CONTRATOS

PROMESA

COMPRAVENTA

ARRENDAMIENTO

MANDATO

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PROMESA

La promesa es un contrato por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a

celebrar un contrato futuro determinado.

Características del Contrato de Promesa.

a) Es un contrato de aplicación general, o sea, por su intermedio puede prometerse la

celebración de un número ilimitado de contratos, salvas las excepciones legales. Es decir,

que el contrato de promesa es apto para la preparación de cualquier tipo de contrato, sea

cual sea su naturaleza, las solemnidades que debe cumplir, si son unilaterales o

bilaterales, etc.

b) Es un contrato nominado porque está especialmente regulado en el Código Civil, artículo

1554.

c) Es un contrato solemne, pues siempre debe constar por escrito, incluso cuando el contrato

prometido sea consensual, artículo 1554 N° 1.

d) Es un contrato principal, ya que el artículo 1554 al reglamentarlo no subordina su

existencia a la de otro contrato.

e) Es un contrato preparatorio, peculiaridad que lo distingue de otro contrato dándoles

fisionomía propia.

f) Es un contrato sujeto a modalidad, artículo 1554 N° 3.

g) Es de derecho estricto, pues conforme al artículo 1554, la regla general es no aceptar la

promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo por excepción cuando reúne los

requisitos que en dicho artículo se expresan.

Requisitos del contrato de Promesa.

Como la promesa de celebrar un contrato es también un contrato, deben concurrir en ella

todos los requisitos que la ley exige para éstos en general: consentimiento, capacidad de las

partes, objeto y causa lícita.

Pero, además de los requisitos generales de todo contrato, en la promesa deben concurrir

requisitos especiales para ésta, establecidos por la ley y que son de tanto de fondo como de

forma.

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Estos requisitos se encuentran enumerados en el artículo 1554 del Código Civil.

La omisión de cualquiera de estos requisitos (que son esenciales y deben concurrir

copulativamente) hace que el contrato de promesa no produzca obligación alguna.

La jurisprudencia ha establecido que de los propios términos del artículo 1554 del Código Civil

se desprende que es de índole especial e imperativa y que sus requisitos deben concurrir

tanto simultánea como copulativamente y que la omisión de uno de estos requisitos, exigidos

por la ley para el valor del acto en consideración a su naturaleza, produce, según el artículo

1682 la nulidad absoluta de la promesa.

Conforme al artículo 1554, la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna;

salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito.

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del

contrato prometido.

4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para

que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

1) Que la promesa conste por escrito. La promesa verbal no produce ningún efecto,

es indispensable que coste por escrito. Si bien la promesa es un contrato solemne

pues debe constar por escrito no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades

del contrato prometido. En efecto, tratándose de la promesa de compraventa de un

bien raíz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario. La

compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura

pública

2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran

ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su

realización debe estar permitida por la ley. La promesa de celebrar una compraventa

de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos no

divorciados está prohibida. Por el contrario es válida la promesa de compraventa de

un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin

autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración

del contrato de compraventa, no de su promesa.

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3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la

celebración del contrato. El objeto de este requisito es que cada contratante sepa

con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá

desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido.

Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla ninguna de las partes del

contrato de promesa puede exigir su cumplimiento; es decir, no puede demandar la

celebración del contrato prometido.

4) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que

solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades

que las leyes prescriban. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera

más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus

características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz,

deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato. Con

indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá

indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones

propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura

pública de compraventa.

Efectos del Contrato de Promesa.

Los efectos del contrato de promesa son los derechos y obligaciones que nacen de él.

Se refiere a este aspecto el inciso final de artículo 1554, el cual establece que cuando el

contrato de promesa es válido de él surge una obligación de hacer, que no es otra que la

celebración del contrato prometido.

Luego, el contrato de promesa no constituye acto de enajenación aunque sí lo constituya el

contrato prometido. Tampoco constituye principio de enajenación.

El efecto del contrato de promesa, entonces, no es otro que la obligación de hacer,

obligación de celebrar el contrato prometido.

Esta obligación presenta las siguientes características:

a) Es una obligación de naturaleza mueble, porque los hechos que se deben se reputan

muebles.

b) Es una obligación indivisible, por consiguiente, si los prometientes son varias personas,

deben concurrir todos ellos a otorgar el contrato prometido.

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c) Es una obligación transmisible, de manera que el prometiente la transmite a sus herederos.

d) Es una obligación transferible. La cesión (tradición) del derecho personal a exigir la

celebración del contrato prometido deberá efectuarse conforme a las reglas para la cesión

de derechos, esto es, mediante la entrega del título. Y para que sea oponible al deudor es

preciso la notificación de la cesión o su aceptación.

e) Es una obligación prescriptible. La acción ejecutiva prescribe en el plazo de 3 años y la

acción ordinaria, en 5 contados desde que la obligación se hizo exigible.

En esta materia hay que hacer presente que a través del procedimiento ejecutivo de la

obligación de hacer, la legislación procesal civil complementa las reglas sobre cumplimiento del

contrato de promesa.

Así el artículo 532 Código de Procedimiento Civil faculta al juez para firmar el documento cuando

requerido el deudor no lo hiciere dentro del plazo fijado por el tribunal.

Este es un caso, en que el juez, resguardando los intereses del acreedor, asume legamente la

representación del deudor y presta por él, válidamente el consentimiento. Y con este

consentimiento da forma el contrato prometido.

CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE UN BIEN RAÍZ.

El problema que se plantea aquí es si es o no necesario proceder a la inscripción del contrato de

promesa de venta de un bien raíz.

Aparentemente ello no tendría mayor importancia por cuanto el contrato de promesa no implica

enajenación.

Pero la inscripción puede ser útil para el caso de incumplirse el contrato prometido.

Si la promesa se encuentra inscrita y posteriormente el prometiente vendedor enajena el predio

o a un tercero, ello no significa que exista objeto ilícito en esa enajenación como lo han

planteado algunos.

Existe únicamente incumplimiento del contrato prometido y quien tenía el derecho a exigir la

celebración del contrato podrá demandar la correspondiente indemnización de perjuicios de

acuerdo a las reglas generales. Pero se ha resuelto que además, también podría exigir la

indemnización del tercero que compró. Allí estaría la utilidad de la inscripción del contrato de

promesa de venta del bien raíz.

Acción de Resolución del Contrato de Promesa.

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El artículo 1489 por ser un principio de carácter general es aplicable al contrato de promesa.

El artículo 1553 se limita a reglar los derechos que la ley otorga al acreedor de obligación de

hacer, esto es, exigir compulsivamente su cumplimiento al deudor que no allana voluntariamente

a satisfacerla.

El inciso final del artículo 1554 al remitirse al artículo anterior, no tiene otra consecuencia que

recalcar el tipo de obligación que engendra la promesa de contrato, que es de hacer y, como tal,

ha de cumplirse forzadamente por algunas de las formas alternativas que señala al artículo

1553.

El citado inciso final, pues, no modifica la disposición común general aplicable al incumplimiento

de un contrato bilateral. Por lo que, rige respecto de la promesa de contrato tanto la posibilidad

de intentar la acción de cumplimiento forzado dispuesta en el artículo 1489 y pormenorizada en

el artículo 1553, como la de accionar por la resolución, en ambos casos con indemnización de

perjuicios.

Ahora bien, el deudor demandado por incumplimiento o resolución de la promesa, puede oponer

la excepción de contrato no cumplido, artículo 1552, en caso que el acreedor demandante no

haya cumplido ni se allane a cumplir la obligación de hacer que le impone el contrato de

promesa.

LA COMPRAVENTA.

El artículo 1793 del Código Civil define a la compraventa como un contrato en que una de las partes

se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

Elementos del contrato de compraventa.

El artículo 1444 establece que en todo acto jurídico se distinguen elementos de la esencia, de la

naturaleza o accidentales.

a) Elementos de la esencia.

Los elementos esenciales del contrato de compraventa (además de los comunes a todo acto

jurídico) son la cosa y el precio. Sin ellos o bien no existe contrato alguno o bien degenera en un

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contrato diferente. Ejemplo ¿Sería posible un contrato de “compraventa” sin precio? Donación

¿Y una “compraventa” sin cosa? Pago, donación o mutuo, dependiendo de la intención de las

partes.

b) Elementos de la naturaleza.

Existe además una serie de elementos que establece la ley y que se entienden incorporados al

contrato de compraventa sin necesidad de mención especial, pero que las partes pueden

modificarlos del modo que convengan. Ellos son los elementos de la naturaleza y pueden estar

dados por los efectos generales de las obligaciones o por los elementos propios del contrato de

compraventa. Importante función: facilitan la negociación y reducen costos de transacción.

Ejemplos de elementos de la naturaleza: obligación de saneamiento de la evicción y de los

vicios redhibitorios. Pertenecen al contrato de compraventa, pero las partes pueden acordar lo

contrario. Lo mismo vale para el lugar y momento del pago, la acción resolutoria, los riesgos y,

en general, para todas las reglas del título sobre la compraventa y las generales de los contratos

que son sean de orden público.

c) Elementos accidentales.

Finalmente, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, las partes pueden pactar

libremente las cláusulas que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias a la ley, al

orden público o a las buenas costumbres y no alteren los elementos esenciales del contrato de

compraventa. Estos son los elementos accidentales del contrato de compraventa. Ejemplo:

modalidades (el plazo o la condición).

Características y efectos jurídicos de estas clasificaciones.

Aplicando las categorías típicas que se establecen en el Código Civil, podemos indicar que el

contrato de compraventa:

a) Es Bilateral, puesto que las partes se obligan recíprocamente, en los términos del artículo

1439, y, como consecuencia de ello, se le aplica la institución de la condición resolutoria

tácita regulada en el artículo 1489; la excepción de contrato no cumplido o de mora purga la

mora del artículo 1552; la teoría de los riesgos establecida en el artículo 1820.

b) Es Oneroso, puesto que busca la utilidad de ambas partes en los términos del artículo

1440, y, como consecuencia de ello, el grado de culpa de que responden los contratantes

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es el de culpa leve según el inciso primero del artículo 1547; la teoría de la imprevisión; las

obligaciones de garantía (saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos de la cosa ); y,

el error en la persona no tiene aplicación general ( artículo 1455).

c) Es normalmente Conmutativo toda vez que las prestaciones se miran como equivalentes en

los términos del artículo 1441, pero bien puede ocurrir que sea un contrato aleatorio, como

es el caso la compraventa de la cosa que se espera que exista regulado expresamente en

el artículo 1813. En todo caso, la regla general es que el contrato de venta sea

conmutativo y que sea condicional que tenga la condición de que la cosa llegue a existir,

pero puede ser aleatorio y puro y simple, como lo sería el caso de que se pacte

expresamente o bien que por la naturaleza del contrato aparezca que se compro la suerte.

El efecto propio de esta clasificación como contrato oneroso es que se le aplicarán la

institución de la lesión enorme y la teoría de la imprevisión, en todo caso, el contrato no va

a perder su carácter de conmutativo por un aumento o disminución del valor de la cosa, ya

que éste es un riesgo económico que no altera los efectos del contrato.

Sólo en casos extremos de excesiva onerosidad sobreviniente y en el entendido que no se

trata de un riesgo económico asumido por una de las partes, podría eventualmente

planearse una revisión del contrato por imprevisión, cuestión que en general, no ha sido

recogida judicialmente por los tribunales ordinarios, aún cuando existe alguna jurisprudencia

arbitral (árbitros arbitradores) dictada al efecto que acogería excepcionalmente la revisión

de un contrato por excesiva onerosidad. En todo caso, en contratos de tracto sucesivo de

largo plazo es usual que se pacte la facultad de poner término al contrato por cambio

substancial de circunstancias, pero como indicamos, se requiere cláusula especial al efecto

que deberá ser negociada por los contratantes anticipándose a circunstancias que alteren la

economía del contrato.

d) Es principal puesto que subsiste por sí mismo sin necesidad de otro contrato en los términos

del artículo 1442;y

e) Es normalmente Consensual (se perfecciona por el mero consentimiento de la partes en

torno a la cosa y el precio en los términos del artículo 1443, pero puede ser solemne, como

son los casos establecidos en el artículo 1801.

Efectos de la Compraventa.

El estudio de los efectos de la compraventa consiste en determinar los derechos y

obligaciones que surgen para las partes que son:

a) La obligación del vendedor de dar la cosa; y

b) La obligación del comprador de pagar el precio (en dinero).

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1. Obligaciones del vendedor.

La primera obligación esencial del vendedor es dar la cosa vendida al comprador. Así lo

establece la ley al definir el contrato de compraventa (artículo 1793).

Sin embargo, la obligación de dar supone además ciertas obligaciones accesorias, como las

de entregar y conservar la cosa hasta el momento de la entrega: artículos 1548 y 14549. Por

tanto, la obligación de dar es más amplia que la de entregar, porque la comprende.

Además, el vendedor tiene obligaciones de garantía respecto del comprador. Son las

obligaciones de saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.

Ambos grupos de obligaciones se encuentra contemplado en el artículo 1824.

2. Obligaciones de dar y entregar la cosa.

¿Qué comprende la obligación de dar la cosa: dominio o posesión de la cosa?

En el derecho romano la venta constituía (como en el derecho chileno) un Título y no un

modo de adquirir el dominio. Así el vendedor sólo se obligaba a garantizar al comprador la

posesión pacífica de la cosa que vendía, pero no su dominio.

En la codificación francesa, al contrario, la venta es modo de adquirir el dominio.

Por tanto. Hay 2 grandes modelos referentes a la obligación del vendedor: 1 obligación del

vendedor es hacer la tradición y garantizar la posesión pacífica (útil) del comprador; y 2

obligaciones del vendedor es transferir el dominio.

Si bien, en general, el Código Civil se ha basado en el derecho francés, respecto de esta

materia nuestro derecho adopto el modelo romano.

Pese a que el tema ha sido discutido, nuestra doctrina y jurisprudencia han sostenido

mayoritariamente que la obligación del vendedor se satisface no con trasferir la propiedad

de la cosa, sino con hacer la tradición y constituir al comprador en poseedor pacífico de la

misma. La transferencia del dominio va a ser una consecuencia de la tradición, en caso que

el vendedor sea el dueño (lo normal), pero eso no quiere decir que la obligación del

vendedor sea transferir el dominio.

A favor de esta postura, además de las razones históricas referidas, se ha señalado lo

siguiente:

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1. La venta de cosa ajena vale, así puede ser corroborado en los artículos 1815, 1818

y 1819 CC. Sería absurdo que el legislador hubiera querido dar validez a un contrato

que no sería posible cumplir.

2. Entender que no es obligación del vendedor transferir el dominio, da sentido al

concepto de poseedor de buena fe y no dueño, toda vez que para que ello sea

posible debe existir una causa –justo título- en la tradición (siendo un ejemplo de

esto el contrato de compraventa).Como consecuencia de la tradición efectuada por

quien no es dueño se puede derivar a una posesión que final y eventualmente-

sumado a otros requisitos-terminaría siendo prescripción adquisitiva o usucapión.

En definitiva un silogismo para defender que no es obligación del vendedor transferir el

dominio es el siguiente:

1. La tradición efectuada por el no dueño no trasfiere el dominio (derecho de dominio)

pero si da lugar a la posesión (como hecho) del comprador.

2. En comprador poseería un justo título (la compraventa operaría como tal) y más

otros requisitos, podría constituirse en poseedor de buena fe.

3. La posesión de buena fe es uno de los supuestos de hecho necesarios para la

prescripción adquisitiva ordinaria.

Las consecuencias son importantes: ¿qué pasa si el vendedor no es dueño? Comprador no

va a poder pedir la resolución del contrato, sino que deberá hacer efectiva la obligación de

garantía de sanear la evicción.

¿Cómo se cumple la obligación de dar la cosa?

Además de lo anterior, la obligación de dar supone efectuar una entrega material de la cosa

y no sólo la realización del acto jurídico de la tradición; y la obligación de conservar la cosa

hasta su entrega: artículo 1548.

Excepcionalmente, no es necesario efectuar entrega material cuando se acuerda que el

vendedor se va a reservar el goce o la tenencia de la cosa, o cuando el comprador ya está

gozando de ella es si mero tenedor (artículo 648 N°5).

La regulación de la venta a 2 personas diferentes.

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Si el vendedor vende separadamente a 2 personas, deben distinguirse 2 situaciones

relevantes: (1) qué pasa con los riesgos; y (2) a qué comprador se prefiere en los derechos

sobre la cosa.

Respecto de los riesgos, se altera la regla general y el riesgo pasa a ser del vendedor

(artículo 1550).

En segundo lugar, se prefiere al comprador que hubiere entrado en posesión. Si la cosa se

entregó ambos, se preferirá a quien primero la recibió. Si no se ha entregado a ninguno, se

opta por aquel que tenga el título más antiguo (ver artículo 1817). Parece difícil imaginar en

ejemplo de cosa mueble que se entregue a 2 personas. Podría ocurrir en inmuebles de

enorme extensión (la entrega material se hace en lugares distintos de la propiedad).

El comprador afectado tendrá derecho a ejercer la acción resolutoria y la de indemnización

de perjuicios, ya que el vendedor no ha cumplido con su obligación de dar (que supone la de

entregar y la entrega también debe ser material).

Lugar de la entrega.

No hay norma especial en esta materia, por lo que se aplica las normas del pago. Así, a falta

de acuerdo expreso, deberá distinguirse si la cosa es un cuerpo cierto o un género.

Si es cuerpo cierto, deberá entregarse en el lugar en que estaba al momento del contrato.

Si es género, la entrega deberá ser en el domicilio del vendedor (deudor). Si es inmueble,

obviamente la entrega deberá materializarse en el lugar donde éste se encuentre. Artículos

1587 y 1588.

Gastos de la entrega.

Tema bastante relevante, ya que a veces los gastos de trasporte superan incluso lo del bien

que se compra. A menos que se pacte otra cosa, los gastos de la entrega son del vendedor,

pero sólo hasta que se pone en disposición del comprador. Los costos del transporte

corresponde al comprador (artículo 1825, consiste con el art. 1571, que trata reglas sobre el

pago).

En definitiva va a ser determinante el lugar en que debe efectuarse la entrega, pues a ese

lugar debe trasladarla el vendedor a su costo.

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Época de la entrega.

El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato

o en la época que se hubiere acordado.

Si no se fijó plazo para la entrega, las obligaciones del comprador y del vendedor son

simultáneas, de modo que opera entre las partes la excepción de contrato no cumplido:

artículo 1826 inc. 1° a 3° y artículo 1552.

Si se fijó plazo, obviamente habrá que estarse a lo acordado. Sin embargo, si la obligación

de entregar ya se hizo exigible y la de pagar está con plazo pendiente y la fortuna del

comprador hubiere menguado considerablemente, de manera que sea de temer que no va

a pagar, opera en la compraventa una norma similar a la de la caducidad del plazo,

pudiendo el vendedor pedir que se le pague o se le asegure el pago: artículo 1826 inc. Final,

análogo al art. 1872. Artículo 1496: caducidad del plazo.

Si el vendedor ejerce el derecho del artículo 1826, se corre el riesgo de estar equivocado

(cuando no es efectiva la disminución considerable de la fortuna del comprador) y, en este

caso, deberá indemnizar los perjuicios ya que estaría en situación de incumplimiento de su

obligación.

Obligación de conservar la cosa hasta la entrega.

La obligación de entregar la cosa supone la de conservarla hasta el momento de la entrega

(art.1548). La conservación de la cosa exige que se emplee el cuidado debido. Ello,

normalmente, significará responder de culpa leve por tratarse de un contrato oneroso

(artículo 1549).

En caso de conflicto, el nivel de cuidado para el caso concreto lo fijará el juez, de acuerdo a

las circunstancias particulares de las partes y del contrato. Por ejemplo, es evidente que las

medidas de seguridad que deben tomarse para la custodia de una obra de arte famosa, no

son las mismas que el que debe tomarse para la custodia de un artista desconocido.

Es importante recalcar que, en cuanto a la responsabilidad contractual, el incumplimiento del

vendedor se presume culpable. Por lo que en caso de destrucción o deterioro de la cosa,

será responsable contractualmente, salvo que pruebe el caso fortuito.

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El estado en que deba entregarse la cosa dependerá del grado de especificación del

contrato. Si es de género, deberá entregarse la calidad convenida y, en silencio, cualquier

cosa del género de una calidad mediana. Si es un cuerpo cierto, a falta de convención de las

partes, en el estado en que se encontraba al celebrarse el contrato de compraventa: artículo

1828.

Cosas accesorias a la cosa vendida

Si se vende un inmueble la compra incluye todos los bienes accesorios al inmueble, así se

entienden incluidos en esta venta los inmuebles tanto por adherencia como los por

destinación (artículo 1830). Ejemplo: ganado y tractores en la venta de un campo.

En cuanto a la venta de un bien mueble, no hay norma expresa, por lo que deberá

realizarse una interpretación del contrato en cada caso particular, en la que será

especialmente relevante para determinar los accesorios incluidos la función de la cosa

mueble que se vende.

El Código Civil contiene una norma especial relativa a los frutos. Los frutos naturales

pendientes al tiempo de la venta y los naturales y civiles que después produzca la cosa se

entiende comprendidos en la venta, a menos que la entrega haya quedado sujeta a plazo o

condición, caso en el cual pertenecen al vendedor hasta que se cumpla el plazo o condición:

artículo 1816 inc. 2°. Esta regla es importante en caso que haya mora del vendedor y, por

ende, gran diferencia entre el tiempo de la venta y la entrega.

Venta de un predio rústico.

Así como un bien mueble puede ser vendido como especie o cuerpo cierto o género, un

predio rústico puede ser vendido como especie o cuerpo cierto o con relación a la cabida.

La cabida se refiere a la extensión del inmueble y se entenderá que se vende con relación a

la cabida, cuando ésta se expresa “de cualquier modo”, salvo en cuanto se entienda que las

partes no hacen diferencia en el precio si la cabida resulta mayor o menor que la declarada.

Así, lo relevante para establecer que se vendió de acuerdo a la cabida, es que se entienda

que el precio se determinó de acuerdo a la extensión del inmueble: artículo 1831.

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Cuando no se entienda que se vendió de acuerdo a la cabida, esto es cuando el precio no

se entienda determinado de acuerdo a la extensión del inmueble, se entenderá que se

vendió como especie o cuerpo cierto.

Esta distinción es relevante, ya que en aquellos casos en que se entienda que una venta se

efectuó en relación a la cabida surgirán los derechos que regula el artículo 1832.

Si la cabida es mayor de la declarada, el comprador deberá aumentar proporcionalmente el

precio, salvo que el valor de la mayor extensión supere un 10% del tamaño real, caso en el

cual el comprador tendrá un derecho alternativo de aumentar el precio o desistirse del

contrato.

Si la cabida es menor que la declarada, el vendedor deberá completarla. Si no puede o el

comprador no se lo exige se deberá disminuir proporcionalmente el precio, salvo que la

diferencia sea más de un 10% caso en cual el comprador puede aceptar la disminución o

desistirse del contrato.

En el fondo, el umbral del 10% toma como factores el precio de la cabida que sobra o falta,

respecto del precio de la cabida real.

Si las diferencias se debieron a culpa o dolo del vendedor, habrá además derecho a

indemnización de perjuicios.

Esta acción de la cabida no tendrá lugar si la compraventa se efectuó como especie o

cuerpo cierto. Sin embargo, si se vende con señalamiento de lindero, por ejemplo “que se

vende la Parcela 27, de la parcelación Santa Sofía, cuyos deslindes son….”, deberá

entregarse lo comprendido en ellos y si el vendedor no lo hace, se aplica la misma regla

relativa a la venta como cabida: artículo 1833.

Estas acciones tienen un plazo de prescripción de sólo 1 año desde que se efectuó la

entrega, por lo tanto es de corto plazo: artículo 1834.

Asimismo, debe destacarse que de acuerdo al artículo 1835, estas acciones se aplican a la

compra de cualquier todo, esto es un bien constituido por diversas partes, o conjunto de

efectos de efectos o mercaderías y no excluye la acción de lesión enorme.

Mora del vendedor respecto de la obligación de dar y entregar.

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La clave consiste en determinar desde qué momento se puede considerar al vendedor en

mora y la respuesta a esta cuestión aparece en el artículo 1551, donde todo dependerá si se

pactó o no un plazo para la entrega de la cosa.

Si no se estableció plazo, se estará en mora desde la reconvención judicial. Se podrá

reconvenir judicialmente desde que la obligación es exigible, es decir, en este caso,

inmediatamente luego de celebrada la compraventa.

Si hay plazo, el vendedor está en mora desde que éste se vence. Por ello es recomendable

como técnica contractual establecer, a falta de entrega inmediata, un determinado plazo

para que el vendedor cumpla se obligación. Por ejemplo, “se entregará inmediatamente y a

más tardar en un plazo de……”. De esta forma se evita la reconvención judicial para

constituir en mora, lo que es importante para los perjuicios moratorios y los riegos.

Efectos de la mora del vendedor en su obligación de entregar.

Si el vendedor está en mora de entregar, se producen una serie de efectos, a saber:

a) Surge el derecho del comprador a ejercer la acción indemnizatoria de los perjuicios

que el retraso cause (indemnización moratoria), que aparece en los artículos 1557 y

1558. La avaluación de perjuicios se debe realizar por vía judicial, salvo que las

partes los hayan avaluado anticipadamente en una cláusula penal. En este caso no

procede la avaluación legal del artículo 1559, ya que ésta sólo opera para

obligaciones de dinero.

b) Se trasfiere el riesgo. Deja de ser del comprador y pasa a ser del vendedor. Lo

mismo ocurre si el vendedor se ha obligado a entregar las cosa a 2 o más personas:

artículo 1550.

c) Lo mora del vendedor da al comprador el derecho a ejercer la acción resolutoria o a

pedir el cumplimiento forzado del contrato en base a los artículos 1826 inc. 2° y

1489.

Mora del comprador de recibir la cosa.

Según veremos más adelante, el comprador no sólo debe pagar el precio, sino que además

debe recibir la cosa.

Se ha entendido que el comprador está en mora de recibir la cosa desde que el vendedor ha

efectuado una oferta formal de pago. Existe discusión respecto de si esta oferta debe ser

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efectuada de acuerdo a la reglas del pago por consignación, por lo mismo para evitar dudas,

a veces es conveniente que las partes regulen un procedimiento distinto al pago por

consignación para hacer una oferta de pago.

La mora del comprador en su obligación de recibir la cosa, tiene como efectos particulares

que el comprador deberá abonar los gastos de conservación de la cosa y además se altera

la responsabilidad del vendedor, el que sólo responderá por culpa grave o dolo según lo

disponen los artículos 1827,1680 y 1548.

3. Obligaciones de saneamiento

Generalidades

La obligación de sanear la cosa comprende 2 aspectos:

a) El denominado saneamiento de la evicción, esto es, amparar al comprador en el

dominio y posesión pacífica de la cosa ( art.1837);y

b) El saneamiento de los vicios redhibitorios, esto es, responder por los vicios ocultos

de la cosa vendida (arts. 1837 y 1857).

Características de ambas obligaciones.

a) Ambas obligaciones son de garantía, a diferencia de la acciones de incumplimiento,

no requieren que el vendedor haya actuado con culpa o dolo. No se valora la

conducta del vendedor, ya que la obligación de saneamiento se genera

independientemente de que se sepa o se deba saber la causal de evicción o el vicio.

b) Asimismo, ambas obligaciones son de la naturaleza del contrato de compraventa: se

entienden incorporadas a él, sin necesidad de mención expresa de las partes.

Pueden ser renunciadas (con ciertas limitaciones), pero la renuncia no será posible

en caso de dolo, pues se trataría de un caso de condonación del dolo futuro, que

adolece de objeto ilícito (art. 1465).

Por eso, el vendedor está obligado a sanear los vicios de los que tuvo conocimiento y no dio

noticia al comprador, aun cuando se haya pactado lo contrario (art. 1859).

Por lo mismo, el pacto que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción será

nulo si el vendedor estaba de mala fe (art. 1842).

Saneamiento de la evicción.

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Consiste en amparar el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, esto es, garantizar

que el comprador no será turbado en el ejercicio de su posesión.

Para que proceda la evicción, es necesario que la posesión sea turbada “de derecho”, como,

por ejemplo, por el ejercicio de una acción reivindicatoria. También puede ser el caso del art.

1962 (arrendatario que debe permanecer) o la acción de petición de herencia.

Se excluyen las turbaciones de hecho, de las que el comprador deberá encargarse por sí

mismo.

Objeto y alcance.

La acción de saneamiento de la evicción se descompone en 2 acciones diferentes:

a) Una acción tendiente a que el vendedor defienda en juicio al comprador que fue

demandado por una acción que turba su posesión pacífica o dominio: citación de

evicción.

b) Para el caso de la defensa no prospere, una acción de restitución del precio e

indemnización de perjuicios por la pérdida de la posesión pacífica.

Características.

La acción de citación de evicción es indivisible. Ello es lógico, ya que la defensa judicial no

puede ser dividida (arts.1524 y 1840 inc.1°). Si se interpone en contra de los herederos del

vendedor, podrá interponerse en contra de cualquiera de ellos y éste y ése tendrá que

asumir la defensa judicial.

En caso de que la defensa no prospere, procede la acción de restitución de precio e

indemnización de perjuicios. A diferencia de la acción de citación, ésta sí es divisible. Si son

varios vendedores o se ejerce contra herederos, cada uno responderá a prorrata de su cuota

en la venta o herencia (art. 1840 inc. 2°).

Titularidad activa y pasiva.

Es titular de la acción de evicción el comprador que posee la cosa vendida y sus herederos;

se ejerce contra el vendedor de la cosa y de sus herederos.

También puede ser ejercida en contra del tercero de quien el vendedor adquirió la cosa que

ha vendido. Esto es, el comprador puede ejercer la acción de saneamiento ( las 2) que en

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contra de ese tercero tendría el vendedor de haber permanecido en posesión de la cosa (art

1841).

Requisitos de la acción de evicción.

Los requisitos de la acción de evicción son los siguientes:

1. Que se produzca una turbación de derecho. Sólo la acción judicial de terceros da

lugar a la acción de evicción del comprador. La evicción se produce solamente por

derrota judicial, por lo que las turbaciones de hecho no dan lugar a al evicción. Por

tanto, se requiere una turbación de derecho, la que derivará en una sentencia

judicial ( artículo 1838)

2. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. Como ya dijimos, debe

ser privado por sentencia judicial (no rige si la abandona voluntariamente al que la

reclama).

3. La acción del tercero debe tener una causa anterior a la venta, es decir, en virtud de

un derecho que ya existía al tiempo del contrato (art.1839). No es necesario que la

causa provenga de un hecho del vendedor, ya que es una obligación de garantía,

esto es, independiente de la culpa o dolo del vendedor. Basta que se produzca la

privación para que haya evicción.

Se ha estimado (Alessandri) que en ciertos casos excepcionales también procedería cuando

la causa es posterior, pero imputable al vendedor (ejemplo: prescripción adquisitiva que

concluye poco después de la compraventa). En estos casos, la causa comienza antes y el

derecho se perfecciona después.

Acciones que comprende la acción de evicción:

El saneamiento de la evicción comprende 2 acciones:

a) Exigir el amparo jurídico o defensa judicial: citación de evicción.

b) Acción de restitución de precio e indemnizatoria, para el caso que el amparo jurídico

fracase. Para esta acción se requiere una sentencia judicial, para la acción de

evicción basta la turbación de derecho (demanda).

Acción para solicitar amparo (citación de evicción).

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Para que el vendedor concurra en defensa del comprador debe ser citado al efecto. Es el

comprador quien debe efectuar dicha citación. Si no lo hace, pierde su derecho al

saneamiento: artículo 1843.El vendedor sólo concurre si fue debidamente citado.

Procesalmente, si bien el comprador es el demandado, es el vendedor quien comparece y

en contra de quien se sigue el juicio. El comprador será tercero coadyuvante.

Momentos y efectos de la citación (Referencia a arts.584-587).

El comprador debe citar al vendedor antes de la contestación de la demanda, acompañando

antecedentes que hagan aceptable dicha solicitud.

Si el comprador omite la citación y la cosa es evicta, el vendedor no será obligado al

saneamiento.

Ordenada la citación, se suspenderá el juicio por 10 días más el término de emplazamiento

para efectos de practicar la citación. Si no se efectúa en dicho término, se puede pedir

caducado el derecho del demandado para exigirla.

Una vez citado, el vendedor tiene el término de emplazamiento para comparecer.

Hecha la citación existen 2 posibilidades:

a) Que el vendedor no comparezca. El procedimiento continúa y el demandado no

está obligado a defenderse para luego ser indemnizado, salvo en lo que

respecta a sus excepciones personales, que debe oponerlas. Por ejemplo la

prescripción adquisitiva.

b) Que el citado comparezca. El juicio sigue en su contra, pudiendo de todas

formas el comprador actuar en defensa de sus derechos como tercero

coadyuvante.

Si comparece, el vendedor puede allanarse o contestar la demanda.

a) Si el vendedor se allana, se produce la evicción y surge la obligación indemnizatoria.

El comprador puede de todas formas seguir la defensa, pero no tendrá derecho a

que le restituyan las costas del juicio ni los frutos que haya sido condenado a

restituir y percibidos durante la defensa del juicio (arts. 1845). Es decir, el comprador

soporta los costos de su actuación.

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b) Si el vendedor comparece y contesta estará sujeto al juicio.

Si gana el juicio, no hay evicción y no hay obligaciones restitutorias ni indemnizatorias, pero

de todas formas está obligado a responder al comprador por las costas del juicio.

Si se pierde el juicio o si se allana, se produce la evicción de la cosa y proceden las

obligaciones restitutorias e indemnizatorias.

Acción indemnizatoria (alcance de la obligación de garantía).

Producida la evicción, surgen las obligaciones indemnizatorias y restitutorias del vendedor y

el alcance de ella dependerá de si la evicción es total o parcial.

Evicción total.

La cuestión es resuelta por el artículo 1847 que dispone o establece las siguientes

prestaciones, a saber:

1) La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción la cosa valga

menos. Sin embargo si el menor valor proviene de un deterioro del cual el

comprador obtuvo provecho, se debe efectuar el debido descuento (art. 1848). ¿Qué

ocurre si el vendedor compró la cosa de otra persona y el comprador exige la

restitución a ésta? ¿Qué precio es el que se restituye: el que pagó el primer o el

segundo vendedor? Se ha estimado que el precio que pagó el comprador evicto,

aunque sea mayor al que recibió el vendedor original.

2) Las costas legales del contrato de compraventa que fueron satisfechas por el

comprador. Ejemplo: gastos escritura e impuestos (no otros).

3) El valor de los frutos que el comprador ha debido restituir al dueño como

consecuencia de la sentencia judicial que produjo la evicción. Si el vendedor se

allanó a la demanda y el comprador perseveró en la defensa, no debe restituir los

frutos posteriores al allanamiento.

4) Las costas judiciales, con la reserva prevista respecto del allanamiento.

5) El aumento del valor de la cosa evicta en poder del comprador. El tratamiento no es

idéntico para todo tipo de aumento: a) Mejoras útiles (aumentan el valor venal de la

cosa: art. 909 II) o necesarias (necesarias para la conservación de la cosa: art. 908

I): El vendedor debe reembolsarlas, salvo que el juez ordene pagarlas al tercero

reivindicante. b) Mejoras voluptuarias (objetos de lujo o recreo y que no aumentan el

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valor venal de la cosa, art.911 II): el vendedor debe pagarlas sólo se encuentra de

mala fe. c) Si el mayor valor se debe a causas naturales o al transcurso del tiempo,

el vendedor sólo debe pagarlas hasta en lo que sean ¼ del precio de venta. Esto es

se admite un 25% de plusvalía. Salvo que se encuentre de mala fe, caso en el que

deberá abonarlas íntegramente. La doctrina nacional ha considerado

mayoritariamente que esta enumeración es taxativa e incompatible con otras

indemnizaciones. Sobre este punto el profesor Enrique Barros considera que nada

impediría que se incluyeran otros gastos, como por ejemplo el proveniente de los

fletes. De lo contario, salvo mala fe la indemnización no sería completa.

Se ha dicho que el comprador no puede intentar otra acción indemnizatoria, porque la vía

que tiene es el saneamiento. Por tanto, si no se acepta la indemnización de otros perjuicios

distintos a los señalados en el art. 1847, la indemnización no es completa.

Venta efectuada por autoridad de la justicia.

Si se trata de una venta efectuada por la autoridad de la justicia, el vendedor limita su

obligación a restituir el dinero que se pagó por concepto de precio (art. 1851).

Eximente a sanear la evicción.

Si las partes acordaron en la compraventa que se eximía al vendedor de la obligación de

sanear la evicción, no se entiende eximido de la obligación de restituir el precio: artículo

1852 inc. 1°.

En resumen, podemos decir que las obligaciones del vendedor a propósito de la evicción

son restitutorias, resultando agravadas si el vendedor estaba de mala fe.

Evicción parcial

Se distingue si la evicción es o no es de la importancia que se presuma que no se habría

comprado la cosa sin ella: artículo 1852 inciso final.

Si lo es, el comprador tiene derecho a pedir la rescisión de la venta. En este caso el

comprador debe restituir la parte no evicta de la cosa, siendo considerado al efecto

poseedor de buena fe, salvo prueba en contrario. El vendedor por su parte debe restituir el

precio, abonar los frutos que el comprador debió restituir al demandante y restituir todo otro

perjuicio: artículo 1853.

21

El art. 1853 permitiría sostener que en la evicción total también se puede pedir restitución de

gastos no enumerados taxativamente. Si es posible en la evicción parcial, no se ve por qué

no podría serlo en la total.

Si no es de presumir que no habría comprado la cosa sin la parte evicta, se sanea la

evicción parcial sólo respecto de esa parte, igual como se saneaba en la evicción total: art.

1854 (restitución parcial o proporcional del precio, frutos, costas, etc.)

Casos en que no procede o se extingue la acción de evicción.

En los siguientes casos no procede la evicción:

1. Cuando la evicción se produce por culpa del comprador.

2. Cuando el comprador somete el juicio en que se reclama la cosa a arbitraje, sin

autorización del vendedor: art. 1846.

3. Renuncia a la acción. Las partes pueden disponer libremente de ella (elemento de la

naturaleza). La renuncia a la acción de evicción es válida, salvo mala fe del

vendedor (art. 1852), pero éste estará obligado a la restitución del precio, salvo que

el comprador específicamente acepte y asuma el riesgo de la evicción: art. 1852 inc.

3°.

4. Prescripción. La acción de amparo es imprescriptible (la citación propiamente tal no

prescribe), pero sí las acciones a que da lugar la evicción. La acción de

indemnización prescribe en 4 años y la de restitución del precio según reglas

generales, esto es 5 años (atr.1856). Estos plazos se cuentan desde que la

sentencia de evicción se encuentra ejecutoriada o causa ejecutoria o si no se ha

dictado, desde la restitución de la cosa (ejemplo: un equivalente jurisdiccional).

Saneamiento de los vicios redhibitorios.

El vendedor debe garantizar que la cosa vendida sirva para su uso natural, o aquel que se

tuvo en mente al momento de celebrar la compraventa. Los vicios redhibitorios responden a

características materiales de la cosa (no jurídicas), que hacen que sea defectuosa y no sirva

para su uso natural objetivo.

El saneamiento de estos vicios es una obligación de garantía, que no requieren culpa o dolo

del vendedor para configurarse, sin perjuicio de que- en el caso en se haya culpa o dolo, o si

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los vicios eran conocidos del vendedor de la cosa en razón de su oficio-proceda la

indemnización de perjuicios correspondiente.

Requisitos para que el vicio sea redhibitorio (artículo 1858).

a) El vicio debe ser contemporáneo.

Que el vicio exista al tiempo de la venta, es decir, a la época de celebración del contrato

(artículo 1858 n°). En ese momento los vicios deben ser informados y ponderados por el

comprador. Si los vicios son posteriores, se trata más bien de un problema de riegos.

b) El vicio debe ser grave.

Que el vicio sea grave, vale decir, que por causa del vicio que la afecta la cosa no sirva para

su uso natural o sólo sirva imperfectamente, de tal modo que se pueda presumir que – de

conocerlos- no se hubiere comprado la cosa. O bien se hubiera pactado un precio menor,

conforme a la expectativa razonable de las partes al celebrar la compraventa. Asimismo las

partes al contratar pueden dar el carácter redhibitorio a otros vicios que no son tales, en

virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

Artículo 1864(cosas compradas en conjunto). Acción redhibitoria va a ser sólo respecto de la

cosa que falla, salvo que aparezca que sin esa cosa no se había comprado el conjunto.

c) El vicio debe ser oculto (art. 1858 N°3).

Es decir, no debe haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador no haya

podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o conocerlos fácilmente en razón de su

profesión u oficio. Es decir, la ignorancia del comprador no debe serle imputable.

La falta de información del vendedor no necesariamente implica culpa, ya que se trata de

una obligación de garantía. Sin embargo, si ha existido dolo o culpa del vendedor, deberá

además indemnizar perjuicios: artículos 1861.

Que la ignorancia del comprador le sea o no imputable, guarda directa relación con los

deberes información de las partes, es decir, con establecer cuál es límite de lo que

razonablemente deben saber por sí. Ejemplo: interpretación de balance. La ley de

Protección al Consumidor expresamente establece el deber de información y el deber de

informarse como límite a aquél.

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Atendiendo a la gravedad del vicio de que se trate, hay dos acciones alternativas que surgen

de los vicios redhibitorios:

1. Acción redhibitoria propiamente tal, que tiene por objeto dejar sin efecto la venta

(artículo 1858 n°2). Es una acción resolutoria.

2. Acción de rebaja de precio o quanti minoris ( artículo 1868), que tiene por objeto

conseguir una rebaja en el precio pagado por la cosa en atención a que ésta

adolece de un vicio redhibitorio, cuando el vicio no impide el uso natural de la cosa,

pero sólo sirve imperfectamente.

Hay 2 casos en que sólo se otorga la acción de rebaja de precio:

Si la cosa adolece de un vicio, pero de haberlo conocido el comprador, igual hubiera

celebrado la compraventa (no es un vicio sustancial): art.1868.

Si la cosa perece después de celebrado el contrato: art. 1862. Ahora, si hay dolo o

culpa del vendedor subsiste su obligación de indemnizar perjuicios.

La jurisprudencia muestra una clara tendencia a acoger sólo la acción de rebaja de precio y

no la resolutoria.

La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato, en silencio de las partes, se

entiende que le pertenece, pero las partes pueden disponer libremente de ella con el límite

del dolo del vendedor: art. 1859.

Casos en que no procede la acción redhibitoria.

1. Si ha sido válidamente renunciada: art. 1859.

2. Ventas forzadas, hechas por autoridad de la justicia. Pero si el vendedor no

pudiendo o no debiendo ignorar los vicios, no los declara a instancias del

comprador, además de la redhibitoria hay acción indemnizatoria: art. 1865.

Prescripción.

Para determinar el plazo, debe distinguirse entre la acción redhibitoria y la de rebaja de

precio: y si es un mueble o un inmueble: artículos 1867 y 1869. Los plazos se cuentan desde

la entrega real y no desde la compraventa (arts.1866 y 1870).

a) Acción redhibitoria:

Muebles: 6 meses.

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Inmueble: 1 año.

b) Acción de rebaja de precio:

Muebles: 1 año.

Inmuebles: 18 meses.

4. Obligaciones del Comprador.

En la compraventa, el vendedor tiene la obligación esencial de dar la cosa. Esta obligación

tiene como correlato la obligación del comprador de recibir la cosa que ha comprado. El

código no la señala expresamente, pero es lógico correlato de la obligación de dar la cosa, si

no, el contrato quedaría a la voluntad del comprador.

Sin embargo, la obligación que en definitiva caracteriza al comprador en la compraventa, es

la de pagar el precio. Esta es una obligación de género (se paga en dinero).

Luego, las obligaciones principales del comprador en el contrato de compraventa son: pagar

el precio y recibir la cosa.

Obligación de recibir.

La recepción se efectúa mediante al acto de la tradición. Salvo pacto en contrario, la entrega

debe verificarse en el domicilio del vendedor si la cosa es de género, o en el lugar donde se

encontraba al momento de la compraventa si es un cuerpo cierto (art 1558).

Época de recepción.

El comprador debe recibir el objeto vendido en el plazo que se hubiere fijado. Si nada se

hubiera dicho, de inmediato o en el plazo tácito que será lo que normalmente se demoraría

en retirar la cosa. Debe entenderse de buena fe, y que en ciertos casos no es razonable

exigir al comprador que reciba la totalidad de la cosa vendida (ejemplo: cosecha de trigo).

Mora de recibir

Se ha entendido que el comprador está en mora de recibir la cosa desde que el vendedor ha

efectuado una oferta formal de pago (salvo que se haya pactado plazo: al vencimiento).

Existe discusión respecto de si esta oferta debe ser efectuada de acuerdo a las reglas del

pago por consignación( oferta de pago por consignación ), por lo que para evitar dudas, es

conveniente que las partes regulen un procedimiento distinto al pago por consignación para

hacer una oferta de pago.

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Efectos de la mora de recibir.

1. El comprador deberá abonar los gastos de conservación de la cosa (antes

correspondían al vendedor).

2. Se altera la responsabilidad del vendedor, el que sólo responderá por culpa grave o

dolo (arts. 1827, 1680 y 1548). Antes respondía por culpa leve.

3. Además, aunque no lo señala expresamente el Código, el vendedor puede pedir la

resolución del contrato o el incumpliendo forzado-pago por consignación-, con

indemnización de perjuicios (virtud del artículo 1489). Este derecho se encuentra

especialmente regulado en la compraventa mercantil (art. 153 C. Comercio).

Obligación de pagar el precio.

El precio debe pagarse en la forma que lo hayan estipulado las partes. Lo usual es que se

manifieste que es moneda de curso legal. El vendedor no puede negarse a recibir un pago

en dicha moneda por su poder liberatorio general, pago que dará por cumplida la obligación.

Las partes tienen la opción de pactar en el contrato el reajuste al que se someterán la

obligación del comprador. Si no lo hacen, se deberá el valor nominal expresado en la

compraventa. El reajuste no convencional sólo procede si las partes no han tenido la

posibilidad de pactar un reajuste (criterio jurisprudencial), cosa que difícilmente podría ocurrir

en la compraventa. Desde la mora, va deberse la indemnización moratoria y no es necesario

acreditar estos perjuicios (art. 1559): interés corriente. Sólo rige para obligaciones de dinero.

Las partes pueden celebrar una compraventa expresada en moneda extranjera. En ese

caso, según dispone el artículo 20 de la ley 18.010, se entenderá que el comprador debe

pagar su equivalente en moneda nacional el día del pago.

Obligación es divisible.

Si son varios los obligados, cada uno de ellos debe la cuota que le corresponde. Nada obsta

a que se pacte solidaridad o indivisibilidad.

Lugar y Tiempo.

Las partes son libres de regularlo (artículo 1872 inc. 1°). Si nada dicen, el precio deberá

pagarse en el lugar y tiempo de la entrega

Derecho de suspender el pago del precio.

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El comprador puede suspender el pago del precio, si el vendedor no entrega la cosa o no

está dispuesto a hacerlo: artículo 1552.

Además, si entregada la cosa y estando pendiente el pago del precio, hay turbación en la

posesión pacífica de la cosa o existe en contra de ella una acción real de la cual el vendedor

no le dio noticia, el comprador puede depositar el precio ante la justicia hasta que cese la

turbación o se afiancen la resulta del juicio: artículo 1872 inc. 2°. ¿Qué acción tiene si ya

pago el precio? Acción de evicción. El art. 1872 inc. 2° es más débil que la excepción del

contrato no cumplido, porque no permite la autotutela (se debe concurrir antes los

tribunales).

Resolución de la compraventa.

1. Formas de ejercer la resolución.

Condición Resolutoria Tácita.

En caso de incumplimiento de la obligación de alguna de las partes y de acuerdo a las

reglas generales, la otra puede pedir ya sea la resolución como cumplimiento forzado,

ambos con indemnización de perjuicios: opera entonces la condición resolutoria tácita del

art. 1489 del Código Civil, porque la compraventa es un contrato bilateral.

A modo de recordatorio, debemos decir que esta condición resolutoria es simplemente

potestativa y negativa. Adicionalmente, es un elemento de la naturaleza de todo contrato

bilateral.

Requisitos para que opere

1) Debe existir incumplimiento del contrato. Cuando es parcial, también se produce

incumplimiento, pero éste tiene que ser relevante: que perjudique al acreedor. Es un

problema de interpretación del contrato: se resolverá dependiendo de cuál sea el

tenor de la obligación.

2) El incumplimiento debe ser imputable al deudor. Esta imputabilidad se presume en

la ley (1547): si hay incumplimiento, se presume que fue culposo del deudor. Es una

alteración del onus probandi. Basta probar que existe la obligación de pagar y será

el deudor quien deberá probar que pagó. El demandado deberá probar la

inimputabilidad del incumplimiento, lo cual es muy difícil si no puede recurrir al caso

fortuito. Por ello es recomendable pactar cláusulas de término o desistimiento de

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contrato, para el caso en que el cumplimiento de la obligación se haga

excesivamente oneroso para una de las partes.

3) Que el acreedor haya cumplido o esté llano a cumplir con su obligación. Porque en

caso contrario, procede la excepción de contrato no cumplido. Aunque en estos

casos el tribunal de todas formas puede resolver el contrato, porque no hay interés

de las partes en perseverar el contrato (ninguna de las dos cumple). De ello se

concluye que, en esencia, la excepción de contrato no cumplido surte efectos para

eximir al deudor demandado del pago de la indemnización de perjuicios por la mora,

y no para oponerse a la resolución del contrato mismo.

4) Que se haya declarado resuelto el contrato por sentencia judicial. La condición

resolutoria tácita no opera de pleno derecho, requiere una resolución judicial.

2. Efectos de la Resolución.

Respecto de las partes: El principal efecto respecto de las partes es el retrotraerlas al

estado anterior a la celebración del contrato. El artículo 1875 señala las reglas que rigen

para que este efecto se lleve a cabo (son las reglas de las prestaciones mutuas

modificadas). Como regla general se considerará al comprador como poseedor de mala fe

para efectos del abono de la expensas.

Respecto de terceros: En lo que se refiere a los terceros de buena fe, rige la regla general

de la inoponibilidad. Los terceros de mala fe, por su parte, se considerarán tales cuando-

tratándose de bienes muebles-exista conocimiento de que existía una condición pendiente

(el incumplimiento del contrato), tratándose de bienes raíces, bastará para considerarlos de

mala fe con que la condición esté inscrita en el registro correspondiente del Conservador de

Bienes Raíces (artículos 1490, 1491).

En éste último punto se suscita el problema de qué ocurre cuando en la escritura de venta

se expresa como pagado el precio no siendo cierto, y luego el comprador enajena el

inmueble a un tercero. El artículo 1876 señala al respecto que sólo habrá acción contra

terceros poseedores cuando la escritura sea falsa o nula. Esta falsedad de la escritura se

refiere a su materialidad, no a una falsedad ideológica, por lo que en caso de una simulación

parcial, en la que si dice en la escritura pública que el precio del inmueble ha sido pagado y

en un instrumento privado se pacta el pago en cuotas del mismo bien, ante el

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incumplimiento en el pago no hay forma de reivindicar la cosa. Esta disposición está escrita

a favor de terceros.

EL ARRENDAMIENTO

El art.1915 define este contrato, señalando que el arrendamiento es un contrato en que

las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a

ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio

un precio determinado. En concepto del legislador existen tres tipos o clases de

arrendamiento:

a). La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.

b). la confección de obra.

c). la prestación de un servicio o arrendamiento de servicios.

Las disposiciones que el Código Civil establece en relación a los empleados domésticos

se encuentran derogadas por el Código del Trabajo.

Características generales del arrendamiento.

1)- Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de acuerdo

respecto a sus elementos esenciales para que se formalice y surjan las obligaciones

que de él derivan. Sin embargo, es de gran importancia su escrituración porque:

La actual legislación, en materia de arrendamiento de bienes raíces urbanos,

prescribe que, si el contrato es solamente verbal y surge discrepancia en

cuanto al canon de arriendo, se presumirá que la renta será la que declare el

arrendatario. Esta presunción simplemente legal admite prueba en contrario.

Art.20 Ley 18.101.

Existe la limitación de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o

contratos que contiene la entrega o promesa de una cosa que valga mas de

29

dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable a este contrato.

Art.1709.

Por la norma del art.1962 es importante que el contrato conste en escritura

pública si se refiere a bienes raíces, para hacerlo oponible al tercer

adquirente. Además, si se inscribe en el registro de Hipotecas y Gravámenes,

es oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha inscripción sea anterior

a la inscripción hipotecaria.

Tratándose de predios rústicos, el contrato debe celebrarse por instrumento

publico o privado, y en este ultimo caso se requiere presencia de testigos

mayores de 18 años. Art.5 DL 993.

En materia de administración de bienes raíces y según veremos, si el

administrador quiere celebrar un contrato cuyo plazo sea mayor a 5 u 8 años

dependiendo de si el predio es urbano o rústico respectivamente, se requiere

autorización judicial, o autorización de la mujer casada en sociedad conyugal,

en su caso.

En el ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres para convenir las

solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carácter de solemne. Si se

convino escritura pública, su no otorgamiento da derecho para retractarse del contrato

hasta antes del otorgamiento de la misma o hasta antes de la entrega de la cosa

arrendada. Art.1921. Si intervienen arras se observaran las mismas reglas que en el

contrato de compraventa.

Es usual que el dueño de la propiedad o un intermediario publique en el periódico avisos

en los cuales ofrece una propiedad raíz en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en

el mismo inmueble ofertándolo. Estos avisos jurídicamente son ofertas al público, y se

encuentran reguladas por los arts.99 y siguientes del C. de Com. El arrendador tendrá

libertad para elegir entre los distintos postulantes que se presenten, pero aceptado uno,

dado el carácter de consensual que tiene este contrato, se perfecciona en el acto y no

podría el arrendador retractarse. Es frecuente que, posteriormente se presente otra

persona ofreciendo un precio mayor, y el arrendador ante la expectativa de celebrar un

contrato mas beneficioso, conviene con éste un nuevo contrato. En la práctica el

primitivo arrendatario tendrá todas las acciones legales para lograr una adecuada y

30

completa indemnización de perjuicios, en la medida que logre acreditar la existencia del

contrato previo, de ahí la importancia de exigir, al menos, un recibo o aceptación por

escrito de la calidad de arrendatario.

2)- Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de él nacen ligan a ambas

partes recíprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la

ejecución de la obra o la prestación de un servicio, y el arrendatario debe pagar por

este goce, obra o servicio un precio determinado. Al ser bilateral tiene importancia la

condición resolutoria tácita en virtud de la cual si uno de los contratantes deja de

cumplir la pactado, el diligente podrá solicitar la terminación o el cumplimiento del

contrato, con indemnización de perjuicios.

3)- Se trata de un contrato de tracto sucesivo, por ende al aplicarle el art.1489, en

vez de resolución procederá el término del contrato. No seria valido convenir un pacto

comisorio calificado en el contrato arrendamiento de predios urbanos con cláusula de

“ipso facto”, puesto que la ley 18.101 en su art.19 dispone que los derechos

conferidos a los arrendatarios por esa ley son irrenunciables y, dentro de estos

derechos, el término del arriendo, el que debe solicitarse judicialmente por el

arrendador.

4)- Es un contrato oneroso, que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes,

gravándose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de

carácter conmutativo y equivalentes. No existe la lesión enorme en caso de que se

pague una renta muy superior al valor de la misma, sin embargo, es posible aplicar

las normas sobre lesión establecidas en el art.1544 en materia de cláusula penal,

precepto que dispone en su inc.1º que cuando por el pacto principal una de las partes

se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra

debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada,

podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda el duplo de la primera,

incluyéndose ésta en él.

5)- Es un contrato nominado porque se encuentra reglamentado en la ley, y además

esta normativa es de carácter exhaustivo, dejando muy poco a la creación de los

particulares.

31

6)- Es un contrato entre vivos, porque está destinado a producir sus efectos en vida

de sus autores, y sus obligaciones son transmisibles, por lo que continúan

produciéndose sus efectos aun después de la muerte de cualquiera de las partes, lo

que ha confirmado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia. Ello. Obviamente

cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pero no ocurre lo mismo,

según veremos, en el arrendamiento de servicios y, a veces, en la ejecución de una

obra.

7)- Es un contrato personal, porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra

convención, sin perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del

arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que procedan,

siendo esta cauciones naturalmente accesorias.

8)- Constituye un titulo de mera tenencia. Art.714.

Partes del contrato de arrendamiento.

En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su

consentimiento, el art.1919 señala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el

goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.

Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario se

denomina inquilino, y el de predios rústicos colono. Arts.1970 y 1979.

En la confección de obra la persona que ejecuta la obra se denomina artífice y, en

ciertos casos, empresario.

En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de

empleador, y el arrendatario de empleado.

En el arrendamiento de transporte se llama consignante aquel que confía las cosas

para el transporte; la persona a quien van dirigidas consignatarios; y el que efectúa el

transporte acarreador.

Diferencias entre el arrendamiento de cosas y el usufructo.

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1. Tanto en el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se concede a

una persona la facultad de gozar de una cosa ajena, pero el usufructo es un derecho

real, en cambio el derecho del arrendatario es solo personal, siendo el arrendatario

un mero tenedor de la cosa arrendada.

2. El nudo propietario no puede turbar el goce del usufructuario, y no tiene obligaciones

correlativas con éste, en cambio, el arrendatario tiene un crédito en contra del

arrendador para que le proporcione el goce de la cosa, a través de prestaciones de

tracto sucesivo.

3. El usufructo esta cautelado con una acción real, la reivindicatoria; mientras el

arrendamiento, como contrato, sólo confiere acciones personales.

4. Este contrato no se extingue con la muerte de las partes, en cambio el derecho de

usufructo, por ser de carácter personal, se extingue por la muerte del usufructuario.

5. El sistema de restituciones a que da lugar el usufructo cuando se extingue, está

regido por reglas especiales (arts.795 al 802), mientras que el arrendamiento se

regula primero por el contrato y en subsidio por la ley.

6. El arrendatario se hace dueño de los frutos en virtud del contrato, mientras el

usufructuario los adquiere por su derecho real en cosa ajena.

7. El derecho de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o gratuito, por acto entre

vivos o por causa de muerte; en cambio el arrendamiento es un contrato

esencialmente oneroso, siendo el precio o renta un requisito de existencia propio del

negocio, que de no estar presente degeneraría en otro diverso, esto es, en comodato

o préstamo de uso.

Elementos esenciales del arrendamiento .

1. El consentimiento:

Es el acuerdo de voluntades recaído en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa. El

arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y

el precio. No es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento es

importante por tratarse de una formalidad probatoria que facilita la prueba. La

33

jurisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en juicios de arrendamiento

cuando no existe una prueba escrita o un principio de ésta. También puede ser

conveniente celebrarlo por escritura publica e inscribirlo en el Conservador de Bienes

Raíces entre los títulos que pueden inscribirse. De esta manera las partes pueden

disponer de un titulo ejecutivo para solicitar compulsivamente el cumplimiento de las

mutuas obligaciones y, además, en caso de enajenarse la cosa arrendada, el adquirente

queda obligado a respetar el arriendo, e incluso debe ser respetado por los acreedores

hipotecarios cuando el contrato se encuentra inscrito con antelación a la inscripción

hipotecaria, por disponerlo así el art.1962.

El consentimiento y el arrendamiento como acto de administración.

Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto de

administración y no de disposición, es por ello que para arrendar a través de un

mandatario o representante basta que se hayan otorgado las facultades del art.2132. Sin

embargo, podría cuestionares esta facultad cuando se arrienda por largos periodos de

tiempo, ya que en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera disposición de

la cosa. Es por ello que en Francia, según expresan los hermanos Mazeaud, el

arrendamiento perpetuo es nulo. La jurisprudencia considera como perpetuos los

arrendamientos de duración superior a 99 años.

En caso de que el contrato se celebre a través de intermediarios, se aplica la norma del

art.106 del C. de Com., que señala que el contrato propuesto por intermedio de corredor

se entenderá por perfecto desde el momento en que los interesados aceptaren pura y

simplemente la propuesta.

Los intermediarios no tiene facultades de administración sino que tan sólo contactan a

las partes interesadas en el negocio o contrato, siendo sus voluntades las que

perfeccionan el contrato.

Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones.

Estas formalidades no son exigidas en consideración al contrato mismo, sino en atención

a la calidad de las personas que los celebran, con la excepción del arrendamiento de

34

predios rústicos regido por el DL 993, que debe celebrarse por instrumento publico o

privado, y en este ultimo caso requiere la presencia de testigos mayores de 18 años.

Los artículos 1756 y 1761 contiene limitaciones referidas al régimen de la sociedad

conyugal en que se protegen los intereses de la mujer cuando administra el marido en la

llamada administración ordinaria, o se protegen los derechos del marido cuando se tiene

lugar la administración extraordinaria realizada por la mujer o un tercero, ambos en

calidad de curadores, pero en el caso de la mujer hay una normativa especial.

A)- El art.1756 dispone que sin autorización de la mujer, el marido no podrá

dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces rústicos por mas de

ocho años, ni de los urbanos por mas de cinco años, incluidas loas prorrogas

que hubiere pactado el marido.

B)- Por su parte el 1761 señala que la mujer administradora no podrá dar en

arriendo los inmuebles sociales o ceder su tenencia, y el marido o sus

herederos estarán obligados al cumplimiento de los pactado por un espacio de

tiempo que no pase de los limites señalados en el inc.4º del art.1749. Este

arrendamiento o cesión, sin embargo, podrá durar mas tiempo, si la mujer para

estipularlo así, hubiere sido especialmente autorizada por la justicia, previa

información de utilidad.

Existe una disposición análoga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en

arriendo bienes raíces de las personas a su cargo, en el art.407, norma que también se

aplica a la administración de los bienes de los hijos de familia, por expresa disposición

del art.256. Fuera de la limitación indicada, en todo caso que el arriendo tiene un tope

natural, cual es que no podrá extenderse por mas números de años que los que falten al

pupilo para cumplir 18 años.

La sanción legal a la omisión de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad del

arrendamiento o la cesión de la tenencia, en lo que excede a los plazos legales o el

autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen los artículos 1756 y 1761.

Otra situación que debemos considerar es la establecida en el art.142 inc.1º, el cual

establece que una vez que un bien raíz ha sido declarado bien familiar no se podrá

enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o gravar, los bienes familiares,

sino concurriendo la voluntad de ambos cónyuges. Lo mismo regirá para la celebración

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de contratos que, como el arrendamiento, sólo concedan derechos personales de uso o

de goce sobre algún bien familiar. La sanción si se celebre un contrato de arrendamiento

sin la autorización del cónyuge no propietario es la nulidad relativa.

2. La cosa arrendada.

Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de voluntad: ser

licito, determinado, existir o esperar que exista, y no debe ser consumible dada la

naturaleza del contrato.

El art.1916 del CC nos indica la regla general en esta materia, al disponer que son

susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden

usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos

estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de

saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Esta norma es muy similar a la

de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa ajena son

validos, ello, sin perjuicio de los derechos del dueño, el que podrá reclamar la cosa. El

arrendador deberá indemnizar por la privación total o parcial que sufra el arrendatario de

la cosa arrendada. En consecuencia, y de conformidad al art.1916 ya mencionado, no

son susceptibles de arriendo:

1. Las cosas cuyo arriendo la ley prohibe.

2. Los derechos personalísimos.

3. Las cosas consumibles

3. El precio o renta en el contrato de arrendamiento.

Debe ser real, serio y determinado. La cantidad pactada puede ser incierta con tal que

en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo. El

precio puede consistir en dinero y también en frutos naturales de la cosa arrendada. Si

el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte

36

alicuota de cada cosecha. Esta última forma de pago recibe el nombre de aparcería,

siendo común en el arrendamiento de predios rústicos.

El art.1917 se refiere al precio, y señala que el precio puede consistir ya en dinero ya en

frutos naturales de la cosa arrendada, y en este segundo caso puede pactarse una

cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Se llama renta cuando

se paga periódicamente. Agrega el art.1918 que el precio podrá determinarse de los

mismos modos que el contrato de vente, esto es, por los contratantes de común acuerdo,

por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, al arbitrio de un tercero, si este

tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que

convinieren los contratantes. En ningún caso podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de

los contratantes.

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El contrato de arrendamiento de cosas.

De conformidad al art.4º del CC las disposiciones contenidas en el titulo XXVI del libro

IV del CC, se aplicarán en todo lo no previsto en disposiciones especiales contenidas en

leyes, decretos leyes, decretos con fuerza de ley sobre estas materias.

Efectos del arrendamiento de cosas para el arrendador.

1. Entrega de la cosa arrendada.

En el art.1920 se señala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse

bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley. La disposición es

atinada tratándose de bienes muebles, pero no de los bienes raíces, en que para

efectuar la tradición se requiere inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Siendo

este contrato un titulo de mera tenencia, y tratándose de la propiedad raíz bastaría con

la entrega de las llaves; sin embargo, como afirmamos anteriormente es importante la

inscripción para que se respete el arriendo en los términos dispuestos en el art.1962.

Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.

El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe

entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. Si la cosa

presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera:

A) Si el mal estado o la mala calidad impidiere hacer el uso para que ha sido arrendada,

el arrendatario puede pedir el termino del contrato en conformidad a lo que dispone el

art.1932.

B) Si el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destrucción es solo en parte, el

juez decidirá según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato,

o concederse una rebaja del precio o renta, según lo señala el art.1932 inc.2º. Esta

disposición es especial, ya que todo daño debe ser indemnizado, tanto el daño

emergente como el lucro cesante, pero, en este caso, solo procede responder por el

daño efectivo. Es lógico que el legislador de esa época lo estableciera así, porque no

se advertía la perdida de una ganancia legítimamente esperada para el arrendatario.

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Hoy día nos parece que, frente a la dificultad de encontrar una habitación y al hecho de

que la hospitalidad de la familia ya no existe, sería justo que el arrendador

respondiera por el lucro cesante.

C) Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnización de prejuicios cuando el vicio

ha tenida una causa anterior al contrato. La indemnización comprende solo el daño

emergente, a menos que el vicio hubiere sido conocido del arrendador al tiempo del

contrato o tal que debió preverlo o por su profesión conocerlo. Art.1933 inc.2º.

El arrendatario no tiene derecho a indemnización en los siguientes casos:

I. Si el contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo.

II. Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.

III. Si renunció a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo. Art.1934.

En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento análogo a los

de la compraventa, toda vez que ambos contratos tienen estructuras semejantes,

diferenciándose principalmente en que la venta es titulo traslaticio de dominio. Sin

embargo, el arrendamiento de cosas se superpone a la venta, porque los beneficios

jurídicos que buscan las partes son análogos; por lo tanto, muchos elementos de ésta se

trasladan al arrendamiento: la evicción, los vicios redhibitorios, la condición resolutoria

tácita, etc.

La entrega de la cosa arrendada cuando se contrato por varios arrendatarios.

En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien

primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega

posterior no valdrá; si a ninguno, el titulo anterior prevalecerá. Art.1922.

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Incumplimiento y mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.

A.- Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador, o de sus agentes

o dependientes, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato, con

indemnización de perjuicios. Si el arrendatario de alguna manera tuvo conocimiento

de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la entrega o bien, si

ésta proviene de fuerza mayor o caso fortuito, desaparece la obligación de indemnizar

y solo podrá solicitar el termino del contrato.

B.- En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido

constituido en mora, el arrendatario tendrá derecho a obtener indemnización de

perjuicios, a menos que con ocasión del retardo disminuya notablemente para este la

utilidad del contrato; en este caso, además de la indemnización, podrá desistirse del

mismo, siempre que el retardo no se deba a caso fortuito o fuerza mayor, pues en

este caso no hay mora. Arts. 1925 y 1926.

Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada.

Se aplican las normas generales. El contrato se iniciará en la época prefijada en él y, a

falta de estipulación, inmediatamente después de su celebración. En cuanto al lugar se

aplican las disposiciones de los artículos 1587, 1588 y 1589, es decir, el lugar designado

en la convención y a falta de designación en el lugar en que dicho cuerpo cierto existe al

tiempo de constituirse la obligación. Si el arrendatario se hubiere mudado de domicilio

entre la celebración del contrato y el pago, se hará siempre éste en el lugar en que sin

esa mudanza correspondía, salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra cosa.

2. Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada .

No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe

procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, hasta el termino del

arriendo. Art.1927.

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En razón de esta obligación, tiene a su cargo las reparaciones que sean del caso, a

excepción de las locativas, que corresponden al arrendatario, a menos que los deterioros

de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada.

Art.1927 inc.2º. En todo caso las partes pueden alterar estas reglas, pues son de la

naturaleza del contrato.

Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local,

corresponde solventar al arrendatario, y que no sean las necesarias o útiles.

Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento.

Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto a que

ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve

para su fin. Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el

arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los presupuestos que señala el

art.1935, esto es:

A.- Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.

B.- Que se haya dado pronta noticia al arrendador, a menos que la noticia no

hubiere podido darse a tiempo.

C.- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.

D.- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se

trata.

En relación a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:

1. - Las mejoras útiles, que se encuentran definidas en el art.909 inc.2º, a propósito de

la acción reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El

arrendador deberá reembolsar siempre que haya consentido en que se efectúen, con

la expresa condición de abonarlas. Art.1936. Si no se hubieren efectuado en esas

condiciones el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales siempre que sea

sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador este dispuesto a

abonarle lo que valdrían los materiales considerados separadamente.

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2. Las mejoras voluptuarias, definidas en el art.911 inc.2º, son aquellas que solo

consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines. Miradores, fuentes, cascadas

artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan en valor venal de la cosa, en el

mercado general, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante. Estas mejoras

en el contrato se arrendamiento jamas se indemnizan. El arrendatario podrá

llevárselas en conformidad a las reglas generales.

3. Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa .

El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pacifico, por eso

se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo librará de toda

perturbación de que sea víctima por parte de terceros y, por supuesto, debe abstenerse

él mismo de perturbar al arrendatario. Existe, entonces, una doble obligación:

A.- No turbar el mismo el derecho del arrendatario.

B.- Garantizar al arrendatario frente las turbaciones de terceros.

Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada.

En conformidad al art.1929, el arrendador será responsable no solo de su propia

conducta sino que también de la de aquellas personas por quien es responsable, y si en

el hecho se producen turbaciones se dará origen a la correspondiente indemnización de

perjuicios.

La ley prevé especialmente la situación de mutaciones en la forma de la cosa arrendada

o la ejecución de trabajos en ella, disponiendo en el art.1928 que el arrendador no

podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni

hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas. Sin

embargo, como pueden ser indispensables la reparaciones, el inc.2º agrega que si se

trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el

arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa

arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a

proporción de la parte que fuere.

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Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no

aparezca suficiente para el objeto con que se tomo el arriendo, podrá el arrendatario dar

por terminado el arrendamiento.

El arrendatario tendrá derecho a la indemnización de perjuicios en los siguientes casos:

A.- Si las reparaciones proviene de una causa que ya existía al tiempo del

contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o era

tal que tuviere antecedentes para temerla o por su profesión debiese

conocerla. Art.1928 inc.4º.

B.- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera

que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o

perjuicio del arrendatario. Art.1928 inc.5º.

Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada.

Pueden ser de hecho o de derecho:

A.- Son de hecho aquellas que importan ejecución de actos materiales que no

implican pretensiones de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna

responsabilidad, art.1930 inc.1º, y es el arrendatario el que deberá preocuparse de

perseguir la responsabilidad y obtener la reparación del daño.

B.- Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que hay un tercero que pretende

tener un derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo o

servidumbre, o bien deduce una acción reivindicatoria para reclamar el todo o parte

de la cosa. Como se ve afectado el derecho del arrendador, este debe

necesariamente intervenir. En conformidad al art.1931, esta acción debe dirigirse en

contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligación de notificarle a éste toda

turbación o molestia, y si la omitiera o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios

que de ello se sigan al arrendador. Art.1931 inc.2º.

Esta obligación del arrendatario está en relación con el art.896 cuando, en un juicio

reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara el nombre y residencia de la

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persona a cuyo nombre la tiene. En realidad, se trata de la evicción aplicada al contrato

de arrendamiento.

Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.

A.- Cuando la perturbación es de escasa importancia, sólo tiene derecho a una

rebaja en el precio o canon de arrendamiento. Art.1932 in.2º.

B.- Si la perturbación es considerable podrá pedir la terminación del contrato.

Art.1930 inc.3º. Además tiene derecho a obtener indemnización de perjuicios si la

causa del derecho justificado por el tercero fue o debió haber sido conocida por el

arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida

de éste intervino estipulación especial de saneamiento respecto de ella. Si la causa

del referido derecho no era no debía ser conocida del arrendador al tiempo del

contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Art.1930 Incs.4º y

5º.

Derecho legal de retención del arrendador.

Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las

indemnizaciones que el arrendatario adeude. En consecuencia, puede hacer uso de este

derecho, en los siguientes casos:

1. Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los términos o espíritu de contrato.

2. Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.

3. Por la mora de restituir la cosa arrendada.

4. Por termino del contrato por culpa del arrendatario.

5. Para responder por las rentas y servicios adeudados.

El art.1942 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el

arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho,

retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el

arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren, y se

entenderá que le pertenecen a menos de prueba contraria.

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Por su parte el art.598 del CPC otorga un derecho especial al arrendador en caso de que

se pretenda burlar el derecho de retención, a través del cual, podrá solicitar el auxilio de

cualquier funcionario de policía para impedir que los objetos sobre los cuales puede

recaer la retención sean extraídos de la propiedad arrendada.

Este derecho de retención puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo,

incluso después de dictada sentencia definitiva y, por supuesto antes del lanzamiento o

en el momento de cumplirse éste. Su tramitación es incidental y por cuerda separada.

Efectos del contrato de arrendamiento para el arrendatario.

1. El pago de la renta .

El art. 1942 señala en su inc.1º que el arrendatario es obligado al pago del precio o

renta. Según señalamos, la fijación del precio se sujeta a las mismas reglas que el

contrato de compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el

precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del

arriendo después de que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este

caso, se estará al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirán entre

el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Art.1943.

Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley 18.101, ante un contrato verbal,

presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador

desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.

Epoca del pago del precio.

En la época convenida, a falta de estipulación, conforme a la costumbre, en defecto de

normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del art.1944, esto es:

1. Si se trata de predios urbanos, se pagará por meses anticipados y, por lo

general, dentro de los cinco o diez primeros días.

2. Predios rústicos, por años.

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3. Si se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto

numero de años, meses días, cada una de las pensiones periódicas se deberá

inmediatamente después de la expiración del respectivo día, mes o año.

4. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el

arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se

acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio y la otra al termino

del contrato.

Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.

El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del art.1489. En caso

de que se ponga término al arrendamiento por culpa del arrendatario, deberá éste el

pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido

hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Sin embargo, el art.1945 dispone que podrá eximirse de este pago proporcionando bajo

se responsabilidad persona idónea que lo sustituya por el tiempo que falta, y prestando

al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de subrogación personal,

que importaría una suerte de novación por cambio de deudor. También podría asimilarse

a una cesión de contrato, pero con la particularidad que habría una obligación legal de

caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario.

2. El uso de la cosa según los testimonios o espíritu del contrato.

La forma de usar la cosa será, en primer termino, la estipulada. A falta de estipulación,

el goce debe ajustarse a la intención de los contratantes y al natural destino de la cosa,

según lo dispone el art.1938, el cual señala que el arrendatario es obligado a usar la

cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia hacerla

servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a

que la cosa es naturalmente destinada, o que debían presumirse de las circunstancias

del contrato o de la costumbre del país.

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Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación

del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando

subsistir el arriendo. En caso de controversia toca al juez decidir cual es el destino que

deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideración las circunstancias del caso

particular. Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el

legislador recurre a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derecho en

este tipo de contratos.

3. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia .

En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. El

art.1939 expresa esta idea al decir que el arrendatario empleará en la conservación de la

cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de

los perjuicios y aun tendrá el derecho de poner fin al arrendamiento, en el caso de un

grave y culpable deterioro. Es decir, todo dependerá de la magnitud de la infracción,

acarreando solo la infracción grave el termino del contrato en la cosa. El deterioro solo

autoriza para solicitar indemnización de perjuicios.

El arrendatario, además, no solo responde de su propia culpa, sino también de la culpa

de su familia, huéspedes y dependientes, conforme lo establece el art.1941 en relación

con el 2320, el que señala que toda persona es responsable no solo de sus propias

acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.

La cesión y subarriendo.

En relación con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hipótesis de la cesión

del contrato y del subarriendo. De acuerdo al art.1946 el arrendatario no tiene la facultad

de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente

concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar de la cosa

en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.

En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento con

un tercero pasando él a tener la calidad de subarrendador y el otro contratante la calidad

de subarrendatario.

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En cambio, en la cesión se cede o transfiere a un tercero el derecho de goce que del

contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del

cedente y se crea una relación directa entre el cesionario y el arrendador, conservando

este ultimo todas las cauciones que tendría el contrato cedido.

El art.5º de la ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles

destinados a la habitación a plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita

la facultad del arrendatario de subarrendar,, salvo estipulación en contrario, en cuyo

caso este podrá poner termino anticipado al contrato sin la obligación de pagar renta por

el periodo que falte. A contrario sensu, debemos entender que en los contratos a plazo

fijo inferiores a un año no se subentiende la facultad de subarrendar, y deberá

mencionarse ella expresamente.

4. Las reparaciones locativas.

Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos que son una

consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto,

corresponde solventarlas al arrendatario determinándose por la costumbre del lugar.

Arts.1927 y 1940.

El art.1940 expresa que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se

entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo

de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que

ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como

descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las reparaciones locativas,

cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de

la cosa arrendada.

5. Restitución de la cosa arrendada.

El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, este debe restituir la

cosa al termino del arriendo. Así lo dispone el art.1947 al señalar que el arrendatario es

obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

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Forma de restitución de la cosa arrendada.

La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en

consideración el deterioro propio del uso y goce legítimos. Art.1947. Si las partes han

dejado constancia de como se entregó la cosa no habrá problema, pero si no lo han

señalado la ley establece una presunción en el sentido de que se entenderá haber

recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitiéndose, en todo

caso, prueba en contrario. Art.1947 inc.3º.

Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, poniéndolo materialmente a

disposición del arrendador. Si es inmueble, el art.1948 establece que se desocupará la

propiedad enteramente, poniéndola a disposición del arrendador a través de la entrega

de las llaves.

El incumplimiento de la obligación de restituir y la mora del arrendatario.

La expiración del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para

ponerle termino. Es un caso de excepción al art.1551, porque la ley exige que se

requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. Así lo dispone el art.1949

dispone que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa

arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido

desahucio; y si requerido no la restituye, será condenado al pleno resarcimiento de todos

los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él completa como injusto detentador.

Derecho legal de retención del arrendatario.

Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que dan

origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley

otorga al arrendatario el derecho legal de retención sobre la cosa arrendada, mientras no

se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.

Este derecho fue invocado reiteradamente durante la vigencia del DL 964 por el limite

legal de renta. Las partes, en muchos casos, se excedían del limite legal pactando

rentas superiores a la permitidas y, cuando el arrendador demandaba reconvenciones de

49

pago por rentas impagas, el arrendatario se excepcionaba interponiendo “la

compensación” por rentas pagadas en exceso, solicitando además la retención del

inmueble arrendado.

El derecho de retención del arrendatario se encuentra consagrado en el art.1937, y

procede cuando el arrendador adeuda:

1. Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y embarazando

el goce para el arrendatario. Se incluye en este ítem la mutación de la cosa

arrendada. Art.1928.

2. Turbación de que sea víctima el arrendatario a consecuencia de los derechos

que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada. Art.1930 inc.4º.

3. Mal estado de la cosa arrendada. Art.1928 inc.4º.

4. Mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y

con la expresa condición de abonarlas. Art.1936 inc.1º.

5. Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. Art.12 DL 964, art.2º

transitorio ley 18.101.

El arrendatario deberá hacer valer se derecho de retención en la audiencia de

contestación y avenimiento en la cual será necesario que se reconvenga y solicita según

se explica en el capitulo relativo al procedimiento, obviamente, la retención sólo procede

si aun detenta la propiedad.

Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retención en caso de

extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, según lo

establece el art.1937 inc.2º. Esta extinción sólo podría deberse a caso fortuito o la

expropiación.

Instituciones de importancia.

1. La tácita reconducción .

Es la renovación o continuación de un contrato de arrendamiento de bienes raíces por el

consentimiento tácito de ambas partes. Se produce cuando, terminado el contrato, el

50

arrendatario continúa detentando el inmueble comportándose como tal, esto es, pagando

la renta y el arrendador recibiéndola. Es decir, las partes se comportan como arrendador

y arrendatario, y por ello, el legislador entiende que es su voluntad perseverar en el

contrato.

El CC admite, en términos muy restringidos, la tácita reconducción, y la trata en el

art.1956, el que establece que si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito

del arrendador hubiera pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la

terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho

igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado

el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por mas tiempo que el de

tres meses en los predios urbanos, y el necesario para utilizar las labores principales y

recoger los frutos pendientes en los predios rústicos.

De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tácita reconducción es menester:

1. Que el arrendamiento recaiga en bienes raíces.

2. Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.

3. Que el arrendatario cancele, con el beneplácito del arrendador, una renta

correspondiente a un periodo posterior del a la extinción del contrato.

4. Que las partes hayan demostrado por hechos inequívocos su intención de

perseverar en el contrato.

La tácita reconducción constituye una excepción, siendo la regla general la no

renovación del contrato por la llegada del plazo. La tácita reconducción supone un nuevo

contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros constituyeron para

garantizar el arrendamiento. Así lo dispone el art.1957, el que señala que renovado el

arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se

extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.

En este sentido, la tácita reconducción tendría efectos análogos a la novación, que

produce la extinción de las cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el

consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, según lo señala

el art.1642.

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2.La inoponibilidad del arriendo.

Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar como

administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los

bienes sociales y del otro cónyuge, si exceden los plazos de duración dispuestos por la ley, son

inoponibles para el representado, y se podrá solicitar el término del mismo y la restitución de la cosa

arrendada.(Arts.1969, 407, 1749, 1756 y 1761 del CC).

3.La cláusula de no enajenar la cosa arrendada.

Según el art.1964 del CC, la cláusula de no enajenar la cosa arrendada no produce efecto alguno. El

pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga cláusula de nulidad de la enajenación, no

dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural.

Resulta claro y congruente que admitir este tipo de cláusulas permitiría llevar a cabo actos

simulados, fraude a los acreedores y sería contrario a toda libertad contractual del Código que,

además busca la mayor transparencia y facilidad a la libre circulación de los bienes.

También cabe señalar que esta cláusula, por lo general, sólo se admite doctrinariamente cuando no

afecta derechos de terceros y tienen una duración limitada en el tiempo. El legislador la permite en la

donación, en razón de su gratuidad; en el usufructo porque no limita la facultad de disposición del

nudo propietario, sino del usufructuario, quien sólo tiene un derecho real en cosa ajena sujeto a un

plazo extintivo; y en el fideicomiso, que es propiamente el dominio con todas sus facultades, pero

sujeto a pasar a otro por el evento de la condición resolutoria ordinaria cumplida. Así, el propietario

fiduciario tendría limitada temporalmente su facultad de disposición porque, o bien deberá entregar

la propiedad a otro en el caso de cumplirse la condición, o bien se consolidará su dominio, si ésta se

encuentra fallida. En este último caso, el modo, expresado en la cláusula de no enajenar, caduca.

4.El embargo de la cosa arrendada.

La resolución judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El

art.1965 del CC así lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare

ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o

acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.

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Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el art.1962 del CC.

De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se la

adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el subastador es otro

acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habrá de respetar el arriendo que conste por

escritura pública, aunque no se haya inscrito o su inscripción sea posterior a la hipoteca y mientras

se realiza la subasta, el contrato subsiste.

5.El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos.

El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa mayoría de los actos jurídicos puede

celebrarse personalmente o a través de mandatarios o representantes legales. Es interesante

destacar que, tratándose de representaciones legales si la cosa arrendada es una propiedad raíz, la

ley ha restringido las facultades del administrador, en relación a este contrato. En efecto, de

conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las cuales también se rige la patria

potestad por disponerlo así el art.256 del CC, existen limitaciones en cuanto a la duración de este

contrato. el art.407 del CC dispone que no podrá el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de

los predios rústicos del pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, ni por más

número de años que los que falten al pupilo para llegar a los 18 años.

Si lo hiciere no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el dominio

del predio, por el tiempo que excediere de los límites señalados. En consecuencia, conforme a la

norma antes transcrita, la sanción para el caso de excederse en los plazos aquí indicados no es otra

que la inoponibilidad.

Es interesante destacar que, según lo estableció la Ley Nº 19.221, la mayoría de edad quedó fijada a

los 18 años. Esta ley recién comenzó a regir a partir del 2 de Julio de 1993, siendo hasta entonces la

mayoría de edad a los 21 años.

De esta manera, se plantea la duda e inquietud respecto de aquellos contratos celebrados por

representantes legales bajo la vigencia de la ley anterior, en que teníamos que entender que el tope

en el período de duración del arriendo no podía sobrepasar la mayoría de edad del pupilo.

Habiéndose rebajado esta mayoría a los 18 años, automáticamente se debería producir una

disminución en los plazos de los contratos celebrados. Sin embargo, estimamos que no se puede

dar esta interpretación, ya que en conformidad al art.22 de la Ley de Efecto Retroactivo, en todo

contrato deben entenderse incorporadas las leyes vigentes a la época de su celebración, de manera

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que deben respetarse los compromisos ya asumidos que el pupilo tenga 21 años, a pesar de haber

éste alcanzado ya su mayoría de edad. Esta interpretación también se ajusta al art.1946 del CC, que

incorpora la buena fe como una obligación para las partes.

En lo que se refiere a la administración de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada por el marido, o

la extraordinaria, efectuada por la mujer, también hay limitaciones en cuanto a los períodos de

duración del arrendamiento estableciéndose, al igual que en materia de guardas, que estos

arriendos no podrán exceder de 5 años si son bienes urbanos y de 8 si son rústicos. En conformidad

a la reforma introducida por la Ley Nº 18.802 al art.1756 del CC, en estos plazos también se

comprenden las prórrogas que se hubiesen pactado. En consecuencia, estos límites no pueden ser

vulnerados a través de sucesivas renovaciones del contrato de arrendamiento, evitando que algunos

administradores inescrupulosos celebren por largos plazos estos contratos con terceros, ocultando la

real identidad de la persona del arrendatario, con simulación relativa y perjuicio patrimonial para el

representado.

6.El pacto comisorio en el arrendamiento.

No habría inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de arrendamiento,

simple o calificado, pero respecto a este último y tratándose de bienes regidos por la Ley Nº 18.101,

a nuestro juicio no sería posible porque el legislador establece que los derechos que se confieren al

arrendatario son irrenunciables, y lógicamente dentro de estos derechos está el de que la restitución

de la propiedad debe solicitarse jurídicamente, lo que no se condice con los efectos inmediatos de

un pacto comisorio calificado pactado por los contratantes en un contrato distinto a la compraventa.

Estimamos que la sanción, en caso de que se pacte, es la nulidad absoluta.

La expiración o término del contrato de arrendamiento de cosas.

El art.1950 del CC señala que el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros

contratos, y especialmente:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada;

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;

3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.

4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

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1. La destrucción total de la cosa arrendada

Para que la destrucción ponga término al contrato de arrendamiento, ésta debe ser total, quedando

liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligación deja de tener causa y objeto. Si la

destrucción se debe a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que éste llama al goce de la

cosa, también se extingue el contrato, pero se debe indemnizar perjuicios. Si la destrucción no es

total el juez decidirá atendidas las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del

arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta (art. 1932, inc. 2º del CC).

2. La expiración del plazo estipulado para la duración del arriendo

La duración del contrato puede ser determinada o indeterminada. En el contrato de duración

determinada las partes han señalado un plazo, o la duración del mismo está determinada por la

naturaleza del servicio; esto es, existe un plazo tácito, o bien su término está determinado por la

costumbre del país.

En tales casos, la llegada del término pone fin automáticamente o “ipso jure” al contrato, sin que sea

menester un aviso previo o una declaración de voluntad de las partes, según lo dispone el artículo

1954 del C. Civil. Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Ley Nº 18.101,

artículo 3º y 4º, hoy en día toda restitución de un bien raíz urbano necesariamente debe hacerse por

la vía judicial, es decir, habrá que notificar el término del contrato y conjuntamente pedir la

devolución del inmueble arrendado.

El contrato de arrendamiento de duración indeterminada no se extinguirá mientras las partes no

manifiesten su voluntad de ponerle término, a través del denominado desahucio. El artículo 1951 del

CC señala que si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es

determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna

de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo

anticipadamente. El artículo 1953 del mismo cuerpo legal se pone en el caso de que una sola de las

partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo forzoso para una de las

partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el

arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

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El desahucio en el contrato de arrendamiento de las cosas

Como dice Meza Barros, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su

voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser judicial o extrajudicial (art. 588

CPC). El extrajudicial puede ser verbal o escrito. Actualmente el desahucio extrajudicial que emana

del arrendador sólo tiene cabida tratándose de cosas muebles.

El desahucio de los bienes raíces por iniciativa del arrendador es siempre judicial y se practica por

intermedio de los tribunales de justicia a través de la correspondiente notificación. El art. 588 del

CPC dispone que el desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario el

decreto con que el juez manda poner de uno o de otro la noticia anticipada a que se refiere el art.

1951 del CC.

El desahucio es irrevocable, no es posible la retractación unilateral. Así lo señala el artículo 1952 del

C. Civil, el cual establece que el que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después

revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. No obstante, ser el desahucio un acto jurídico

unilateral, manifestada esta voluntad no se puede revocar sin el consentimiento del otro contratante.

La anticipación del desahucio

La notificación de poner término al contrato debe manifestarse con la debida antelación. Se

entiende, entonces, por la anticipación del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en

conocimiento de la otra parte la intención de no perseverar en el arrendamiento. La anticipación se

ajustará al período o medida de tiempo que se regula para los pagos.

Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente con una antelación

de una día, de una semana, de un mes (1951, inc.2º del CC). El desahucio empezará a correr al

mismo tiempo que el próximo período (1951, inc.3º del mismo Código). Si el arrendamiento es de

casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1976 del CC dispone que el desahucio debe darse con

una anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de

la renta. Si se trata de predios rústicos el Código Civil regula la antelación del desahucio en el

art.1985, señalando que no habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el

desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente:

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El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos

los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde ese día inicial, aunque el desahucio se

haya dado algún tiempo antes.

Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.

Tanto en los bienes raíces rústicos como urbanos el juez determinará la época de restitución de la

propiedad, según las normas que se analizan en el capítulo de procedimiento y que, en todo caso,

dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad

3. La extinción del derecho del arrendador

Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se coloca en la

imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al arrendatario

el goce de la cosa arrendada. Las causas que hace expirar el derecho del arrendador pueden ser

varias, y tener lugar con ocasión de una fuerza mayor o caso fortuito, o bien, por hecho o culpa del

arrendador, lo que tiene importancia para determinar la posible indemnización de perjuicios.

La extinción involuntaria del derecho del arrendador .

Lo reglamenta el art.1958 del CC, que dispone que extinguiéndose el derecho del arrendador sobre

la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes

de cumplirse el tiempo para que su duración se hubiere estipulado.

El legislador distingue entre la buena y la mala fe del arrendador, señalando que sólo indemniza el

de mala fe; es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duración de su derecho, por ejemplo

aquel que conoce la existencia de un fideicomiso o una condición resolutoria que lo afecta. El

art.1959 del CC prescribe que cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que

hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, y en

todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a la

indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero

si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, será obligado

a indemnizar al arrendatario, salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no

era propietario absoluto.

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El art.1960 del CC se pone en el caso de que la causa de expiración del derecho del arrendador sea

una expropiación. En este caso, para que el contrato expire, la expropiación debe ser total; la parcial

sólo autoriza al arrendatario para pedir la terminación del contrato cuando sea de presumir que sin la

parte que falta no habría contratado.

Cuando se expropie el bien arrendado se dará al arrendatario un tiempo para utilizar las labores

principiadas y recoger los frutos pendientes. S i la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia

que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años,

todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al

arrendatario indemnización de perjuicio por el Estado o la corporación expropiada (art. 1960 CC).

La extinción del derecho de arrendador por un hecho o culpa suyos .

El caso más frecuente es la enajenación de la propiedad arrendada, o también si el arrendador no

pago el precio de una compraventa y se resuelve el contrato que le sirvió de título para su

adquisición. Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente está o no obligado a

respetar el arriendo:

1. Si el que adquiere la propiedad no está obligado a respetar el arriendo.

Se deben pagar indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el art.1961 del CC, el

cual establece que extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como

cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del

usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será

obligado a indemnizar al arrendatario en todos los

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casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

Entre estos perjuicios estarán los que sufra el subarrendatario, y así lo señala el art.1963 del CC

al decir que entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor,

y que, según los artículos precedentes, deban resarcirle, se contarán los que el subarrendatario

sufriere por su parte.

El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre o

cederá su acción al subarrendatario. El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario

las pensiones anticipadas:

Es decir, el subarrendatario no tiene acción contra el arrendador, pero puede obtener la

indemnización del subarrendador, o lograr que éste le ceda sus acciones. Además la ley ordena

la devolución de las rentas que se hubieren anticipado.

2. Si el que adquiere la propiedad está obligado a respetar el arriendo.

El que adquiere la propiedad no está obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero

absoluto frente al contrato. El legislador señala los casos en que por excepción, el adquirente

debe respetarlo. A ellos se refiere el art. 1962 del C. Civil, el cual señala tres casos, estando

obligados a respetar el arriendo:

A.- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.

Título lucrativo es sinónimo de título gratuito, y por ello en este número se comprende al

heredero, al legatario y al donatario.

El heredero es el continuador de la persona del causante y, como tal es un tercero

relativo, el que se verá afectado por los contratos celebrados por el causante, ya que le

sucede en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, dentro de los cuales están

los que emanan del arriendo (art.1097 del CC).

El legatario también es un tercero relativo, ya que está recibiendo un legado. En este

caso, la cosa arrendada en el estado y con las cargas que tiene.

El donatario no ha efectuado contraprestación alguna, y si no estuviese obligado a

respetar el contrato originaría una responsabilidad de indemnización para el donante, lo

que no se concilia con el carácter gratuito de su acto.

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Además, si fuera de un modo diferente, en la práctica se podría prestar para burlar los

derechos de terceros.

B.- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el

arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores

hipotecarios”(Ver DFL Nº 252, texto refundido y sistematizado de la Ley General de

Bancos, publicado en el DO del 4 de abril de 1960, art. 101).

Señalamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general, es

consensual pero tiene importancia que se otorgue por escritura pública en atención a que

el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha realizado con

dicha solemnidad.

C.- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública,

inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha

escritura.

En este caso los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento

de la situación contractual de la propiedad hipotecada. Los registros del Conservador son

públicos y por ello el acreedor hipotecario va a tener pleno conocimiento del arriendo que

afecta a la propiedad hipotecada.

En esta hipótesis como el adquirente de la propiedad está obligado a respetar el

arriendo, no se produce perjuicio al arrendatario; por ello el arrendador no tiene

responsabilidad alguna y no deberá pagar indemnización

4. Otras causales de extinción del contrato de arrendamiento.

A.- La sentencia judicial de término de contrato, (art.1950 Nº 4 del CC). Esta forma de

terminación tendrá lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el término del mismo, por

incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas.

B.- La insolvencia del arrendatario, conforme lo señala el art.1968 del CC y sólo cuando los

acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador, el

60

arrendador tiene el derecho a da por concluido el arrendamiento, y tiene acción de perjuicios

contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.

Esta disposición señala en su inc.1º que la insolvencia declarada del arrendatario, no pone

necesariamente fin al arriendo.

Es un hecho que la quiebra por sí no pone fin al arrendamiento de cosas, porque precisamente la

“insolvencia declarada” a que se refiere el Código es la quiebra.

El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendamiento, prestando fianza a satisfacción del

acreedor. Mas esta facultad de los acreedores sólo podrán ejercerla en la junto de planificación,

y hasta entonces ya el arrendador puede estar pidiendo y obteniendo la resolución del contrato si

el síndico no se ha decidido por la continuación del giro

C.- Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce de ella en

todo o en parte, según lo establece el art.1928 del CC, sin perjuicio de los derechos del

arrendatario consagrados en el art.1962 del mismo cuerpo legal.

5. Extinción del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario.

Si por culpa del arrendatario se pone término al contrato éste deberá indemnización de perjuicios al

arrendador, y especialmente estará obligado al pago de la renta por todo el tiempo que falte para el

término del contrato, o hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo.

Sin embargo, podrá eximirse de este pago proponiendo persona idónea que le sustituya por el

tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (art.1945 CC).

Restitución anticipada de la cosa arrendada.

Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deberá pagar la renta hasta el fin del contrato.

El art.1955 CC establece que cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de

cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario estará

obligado a pagar la renta de los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la

cosa antes del último día.

1.- Arrendamiento de bienes raíces urbanos.

61

El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a las normas generales del arrendamiento

de cosas y a las especiales que se consignan en el párrafo 5 del Título XXVI, denominado “Reglas

particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios”.

Rige además la Ley Nº 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 1982, que derogó el DL

Nº 964, de 12 de abril de 1975, y que consta de 5 Títulos y dos artículos de disposiciones transitorias

que analizaremos. El Título I trata del ámbito de aplicación de la ley; el II el desahucio y restitución,

el III de la Competencia y del Procedimiento; el IV de Disposiciones Generales; y el V de

Disposiciones Varias. Al contrato de arrendamiento propiamente tal le son aplicables los arts. 1915 y

siguientes del CC, en lo no reglado por la ley Nº 18.101, por aplicación del principio de supletoriedad

contenido en el art. 4º del CC.

La ley Nº 18.101 ámbito de aplicación.

A.- Los bienes raíces ubicados dentro del radio urbano;

B.- Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyen terreno, siempre que su

superficie no exceda de una hectárea. Lo dicho para el arriendo también se aplica al subarriendo.

Se exceptúan de la aplicación de esta ley, por disponerlo así su art.2º, los siguientes bienes raíces:

Predios de una cabida superior a una hectárea que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal o

que estén destinados a este tipo de explotación;

Inmuebles fiscales;

Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por períodos continuos o

discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.

Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje,

esto es, entre el hotelero o posadero y sus parroquianos; y

Estacionamientos de automóviles o vehículos;

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos que se refieren a viviendas

temporales y estacionamientos se substanciarán de acuerdo al procedimiento establecido en el

Título III de la ley en comento.

62

1.- Presunción en el monto de la renta.

Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario.

El artículo 20 de la ley Nº 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la ley

que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario. Como

explicábamos anteriormente, se trata de una presunción simplemente legal.

2.- La mora en el pago de la renta de arrendamiento.

La mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos

reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente

el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo

razonable, que no bajará de 30 días, conforme lo establece el art.1977 del CC.

Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la

oportunidad convenida, la acción es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el

pago, por ejemplo prestando una garantía real o personal. Si el contrato está regido por la ley Nº

18.101, se aplica en caso de mora, el art.21 que establece en todo contrato reajustes proporcionales

a la UF y si se deben intereses se calcularán sobre la suma adeudada más el reajuste.

3.- Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios.

El art.12 del CC establece que pueden renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que

sólo miren el interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia.

Por lo antedicho, el art.19 de la ley en comento es excepcional, en el sentido que consagra la

irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la aprobación

de un avenimiento ante el Juzgado que está conociendo de un juicio regido por estas normas,

normalmente se provee “Téngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho”. Así queda

firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos conferidos por la

ley Nº 18.101.

63

4.- Reajuste de las devoluciones de dinero.

Los pagos o devoluciones de dinero s harán reajustados en la misma proporción que hubiere variado

el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debió hacerse el pago y aquella en que

efectivamente se haga. El art.21 así lo establece al decir que en caso de mora, los pagos o

devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta

ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la Unidad

de Fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste

de que trata el inciso anterior.

5.- Consignación de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.

Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorería respectiva;

esto es, la que corresponda a la ubicación del inmueble. Se le comunicará al arrendador por carta

certificada la existencia del depósito, conforme lo señala el art.23, el cual señala que en caso de

negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al

arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignación establecido en el

párrafo 7º, del Título XIV, del Libro IV del Código Civil, podrá depositar aquélla en la Unidad de

Servicio de Tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellido y

la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará al

arrendador, por carta certificada, la existencia del depósito. Este pago se considerará hecho al

arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio que

corresponda.

El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los

efectos previstos en el inciso tercero del art.1956 del CC, esto es la tácita reconducción. Esta es una

forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignación.

Además, tratándose de rentas de arrendamiento periódicas se aplica el art.1601 inc.5º del CC, que

dispone que cuando se trata del pago periódico de sumas de dinero provenientes de una misma

obligación, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositará en la cuenta bancaria

del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarán en

Tesorería, como lo establece la ley Nº 18.101, y no será necesaria la oferta de las siguientes a la

que ya se haya consignado.

64

No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma señalada, no podemos olvidar que

de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente hará

el arrendador a través del procedimiento correspondiente.

6.- Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador.

La garantía no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de acuerdo a la

variación del Indice de Precios al Consumidor.

7.- Desahucio y restitución en la ley 18.101.

En los casos de aplicación de esta ley, el desahucio:

A.- No tiene que ser fundado, y

B.- tiene que ser judicial. Art.3º.

Plazos de desahucio .

1. Contratos mes a mes y de duración indefinida.

El plazo en este caso es de cuatro meses, contados desde la notificación de la demanda, y se

aumentará en dos meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble.

El plazo no puede durar mas de 12 meses. Art.3º.

2. Contratos a plazo fijo que no exceden de un año.

El plazo es de cuatro meses, contados desde la notificación de la demanda. Art.4º.

En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de

arrendamiento solo hasta el día en que ella se efectúe.

3. Contratos aplazo fijo por mas de un año.

En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se aplica el art.1976 CC, que establece la

regla general remitiéndose al art.1944. El art.1951 establece la misma regla a propósito del

arrendamiento de cosas.

65

La ley Nº 18.101 y su articulado transitorio.

Esta ley derogó la renta máxima legal contemplada en DL Nº 964 de 1975, que era el 11% del

avalúo fiscal. La actual normativa que regula el arrendamiento de predios urbanos no contiene

ninguna limitación al monto de la renta, pudiendo las partes convenirla libremente. Sin embargo, en

virtud de lo dispuesto en el art. 2º transitorio de la ley Nº 18.101, que reproduce las limitaciones

contenidas en el DL Nº 964, todos los contratos que se celebraron durante los 4 años subsiguientes

al 29 de enero de 1982, quedaron sujetos a esas restricciones. Y al igual que anteriormente,

modificado los avalúos, automáticamente se modifica la renta. Los gastos comunes y servicios de

suministros no se comprenden en la renta. Ello sin perjuicio de que subsisten contratos por el DL Nº

964, respecto de los cuales, si procede, se aplica el sistema de la renta máxima legal.

1.- Limitaciones al monto de la renta de arrendamiento.

Art.2º transitorio de la ley Nº 18.101. Estas limitaciones tienen el carácter de transitorias, es decir, se

aplican en un período intermedio o transitorio de una legislación a otra, con el fin de matizar el

cambio tan profundo en la liberalización de las rentas y están referidas a los contratos de

arrendamiento de bienes raíces urbanos que se celebren durante los 4 años subsiguientes al 29 de

enero de 1982, fecha de la publicación de la ley, las que se regirán por las siguientes normas, en

materia de renta:

La renta anual máxima no podrá exceder el 11% del avalúo fiscal para el pago del impuesto

territorial.

Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta de arrendamiento se

reajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos

respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convención

modificatoria especial (art.2º transitorio de la ley Nº 18.101).

En la misma disposición se impone al Servicio de Impuestos Internos la obligación de establecer

de oficio en el Rol General de Avalúos y en los recibos de contribuciones la renta anual máxima

de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.

La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se determinará

separadamente para cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total

de todo el inmueble (art.2º transitorio, Nº 2, ley Nº 18,101).

66

Frente a la duda en el monto de la renta, cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de

Impuestos Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del

inmueble.

El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta

máxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada en un 10%. Sin embargo, si se

subarriendo todo el inmueble se vuelve a la regla anterior (art.2º transitorio, Nº 3, ley Nº 18.101).

Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos últimos se

fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder de un 30% de la renta máxima. Sin

embargo, si la renta máxima no excediere de una unidad de fomento, no podrá cobrarse renta

alguna por el arriendo de los bienes muebles (art.2º transitorio, Nº 4, ley Nº 18.101).

El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con éste, ni

percibir una renta superior a la máxima legal, ni el pago anticipado de más de un mes de dicha

renta (art.2º transitorio, Nº 5, ley Nº 18.101).

Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una

vez o periódicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la

renta, se considerará como tal (art.2º transitorio, Nº 6, ley Nº 18.101).

Todas las convenciones o pagos que contravengan las normas anteriormente señaladas son

nulas absolutamente y el arrendador será obligado a restituir lo percibido, con el interés

corriente, desde la fecha de su percepción (art.2º transitorio, Nº 8, ley Nº 18.101).

El propietario que haya adquirido un bien raíz por intermedio del Sistema Nacional de Ahorro y

Préstamo o a través de cualquier institución o entidad que financie la compra de bienes raíces

mediante la concesión de mutuos hipotecarios reembolsables periódicamente, que no posea otro

dentro del mismo departamento, tendrá derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al

dividendo que pague a la respectiva asociación u organismo (art.2º transitorio Nº 10, ley Nº

18.101).

La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente,

gas, energía eléctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario,

incluyéndose en ellos los correspondientes a la administración de los bienes comunes.

67

El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse independientemente de la renta, no

podrá significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá

expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere

este número, devolverá el exceso al arrendatario, con más interés corriente desde la fecha de su

percepción y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de

Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadísticas (art.2º transitorio, Nº

9; ley Nº 18.101).

Existen ciertas viviendas excluidas de las limitaciones al monto de la renta de arrendamiento del

art.2º transitorio de la ley Nº 18.101:

1. Las edificaciones cuyo certificado de recepción final se haya otorgado por la Municipalidad

respectiva con posterioridad al 12 de abril de 1975;

2. Los construidos conforme al DFL Nº 2, de 1959, o a la ley Nº 9.135;

3. Todas las viviendas cuyos avalúos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean

superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento;

4. Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros y cines, y en general, a

actividades lucrativas.

Esta norma transitoria es una repetición de la contenida en el DL Nº 964.

2.- Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador.

El art.2º transitorio de la ley Nº 18.101, en su Nº 7, faculta al arrendador para que exija al

arrendatario una caución de sus obligaciones mediante una garantía, la que, necesariamente, debe

ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta.

Estas normas si bien están dentro de la normativa transitoria, son de aplicación actual y permanente.

La citada disposición es del tenor siguiente. ”El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione

sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no podrá

exceder de un mes de renta”.

68

Concluido el arriendo, si procede la devolución de la garantía, el arrendador debe restituirla

reajustada en la misma proporción o variación que haya experimentado el Indice de Precios al

Consumidor determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas, entre el mes anteprecedente a la

entrega de ella y el mes anteprecedente a su devolución.

Si las partes estipularen una garantía o pago que excede lo señalado anteriormente, se sanciona

dicha convención con la nulidad absoluta, y las sumas que el arrendador hubiere percibido con

infracción de la ley, deberá devolverlas con el interés corriente desde la fecha de su respectiva

percepción.

Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garantía no puede

imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el último

mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garantía responderá a esa renta.

Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la

garantía para su fin, y devolviéndola sólo una vez constatado el buen estado de la propiedad.

2.- El arrendamiento de predios rústicos

Al contrato de arrendamiento de predios rústicos se le aplican las normas del Código Civil

contenidas en el Título XXVI, párrafo 6, en su calidad de supletorias al DL 993 del 24 de Abril de

1975, modificado por el DL. Nº 2.567, del 22 de mayo de 1979.

El DL Nº 993 derogó el DFL Nº 9, del 26 de enero de 1968, cuerpo legal que regulaba el

arrendamiento de predios rústicos.

Ambito de aplicación del DL 993

El DL Nº 993 y sus modificaciones se aplica el arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra

convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como también las medierías o

aparcerías (art.1º del DL 993 y art. 1º del DFL Nº 9; el artículo 12 del DL 993 señaló que debe

entenderse por mediería a aparcería).

Para estos efectos se entenderá por predios rústicos el definido como tal en la Ley 16.640, esto es,

todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, esté comprendido en zonas rurales o

urbanas (art.1º, Título preliminar).

69

El DL Nº 993 no tiene aplicación al arrendamiento de:

1. Viviendas ubicadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectárea física

(predios urbanos);

2. Arrendamiento de terrenos fiscales, y

3. Contrato de arrendamiento, aparcería o mediería a que se refiere el art.8º de la Ley

17.729.

Además, su articulado único transitorio dispuso que los contratos de arrendamiento, de mediería o

de cualquiera otra forma de explotación por terceros vigilantes a la fecha de publicación del presente

decreto ley, continuarán rigiéndose por las disposiciones del DFL Nº 9, de 26 de enero de 1968, o

por las disposiciones anteriores al mismo, según el caso, salvo en lo que dice relación con los

derechos eventuales de prórroga del contrato y de compra preferencial del predio por parte del

arrendatario, los que se entenderán extinguidos.

Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios rústicos.

El contrato de arrendamiento de predios rústicos se celebra por escritura pública o privada; siendo

necesario en este último caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 años.

Además, el DL 993 impone la obligación al arrendador de declarar en la misma escritura si está

afecto al impuesto de primera categoría sobre la base efectiva determinada por contabilidad

completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios (inc.2º, art.5º, DL 993).

Si el arrendador no cumple con esta obligación se lo sanciona con la imposibilidad de que el

documento o contrato se haga valer ante las autoridades judiciales y administrativas, y, no tendrá

mérito ejecutivo mientras no se acredita escritura complementaria de la constancia de la declaración

referida (inc.3º, art.5º, DL 993).

La renta en el DL Nº 993

En relación a la renta, el DL 993 no contiene normas especiales, aplicándose supletoriamente a lo

que establezcan las partes, lo prescrito en los arts. 1978 y siguientes del CC.

70

Sin embargo, el DL 993 en su art.11, dispone que la mora en el pago de la renta dará derecho al

arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien treinta días, para cesar

inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el

pago dentro de un plazo razonable que no bajará de 30 días.

Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la ación aludida en el inciso precedente, la segunda de

las reconvenciones se practicará en la audiencia de contestación de la demanda, la que se celebrará

el 31º día hábil siguiente a la última notificación.

Demandando el pago de las rentas, se entenderán siempre comprendidas en la acción, las de igual

naturaleza a las reclamadas, se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que la restitución

se efectúe. En lo demás, el procedimiento se seguirá en conformidad con lo dispuesto en el art.611

del Código de Procedimiento Civil.

(Estos últimos incisos fueron agregados por el DL 2.567, publicado en el DO de 5 de abril de 1979).

Como puede apreciarse la norma es idéntica a la contenida en el art.1978 del Código Civil

diferenciándose sólo en el plazo, que es más largo por la naturaleza del negocio agrícola.

Duración del contrato de arrendamiento de predios rústicos.

El DL 993 no establece un término mínimo de duración. El contrato tendrá la duración que las partes

hayan acordado, y en defecto de estipulación, el tiempo podrá ser determinado por el servicio

especial a que se destine la cosa o por la costumbre.

Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobra singular relevancia la costumbre, como

fuente formal del derecho y, en este caso su aplicación es ajustada a la lógica, porque de otro modo

el contrato duraría indefinidamente.

Incapacidad especial establecida en el DL 993

El art.3º del DL 993, establece una incapacidad especial para celebrar este contrato, la que

constituye una prohibición en atención a la seguridad nacional. En efecto, la citada disposición

prescribe que en las zonas fronterizas, no podrán celebrarse los contratos a que se refiere el

presente decreto ley, con personas naturales o jurídicas extranjeras. Esta disposición constituye una

71

excepción al art.57 del CC, relativo a la igualdad de las personas, que señala que la ley no reconoce

diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles

que regla este Código. El art.6º del DL 993 también contenía una serie de limitantes, disposición que

fue derogada por el DL 2.567, de 22 de marzo de 1979, del Ministerio de Agricultura, publicado en el

Diario Oficial de 5 de abril de 1979.

Efectos del contrato de arrendamiento de predios rústicos.

Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurídico crea derechos y obligaciones recíprocas

para las partes que lo celebran.

Las obligaciones del arrendador.

A. Entregar la cosa arrendada. Si la cabida fuera diferente de la estipulada se aplica el art.1978 del

CC sobre aumento o disminución del precio o renta, o la rescisión del contrato, el que dispone

que el arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados. Si la

cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o la

renta, o la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Título de la compraventa. Se puede

pactar que se arriende como cuerpo cierto y así se salva este problema.

B. Asegurar al arrendatario el uso y goce pacífico de la cosa arrendada.

Las obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta. Al igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero debe pagar

la renta convenida. Pero, como es frecuente que se arriende con el fin de trabajar la tierra y

obtener una cosecha y con su comercialización para el arriendo, el legislador ha dispuesto en el

art.1983 del CC que el colono no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando

casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha. La razón es

absolutamente obvia ya que la suerte del arrendador no puede quedar ligada a los éxitos o

fracasos del negocio emprendido por el arrendatario.

En este sentido, el legislador se apartó del contrato de arrendamiento de predios rústicos, romanos,

donde se aplicaba una especie de teoría de la imprevisión, permitiendo al arrendatario o colono

diferir el pago de la renta, si el año agrícola había sido malo

72

Ahora bien, distinta es la situación cuando entre arrendatario y arrendador ha mediado un contrato

como el de sociedad o la aparcería. En este caso la misma disposición dispone, en su inc.2º, que se

exceptúa el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el

arrendatario y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por caso fortuito

sobrevenga al segundo antes o después de percibirse los frutos, salvo que el accidente acaezca

durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.

2. El cuidado de la cosa arrendada, inserto en toda la gran teoría del deber de cuidado que informa

nuestro ordenamiento, consiste en que el arrendatario debe cuidar el predio como buen padre de

familia, y si así no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para atajar el mal uso o el deterioro del

fundo, de exigir al efecto fianza u otra seguridad competente, y aún, hacer cesar inmediatamente

el arriendo, en casos graves (art.1979 CC).

El caso grave tendrá que calificarlo el juez de la causa, siendo una circunstancia de hecho.

El art.8º del DL 993 agrega que el arrendatario estará obligado a dar cumplimiento a todas las

obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre protección y conservación de los

recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan

para su explotación. Esta norma es de gran importancia, destacándose en ella la preocupación que

el legislador tiene por la ecología, lo que no es extraño a nuestra normativa civil. Además, el art.9º,

del mismo cuerpo legal, le da la facultad al arrendador para solicitar la terminación anticipada del

contrato cuando el arrendatario infringiere esta norma.

Por su parte, el art.1982 del CC vela también por el derecho del arrendador al disponer que el colono

cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión

en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad.

Esta norma atribuye responsabilidad al arrendatario por la omisión, consistente en no noticiar al

arrendador de la usurpación del predio.

3. Restituir el predio arrendado al término del contrato. Si el arrendamiento incluía ganado, se debe

restituir el mismo número de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del contrato no existieran

en el predio animales de calidad y edad suficientes, se pagará la diferencia en dinero. Además, el

arrendador no estará obligado a recibir animales que no estén aquerenciados en el predio,

conforme lo establece el art.1984 del CC. En este tipo de arrendamiento se produce una figura

análoga a la del cuasiusufructo, porque el arrendatario se hace dueño de los animales y asume el

riesgo. En relación al ganado, este arrendamiento es un título traslaticio de dominio, por lo que

73

procede aplicarse en este contrato, en el caso del riesgo, el aforismo romano que dice :”las cosas

perecen para su dueño”.

Subarriendo y cesión del arrendamiento de predios rústicos

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya

expresamente autorizado pero, en este caso, no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar

de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo (art. 1946 CC). Esta

disposición es reiterada en el artículo 7º del DL 993, la que dispone que queda prohibido al

arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o

la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin la autorización previa y

por escrito del propietario.

Si el arrendatario infringiere esta prohibición del art. 7º del DL 993, el arrendador estará

expresamente facultado para solicitar la terminación anticipada del contrato, de conformidad a lo

dispuesto en el artículo 9º del mismo cuerpo legal.

El legislador no hace sino aplicar el art.1489 del CC esto es, la condición resolutoria tácita, ante un

incumplimiento en un contrato bilateral.

Protección forestal en los arrendamientos de predios rústicos

El legislador del año 1855 manifestó ya su preocupación por la mantención de los árboles y

bosques, no siéndole ajena la problemática ecológica que hoy se plantea como novedad. Es por ello

que, al tratar las obligaciones del arrendatario, dispone en el art.1980 del CC que el colono es

particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los

términos estipulados.

Agrega en el inc.2º que no habiendo estipulación, el colono debe limitarse a usar el bosque en los

objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo, pero no podrá cortarlo para la venta

de madera, leña o carbón. Por su parte, el art.1981 del mismo cuerpo legal reglamenta que la

facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los árboles para

aprovechar del lugar ocupado por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato. El art.8º del

DL 993, ya señalado, también se preocupa de esta problemática, en términos muy amplios. El

arrendatario estará siempre obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales,

legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto a

74

los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su

explotación. El art.9º del DL Nº 993 reafirma la importancia de esta obligación facultando al

arrendador para solicitar la terminación anticipada del contrato cuando el arrendatario infringiere la

misma, en cuyo caso, se deberá acompañar a la demanda el informe técnico en que se funda, el que

deberá ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo.

Expiración del contrato de arrendamiento de predios rústicos.

Si no hubiere fijado un término de restitución, el arrendamiento de predios rústicos expira conforme a

las normas generales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las partes

desahuciarlo. A falta de estipulación en cuanto a la forma y plazo, rige la norma del art.1985 del CC

que impone la obligación de desahuciar con la anticipación de un año, entendiéndose el año del

modo siguiente: El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día

inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque

el desahucio se haya dado algún tiempo antes.

Extinción del derecho del arrendador en arrendamiento de predios rústicos.

Esta causal de extinción propia de este tipo de contratos, está reglada en el art.10 DL 993. Señala

que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario

estará obligado a mantener los términos del contrato de arriendo, salvo acuerdo de éste con el

arrendatario. A diferencia de los arrendamientos de predios urbanos el DL no distingue si la extinción

del derecho fue a título gratuito u oneroso y no señala ningún requisito para que el adquirente deba

respetar el arriendo. Sin embargo, es indispensable que el contrato de arrendamiento tenga,

respecto de terceros, una fecha cierta y anterior a la enajenación.

El contrato para la ejecución de una obra material

De acuerdo con el art.1915, el arrendamiento puede tener por objeto “ejecutar una obra”, de ahí que

el contrato de arrendamiento para la ejecución de una obra material se puede definir como “Aquel en

que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella

un precio determinado”.

75

La persona que toma a su cargo la ejecución de la obra se llama artífice.

En la especie se produce la dificultad de determinar cuando estamos frente a un arrendamiento,

puesto que puede ocurrir que el artífice no sólo realice la obra sino que además proporcione los

materiales necesarios para la ejecución de la misma, es por ello que el art.1996 del CC nos aclara

que si el artífice suministra la materia para la confección, el contrato es de venta, con una modalidad

incorporada, cual es la condición de que se apruebe la obra.

El contrato se perfecciona obtenida la aprobación, lo que tiene importancia para la teoría de riesgo,

esto es, el peligro de la cosa pertenece al comprador desde que aprobó la obra, o desde que se

haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.

Por el contrario si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de

arrendamiento, pero si la materia principal es aportada por el artífice, aún cuando el que encargó la

obra haya aportado también una parte, estamos frente a una venta, y a la inversa, si la materia

principal es aportada por el que encarga la obra sería un arrendamiento. En conclusión, cuando

ambos suministran la materia, el contrato será venta o arrendamiento, según cual de ellos suministre

lo principal.

Este contrato de arrendamiento se sujeta a las normas generales ya vistas con algunas

particularidades:

La pérdida de la materia recae sobre su dueño, esto es, sobre quien ordenó la obra, pero el

artífice es responsable cuando la materia perece por su culpa o por la de las personas que le

sirven. Art.2000 incs.1º y 2º CC: ”La pérdida de la materia recae sobre su dueño”.

Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra pertenece a éste; y

no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas

que le sirven”.

Al perecer la obra el artífice pierde su trabajo, aun cuando no sea su culpa o de las personas que

le sirven. En este sentido comparte riesgo con la persona que le encargó la obra.

El riesgo es íntegramente del que encargó la obra, esto es, pierde los materiales y debe pagar el

precio por el trabajo realizado en los siguientes casos:

* Cuando la obra ha sido reconocida y aprobada;

* Si no ha reconocido la obra estando en mora de reconocerla y aprobarla, y

76

* Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que

el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio haya debido conocer, o que conociéndolo

no haya dado aviso oportuno (art.2000, inc.3º CC).

El precio en el contrato de ejecución de obra material.

El problema se suscita sólo ante el silencio de las partes, pues si lo han pactado se estará esta

determinación, la que normalmente será un precio fijo por la obra terminada o un precio especial por

cada una de las partes de la obra. El art.1997 del CC señala que si no se ha fijado precio se

presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de

obra, y a falta de éste por el que se estimare equitativo a juicio de los peritos. Es decir, para que se

someta a la decisión de peritos es menester que las partes no hayan acordado un precio o que

frente al silencio de las mismas no sea posible recurrir a normas consuetudinarias. Nos encontramos

entonces, frente a un caso en que la ley se remite a la costumbre, la que tiene bastante aplicación

tratándose de arrendamiento.

Las partes también pueden confiarle a un tercero la fijación del precio. es por ello que, el art.1998 del

CC expresa que si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio, y muriere éste

antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato; si después de haberse

procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos. La hipótesis propuesta se sanciona con la

nulidad, ya que al momento de la muerte no ha existido ni el precio ni la obra, distinta es la situación

si se ha procedido a ejecutar la obra, ya que allí lisa y llanamente determinará el precio también un

tercero, que tenga los conocimientos como para hacer una estimación adecuada.

Efectos del contrato de arrendamiento de obra material

La parte que encarga la obra está obligada a:

1. Declarar si aprueba o no la obra. Concluida la obra, y a requerimiento del artífice, el que la

encargó deberá declarar si la aprueba o no, con la sanción, para el que incurre en mora de

aprobarla o no de asumir los riesgos de la cosa, según se explicara anteriormente.

También es posible un reconocimiento parcial, cuando se ha convenido que la obra se apruebe por

partes, art.2001 del CC.

77

2. Pagar el precio. El precio debe pagarse en la forma y oportunidad convenida. A falta de

estipulación, será exigible una vez concluida la obra y debidamente aprobada.

El artífice está obligado a:

1. Ejecutar la obra oportunamente en la forma convenida, (art.2002 del CC). Si el que encargó la

obra alegare que no se ha ejecutado debidamente, se nombrarán por las partes dos peritos que

decidan.

Siendo fundada la alegación del que encargó la obra, el artífice podrá ser obligado, a elección del

que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de perjuicios.

La restitución de los materiales podrá hacerse con otros de igual calidad o en dinero.

El incumplimiento de las obligaciones de arrendamiento de obra material.

Se aplican las reglas generales, y procederá la indemnización de perjuicios correspondiente,

siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su

ejecución.

1. Si el incumplimiento es del artífice, deberá hacer de nuevo la obra o pagar indemnización. Los

materiales deberá reembolsarlos con otros de igual calidad y cantidad o su precio en dinero.

2. Si el incumplimiento es del que encargó la obra, debe resarcir al artífice todos los costos, dándole

además lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra (art.1999 del CC).

La extinción del contrato de arrendamiento de obra material

Se aplican las reglas generales. Existen dos causales específicas:

1. Manifestación unilateral de voluntad del que encargó la obra, caso en el cual deberá pagar lo que

valga el trabajo hecho. Como debe indemnizar al artífice del total, su desistimiento no acarrea

perjuicio alguno. art.1999, inc.2º del CC. Por consiguiente, el que encargó la obra, aún en el caso

de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al

artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en

la obra.

2. Muerte del artífice. En conformidad al art.2005 del CC, todos los contratos para la construcción

de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay trabajos o

78

materiales preparados, que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será

obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se

calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra.

Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato. En consecuencia, este contrato es

intuito personae sólo para una de las partes, el artífice o empresario, porque su prestación no es

fungible, en cambio, quién encargó la obra contrae una obligación de dar una cosa genérica: el

precio en dinero.

Contratos para la construcción de edificios

En la construcción de un edificio se puede estipular un precio único por toda la obra, o bien, un

precio por cada una de las diversas etapas de la construcción, en este segundo caso, se aplican las

normas generales del contrato de arrendamiento de confección de obra material, cuando se trata de

un contratista general que se encarga de toda la obra por un precio único y prefijado se aplica una

normativa especial y que, según Alessandri “constituyen la reglamentación de lo que en el derecho

se llama contrato de empresa y que se define como: aquél por el cual una persona llamada

empresario, toma a su cargo la construcción de un edificio, por un precio prefijado”

Normas especiales del contrato para construcción de edificios

El precio no variará, según el art.2003 del CC, por haberse encarecido los materiales o los

jornales, o por haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se

haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.

El legislador se ha preocupado de reglamentar la situación que se presenta cuando la obra ha

tenido un costo imprevisto, y ha señalado en el Nº 2 del art2003 que si circunstancias

desconocidas, como un vicio oculto en el suelo; ocasionaren costos que no pudieron preveerse,

deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste rehusa, podrá ocurrir al

juez para que decida si ha debido o no preveerse el recargo de la obra, y fije el aumento de

precio que por esta razón corresponda. En relación a esta disposición se discute si es un caso

excepcional de reconocimiento de la teoría de la imprevisión o bien de un vicio redhibitorio de la

materia. En cualquier caso, el juez podrá intervenir declarando si era o no previsible el vicio del

79

terreno y fijará, si procede, un aumento del precio por la obra realizada, interviniendo

directamente en el contrato.

La responsabilidad del artífice, por regla general, cesa cuando termina la obra y ésta ha sido

reconocida y aprobada. Pero la ley ha establecido una responsabilidad especial para el

constructor cuando la construcción adolece de desperfectos que atañen a su solidez y

estabilidad, la que debe hacerse efectiva dentro del plazo de 5 años contados desde la entrega y

que se refieran a:

1. - Vicios o defectos de la construcción;

2. - Vicios del sueldo que el empresario o las personas por él empleadas hayan debido

conocer en razón de su oficio; y

3. - Vicio de los materiales

El Código Civil señala que el plazo de 5 años se cuenta desde la entrega, pero el art.19 de la Ley

General de Urbanismo y Construcciones precisa que la prescripción correrá desde la fecha de la

recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.

Responsabilidad de los arquitectos en contratos de construcción de edificios.

El art.2004 del CC dispone que las reglas de los Nºs 3, 4 y 5 del art.2003 del mismo cuerpo legal, se

extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos”.

Es decir, el arquitecto encargado de la obra es responsable de los vicios y errores de los planos que

normalmente redundan en un vicio de construcción.

Por su parte, el art.26 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que los firmantes

de los planos serán responsables de los defectos que provengan de errores contenidos en las

piezas del proyecto aprobado, y añade el art.77 que las acciones contra los arquitectos, ingenieros o

constructores, por las responsabilidades que les pudieran afectar con motivo de las obras en que

hubieren intervenido prescribirán en cinco años contados desde la recepción definitiva de la obra por

la Dirección de Obras Municipales.

El arrendamiento de servicios

80

Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a prestar un servicio, y la

obra a pagar por este servicio un precio determinado. La parte que presta el servicio es la

arrendadora y la parte que paga por este servicio es la arrendataria.

El arriendo de servicio puede consistir en:

- arrendamiento de servicios inmateriales;

- arrendamiento de criados domésticos, y

- arrendamiento de transporte.

1.- El arrendamiento de servicios inmateriales

Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo

puramente manual.

En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma contractual referida a ciertas formas

de transferencias de tecnología en los artículos 2006 al 2012 del CC.

Clases de arrendamiento de servicios inmateriales.

1. Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra: El legislador, en el

art.2006 del CC, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial contenida en los

arts.1997, 1998, 1999 y2002 del CC, referida a la confección de una obra material, y que ya han

sido analizadas. Además, en la misma disposición nos da ejemplos de obras en donde

predomina el intelecto sobre la obra de mano, al indicar: ”como una composición literaria, o la

corrección tipográfica de un impreso”.

2. Servicios que consisten en una larga serie de actos: El art.2007 del CC expresa que los servicios

inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados

para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las

reglas que siguen. Sin embargo, muchos de los casos mencionados por el legislador civil quedan

regulados por la legislación laboral, por la naturaleza de sus prestaciones, las dependencias, los

horarios y la subordinación.

3. Servicios prestados por los profesionales: En conformidad al art.2012 del CC los artículos

precedentes se aplican a los servicios que según el art.2118 se sujetan a las reglas del mandato,

en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Es decir, los servicios de las profesiones y carreras

81

que suponen largos estudios, a que está unidad la facultad de representar y obligar a la otra

persona respecto de terceros, constituyen un verdadero mandato, pero sólo el abogado tiene la

representación de su cliente en virtud del poder que éste confiere en el mandato judicial.

Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al arrendamiento

de servicios.

El art.109 Nº 3 del Código del Trabajo hace aplicable sus disposiciones a las personas que

desempeñan funciones para cuyo ejercicio se requiere un título o grado universitario, que presten

servicio a un solo empleador.

2.- El arrendamiento de criados domésticos.

Se aplican las normas de la legislación laboral.

3.- El arrendamiento de transporte.

El art.2013 del CC lo define como un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete

o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro.

El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma los nombres de arriero,

carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte.

El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama empresario de

transportes.

La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía,

consignatario.

Este contrato en la actualidad se rige básicamente por el Código de Comercio, el que en su art.171

señala que las disposiciones del presente Título (“Del transporte por tierra, lagos, canales o ríos

navegables”) son obligatorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la denominación que

vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan ocasionalmente a conducir

pasajeros o mercaderías. Es decir, las disposiciones del Código Civil sólo son subsidiarias o

supletorias.

Efectos del arrendamiento de transporte.

82

Como todo contrato bilateral crea obligaciones para ambas partes, estas son, para el que se encarga

de hacer el transporte:

1. - Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado.

2. - Efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado (art.2016 del

CC), y

3. - Velar por la persona o cosa que transporta.

Esta última es de gran importancia porque se ha aplicado por analogía a otro tipo de contratos, como

por ejemplo, el contrato de hospedaje, en el cual, a falta de reglamentación expresa, se ha dicho que

debe subentenderse en él la obligación de proporcionar “seguridad”, en los términos reglamentados

en el contrato de transporte. Hoy en día la tendencia moderna es la de estimar que todos los

contratos cuyo ejercicio acarrean crear una situación de riesgo, llevan implícita esta obligación de

seguridad aunque el texto positivo nada diga.

El art.2014 del CC, impone al empresario de transporte las obligaciones del acarreador, como

responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. Por su parte, el art.2015

del CC agrega que el acarreador es responsable del daño o perjuicio que sobrevenga a la persona

por la mala calidad del carruaje o navío en que se verifica el transporte. Es asimismo responsable de

la destrucción y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe

vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito.

Y tendrá lugar la responsabilidad del acarreador no sólo por su propio hecho, sino por el de sus

agentes o sirvientes.

Las obligaciones para el cargador o consignantes son:

1. Presentan los pasajeros o carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete

(art.2019 del CC),

2. Pagar el precio o flete del transporte (art.2018 del CC), y

3. Reparar los daños ocasionados (art.2018 del CC).

Término del contrato.

83

Normalmente terminará una vez concluido el transporte, Esto es, entregada la cosa o conducido el

pasajero al lugar convenido.

Pero la ley prevé el caso de la muerte de alguna de las partes, y dispone que no se pone fin al

contrato. El art.2020 del CC señala que la muerte del acarreador o pasajero no pone fin al contrato:

las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicio de lo dispuesto

generalmente sobre la fuerza mayor y caso fortuito.

84

EL MANDATO

Concepto:

Según el Código Civil lo define en su artículo 2116, “El mandato es un contrato en que una persona

confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la

primera” .

“La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado,

procurador, y en general , mandatario”.

Art. 2126, “Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios”.

Características del contrato:

1. El mandato es un contrato generalmente consensual, por su naturaleza onerosa y bilateral.

2. Rasgo característico del mandato es que el mandatario actúe por cuenta y riesgo del

mandante.

El mandato es un contrato comúnmente consensual. Se perfecciona pues, por el solo

consentimiento de mandante y mandatario.

La voluntad del mandante de confiar la gestión de un negocio al mandatario y la voluntad de éste de

aceptar el encargo, puede manifestarse tácitamente.

a) El artículo 2123, dispone que “el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por

escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y

aun por la autorización o consentimiento tácito de una persona a la gestión de sus negocios

por otra”.

Cuando un contrato se otorga por escrito, regularmente el instrumento deja constancia del

consentimiento de ambas partes. En el mandato, el documento deja constancia, por lo

general, sólo de la voluntad del mandante que propone al mandatario la realización de un

encargo, que éste puede aceptar o rechazar. El consentimiento del mandatario, aceptando

el encargo, interviene a posteriori (posteriormente).

b) El encargo debe ser aceptado por el mandatario. El artículo 2124 previene que “El contrato

de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario”.

85

La aceptación del mandatario puede se expresa o tácita. Cuando el mandato se otorga por

escrito y posteriormente sobreviene la aceptación del mandatario, generalmente la

aceptación será tácita.

Importa aceptación tácita “todo acto en ejecución del mandato” (art. 2124, inc.2°). Es

menester, por tanto, que el mandatario ejecute actos positivos de gestión del mandato, su

silencio no constituye aceptación.

Sin embargo, por excepción, el silencio del mandatario suele importar que acepta el

encargo. En efector el art. 2125 dispone: “Las personas que por su profesión u oficio se

encargan de negocios ajenos, están obligados a declarar lo más pronto posible si aceptan o

no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un término razonable, su

silencio se mirará como aceptación”.

La persona ausente que hace el encargo confía en que será aceptado por quien hace su

profesión de la gestión de negocios ajenos y que éste adoptará las medidas encaminadas al

resguardo de sus intereses.

Pero aunque rechacen el encargo las personas que se encargan habitualmente de negocioa

ajenos, “deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que

se les encomienda” (art.2125, inc.2°)

c) Aunque perfecto el mandato por la aceptación del mandatario, puede éste retractarse.

No impone la retractación responsabilidad al mandatario si se verifica “mientras el mandante

se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa

persona” (art.2124, inc.3°). En caso contrario, es responsable de los perjuicios que ocasione

al mandante su retractación.

Se explica que el mandatario pueda unilateralmente poner fin al mandato porque, debido a

su peculiar naturaleza, el contrato termina por la renuncia del mandatario (art.2163, N°4).

El Mandato solemne: Generalmente consensual, por excepción, el mandato suele ser

solemne.

El art.2123 establece que no se admitirá la escritura privada para acreditarlo “cuando las leyes

requieran un instrumento auténtico”. La norma concuerda con el art.1701, en cuya virtud la falta

de instrumento público no puede suplirse por ninguna otra prueba en los actos o contratos en

que la ley exige esa solemnidad.

a) Es solemne el mandato judicial. Las solemnidades pueden consistir en una escritura

pública, en acta extendida ante un juez de letras o un juez árbitro y suscrita por todos

86

los otorgantes o por declaración escrita del mandante y autorizada por el secretario del

tribunal que está conociendo de la causa (art.6 del C.P.C).

b) También es solemne el mandato para contraer matrimonio, que debe constar por

escritura pública (art.15 de la Ley N°4808).

c) Debe constar por escritura pública, asimismo, el mandato que confiera la mujer casada

para otorgar su autorización para la enajenación de bienes raíces sociales (art.1749) o

inmuebles suyos, o bienes que el marido esté o pueda estar obligado a restituirle en

especie (arts.1754 y 1755).

Mandato para ejecutar actos solemnes:

La generalidad de la doctrina y de la jurisprudencia estima que el mandato para la ejecución de un

acto solemne debe estar revestido de las mismas solemnidades que éste. Así, el mandato para

comprar o vender un bien raíz debe otorgarse por escritura pública.

Dos razones se invocan en apoyo de esta doctrina:

a) El consentimiento del mandante, generador del contrato, debe constar de escritura

pública, porque la venta de bienes raíces la requiere y la observancia de la formalidad

prescrita por la ley es la manera como se expresa dicho consentimiento.

b) Por otra parte, si bien el mandato es regularmente consensual, de acuerdo con lo

dispuesto en el art.2123, la misma norma establece que se exceptúa el caso en que

debe constar de instrumento auténtico, y no vale, en tal evento, la escritura privada.

Ni una ni otra consideración son valederas.

a) En primer lugar, el mandante no manifiesta su consentimiento necesario para que se

genere el contrato de compraventa cuando encarga al mandatario comprar o vender. El

mandatario que compra o vende, en cumplimiento del encargo, expresa su propio

consentimiento y no el del mandante.

Así resulta de la lectura atenta del art.1448 “Lo que una persona ejecuta a nombre de

otra, debidamente facultada, produce respecto del mandante iguales efectos que si el

mandante como si él hubiere contratado.

b) Por otra parte, el art.2151 establece que el mandatario, en el desempeño del cargo,

puede contratar a nombre del mandante o en el suyo propio. En el primer caso, se obliga

sólo al mandante; en el segundo, únicamente el mandatario.

87

Cuando el mandatario contrata nomine proprio, no cabe duda que es él y no el

mandante quien presta su consentimiento. No obstante, existe entre ellos un mandato.

Si obrando el mandatario un bien raíz para el mandante, no es posible cuestionar la

validez de la compra porque el mandato no conste de escritura pública.

c) El art.2123 establece que el mandato es regularmente consensual. Ello no obstante,

dispone que no admitirá en juicio la prueba testimonial, sino conforme a las reglas

generales, aludiendo a las limitaciones de los arts.1708, 1709 y 1710, y tampoco la

escritura privada, cuando las leyes exigen instrumento auténtico, haciendo alusión, esta

vez, a la norma del art. 1701, que previene que la falta de instrumento público no puede

suplirse por otra prueba, en los actos o contratos en que la ley requiere esa solemnidad.

La disposición establece que es de rigor la forma pública cuando la ley exige que el

mandato conste de esta manera. Hace falta un texto legal expreso que disponga que el

mandato se constituya por escritura pública. Se altera el sentido de la norma cuando se

la hace decir que se requiere la forma pública cuando la ley no la requiere para el

mandato sino para acto encomendado.

El mandato es oneroso por su naturaleza:

De acuerdo con los términos del art.2117, “el mandato puede ser gratuito o remunerado”, esto es

oneroso.

a) El mandato es generalmente oneroso; el mandante debe pagar una remuneración al

mandatario, aunque no medie una expresa estipulación.

Tal conclusión resulta claramente del art.2158, N°3, que señala como una de las

obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneración estipulada o

“usual”.

b) La remuneración del mandatario, denominada honorario, se determina, en primer

término, por acuerdo de las partes, anterior o posterior al contrato. Puede

determinarse, asimismo, “por la ley, la costumbre o el juez” (art.2117, inc.2°).

c) La circunstancia de ser el mandato remunerado influye en la responsabilidad del

mandatario. Responsable de la culpa leve, “esta responsabilidad recae más

estrictamente sobre el mandatario remunerado” (art.2129, inc2°).

El mandato es un contrato bilateral

88

El mandato remunerado es, obviamente, un contrato bilateral.

Pero también es bilateral el mandato gratuito. Se obliga el mandatario a cumplir el encargo y a rendir

cuentas de su gestión y el mandante, a su vez, contrae la obligación de proveerle de los medios

necesarios para el desempeño de su cometido.

El mandante, además, puede resultar obligado por circunstancias posteriores, con motivo de la

ejecución del contrato, por ejemplo, a reembolsar al mandatario los anticipos que haya hecho y los

perjuicios que haya sufrido, sin culpa, por causa del mandato.

El mandatario obra por cuenta y riesgo del mandante

Es rasgo característico y esencial del mandato que el mandatario obre “por cuenta y riesgo” del

mandante.

El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que serán para el

mandante los beneficios que la gestión la realizará personalmente.

Esto es evidente cuando el mandatario representa al mandante. El acto ejecutado por el mandatario

compromete sólo el patrimonio del mandante. La gestión del mandatario convierte al mandante en

acreedor o deudor; personalmente aquel no se obliga para con terceros ni los obliga para con él.

Pero aunque el mandatario obre en nombre propio y no invista la presentación del mandante, en

definitiva será éste quien reciba los beneficios y sufra las pérdidas y, en suma, no obstante, obrará

por cuenta y riesgo del mandante.

Mandato y representación:

La representación, en cambio, no es de la esencia del mandato.

En el desempeño de su cometido, el mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal evento, no

representa al mandante; para ello es indispensable que lo haga en nombre del mandante, con

arreglo al art.1448; y el art. 2151 agrega que obrando nomine proprio no le obliga respecto de

terceros.

89

El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al mandante; se le entiende facultado

para obligarle directamente, y como dicha facultad no requiere de una especial mención, ha de

concluirse que la representación es de la naturaleza del mandato.

Si el mandatario obra a su propio nombre, se obliga él y no obliga al mandante. Pero como pese a

las apariencias el mandatario actúa por cuenta ajena, sus relaciones con el mandante se rigen por

las reglas del mandato. Para los terceros, el mandatario es el titular de los derechos emergentes del

acto realizado; frente al mandante, continúa siendo mandatario.

REQUISITOS DEL MANDATO

Objeto del mandato:

El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecución de actos jurídicos.

Se comprueba este aserto si se examinan las facultades que el mandato confiere naturalmente al

mandatario: pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, intentar acciones posesorias,

interrumpir las prescripciones, contratar las reparaciones de las cosas que administra, comprar los

materiales necesarios para el cultivo o beneficio de tierras, minas o fábricas que se le hayan

confiado.

El encargo que consiste en la ejecución de un hecho material, como construir un camino, levantar un

muro, no constituye un mandato sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confección de

obra material.

Servicios profesionales:

El art.2118 establece que “los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o

a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan

a las reglas del mandato”.

No ha calificado la ley la naturaleza de estos servicios; ha dispuesto únicamente que se “sujetan a

las reglas del mandato”.

A tales servicios serán igualmente aplicables, en su caso, las normas del arrendamiento de servicios

o del contrato de trabajo.

90

Actos jurídicos a que es aplicable el mandato:

En principio, todos los actos jurídicos pueden ser ejecutados por medio de mandatarios.

La regla tiene muy contadas excepciones. La más calificada de estas excepciones la constituye el

testamento; el art.1004 establece perentoriamente que “la facultad de testar es indelegable”.

El negocio no debe interesar sólo al mandatario:

El mandato se celebra comúnmente en interés exclusivo del mandante.

Si el negocio es de mutuo interés para el mandante y el mandatario, del mandante y de un tercero, o

de tercero exclusivamente, “habrá verdadero mandato”. En caso de que el mandante obre sin

autorización del tercero mediará entre ambos un cuasicontrato de agencia oficiosa (art.2120).

Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario; semejante mandato “es un

mero consejo, que no produce obligación alguna” (art.2119, inc.1°). Dado maliciosamente, obliga a

la indemnización de perjuicios (art.2119, inc.2°).

Capacidad de las partes:

El mandante y el mandatario desempeñan un rol totalmente diverso en el contrato de mandato.

Por este motivo, la capacidad que requieren uno y otro para celebrar el contrato ha de ser

necesariamente diversa.

Capacidad del mandante:

No ha señalado la ley normas especiales que regulen la capacidad del mandante. La aplicación de

los principios generales, sin embargo, es suficiente para llenar este vacío.

Basta considerar, en efecto, que es jurídicamente el mandante quien celebra el acto y que el

mandante quien celebra el acto y que el mandatario es sólo un instrumento suyo, su representante.

Por tanto, el mandante debe tener la capacidad necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se

refiere.

Capacidad del mandatario:

91

Entre tanto, puede desempeñar las funciones de mandatario una persona incapaz. El art.2128

dispone:”Si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario será

validos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al mandante; pero las obligaciones del

mandatario para con el mandante y terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a

los menores y las mujeres casadas”.

La regla se justifica porque es al mandante a quien afectan las consecuencias del acto; la

incapacidad del mandatario, por lo mismo, es indiferente.

La incapacidad es una medida de protección que no se justifica puesto que el mandatario incapaz no

compromete su patrimonio.

En las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia la incapacidad del

mandatario; se obliga el mandante para con terceros y éstos se obligan para con él.

Muy diversa es la situación en las relaciones del mandatario con el mandante y terceros; influye

decisivamente en estas relaciones la incapacidad del mandatario. A menos que en la aceptación del

mandato haya intervenido la autorización de representante legal del incapaz, no serán válidas las

obligaciones del mandatario; en definitiva, no podrá reclamársele el cumplimiento de las obligaciones

derivadas del mandato sino en cuanto se hubiere hecho más rico.

DIVERSAS CLASES DE MANDATO

Clases de mandato:

El mandato puede ser, atendida la extensión de los negocios confiados al mandatario, general o

especial.

Desde el punto de vista de las facultades conferidas al mandatario, puede el mandato estar

concebido en términos definidos o indefinidos.

Mandato general y especial:

Ha precisado la ley los conceptos de mandato general y especial.

92

El art.2130 establece que se llama especial el mandato que comprende “uno o más negocios

especialmente determinados”.

Añade la disposición que se denomina general el mandato “si se da para todos los negocios del

mandante” y, también, “si se da para todos, con una o más excepciones determinadas”.

Esta clasificación interesa para conocer en qué clase de negocios puede legítimamente intervenir el

mandatario.

Mandato definido o indefinido:

Puede el mandato estar concebido en términos generales o indefinidos, sin precisar los poderes o

facultades conferidos al mandatario. Por ejemplo, A confiere poder a B para que administre sus

negocios o tal o cual negocio.

Puede el mandato, asimismo, estar concebido en términos más o menos precisos y definirse con

alguna exactitud las atribuciones del mandatario. Así ocurre A otorga a B un mandato para comprar,

vender o hipotecar tales o cuales bienes, o en general los del mandante.

Facultades del mandatario:

El mandato concebido en términos generales o indefinidos plantea el problema de saber cuáles son

las atribuciones que confiere al mandatario.

El art.2132 resuelve esta cuestión diciendo que el “mandato no confiere naturalmente al mandatario

más que el poder de efectuar los actos de administración”.

Y la disposición concluye que “para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder

especial”.

Solamente queda el mandatario investido de la facultad de ejecutar actos de administración, aunque

el mandato le autorice para “obrar del modo que más conveniente le parezca” o le otorgue la libre

administración del negocio o negocios que se le han encomendado.

El art.2133 prescribe que la facultad de obrar como mejor le pareciere no autoriza al mandatario

para alterar la sustancia del mandato, “ni para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales”.

93

La cláusula de libre administración confiere sólo al mandatario la facultad de ejecutar los actos que

las leyes designan como “autorizados por dicha cláusula” (art.2133, inc.2°)

En suma, por generales que sean los términos del mandato, y cuando se empleen términos

enfáticos que sugieran una gran latitud de poderes, no se confiere al mandatario sino la facultad

para ejecutar actos administrativos.

Concepto del acto de administración:

No ha definido la ley el concepto de acto de administración. Puede deducirse, sin embargo, del tenor

del art.391 que establece que “el autor o curador administrará los bienes del pupilo y es obligado a la

conservación de estos bienes, a su reparación y cultivo”.

Administrar es adoptar las medidas de carácter material o jurídico tendientes a conservar los bienes,

a incrementarlos y obtener las ventajas que pueden procurar.

El art. 2132 expresa que el mandato confiere naturalmente al mandatario el poder de ejecutar actos

de administración “como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo

unos y otros al giro administrativo ordinario: perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones

posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de

las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las

tierras, minas, fábricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado”.

De este modo, la administración comprende la ejecución de actos de conservación, esto es,

encaminados a impedir la pérdida o menoscabo de los bienes.

Los actos conservativos pueden ser materiales o jurídicos. Es un acto material de conservación

efectuar las reparaciones que requiera el edificio que se administra; es un acto jurídico de

conservación la interposición de una querella posesoria, la interrupción de una prescripción que

corre contra el mandante.

Pero la acción de administrar no comprende sólo la ejecución de actos puramente conservativos;

abarca, asimismo, la ejecución de actos que tiendan a obtener de los bienes administrativos el

provecho o rendimiento que están llamados ordinariamente a brindar.

94

Así, la administración de una casa permitirá al mandatario darla en arrendamiento; la administración

de un fundo facultará al mandatario para vender las cosechas.

Un límite no muy definido separa los actos de administración de los actos de disposición,

caracterizados estos últimos porque cambian o alteran la composición del patrimonio.

La venta de un bien, a que sigue la correspondiente tradición, es un acto de disposición; pero el acto

será simplemente administrativo si lo que se vende son los frutos de un bien, como la cosecha de un

fundo, porque el acto tiende a obtener su provecho o rendimiento normal.

El acto, que es de disposición en su esencia, en este último caso pertenece al “giro ordinario” del

negocio administrado, circunstancia que le convierte en un acto de administración.

Actos que requieren un poder especial:

El art.2132, inc.2°, establece, como regla general, que para todos los actos que salgan de los límites

que señala necesita el mandatario de un poder especial o expreso.

Pero se ha cuidado el legislador de señalar algunos casos en que el otorgamiento de un poder

especial es indispensable.

a) Un poder especial para transigir. El art.2448 prescribe que “todo mandatario necesitará de

poder especial para transigir”, con especificación de los bienes, derechos y acciones sobre

que debe versar la transacción.

b) El art.7° del Código de Procedimiento Civil declara que no se entienden conferidas al

mandatario, “sin especial mención”, las facultades de desistirse en primera instancia de la

acción deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar los recursos

o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades de

arbitradores, aprobar convenios y percibir.

Facultades especiales que el Código reglamenta:

Ha determinado el Código, asimismo, el alcance de ciertas facultades especiales conferidas al

mandatario.

a) En efecto, el art.2141 establece que la facultad de transigir no comprende la de

comprometer y viceversa.

b) La facultad de vender comprende naturalmente la facultad de recibir el precio (art.2142).

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No establece la ley que se requiera un poder especial para vender. La facultad de vender depende

de que las cosas vendidas quepan o sean extrañas al giro ordinario del negocio administrado.

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

Enunciación:

Pesan sobre el mandatario dos obligaciones fundamentales: a) cumplir el mandato y b) rendir

cuentas de su gestión.

1) Obligación de cumplir el mandato:

Ejecución del mandato:

Aunque el Código no lo haya dicho expresamente, es obvio que el mandatario debe cumplir el

mandato, ejecutar el encargo que le ha confiado.

Toda vez que de la inejecución del mandato se siga un perjuicio para el mandante, tendrá derecho

para que el mandatario le indemnice.

El mandatario debe ceñirse a los términos del mandato:

Debe el mandatario, en la ejecución del mandato, conformarse a los términos en que le fue

conferido.

El art.2131 establece esta regla: “El mandatario se ceñirá rigorosamente a los términos del mandato,

fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo”.

Solamente los actos que el mandatario ejecute dentro de los límites del mandato obligan al

mandante (art.2160, inc.1°).

Para que se entienda que el mandatario se ciñe a las instrucciones del mandante, debe emplear los

medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr los fines del mandato.

El art.2134 dispone: “La recta ejecución del mandato comprende no sólo la sustancia del negocio

encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo”.

Excepciones:

96

La regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se ciña estrictamente a

los términos del mandato, bien porque las instrucciones recibidas resultan impracticables, bien

porque de su rigurosa aplicación se puede seguir un daño al mandante.

a) En efecto, el art.2149 dispone que el mandatario “debe abstenerse de cumplir el mandato

cuya ejecución sería manifiestamente perniciosa al mandante”.

En consecuencia, no puede el mandatario, a pretexto de ceñirse estrictamente a los términos del

mandato, cumplir un encargo manifiestamente perjudicial para su comitente.

b) Si el mandatario se encuentra imposibilitado para actuar de acuerdo con las instrucciones

del mandante, no está obligado “a constituirse agente oficioso”, o sea, a realizar el encargo

de una manera equivalente; “le basta tomar las providencias conservativas que las

circunstancias exijan” (art.2150, inc.1°).

En otros términos, la imposibilidad de obrar según las instrucciones recibidas permite al mandatario

excusarse de cumplir el encargo, con tal que adopte las medidas de conservación necesarias para

que no sufran menoscabo los intereses del mandante.

Con todo, el art.2150, inc.2°, añade “Pero si no fuere posible dejar de obrar sin comprometer

gravemente al mandante, el mandatario tomará el partido que más se acerque a sus instrucciones y

que más convenga al negocio”.

No le bastará, en tal caso, con adoptar providencias conservativas; deberá el mandatario cumplir el

encargo.

Toca al mandatario probar las circunstancias, constitutivas de fuerza mayor o caso fortuito, que le

imposibiliten para llevar a efecto las órdenes del mandante (art.2150, inc.3°)

c) La recta ejecución del mandato, como se dijo, comprende los medios por los que el

mandante ha querido que se lleve a cabo.

Pero tales medios pueden resultar inadecuados. En tal caso, podrá el mandatario apartarse de sus

instrucciones al respecto y “emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se

obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato” (art.2134, inc.2°)

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d) Por último, el art.2148 consagra una regla justa: “Las facultades concedidas al mandatario

se interpretarán con alguna más latitud, cuando no está en situación de poder consultar al

mandante”.

Pluralidad de mandatarios:

La pluralidad de mandatarios plantea la cuestión de averiguar en qué términos dividen entre ellos la

gestión del mandato.

Desde luego si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gestión, se estará a la

voluntad del mandante.

Pero si el mandante no ha expresado su voluntad, podrán los mandatarios dividir entre ellos la

gestión, a menos que el mandante haya dispuesto que deberán obrar de consumo.

El art.2127 previene: “Si se constituyen dos o más mandatarios, y el mandante no ha divido la

gestión, podrán dividirla entre sí los mandatarios; pero si les ha prohibido obrar separadamente, lo

que hicieren de este modo será nulo.

Prohibiciones impuestas al mandatario en la ejecución del mandato:

En sucesivas disposiciones, el Código establece importantes prohibiciones impuestas al mandatario.

a) Se prohíbe al mandatario comprar para sí lo que el mandante le ha ordenado vender y

vender de lo suyo al mandante lo que se le ha ordenado comprar.

Teme el legislador que el mandatario sacrifique el interés del mandante en aras de su propio interés

y ha establecido esta prohibición de comprar y vender. La prohibición no es absoluta; la compra o la

venta son viables con la aprobación del mandante.

El art.2144 dispone: “No podrá el mandatario, por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas

que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha

ordenado comprar; si no fuere con aprobación expresa del mandante”.

b) Puede el mandatario prestar dinero al mandante que le ha encargado tomar dinero prestado,

al interés fijado o, en su defecto, al interés corriente.

98

Pero le está vedado, a la inversa, tomar para sí el dinero cuya colocación el mandante le ha

confiado, a menos que medie la autorización de éste.

El art.2145, en efecto, dispone: “Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo él mismo al

interés designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente: pero facultado

para colocar dinero a interés, no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del mandante”.

c) Sin la expresa autorización del mandante, no es lícito al mandatario “colocar a interés

dineros del mandante” (art.2146, inc.1°)

En caso de colocar el dinero del mandante a un interés superior al designado por éste, debe el

mandatario abonárselo, “salvo que se le haya autorizado para apropiarse el exceso” (art.2146,

inc.2°).

d) Con tal que no se aparte de los términos del mandato, puede el mandatario aprovecharse de

las circunstancias para realizar el encargo con mayor beneficio y menor gravamen para el

mandante.

Pero se le prohíbe apropiarse lo que exceda el beneficio o disminuya el gravamen designado por el

mandante (art.2147, inc1°).

En cambio, “si negociare con menos beneficio o más gravamen que los designados en el mandato,

le será imputable la diferencia” (art.2147, inc.2°).

Responsabilidad del mandatario:

El mandatario debe emplear en la ejecución del mandato la diligencia de un buen padre de familia.

El art.2129 dispone: “El mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su

encargo”.

Las circunstancias del mandato, sin embargo, influyen para agravar o atenuar la responsabilidad del

mandatario. La indicada responsabilidad “recae más estrictamente sobre el mandatario remunerado”

99

y será menos estricta “si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en

cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante” (art.2129, incs.2° y 3°).

No ha establecido el legislador que el mandatario remunerado responda de la culpa levísima y de la

culpa grave o lata el mandatario que se ha resistido a aceptar el encargo. A la postre, es el juez

quien decide y la disposición es una simple recomendación para que se muestre más severo o

benévolo, según las circunstancias apuntadas.

Responsabilidad del mandatario por la insolvencia de los deudores:

No es responsable el mandatario, por regla general, del incumplimiento por los terceros de las

obligaciones contraídas para con el mandante por su intermedio; en otro términos, no responde de la

insolvencia de los deudores.

Es natural que así sea; el mandatario es un simple intermediario y los actos que ejecuta generan

obligaciones entre el mandante y terceros.

Sin embargo, en virtud de una expresa estipulación, puede el mandatario “tomar sobre su

responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro”

(art.2152).

En verdad, en tal caso, no existe verdadero mandato, puesto que el mandatario no actúa por cuenta

y “riesgo” del mandante.

El art.2152 previene que, como consecuencia de este pacto especial, el mandatario se constituye

“principal deudor para con el mandante, y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza

mayor”.

Delegación del mandato:

¿Puede el mandatario confiar a otra persona la ejecución del encargo, esto es, delegar el mandato?.

La delegación está permitida salvo que el mandante prohíba al mandatario delegar; pero las

consecuencias de la delegación son sustancialmente diversas, según que el mandante simplemente

no la haya prohibido o bien la haya autorizado de un modo expreso.

100

Es menester pasar revista a las diversas hipótesis que pueden presentarse:

a) La delegación no ha sido autorizada ni prohibida por el mandante. El mandatario puede

delegar el mandato, pero los terceros carecen de acción contra el mandante por los actos

del delegado (art.2136).

El art.2135 dispone que el mandatario “responderá de los hechos del delegado, como de los

suyos propios”.

b) La delegación ha sido autorizada sin indicación de la persona del delegado. Si el mandante

autoriza simplemente al mandatario para delegar, no es responsable el mandatario de los

actos del delegado, a menos que haya escogido a una persona “notoriamente incapaz o

insolvente” (art.2135, inc.2°)

c) La delegación ha sido autorizada con la indicación de la persona del delegado. No responde

el mandatario, en tal caso, de los actos del delegado porque se entiende constituido un

nuevo mandato entre mandante y delegado.

El art.2137 previene: “Cuando la delegación a determinada persona ha sido autorizada

expresamente por el mandante, se constituye entre mandante y el delegado un nuevo mandato que

sólo puede ser revocado por el mandante, y no se extingue por la murte u otro accidente que

sobrevenga al anterior mandatario”.

d) La delegación ha sido prohibida por el mandante. El mandatario no puede delegar. Los

actos del delegado no obligan al mandante, a menos que éste ratifique.

En todo caso, aunque la delegación no haya sido autorizada por el mandante, éste podrá ejercer

contra el delgado las acciones del mandatario que le confirió el encargo (art.2138).

Delegación del mandato judicial:

La delegación del mandato, que no ha sido autorizada, no da derecho a terceros contra el mandante

por los actos del delegado, a menos que aquél la ratifique en forma expresa o tácita.

En el mandato judicial la situación es diferente. El mandatario judicial puede delegar, a menos que

se le haya prohibido hacerlo, y los actos del delegado obligan al mandante.

El art. 7° del Código de Procedimiento Civil dispone que el procurador puede delegar el mandato

“obligando al mandante, a menos que se le haya negado esta facultad”.

101

2) Obligación de rendir cuentas

Rendición de cuentas:

“El mandatario es obligado a dar cuenta de su administración”, dispone el art.2155.

La obligación de rendir cuentas se justifica porque el mandatario no obra por cuenta, sino por cuenta

del mandante. El mandante debe ser enterado de la forma como se han gestionado sus negocios.

Las partidas importantes de la cuenta deben ser documentadas, si el mandante no ha relevado al

mandatario de esta obligación (art.2155, inc.2°).

Puede el mandante relevar al mandatario de la obligación de rendir cuentas; pero no queda por ello

exonerado de los cargos que contra él justifique el mandante (art.2155, inc.3°).

El mandatario debe restituir al mandante cuanto hubiere recibido por él, en el

desempeño del mandato.

El art.2157 prescribe que el mandatario es responsable “de lo que ha recibido de terceros en razón

del mandato”.

La restitución comprende aun lo que el mandatario recibió y que no se debía al mandante. Toca al

mandante decidir la suerte de lo que recibió el mandatario y que no se le debía.

Todavía más, la restitución debe incluir lo que el mandatario “ha dejado de recibir por su culpa”. Así,

encargado de cobrar las rentas de arrendamiento de bienes del mandante, deberá restituir lo que

haya percibido por este concepto, así como las rentas que dejó de percibir por descuido o

negligencia.

Suerte de las especies metálicas que el mandatario tiene por cuenta del mandante:

Debe el mandatario restituir al mandante las especies metálicas que tuviere en su poder; por cuenta

del mandante.

El art.2153 previene que tales especies “perecen para el mandatario aun por fuerza mayor o caso

fortuito, salvo que estén contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el

accidente o la fuerza o que por otros medios inequívocos pueda probarse incontestablemente la

identidad”.

102

El mandatario es, en verdad, depositario de los dineros del mandante; por tratarse de un depósito

irregular, a menos que se encuentren en sacos o cajas cerradas y selladas, se hace dueño de estos

dineros, con cargo de restituir otro tanto (art.2221)

La fuerza mayor o caso fortuito no extinguen esta obligación de género o, en otros términos, las

cosas perecen para el mandatario.

Interés que debe el mandatario:

Debe el mandatario intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado en su propio

beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta.

a) El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante “que haya empleado

en utilidad propia” (art.2156, inc.1°)

b) Debe asimismo el mandatario “los intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra

suya, desde que haya sido constituido en mora” (art.2156, inc.2°).

Los intereses, en este caso, serán los que resulten de la aplicación de la regla del N°1 del art.1559 y

prácticamente los intereses legales.

De este modo, por los dineros del mandante que empleó en su beneficio debe el mandatario

intereses corrientes; por el saldo de sus cuentas debe, generalmente, intereses legales.

OBLIGACIONES DEL MANDANTE

Enunciación:

Las obligaciones del mandante emanan del contrato mismo o de circunstancias posteriores,

derivadas de su ejecución; estas últimas, en consecuencia, pueden o no llegar a existir:

Estas obligaciones son:

1) Cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario;

2) Proveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato;

3) Indemnizarle de los gastos y perjuicios en que haya incurrido por causa del mandato, y

4) Pagar la remuneración convenida o usual.

103

1) Cumplimiento de las obligaciones contraídas por el mandatario

El mandante debe cumplir las obligaciones que contraiga el mandatario, a su nombre,

dentro de los límites del mandato.

El art.2160, inc.1°, dispone: “El mandante cumplirá las obligaciones que a su nombre ha contraído el

mandatario dentro de los límites del mandato”.

La disposición es una lógica consecuencia de la representación que el mandatario inviste; los actos

que ejecute se reputan actos del mandante.

Dos condiciones han de reunirse para que el mandante quede colocado en la necesidad de cumplir

las obligaciones contraídas por el mandatario: a) que el mandatario obre a nombre del mandante, y

b) que actúe dentro de los límites del mandato.

El mandatario debe obrar a nombre del mandante:

Ante terceros, con quienes contrata, el mandatario no representa al mandante y no le obliga, por

consiguiente, sino a condición de obrar en su calidad de tal mandatario.

El art.2160 es concluyente: el mandante debe cumplir las obligaciones que “a su nombre” contraiga

el mandatario. Ya lo había dicho el art.1448: lo que una persona ejecuta “a nombre de otra”, estando

debidamente facultada, produce iguales efectos que si el representado hubiera actuado él mismo.

Por su parte, el art.2151 establece que el mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal caso,

”no obliga respecto de terceros al mandante”.

El mandatario que obró a su propio nombre se obliga personalmente a terceros y el mandante no

contrae obligaciones. Pero en sus relaciones con el mandante, el mandatario se reputará haber

obrado por cuenta de aquél; a ello se obligó al aceptar el mandato.

En consecuencia, deberá rendir cuentas de su gestión, y además, el mandante puede exigirle que le

ceda las acciones que le competan contra terceros con quienes contrató en su propio nombre.

El mandatario debe obrar dentro de los límites del mandato:

Otra condición es menester para que el mandante se obligue y deba cumplir las obligaciones

contraídas a su nombre por el mandatario: que éste obre dentro de los límites del mandato.

En cuanto excede de tales límites, carece de poder y, por lo mismo, no obliga al mandante.

104

Pero el mandante puede aceptar las obligaciones contraídas por el mandatario, fuera de los límites

del mandato, mediante una ratificación. El art.2160, inc.2°, dispone que “será, sin embargo, obligado

el mandante si hubiere ratificado expresa o tácitamente cualesquiera obligaciones contraídas a su

nombre”.

Expresa será la ratificación que se hace en términos formales. Es tácita la ratificación que resulta de

la ejecución de actos del mandante que importen su inequívoco propósito de apropiarse de lo hecho

por el mandatario.

Efectos de la extralimitación del mandato:

Establecido que el mandatario que se extralimita no obliga al mandante para terceros, cabe

averiguar si resulta él mismo obligado personalmente.

En principio, el mandatario tampoco se obliga personalmente o, como dice el art.2154, “no es

responsable a terceros”.

Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de las dos

siguientes circunstancias: a) que se haya obligado personalmente (art.2154, N°2); o b) que no les

haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (art.2154, N°1)

a) Quedará el mandatario responsable a terceros si ha asumido esta responsabilidad, por

ejemplo, para el caso de que el mandante no ratifique lo obrado fuera de los límites del

mandato.

b) La circunstancia de no dar a conocer debidamente a terceros sus poderes ha podido inducir

a éstos a creer que los límites del mandato no eran sobrepasados. Es justo que el

mandatario responda de las consecuencias de un error que le es imputable.

Nada puede reprocharse al mandatario que ha dado a conocer sus poderes; los terceros han tenido

ocasión de percatarse de la insuficiencia de los poderes del mandatario y probablemente contrataron

en la esperanza de una ratificación del mandante.

Casos en que el mandatario se convierte en agente oficioso:

En determinadas circunstancias el mandatario se convierte en un agente oficioso.

105

a) Se convierte en un agente oficioso el mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo.

La buena fe ha de consistir, en este caso, en la ignorancia del mandatario de que es nulo el

mandato.

b) Asimismo se convierte en un agente oficioso el mandatario que excede los límites del

mandato por causa de una imperiosa necesidad.

El art.2122 dispone: “El mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo o que por una

necesidad imperiosa sale de los límites de su mandato, se convierte en un agente oficioso”.

Ejecución parcial del mandato:

El mandatario debe ejecutar íntegramente el encargo. ¿Y si lo ejecuta parcialmente?

La ejecución parcial del mandato no obliga al mandante, sino en cuanto del cumplimiento del

encargo reportare beneficio. El art.2161 dispone: “Cuando por los términos del mandato o por la

naturaleza del negocio apareciere que no debió ejecutarse parcialmente, la ejecución parcial no

obligará al mandante sino en cuanto le aprovechare”.

Además, el mandatario deberá indemnizar al mandante los perjuicios que la ejecución parcial le

irrogare (art.2161, inc.2°)

2) Provisión de lo necesario para cumplir el mandato

Provisión de fondos:

Con arreglo a lo prevenido en el N°1 del art.2158, el mandante es obligado “a proveer al mandatario

de lo necesario para la ejecución del mandato”.

De este modo, si encarga al mandatario la realización de una compra, deberá el mandante proveerle

de los dineros necesarios para pagar el precio.

No está obligado el mandatario a emplear recursos propios en el cumplimiento del encargo. La falta

de provisión de fondos autoriza al mandatario para desistir del encargo (art.2159).

3) Obligación de indemnizar al mandatario

Contenido de esta obligación:

Tiene el mandante la obligación de procurar que el mandatario quede totalmente indemne de las

resultas del desempeño del mandato.

106

La obligación se justifica porque el mandatario se justifica porque el mandatario obra por cuenta del

mandante, y muy especialmente en el mandato gratuito.

La indemnización comprende:

a) El reembolso de “los gastos razonables causados por la ejecución del mandato” (art.2158,

N°2).

b) El reintegro de “las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes” (art.2158, N°4), y

c) El pago “de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato”

(art.2158, N°5°).

4) Obligación de remunerar al mandatario

Pago de honorarios:

Tiene el mandante, además, la obligación de pagar al mandatario “la remuneración estipulada usual”

(art.2158, N°3).

En consecuencia, el mandante debe pagar la remuneración acordada, antes o después del contrato;

a falta de estipulación, la remuneración será la usual, esto es, la que se acostumbra pagar por la

clase de servicios de que se trate.

En caso de desacuerdo de las partes, la remuneración será fijada por el juez.

Ineludibilidad de las obligaciones del mandante.

Puede el mandante excusarse de pagar honorarios, de reembolsar gastos, anticipos o perjuicios a

pretexto de que no resultó la gestión del mandatario.

El art.2158, inciso final, responde negativamente a esta pregunta: “No podrá el mandante

dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no

ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos costo; salvo que le pruebe culpa”.

Es natural que así ocurra; el mandatario no se obliga a llevar al éxito el negocio que se le ha

confiado, sino a poner lo que esté de su parte para conseguir tal resultado. No puede hacérsele

responsable del fracaso sino a condición de que provenga de su culpa, por no haber empleado en la

gestión el cuidado de un buen padre de familia.

Incumplimiento del mandante:

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La infracción del mandante de las obligaciones que le impone el mandato autoriza al mandatario

para excusarse del desempeño del cargo.

El art.2159 dispone: “El mandante que no cumple por su parte aquello a que es obligado, autoriza al

mandatario para desistir de su encargo”.

Parece obvio que la renuncia del mandatario, motivada por este incumplimiento del mandante, un

puede ocasionarle ninguna de las responsabilidades que, en otras circunstancias, suele acarrear la

renuncia.

Derecho legal de retención del mandatario:

Para garantizar al mandatario sus créditos por el concepto de gastos, anticipos, pérdidas y

honorarios, la ley le otorga el derecho legal de retención.

El art.2162 establece: “Podrá el mandatario retener los efectos que se hayan entregado por cuenta

del mandante para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte”.

EXTINCION DEL MANDATO

Causales de extinción del mandato:

Señala el art.2163 las causales de extinción del mandato.

El mandato termina:

1) Por el desempeño del negocio para que fue constituido;

2) Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la terminación

del mandato;

3) Por la revocación del mandante;

4) Por la renuncia del mandatario;

5) Por la muerte del mandante o del mandatario;

6) Por la quiebra o insolvencia de uno u otro;

7) Por la interdicción del uno o del otro;

8) Por la cesación de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de

ellas.

Cumplimiento del encargo:

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Termina obviamente el mandato por el cumplimiento del encargo para que fue conferido. El

mandatario ha terminado su misión, pagado su obligación.

De esta manera termina, como se comprende, sólo el mandato que se ha otorgado para un negocio

concreto y determinado.

Llegada del plazo o cumplimiento de la condición prefijados:

El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición estipulados ponen término al mandato.

El efecto propio de estas modalidades es la extinción de la relación jurídica en que inciden.

Revocación del mandato:

El mandato es un contrato de confianza y por regla general, cede en exclusivo beneficio del

mandante.

Ambas circunstancias justifican que el mandante pueda ponerle unilateralmente fin, cuando crea

convenirle. El art.2165 deja claro que la revocación es una facultad discrecional del mandante

“puede revocar el mandato a su arbitrio”.

Tiene el mandante esta facultad aunque el mandato sea remunerado; la estipulación de un honorario

no importa que el mandato ceda, a lo menos en parte, en favor del mandatario. Por otra parte, el

art.2165 no distingue entre mandato gratuito y remunerado

a) En cuanto a sus formas, la revocación del mandato puede ser expresa o tácita, total o

parcial.

La revocación tácita se produce por “el encargo del mismo negocio a distinta persona” (art.2164,

inc.1°)

Será parcial la revocación si ella se refiere sólo a una parte de los negocios confiados al

mandatario. El otorgamiento de un mandato especial después de haberse conferido uno de carácter

general importa revocación del primero solamente en aquello sobre que versa el segundo. El

art.2164, inc.2°, dispone: “Si el primer mandato es general y el segundo especial. Subsiste el primer

mandato para los negocios no comprendidos en el segundo”.

b) La revocación, bien sea expresa o tácita, “produce su efecto desde el día en que el

mandatario ha tenido conocimiento de ella” (art.2165).

109

La noticia al mandatario de la revocación puede darse en cualquier forma; pero será prudente darla

por medio de una notificación judicial para que de ella quede constancia auténtica.

Pero la revocación, aunque notificada al mandatario, no puede oponerse a terceros que, ignorantes

de ella, trataron de buena fe con el mandatario. Por este motivo el mandante tendrá interés en

notificar también a los terceros que, como consecuencia de sus relaciones con el mandatario,

conocen la existencia del mandato y podrían ser inducidos a contratar nuevamente con él, por

ignorancia de la revocación.

c) Revocado el mandato, el mandante tiene derecho a reclamar del mandatario la restitución

de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del encargo.

Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, debe el mandante

darle “copia firmada de su mano”, cuando el mandatario lo exigiere (art.2166).

Renuncia del mandatario:

Al igual que el mandante, el mandatario puede unilateralmente poner fin al mandato.

La renuncia deberá ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio; pero no surte sus

efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante pueda adoptar las medidas

adecuadas para la atención del negocio que había confiado al mandatario.

El art. 2167 expresa: “La renuncia del mandatario no pondrá fin a sus obligaciones sino después de

transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios

encomendados”.

De esta manera, el mandatario que ha renunciado debe seguir atendiendo los negocios del

mandante por un tiempo prudente o, en otros términos, la renuncia no pone término instantáneo al

contrato.

El mandatario que no continúa prestando atención a los negocios que se le encomendaron, deberá

indemnizar los perjuicios que la renuncia cause al mandante.

Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: a) por la imposibilidad en

que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa, y b) a consecuencia de que la gestión

le causa “grave perjuicio de sus intereses propios” (art.2167, inc.2°).

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Entre las causas que imposibiliten al mandatario para administrar, se cuenta, por ejemplo, el

incumplimiento de las obligaciones del mandante, como la de proveerle de los medios adecuados

para cumplir el mandato. El art.2159 autoriza al mandatario para “desistir de su encargo” y es claro

que tal renuncia no le acarreará responsabilidad por los perjuicios que experimente el mandante.

Muerte del mandante o del mandatario:

La consideración de las personas es decisiva en el mandato. El mandante otorga el mandato en

razón de la confianza que le inspira el mandatario; el mandatario es movido a aceptar el encargo por

la estimación o afecto que le inspira el mandante.

Tal es la causa de que la muerte de una de las partes ponga fin al mandato. El mandante no tendrá

la misma confianza en los herederos del mandatario; los herederos del mandante no inspirarán

probablemente al mandatario los mismos sentimientos de afecto y estimación.

La muerte del mandatario pone siempre término al mandato; la muerte del mandante pone fin al

mandato, salvas excepciones.

a) No termina por la muerte del mandante el mandato llamado a ejecutarse después de ella;

los herederos suceden en los derechos y obligaciones del mandante (art.2169).

b) Tampoco termina por la muerte del mandante el mandato judicial (art.396 del C.O.T)

Pese a que el mandato termina siempre con la muerte del mandatario y que sus obligaciones no

pasan a sus herederos, la ley ha adoptado medidas para proveer a que los intereses del mandante

no queden abandonados.

Con este objeto, los herederos del mandatario que fueren hábiles para la administración de sus

bienes, los albaceas, los tutores o curadores y, en general, todos los que sucedan en la

administración de los bienes del mandatario difunto, deberán cumplir una doble obligación:

a) Dar aviso inmediato al mandante de la muerte del mandatario, y

b) Hacer en favor del mandante lo que puedan y lo que las circunstancias exijan.

Las omisiones en que incurran al respecto los harán responsables de los perjuicios que, por tal

motivo, sufran los negocios del mandante (art.2170)

Quiebra o insolvencia del mandante o mandatario:

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La insolvencia y con mayor motivo la quiebra del mandatario pone fin a al mandato; no merece

confianza como gestor de negocios ajenos quien no ha sido capaz de gestionar los propios.

En cuanto al mandante que se encuentra en la misma situación, estará impedido para cumplir las

obligaciones del mandato o, como en el caso de quiebra, las administración de sus bienes pasa al

Síndico de Quiebras (art.61 de la Ley de Quiebras).

Interdicción del mandante o del mandatario:

La interdicción hace incapaz al mandante y al mandatario.

Se comprende que si el mandatario no puede administrar sus propios bienes, tampoco podrá

administrar los ajenos.

Por lo que toca al mandante interdicto, la administración de sus bienes corresponde a un curador;

además, como no puede administrar sus bienes personalmente, es lógico que tampoco pueda

hacerlo por intermedio de un mandatario.

Matrimonio en régimen de sociedad conyugal de la mujer mandataria:

El art.2171 dispone que si la mujer ha conferido un mandato antes del matrimonio, subsiste el

mandato; pero el marido podrá revocarlo a su arbitrio siempre que se refiera a actos o contratos

relativos a bienes cuya administración corresponda a éste.

Lo anterior es consecuencia del hecho que los bienes propios de la mujer casada ( en régimen de

sociedad conyugal) los administra el marido, y que los frutos de estos bienes los perciba la sociedad

conyugal, que es administrada por el marido. Es natural a sus funciones que administrador de

bienes, en ejercicio de su cargo, pueda revocar los mandatos otorgados por su mujer. Pero la ley

exige que lo haga expresamente, esto es, no basta el hecho del matrimonio.

Hacemos hincapié en que el art.2171 se refiere sólo a los bienes de la mujer que administra el

marido. Así, por ejemplo, no afecta a los bienes del patrimonio reservado (art.150) ni a los que

pueda la mujer haberse reservado su administración en las capitulaciones matrimoniales.

Cesación de las funciones en cuyo ejercicio se otorgó el mandato:

Termina el mandato por el hecho de cesar las funciones del mandante, si el mandato ha sido

otorgado en el ejercicio de tales funciones.

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Se comprende que si el mandante cesa en las funciones en cuyo desempeño otorgó el poder se

extinga el mandato. De otro modo, las funciones en que el mandante cesó, en verdad, se

prolongarían en el mandatario.

Falta de uno de los mandatarios conjuntos:

A las causales que señala el art.2163 debe añadirse la falta de uno de los mandatarios cuando éstos

son varios y deben obrar de consumo.

El art. 2172 previene: “Si son dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están

obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas

pondrá fin al mandato”.

Actos ejecutados por el mandatario después de expirado el mandato:

Los actos ejecutados por el mandatario, después que el mandato ha tenido fin, no obligan al

mandante, no le son oponibles.

Tal es la regla general. Este principio tiene excepciones que encuentran su fundamento en la buena

fe de los terceros con quienes el mandatario contrata.

a) Si el mandatario ignora que ha expirado el mandato y cree, por consiguiente, que el

mandato subsiste, los actos que ejecute obligarán al mandante para con los terceros que,

por su parte, ignoraron la extinción del mandato.

El art.2173, inc.1°, dispone: “En general, todas las veces que el mandato expira por una causa

ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y dará

derecho a terceros de buena fe contra el mandante”.

Se supone, en consecuencia, que tanto el mandatario como los terceros están de buena fe.

En tales circunstancias, la situación del mandante y del mandatario será la misma que si el acto se

hubiera realizado antes de la expiración del mandato.

b) Si el mandatario no ignoraba la expiración del mandato, pero esta circunstancia era ignorada

por los terceros, se obliga igualmente el mandante.

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El art.2173, inc.2°, añade: “Quedará asimismo obligado el mandante, como si subsistiera el

mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo haya hecho expirar, hubiere pactado

con terceros de buena fe, pero tendrá derecho a que el mandatario le indemnice”.

En consecuencia, lo decisivo es la buena fe de los terceros; esta buena fe determina que el

mandante se obligue “como si subsistiera el mandato”.

La mala o buena fe del mandatario es indiferente en las relaciones del mandante y terceros. Importa

solamente en las relaciones de mandante y mandatario. En ambos casos debe el mandante cumplir

las obligaciones contraídas por el mandatario; pero tiene derecho a demandar perjuicios al

mandatario de mala fe.

El art.2173 concluye: “Cuando el hecho que ha dado causa a la expiración del mandato hubiere sido

notificado al público por periódicos, y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia

del tercero, podrá el juez en su prudencia absolver al mandante”.

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