE LOS LOCALES UBICADOS BAJO LA MISMA. Los locales que se encuentren ubicados bajo cota de parcela, pueden elevar el nivel del cielorraso hasta un mximo de un (1) metro y su cubierta terminada hasta un mximo de un metro con cuarenta y cinco (1,45) sobre la cota antes mencionada sin que se compute su superficie para el clculo del F.O.S. Solamente podr hacerlo trasponiendo la L.E.I. L.F.I. cuando est permitido en el distrito construir en el centro libre de manzana, bajo cota de parcela; en los restantes casos debern observarse las restricciones de invasin de las lneas de edificacin y de frente internas. No se admitir construcciones bajo cota de parcela, con este beneficio, en el retiro de frente obligatorio. Esta franquicia no autoriza a aumentar el plano lmite. 3.2.3.2 AMPLIACIONES EN EDIFICIOS EXISTENTES CON FOS AGOTADO O SUPERADO Cuando en una construccin existente el Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.) est excedido pero no el Factor de Ocupacin Total (F.O.T.) ni la Densidad Poblacional, se podr autorizar la ampliacin de superficie cubierta siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) No se superen los valores del Factor de Ocupacin Total (F.O.T) y la Densidad Poblacional establecidos para el distrito por la normativa vigente. b) No se ample la superficie cubierta en las plantas existentes que superen el Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.) admitido. c) La superficie proyectada en las plantas superiores respete el valor mximo establecido en la zona para el Factor de ocupacin del Suelo (F.O.S.). d) Las obras a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilacin e iluminacin de la construccin existente. 3.2.3.3 PARCELA F.O.S. MXIMO EN CASO PARTICULAR DE ANEXIN DE

1.- Cuando a una parcela construida A, con superficie de ocupacin de suelo agotado o excedido (en relacin a la que resulta de aplicar el indicador del distrito) se anexe otra parcela B, sin ocupacin o con superficie de ocupacin de suelo disponible, la superficie de ocupacin de suelo de la parcela unificada AB se conformar por la ya ocupada en la parcela A, ms la que resulte de aplicar a la parcela B el indicador del distrito correspondiente. 2.- Si en la parcela construida con F.O.S. superado, el exceso sobre el F.O.S. admitido por la Ley 8912 se origin en una construccin antirreglamentaria clandestina, con plano visado, el F.O.S. final ser el que corresponda a la parcela total una vez unificada, es decir perder los beneficios del inciso 1. 3.- En la consideracin de estmulos que en la ampliacin le corresponde al predio total una vez unificado, no sern de aplicacin aquellos originados en los artculos 3.2.2.6, 3.2.2.7.a y 3.2.2.10 del C.O.T. 4.- Requisitos de uso (ver artculos 5.5.1.8 y 5.5.2.9) Vuelve a inicio. 3.2.4 MODIFICACIONES EN EDIFICIOS EXISTENTES CON INDICADORES SATURADOS Sern admisibles las modificaciones parciales de edificios existentes, an cuando estn agotados los indicadores de Factor de Ocupacin Total, Factor de Ocupacin del Suelo, Densidad Poblacional, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: 1.- No se incrementen el Factor de Ocupacin del Suelo, Factor de Ocupacin Total o Densidad Poblacional. 2.- Las obras a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilacin e iluminacin de la construccin existente. 3.- Los trabajos a efectuar no impliquen la sustitucin total de la construccin existente, o una modificacin tal de sus caractersticas que provoque alteraciones sustanciales de la edificacin original. La merituacin de estas circunstancias queda reservada al exclusivo juicio de la dependencia municipal competente. Vuelve a inicio. 3.2.5 TIPOLOGAS EDILICIAS (ver grfico).

El volumen edificable en cada parcela, se define conforme a las siguientes tipologas edilicias: a) edificio entre medianeras; b) edificio de semipermetro libre (con o sin basamento); c) edificio de permetro libre (con o sin basamento).

Dentro de los tipos mencionados la opcin se limita, en cada Distrito, de acuerdo a sus caractersticas funcionales y de usos permitidos y, en ciertos casos, por parcela de acuerdo a sus dimensiones y ubicacin. 3.2.5.1 TIPOLOGAS EN PARCELAS DE ESQUINA.

En los lotes de esquina, el lado de menor dimensin se considerar como su ancho a los efectos de definir la tipologa. Vuelve a inicio. 3.2.6 FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE (ver grficos).

En aquellos distritos en que es obligatorio el retiro de frente, la Lnea de Edificacin Interna (L.E.I.) se corre cuatro metros alejndose de la va pblica, hasta alcanzar el lmite extremo del permetro edificable de manzana que es la Lnea de Frente Interno (L.F.I.). As como la L.E.I. puede compensarse, la L.F.I., al igual que la Lnea Municipal, no admite ser superada salvo por los balcones y salientes cerrados reglamentarios. La franja perimetral edificable, se extiende entre la Lnea Municipal o la Lnea de Edificacin y la Lnea de Edificacin Interna o la Lnea de Frente Interno, segn tipologas y delimita el espacio libre de manzana. Su conformacin se rige por las siguientes disposiciones: la Lnea de Frente Interno (L.F.I.) se fijar a una distancia de veintisiete (27) metros de cada Lnea Municipal, medida normalmente a las mismas y trazada mediante paralelas a las respectivas Lneas Municipales. La Lnea de Edificacin Interna L.E.I. se fijar a una distancia de veintitrs (23) metros. Ningn paramento, o la proyeccin real o virtual de stos, podr sobrepasar la Lnea de Frente Interno, salvo balcones y salientes cerrados como los permitidos para las fachadas principales en el presente Cdigo. 3.2.6.1 PARCELAS COMPRENDIDAS PARCIAL O TOTALMENTE DENTRO DE LA FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE ( ver grfico). Cuando las parcelas se encuentren comprendidas dentro de la franja perimetral edificable y correspondan a las tipologas de semipermetro libre y entre medianeras, si la iluminacin y ventilacin de los locales se realiza a espacio libre urbano, no se exigir que se practiquen retiros de fondo. Cuando la parcela se encuentre dentro de la franja perimetral edificable, y corresponda a la tipologa de permetro libre, se deber observar un retiro de fondo de dimensin mnima igual al reglamentado para los retiros laterales fijados, debiendo cumplir adems con la relacin d h / 6 para obtener la lnea de Retiro de Fondo (L.R.F.)

3.2.6.2 RECTIFICACIN DE LA LINEA DE RETIRO DE FONDO (L.R.F.) EN DISTRITOS CON RETIRO DE FONDO OBLIGATORIO (ver grfico). En aquellos Distritos en que es obligatorio el retiro de fondo (no determinado por la Lnea de Frente Interno) el cual debe proyectarse paralelo al eje medianero de fondo, podr rectificarse segn la lnea ortogonal a los ejes laterales, compensando las superficies y hasta una distancia igual o mayor a dos metros (2 m.) del vrtice de fondo ms cercano. 3.2.6.3 PARCELA, NO DE ESQUINA, CON FRENTE A DOS O MS CALLES.

El volumen edificable ser determinado en el espritu de este Cdigo, por la dependencia municipal competente, tratando de conciliar las necesidades del recurrente con el resguardo del inters pblico y de los vecinos afectados. 3.2.6.4 ATPICA. RETIRO DE FONDO EN MANZANAS DE CONFORMACIN

Se considerar manzana atpica, solamente aquellas manzanas cuyas dimensiones o irregularidades queden fuera de los lados variables entre cincuenta (50) y cien (100) metros. Manzanas cuyas parcelas estn afectadas por un ngulo de esquina menor a setenta y cinco grados (75) sern tambin consideradas irregulares. En manzanas de conformacin atpica que pertenezcan a distritos en los que se exige Lnea de Frente Interno, a los fines de asegurar el centro libre de manzana, se deber respetar un retiro de fondo mayor o igual a (P.L.-20) x 0,6 4 m.; siendo P.L. la profundidad media del lote. Dicho retiro de fondo nunca podr ser menor a lo que se exige como retiro lateral del distrito; y a la frmula d h / 6 cuando su profundidad sea inferior a veinte (20) metros. En los casos en que un lote cumpla con el retiro de frente obligatorio (d) dicho retiro se descontar de la profundidad media del lote en la frmula (P.L.- d - 20) x 0,6 4 m. 3.2.6.5 RETIRO DE FONDO EN LOTES DE ESQUINA EN MANZANA DE CONFORMACIN ATPICA (ver grfico). En lotes de esquina se tomarn las frmulas de retiro de fondo (3.2.6.4) en los dos sentidos de los respectivos ejes medianeros. Las dos Lneas de Retiro de Fondo, que se cruzan, junto con los dos ejes medianeros, formarn una superficie que nunca podr tener un lado inferior a cuatro (4) metros ni menos de diez y seis (16) metros cuadrados. Responder a la frmula d h / 4 cuando alguna de sus medidas sea menor a veinte (20) metros. (grfico 3.2.6.5.a). En el caso de las parcelas irregulares a causa de su ngulo, (grfico 3.2.6.5 b), la Lnea de Frente Interno se determinar tomando los tercios de las alturas de los tringulos referidos a la base cuya L.F.I. se desea determinar. Cuando el ngulo de ochava sea menor a sesenta grados (60), el Retiro de Fondo ser igual al Retiro Lateral exigido para el distrito y deber cumplir la frmula d h / 4.

3.2.6.6 CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS EN EL CENTRO LIBRE DE MANZANA. En el espacio destinado a centro libre de manzana se admitirn construcciones para los usos admisibles en el distrito y para actividades artesanales estrictamente familiares (en declaracin jurada) excluidas las comerciales con atencin de pblico. a) El volumen edilicio no deber superar una superficie mxima del cinco por ciento (5%) de la superficie del terreno. Esta superficie ser computable para el F.O.S. y F.O.T. Altura mxima de la medianera: dos metros con noventa centmetros (2,90 m.) medidos desde el terreno natural hasta el borde de la carga de la medianera. Esta altura slo podr ser superada por los tringulos de los mojinetes. Similares alturas debern ser respetadas an cuando la construccin no se adose a medianera. b1) Acorde con la definicin de tipologa de permetro libre, no podrn realizarse las construcciones complementarias en el centro libre de manzana adosadas a medianera cuando, por condicin de parcela, corresponda aquella tipologa. b2) La construccin podr separarse de los ejes medianeros menos de tres metros quince centmetros (3,15 m). y hasta un mnimo de separacin obligatoria de un metro quince centmetros (1.15 m.). El espacio que resulte de dicha separacin no podr utilizarse para cubrir los requisitos obligatorios de iluminacin y ventilacin de los locales adyacentes. c) Piscinas y natatorios pueden construirse en todo el centro libre de manzana, bajo la condicin de que su paramento contenedor del agua diste no menos de un metro quince centmetros (1.15 m.) del eje medianero. Vuelve a inicio. 3.2.7 BASAMENTO (3.2.7).

Todo edificio con Tipologa de Semipermetro Libre o Permetro Libre que opte por incorporar Basamento, deber cumplir con lo siguiente: a) La altura mxima ser de seis metros cuarenta centmetros (6,40 m.). Por encima de dicha altura podrn sobresalir barandas o parapetos hasta un metro (1 m.) de alto. La altura se tomar desde la cota de parcela hasta el fondo de losa sobre basamento. b) En el Basamento de un edificio slo se admiten usos comerciales y de servicios. No se considerar Basamento a aquella estructura edilicia que presente caractersticas de Basamento y que albergue actividades residenciales o industriales. c) En el Basamento se permite espacio libre pblico cubierto, integrado a la va pblica en todo o en parte del frente de parcela.

d) El Basamento deber construirse entre medianeras y sobre la Lnea Municipal excepto lo establecido en 3.3.3.3. inciso d). e) La profundidad del Basamento correspondiente a un edificio no superar la Lnea de Frente Interno. 3.2.7.1 REA DESCUBIERTA QUE NO CONSTITUYE PATIO, EN BASAMENTO. En los edificios en que se adopte Basamento, en este ltimo podrn producirse las perforaciones o retiros mencionados en el Artculo 3.1.4.4. Vuelve a inicio. 3.2.8 PLANO LMITE.

Para cada tipologa edilicia, en cada distrito se establece el Plano Lmite correspondiente. La altura del Plano Lmite se mide a partir de la cota de parcela y establece el plano virtual que no podr ser superado por ningn paramento (ver Artculo 3.2.9.8: Construcciones sobre el Plano Lmite). En caso de edificios monumentales y templos para los cuales se proyectan cpulas, bvedas, agujas y otros motivos arquitectnicos similares, se podr autorizar por decreto del Departamento Ejecutivo, a que se sobrepase el Plano Lmite fijado para cada Distrito. 3.2.8.1 PLANO LMITE DE TECHOS INCLINADOS (ver grfico).

En caso de techos inclinados, el plano lmite establecido en cada caso, pasar por el tercio inferior de la altura comprendida entre la cota de cumbrera y una cota situada a ms dos metros cuarenta centmetros (+ 2,40 m) de nivel de piso terminado de la ltima planta proyectada. La cota de cumbrera no superar un plano situado a ms ocho metros ochenta centmetros (+ 8,80 m) de la cota de parcela para los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8. Vuelve a inicio. 3.2.9 3.2.9.1 ALTURA DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES. ALTURA DE EDIFICIOS EN ESQUINA (ver grfico).

En una esquina cuyas vas pblicas concurrentes autoricen distintas alturas de edificacin, la altura mayor (HM), en la parcela de esquina, podr llevarse sobre la calle transversal a la cual corresponde la altura menor (hm), hasta una distancia (b) = veinte (20) metros medida a partir de la interseccin virtual de las dos Lneas Municipales de Edificacin. Si la distancia entre (b) y la lnea divisoria de la parcela, fuera menor de cuatro (4) metros, la altura mayor podr extenderse hasta esa lnea divisoria. 3.2.9.2 ALTURA DE EDIFICACIN EN PARCELA INTERMEDIA CON FRENTE A DOS O MS CALLES.

Cuando una parcela intermedia tenga frente a dos o ms calles, la determinacin de la altura sobre cada frente, se har independientemente hasta la Lnea de Frente Interno respectiva. 3.2.9.3 ALTURA MXIMA DE EDIFICACIN CON PLANTA BAJA LIBRE.

En un edificio cuando la planta baja de la construccin se desarrolle como planta libre, la altura resultante de la aplicacin del plano lmite, se medir a partir de un plano de referencia horizontal situado a ms tres metros veinte centmetros (3,20 m) sobre la cota de la parcela. En ste caso la planta libre debe permitir la total intercomunicacin visual del espacio libre de manzana con el de la va pblica, admitindose solamente los cerramientos necesarios para vestbulos y circulaciones verticales en una extensin que no podr exceder la mitad del ancho de la parcela, ni encerrar ms de un veinte por ciento (20%) de la superficie total de dicha planta, medida desde la Lnea Municipal de Edificacin, hasta la Lnea de Frente Interno. La Planta Baja Libre, no podr destinarse a otros usos que la circulacin peatonal y/o guarda de vehculos. La altura de dicha planta ser como mnimo de tres metros veinte centmetros (3,20m.) a partir de la cota de parcela. 3.2.9.4 ALTURA DE EDIFICACIN EN PARCELA UBICADA EN ZONA ADYACENTE A LA PLAYA Y/O RIBERA MARITIMA, FLUVIAL O LACUSTRE DETERMINADA POR EL CONO DE SOMBRA. A fines de garantizar el desenvolvimiento adecuado de las actividades de paseo panormico o recreacin al aire libre en zonas de playas y de esparcimiento, se establece un lmite que no podr ser superado por conos de sombra. El mismo est definido por una lnea imaginaria situada sobre el cordn de la calzada del borde del mar de cualquier camino costanero que signifique la continuidad de la trama urbana circulatoria oficial, excepto los caminos de accesos a escolleras, playas de estacionamiento, predios costeros o de recreacin. Por tanto, todo edificio ubicado en zona adyacente a la de proteccin, localizado a una distancia menor de trescientos (300) metros, medidos de la lnea municipal ms prxima al mar y cuya altura supere los trece con sesenta (13,60) metros, deber limitar su altura total a fin de evitar que el cono de sombra producido invada la zona de proteccin antes delimitada. A tal efecto la zona de proteccin no podr ser afectada por conos de sombra proyectada por ningn edificio o cualquier tipo de superestructura permanente o transitoria, entre las nueve (9) horas y las quince (15) horas en ningn periodo del ao. Las horas referidas se tomarn en base a las horas astronmicas medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial. Slo podrn excluirse del requisito mencionado, a aquellos edificios cuyos conos de sombra se inscriban totalmente en los conos de sombra producidos por edificios existentes,

o por accidentes topogrficos naturales, en igual horario y perodo, como as tambin los edificios que no superen los cinco con cincuenta metros (5,50 m.) de altura, que sirvan a los fines de equipamiento de playa y que se construyan a tal fin dentro de la citada franja de proteccin. Los tanques y salas de ascensores se excluyen de dicha medida. 3.2.9.4.1 CONOS DE SOMBRA PROYECTADOS.

El Honorable Concejo Deliberante podr excepcionalmente autorizar la invasin del cono de sombra en la zona de proteccin exclusivamente en el horario de once (11) a trece (13) horas astronmicas en el solsticio de invierno respecto de edificios de finalidad, funcin e inters turstico, as declarados por el Honorable Concejo Deliberante, previndose a tal fin para su consideracin particularizada, informe del Ente Municipal de Turismo respecto de sus caractersticas, de la Direccin de Ordenamiento Territorial respecto del cono de sombras proyectado y de su eventual impacto en el entorno inmediato y solicitud expresa del Departamento Ejecutivo. 3.2.9.4.2 CORDONES DE VEREDA DEMARCATORIOS DE LA ZONA DE PROTECCIN. En el caso en que el paseo costanero se bifurque, por comprender dos vas diferentes, aproximadamente paralelas, aquellas a tener en cuenta en la verificacin de las sombras ser la ms prxima a la costa. Sin embargo, cuando por razn de la topografa, la faja costanera a proteger de las sombras ya est sombreada por la barranca en la hora que la vereda superior est asoleada, se tendr a sta como referencia. Preventivamente, hasta que se cuente con un relevamiento areo fotomtrico de sombras al medioda en el solsticio de invierno, se tomarn los siguientes cordones o bordes de calzada como frontera de la lnea de proteccin: desde el arroyo La Tapera hasta la calle Almafuerte (rotonda Pedro Luro) se considerar el carril vehicular y cordn ms prximo al mar de las Avenidas Flix U. Camet, Int. Rufino Inda y Patricio Peralta Ramos. Desde Almafuerte hasta la Avenida Juan B. Justo, una lnea imaginaria a tres (3,00) metros hacia el Este desde el cordn ms prximo al mar de la calle Leandro N. Alem (se prev el futuro ensanche de la citada arteria). Desde la Avenida Juan B. Justo hasta la calle Vergara, el carril vehicular y cordn ms prximo al mar de la Avenida Martnez de Hoz, desde la calle L. Rosales hasta la ex Escuela de Suboficiales de Infantera de Marina, el cordn y carril vehicular y el cordn ms prximo al mar del Acceso Sud, excluidos el ramal a Gas del Estado y la Colectora de los estacionamientos del balneario Punta Mogotes. 3.2.9.5 VERIFICACIN DEL CONO DE SOMBRAS.

A los fines de fiscalizar el cumplimiento de lo enunciado en el Artculo 3.2.9.4 se deber presentar, conjuntamente con la documentacin requerida un estudio de cono de sombra efectuado en intervalos de una (1) hora, entre las nueve (9) horas y las quince (15) horas

astronmicas medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial, tomados en el solsticio de invierno. Como base se tomarn planos altimtricos de la costa en escala: 1:500, firmado por profesional habilitado en la Provincia, que visar el Departamento de Catastro Fsico. 3.2.9.6 grfico). ALTURA DE EDIFICACIN EN ZONA DEL AEROPUERTO ( ver

Toda construccin o instalacin, permanente o transitoria, existente o a ejecutar en un radio de 3 km. a partir de los lmites del aeropuerto de Mar del Plata, est sujeta a las siguientes normas restrictivas: a) No debe existir obstculo alguno en las superficies laterales de las pistas existentes o planificadas, en un ancho de ciento cincuenta metros (150 m.) a ambos lados del eje de la misma. A partir de dicha distancia, las alturas no debern exceder un plano con una pendiente de 14,3% hasta la interseccin con un plano vertical que pase a quinientos metros (500 m.), a cada lado de la pista respecto al eje. b) A partir de las terminaciones de las cabeceras de las pistas y con el ancho sealado en el inciso anterior, las alturas de construcciones o instalaciones, no podrn exceder un plano con una pendiente ascendente del dos por ciento (2%) hasta una distancia en el terreno de tres mil metros (3.000 m.) a partir de la cabecera de pista respectiva. c) Todos los objetos, instalaciones, construcciones, etc., transitorios o permanentes, cuyas alturas sobrepasen los planos de pendientes ya citados y que por razones especiales no debieran ser eliminados, debern ser sealados conforme a las prescripciones de la autoridad competente. d) Fuera de las proximidades inmediatas del Aeropuerto, deber consultarse a la autoridad competente para las construcciones que, sin estar comprendidas en las limitaciones sealadas, pudieran por su naturaleza o altura constituir un obstculo a la navegacin area. 3.2.9.7 ALTURA DE EDIFICACIN PARA EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS CON LINDEROS EDIFICADOS (ver grfico). Cuando los linderos de un lote baldo posean medianeras de altura superior al plano lmite obligatorio en la zona, se establecer para dicho lote dos planos lmites iguales a la altura de los linderos, produciendo el quiebre en el tercio central del ancho de parcela. El retiro lateral no ser inferior de cuatro metros con quince (4,15 m.) al eje divisorio o tres metros con quince (3,15 m.) al eje divisorio, si correspondiere.

Cuando un slo lindero supere el plano lmite se podr adoptar la altura mayor con quiebre en el tercio central del ancho de parcela y continuar con el plano lmite del distrito. En ningn caso podr generarse medianera expuesta a partir del plano lmite. 3.2.9.8 CONSTRUCCIONES SOBRE EL PLANO LMITE.

Por encima del plano lmite determinado para cada tipologa edilicia y cada distrito, excepto en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8 y sin superar un plano horizontal ubicado a seis metros (6.00 m.) contados a partir del nivel del piso terminado en la ltima losa permitida, podr ubicarse: hall de acceso a azotea; escaleras y caja de ascensores; lavadero comn (no mayor del dos por ciento (2%) del FOT); sala de mquina de ascensores y parapetos. Sobre los anteriores podrn construirse tanques de agua, conductos, balizas y antenas. Vuelve a inicio. 3.2.10 SALIENTES DE LA LNEA MUNICIPAL, DE LA LNEA DE EDIFICACIN, DE LAS LNEAS DE RETIRO LATERAL Y DE FRENTE INTERNO. 3.2.10.1 RESTRICCIN DE SALIENTES HASTA 2.60 m. DE ALTURA.

No se admitir ningn saliente de la Lnea Municipal o de la Lnea de Edificacin entre la cota de parcela y los dos metros con sesenta centmetros de altura (2.60 m.) en el caso de espacio pblico, tampoco a lo largo de los Retiros Laterales o de la Lnea de Frente Interno. 3.2.10.2 MARQUESINAS.

Estarn a una altura mnima de dos metros con sesenta centmetros (2,60m.); dejarn libre cincuenta centmetros (50 cm.) desde el cordn de vereda y un cuadro vaco de un metro con noventa centmetros por dos metros con cuarenta centmetros (1,90m. x 2,40m.) mnimo en correspondencia con cada rbol. Los toldos respetarn iguales dimensiones. La distancia mnima al eje medianero ser de quince centmetros (15 cm.). La marquesina podr ser accesible si su dimensin se correspondiese con la admitida para balcones. (Ver informacin complementaria en Reglamento General de Construcciones) 3.2.10.3 BALCONES.

Los abiertos en sus tres lados, se alejarn un metro con cincuenta centmetros (1,50m.) de los ejes medianeros (por seguridad y para evitar vistas al vecino) y su saliente ser igual o menor a un metro con veinticinco centmetros (1,25m.) en relacin a la L.M. L.F.I. Dentro de la Franja Perimetral Edificable comprendida entre la L.M. y la L.E.I. no es necesario respetar ningn alejamiento del eje medianero. Si la Lnea de Edificacin fuese retrocedida por retiro de frente obligatorio respecto a L.M., el saliente podr ser de hasta un metro con ochenta centmetros (1,80 m.).

Sobre Retiros Laterales el avance mximo ser de un metro (1,00 m.) siempre que en proyeccin horizontal se compense igual superficie a la de los balcones, del otro lado de la lnea virtual de retiro lateral o la que corresponda por aplicacin de la frmula d h / 6. 3.2.10.4 CUERPOS SALIENTES CERRADOS.

Sobrepasando la Lnea Municipal y la Lnea de Frente Interno, los cuerpos salientes cerrados no podrn avanzar ms de un metro con veinticinco centmetros (1,25 m.) y a partir de un metro con cincuenta centmetros (1,50 m.) de los ejes medianeros. Si la Lnea de Edificacin estuviese retirada de la L.M. el saliente podr avanzar hasta un metro con cincuenta centmetros (1,50 m). En ambos casos, la superficie total del saliente (en vista) no superar los dos tercios de la superficie total de la fachada. No se permitir cuerpos salientes cerrados en los retiros laterales. Vuelve a inicio. 3.3 3.3.1 LNEA MUNICIPAL (L.M.) ALINEACIN.

Toda nueva obra que se ejecute con frente a la va pblica debe respetar la Lnea Municipal o la Lnea de Edificacin, salvo las situaciones consignadas en el Artculo 3.3.3.4. Cuando la cota de parcela resultare superior al nivel de acera se permitir, en el retiro de frente obligatorio, la ejecucin de escaleras y rampas de acceso para salvar dicho desnivel, excepto en calles sujetas a ensanche, en cuyo caso no se permitir construccin alguna ni instalaciones subte