contratos em espÉcie 3 sílvio de salvo venosa. 3. clÁusulas especiais da compra e venda v. iii 2...

CONTRATOS EM ESPÉCIECONTRATOS EM ESPÉCIE

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DIREITO CIVILDIREITO CIVIL

Sílvio de Salvo Venosa

Sílvio de Salvo Venosa

3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

V. III 22

3.1. Retrovenda:

– a cláusula de retrovenda autoriza o vendedor de coisa imóvel o

direito de recobrar o que vendeu (art. 505);

– são fundamentais à cláusula:I) somente se defere à compra

e venda de imóveis;


V. III 33

II) seu prazo não pode ultrapassar os três anos.

– a possibilidade de se agregar valor no resgate, no atual art. 505;

– o pacto deve constar do mesmo instrumento da venda;

– o presente diploma reporta-se às despesas autorizadas por escrito e às

benfeitorias necessárias;


V. III 44

– o simples disfarce de mútuo pela retrovenda torna-a passível de anulação, na vedação do art. 1.428 do Código;

– avençada a retrovenda por prazo maior, operará o limite legal;

– pendente a cláusula, dentro do prazo especificado, a propriedade é resolúvel nos termos do art. 1.359;


V. III 55

– a cessão da retrovenda proibida por ato entre vivos, autorizada apenas no direito sucessório, para herdeiros e legatários, podendo também ser exercido contra o terceiro adquirente (art. 507);

– o direito à retrovenda atribuído a duas ou mais pessoas e a ausência de acordo entre os retratantes operando a caducidade do direito de todos (art. 508);


V. III 66

– extingue-se a retrovenda pelo exercício do direito potestativo do vendedor, pela preclusão do prazo decadencial, pelo perecimento do imóvel ou pela renúncia;

– os acréscimos de valor no retrato, disposto no atual art. 506.


V. III 77

3.2. Venda a contento. Venda sujeita a prova:

– pela cláusula de venda a contento, o comprador reserva-se o direito

de rejeitar a coisa se não lhe aprouver, dependendo de sua exclusiva apreciação;

– na ausência de disposição contrária no contrato, a cláusula atribui

direito potestativo ao comprador que não necessita justificar a eventual recusa;


V. III 88

– a venda sujeita a prova, sob condição suspensiva (art. 510);

– o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor confere ao consumidor o direito potestativo de desistir da compra realizada fora do estabelecimento no prazo de sete dias;

– o vendedor deve estipular prazo para a prova ou experimentação (art. 512);


V. III 99

– as hipóteses em que a venda será tida como perfeita (art. 511);

– recebida a coisa sob condição suspensiva, a situação jurídica do adquirente é de comodatário até que manifeste sua aceitação (art. 582);

– se estipulada sob condição resolutiva, a posição do adquirente é de possuidor a título de proprietário.


V. III 1010

3.3. Preempção ou preferência:

– pelo direito de preferência, o comprador, ao vender ou dar em pagamento o imóvel adquirido, obriga-se a oferecê-lo ao primitivo vendedor para que este adquira a coisa se assim desejar (art. 513);


V. III 1111

– o direito de prelação do vendedor caducará se não se manifestar em três dias se a coisa for móvel, e 60 dias se for imóvel, a contar da notificação (art. 516);

– são características do instituto: ser intransmissível, indivisível e com prazo de caducidade;


V. III 1212

– a preempção decorre da vontade das partes, podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte, ou da lei;

– por meio desse pacto, o comprador contrai a obrigação de dar ciência do preço da venda e as condições da mesma, para que o vendedor possa exercer seu direito;


V. III 1313

– o vendedor pode, por sua vez, tomar a iniciativa da prelação, intimando o proprietário, se souber que este pretende vender a coisa (art. 514);

– ciente o terceiro da preferência antes da aquisição, poderá ser acionado solidariamente por perdas e danos, pois não mais poderá alegar boa-fé (art. 518);

– a obrigação do preferente de pagar o mesmo preço oferecido a terceiros no exercício do direito de preempção, conforme disposição do art. 515;


V. III 1414

– a preferência é direito personalíssimo que somente pode ser exercida pelo preferente indicado no contrato (art. 520);

– por imperativo legal a preempção aplica-se unicamente à compra e venda e à dação em pagamento (art. 513);

– a obrigação de preferência nas hipóteses de desapropriação do imóvel pela Administração Pública (art. 519);


V. III 1515

– o entendimento jurisprudencial de ser inadmissível a ação reivindicatória contra o Poder Público na hipótese de retrocessão, uma vez que não se caracteriza o direito real;

– o desvio de finalidade expropriatória do poder público, autorizando a reintegração do bem ao patrimônio do expropriado.


V. III 1616

3.3.1. Preferência do inquilino:

– aplica-se a preempção à locação residencial e não residencial;

– a Lei no 8.245/91 disciplina no art. 27 que a preempção deve ser

efetivada nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento;


V. III 1717

– o art. 28 dessa lei menciona que o direito de preferência do locatário caducará se não houver manifestação, de maneira inequívoca, de aceitação integral da proposta, no prazo de 30 dias;

– no art. 29 da lei, procurou o legislador coibir abusos do locador que pode tentar venda simulada para forçar a desocupação do imóvel pelo locatário;


V. III 1818

– o art. 30 da Lei do Inquilinato dispõe acerca da preferência quando o imóvel está sublocado;

– o efeito real obtido, segundo os requisitos da lei:

I – a efetivação do registro mediante averbação junto à matrícula 30 dias antes da alienação;

II – o depósito do preço por meio da ação respectiva, segundo as condições

da venda.


V. III 1919

– a ação deverá ser movida contra o alienante e o terceiro adquirente, com o pedido de adjudicação do imóvel;

– não proposta a ação para depósito do preço e adjudicação do bem no prazo de seis meses, ocorre decadência do direito, não subsistindo interesse para indenização;


V. III 2020

– não havendo contrato escrito, impossível o registro e inviável a eficácia real (JTACSP 95/415, 92/443, 91/275, 81/308);

– o art. 34 da Lei do Inquilinato estabelece prioridade na preferência em favor do condômino, em detrimento do locatário;

– na hipótese de venda de imóvel locado indivisível, a questão é decidida em primeiro plano, em nível de direito real (art. 1.322) e não de direito pessoal.


V. III 2121

3.4. Pacto de melhor comprador:

– o pacto de melhor comprador autoriza as partes a desfazer a compra e venda

se outro comprador apresentar-se, oferecendo preço e condições mais vantajosos, dentro de determinado prazo;

– embora suprimido o instituto no vigente Código, nada impede que os contratantes, no âmbito de sua autonomia de vontade, avencem esse pacto, subordinando-o às cláusulas que estabelecerem;


V. III 2222

– distingue-se da preempção ou preferência, por ser direito que surge a partir do momento em que o vendedor logra obter terceiro que ofereça maiores vantagens;

– conclui-se que três são os requisitos do pacto de melhor comprador: “que tenha por objeto bem imóvel, que o prazo de exercício não exceda um ano e que o novo comprador seja alheio ao contrato”.


V. III 2323

3.5. Pacto comissório:

– o principal efeito da inserção dessa cláusula de forma expressa na

avença é dispensar o vendedor de qualquer formalidade para obter a resolução da compra e venda;

– nos arts. 476 e 477 do atual Código, a previsão da exceptio non

adimpleti contractus, para os contratos bilaterais;


V. III 2424

– o pacto comissório como aplicação do instituto da cláusula resolutória expressa, não se tratando de nulidade de negócio jurídico, mas de resolução, desfazimento do negócio pelo inadimplemento;

– optando o vendedor por cobrar o preço, entende-se que renunciou à resolução do contrato (RT 608/177).


V. III 2525

3.6. Venda com reserva de domínio:

– na venda com reserva de domínio, o alienante reserva para si o

domínio da coisa vendida até o momento no qual todo o preço é pago;

– nesta modalidade contratual a propriedade da coisa é mantida com o

vendedor, podendo ele reaver a coisa na hipótese de inadimplemento;


V. III 2626

– o domínio reservado ao vendedor é bastante limitado, não podendo este dispor da coisa;

– o art. 1.070 do diploma processual dispõe que se as prestações do contrato estiverem representadas por título executivo, a ação de cobrança poderá ser pelo processo executório, incidindo a penhora sobre a coisa vendida;


V. III 2727

– optando pela recuperação da coisa, o procedimento regulado pelo art. 1.071 do CPC será a reintegração de posse, com apreensão liminar e depósito do bem, sem audiência do devedor;

– ordinariamente, a venda com reserva de domínio é utilizada para bens duráveis, não fungíveis, identificados por números, marcas ou outros caracteres;


V. III 2828

– a necessidade do registro do instrumento no cartório de títulos e documentos do domicílio do comprador para a devida publicidade e eficácia perante terceiros regulado no art. 522 do Código;

– salvo expressa contratação pelas partes, o comprador não se qualifica como depositário da coisa vendida;


V. III 2929

– no atual diploma, somente pode ser objeto do instituto coisa móvel suscetível de perfeita caracterização (art. 523);

– o art. 524 dispõe que a transferência de propriedade ao comprador ocorre no momento em que o preço esteja totalmente pago e que pelos riscos da coisa responde o comprador a partir da tradição;

– exige-se o protesto dos títulos ou interpelação judicial antes da execução da cláusula (art. 525);


V. III 3030

– o vendedor terá opção da ação de cobrança ou da reintegração (art. 526);

– o vendedor poderá reter as parcelas recebidas até o montante suficiente para cobrir a depreciação do valor da coisa (art. 527);

– o art. 528 menciona a sub-rogação de instituição financeira na pessoa do devedor.


V. III 3131

3.7. Venda sobre documentos:

– na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega

do título representativo ou de outros documentos referentes ao

contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529);

– o comprador, nessa modalidade, não pode recusar o pagamento,

alegando defeito na coisa vendida, salvo se este já estiver comprovado (art. 529, parágrafo único);


V. III 3232

– o pagamento neste contrato deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo estipulação contrária (art. 530);

– este contrato pode prever a existência de apólice de seguro que cubra os riscos de transporte (art. 531);

– a disposição legal ao pagamento estipulado no contrato por intermédio de estabelecimento bancário (art. 532).


V. III 3333

3.8. Venda mediante poupança:

– o comprador pactua a aquisição de bem em prestações que somente

vem a receber após completar o pagamento do preço;

– a relação entre o comprador e o vendedor nesta modalidade é exclusivamente pessoal; a posse da coisa somente ocorre com a integralização do preço;


V. III 3434

– é vedado ao financiador ficar com o bem objeto da alienação, proibindo-se, portanto, a cláusula comissória (§ 6o do art. 66 do Decreto-lei no 911) (art. 1.365 do CC);

– na alienação fiduciária, ocorre a tradição ficta da coisa; a transcrição do contrato no Registro de Títulos e Documentos é essencial para prevalecer com relação a terceiros;


V. III 3535

– a natureza desse pacto exige a forma escrita, pública ou particular (§ 1o do art. 66; art. 1.362 do CC);

– o devedor fiduciário não pode dispor da coisa a qualquer título, pois ficará sujeito às penas do crime de estelionato;

– a alienação da coisa ou a cessão de posição contratual somente podem ocorrer com a inafastável concordância do credor.

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