contratos de arrendamiento de local comercial
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Contratos de Arrendamiento de Local Comercial
Agosto del 2021
Jorge Federico Mejía Valencia
Director de Servicios Registrales
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LA SUBREGIÓN DEL ABURRÁ SURMunicipio Habitantes Area (Kms2)
Caldas 76.000 135
Envigado 212.000 79
Itagüí 262.000 17
La Estrella 60.000 35
Sabaneta 51.000 15
TOTAL 661,000 281
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CLASIFICACIÓN DE EMPRESAS (LEY 590 DEL 2000) (Decreto 957 de junio 5 2019)
DATOS 2021Salario Mínimo $ 908.526
CLASIFICACIÓN EMPLEADOS VALOR ACTIVOS VALOR ACTIVOS EN SMLV
MICROEMPRESA Menos de 10 0 – $454.263.000 0 - 500 SMLV
PEQUEÑA 11 A 50 $455.171.526 – $4.542.630.000 501 – 5.000 SMLV
MEDIANA 51 A 200 $4.543.538.526 – $27.255.780.000 5.001 – 30.000 SMLV
GRANDE 201 en Adelante $27.256.688.526 en Adelante 30.001 SMLV en Adelante
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COMPOSICIÓN EMPRESARIAL ABURRÁ SUR
Tamaño Empresa %
Microempresa 88Pequeña 8.4Mediana 2.7Gran Empresa 0.9
30.000 Unidades Productivas
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DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA CÁMARAS DE COMERCIO
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Definición: Características delContrato de Arrendamiento enGeneral
Es Un Contrato Bilateral Es Oneroso Es Conmutativo Es Principal Es Consensual De Tracto Sucesivo
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
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REGULACIÓN DEL CONTRATO MERCANTIL
* Normas Generales del Contrato deArrendamiento en el Código Civil(Remisión Art. 2 y 822 delComercio)
* Normas Particulares Relativas alArrendamiento de Inmuebles en elCódigo Civil
* Artículos 518 a 524 del Código deComercio
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RENOVACIÓN ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
* Principal derecho
* No es sinónimo de igualdad decondiciones
* No significa congelación decánones
* Da derecho a continuar con elarrendamiento del local comercial
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DesahucioPreferencia del ArrendatarioSer IndemnizadoSubarrendarCambiar la Destinación
Cesión del ContratoCarácter Imperativo de las Normas
DERECHOS DE PROTECCIÓN DEL ARRENDATARIO
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Contra las normas previstas en los Artículos 518 al 524 delCódigo de Comercio, NO produce efectos ninguna estipulación delas partes.
CARÁCTER PÚBLICO DE LAS NORMAS
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Artículo 523: El arrendatario no podrá, sin laautorización expresa o tácita del arrendador,subarrendar totalmente los locales o inmuebles, nidarles, en forma que lesione los derechos delarrendador, una destinación distinta a la prevista enel contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad losinmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando laautorice el arrendador o sea consecuenciade la enajenación del respectivoestablecimiento de comercio.
CESIÓN DEL CONTRATO
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Cesión de los Derechos
“Estipulan expresamente los contratantes que estecontrato no formará parte integral de ningúnestablecimiento de comercio y que, por lo tanto, laenajenación del que eventualmente se establezca en elinmueble no sólo no transfiere ningún derecho dearrendamiento al adquiriente, sino que constituye causal determinación del contrato, toda vez que el arrendatario seobliga a no ceder o a subarrendar el inmueble ni transferirsu tenencia.”
Causal de terminación unilateral del contratopor parte del Arrendador
El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión decontrato o el cambio de destinación .
CLÁUSULAS ILEGALES
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1. Incumplimiento el Contrato
* Falta o Mora en el Pago de la Renta
* Sub-Arriendo Total
* Cesión
* Cambio de Destinación
CAUSALES DE TERMINACIÓN
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CAUSALES DE TERMINACIÓN
2. Necesidad de Ocupación
*Ocupación habitacional delpropietario.
*Establecimiento mercantilsustancialmente diferente.
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3. Cuando el inmuebledeba ser…
Reconstruido
Reparados
Demolido
CAUSALES DE TERMINACIÓN
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El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera enel arrendamiento del local.
Sin pagar primas, valores especiales.
El propietario informará con no menos de 60 días alarrendatario.
El arrendatario avisará con no menos de 30 días.
EL DERECHO DE PREFERENCIA DEL ARRENDATARIO
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DEBE PAGAR PERJUICIOS QUE INCLUYEN:
Lucro cesante.
Gastos indispensables para las nuevas instalaciones.
Indemnizaciones para los trabajadores despedidos.
El valor actual de las mejoras.
SANCIONES AL PROPIETARIO QUE INCUMPLE
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ARTÍCULO 22. Terminación porparte del Arrendador.
Son causales para que elarrendador pueda pedirunilateralmente la terminación delcontrato, las siguientes:
1. La NO cancelación por parte delarrendatario de las rentas yreajustes dentro del términoestipulado en el contrato.
CAUSAL DE TERMINACIÓN CONTRATO DE VIVIENDA URBANA Numeral 7 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003
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ARTÍCULO 22. Terminación por parte delArrendador.
Son causales para que el arrendador puedapedir unilateralmente la terminación del contrato,las siguientes:
7. El arrendador podrá dar por terminadounilateralmente el contrato de arrendamientodurante las prórrogas, previo aviso escritodirigido al arrendatario a través del serviciopostal autorizado, con una antelación no menorde tres (3) meses y el pago de unaindemnización equivalente al precio de tres (3)meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatarioestará obligado a restituir el inmueble.
CAUSAL DE TERMINACIÓN CONTRATO DE VIVIENDA URBANA Numeral 7 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003
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CAUSAL DE TERMINACIÓN CONTRATO DE VIVIENDA URBANA Numeral 7 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003
ARTÍCULO 22. Terminación por parte delArrendatario.
Son causales para que el arrendatario pueda pedirunilateralmente la terminación del contrato, lassiguientes:
5. El arrendatario podrá dar por terminadounilateralmente el contrato de arrendamiento a lafecha de vencimiento del término inicial o de susprórrogas, siempre y cuando dé previo avisoescrito al arrendador a través del servicio postalautorizado, con una antelación no menor de tres(3) meses a la referida fecha de vencimiento.
En este caso el arrendatario no estará obligado ainvocar causal alguna diferente a la de su plenavoluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
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Son causales para que el arrendatario pueda pedirunilateralmente la terminación del contrato, lassiguientes:
ART. 24: Terminación por parte delarrendatario. Son causales para que elarrendatario pueda pedir unilateralmente laterminación del contrato, las siguientes:(…)
4. El arrendatario podrá dar por terminadounilateralmente el contrato de arrendamientodentro del término inicial o durante susprórrogas, previo aviso escrito dirigido alarrendador a través del servicio postal autorizado,con una antelación no menor de tres (3) meses y elpago de una indemnización equivalente al precio detres (3) meses de arrendamiento.
TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO
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DIFERENCIAS PROCESALESCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ESTABLECIMIENTO DECOMERCIO
Código General del ProcesoArtículo 385. Otros procesos de restitución de tenencia
Lo dispuesto en el artículo precedente se aplicará a la restitución debienes subarrendados, a la de muebles dados en arrendamientoy a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a títulodistinto de arrendamiento, lo mismo que a la solicitada por eladquirente que no esté obligado a respetar el arriendo.
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PRIMA COMERCIAL
Regulación Normativa.
Clases.
Prima Indemnizatoria.
Prima de Colocación.
Prima del Negocio.
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Artículo 868. Revisión del contratopor circunstancias extraordinariasCuando circunstancias extraordinarias, imprevistas oimprevisibles, posteriores a la celebración de uncontrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida,alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento acargo de una de las partes, en grado tal que le resulteexcesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.
El juez procederá a examinar las circunstancias quehayan alterado las bases del contrato y ordenará, si elloes posible, los reajustes que la equidad indique; en casocontrario, el juez decretará la terminación del contrato.
Esta regla no se aplicará a los contratos aleatoriosni a los de ejecución instantánea.
TEORIA DE LA IMPREVISION
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Es un mecanismo de resolución deconflictos, a través del cual, dos omás personas gestionan por símismas las solución de susdiferencias, con la ayuda de untercero neutral y calificado,denominado Conciliador.
Efectos de la Conciliación: Elacuerdo conciliatorio hace Tránsito aCosa Juzgada y el acta prestaMérito Ejecutivo.
LA CONCILIACION
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Artículo 69: Conciliación sobreinmueble arrendado
Los Centros de Conciliación podránsolicitar a la autoridad judicial quecomisione a los Inspectores de Policíapara realizar la diligencia de entrega deun bien arrendado, cuando existaincumplimiento de un acta deconciliación con un acta al respecto.
CONCILIACIÓN SOBRE INMUEBLE ARRENDADO
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¡GRACIAS!