eindhoven university of technology master het …actief aan de slag gegaan met het invoeren van het...

Eindhoven University of Technology

MASTER

Het Nieuwe Werken en kantoorvastgoedeen onderzoek naar de relevante gebouwen locatie aspecten voor het invoeren van hetactiviteit gerelateerd kantoorconcept

Jasperse, S.H.

Award date:2013

Link to publication

DisclaimerThis document contains a student thesis (bachelor's or master's), as authored by a student at Eindhoven University of Technology. Studenttheses are made available in the TU/e repository upon obtaining the required degree. The grade received is not published on the documentas presented in the repository. The required complexity or quality of research of student theses may vary by program, and the requiredminimum study period may vary in duration.

General rightsCopyright and moral rights for the publications made accessible in the public portal are retained by the authors and/or other copyright ownersand it is a condition of accessing publications that users recognise and abide by the legal requirements associated with these rights.

• Users may download and print one copy of any publication from the public portal for the purpose of private study or research. • You may not further distribute the material or use it for any profit-making activity or commercial gain

https://research.tue.nl/nl/studentthesis/het-nieuwe-werken-en-kantoorvastgoed(7e4f03d5-b290-4a9d-8f73-d339badfcd2f).html

1

HetNieuweWerkenenkantoorvastgoedEen onderzoek naar de relevante gebouwen locatie aspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept

Stephan Jasperse Augustus 2013

3

AFSTUDEERONDERZOEK

HetNieuweWerkenenkantoorvastgoedEen onderzoek naar de relevante gebouwen locatie aspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept

StephanJasperse0635938 Technische Universiteit Eindhoven Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Eindhoven Master of Real Estate Management & Development Juli 2013 Afstudeerbedrijf CBRE Afdeling Workplace & Consultancy Afstudeercommissie ir. Rianne Appel-Meulenbroek (TU/e) Dr. W.J.M. Heijs (TU/e) (Voorzitter) EXTERNE BEGELEIDING ir. B. van Egmond (TU/e) ir. P. Folkers (CBRE)

Voorwoord 5

VOORWOORD Dit onderzoek is de afsluiting van mijn masteropleiding ‘Real Estate Management & Development’ aan de Technische Universiteit Eindhoven, een studie waarin ik veel geleerd heb en met plezier op terugkijk. Niet alleen was het schrijven van deze scriptie een afsluiting van mijn opleiding. Ook heb ik het doen van onderzoek gecombineerd met het opdoen van praktijkervaring. Ik heb gekozen voor het onderwerp ‘Het Nieuwe werken en Kantoorvastgoed’. Deze onderwerpen hebben mij tijdens mijn studieperiode erg aangesproken. Deze onderwerpen heb ik later afgebakend naar ‘de relevante gebouwen locatieaspecten voor het optimaal invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW’. Omdat het een actueel onderwerp is kreeg ik zowel vanuit de universiteit als bij het bedrijf CBRE dit onderzoek uit te voeren in combinatie met het opdoen van praktijkervaring. Deze combinatie heeft geleid tot een theoretisch onderzoek met een praktisch resultaat. Ik ben dan ook tevreden met het eindresultaat. Tijdens mijn afstudeerperiode heb ik veel feedback ontvangen vanuit de universiteit. Graag wil ik hiervoor mevrouw Appel-Meulenbroek en de heer van Egmond bedanken. Zij hebben mij kritisch leren kijken naar mijn geschreven stukken, het wetenschappelijke karakter gestimuleerd en ervaringen uit de beroepspraktijk met mij gedeeld. Tevens wil ik mijn begeleidster van CBRE, mevrouw Folkers, bedanken voor haar kritische houding, coaching en optimisme. Verder wil ik de geïnterviewde experts bedanken die het mogelijk hebben gemaakt tot dit eindresultaat te komen. Als laatst wil ik mijn vrienden en familie bedanken voor hun steun en betrokkenheid tijdens mijn afstudeertraject. Stephan Jasperse 22 Augustus

6 Samenvatting

Samenvatting 7

SAMENVATTING De kantorenmarkt is meer dan ooit een vragersmarkt geworden. Daar waar sprake is van nieuwe vraag is deze waarschijnlijk eerder kwalitatief dan kwantitatief van aard. De afgelopen jaren zijn veel organisaties actief aan de slag gegaan met het invoeren van Het Nieuwe Werken (HNW). De kwalitatieve vraag naar kantoorruimte neemt mede onder invloed van HNW toe (Van der Voordt en Remøy, 2011). In de praktijk blijkt dat de eigenschappen van bestaande kantoorproducten vaak belemmeringen vormen voor het invoeren van HNW (Berlee, 2012; De Groot, 2012; CBRE 2011). Voor beleggers, gebouweigenaren en gebruikers is het van belang gebouwen te laten aansluiten op de eisen en wensen die vanuit HNW aan kantoorvastgoed worden gesteld. Bij het invoeren van HNW gaat het om het vinden van de optimale match tussen accommodatie en faciliteiten aan de ene kant, en werkprocessen en organisatiedoelstellingen aan de andere kant, in interactie met een omgeving waarin verschillende maatschappelijke, economische en technologische ontwikkelingen plaatsvinden (Vos en Van der Voordt, 2001). Dit onderzoek richt zich dan ook op veranderingen in werkprocessen en organisatiedoelstellingen onder invloed van HNW in relatie tot de kwaliteitseisen aan kantoorvastgoed. Het doel is om gebouwen locatieaspecten op te stellen om te beoordelen of, en in hoeverre, (bestaand) kantoorvastgoed geschikt is voor het invoeren voor HNW. De doelstelling is daarom geformuleerd als: Het identificeren van relevante gebouwen locatieaspecten voor het succesvol invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW. Hierbij hoort de volgende probleemstelling met bijbehorende onderzoeksvragen: WELKE EISEN KUNNEN AAN EEN KANTOORGEBOUW EN ‐LOCATIE GESTELD WORDEN, ZODAT EENKANTOORCONCEPTGEBASEERDOPDEPRINCIPESVANHNWINGEVOERDKANWORDEN?

Deelvraag 1: Wat zijn de karakteristieken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

Deelvraag 2: Welke gebouwen locatieaspecten van kantoorgebouwen worden in recente onderzoeken onderscheiden?

Deelvraag 3: Welke gebouwen locatieaspecten zijn relevant voor het invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

Dat kantoren er steeds anders uitzien is een gegeven. Begin jaren ’90 deed in Nederland de term ‘kantoorinnovatie’ haar intrede (Van der Voordt e.a., 2008). Inspelend op trends in arbeid en organisatie (plattere organisaties, meer autonomie voor medewerkers, meer parttime werk), economische ontwikkelingen (toenemende concurrentie, globalisering) en technologische ontwikkelingen (hoogwaardige ICT, internet, draadloze communicatie, mobiele telefoons en laptops) gingen verschillende organisaties over tot nieuwe kantoorconcepten (Van der Voordt e.a., 2008). De term kantoorinnovatie is enigszins in onbruik geraakt. Vanwege de koppeling met (nieuwe) wijzen van werken wordt tegenwoordig meer gesproken van activiteit gerelateerd werken of het invoeren van ‘Het Nieuwe Werken’ (HNW). In het eerste deel van dit onderzoek is er een diepgaand literatuuronderzoek uitgevoerd om de karakteristieken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW (het activiteit gerelateerd kantoorconcept) vast te stellen. Uit het literatuuronderzoek bleek dat het activiteit gerelateerd kantoorconcept een vertaling is van de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van een organisatie naar een fysieke werkomgeving. Het gaat hierbij om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf en haar werkprocessen (CBRE, 2011). Wanneer de doelstellingen helder zijn geformuleerd moet vastgesteld worden hoe de organisatie dit wil bereiken. Door het opstellen van verschillende leidende principes wordt een aantal concrete uitgangspunten geformuleerd, die gedurende het gehele proces overeind blijven. De laatste stap na het vastleggen van de uitgangspunten is het maken van de blauwdruk (CBRE, 2011). Een blauwdruk is een schematische weergave van de leidende principes op een fictief gebouw of verdieping(en). Elke blauwdruk is anders en wordt voor een organisatie specifiek vormgegeven. Maar de 5 principes van een kantoorconcept worden voor het activiteit gerelateerd kantoorconcept als volgt gedefinieerd:

Plaats van de werkplek; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept krijgen werknemers de beschikking over een laptop en een mobiele telefoon waardoor zij op ieder willekeurig moment,

8 Samenvatting

1Hoogopgeleide kantoormedewerkers wiens werk primair bestaat uit het verwerken van informatie (Davenport e.a., 2002)

onderweg, thuis of bij een klant, middels het internet verbinding kunnen maken met het eigen bedrijfsnetwerk. Werknemers hoeven niet langer fysiek bij elkaar aanwezig te zijn om samen te kunnen werken. Deze innovatie op ICT-gebied leidt de meest ingrijpende functieverschuiving van het kantoor in. Werknemers zijn niet langer afhankelijk van het kantoor voor het uitvoeren van hun werkzaamheden en veel werknemers krijgen de mogelijkheid om te telewerken. Er zijn verschillende soorten telewerkplekken. Deze werkplekken hoeven niet te zijn ondergebracht in kantoorgebouwen, maar kunnen ook worden gevormd op plekken die niet in eerste instantie bestemd zijn als kantoorwerkplek, zoals de thuiswerkplek of een werkplek bij de klant. Ondanks de groeiende mogelijkheden om te telewerken, is de opvatting van dit onderzoek dat kenniswerkers1 (weliswaar niet op dagelijkse basis en op vaste werktijden) tenminste enkele dagen per week op kantoor aanwezig zijn.

Gebruik van de werkplek; Medewerkers krijgen in het activiteit gerelateerde concept geen

persoonlijke werkplek toegewezen. De ‘flexfactor’ (aantal werkplekken ten opzichte van het aantal medewerkers) speelt hierbij een belangrijke rol. Als een organisatie de mobiliteit van medewerkers stimuleert kan gekozen worden voor een lagere flexfactor. Het feit dat medewerkers werkplekken delen hangt direct samen met het begrip ‘ordening’. Het begrip ‘ordening’ zegt iets over de hoe de werkplekken toegewezen worden aan specifieke afdelingen. Er wordt in het activiteit gerelateerd kantoorconcept gekozen voor ofwel het ‘vlek’ principe ofwel het ‘vrij’ principe. In het ‘vlek’ principe worden afdelingen aan een bepaalde zone van het gebouw toegewezen, medewerkers weten hierdoor in welke zone ze hun collega’s zullen treffen. In het ‘vrij’ principe worden medewerkers vrijgelaten om een werkplek te zoeken door het hele gebouw, geen van de werkplekken of zones wordt toegewezen.

Indeling van de werkomgeving; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept ligt de nadruk op het faciliteren van de activiteiten die op het kantoor plaatsvinden. Van der Voordt e.a. (2001) onderscheiden activiteiten op basis van de aard van de activiteit. Een werknemer besteedt gemiddeld gezien de helft van zijn werktijd aan computer- en leeswerk. De andere helft besteedt hij aan vergaderen, conversaties en archiveren. De werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn afgestemd op de diverse kantooractiviteiten waaruit de werkprocessen van de organisatie zijn opgebouwd. Welk type inrichting het beste werkt, hangt af van de activiteiten van medewerkers. Metingen van de activiteiten van medewerkers vormen hierbij een belangrijke en veel gebruikte informatiebron. De werkplekwijzer van Van Meel (2007) geeft een overzicht van verschillende typen werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept en de belangrijkste kenmerken in relatie tot het gebruik ervan. De werkplekken worden onderscheiden op basis van omgevingskenmerken (open-halfopen-gesloten), capaciteit (individueel–team gebruik), communicatieniveau (overleg-ontmoeting–brainstorm) en er is een categorie met overige ondersteunende ruimten. De gebruikers staat vrij om binnen het kantoorconcept uit meerdere werkplekken te kiezen, welke naar eigen mening het best aansluit bij de te verrichten werkzaamheden en persoonlijke voorkeur van dat moment. Voor overleg gaan zij naar overlegruimtes, voor geconcentreerd werk naar stiltekamers, en voor het checken van e-mail naar de aanlandplek.

Informatiebeheer; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept gebruiken medewerkers werkplekken flexibel, dus worden de archieven ontkoppeld van de medewerkers. De hoeveelheid ‘papier’ wordt geminimaliseerd en zoveel mogelijk gedigitaliseerd, zodat dit aspect geen belemmering vormt bij flexibel werkplek gebruik. De mate van digitalisering hangt echter sterk samen met de werkprocessen en cultuur van de organisatie.

Zonering; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt de entree aan een centraal

ontmoetingsgebied (plein) gekoppeld, met faciliteiten zoals een koffiebar, een vergadergebied, een multifunctionele lunchruimte en aanlandplekken (CBRE, 2011). Medewerkers en klanten komen hier op informele wijze bij elkaar. De indeling van de werkvloeren start bij binnenkomst met een ‘ankerpunt’: ook wel ‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers (CBRE, 2011). Omdat daar de meeste reuring plaatsvindt zijn de dynamische plekken (gericht op samenwerking en informeel overleg) daaromheen gesitueerd. Hoe verder verwijderd van het ankerpunt, hoe rustiger en geconcentreerder de werkplekken.

Uit het literatuuronderzoek bleek bovendien dat wanneer het gaat om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf het beeld

Samenvatting 9

van bedrijfsvastgoed veranderd is. Het wordt in toenemende mate gezien als één van de bedrijfsmiddelen van een organisatie. Vastgesteld is dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept een middel is om 4 verschillende bedrijfsdoelstellingen te behalen, namelijk:

Kostenbesparing; Kostenbesparing kan een belangrijke doelstelling zijn voor de keuze voor het realiseren van een activiteit gerelateerd concept. Huisvesting is een belangrijke kostenpost voor een organisatie die niet altijd even efficiënt benut wordt. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept neemt veel minder vierkante meters per medewerker in beslag dan het traditionele kantoorconcept. Het inrichten en huren van minder vierkante meters leidt uiteindelijk tot lagere huisvestingslasten. Daarnaast vormen interne verhuizingen vaak een hoge kostenpost waarop aanzienlijk kan worden gereduceerd. Er zijn minder verhuisbewegingen door het flexibel gebruik van werkplekken (de mensen bewegen, het gebouw niet).

Kennisdelen; Het werkproces is op organisatorisch vlak in de loop der tijd veranderd. Medewerkers zijn bijvoorbeeld meer over de grenzen van hun afdeling heen gaan werken in projecten en andere samenwerkingsverbanden, waardoor kennisuitwisseling en samenwerking belangrijke thema’s voor organisaties zijn geworden. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt in veel gevallen ingezet om deze veranderde werkprocessen te ondersteunen. Met name het stimuleren van de meer informele relaties en vormen van communicatie blijken van groot belang voor het lerend vermogen van een bedrijf.

Klantwaarde en tevreden medewerkers; Het werk binnen organisaties wordt in toenemende mate klantgerichter. Onderscheidend vermogen ontstaat in toenemende mate als functie van klantenoriëntatie en het leveren van maatwerk (Van der Meer, 2010). Voeling hebben en houden met de klant betekent ook dat deze steeds intensiever wordt betrokken bij het tot stand brengen van het product (Van der Meer, 2010). Een activiteit gerelateerd kantoorconcept kan gebruikt worden om een bepaalde boodschap of identiteit uit te stralen naar bezoekers. Het kan ingezet worden om iets te zeggen over het karakter van de organisatie. Een aantrekkelijke omgeving draagt bovendien bij aan menselijk welzijn en de “quality of life” van medewerkers. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat zowel de arbeidsproductiviteit alsook de arbeidstevredenheid van medewerkers sterk afhankelijk is van de kenmerken van de kantooromgeving. Voor organisaties ligt er een belang in het boeien en binden van personeel. Omdat de mens de bedrijfskritische en straks ook zeer schaarse productiefactor wordt, willen werkgevers aantrekkelijk zijn om personeel aan zich te kunnen blijven binden (Bijl, 2011).

Flexibiliteit; Gezien de grote dynamiek in organisaties is flexibiliteit een belangrijke doelstelling. Kantoren moeten flexibel genoeg zijn om organisatorische veranderingen op te vangen zonder veel kosten of verstoringen van het primaire proces. De gedachte bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept is veelal dat organisaties geen vloer meer inrichten voor een bepaalde afdeling. Er wordt gekeken naar het gemiddelde activiteiten patroon van de medewerkers in een organisatie. De organisatiestructuur hoeft dus niet per definitie in stand gehouden te worden door een gebouwstructuur. Omdat medewerkers flexibel gebruik maken van de werkplekken zijn er minder verhuisbewegingen.

Het tweede doel van de literatuurstudie was het opstellen van een omvattende lijst gebouwen locatieaspecten die als input diende voor het tweede deel van het onderzoek. De lijst aspecten werd gebaseerd op de belangrijkste en meest recente onderzoeken op het gebied van ‘vestigingsplaatskeuze’, ‘corporate real estate management (CREM)’ en HNW (zie tabel 3.9) In het tweede deel van het onderzoek is een lijst met de te verwachten relevante aspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept (zie tabel 4.10) opgesteld met behulp van de verkregen inzichten uit het literatuuronderzoek en casestudies (zie Bijlage II). Hiertoe zijn twee verschillende cases geanalyseerd om meer inzicht te krijgen in de mogelijk relevante gebouwen locatieaspecten. Er is gekozen voor het analyseren van nieuwbouw, waarbij het nieuwe kantoor is ontworpen in de overtuiging dat dit geschikt moet zijn voor Het Nieuwe Werken (HNW). De gedachte was dat, door het selecteren van nieuwbouwprojecten, een completer beeld verkregen werd van de relevante gebouwen locatieaspecten. In de praktijk heerst immers vaak de perceptie dat nieuwe kantoorgebouwen beter zouden aansluiten bij nieuwe huisvestingseisen dan reeds bestaande kantoorgebouwen die men heeft aangepast (Berlee, 2012). De veelgenoemde reden hiervoor is volgens Berlee (2012) dat men bij het aanpassen van bestaande kantoorgebouwen eerder concessies zou moeten doen. De benodigde informatie is verkregen door middel van de volgende methoden van dataverzameling:

10 Samenvatting

Analyse van interne documenten uit de database van CBRE: Hierbij kan gedacht worden aan het analyseren van adviesrapporten, bouwtekeningen, presentaties en foto’s.

Vrije observatie: de onderzoeker heeft een rondleiding door het gebouw gekregen. Hierdoor kon al observerend een idee van de eigenschappen van de gebouwen en de principes van het activiteit gerelateerd kantoorconcept verkregen worden. De resultaten zijn op deze manier beter geïnterpreteerd.

De opgestelde lijst met te verwachten relevante gebouwen locatieaspecten diende als input voor het houden van semi-gestructureerde interviews. In de semi-gestructureerde interviews werd een rangordemethode toegepast, waarin 13 praktijkexperts gevraagd werd de lijst met te verwachten relevante aspecten te waarderen. De experts werd gevraagd de aspecten te waarderen binnen één van de volgende categorieën:

Veto aspecten: In deze categorie vallen de aspecten die doorslaggevend zijn voor een gebouwkeuze uit een aantal gebouwen. In het geval dat verschillende gebouwen geschikt zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept kan op basis van veto aspecten een keuze gemaakt worden. Geen van deze aspecten is echter zodanig zwaar van invloed, dat een gebouw of locatie afvalt wanneer het hier niet aan voldoet.

HNW-eis aspecten: In deze categorie vallen de aspecten die van belang zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept.

Geen HNW-eis aspecten: In deze categorie vallen de aspecten die voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept geen eisen zijn. Er wordt niet uitgesloten dat de aspecten die gekwalificeerd worden als Geen HNW-eis wel een toegevoegde waarde voor een organisatie zouden kunnen hebben.

In de semi-gestructureerde interviews werd praktijkexperts tevens gevraagd de eigenschappen die zei van belang vonden te beschrijven. Hierdoor werd niet alleen duidelijk welke aspecten relevant zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept, maar ook hoe de experts invulling geven aan de aspecten. De uitvoering van de rangordemethode werd gerealiseerd door aan de experts kaartjes (in verschillende kleuren) met daarop de aspectomschrijvingen voor te leggen. Vervolgens positioneerde de experts deze kaartjes met aspectomschrijvingen op een matrix waarop de verschillende waarderingen aangegeven waren. Hierna werd gevraagd de keuze voor de gekozen kwalificatie te onderbouwen. Er is gekozen voor het vormen van twee expertgroepen, namelijk huisvestingsadviseurs en architecten/interieurontwerpers. De eerste groep experts heeft expertise in het formuleren van de huisvestingsvraag en de vertaling hiervan naar kantoorconcepten en functionele- en ruimtelijke programma’s van eisen. De tweede groep experts heeft expertise in het vertalen van functionele- en ruimtelijke programma’s van eisen naar een interieur ontwerp. De experts zijn verder geselecteerd op basis van de organisatie waarvoor zij werkzaam zijn, hun kennisniveau en ervaring op het gebied van de implementatie activiteit gerelateerde kantoorconcepten. Er is nadrukkelijk niet gekozen voor het interviewen van gebruikers. Organisaties worden in het (her)huisvestingsproces immers begeleid door huisvestingsadviseurs en interieurarchitecten. Figuur 1 geeft de frequentieverdeling van de kwalificaties Geen HNW-eis, HNW-eis en veto uit de verschillende opgestelde hoofdaspecten weer. De totale lengte van elke staaf is steeds 100% en dus even lang, waardoor de onderlinge verhoudingen goed zichtbaar worden. In de figuur staan een aantal zaken aangegeven:

X: Het totaal aantal aspecten binnen een bepaalde hoofdaspect. Getallen in staafdiagram: Het totaal aantal ‘veto’-, HNW-eisen Geen HNW-eis kwalificaties binnen

een bepaalde hoofdaspect, van de 13 respondenten voor de x-aantal aspecten. De aspecten binnen het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ kwamen tot op heden slechts gedeeltelijk voor in de bestaande literatuur. Opvallend is dat dit hoofdaspect door de experts, relatief gezien, het meest belangrijk gevonden wordt voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept gevolgd door het hoofdaspect ‘werkvloer’ en ‘E- en W-installaties’. De resultaten laten zien dat de experts gebouwaspecten belangrijker vinden dan locatieaspecten. Verwacht werd dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept vraagt om multimodale verkeersknooppunten en een hoog voorzieningen niveau in de directe omgeving. Deze verwachting is slechts gedeeltelijk bevestigd. Omdat medewerkers in toenemende mate mobieler zijn en klanten door het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept uitgenodigd

Samenvatting 11

worden naar kantoor te komen, voegde de meerderheid van de experts een nieuw algemeen aspect toe, namelijk ‘optimale ondersteuning mobiliteit’. Tabel 1 geeft een overzicht van welke gebouwen locatieaspecten binnen de hoofdaspecten, volgens de meerderheid van de geïnterviewde experts, van belang zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Uit de resultaten blijkt dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept zich kenmerkt door een centraal plein (ontmoetingsgebied) voor zowel medewerkers als klanten. Het plein is een ontmoetingsplek en voorziet daarom in verschillende zones en werkplekken, zodat dit gebied multifunctioneel gebruikt kan worden. Het plein wordt door de meerderheid van de experts gezien als de meest ruimtelijke plek van het gebouw. Het plein functioneert het beste als er veel verkeersstromen zijn, waardoor de kans op ontmoeting tussen zowel in- als externen groter wordt. Bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt het omgaan met gasten belangrijker. Het is belangrijk dat gasten verblijven op het plein en gastvrij ontvangen worden, zodat zij als het ware onderdeel uitmaken van de organisatie. Ook het restaurant speelt een belangrijke rol in het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Door een diversiteit aan zones en werkplekken in het restaurant wordt enerzijds efficiënter omgegaan met de beschikbare ruimte, anderzijds ontstaat hierdoor een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten in een informele setting die op de werkvloer meestal niet aanwezig is. De voorkeur gaat uit naar een compacte gebouwvorm met zo kort mogelijke loopafstanden. Openheid, transparantie en zichtlijnen op de werkvloer (aspect ‘mogelijkheid openwerkvloer’) wordt door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden. Bovendien blijken connecties tussen werkvloeren in de vorm van open trappen van belang te zijn. De voorkeur gaat uit naar een diep kantoorgebouw (14,40m – 16,20m) waardoor verschillende indelingen mogelijk worden. De experts geven de voorkeur aan de mogelijkheid tot een fijnmazige indeling van het plafond (aspect ‘aansluitmogelijkheden plafond’). De indelingsflexibiliteit van het installatietechnisch grid is hierbij eveneens van belang. Installaties moeten fijnmazig indeelbaar zijn. Als voor een complex een optimaal vrije indeelbaarheid gewenst is, betekent dit voor kantoorlagen een installatietechnisch stramien van 3,60m. Ombouw naar een installatietechnisch stramien van 1,80m zal mogelijk moeten blijven, maar hiervoor zullen wel fysieke aanpassingen aan de installatie benodigd zijn. Op de werkvloer worden ankerpunten (‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers.), volgens de meerderheid van de experts, gepositioneerd op basis van verkeersstromen. Onder verkeersstromen verstaan zij hoofdroutes, kruispunten of het begin van een werkvloer. Ankerpunten moeten bovendien zodanig ontworpen en gepositioneerd worden, dat visuele en akoestische rust op de werkvloer gewaarborgd blijft. In grote, open ruimtes is een goede akoestiek op de werkvloer heel belangrijk om elkaar op korte afstand goed te kunnen verstaan én geconcentreerd te kunnen werken. Er kunnen volgens de experts akoestische maatregelen genomen worden in verschillende akoestische schillen, namelijk in de vorm en grootte van de ruimte, de absorptie door de vloer, het plafond en wanden en de inrichting van de ruimte.

Figuur 1: Resultaten Hoofdaspecten

x=13 x= 14 x=7 x=6 x=10 x=10 x=3

Aantal Geen HNW-eis kwalificaties

Aantal HNW-Eis kwalificaties

Aantal Veto kwalificaties

12 Samenvatting

Als laatst is een representatief interieur waarmee een organisatie haar identiteit kan uitstralen naar zowel klanten als medewerkers, volgens de meerderheid van de experts, in veel projecten één van de succesfactoren.

De aanleiding van dit onderzoek was om te onderzoeken of door de introductie van HNW de vraag naar kantoorruimte in kwalitatieve zin zou veranderen. Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat de gebouwen locatieaspecten die van belang zijn voor het invoeren van HNW slechts gedeeltelijk voorkomen in andere onderzoeken naar huisvestingseisen. Vooral de aspecten binnen de hoofdcategorie ‘zonering gebouw’ en ‘werkvloer’ worden in andere onderzoeken in beperkte mate genoemd. De aanname dat organisaties die het activiteit gerelateerd kantoorconcept invoeren andere huisvestingseisen stellen aan hun kantoor is dus waar. Wat betekent het nieuwe vraagperspectief nu voor het kantoren aanbod? De resultaten van dit onderzoek laten zien dat voor wat betreft het gebouw, door het invoeren van HNW, de gebruiker van vandaag steeds meer gericht is op kantoorconcepten en minder op het aantal vierkante meters per werkplek. Het vermoeden bestaat dat in de praktijk bestaande kantoorproducten te snel worden bestempeld als: ‘niet geschikt voor HNW’. Volgens DTZ (2013) is er een kwalitatieve vraag die door het bestaande aanbod niet altijd kan worden geboden. Er zijn echter wel degelijk gevallen bekend waarbij een bestaand kantoorgebouw na renovatie voldoet aan de eisen van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Het Nieuw Amsterdam gebouw in Amsterdam Zuidoost wordt bijvoorbeeld volledig gestript en aan de wensen van Nuon aangepast (DTZ, 2013). Om uitspraken te kunnen doen over de geschiktheid van (bestaand) kantoorvastgoed voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept kunnen gebruikers en professionals de tabel met relevante gebouwen locatieaspecten gebruiken bestaande uit de hoofdaspecten: zonering gebouw, werkvloer, E- en W-installaties, representativiteit gebouw en bereikbaarheid. Daar waar de huidige invulling van een aspect niet overeenkomt met de gewenste situatie zou men kunnen onderzoeken of aanpassingen mogelijk zijn. Een van de meest belangrijke onderzoeksmethoden van deze studie was het houden van 13 semi-gestructureerde interviews met praktijkexperts. Er werd geconstateerd dat de beschikbare tijd voor het houden van de interviews (circa 1uur) voor de experts in sommige gevallen te weinig bleek om een uitgebreide motivatie voor de rangschikkingskeuze te geven. Om een eenduidiger beeld te krijgen van de relevante gebouwen locatieaspecten zou in een vervolgonderzoek een groter aantal experts ondervraagd kunnen worden. De uitvoering hiervan lijkt echter moeilijk te zijn. Door de complexiteit van het onderwerp gaat de voorkeur uit naar face-to-face interviews. Deze onderzoeksmethode wordt daardoor zeer tijdrovend.

Tabel 1: Relevante gebouwen locatieaspecten

GEBOUW ASPECTEN

Hoofdaspect Deelaspect AspectZonering Gebouw Ruimtelijkheid plein Ruimtelijkheid plein

Positie plein Plein op begane grond of 1e verdiepingVerbinding Entree - PleinGeforceerde routing Plein

Verbinding plein Verbinding Plein - VergadercentrumVerbinding Plein - Restaurant

Eigenschappen plein Multifunctioneel gebruik PleinEigenschappen restaurant Multifunctioneel gebruik RestaurantHospitality Zoner voor receptie / hospitality team

Werkvloer Gebouwvorm GebouwvormVerbinding en zichtlijnen Mogelijkheid open werkvloer

Mogelijkheid open trappenAfmetingen en ruimtelijkheid DiepteStramien indeling Aansluitmogelijkheden plafondAnkerpunten Ankerpunten nabij verkeersroutes (gangen / liften)

Ankerpunten nabij kruispuntAnkerpunten voorzien in privacy

E- en W-installaties Indelingsflexibiliteit TemperatuurVentilatieData en elektra

Akoestiek Akoestiek

Representativiteit Representativiteit interieur Mogelijkheid uitstralen identiteit

LOCATIE ASPECTEN

Hoofdaspect Deelaspect AspectBereikbaarheid Optimale ondersteuning mobiliteit Optimale ondersteuning mobiliteit

Samenvatting 13

Bovendien zijn er tot op heden relatief weinig experts op het gebied van het invoeren van kantoorconcepten gebaseerd op de principes van HNW. Een andere beperking van dit onderzoek heeft betrekking op de twee uitgevoerde casestudies. Het betroffen organisaties die beiden werden geadviseerd door CBRE. Hierdoor kan een eenzijdig beeld zijn ontstaan over de kenmerken van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Hoewel de resultaten laten zien dat veel van de te verwachten relevante aspecten ook door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden werd, bleek tijdens de semi-gestructureerde interviews dat er wellicht ook andere implementatiemogelijkheden zijn. De opgestelde relevante gebouwen locatieaspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn niet alleen resultaten van dit onderzoek, maar tevens een startpunt voor verder onderzoek. Men zou zich in vervolg onderzoek verder kunnen richten op: Validiteit en volledigheid relevante gebouwen locatieaspecten Men zou in vervolgonderzoek nader kunnen onderzoeken of de lijst met aspecten werkelijk van belang is als men streeft naar een geschikt kantoor voor HNW en of de lijst met aandachtsgebieden volledig is. Men zou zich daarvoor kunnen richten op het ondervragen van meer praktijkexperts en het analyseren van meer cases Het opstellen van een praktijkinstrument Het is moeilijk om op basis van dit onderzoek uitspraken te doen over de te verwachte dynamiek op de kantorenmarkt. Vervolgonderzoek zou zich kunnen richten op het toetsen van een groot aantal kantoorgebouwen binnen bepaalde gebieden of regio’s met behulp van een nog op te stellen praktijkinstrument. Hoewel het niet mogelijk is de opgestelde lijst relevante gebouwen locatieaspecten (zie tabel 1) als checklist te gebruiken, is een eerste aanzet tot een Quick Scan HNW (zie bijlage IV) opgezet op basis van het in hoofdstuk 2 opgestelde (her)huisvestingsmodel (zie figuur 2.14). Deze eerste aanzet tot een Quick Scan HNW kan wellicht als input worden gebruikt in vervolg onderzoek. Onderzoek naar de voorkeuren van typen kantoorgebruikers In dit onderzoek is uitgegaan van het feit dat alle kantoorgebruikers op termijn zullen gaan werken volgens de principes van HNW. Vermoed wordt echter dat er in de praktijk grote verschillen bestaan binnen verschillende sectoren. Men zou zich in vervolg onderzoek kunnen richten op het doen van onderzoek naar de mate van invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept binnen verschillende sectoren. Effecten van HNW op belangrijke bedrijfsdoelstellingen Er is echter nog weinig wetenschappelijk bewijs over de effecten van het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept op organisatiedoelstellingen (Van der Klei e.a., 2013). Men zou zich in vervolg onderzoek kunnen richten op het doen van onderzoek naar de relatie tussen het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept en het behalen van verschillende bedrijfsdoelstellingen.

14 Inhoudsopgave

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD..........................................................................................................................................5

SAMENVATTING.....................................................................................................................................6

INHOUDSOPGAVE...............................................................................................................................14

1.AANLEIDING,PROBLEEMSCHETSENONDERZOEKSOPZET.............................................17

1.1 Aanleiding......................................................................................................................................17 1.2 Probleemschets............................................................................................................................17 1.3 Probleem- en doelstelling...........................................................................................................17 1.4 Onderzoeksopzet.........................................................................................................................19 1.5 Leeswijzer.....................................................................................................................................20 1.6 Afbakening....................................................................................................................................20

2.HETACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPT:EENPRODUCTVANEENEEUWKANTOORINNOVATIE.....................................................................................................23

2.1 Inleiding.........................................................................................................................................23 2.2 Het kantoorconcept, benaderingen in de literatuur.................................................................23 2.3 Huisvesten als proces.................................................................................................................25 2.4 Kantoorconcepten door de jaren heen.....................................................................................29 2.6 Het activiteit gerelateerd kantoorconcept – jaren ’90.............................................................32 2.7 Doelstellingen activiteit gerelateerd kantoorconcept..............................................................35 2.8 Resumé.........................................................................................................................................37

3.GEBOUW‐ENLOCATIEASPECTEN.............................................................................................43

3.1 Inleiding.........................................................................................................................................43 3.2 De structuur van kantorenlocaties in Nederland.....................................................................43 3.3 De Nederlandse Kantoorbouw...................................................................................................43 3.4 Gebouw- en locatieaspecten Vestigingsplaatskeuze....................................................................44 3.5 Huisvestingsaspecten corporate real estate management onderzoek....................................47 3.6 Push-, pull- en keepaspecten.....................................................................................................47 3.7 gebouwen locatieaspecten Het Nieuwe Werken..................................................................49 3.8 Methoden voor kwaliteitsmeting................................................................................................49 3.9 Analyse en conclusie...................................................................................................................50

4.HETACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPTFYSIEKGEDEFINIEERD........53

4.1 Inleiding.........................................................................................................................................53 4.2 Niet relevante gebouwaspecten................................................................................................53 4.3 Niet relevante locatieaspecten...................................................................................................54 4.4 te verwachten relevante gebouwaspecten...............................................................................55 4.6 Te verwachten relevante locatieaspecten................................................................................66 4.7 Conclusie.......................................................................................................................................67

5.RESULTATENSEMI‐GESTRUCTUREERDEINTERVIEWS....................................................71

5.1 Inleiding.........................................................................................................................................71 5.2 Semi-gestructureerde interviews...............................................................................................71 5.2 Vergelijking hoofdaspecten........................................................................................................73 5.3 Hoofdaspect zonering gebouw..................................................................................................74 5.4 Hoofdaspect werkvloer................................................................................................................76 5.5 Hoofdaspect E- en W-installaties..............................................................................................79 5.6 Hoofdaspect Representativiteit Gebouw..................................................................................80 5.7 Hoofdaspect Bereikbaarheid......................................................................................................81 5.8 Hoofdaspect Voorzieningenniveau...........................................................................................81

Inhoudsopgave 15

5.9 Representativiteit locatie.............................................................................................................82 5.10 Conclusie....................................................................................................................................83

6.DISCUSSIE,CONCLUSIEENAANBEVELINGEN.......................................................................87

6.1 Inleiding.........................................................................................................................................87 6.2 Conclusies.....................................................................................................................................87 6.3 Aanbevelingen..............................................................................................................................90

LITERATUURLIJST..............................................................................................................................95

16 Inhoudsopgave

1. Aanleiding, probleemschets en onderzoeksopzet 17

1.AANLEIDING,PROBLEEMSCHETSENONDERZOEKSOPZET

1.1AANLEIDING

Begin jaren ’90 deed in Nederland de term ‘kantoorinnovatie’ haar intrede (Van der Voordt e.a., 2008). Inspelend op trends in arbeid en organisatie (plattere organisaties, meer autonomie voor medewerkers, meer parttime werk), economische ontwikkelingen (toenemende concurrentie, globalisering) en technologische ontwikkelingen (hoogwaardige ICT, internet, draadloze communicatie, mobiele telefoons en laptops) gingen verschillende organisaties over tot nieuwe kantoorconcepten (Van der Voordt e.a., 2008). Door de moderne technologie was het mogelijk geworden om plaatsen tijdonafhankelijk te werken. De vaste werkplek voor elke medeweker werd verruild voor een flexplek waar medewerkers wisselend gebruik maken van een gevarieerd aanbod aan activiteit gerelateerde werkplekken: plekken in een open setting ter stimulering van communicatie, cockpits voor geconcentreerd werk, informele zitjes voor informeel overleg etc. (Van der Voordt e.a. (2008). Door mobiele informatie- en communicatietechnologie, intranet en internet werd het steeds gemakkelijker om tijden plaats onafhankelijk te werken (McGregor & Then, 1999; Van der Voordt, 2003). Geconcentreerd aan een stuk schrijven of lezen en verzenden van e-mails kon door de ICT mogelijkheden ook buiten het kantoor worden gedaan; op plaatsen waarvan medewerkers dachten dat deze daarvoor het meest geschikt waren (Van der Voordt en Vos, 1999). De term kantoorinnovatie is enigszins in onbruik geraakt. Vanwege de koppeling met (nieuwe) wijzen van werken wordt tegenwoordig meer gesproken van activiteit gerelateerd werken of het invoeren van ‘Het Nieuwe Werken’ (HNW). De afgelopen jaren zijn veel organisaties actief aan de slag gegaan met het invoeren van HNW. Jones Lang LaSalle (2011) heeft, in samenwerking met de vijf grote gemeenten en de Kamers van Koophandel, een grootschalig onderzoek onder kantoorgebruikers uitgevoerd. Van ruim 300 gebruikers werden de huidige en toekomstige huisvestingskenmerken in kaart gebracht. Hiervan was bijna 90% van de ondervraagde kantoorgebruikers bekend met HNW. Binnen die groep was ook een groot deel al actief bezig met het concept. Circa 60% gaf aan HNW binnen 5 jaar in te voeren. Ongeveer een derde van de gebruikers is zelfs al bezig met de invoering. Ook volgens Van der Meer (2010) zijn veel Nederlandse grootgebruikers van kantoorruimte actief met programma’s voor de invoering van HNW. De overheid, grote banken verzekeringsbedrijven voeren programma’s in als Ambtenaar 2.0, Werken 2.0, Nieuwe Generatie Werken en Unplugged in (Van der Meer, 2010).

1.2PROBLEEMSCHETS

De visie van HNW heeft in Nederland een zekere volwassenheid bereikt, stellen Beijer en d’Ancona (2009). Bekend is wat de voor- en nadelen zijn, voor wat voor soort organisaties het geschikt is en wat men er voor moet doen. Bekend is dat het management overtuigd moet worden, dat er digitaal gewerkt moet worden, dat er geïnvesteerd moet worden in de kwaliteit van de werkplek en dat het weerstand kan oproepen. Als er echter gekeken wordt naar hoe het invoeren van HNW zich vertaalt naar concrete gebouwen locatieaspecten blijkt behoefte aan meer wetenschappelijk onderzoek. De kantorenmarkt is meer dan ooit een vragersmarkt geworden. Daar waar sprake is van nieuwe vraag is deze waarschijnlijk eerder kwalitatief dan kwantitatief van aard. De kwalitatieve vraag naar kantoorruimte neemt mede onder invloed van HNW toe (Van der Voordt en Remøy, 2011). In de praktijk blijkt dat de eigenschappen van bestaande kantoorproducten vaak belemmeringen vormen voor het invoeren van HNW (Berlee, 2012; De Groot, 2012; CBRE 2011). Er zijn tot op heden echter weinig onderzoeken uitgevoerd die beantwoorden welke gebouwen locatieaspecten van belang zijn voor het invoeren van HNW. Voor beleggers, gebouweigenaren en gebruikers is het van belang gebouwen te laten aansluiten op de eisen en wensen die vanuit HNW aan kantoorvastgoed worden gesteld.

1.3PROBLEEM‐ENDOELSTELLING

1.3.1ONDERZOEKSDOELENPROBLEEMSTELLING Bij het invoeren van HNW gaat het om het vinden van de optimale match tussen accommodatie en faciliteiten aan de ene kant, en werkprocessen en organisatiedoelstellingen aan de andere kant, in interactie

18 1. Aanleiding, probleemschets en onderzoeksopzet

met een omgeving waarin verschillende maatschappelijke, economische en technologische ontwikkelingen plaatsvinden (Vos en Van der Voordt, 2001). Dit onderzoek richt zich dan ook op veranderingen in werkprocessen en organisatiedoelstellingen onder invloed van HNW in relatie tot de kwaliteitseisen aan kantoorvastgoed. Het doel is om gebouwen locatie aspecten op te stellen om te beoordelen of, en in hoeverre, (bestaand) kantoorvastgoed geschikt is voor het invoeren voor HNW. De doelstelling is daarom geformuleerd als:

Het identificeren van relevante gebouwen locatieaspecten voor het succesvol invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW. Hierbij hoort de volgende probleemstelling met bijbehorende onderzoeksvragen: WELKE EISEN KUNNEN AAN EEN KANTOORGEBOUW EN ‐LOCATIE GESTELD WORDEN, ZODAT EENKANTOORCONCEPTGEBASEERDOPDEPRINCIPESVANHNWSUCCESVOLINGEVOERDKANWORDEN? Deelvraag 1: Wat zijn de karakteristieken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

Wat is een kantoorconcept? Welke kantoorconcepten kunnen in de loop der jaren onderscheiden worden? Wat is de definitie van HNW? Wat zijn de kenmerken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

Deelvraag 2: Welke gebouwen locatieaspecten van kantoorgebouwen worden in recente onderzoeken onderscheiden? Deelvraag 3: Welke gebouwen locatieaspecten zijn relevant voor het invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

Welke gebouwen locatieaspecten zijn naar verwachting relevant voor het invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

Hoe kunnen de naar verwachting relevante gebouwen locatieaspecten gewaardeerd worden? Hoe kunnen de relevante gebouwen locatieaspecten inhoudelijk ingevuld worden?

1.3.3MAATSCHAPPELIJKERELEVANTIEDe leegstandsproblematiek krijgt de laatste tijd veel aandacht van zowel marktpartijen, onderzoeksinstituten/universiteiten als de landelijke en lokale politiek. Onderzoek van Koppels e.a. (2010) geeft een eerste kwantitatieve aanwijzing dat niet alleen de eigenaren van structureel leegstaande panden financieel lijden, maar ook de eigenaren van nabijgelegen (nog) verhuurde panden. Mogelijk ontstaat hierdoor een negatieve spiraal waardoor een gebied steeds minder aantrekkelijk wordt als vestigingsplaats. De leegstandsproblematiek is dus een maatschappelijk probleem. Een onderdeel van de leegstandsproblematiek is het transformatieproces van een aanbod- naar vraag gestuurde kantorenmarkt. Dit vraagt om een nieuw denken, een andere positionering van de gebruiker in het huisvestingsproces. Waar voorheen gebouwen op de markt werden afgezet en naderhand werden opgenomen door de gebruiker, kan vastgesteld worden dat dit huidige model niet meer past bij de wereld van vandaag. Onderzoek naar de gebruikersvraag is essentieel om een goed product te ontwikkelen dat aansluit op de eisen en wensen van de gebruiker. De uitkomsten van dit onderzoek geven inzicht in hoe de match tussen de vraag vanuit HNW en aanbod uit de kantorenmarkt gerealiseerd kan worden. Dit onderzoek draagt daardoor bij aan de discussie over leegstand door de verhuurbaarheid van kantoorproducten en de aanpassingen die daarvoor nodig zijn in kaart te brengen. 1.3.4WETENSCHAPPELIJKERELEVANTIEDe afgelopen jaren zijn er onderzoeken (Korteweg, 2002; Koppels en Remøy, 2007; Remøy 2010) uitgevoerd naar gebruikersvoorkeuren van de kantoorgebruiker. Binnen de Masteropleiding Real Estate & Housing van de Technische Universiteit in Delft zijn er verschillende vervolgonderzoeken gestart naar aanleiding van het proefschrift Out of Office (Remøy, 2010). Ook heeft de Technische Universiteit van Delft de afgelopen jaren met een reeks onderzoeken verschillende transformatiemeters ontwikkeld. Dit zijn instrumenten waarmee leegstaande kantoorgebouwen worden getoetst op potentie voor functietransformatie (Geraedts en Van der Voordt 2007). Ook is er in het onderzoeksgebied naar CREM veelvuldig onderzoek gedaan naar vastgoeddoelstellingen in relatie tot gebouwaspecten (Lindholm en Leväinen, 2006; Feijts, 2006; De Vries, 2007). Onderzoek dat zich richt op het definiëren van de veranderende gebruikersvraag


onder invloed van het invoeren kantoorconcepten gebaseerd op de principes van HNW zijn er in beperkte mate. Tijdens het schrijven van dit onderzoek verschenen er twee verschillende scripties over dit onderwerp, namelijk de onderzoeken van Berlee (2012) en De Groot (2012). Uit de resultaten van deze studies blijkt dat meer onderzoek en kennis noodzakelijk is over het identificeren van relevante gebouwen locatieaspecten voor het succesvol invoeren van HNW.

1.4ONDERZOEKSOPZET

In dit onderzoek zijn verschillende onderzoeksmethoden gebruikt om gegevens te verzamelen, namelijk een literatuuronderzoek, casestudies en expertinterviews. Door het gebruik van meerdere dataverzamelingstechnieken –triangulatie- wordt het wetenschappelijk karakter van het onderzoek gewaarborgd (Harnick, 2010). In figuur 1.1 is de onderzoeksopzet schematisch weergegeven. Hierin worden verschillende delen aangeven die in deze paragraaf worden toegelicht. 1.4.1DEELIIn het eerste deel van dit onderzoek is er een literatuuronderzoek uitgevoerd. Het eerste doel van de literatuurstudie was het bepalen van de karakteristieken het kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW en welke doelstellingen organisaties hebben bij het invoeren hiervan. Het tweede doel was het opstellen van een omvattende lijst gebouwen locatieaspecten die in de meest recente onderzoeken worden benoemd. 1.4.2DEELIIIn deel II van dit onderzoek werden de te verwachten relevante aspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept besproken met behulp van de verkregen inzichten uit deel I en casestudies (zie Bijlage II). Er zijn twee verschillende cases geanalyseerd om meer inzicht te krijgen in de mogelijk relevante gebouwen locatieaspecten. Door de beschikbare tijd en middelen zijn er slechts een beperkt aantal cases geanalyseerd. De cases zijn geselecteerd op basis van twee criteria. Ten eerste moest de organisatie het activiteit gerelateerd kantoorconcept hebben ingevoerd. Ten tweede was het van belang dat de partijen bereid waren tot het verstrekken van aanvullende informatie in de vorm van interne documenten en een rondleiding. Er is gekozen voor het analyseren van nieuwbouw, waarbij het nieuwe kantoor is ontworpen in de overtuiging dat dit geschikt moet zijn voor Het Nieuwe Werken (HNW). De gedachte is dat, door het selecteren van nieuwbouwprojecten, een completer beeld verkregen wordt van de relevante gebouwen locatieaspecten. In de praktijk heerst immers vaak de perceptie dat nieuwe kantoorgebouwen beter zouden aansluiten bij nieuwe huisvestingseisen dan reeds bestaande kantoorgebouwen die men heeft aangepast (Berlee, 2012). De veelgenoemde reden hiervoor is volgens Berlee (2012) dat men bij het aanpassen van bestaande kantoorgebouwen eerder concessies zou moeten doen. De benodigde informatie is verkregen door middel van de volgende methoden van dataverzameling:

Analyse van interne documenten uit de database van CBRE: Hierbij kan gedacht worden aan het analyseren van adviesrapporten, bouwtekeningen, presentaties en foto’s.

Vrije observatie: de onderzoeker heeft een rondleiding door het gebouw gekregen. Hierdoor kon al observerend een idee van de eigenschappen van de gebouwen en de kenmerken van het activiteit gerelateerd kantoorconcept verkregen worden. De resultaten zijn op deze manier beter geïnterpreteerd.

De opgestelde lijst met te verwachten relevante gebouwen locatieaspecten diende als input voor de semi-gestructureerde interviews. In de semi-gestructureerde interviews werd een rangordemethode toegepast, waarin 13 praktijkexperts gevraagd werd de aspecten te waarderen. In het interview werd praktijkexperts tevens gevraagd de eigenschappen te beschrijven. Hierdoor werd niet alleen duidelijk welke aspecten van belang zijn, maar ook hoe de experts invulling geven aan de aspecten. Dit deel van het onderzoek is uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 5. 1.4.3DEELIIIIn het laatste deel van dit onderzoek is er antwoord gegeven op de geformuleerde hoofdvraag en deelvragen. Het onderzoek is afgerond met het aandragen van aanbevelingen voor vervolgonderzoek.


1.5LEESWIJZER

Hoofdstuk 2 definieert het begrip ‘kantoorconcept’ en beschrijft hoe, onder invloed van verschillende trends, kantoorconcepten veranderd zijn. Hierna wordt ingegaan op de visie van Het Nieuwe Werken en de gevolgen hiervan voor het kantoorconcept. Vervolgens worden de doelstellingen van organisaties om een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW in te voeren besproken. Op basis van recente literatuur wordt in hoofdstuk 3 een omvattende lijst gebouwen locatieaspecten samengesteld als input voor hoofdstuk 4. Hierin wordt, op basis van de gemaakte analyses uit voorgaande hoofdstukken, een lijst met de te verwachten relevante gebouwen locatieaspecten opgesteld. In hoofdstuk 5 volgt een beschrijving van de onderzoeksmethodieken die ingezet zijn voor het veldwerk. Hoofdstuk 6 bespreekt de resultaten van de semi-gestructureerde interviews. Als laatst wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de conclusies en aanbevelingen voor verder onderzoek.

1.6AFBAKENING

Het onderzoekt richt zich op de vraag van grote kantoorhoudende organisaties die een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW invoeren. Organisaties zoals seats2meet, Spaces en Regus die landelijk flexibele ‘nieuwe werkomgevingen’ aanbieden voor kleine organisaties of zelfstandigen, vallen buiten de kaders van dit onderzoek. Omdat dit onderzoek zich richt op de ‘algemene’ eisen van HNW zullen de resultaten relevant zijn voor zowel bestaande- als nieuwbouw. Dit onderzoek focust zich uitsluitend op het gebouwen locatieaspecten. De resultaten van dit onderzoek zullen dus alleen iets zeggen over de relevante gebouwen locatieaspecten voor het invoeren van HNW en bijvoorbeeld niet over implementatie strategieën of de benodigde ICT-tools.

Figuur 1.1: Onderzoeksopzet

2. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept: een product van een eeuw kantoorinnovatie 23

2.HETACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPT:EENPRODUCTVANEENEEUWKANTOORINNOVATIE

2.1INLEIDING

Een kantoorgebouw is een bedrijfsmiddel dat het functioneren van een organisatie mogelijk maakt. De meest basale doelstelling van een kantoor is om een omgeving te creëren waarin medewerkers op een functionele wijze hun werk kunnen doen. Van Meel e.a. (2007) noemen verschillende andere functies van het kantoor. Een kantoorgebouw heeft een belangrijke symbolische en sociale functie. Medewerkers zitten in een kantoor bij elkaar om samen te werken en van elkaar te leren. Een doordachte kantooromgeving kan in belangrijke mate bijdragen aan het functioneren van een organisatie en als ‘voertuig’ worden ingezet in veranderingstrajecten. De huisvesting wordt dan ingezet als ‘management tool’. Het kantoor is ook een ‘cultuurdrager’. De inrichting en ruimtelijke indeling vertellen veel over de mate van formaliteit, hiërarchie en de communicatie tussen medewerkers. Vanwege de functionele, sociale en symbolische functies van het kantoor is het belangrijk om na te gaan wat een organisatie precies wil met haar kantoor (Van Meel e.a, 2007). Welke werkwijze moet het kantoor ondersteunen? Welke boodschap moet het kantoor overbrengen op werknemers en bezoekers? Is er sprake van organisatorische veranderingen die het kantoor kan ondersteunen? Elke organisatie komt vroeg of laat voor de vraag te staan welk kantoorconcept het beste past bij de organisatie. In de praktijk ontstaat deze vraag vaak op het moment dat een huurcontract afloopt. Andere aanleidingen zijn een noodzakelijke renovatie van het bestaande gebouw, verhuizing naar een ander gebouw, nieuwbouw, of het kan onderdeel van de normale bedrijfsvoering zijn (Van Meel e.a., 2007). De huisvesting zal afgestemd moeten worden op het bedrijfsbeleid, de organisatiedoelen, de werkprocessen en de wensen van de medewerkers (Van der Voordt e.a., 2008). Onder de naam kantoorinnovatie zijn in de loop van de geschiedenis verschillende innovaties gepleegd om het kantoorconcept beter af te stemmen op veranderende werkprocessen en technologische en maatschappelijke ontwikkelingen. Van der Voordt e.a. (2008) definiëren kantoorinnovatie als:

“De continue afstemming van huisvesting, ICT en andere faciliteiten op veranderingen in strategie, structuur en bedrijfsprocessen van de organisatie en daarmee samenhangende (nieuwe) werkwijzen”.

Dit hoofdstuk beschrijft welke principes en uitgangspunten ten grondslag liggen aan het kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW. Er wordt antwoord gegeven op de eerste deelvraag van dit onderzoek: Wat zijn de karakteristieken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?

2.2HETKANTOORCONCEPT,BENADERINGENINDELITERATUUR

2.2.1PLAATS,LAYOUTENGEBRUIKVos e.a. (1999) definiëren het kantoorconcept aan de hand van drie aspecten, namelijk plaats, lay-out en gebruik. Deze aspecten kunnen niet afzonderlijk van elkaar gezien worden. Telewerken resulteert bijvoorbeeld in een lagere bezetting van het kantoor. Om die reden wordt telewerken vaak gecombineerd met flexibele werkplekken. Andere veranderingen in het kantoorconcept hebben te maken met de ondersteunende faciliteiten, onder andere in het gebruik van ICT en manier van archiveren (Van der Voordt en Van Meel, 2000). Plaats Met de term ‘plaats’ wordt verwezen naar de fysieke spreiding van werkplekken. Er zijn twee soorten plaatsen te onderscheiden: het centrale kantoor en het telewerk kantoor. Het centrale kantoor correspondeert met de traditionele opvatting van een kantoor. In deze opvatting wordt het kantoor gezien als accommodatie van de werkplekken voor de medewerkers van dezelfde afdeling of vakgroep binnen de organisatie (Vos e.a., 1999). Een kenmerk van het centrale kantoor is het directe (face to face) contact tussen werknemers. Daarnaast kan het centrale kantoor een medium zijn om de identiteit (imago) van de organisatie uit te stralen (De Vos, 2009). Werknemers die niet gebonden zijn aan het centrale kantoor, maken gebruik van het telewerkkantoor. Om het contact te onderhouden met collega’s zijn de ‘telewerkers’

24 2. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept: een product van een eeuw kantoorinnovatie

aangewezen op de informatie technologie (mobiele telefoon, laptop, etc.) (De Vos, 2009). Er zijn verschillende soorten telewerkplekken. Deze werkplekken hoeven niet te zijn ondergebracht in kantoorgebouwen, maar kunnen ook worden gevormd op plekken die niet in eerste instantie zijn bestemd als kantoorwerkplek, zoals bijvoorbeeld werkplekken bij de klant of de werkplek thuis.

Lay-out Vos e.a. (1999) maken onderscheidt in 4 verschillende lay-outs, namelijk:

Het cellenkantoor: het cellenkantoor is een afgesloten ruimte, die ruimte biedt aan 1 tot 3 personen. Het cellenkantoor is aan de gevel gesitueerd. De kamers zijn bereikbaar via de gangen, trappen en liften. Het cellenkantoor leent zich voor geconcentreerd werk met beperkte noodzaak tot interactie (De Vos, 2009).

Het groepskantoor: het groepskantoor wordt geassocieerd met sterk interactief groepswerk. In het groepskantoor werkt men met 4 tot 12 personen in één ruimte. Projectruimtes, vergaderzalen en individuele werkplekken wisselen elkaar af. Het open kantoor daarentegen is een open ruimte en accommodeert 13 of meer werknemers.

Het open kantoor: het openkantoor biedt mogelijkheden voor interactie met andere medewerkers / collega’s en is ruimtelijk zeer flexibel. Daarnaast is het gebruik van de ruimte per werkplaats zeer efficiënt.

Het combikantoor: het combikantoor is veelal een combinatie van 3 kantoorconcepten (cel, groeps- en open kantoor). De voordelen van de verschillende kantoorconcepten worden binnen het combikantoor optimaal benut. De werknemers kunnen profiteren van open en afgesloten werkplekken (De Vos, 2009).

Gebruik Als laatst maken Vos e.a. (1999) onderscheidt in 3 verschillende mogelijkheden om werkplekken te gebruiken, namelijk:

Het persoonlijke kantoor: De verschillende werkplekken kunnen worden aangewezen aan één of meer personen. In het persoonlijke kantoor heeft iedereen zijn eigen werkplek binnen het kantoor.

Het gedeelde kantoor: In het gedeelde kantoor wordt een vaste werkplek gedeeld door 2 of meer

werknemers. Het reguleren van het gebruik van de gedeelde werkplek kan door goede roostering worden bereikt. Daarnaast kan de werkplek niet verpersoonlijkt worden aangezien meerdere werknemers gebruik maken van de werkplek. Er wordt dan ook een clean desk beleid gehanteerd (De Vos, 2009).

Het ‘non-teritorial’ kantoor: In het ‘non-teritorial’ kantoor hebben werknemers geen vaste werkplek. De verschillende werkplekken kunnen door verschillende werknemers gebruikt worden. De werkplekken kunnen worden aangewezen door ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’ en door reservering van een werkplek (De Vos, 2009). Ook hier wordt een clean desk beleid gehanteerd.

2.2.2WERKPATRONENUit de beschrijving van Vos e.a. (1999) blijkt dat een kantoorconcept in ieder geval iets zegt over de plaats, de indeling van de werkomgeving en het gebruik van de werkplek. In het boek “The New Office” koppelt Duffy (1997) werkpatronen aan indelingen van de werkomgeving. Duffy onderscheidt vier werkpatronen binnen een kantooromgeving, namelijk: groepswerk, individueel werk, geconcentreerd werk en het overbrengen van kennis. Hij koppelt hier werkomgeving indelingen aan, om zo een verband aan te geven tussen werkpatroon, gebruik en de ruimte en eisen/ ten aanzien van de omgeving. Deze categorieën zijn gedefinieerd op basis van de mate van autonomie en interactie van werk, figuur 2.1 geeft hiervan een overzicht. De ‘Den’ is een drukke, interactieve omgeving waar het makkelijk is om op een informele manier in teams te kunnen werken. De ‘Club’ focust op kennisoverdracht. De ‘Hive’ karakteriseert zich door routinematig, individueel werk met een lage mate van interactie en autonomie en de ‘Cell’ is geschikt voor geconcentreerd werk, weinig interactie en een hoge mate van autonomie.


1Hoogopgeleide kantoormedewerkers wiens werk primair bestaat uit het verwerken van informatie (Davenport e.a., 2002)

Duffy voorspelt dat werkpatronen zich ontwikkelen naar enerzijds meer interactie en anderzijds naar meer autonomie, en dat werkplekken zich zullen gaan voordoen als de ‘Club’:

“The pattern of occupancy tends to be intermittent over an extended working day. A wide variety of time-shared task-based settings serve both concentrated individual and group interactive work. Individuals and teams occupy space on an “as-needed’ basis, moving around it to take advantage of a wide range of facilities. The ratio of sharing depends on the precise content of the work activity and the mix of in-house versus out-of-office working, possibly combining tele-working, home-working, and working at client and other locations.” F. Duffy (Duffy, 1997) Pagina 65

2.2.3MOBILITEITSPATRONENIn tegenstelling tot Duffy (1997), komen Greene en Myerson (2011) in hun onderzoek tot de conclusie dat kenniswerkers1 het kantoor op verschillende manieren gebruiken en dus ook verschillende behoeften hebben. Een mobiele medewerker die af en toe op kantoor komt, heeft andere behoeften dan iemand die acht uur per dag, vijf dagen per week op kantoor werkt. Greene en Myerson (2011) onderscheiden vier typen medewerkers op basis van mobiliteit, namelijk:

De Anchor: De meeste werkzaamheden van dit type kenniswerker vinden plaats aan het bureau. Dit type beweegt zich weinig in het kantoor.

De Connector: Heeft veel interactie met collega’s in andere afdelingen binnen het kantoorgebouw. De Gatherer: De Gatherer is de helft van de week weg van kantoor bij verschillende afspraken. De Navigator: Is een gast in eigen kantoor, bijvoorbeeld een consultant.

De auteurs gaan echter niet in op de specifieke behoefte van de typen medewerker en de vertaling hiervan naar de fysieke kantooromgeving.

2.3HUISVESTENALSPROCES

Naast een productkant (de fysieke werkomgeving) kent huisvesten ook een proceskant. Bij huisvestingsvraagstukken en het ontwikkelen en implementeren van nieuwe kantoorconcepten staan organisaties onder meer voor de keuze welk onderzoek in welke fase wordt uitgevoerd ter ondersteuning van de besluitvorming, en hoe om te gaan met de balans tussen visie en intuïtie en ‘evidence based’ besluitvorming (Van der Voordt e.a., 2008). Van der Voordt e.a. (2008) brengen de benodigde stappen voor (her)huisvesten overzichtelijk in beeld in de vorm van een huisvestingskeuzemodel (zie figuur 2.2). Het uitgangspunt van het model is dat elk huisvestingsproces inzicht vereist in de bestaande organisatie, de bedrijfsdoelstellingen en huisvestingsdoelen, de werkprocessen, en wensen en verwachtingen voor de toekomst, zowel van het management als van de medewerkers. Inzicht in gebruikerseisen is van belang in alle fasen van de huisvestingscyclus, zowel bij nieuwbouw als verbouw en herontwikkeling (Van der Voordt, 2004). De gebruikersbehoeften zijn belangrijke uitgangspunten voor het ontwerp of de keuze uit beschikbare huisvestingsalternatieven en moeten in kaart worden gebracht en vertaald in ruimtelijke consequenties en prestatie-eisen (Van der Voordt en Wegen, 2000).

Figuur 2.1: Werkpatronen en werkplekken. Bron: Duffy (1997)


1Vastgesteld op basis van de relevante aspecten genoemd in Dam e.a. (1996) en Van der Voordt (2008)

2.3.1HETHUISVESTINGSCONCEPTHet huisvestingsconcept wordt in dit onderzoek gezien als de verkenning van de huisvestingsopgave, ofwel stap 1 uit figuur 2.2. Deze fase bestaat uit het verzamelen van informatie, als basis voor een gedetailleerde uitwerking in een programma van eisen. Om te bereiken dat een gebouw het gebruik ondersteunt, is voorafgaand aan het ontwerpen inzicht nodig in de uitgangspunten, doelstellingen en wensen van de gebruikers (Van der Voordt, 2004). Het huisvestingsconcept kan in het huisvestingsproces gezien worden als een globaal programma van eisen (PvE). Het dient als een verkenning van de locatie eisen dan wel om alternatieve locaties te kunnen toetsen op geschiktheid en het beschikbare budget (Van der Voordt, 2004). Wanneer het huisvestingsconcept gezien wordt als een globaal PvE kan op basis van Van der Voordt (2004) gezegd worden dat het huisvestingsconcept tenminste een beschrijving omvat van uitgangspunten en doelstellingen, een globaal overzicht van functies en activiteiten die gehuisvest moeten worden en een raming van het benodigd vloeroppervlak bevat. Behalve de kwantificering van het vloeroppervlak moet ook de vereiste kwaliteit op hoofdlijnen worden vastgelegd. Dit bepaalt immers in belangrijke mate het kostenniveau. Dit betekent dat er uitspraken moeten worden gedaan over eisen met betrekking tot locatie, eventuele bijzondere eisen ten aanzien van de bouwfysische condities, veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid en het ambitieniveau ten aanzien van toe te passen materialen en beeldverwachtingen (Van der Voordt, 2004). Een huisvestingsconcept kan dus samen worden gevat als het leidend beginsel van waaruit een organisatie wil werken. Concreet zal er bij het maken van keuzen voor het vaststellen van het huisvestingsconcept helderheid nodig moeten zijn over de volgende zaken1:

Locatieconcept: Er dienen keuzes gemaakt te worden met betrekking tot bereikbaarheid van het kantoorgebouw, de uitstraling ervan en de voorzieningen in de omgeving

Gebruikseisen: Dit zijn de eisen en wensen betreffende de huisvesting die direct voortvloeien uit het beoogde gebruik. Het gaat hier om een beeld van de te huisvesten organisatie, qua aard, omvang, organisatiestructuur en activiteitenpatronen, nu en in de toekomst

Functies en prestaties: De kenmerken van de te huisvesten organisatie worden vertaald in globale ruimtelijk-bouwkundige eisen en wensen. Relevante items zijn onder meer de ruimtebehoefte voor het gebouw als geheel en per ruimte, uitgedrukt in m2 functioneel nuttig oppervlak (FNO), m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en/of bruto vloeroppervlak (BVO) en prestatie eisen ten aanzien van flexibiliteit. Ook de gewenste bouwfysische condities (temperatuur, licht, vocht, geluid, uitzicht) en veiligheid spelen een rol.

Beeldverwachting: Ook zijn beeldverwachtingen onderdeel van het huisvestingsconcept. Moet er

sprake zijn van een luxe uitstraling of wordt er gestreefd naar een sober en doelmatige uitstraling? Moet het gebouw iets uitdrukken van de functie of de ‘corporate identity’ of juist niet? Esthetische basiskwaliteit van de architectuur van het gebouw en de inrichting maken hier ook onderdeel van uit: uitstraling, afwerking, vormgeving, materialisatie en detaillering.

Figuur 2.2: Huisvestingskeuzemodel in vier fasen. Bron: Van der Voordt e.a. (2008)


2.3.2HETKANTOORCONCEPTHet kantoorconcept wordt in dit onderzoek gerelateerd aan fase 2 en 3 (conceptuele keuzes maken en uitwerken) in het huisvestingstraject (zie figuur 2.2). In deze fase wordt een gedetailleerd ruimtelijk en functioneel programma van eisen uitgewerkt. Hierin worden per ruimte, per werkplek en per faciliteit de benodigde metrages berekend (afhankelijk van de gekozen flexfactor). Het PvE dient vervolgens als basis voor de ontwerpfase. De benodigde input voor het ruimtelijk en functioneel PvE wordt verkregen door middel van analyses aangaande de organisatiestructuur (organogram), de personeelsomvang (totaal en per afdeling), de relaties tussen afdelingen of functies, de werkprocessen: activiteiten en relaties tussen activiteiten en de bezetting per afdeling Het kantoorconcept wordt in dit onderzoek gezien als een nadere uitwerking van het huisvestingsconcept. Het moet voldoende gedetailleerd zijn om een voorlopig ontwerp te kunnen maken en toetsen. Afhankelijk van het ambitieniveau van de organisatie kan dit resulteren in meerdere varianten. Op basis van Vos e.a. (1999), Van Meel e.a. (2007) en CBRE (2011) wordt onderscheid gemaakt in een vijftal samenhangende aspecten die gezamenlijk de basis voor het kantoorconcept vormen, namelijk: Plaats van de werkplek Het aspect ‘plaats van de werkplek’ gaat over de vraag of mensen op kantoor werken of ook elders zoals thuis, bij de klant, onderweg of in satellietkantoren (Vos e.a.,1999). Keuzes over telewerken zijn cruciaal omdat ze de functie van het kantoorgebouw veranderen. Als medewerkers veel ‘uithuizig’ zijn, gaat het kantoor meer als ontmoetingsplek functioneren (Van Meel e.a., 2007). Telewerken heeft gevolgen voor de bezettingsgraad. Indien medewerkers telewerken, is het flexibel gebruik van werkplekken op kantoor een logische optie. De mate waarin telewerken relevant is, zal per organisatie of per functie verschillen. Ambulante functies, zoals inspecteurs of adviseurs zijn van nature al ‘telewerkers’, andere functies zoals secretaresses juist niet.

Gebruik van de werkplek Bij flexibel gebruik van werkplekken gaat het om de vraag hoeveel werkplekken er gerealiseerd moeten worden voor een gegeven aantal medewerkers. Krijgt elke medewerker zijn eigen werkplek of gaan medewerkers werkplekken delen? Flexibel werkplekgebruik stelt eisen aan de organisatie. Medewerkers moeten meer digitaal en flexibel werken en bereid zijn hun eigen ‘territorium’ los te laten. Dit is niet voor elke medewerker even makkelijk en kan vragen om veel communicatie en begeleiding. CBRE (2011) gebruikt de term ‘flexfactor’. De flexfactor zegt iets over de mate van werkplek delen en dus over hoeveel werkplekken er worden gerealiseerd voor een bepaald aantal medewerkers. De ‘flexfactor’ kan mede bepaald worden aan de hand van een bezettingsgraadmeting. Ook blijkt hier het begrip ‘ordening’ (CBRE, 2011) bij het gebruik van de werkplek van belang. Het begrip ‘ordening’ zegt iets over de hoe de werkplekken toegewezen worden aan specifieke afdelingen. CBRE (2011) maakt onderscheid in vier verschillende opties, namelijk: ‘traditioneel’, ‘hek’, ‘vlek’ en ‘vrij’. Figuur 2.3 laat conceptueel zien dat werkplekken op verschillende manieren kunnen worden toegewezen. ‘Traditioneel’ betekent dat elke werknemer zijn eigen werkplek heeft. Bij het ‘Hek’ principe wordt een afdeling toegewezen aan bepaalde werkplekken, afdelingen maken uitsluitend gebruik van hun eigen toegewezen werkplekken. In het ‘Vlek’ principe worden afdelingen aan een bepaalde zone van het gebouw toegewezen, medewerkers weten hierdoor in welke zone ze hun collega’s zullen treffen, maar ze kunnen (nagenoeg) overal werken. In het ‘Vrij’ principe worden medewerkers vrijgelaten om een werkplek te zoeken door het hele gebouw, geen van de werkplekken of zones wordt toegewezen. Afdelingen bepalen dan zelf waar ze elkaar over het algemeen zullen treffen.

Figuur 2.3. Ordeningsprincipe; linksboven: traditioneel, rechtsboven: hek, linksonder: vlek, rechtsonder vrij. Bron: CBRE 2012.


Indeling werkomgeving Bij de indeling van de werkomgeving moet een organisatie uitspraken doen over de inrichting van de werkvloer. Wederom zijn er vele gradaties, variërend van eenpersoonskamers tot aan open werkplekken en activiteit gerelateerde werkplekken (Vos e.a.,1999). De keuze voor een bepaald type inrichting gaat in de eerste plaats over het vinden van een balans tussen communicatie en concentratie. Een andere belangrijke factor is cultuur. In hiërarchische organisaties hebben kantoorkamers al snel een belangrijke symboolfunctie, terwijl in egalitaire organisaties organisatie open ruimtes juist gebruikt kunnen worden om het belang van de groep te benadrukken. Informatiebeheer Informatiebeheer gaat over het systematisch, toegankelijk en betrouwbaar opslaan van data (Van Meel e.a., 2007). De manier waarop de informatie opgeslagen en beheerd wordt, hangt sterk samen met het gekozen kantoorconcept. In een gemiddeld kantoor wordt veel van de beschikbare ruimte ingenomen door archieven. Er komt meer ruimte voor werkplekken vrij als de hoeveelheid ‘papier’ geminimaliseerd wordt. Niet alleen de omvang van het archief is van belang, ook de plaats van de archieven vormt een belangrijk element in de werkomgeving. Daarbij gaat het bijzonder om de vraag of archieven zijn gekoppeld aan de werkplek of juist ontkoppeld (Van Meel e.a., 2007). Gekoppeld aan de werkplek vormen archieven een obstakel voor flexibel werkplekgebruik. De mate van digitalisering hangt, net als de andere keuzes, sterk samen met de werkprocessen en cultuur van de organisatie. Over het algemeen zijn routinematige processen eenvoudiger te digitaliseren dan processen die een meer projectmatig en improviserend karakter hebben (Van Meel e.a., 2007). Zonering CBRE (2011) geeft aan dat de keuzes met betrekking tot zonering bepalen hoe de belangrijkste functies ten opzichte van elkaar worden gepositioneerd in het gebouw. Vergaderzalen kunnen bijvoorbeeld worden geclusterd, zodat er een gemeenschappelijk ontmoetingsgebied ontstaat waar mensen van verschillende afdelingen elkaar tegenkomen. De mate van communicatie en samenwerking tussen verschillende afdelingen geeft vaak aan op welke wijze zij het beste ten opzichte van elkaar gesitueerd kunnen worden (CBRE, 2011). Zoneren gaat dus om de wijze van stapelen en schakelen van verschillende functies en geeft de basis indeling van het gebouw aan, op zowel vloer- als op gebouwniveau (Arge, 2001; Blakstad, 2001; Van Meel e.a. 2007). Er kan onderscheid gemaakt worden in 3 functionele lagen:

Gemeenschappelijke voorzieningen (receptie, vergaderruimten, restaurant / lunch, etc.) Speciale voorzieningen Werkgebieden

Van Meel e.a. (2007) geven aan dat de scheiding tussen een toegankelijk publieksgebied en een meer besloten kantooromgeving in vrijwel alle publieksgerichte kantoren wordt doorgevoerd. Ook is de scheiding tussen gebieden voor communicatie en concentratie in veel kantoorconcepten toegepast. Veel voorkomende zoneringskeuzes zijn bijvoorbeeld het plaatsen van het vergadercentrum op de begane grond, open kantoorruimtes en pantry’s worden vaak niet naast elkaar geplaatst, deze botsen, vanwege geluidsoverlast (Van Meel e.a., 2007). Een reproruimte en een pantryruimte liggen echter regelmatig naast elkaar. Beide faciliteiten trekken mensen aan en zorgen voor spontane ontmoeting die mogelijk de samenwerking verbetert. Aspecten waar keuzes in gemaakt dienen te worden met betrekking tot zonering zijn:

Voorzieningen: Layout en kwantiteit van voorzieningen zoals vergaderruimten, restauratieve voorzieningen,

opslag, servers, kopieervoorzieningen en externe voorzieningen waaronder externe werkplekken. Plaatsing van voorzieningen; centraal en/of decentraal

Ruimtetoedeling en plaatsing diensten en middelen: receptie, catering, beveiliging, schoonmaak Gebouwconcept: de fysieke gebouwstructuur, zoals grootte en diepte van verdiepingen, apart

ontsluitbare gebouwdelen, routing en zichtlijnen en functionele positionering functies, zoals plaatsing van ontmoetingsplekken, etc.

Bovengenoemde aspecten plaatsen Van der Voordt e.a. (2008) onder het huisvestingsconcept. Het lijkt echter vanzelfsprekender om deze aspecten te zien als onderdeel van de zonering in het kantoorconcept.


2.4KANTOORCONCEPTENDOORDEJARENHEEN

Kantoorgebouwen vinden hun oorsprong in de middeleeuwen. Met de uitvinding van de boekdrukkunst, rond 1450, begon het eerste kantoorwerk. Dit kantoorwerk vond voornamelijk thuis plaats. Deze kantoorgebouwen waren vaak overheidsgebouwen, banken en beurzen. De gebruikers waren o.a. bankiers, handelaren en notarissen. Een voorbeeld van een kantoorgebouw uit 1560 is het Uffizi in Florence, dat dienst deed als het kantoor voor de magistraten en later diende als voorbeeld voor de kantoren uit de industriële revolutie (De Vos, 2009) Dat kantoren er steeds anders uitzien is een gegeven. Deze paragraaf gaat in op de achterliggende redenen hiervan. Wat zorgt ervoor dat men anders over werken is gaan denken en kantoren op andere manieren zijn gaan inrichten en faciliteren? Het kantoorconcept blijkt een afspiegeling van werkprocessen en van technologische-, maatschappelijke- en economische ontwikkelingen te zijn. Er zijn in de loop van de geschiedenis dan ook verschillende innovaties aangaande het kantoorconcept gepleegd om deze beter af te stemmen op veranderingen in het werk(en). In deze paragraaf worden kantoorconcepten beschreven volgens verschillende tijdsperioden. 2.4.1HETINDUSTRIËLEKANTOOR–BEGIN20EEEUWDoor de uitvinding van de telegraaf en later de telefoon werd het mogelijk om de industriële processen te controleren en faciliteren vanuit andere meer binnenstedelijke locaties. De eerste commerciële kantoren ontstonden in Noord Amerika aan het begin van de 20e eeuw (Van Meel, 2000). Nieuwe uitvindingen als de typemachine en elektrische verlichting maakte het mogelijk steeds grotere hoeveelheid data en informatie te verwerken. De voornaamste taak van deze kantoren was het faciliteren van administratieve processen (Arkenbout, 2012). Er werd op een ‘wetenschappelijke’ manier naar werkprocessen gekeken om de efficiency te maximaliseren, door het scheiden van het proces in een serie van herhaalbare stappen (Van Meel, 2000). De theorie berustte op twee principes, namelijk:

Procesmanagement: de werkprocessen zo efficiënt mogelijk laten verlopen door opdeling en specialisatie

Hiërarchie en toezicht: arbeiders zijn onbetrouwbaar en gemakkelijk afgeleid, zij hebben planning en controle nodig

Deze principes werden vertaald naar een kantoorconcept met grote openvloer ruimtes met daarin de bureaus dezelfde kant op gepositioneerd, de kant van de supervisor (Meel, 2000). Het bekendste voorbeeld van dit concept is het Larkin gebouw in Buffalo (Frank Loyd Wright) te zien in figuur 2.4.

2.4.2HETTRADITIONELEKANTOORCONCEPT–JAREN’50Na de tweede wereldoorlog kwam de nadruk steeds meer te liggen op productiviteitsverhogende omgevingen voor kantoormedewerkers (Kleijn, 2011). De kantoorwerkzaamheden beperkten zich niet langer tot alleen het ordenen, beschrijven, kopiëren of het archiveren van papier. Het kantoorwerk werd kennisintensiever en kreeg een maatschappelijk hoger aanzien. Werknemers kregen, parallel aan deze tendens, een eigen werkkamer toegewezen die zij afhankelijk van hun hiërarchische status binnen de organisatiestructuur moesten delen met anderen. Uit het afwerkingsniveau, de grootte en de inrichting van de werkkamer kon de status van de werknemer binnen de organisatie worden afgelezen (Groenen, 2010). Een goed voorbeeld hiervanis het hoofdkantoor van Thule, een Zweedse verzekeringsmaatschappij (G. Clason, 1942), te zien in figuur 2.5. Gestandaardiseerde werkplekken, klaslokaal-achtige lay-outs en glazen scheidingswanden typeerde dit concept. Typisch Europees was de gebouwdiepte van 16,5 meter en het gebruik van een centrale gang met kamers aan beide zijden (Van Meel, 2000).

Figuur 2.4 Larking Building (1904), Frank loyd Wright. Bron: Arkenbout (2012)


Doorgaans waren dit langwerpige, ondiepe gebouwen. Iedereen binnen het kantoor had zijn eigen persoonlijke werkplek, voorzien van bureau en archiefkasten. Hierdoor werd informele communicatie tussen collega’s ontmoedigd en vond veelal in een besloten sfeer, op de werkkamer zelf plaats (Groenen, 2010). De afmeting van de werkkamer werd in hoofdzaak bepaald door de stramienmaat van het kantoorgebouw. Ook kwam het voor dat in het midden een zone werd gecreëerd zonder daglichttoetreding met aan beide zijden een gang, waaraan langs de buitengevels kamers werden gepositioneerd. De binnenzone werd benut voor ruimten zoals trappenhuizen, liftgroepen, archieven, spreekkamers, keukentjes, fotokopieerruimte e.d. De gebouwen hadden een grotere bouwdiepte en de vorm neigde naar vierkant.

2.4.3DEKANTOORTUIN‐JAREN’70In de jaren zeventig was er aandacht voor nieuwe werkvormen. Ondernemingen streefden naar een horizontale organisatiestructuur met minder bestuurslagen en een hogere participatiegraad van werknemers in het besluitvormingsproces. Werknemers kregen meer verantwoordelijkheid en bovendien nam de diversiteit van de kantoorwerkzaamheden toe (Groenen, 2010). Het werk vond in toenemende mate plaats in multidisciplinair of interdepartementaal project- of teamverband. Volgens het Quickboner Team (een Duitse consultancygroep), voldeden conventionele kantoorgebouwen niet langer aan de eisen van het moderne kantoorwerk. Als eerste benadrukten zij het belang van communicatie en ‘human relations’ op het werk. Uitwisselen van informatie moest niet langer plaatsvinden in een verticale richting, van baas naar kantoormedewerker, maar langs functionele lijnen. Barrières rond hiërarchie of afdelingen moesten verkleind worden. Ten tweede benadrukte zij de behoefte aan flexibiliteit. Het kantoorconcept moest ‘snelle organisatie veranderingen’ accommoderen zonder de lopende activiteiten teveel te verstoren. Als derde noemden zij het groeiende belang van informatie technologie. Routinematige activiteiten werden overgenomen door computers. De ideeën over communicatie, flexibiliteit en nieuwe technologie werden vertaald in een concept genaamd het ‘Bürolandschaft’, de kantoortuin. De verdiepingsoppervlaktes waren groot en open, door het gebruik van air-conditioning was het mogelijk deze diepe ruimtes ook ‘bewoonbaar’ te maken. Communicatie moest mogelijk zijn zonder gehinderd te worden door muren en deuren. Om die reden waren er geen privé kantoren, geen kamers. Bureaus en andere voorzieningen werden in zonder duidelijk patroon in de ruimte geplaatst. De eerste vormen van kantoortuinen (zie figuur 2.6) in Nederland dateren uit de jaren 1965 - 1970 en gingen uit van grote open ruimten, waarin de meubelen als belangrijkste scheidingselement vrij konden worden opgesteld.

Figuur 2.5: Hoofdkantoor Thule, door G. Clason, 1942. Bron: Van Meel (2000).

Figuur 2.7: Gebouw Centraal Beheer in Apeldoorn. Bron: Stichting Bouwresearch (1979)

Figuur 2.6: Gebouw van DHV Raadgevend Ingenieursburea B.V. te Amersfoort. Bron: Stichting Bouwresearch (1979)


2.4.4HETTEAMKANTOOR–JAREN‘70Later in de jaren 70 ontstond behoefte aan privacy in de kantoortuin. Onderzoeken en interviews gaven aan dat medewerkers ontevreden waren over het kantoorconcept. Onder andere door temperatuur variatie, tocht, onacceptabel geluidsniveau, onvoldoende natuurlijk licht en gebrek aan visueel contact met de buitenwereld (Van Meel, 2000). Het kantoorgebouw van Centraal Beheer in Apeldoorn is een voorbeeld van het zogenoemde teamkantoor (zie figuur 2.7), begin jaren ’70 ontworpen door Herman Herzberger. Herzberger baseerde zijn ontwerp op een analyse van de werkprocessen van de organisatie (Veldhoen, 2005). De vloer was opgebouwd uit een netwerk van vrij kleine vierkante eenheden. De maatvoering van deze eenheden was zo gekozen, dat in elke hoek van een eenheid naar keuze twee tot vier bureaus konden worden geplaatst, een conferentiegelegenheid voor 6 tot 8 personen kon worden ingericht, een pauzeruimte, dan wel een zit- of wachtgelegenheid kon worden gecreëerd. Maximaal konden per eenheid 12 tot 16 personen worden ondergebracht. Door een speciale plaatsing van kolommen konden overal in de omtrek van de eenheid halfhoge wanden, dan wel gedeelten van wanden, worden aangebracht. Men kon zelf zijn meubelopstelling kiezen en de ruimte aankleden. Er was een zekere basis verlichting, die naar individuele wens aangevuld kon worden met additionele verlichting. Ook de klimaatinstallaties werden zo ontworpen, dat deze naar persoonlijke keuze bijgesteld konden worden. 2.4.5HETCOCONKANTOORCONCEPT–JAREN’80De belangrijkste ontwikkelingen van de jaren tachtig waren de ontwikkeling van de mobiele telefoon en de personal computer (pc) (Groenen, 2010). Mede door deze technologische vooruitgang veranderden ook de behoeften van de werknemers. Doordat zij steeds meer van de werktijd individueel achter een pc doorbrachten hechtten zij in toenemende mate waarde aan informele, persoonlijke contacten met collega’s binnen de organisatie (Groenen, 2010). Zij verlangden naar een werkomgeving die zowel voorzieningen bood om geconcentreerd te kunnen werken, als voorzieningen die de sociale interactie en samenwerking tussen collega’s bevorderd. In Zweden werd in de jaren tachtig een nieuw kantoorconcept ontwikkeld, het hoofdkantoor van Canon (figuur 2.8). Dit betekende een doorbraak in het denkbeeld ten aanzien van kantoorconcepten. Het cocon kantoorconcept was een combinatie van flexibele werkplekken voor communicatie (samenwerken) en vaste werkplekken voor concentratie (individueel), vandaar de samentrekking ‘cocon’. Binnenkomen deed men in een centrale ontmoetingsruimte met collectieve faciliteiten zoals een receptie en documentatie (Veldhoen, 2005). Van daaruit zocht men in de transparante ruimte de werkplek die het beste paste bij het karakter van de activiteit van dat moment: concentreren of communiceren (Veldhoen, 2005). Werkzaamheden die concentratie vergden, deed men in een zogenaamde cockpit, een semi-transparante individuele ruimte (Veldhoen, 2005). Deze kleine kamers met glazen afscheidingen werden gesitueerd langs de gevel van het gebouw (Meel, 2000). Figuur 2.8 en 2.9 laten zien dat het cocon kantoorconcept in ruimtelijk opzicht uit twee elementen bestaat, namelijk één- en tweepersoons werkkamers langs de geven en een open middengebied met collectieve ondersteunende faciliteiten (Veldhoen & Piepers, 1995). De typische kenmerken van het cocon kantoorconcept zijn volgens Veldhoen (2005):

Een centrale hal met collectieve faciliteiten, zoals receptie, documentatie, vergadercentrum en restaurant, dat functioneert als een centraal ontmoetingspunt voor zowel medewerkers als bezoekers

Separate kleinschalige kantoorunits, waarin teams functioneren en waar individuele werkplekken zijn gesitueerd rondom een centraal plein

Een ruime verbindingsstraat tussen verschillende kantoorunits om het communicatie aspect te benadrukken

Veel glas ter onderstreping van openheid en transparantie Een hoge mate van flexibiliteit door de gesegmenteerde structuur van het gebouw

Een voorbeeld van een Nederlands cocon kantoorconcept is het hoofdkantoor van Amsterdam Airport Schiphol, ontworpen door Wim Quist (zie figuur 2.9).

Figuur 2.8: Kantoorconcept Hoofdkantoor Canon. Bron: Van Meel (2000)

Figuur 2.9: Kantoorconcept Schiphol Amsterdam Airport. Bron: Van Meel (2000).


2.6HETACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPT–JAREN’90

Deze paragraaf gaat in op het kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW, het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Aan de hand van de in paragraaf 2.3.2 opgestelde aspecten, zal toegelicht worden hoe dit zogenaamde activiteit gerelateerd kantoorconcept gedefinieerd kan worden. Allereerst zal er kort ingegaan worden op het voorbeeldproject die het denken over kantoorhuisvesting veranderd heeft. 2.6.1ANDERSDENKENOVERKANTOORHUISVESTINGDoor onder andere het Interpolis-kantoor in Tilburg, ontworpen door A. Bonnema in 1995, kreeg het denken over andere vormen van kantoorhuisvesting in Nederland een enorme spin-off (Castelein,2010; Van der Voordt en Vos, 1999). In principe heeft het Interpolis kantoor in Tilburg (zie figuur 2.10) een standaard plattegrond met een diepte van 12,60m gebaseerd op een stramienmaat van 1,80m. Wat dit gebouw onderscheidde van de rest van de toenmalige kantoorgebouwen in Nederland was de werkplek layout en de manier waarop het gebouw gebruikt werd. Volgens de toenmalige normen bood het Interpolis kantoor plaats aan 950 medewerkers. In de praktijk werd echter huisvesting geboden aan ruim 1600 medewerkers, door het flexibel gebruik van de werkplekken. In dit nieuwe kantoorconcept kreeg niemand de beschikking over een eigen werkplek (ook het management niet). De werkplekken waren zeer gevarieerd en toegesneden op de activiteiten die men verrichtte (Castelein, 2010), bijvoorbeeld ruimtes om individueel in stilte te werken, ruimtes voor teamwerk, vergaderingen en ontspanning (Boer, 2010). Al dan niet in combinatie met telewerken, thuis, bij de klant, of in een satellietkantoor. Iedereen kon gaan zitten waar en wanneer hij/zij wilde. Wanneer medewerkers verschillende activiteiten op een dag verrichtten, werden zij geacht van werkplek te wisselen (Castelein, 2010). Door de technologie was het dus mogelijk geworden om plaatsen tijdonafhankelijk te werken.

2.6.2HETACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPTGEDEFINIEERDHoewel HNW de laatste tijd vol in de schijnwerpers staat, blijkt het toch een containerbegrip, dat al vele jaren geleden haar intrede deed en bovendien verschillende aanduidingen kent. Flexwerken, ‘enterprise 2.0’, ‘smart working’, telewerken, ‘hot desking’, werken nieuwe stijl en slimmer werken zijn allemaal benamingen voor min of meer hetzelfde concept. Het Nieuwe Werken is een visie waarbij recente ontwikkelingen in de informatietechnologie als aanjager gelden voor een beter(e) inrichting en bestuur van het kenniswerk (Bijl, 2009). Het gaat om vernieuwing van de fysieke werkplek(ken), de organisatiestructuur en –cultuur, de managementstijl en niet te vergeten de mentaliteit van de kenniswerker en zijn manager (Bijl, 200). Deze visie wordt in de huisvesting gerealiseerd door het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept is vertaling van de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van een organisatie naar een fysieke werkomgeving. Het gaat hierbij om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf en haar werkprocessen (CBRE, 2011). Wanneer de doelstellingen helder zijn geformuleerd moet vastgesteld worden hoe de organisatie dit wil bereiken. Door het opstellen van verschillende leidende principes wordt een aantal concrete uitgangspunten geformuleerd, die gedurende het gehele proces overeind blijven. De laatste stap na het vastleggen van de uitgangspunten is het maken van de blauwdruk (CBRE, 2011). Een blauwdruk is een schematische weergave van de leidende principes op een fictief gebouw of verdieping(en). Elke blauwdruk is

Figuur 2.10: Interpolis: Plattegrond en Werkplek lay-out. Bron: Van Meel


anders en wordt voor een organisatie specifiek vormgegeven. Maar de 5 principes van een kantoorconcept (zie paragraaf 2.3.2) worden voor het activiteit gerelateerd kantoorconcept als volgt gedefinieerd: Plaats van de werkplek Het activiteit gerelateerd kantoorconcept komt voort uit de technologische ontwikkelingen die plaatsvonden in de jaren ’90. Door mobiele informatie- en communicatietechnologie, intranet en internet werd het steeds gemakkelijker om tijden plaatsonafhankelijk te werken (McGregor & Then, 1999; Van der Voordt, 2003). In het activiteit gerelateerd kantoorconcept krijgen werknemers de beschikking over een laptop en een mobiele telefoon waardoor zij op ieder willekeurig moment, onderweg, thuis of bij een klant, middels het internet verbinding kunnen maken met het eigen bedrijfsnetwerk. Werknemers hoeven niet langer fysiek bij elkaar aanwezig te zijn om samen te kunnen werken. Deze innovatie op ICT-gebied leidt de meest ingrijpende functieverschuiving van het kantoor in. Werknemers zijn niet langer afhankelijk van het kantoor voor het uitvoeren van hun werkzaamheden en veel werknemers krijgen de mogelijkheid om te telewerken. Zoals eerder beschreven zijn er verschillende soorten telewerkplekken. Deze werkplekken hoeven niet te zijn ondergebracht in kantoorgebouwen, maar kunnen ook worden gevormd op plekken die niet in eerste instantie bestemd zijn als kantoorwerkplek, zoals de thuiswerkplek of een werkplek bij de klant. Ondanks de groeiende mogelijkheden om te telewerken, is de opvatting van dit onderzoek dat kenniswerkers (weliswaar niet op dagelijkse basis en op vaste werktijden) tenminste enkele dagen per week op kantoor aanwezig zijn. Becker & Sims (2001) zeggen hierover het volgende:

“Most research shows that few people want to work at home full time, five days a week. They want to come in to the office at least several times a week, not because it has specialized equipment or they have insufficient space at home, but because they miss the camaraderie and social interaction at the office. They miss the opportunities for tacit learning, and for mentoring; the opportunities to get clear direction about the projects they are working on, and timely feedback about the progress they are making. They miss the energy that motivates them, and makes work tolerable, if not fun and exciting. They also come to the office to concentrate”.

Gebruik van de werkplek De verandering in de wijze van werken en de opkomst van het telewerken en deeltijdwerken veroorzaakt een negatieve tendens in de bezettingsgraad van kantoorgebouwen. Dit heeft niet alleen te maken met het feit dat medewerkers thuis kunnen werken, maar ook met de verandering in het werkpatroon van de werknemers. Werknemers vergaderen meer en langer doordat zij vaker in multidisciplinair c.q. interdepartementaal teamverband werken (Groenen, 2010). Daarnaast hebben werknemers, uiteraard afhankelijk van het werkproces, regelmatig afspraken bij een externe of interne klant waardoor zij niet op hun ‘eigen’, vaste werkplek aanwezig zijn. Verder komt het regelmatig voor dat werknemers vakantiedagen of een verlofdag hebben opgenomen of ziek zijn (CBRE, 2011). Het beeld van halflege werkvloeren creëert draagvlak en acceptatie onder gebruikers voor het loslaten van de persoonsgebonden werkplek en de openstelling tot het delen van de werkplek (CBRE, 2011). In het activiteit gerelateerd kantoorconcept speelt de ‘flexfactor’ (aantal werkplekken ten opzicht van het aantal medewerkers) een belangrijke rol in het activiteit gerelateerd kantoorconcept. CBRE (2011) heeft onderzoek gedaan naar de bezetting van meer dan dertig kantoorhoudende organisaties in verschillende sectoren. Gebaseerd op de gemiddelde piekbezetting (ca. 75%) is een veel toegepaste flexfactor 80%. Als een organisatie de mobiliteit van medewerkers wilt stimuleren introduceren zij vaak een lagere flexfactor, bijvoorbeeld 60% of 70% (CBRE, 2011). Voor wat betreft de ‘ordening’ betekent dit dat er gekozen wordt voor ofwel het ‘vlek’ principe (afdelingen worden toegewezen aan zones) ofwel het ‘vrij’ principe (geen toewijzing werkplekken), te zien in figuur 2.12. De gedachte hierachter is dat in het activiteit gerelateerd kantoorconcept vloeren niet per definitie voor een bepaalde afdeling inrichten, maar veel meer kijken naar de activiteiten per functie. Een veel toegepast principe is het toewijzen van afdelingen aan een spot (het ‘vlek’ principe). Het voordeel hiervan is dat de medewerkers van een bepaalde afdeling elkaar nog wel kunnen vinden en dat pieken en dalen in de bezetting gefaciliteerd worden in een neutrale zone.

Figuur 2.12: Ordening principe. Links: Vlek, Rechts: Vrij.


Indeling werkomgeving In het activiteit gerelateerd kantoorconcept ligt de nadruk op het faciliteren van de activiteiten die op het kantoor plaatsvinden. Van der Voordt e.a. (2001) onderscheiden activiteiten op basis van de aard van de activiteit. Een werknemer besteedt gemiddeld gezien de helft van zijn werktijd aan computer- en leeswerk. De andere helft besteedt hij aan vergaderen, conversaties en archiveren. De werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn afgestemd op de diverse kantooractiviteiten waaruit de werkprocessen van de organisatie zijn opgebouwd. Welk type inrichting het beste werkt, hangt af van de activiteiten van medewerkers. Metingen van de activiteiten van medewerkers vormen hierbij een belangrijke en veel gebruikte informatiebron. De werkplekwijzer van Van Meel (2007) geeft een overzicht van verschillende typen werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept en de belangrijkste kenmerken in relatie tot het gebruik ervan. Het biedt een goed handvat om gezamenlijk de bouwstenen voor de nieuwe werkomgeving te selecteren. De werkplekken worden onderscheiden op basis van omgevingskenmerken (open-halfopen-gesloten), capaciteit (individueel–team gebruik), communicatieniveau (overleg-ontmoeting–brainstorm) en er is een categorie met overige ondersteunende ruimten. De gebruikers staat vrij om binnen het kantoorconcept uit meerdere werkplekken te kiezen, welke naar eigen mening het best aansluit bij de te verrichten werkzaamheden en persoonlijke voorkeur van dat moment. Voor overleg gaan zij naar overlegruimtes, voor geconcentreerd werk naar stiltekamers, en voor het checken van e-mail naar de aanlandplek. Dit gebruiksconcept berust volgens Dinissen (1999) op twee principes:

Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Met uitzondering van die werkplekken waarop een eerste

gebruikersrecht van toepassing is Collectieve vergader/ontmoetingsruimten moeten op voorhand (digitaal) gereserveerd worden, een

reservering staat in dat geval boven het eerste principe Informatiebeheer In het activiteit gerelateerd kantoorconcept gebruiken medewerkers werkplekken flexibel, dus worden de fysieke archieven ontkoppeld van de medewerkers. De hoeveelheid ‘papier’ wordt geminimaliseerd en zoveel mogelijk gedigitaliseerd, zodat dit aspect geen belemmering vormt bij de nieuwe manier van werken. De mate van digitalisering hangt echter sterk samen met de werkprocessen en cultuur van de organisatie. Archieven en klantenbestanden nemen bovendien vaak veel ruimte in. De server of back‐upcomputer die hiervoor nodig heeft een forse afmeting, maar past meestal wel in een ruimte zo groot als een bezemkast. Een archief daarentegen neemt vaak een hele of halve verdieping in. Het achterwege laten van een fysiek archief drukt de huisvestingkosten of de ruimte kan worden ingezet voor een ander doel. (Gijsbers, 2011) Zonering CBRE (2011) beschrijft hoe in het activiteit gerelateerd kantoorconcept functies ruimtelijk ten opzichte van elkaar geplaatst zouden moeten worden (zie figuur 2.13). Er kan onderscheid gemaakt worden in 3 verschillende functionele lagen, namelijk het entree-, ontmoetings- en werkgebied. In het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt de entree aan een centraal ontmoetingsgebied (plein) gekoppeld, met faciliteiten zoals een koffiebar, een vergadergebied, een multifunctionele lunchruimte en aanlandplekken. Medewerkers en klanten komen hier op informele wijze bij elkaar (CBRE, 2011). De indeling van de werkvloeren start bij binnenkomst met een ‘ankerpunt’: ook wel ‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers. Omdat daar de meeste reuring plaatsvindt zijn de dynamische plekken (gericht op samenwerking en informeel overleg) daaromheen gesitueerd. Hoe verder verwijderd van het ankerpunt, hoe rustiger en geconcentreerder de werkplekken. Zoals in paragraaf 2.3.2. besproken is dienen er ook keuzes gemaakt te worden met betrekking tot de ruimtetoedeling en plaatsing van diensten en middelen en het gebouwconcept. De ruimtetoedeling en plaatsing van diensten en middelen is organisatie specifiek, waardoor hier geen concrete uitspraken over gedaan kunnen worden. De kenmerken van het gebouwconcept kunnen in dit deel van het onderzoek nog niet opgesteld worden en zullen onderdeel zijn van de uitkomsten van dit onderzoek.


2.7DOELSTELLINGENACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPT

Iedere organisatie heeft behoefte aan huisvesting. De functie ervan lijkt op het eerste gezicht eenvoudig: het bieden van een dak boven het hoofd. Als men de historische ontwikkeling van organisatiehuisvesting bekijkt, werd deze functie doorgaans als enige taak van het vastgoed beschouwd. Huisvesting werd dan ook lange tijd gezien als 'noodzakelijk kwaad' (Feijts, 2006). Zo is het een behoorlijke kostenpost op de balans en bovendien is huisvesting in veel mindere mate veranderlijk dan de organisatie zelf. Daardoor werd het vaak als blok aan het been ervaren (Feijts, 2006). Het beeld van bedrijfsvastgoed is echter veranderd. Het wordt in toenemende mate gezien als één van de bedrijfsmiddelen van een organisatie (Feijts, 2006). Huisvesting kan, door middel van een goed ontwerp en management, ingezet worden om een fundamentele bijdrage te leveren aan het proces van een organisatie (Van der Voordt en Vos, 1999). De locatie, indeling en inrichting van het gebouw moeten ervoor zorgen dat mensen prettig en efficiënt kunnen werken en een hoogwaardig eindproduct kunnen leveren (Van der Voordt en Vos, 1999). Lindholm (2008) en De Vries (2007) geven in hun proefschrift bovendien aan dat huisvesting (in brede zin) op diverse manieren, zowel direct als indirect, een bijdrage kan leveren aan het prestatievermogen van een organisatie. Naast het faciliteren van de organisatie en de werkprocessen kunnen aan huisvesting ook verschillende doelstellingen worden gekoppeld vanuit het bedrijf, bijvoorbeeld het passen bij het imago (Van der Voordt en Vos, 1999). Het activiteit gerelateerd kantoorconcept een vertaling is van de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van een organisatie naar een fysieke werkomgeving. Het gaat hierbij om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf en haar werkprocessen (CBRE, 2011). Bij discussies over activiteit gerelateerd kantoorconcepten wordt vaak gevraagd naar “zoiets als bij Interpolis”, “hetzelfde als nu, maar dan met meer allure” of “gewoon een kantoor zonder toeters en bellen” (Van Meel, 2007). Dergelijke uitspraken geven een eerste beeld van de ambities en wensen van de organisatie. Maar het zijn nog geen concrete doelstellingen. Als gevraagd wordt om “zoiets als bij Interpolis” wordt er dan gerefereerd aan de digitale en flexibele manier van werken, of alleen aan de vierkante meter besparingen? Er zijn meer redenen voor een organisatie om te kiezen voor een activiteit gerelateerd concept. Deze paragraaf geeft van elke doelstelling een korte beschrijving. 2.7.1KOSTENBESPARINGKostenbesparing kan een belangrijke doelstelling zijn voor de keuze voor het invoeren van een activiteit gerelateerd concept. Huisvesting is een belangrijke kostenpost voor een organisatie die niet altijd even efficiënt benut wordt. Wanneer een bezettingsgraadmeting wordt uitgevoerd blijkt in de praktijk dat op het piekmoment slechts 75% van de werkplekken bezet is (CBRE, 2011). Binnen het huidige economische klimaat en volgens moderne management opvattingen worden deze werkplekken niet efficiënt gebruikt en zijn daardoor duur, inflexibel en onwenselijk (Van Meel, 2000; Frankema, 2003). Het activiteit gerelateerd kantoorconcept neemt veel minder vierkante meters per medewerker in beslag dan het traditionele kantoorconcept. Neem bijvoorbeeld de lange gangen, scheidingswanden en enorme hoeveelheid kastruimte

Figuur 2.13: Zonering in het activiteit gerelateerde kantoorconcept


voor de archivering van papieren documenten. In het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn die nagenoeg verdwenen en dat levert al veel vierkante meters op (Van Meel, 2007). Het inrichten en huren van minder vierkante meters leidt uiteindelijk tot lagere huisvestingslasten. Daarnaast vormen interne verhuizingen vaak een hoge kostenpost waarop aanzienlijk kan worden gereduceerd. In het activiteit gerelateerd kantoorconcept kunnen toekomstige organisatorische veranderingen makkelijker worden opgevangen, zonder de inrichting erop te moeten aanpassen. Er zijn minder verhuisbewegingen door het flexibel gebruik van werkplekken (de mensen bewegen, het gebouw niet) (CBRE, 2011). 2.7.2KENNISDELENZoals al diverse keren aangegeven is, is het werkproces op organisatorisch vlak in de loop der tijd veranderd. Medewerkers zijn bijvoorbeeld meer over de grenzen van hun afdeling heen gaan werken in projecten en andere samenwerkingsverbanden. Routinematige en administratieve processen worden vooral als gevolg van technologische ontwikkelingen steeds vaker geautomatiseerd (Berlee, 2012). Werkprocessen die overblijven worden steeds kennisintensiever en creatiever, waardoor samenwerking in organisaties belangrijker wordt (Berlee, 2012). Organisatie structuren worden in veel gevallen in lijn met bovenstaande ontwikkelingen steeds minder hiërarchisch. Kennisuitwisseling en samenwerking zijn hierdoor belangrijke thema’s voor organisaties geworden. Sociale interactie zorgt ervoor dat medewerkers kennis uitwisselen, van elkaar leren en nieuwe ideeën opdoen (Van der Voordt, 2003). Studies over kennismanagement laten zien dat het intellectuele kapitaal van een bedrijf niet alleen in de hoofden van de individuele medewerkers zit, maar bovenal in de relaties tussen mensen. Met name de meer informele relaties en vormen van communicatie blijken van groot belang voor het lerend vermogen van een bedrijf. Amerikaans onderzoek van Kraut e.a. (1997) laat zien dat binnen R&D-afdelingen 80% van de informatie informeel wordt doorgegeven. Dit beeld wordt bevestigd in een ander Amerikaans onderzoek onder ruim 10.000 kantoorwerkers (Brill e.a., 2001): 87% van de respondenten geeft aan vooral via informele sociale interactie nieuwe kennis en vaardigheden op te doen. Slechts 24% doet dat vooral via formele interactie (vergaderingen, trainingen e.d.). Het delen van kennis is dus in toenemende mate essentieel voor het succesvol ondernemen van kennisintensieve organisaties. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt in veel gevallen ingezet om de veranderde werkprocessen te ondersteunen. Een cellen kantoor dat grotendeels bestaat uit lange gangen met kamers met gesloten deuren waarin altijd dezelfde mensen op dezelfde plek zitten, is daarbij niet ondersteunend en dus niet productief (Van Meel e.a., 2007). In veel projecten wordt gesteld dat het de interne communicatie binnen een organisatie moet bevorderen, de meest belangrijke doelstellingen zijn (interview gesprekspersoon 7, zie Bijlage III):

Het stimuleren van communicatie tussen afdelingen Het stimuleren van communicatie binnen teams Het stimuleren van communicatie voor creativiteit door incidentele ontmoetingen

2.7.3KLANTWAARDEENTEVREDENMEDEWERKERSHet werk binnen organisaties wordt in toenemende mate klantgerichter (van der Meer, 2010). Onderscheidend vermogen ontstaat in toenemende mate als functie van klantenoriëntatie en het leveren van maatwerk. Voeling hebben en houden met de klant betekent ook dat deze steeds intensiever wordt betrokken bij het tot stand brengen van het product (van der Meer, 2010). Een activiteit gerelateerd kantoorconcept kan gebruikt worden om een bepaalde boodschap of identiteit uit te stralen naar bezoekers. Het kan ingezet worden om iets te zeggen over het open, creatieve of innovatieve karakter van de organisatie. Een strak geordend open kantoor met clean desk policy brengt een andere boodschap over dan een kantoor met kamertjes die iedereen naar eigen smaak heeft ingericht met persoonlijke spullen (Van Meel, 2007). Wanneer de uitstraling van het kantoor en de identiteit van de organisatie op elkaar aansluiten, kunnen ze elkaar versterken. Een aantrekkelijke omgeving draagt tevens bij aan menselijk welzijn en de “quality of life” van medewerkers. Uit onderzoeken van Van der Voordt (2003) en Lindholm & Leväinen (2006) blijkt dat zowel de arbeidsproductiviteit alsook de arbeidstevredenheid van medewerkers sterk afhankelijk is van de kenmerken van de kantooromgeving. Voor organisaties ligt er een belang in het boeien en binden van personeel (Van der Voort, 2002). Verhoudingsgewijs groeit in Nederland het aantal ouderen en daalt het aantal jongeren en tegelijkertijd groeit het relatieve aandeel kenniswerkers (Berlee, 2012). Omdat de mens de bedrijfskritische en straks ook zeer schaarse productiefactor wordt, willen werkgevers aantrekkelijk zijn om personeel aan zich te kunnen blijven binden (Baane, 2012). Hoewel het bekend is dat de fysieke werkomgeving van ondergeschikt belang is bij het kiezen van een werkkring, kan een onaantrekkelijke omgeving gemakkelijk als ‘dissatisfier’ gaan werken en tot ontevreden medewerkers leiden (Van der Voordt, 2002). Omgekeerd kan een bovengemiddeld aantrekkelijke omgeving wel degelijk als ‘satisfier’ werken en positief bijdragen aan de


arbeidssatisfactie. Vanwege de relatie tussen satisfactie en motivatie kan een aangename omgeving wellicht ook in positieve zijn bijdragen aan de arbeidsproductiviteit. Uit de resultaten van het onderzoek van het Bruggebouw in Den Haag en het Cascade kantoor in Groningen komt naar voren dat vele medewerkers de gebouwde omgeving als belangrijker waarderen dan baanzekerheid, bedrijfsbeleid en het carrièreperspectief (Van Ree, 2001). Sommige respondenten vinden de gebouwde omgeving zelfs belangrijker dan hun salaris (Van Ree, 2001). Uit diverse door het Centre for People and Buildings (CfPB) uitgevoerde projectevaluaties binnen kantooromgevingen komt de gebouwde omgeving gemiddeld op de vierde plaats in volgorde van belangrijkheid voor de arbeidstevredenheid, na inhoud van werk, collega`s, salaris en secundaire arbeidsvoorwaarden maar voor carrièreperspectief, zekerheid van het werk, supervisie en bedrijfsbeleid (van der Voordt et al, 2006). Tegelijkertijd is het lastig om medewerkers tevredenheid tot belangrijkste drijfveer te maken bij een project. Niet alle activiteit gerelateerd kantoorconcepten worden altijd even goed gewaardeerd door medewerkers en men zal in de gemiddelde organisatie vrij vaak op weerstand stuiten (Van Meel e.a., 2007). 2.7.4FLEXIBILITEITGezien de grote dynamiek in organisaties is flexibiliteit een belangrijke doelstelling. Kantoren moeten flexibel genoeg zijn om organisatorische veranderingen op te vangen zonder veel kosten of verstoringen van het primaire proces. Flexibiliteit is echter ook een term die heel gemakkelijk gebruikt wordt. Het is van belang om na te gaan welke dynamiek de organisatie kent en welke type flexibiliteit er dus wordt gevraagd (Van Meel e.a., 2007). De gedachte bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept is veelal dat organisaties geen vloer meer inrichten voor een bepaalde afdeling. Er wordt gekeken naar het gemiddelde activiteiten patroon van een organisatie. De organisatie structuur hoeft dus niet per definitie in stand gehouden te worden door een gebouwstructuur.

2.8RESUMÉ

In dit hoofdstuk is de deelvraag: ‘Wat zijn de karakteristieken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?’ beantwoord. Uit de literatuurstudie is gebleken dat het kantoorconcept een afspiegeling is van werkprocessen en van technologische-, maatschappelijke- en economische ontwikkelingen. Er zijn in de loop van de geschiedenis dan ook verschillende innovaties aangaande het kantoorconcept gepleegd om deze beter af te stemmen op veranderingen in het werk(en). Relevante ontwikkelingen zijn:

Technologische ontwikkelingen: Vanuit technisch oogpunt is men steeds minder afhankelijk van een bepaalde plaats en vaste tijden voor het verrichten van werk. Routinematige en administratieve processen worden vooral als gevolg van technologische ontwikkelingen steeds vaker geautomatiseerd. Werkprocessen die overblijven worden steeds kennisintensiever en creatiever, waardoor samenwerking in organisaties belangrijker wordt. Organisatie structuren worden in veel gevallen in lijn met bovenstaande ontwikkelingen steeds minder hiërarchisch.

Demografische ontwikkelingen: Verhoudingsgewijs groeit in Nederland het aantal ouderen en daalt het aantal jongeren en tegelijkertijd groeit het relatieve aandeel kenniswerkers. Omdat de mens in de westerse postindustriële samenleving de bedrijfskritische en straks ook zeer schaarse productiefactor wordt, willen werkgevers aantrekkelijk zijn om personeel aan zich te kunnen blijven binden.

Maatschappelijke en Economische ontwikkelingen: Omdat kennis werkers in toenemende mate niet op kantoor verschijnen, daalt bovendien de bezettingsgraad. In een traditioneel kantoorconcept, blijkt dat werkplekken op het piekmoment gemiddeld slechts 75% in gebruik zijn (CBRE, 2012). Dat komt doordat medewerkers regelmatig in vergadering zitten, een dag thuis werken, een afspraak hebben bij een externe klant, parttime werken, ziek of op vakantie zijn. Binnen het huidige economische klimaat en volgens moderne management opvattingen worden deze werkplekken niet efficiënt gebruikt en zijn daardoor duur, inflexibel en onwenselijk.

In de bestaande literatuur over huisvesting worden de termen huisvestings- en kantoorconcept veelvuldig genoemd, met bovendien verschillende definities. In dit hoofdstuk zijn daarom de begrippen huisvestings- en kantoorconcept gedefinieerd. De begrippen zijn gedefinieerd op basis van de te onderscheiden fasen in het (her)huisvestingsproces. In dit onderzoek wordt het huisvestingsconcept gezien als de verkenning van de huisvestingsopgave, bestaande uit het verzamelen van informatie, als basis voor een gedetailleerde uitwerking in een programma van eisen. Het is het leidend beginsel van waaruit een organisatie wil werken. De (zoek)vraag wordt eenduidig en op hoofdlijnen vastgesteld, zowel kwantitatief als kwalitatief. Het kantoorconcept is een nadere uitwerking van het huisvestingsconcept. Het moet voldoende gedetailleerd zijn


om een voorlopig ontwerp te kunnen maken en toetsen. Figuur 2.14 geeft schematisch de positie van het huisvestings- en kantoorconcept in het (her)huisvestingsproces weer.

Een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW wordt in dit onderzoek het activiteit gerelateerd kantoorconcept genoemd. Uit het literatuuronderzoek bleek dat het activiteit gerelateerd kantoorconcept een vertaling is van de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van een organisatie naar een fysieke werkomgeving. Het gaat hierbij om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf en haar werkprocessen (CBRE, 2011). Wanneer de doelstellingen helder zijn geformuleerd moet vastgesteld worden hoe de organisatie dit wil bereiken. Door het opstellen van verschillende leidende principes wordt een aantal concrete uitgangspunten geformuleerd, die gedurende het gehele proces overeind blijven. De laatste stap na het vastleggen van de uitgangspunten is het maken van de blauwdruk (CBRE, 2011). Een blauwdruk is een schematische weergave van de leidende principes op een fictief gebouw of verdieping(en). Elke blauwdruk is anders en wordt voor een organisatie specifiek vormgegeven. Maar de 5 principes van een kantoorconcept worden voor het activiteit gerelateerd kantoorconcept als volgt gedefinieerd:

Plaats van de werkplek; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept krijgen werknemers de beschikking over een laptop en een mobiele telefoon waardoor zij op ieder willekeurig moment, onderweg, thuis of bij een klant, middels het internet verbinding kunnen maken met het eigen bedrijfsnetwerk. Werknemers hoeven niet langer fysiek bij elkaar aanwezig te zijn om samen te kunnen werken. Deze innovatie op ICT-gebied leidt de meest ingrijpende functieverschuiving van het kantoor in. Werknemers zijn niet langer afhankelijk van het kantoor voor het uitvoeren van hun werkzaamheden en veel werknemers krijgen de mogelijkheid om te telewerken. Er zijn verschillende soorten telewerkplekken. Deze werkplekken hoeven niet te zijn ondergebracht in kantoorgebouwen, maar kunnen ook worden gevormd op plekken die niet in eerste instantie bestemd zijn als kantoorwerkplek, zoals de thuiswerkplek of een werkplek bij de klant. Ondanks de groeiende mogelijkheden om te telewerken, is de opvatting van dit onderzoek dat kenniswerkers (weliswaar

Figuur 2.14: Huisvestings- en kantoorconcept als onderdeel van het (her)huisvestingsproces


niet op dagelijkse basis en op vaste werktijden) tenminste enkele dagen per week op kantoor aanwezig zijn.

Gebruik van de werkplek; Medewerkers krijgen in het activiteit gerelateerde concept geen

persoonlijke werkplek toegewezen. De ‘flexfactor’ (aantal werkplekken ten opzichte van het aantal medewerkers) speelt hierbij een belangrijke rol. Als een organisatie de mobiliteit van medewerkers stimuleert kan gekozen worden voor een lagere flexfactor. Het feit dat medewerkers werkplekken delen hangt direct samen met het begrip ‘ordening’. Het begrip ‘ordening’ zegt iets over de hoe de werkplekken toegewezen worden aan specifieke afdelingen. Er wordt in het activiteit gerelateerd kantoorconcept gekozen voor ofwel het ‘vlek’ principe ofwel het ‘vrij’ principe. In het ‘vlek’ principe worden afdelingen aan een bepaalde zone van het gebouw toegewezen, medewerkers weten hierdoor in welke zone ze hun collega’s zullen treffen. In het ‘vrij’ principe worden medewerkers vrijgelaten om een werkplek te zoeken door het hele gebouw, geen van de werkplekken of zones wordt toegewezen.

Indeling van de werkomgeving; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept ligt de nadruk op het faciliteren van de activiteiten die op het kantoor plaatsvinden. Van der Voordt e.a. (2001) onderscheiden activiteiten op basis van de aard van de activiteit. Een werknemer besteedt gemiddeld gezien de helft van zijn werktijd aan computer- en leeswerk. De andere helft besteedt hij aan vergaderen, conversaties en archiveren. De werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn afgestemd op de diverse kantooractiviteiten waaruit de werkprocessen van de organisatie zijn opgebouwd. Welk type inrichting het beste werkt, hangt af van de activiteiten van medewerkers. Metingen van de activiteiten van medewerkers vormen hierbij een belangrijke en veel gebruikte informatiebron. De werkplekwijzer van Van Meel (2007) geeft een overzicht van verschillende typen werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept en de belangrijkste kenmerken in relatie tot het gebruik ervan. De werkplekken worden onderscheiden op basis van omgevingskenmerken (open-halfopen-gesloten), capaciteit (individueel–team gebruik), communicatieniveau (overleg-ontmoeting–brainstorm) en er is een categorie met overige ondersteunende ruimten. De gebruikers staat vrij om binnen het kantoorconcept uit meerdere werkplekken te kiezen, welke naar eigen mening het best aansluit bij de te verrichten werkzaamheden en persoonlijke voorkeur van dat moment. Voor overleg gaan zij naar overlegruimtes, voor geconcentreerd werk naar stiltekamers, en voor het checken van e-mail naar de aanlandplek.

Informatiebeheer; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept gebruiken medewerkers werkplekken flexibel, dus worden de archieven ontkoppeld van de medewerkers. De hoeveelheid ‘papier’ wordt geminimaliseerd en zoveel mogelijk gedigitaliseerd, zodat dit aspect geen belemmering vormt bij flexibel werkplek gebruik. De mate van digitalisering hangt echter sterk samen met de werkprocessen en cultuur van de organisatie.

Zonering; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt de entree aan een centraal

ontmoetingsgebied (plein) gekoppeld, met faciliteiten zoals een koffiebar, een vergadergebied, een multifunctionele lunchruimte en aanlandplekken. Medewerkers en klanten komen hier op informele wijze bij elkaar. De indeling van de werkvloeren start bij binnenkomst met een ‘ankerpunt’: ook wel ‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers. Omdat daar de meeste reuring plaatsvindt zijn de dynamische plekken (gericht op samenwerking en informeel overleg) daaromheen gesitueerd. Hoe verder verwijderd van het ankerpunt, hoe rustiger en geconcentreerder de werkplekken.

Uit het literatuuronderzoek bleek bovendien dat wanneer het gaat om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving het bedrijf het beeld van bedrijfsvastgoed veranderd is. Het wordt in toenemende mate gezien als één van de bedrijfsmiddelen van een organisatie. Huisvesting kan, door middel van een goed ontwerp en management, ingezet worden om een fundamentele bijdrage te leveren aan het proces van een organisatie (Van der Voordt en Vos, 1999). Naast het faciliteren van de organisatie en de werkprocessen kunnen aan huisvesting ook verschillende doelstellingen worden gekoppeld vanuit het bedrijf, bijvoorbeeld het passen bij het imago (Van der Voordt en Vos, 1999). Vastgesteld werd dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept een middel is om 4 verschillende bedrijfsdoelstellingen te behalen, namelijk:

Kostenbesparing; Kostenbesparing kan een belangrijke doelstelling zijn voor de keuze voor het realiseren van een activiteit gerelateerd concept. Huisvesting is een belangrijke kostenpost voor een


organisatie die niet altijd even efficiënt benut wordt. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept neemt veel minder vierkante meters per medewerker in beslag dan het traditionele kantoorconcept. Het inrichten en huren van minder vierkante meters leidt uiteindelijk tot lagere huisvestingslasten. Daarnaast vormen interne verhuizingen vaak een hoge kostenpost waarop aanzienlijk kan worden gereduceerd. Er zijn minder verhuisbewegingen door het flexibel gebruik van werkplekken (de mensen bewegen, het gebouw niet).

Kennisdelen; Het werkproces is op organisatorisch vlak in de loop der tijd veranderd. Medewerkers zijn bijvoorbeeld meer over de grenzen van hun afdeling heen gaan werken in projecten en andere samenwerkingsverbanden, waardoor kennisuitwisseling en samenwerking belangrijke thema’s voor organisaties zijn geworden. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt in veel gevallen ingezet om deze veranderde werkprocessen te ondersteunen. Met name het stimuleren van de meer informele relaties en vormen van communicatie blijken van groot belang voor het lerend vermogen van een bedrijf.

Klantwaarde en tevreden medewerkers; Het werk binnen organisaties wordt in toenemende mate klantgerichter. Onderscheidend vermogen ontstaat in toenemende mate als functie van klantenoriëntatie en het leveren van maatwerk (Van der Meer, 2010). Voeling hebben en houden met de klant betekent ook dat deze steeds intensiever wordt betrokken bij het tot stand brengen van het product (Van der Meer, 2010). Een activiteit gerelateerd kantoorconcept kan gebruikt worden om een bepaalde boodschap of identiteit uit te stralen naar bezoekers. Het kan ingezet worden om iets te zeggen over het karakter van de organisatie. Een aantrekkelijke omgeving draagt bovendien bij aan menselijk welzijn en de “quality of life” van medewerkers. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat zowel de arbeidsproductiviteit alsook de arbeidstevredenheid van medewerkers sterk afhankelijk is van de kenmerken van de kantooromgeving. Voor organisaties ligt er een belang in het boeien en binden van personeel. Omdat de mens de bedrijfskritische en straks ook zeer schaarse productiefactor wordt, willen werkgevers aantrekkelijk zijn om personeel aan zich te kunnen blijven binden (Bijl, 2007).

Flexibiliteit; Gezien de grote dynamiek in organisaties is flexibiliteit een belangrijke doelstelling. Kantoren moeten flexibel genoeg zijn om organisatorische veranderingen op te vangen zonder veel kosten of verstoringen van het primaire proces. De gedachte bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept is veelal dat organisaties geen vloer meer inrichten voor een bepaalde afdeling. Er wordt gekeken naar het gemiddelde activiteiten patroon van de medewerkers in een organisatie. De organisatiestructuur hoeft dus niet per definitie in stand gehouden te worden door een gebouwstructuur. Omdat medewerkers flexibel gebruik maken van de werkplekken zijn er minder verhuisbewegingen.

3. Gebouw- en locatieaspecten 43

3.GEBOUW‐ENLOCATIEASPECTEN

3.1INLEIDING

In dit hoofdstuk worden verschillende gebouwen locatieaspecten uit de literatuur geïnventariseerd om een omvattende lijst aspecten op te stellen. De meest belangrijkste en meest recente onderzoeken op het gebied van ‘vestigingsplaatskeuze’ en ‘corporate real estate management (CREM)’ worden hiertoe geanalyseerd. Tijdens het schrijven van deze scriptie zijn de onderzoeken van De Groot (2012) en Berlee (2012) verschenen. De Groot (2012) onderzoekt hoe de geschiktheid voor het invoeren van HNW van bestaande kantoren kan worden bepaald. Dit onderzoek zal daarom ook opgenomen worden in de literatuurstudie. Het onderzoek van Berlee (2012) verscheen in een later stadium waardoor deze niet meer opgenomen kon worden in de literatuurstudie. Om later in het onderzoek uitspraken te kunnen doen over de consequenties van de opgestelde gebouwen locatieaspecten voor bestaande kantoorbouw, begint dit hoofdstuk met een korte analyse over de Nederlandse kantoorbouw en -locaties.

3.2DESTRUCTUURVANKANTORENLOCATIESINNEDERLAND

In Nederland wordt de stedebouwkundige positionering van kantorenlocaties bepaald door twee mechanismen: het ontsluitingspotentieel vanuit de infrastructuur en de zoneringsgedachte van de moderne stedebouw (De Vos, 2009). De Vos (2009) beschreef in haar scriptie de ontwikkeling van kantoren in Nederland. De eerste kantoren, vooral kantoren van banken, waren te vinden in de centra van steden, te midden van woningen en voorzieningen. De kantoren waren bereikbaar met de koets, tram, fiets, trein en eerste automobiel. De kantoren waren gevestigd in historische panden. In de jaren ’30 en ’40 veranderde de stedelijke positionering van de kantorenlocaties door de opkomst van de auto. Kantoren werden gegroepeerd aan de hoofden uitvalswegen aan de rand van de stad. In de jaren ’70 en ’80 was de bereikbaarheid per auto en trein belangrijk, waardoor kantoren zich op goed bereikbare locaties aan de snelweg vestigden. In de functionele stedebouw werden functies van elkaar gescheiden, zodat er monofunctionele gebieden ontstonden. Door deze ideologie raakten de kantoren steeds verder verwijderd van wonen en voorzieningen. Vanaf eind jaren ’60 werden complete kantoorwijken gebouwd, waar de kantoorfunctie dominant was (De Vos, 2009). Vanaf de jaren ’80 werd nabijheid vervangen door bereikbaarheid, waardoor kantoren gebouwd werden op snelweglocaties met een goede bereikbaarheid en zichtbaarheid. De huidige tendens is het mengen van functies op kantorenlocaties, zodat multifunctionele gebieden ontstaan.

3.3DENEDERLANDSEKANTOORBOUW

In deze paragraaf wordt kort besproken door welke gebouweigenschappen bestaande kantoorgebouwen in Nederland getypeerd worden. De meest voorkomende kantoortypologie in Nederland is de single corridor en de gebouweigenschappen van dit type zullen dan ook worden besproken. De meest voorkomende kantoorgebouwen in Nederland hebben een relatief beperkte gebouwdiepte. Vaak wordt een gebouwdiepte van 14,40m gehanteerd (kamer: 5,40m, gang: 1,80m, kamer: 7,20m). Vroeger was een maatvoering van 12,60m (kamer: 5,40m, gang: 1,80m, kamer: 5,40m) gebruikelijker. De maatvoering kan dus nog wel eens verschillen, maar het principe blijft hetzelfde. Het gevelstramien is in het merendeel van de kantoorbouw gebaseerd op een maatvoering van 1,80m. Dit kantoortype kent verschillende variaties die bijvoorbeeld een binnentuin of een atrium hebben, deze zijn vanuit hetzelfde principe opgebouwd (Schenk, 2009). Veel van deze kantoren hebben een bescheiden entreegebied dat vaak enkel bestaat uit een (kleine) ontvangstruimte en receptiebalie (Berlee, 2012). De oppervlakte van verdiepingsvloeren is meestal beperkt, vaak maximaal 1.000m2 (Berlee, 2012). Dit lijkt onder meer voortgekomen uit de wens van werknemers om dicht bij het raam te zitten (vaak is de afstand tot het raam maximaal 7 meter) en de eis op het gebied van brandveiligheid dat (vlucht)trappen in principe maximaal 50 meter uit elkaar mogen liggen. De stabiliteit wordt over het algemeen verkregen door stijve kernen, waarin verticale ontsluitingen geplaatst zijn en/of door de stijve verbindingen tussen de dragende gevel en de vloer (Schenk, 2009). De installaties zijn over het algemeen horizontaal geschakeld en zijn geplaatst onder de constructieve vloer, boven het

44 3. Gebouw- en locatieaspecten

systeemplafond. Kanalen komen uit op hoofdkanalen die naar twee schachten leiden. De lucht wordt ververst en verwarmd of gekoeld middels een af- en toevoer mechanische en zijn per verdieping geschakeld (Schenk, 2009). De positionering van klimaatinstallaties, verlichting, plafonds en binnenwanden zijn vaak ingesteld op het principe van het cellenkantoor met een moduulmaat van 5,40m bij 3,60m (Berlee, 2012). Ruimte voor kabels voor communicatie en de werkplekverlichting zijn vaak voorzien aan de plint en in sommige gevallen onder een computervloer (Schenk, 2009). Trappen, liften, schachten en sanitaire voorzieningen zijn centraal in het kantoorgebouw gepositioneerd, waarbij de trap gebruikt wordt voor het bereiken van nabijgelegen verdiepingen en als vluchtweg. Samenvattend kan gezegd worden dat het gemiddeld Nederlands kantoorproduct zich kenmerkt door (Berlee, 2012; CBRE; 2011; Schenk, 2009):

Een bescheiden entree Een centrale liftkern Een gevelstramien van 1,80m Een gebouwdiepte van 12,60m of 14,40m Klimaatvoorzieningen indeelbaar per stramien van 3,60m Elektravoorzieningen voorzien aan de gevel Een verdiepingsoppervlak van maximaal 1000 m2 (i.v.m. brandcompartimentering)

De single corridor kent ook een bredere variant: de dubbele corridor. Een gebruikelijke diepte bij dit type kantoorgebouw is 18m. De ruimte is dan als volgt opgedeeld: kamer 5,40m; gang 1,80m (vergader/tussen)ruimte 3,60m; gang 1,8m en weer kamers 5,4m. Constructief en installatietechnisch verschilt dit kantoortype niet van een single corridor (Schenk, 2009).

3.4GEBOUW‐ENLOCATIEASPECTENVESTIGINGSPLAATSKEUZE

In deze paragraaf worden de meest recente onderzoeken op het gebied van vestigingsplaatskeuze van kantoorgebruikers besproken. Per onderzoek worden kort de methodiek en de waardering van de verschillende gebouwen locatieaspecten besproken. 3.4.1KORTEWEG(2002)Het proefschrift van Korteweg (2002) richtte zich op de wijze waarop eigenaren van kantoorpanden omgaan met het verouderen van deze gebouwen. In het empirische deel van dit onderzoek werd het gewicht van verschillende vestigingsfactoren bepaald voor kantoorhoudende organisaties. Korteweg maakte gebruik van een dataset van vragenlijsten (1988 en 1991) onder kantoorhoudende gebruikers in de regio Amsterdam. In het jaar 1988 werden 188 vragenlijsten verstuurd naar gebruikers die gevestigd waren in de stadsrand van Amsterdam. In totaal is op de zending van de vragenlijsten een respons van 54 procent behaald. In 1991 werden 192 vragenlijsten verstuurd naar kantoorhoudende gebruikers, die zowel gevestigd waren in de stadsrand als in oudere stadsdelen van Amsterdam. Op deze zending is in totaal een respons van 53 procent behaald. Informatie over typen kantoorgebruikers is onbekend. Tabel 3.1 geeft een overzicht van de onderzoeksresultaten. Doordat de populaties van 1988 en 1991 anders waren, kunnen de onderzoeksresultaten van beide jaren niet een op een met elkaar worden vergeleken (Korteweg 2002). Er kunnen daardoor dus geen conclusies worden getrokken over een mogelijke waarderingsverschuiving van de verschillende vestigingsfactoren. Bovendien moet er rekening gehouden worden met het feit dat de onderzoeksresultaten gebaseerd zijn op de huisvestingsvoorkeuren van kantoorgebruikers in de jaren 1988 en 1991 en dus verouderd kunnen zijn.


3.1: Vestigingsplaatsaspecten van kantoorhoudende organisaties in Amsterdam. Bron Korteweg (2002)

Locatie aspecten Enquête Enquête Gebouwaspecten Enquête Enquête

1988 1991 1988 1991

Bereikbaarheid per auto 95% 85% Grootte 64% 50%

Bij uitvals- / snelweg 76% 65% Flexibel ruimtegebruik 58% 43%

Parkeergelegenheid 95% 88% Uitbreidingsmogelijkheden 39% 40%

Bereikbaarheid per OV 68% 69% Pand alleen voor eigen gebruik 24% 14%

Nabijheid van NS station 44% 46% Herkenbaarheid 63% 45%

Nabijheid van stadscentrum 13% 25% Representativiteit 87% 82%

Nabijheid van andere kantoren 19% 18% Uiterlijk 62% 61%

Nabijheid van winkels 20% 16% Hoogte 11% -

Nabijheid van horeca 21% 27% Huur- / koopprijs 69% 62%

Nabijheid van klanten 31% 28% Service- en energiekosten 44% 42%

Nabijheid van luchthaven 49% 33% Faciliteiten automatisering 50% 39%

Representativiteit omgeving 70% 72% Beveiliging 58% 52%

Zichtbaarheid vanaf snelweg 20% 12% Airconditioning 20% 26%

Locatie Uit tabel 3.1 blijkt dat de bereikbaarheid per auto en de aanwezigheid van parkeervoorzieningen zeer belangrijke eisen waren voor kantoorhoudende organisaties. Hierna volgden de aspecten ‘bereikbaarheid per openbaar vervoer’ en ‘representativiteit omgeving’. Verder is te zien dat een snelweglocatie en de nabijheid van voorzieningen belangrijke locatieaspecten waren. Gebouw De representativiteit, het uiterlijk en de herkenbaarheid van het kantoorgebouw werden in beide vragenlijsten hoog gewaardeerd. Veel kantoorhoudende organisaties hechtten hieraan, omdat deze aspecten belangrijk waren voor het ondersteunen van hun imago of de ‘corporate identity’. Verder hechtte de kantoorgebruiker belang aan het in de hand houden van zijn huisvestingskosten en aan de flexibele indeelbaarheid van zijn bedrijfshuisvesting. 3.4.2REMØY(2007)In het proefschrift van Remøy (2007) werden gebruikersvoorkeuren vastgesteld door middel van een delphimethode. In dit onderzoek waardeerden experts uit verschillende expertgroepen vooraf opgestelde aspecten. De resultaten van dit onderzoek zijn weergegeven in 3.2. De hoogste waardering kreeg rang ‘1’ toegekend. Locatie De bereikbaarheid per auto werd, net als in het onderzoek van Korteweg (2002), hoger gewaardeerd dan de bereikbaarheid met openbaar vervoer voor al de drie kantoorgebruikersprofielen. Ook bleek uit dit onderzoek dat de representativiteit van de omgeving belangrijk was. Dit aspect volgde bij iedere rangschikking op de tweede plek in de waardering. Veiligheid en de aanwezigheid van faciliteiten in de nabijheid bleken minder belangrijk en werden laag gewaardeerd.

Gebouw Ook uit dit onderzoek bleek dat parkeervoorzieningen, voor ieder kantoorgebruiker profiel, een belangrijk gebouwaspect was in de vestigingsplaatskeuze. Dit aspect werd gevolgd door aspecten die samenhangen met de verschijningsvorm van het gebouw; de herkenbaarheid van de gebruiker en de representativiteit van zowel interieur als exterieur. Ook het aspect indelingsflexibiliteit werd hoog gewaardeerd. Tabel 3.2: Vestigingsplaatsaspecten en kantoorgebruikersprofielen. Bron: Remøy (2007) Locatieaspecten

De stedelijke specialisten Rang De statusgevoelige professionals

Rang De algemene huurder Rang

Bereikbaarheid per auto 1 Bereikbaarheid per auto 1 Bereikbaarheid per auto 1

Aanzien 2 Aanzien 2 Aanzien 2

Voorzieningen 3 Bereikbaarheid per OV 3 Bereikbaarheid per OV 3

Clustering 4 Clustering 4 Voorzieningen 4

Bereikbaarheid per OV 5 Voorzieningen 5 Veiligheid 5

Veiligheid 6 Veiligheid 6 Clustering 6


Gebouwaspecten

De stedelijke specialisten Rang De statusgevoelige professionals

Rang De algemene huurder Rang

Parkeren 1 Parkeren 1 Parkeren 1

Representativiteit exterieur 2 Representativiteit exterieur 2 Representativiteit exterieur 2

Herkenbaarheid gebruiker 3 Herkenbaarheid gebruiker 3 Efficiëntie ruimtegebruik 3

Indelingsflexibiliteit 4 Efficiëntie ruimtegebruik 4 Indelingsflexibiliteit 4

Efficiëntie ruimtegebruik 5 Representativiteit interieur 5 Representativiteit interieur 5

Representativiteit interieur 6 Indelingsflexibiliteit 6 Comfort 6

Comfort 7 Comfort 7 Herkenbaarheid gebruiker 7

Faciliteiten 8 Faciliteiten 8 Technische staat 8

Technische staat 9 Technische staat 9 Faciliteiten 9

Bouwperiode 10 Beveiliging 10 Beveiliging 10

Beveiliging 11 Bouwperiode 11 Bouwperiode 11

Routing 12 Routing 12 Energieprestatie 12

Engergieprestaties 13 Energieprestaties 13 Routing 13

Fietsenstalling 14 Fietsenstalling 14 Fietsenstalling 14

Goederen en vuil 15 Goederen en vuil 15 Goederen en vuil 15

3.4.3NVB(2009)NVB doet, in samenwerking met de STOGO en Universiteit van Utrecht, eens in de twee jaar onderzoek naar de kantoorgebruikersvoorkeuren in Nederland. In het onderzoek van 2009 is een groot aantal gesprekken gevoerd met diverse kantoorgebruikers om een recent profiel in kaart te brengen (zie figuur 3.1). Locatie Uit het onderzoek bleek ook dat de bereikbaarheid per auto en voldoende parkeervoorzieningen belangrijke locatieaspecten voor kantoorgebruikers was. Verder liet het onderzoek zien dat de kantoorgebruiker waarde hechtte aan een goede verbinding met het openbaar vervoer. De aanwezigheid van voorzieningen als: winkels en parken waren volgens de kantoorgebruikers minder van belang, ten opzichte van de andere locatieaspecten. Gebouw Voor wat betreft de gebouwaspecten werden aan moderne ICT-voorzieningen en het afwerkingsniveau van het interieur de hoogste waarderingen gegeven. Deze werden gevolgd door gebouweigenschappen die samenhangen met indelingsflexibiliteit en exterieur van het gebouw. De aanwezigheid van faciliteiten in het gebouw zoals een receptie en restaurant waren het minst belangrijk in de vestigingsplaatsen.

3.4.4JANSEN(2009)Jansen (2009) legde verband tussen de omvang en de kwaliteit van de vraag. En deelde daarin kantoorhoudende bedrijven op een wijze in die logisch aansloot bij de kwaliteit van de vraag. Concreet betekende dit dat hij bepaalde welke type bedrijven zich op welke locaties vestigden. Hoewel Jansen (2009) niet als doel had gebouwen locatieaspecten te waarderen kwam hij in het eerste deel van zijn onderzoek, op basis van een uitgebreid literatuuronderzoek, tot een totaal overzicht van 91 gebouwen locatieaspecten (zie Bijlage I). De gebouwen locatieaspecten werden onderverdeeld in tien verschillende hoofdaspecten. Jansen (2009) benadrukte het onderscheid in harde en zachte locatiefactoren. Zijn opgestelde lijst van 91 vestigingsplaatsaspecten is onder te verdelen in harde en zachte aspecten. Harde aspecten zijn bijvoorbeeld

Figuur 3.1: Vestigingsplaatsaspecten. Links: Gebouw, Rechts: Locatie. Bron NVB


2Onder ‘pushfactoren’ worden die factoren verstaan die bepalend zijn voor het daadwerkelijk op zoek gaan naar alternatieven ten aanzien van de huidige huisvesting. ‘Pullfactoren’ zijn factoren van een andere vestigingsplaats die een verandering naar genoemde situatie aantrekkelijk maken. ‘Keepfactoren’ zijn factoren die een bedrijf doen besluiten af te zien van verplaatsing (Van de Ven, 2005)

de omvang van het gebouw, de bereikbaarheid of de nabijheid van gelijksoortige ondernemingen. Zachte aspecten hebben een subjectief karakter, denk aan de uitstraling van een kantoorgebouw, de reputatie van de regio of de kwaliteit van de omgeving. Deze zachte aspecten zijn lastiger te omschrijven en hebben een esthetisch element in zich (Jansen, 2009). Elf van de aspecten zijn te classificeren als zacht (zie tabel 3.3). Jansen (2009) concludeerde dat zachte aspecten voor een belangrijk deel de vestigingsplaatskeuze bepalen. Tabel 3.3: Zachte locatieaspecten. Bron: Jansen (2009)

Gebouw Representativiteit / uitstraling gebouw

Directe omgeving Aantrekkelijk verblijfsgebied/levendigheid omgeving

Kwaliteit directe omgeving/aantrekkelijke ligging

Sociaaleconomisch Mentaliteit bevolking (incl. arbeidsmentaliteit)

Internationale oriëntatie gebied

Reputatie regio

Omgeving Landschappelijke schoonheid

Algemene visuele attractiviteit/interessante architectuur omgeving

Woon- en leefomgeving Toegankelijk, daadkracht en betrouwbaarheid

Kwaliteit informatie

Subjectief Persoonlijke motieven (restcategorie)

3.5HUISVESTINGSASPECTENCORPORATEREALESTATEMANAGEMENTONDERZOEK

Feijts (2006) voerde een studie uit in het kader van corporate real estate mangegement (CREM). Het doel van zijn studie was het opstellen van een lijst met aspecten die de organisatieprestatie beïnvloeden, zowel direct als indirect. In totaal werden 38 relevante artikelen geanalyseerd resulterend in een lijst met 51 gebouwen locatieaspecten (zie Bijlage I). De aspecten werden gegroepeerd in de volgende categorieën:

Bouwkundig; kenmerken die betrekking hebben op het fysieke gebouw, zoals afmetingen, vormen, indelingen, materiaal gebruik, etc.

Installatie technisch; kenmerken die te maken hebben met de installaties van het gebouw. Locatie; onder locatie vallen de uit het onderzoek resulterende omgevingskenmerken van de

huisvesting.

3.6PUSH‐,PULL‐ENKEEPASPECTEN

3.6.1VANDEVEN(2005) Van de Ven (2005) deed onderzoek naar push-, pull- en keepaspecten2. Op basis van een literatuurstudie werd antwoord gegeven op de vraag waaruit de verhuisbehoefte van ondernemingen bestond. Hij onderzocht welke aspecten van invloed waren op de verhuisbehoefte, wat de kenmerken ervan waren en welke relatie de tevredenheid van de huurders had met de verhuisbehoefte. Op basis van een literatuurstudie en interviews onder 38 huurders van ‘multi-tenant’ kantoorobjecten werden 14 ‘pand gerelateerde’, 14 ‘bedrijfsinterne’ en 16 ‘bedrijfsexterne’ aspecten vastgesteld. Na de dataverzameling werden de veronderstelde relaties en variabelen statistisch getoetst. De in het onderzoek gevonden significante aspecten zijn weergegeven in tabel 3.4. Tabel 3.4: significante keep-, push-, en pullaspecten. Bron: Van de Ven (2005)

Keep Push Pull

Nabijheid binnenstad / voorzieningen Ouderdom pand Onderhoudssituatie van het pand

Flexibiliteit van / in het pand Reorganisatie Kwaliteitseisen organisatie / product

Courantheid van het pand Fusie en/of overname Arbo-eisen en veiligheid

Milieubeleid en –beperkingen’ Ouderdom pand

Uitstraling van het pand Groei productie en omzet

Onderhoudssituatie van het pand Uitstraling van het pand

Marktinteresse voor locatie / pand Kwaliteit installaties van het pand

Kwaliteit installaties van het pand’ Criminaliteit / veiligheid

Bedrijfsstrategie


De aspecten die hieruit volgden zijn minder concreet dan de eerder in dit hoofdstuk besproken studies. Bovendien hebben niet alle aspecten betrekking op het fysieke gebouw of de locatie. Wanneer er naar, de voor dit onderzoek, relevante aspecten wordt gekeken blijkt dat de nabijheid van voorzieningen in de omgeving en indelingsflexibiliteit van de werkomgeving belangrijke keepaspecten zijn. Ook de uitstraling van het pand speelt een rol bij de verhuisbehoefte. 3.6.2HENDRIKX(2012)Hendrikx (2012) onderzocht de beweegredenen van kantoorgebruikers voor het blijven in het huidige kantoor en voor het verhuizen naar een bestaand of nieuw kantoor. Hiertoe hield hij een reeks interviews met 13 kantoorgebruikers die verhuisd waren naar of binnen de randstad tussen 2009 en 2011. Ook werden interviews gehouden met 8 gebouweigenaren die ervaring hadden met renovatie en bovendien kantoren in de randstad in eigendom hadden die potentieel leeg kwamen te staan of al leegstonden. De resultaten uit eerdere onderzoeken over de verhuismotieven van gebruikers werden in dit onderzoek vergeleken met de resultaten uit zijn eigen onderzoek. Tabel 3.5 en 3.6 geven een overzicht van de onderzoeksresultaten. Hendrikx (2012) concludeerde dat verhuizing te maken kon hebben met de representativiteit van het gebouw, organisatorische beweegredenen en milieu technische redenen kon hebben. Ook de omgeving speelde bij de verhuismotieven een belangrijke rol. Naast de aantrekkelijkheid van de omgeving was een gunstige verkeersligging ten opzichte van het openbaar vervoer en autobereikbaarheid ook van belang. Meerdere respondenten noemden het gebruik van het openbaar vervoer in hun plannen voor HNW. Het belang van het openbaar vervoer werd, door de hoeveelheid files op de autowegen, een efficiënte manier van reizen genoemd. Het aspect ‘organisatorische overwegingen’ speelde een hoofdrol bij de pushfactoren, deze factor kon ook gekoppeld worden aan de genoemde pullfactor ‘mogelijkheid tot uitbreiding’. De wens om uit te breiden was voor een aantal respondenten niet direct gekoppeld aan een totaal groter gebruiksoppervlak, maar aan grotere werkvloeren, waardoor communicatie tussen de medewerkers verbeterd zou moeten worden. Deze wens volgde ook uit organisatorische overwegingen voor HNW. Soms was het realiseren van een grotere werkvloer niet mogelijk in het bestaande gebouw en leidde dit tot een verhuizing. Als de push- en pullfactoren vergeleken werden met de resultaten van eerdere onderzoeken vielen er verschillende zaken op. Het aspect duurzaamheid was bij zowel de push- als pullaspecten een duidelijke stijger ten opzichte van eerdere jaren. Voor een aantal respondenten was dit de reden om de pushaspect ‘slechte staat van de bedrijfsruimte’ aan te vinken. Bij veel bedrijven was duurzaamheid onderdeel van hun beleid, het ging dan vooral om het upgraden van het energielabel. Naast de invloed van representativiteit van het gebouw op de verhuismotieven van kantoorgebruikers speelde ook de omgeving hierbij een belangrijke rol. De verkeerssituatie was bij de aantrekkelijkheid van de omgeving ook van belang, bewees het opkomende pullaspect ‘gunstige verkeersligging’. Net als de slechte bereikbaarheid van het openbaar vervoer bij de pushaspecten. Tabel 3.5: Vergelijking pushaspecten 1977-1988-1999-2008-2011. Bron: Hendriks (2011).

1977 1988 1999 2008 2011

Gebrek uitbreidingsruimte




Organisatorische overwegingen





Milieutechnische redenen

Slechte staat van de bedrijfsruimte

Moeilijke plaatselijke verkeerssituatie

Optimistische toekomst verwachting

Optimistische toekomstverwachting


Dreiging onteigening/huuropzegging


Geen representatief gebouw


Gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden

Geen representatieve omgeving




Slechte bereikbaarheid openbaar vervoer


Tabel 3.6: Vergelijking pullaspecten1977-1988-1999-2008-2011. Bron: Hendrikx (2011).

1977 1988 1999 2008 2011

Mogelijkheid uitbreiding

Gunstige verkeersligging



Representatief gebouw





Mogelijkheid tot uitbreiding

Aanwezigheid bedrijfsruimte

Gunstige plaatselijke verkeerssituatie




Gunstig verkeersligging

Lage prijs grond en gebouwen


Lage prijs grond en gebouwen

Representatieve omgeving

Gunstige plaatselijke verkeerssituatie

Betere bereikbaarheid voor afnemers

Meer parkeergelegenheid

Representatieve omgeving

Lage prijs te verwerven grond

3.7GEBOUW‐ENLOCATIEASPECTENHETNIEUWEWERKEN

Tijdens het schrijven van dit onderzoek verscheen het onderzoek van De Groot (2012). Doel van haar onderzoek was om te onderzoeken welke huisvestingskenmerken er van belang zijn voor het invoeren van HNW in bestaande kantoorgebouwen. Daarvoor richtte het onderzoek zich onder andere op verschillende gebouwen locatieaspecten. Om tot een antwoord op de onderzoeksvraag te komen, werden er vier onderzoeksmethoden gehanteerd: een literatuuronderzoek, twee praktijkvoorbeelden, diepte interviews en een enquête. De Groot (2012) hield in het begin van haar onderzoek verschillende diepte interviews om locatie-, gebouwen gebruikerskenmerken die van belang zijn bij het invoeren van HNW te identificeren. Door de resultaten van alle interviews samen te voegen, werd er geprobeerd een rangorde in de aspecten aan te brengen. Met behulp van een enquête werden de genoemde aspecten uit de interviews getoetst en meetbaar gemaakt. De relevante gebouwen locatieaspecten te zien in tabel 3.7, vormden de input voor de samenstelling en toetsing van een gebouwenscan die zij in het laatste deel van haar onderzoek beschrijft. Tabel 3.7: Gebouw- en locatie aspecten relevant voor het invoeren van HNW. Bron: De Groot (2012)

Locatie Gebouw

Bereikbaarheid per auto Indelingsflexibiliteit

Bereikbaarheid per OV Installaties

Voorzieningen Vloergrootte

Uitstraling omgeving Lichtinval

Nabijheid andere kantoren Kwaliteit interieur

Ruimtelijk-visuele kwaliteit locatie Duurzaamheid

Aantrekkelijke entree

Parkeergelegenheid

Parkeercapaciteit

Verdiepingshoogte

Gebouwvorm

Kwaliteit exterieur

Uitnodigende functionele trap

Café en of vergaderfaciliteit bij de centrale entree

3.8METHODENVOORKWALITEITSMETING

3.7.1REALESTATENORM(1992)Er zijn de afgelopen jaren zowel in Nederland als in het buitenland methoden ontwikkeld om de kwaliteit van kantoorhuisvesting te meten (Vijverberg, 1997, 1998). Dit onderzoek beperkt zich tot het meest bekende instrument, de Real Estate Norm (REN). De aspecten uit de REN zijn ondermeer toegepast en beoordeeld in andere onderzoeken zoals het onderzoek van Geraedts en Van der Voordt (2003). De REN is een hulpmiddel in de communicatie van gebruikers van kantoren enerzijds en de professionele vastgoedpartijen en huisvestings- en bouwspecialisten anderzijds. De methode kan gebruikt worden voor het analyseren van de bestaande huisvestingssituatie als wel voor de oriëntatie op kantoorlocaties en gebouwen in de markt. De methode onderscheidt vijf belangrijke hoofdaspecten. Binnen deze aspecten worden sub aspecten onderscheiden. In totaal gaat het om ongeveer 160 prestatie-aspecten. Tabel 3.8 geeft een beknopte weergave van de lijst met aspecten waarop kantoorgebouw volgens de REN gescand kunnen worden.


Tabel 3.8: Real estate norm (1992) Locatie Perceel Gebouw Omgeving Visueel Flexibiliteit Bereikbaarheid Bereikbaarheid Hoofdentree Voorzieningen Parkeren Transport/verplaatsing Openbare veiligheid Terreininrichting Communicatie Potentieel nieuw personeel Veiligheid Instandhouding van prestaties Huisvesting voor huidig personeel Hinder Energiehuishouding Beveiliging Vrij hoogte vloeren Privacy werkplek Binnenmilieu Sanitair Restauratieve voorzieningen Technische ruimte Restruimte Bali in entreehal

3.9ANALYSEENCONCLUSIE

In dit hoofdstuk is de deelvraag: ‘Welke gebouwen locatieaspecten van kantoorgebouwen worden in recente onderzoeken onderscheiden?’ beantwoord. Aangezien het meten van de geschiktheid van kantoren van Het Nieuwe Werken (HNW) relatief onbekend is en weinig theoretische aanknopingspunten kent, zijn de belangrijkste en meest recente onderzoeken op het gebied van ‘vestigingsplaatskeuze’ en ‘corporate real estate management (CREM)’ geanalyseerd. In de geanalyseerde onderzoeken is een breed scala aan zowel gebouw- als locatieaspecten aanbod gekomen. Niet elk onderzoek maakt gebruik van een rangschikking van aspecten. Uit de onderzoeken die wel gebruik maken van een rangschikking blijkt dat voor wat betreft de locatie de aspecten bereikbaarheid (per auto en openbaar vervoer) en representativiteit zeer belangrijk worden gevonden. Over de rangschikking van gebouwaspecten heerst minder overeenstemming. Vrijwel alle onderzoeken tonen aan dat er waarde wordt gehecht aan de representativiteit van zowel het interieur als exterieur. Verder valt op dat de kantoorgebruiker belang hecht aan een flexibele indeelbaarheid van zijn bedrijfshuisvesting. Om antwoord te geven op deelvraag 2 van dit onderzoek is een totaaloverzicht van 52 gebouwen 13 locatieaspecten opgesteld, te zien in tabel 3.9. In de geanalyseerde onderzoeken worden verschillende aspecten genoemd die geen betrekking hebben op het gebouw of de locatie, zoals de verschillende organisatorische aspecten die genoemd worden in de onderzoeken naar push-, pull- en keepfactoren. Deze aspecten zijn dan ook niet opgenomen in het totaaloverzicht. Wanneer er sprake was van aspecten met verschillende benamingen zijn deze samengevoegd. Er is een onderverdeling gemaakt in 11 verschillende hoofdaspecten. Hiervan hebben 7 hoofdaspecten betrekking op het gebouw en 4 op de locatie. Onder de hoofdaspecten ‘gebouw’ en ‘werkvloer’ vallen aspecten die betrekking hebben op het fysieke gebouw. Alle gebouwaspecten die te maken hebben met de uitstraling van het gebouw vallen onder het hoofdaspect ‘representativiteit gebouw’. De categorie ‘E- en W-installaties’ omvat alle aspecten die te maken hebben met de installatietechniek in een gebouw. Verder is er onderscheid gemaakt in de hoofdaspecten ‘faciliteiten’, ‘duurzaamheid’ en ‘overig’. De 4 hoofdaspecten die iets zeggen over de locatie van kantoorgebouwen zijn onderverdeeld in ‘bereikbaarheid’, ‘voorzieningen’, ‘representativiteit’ en ‘overig’.


GEBOUW ASPECTEN Kor

teweg

(200

2)

Remøy

(200

7)

NVB (200

9)

Janss

en (2

009)

Feijts

(200

6)

Ven (2

005)

Hendrik

x (2

011)

REN (199

2)

De Gro

ot (20

12)

Gebouw Aantal verdiepingenBouwperiode / ouderdomBruto/netto vloeroppervlakCourantheidDetaillering bouwdelen en verbindingenEfficiënt ruimtegebruikEigen gebruik / multi tentantGebouwvolumeGebouwvormOriëntatieRouting / interne verkeerstructuurTotale oppervlakteUitbreidingsmogelijkheden

Werkvloer ConstructietypeGevelopeningen / daglicht toetredingIndelingsflexibiliteitToegankelijkheid (microniveau)Verdiepings layoutVloeroverspanningVerdiepingsoppervlakVrije hoogte vloeren

Representativiteit HerkenbaarheidHoofdentreeKwaliteit pandRepresentativiteit interieurRepresentativiteit exterieur

E- en W-installaties AansluitmogelijkhedenAkoestiekBinnenmileuCapaciteitControlemogelijkhedenEnergie efficientieGeluidsprodcutieInstallaties CommunicatieInstallatietechnische flexibiliteitKwaliteit installaties Standaardisatie installalatie onderdelenTechnische ruimteTechnische staatVerbindingenWarmte-ontwikkeling

Facilitair BeveiligingFaciliteiten automatiseringGoederen en vuilRestaurant en receptie

Duurzaamheid Energie prestatie / gebruikMateriaalgebruikMilieubelasting tijdens gebruikMilieubelasting tijdens sloopSoort energiebronWaterbesparingen

Overig Arbo eisen en veiligheid

LOCATIE ASPECTEN Korte

weg (2

002)

Remøy

(200

7)

NVB (200

9)

Janss

en (2

009)

Feijts

(200

6)

Ven (2

005)

Hendrik

x (2

011)

REN (199

2)

De Gro

ot (20

12)

Bereikbaarheid Bereikbaarheid per autoBereikbaarheid per OVBereikbaarheid vliegtuigParkeergelegenheidFietsenstalling

Voorzieningen Voozieningenniveau

Representativiteit Aanzien / representativiteit / architecuurNabijheid andere kantoren / clusteringZichtbaarheid

Overig Nabijheid klanten / bedrijfsvoeringNabijheid personeelUitbreidingsmogelijkhedenSociale veiligheid

Tabel 3.9: Totaallijst gebouwen locatieaspecten

4. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept fysiek gedefinieerd 53

4.HETACTIVITEITGERELATEERDKANTOORCONCEPTFYSIEKGEDEFINIEERD

4.1INLEIDING

In hoofdstuk 3 is een omvattende lijst gebouwen locatieaspecten opgesteld. De lijst aspecten is gebaseerd op de belangrijkste en meest recente onderzoeken op het gebied van ‘vestigingsplaatskeuze’, ‘corporate real estate management (CREM)’ en Het Nieuwe Werken (HNW). Omdat niet ieder aspect relevant is voor verder onderzoek wordt in dit hoofdstuk een verkorte lijst gebouwen locatieaspecten opgesteld (zie tabel 4.1). Vervolgens wordt een lijst met de te verwachten relevante aspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept opgesteld met behulp van de verkregen inzichten uit het literatuuronderzoek en casestudies (zie Bijlage II). Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie.

4.2NIETRELEVANTEGEBOUWASPECTEN

Hoofdaspect gebouw Feijts (2006) benoemd in zijn onderzoek de aspecten ‘totale oppervlakte’ en ‘aantal verdiepingen’. Deze aspecten hebben beiden betrekking op de kwantitatieve huisvestingsvraag van een organisatie. Omdat in dit onderzoek juist de kwalitatieve huisvestingsvraag relevant is zullen bovengenoemde aspecten niet meegenomen worden in het vervolgonderzoek. Tabel 3.10 bevat verschillende aspecten die betrekking hebben op de verhuurbaarheid van kantoorgebouwen. Het betreft de aspecten ‘bouwperiode’, ‘bruto/netto vloeroppervlak’ en ‘courantheid’. De courantheid van een kantoorgebouw is gebaseerd op vele uiteenlopende aspecten die voor elk gebouw anders zijn (Bruyn, 2010). De verhuurbaarheid van kantoorpanden blijkt samen te hangen met de bouwperiode, de verhouding bruto/netto vloeroppervlak en efficiënt ruimtegebruik (Bruyn, 2010). Deze aspecten zijn niet relevant voor dit onderzoek, omdat deze niets zeggen over de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van gebruikers. Hetzelfde geldt voor de aspecten ‘uitbreidingsmogelijkheden’ en ‘eigen gebruik/multi tenant’. Een tweetal aspecten hebben een relatie met de energie efficiëntie van een gebouw en vallen ook buiten het kader van dit onderzoek. Het betreft de aspecten ‘oriëntatie’ en ‘gebouwvolume’. Het laatste aspect uit de hoofdaspect ‘gebouw’ dat niet relevant is voor het vervolgonderzoek heeft betrekking op de kwaliteit van de bouwkundige detaillering van het kantoorgebouw. Het betreft het aspect ‘detaillering bouwdelen en verbindingen’.

Hoofdaspect werkvloer Jansen (2009) geeft in zijn onderzoek geen invulling aan het aspect ‘toegankelijkheid (microniveau)’. Omdat het onduidelijk is waar dit aspect specifiek betrekking op heeft zal dit aspect niet opgenomen worden. Hoofdaspect representativiteit Het aspect ‘kwaliteit pand’ heeft betrekking op de verhuurbaarheid van een kantoorgebouw in zijn totaliteit en wordt daarom niet meegenomen in het vervolg onderzoek. Hoofdaspect E- en W-installaties Het hoofdaspect ‘E- en W-installaties’ uit tabel 3.10 bevat verschillende aspecten die iets zeggen over de totale kwaliteit van de installaties, het makkelijk onderhouden en de energie efficiëntie hiervan. Deze aspecten worden niet meegenomen in het vervolg onderzoek, omdat deze niets zeggen over de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van gebruikers. Het betreft de volgende aspecten: ‘aansluitmogelijkheden’, ‘binnenmilieu’, ‘energie efficiëntie’, ‘geluidsproductie’, ‘kwaliteit installaties’, ‘standaardisatie installatie onderdelen, ‘technische ruimte’, ‘technische staat’, ‘verbindingen’ en ‘warmte ontwikkeling’.In het activiteit gerelateerd kantoorconcept is vaak een grotere ventilatie- en koelcapaciteit nodig (De Groot, 2012). Het aspect ‘capaciteit’ wordt niet toegevoegd aan de lijst gebouwaspecten. Dit onderzoek richt zich namelijk op primaire huisvestingskenmerken die specifiek van toepassing zijn op de kenmerken van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De juiste installatietechnische eisen zijn vanzelfsprekend essentieel en worden in de praktijk in een aparte technische beoordeling van een gebouw bepaald. Hoofdaspect faciliteiten De aspecten ‘beveiliging’, ‘faciliteiten automatisering’, ‘goederen en vuil, en ‘restaurant en receptie’ worden niet meegenomen in het vervolgonderzoek. De reden hiervoor is dat de werknemers in een kantoor een

54 4. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept fysiek gedefinieerd

werkomgeving ter beschikking gesteld wordt, waar de benodigde faciliteiten beschikbaar moeten zijn. Bovengenoemde aspecten vallen onder deze faciliteiten. Deze aspecten zouden in iedere organisatie aanwezig moeten zijn en hebben geen relatie met het invoeren van een activiteit gerelateerd kantoorconcept. Hoofdaspect duurzaamheid Kantoorgebruikers willen in toenemende mate aantonen dat zij maatschappelijk verantwoord opereren (DTZ, 2010). Bedrijven zoals TNT, de Rabobank, De Gebouwendienst en KPMG hebben Duurzaam Ondernemerschap opgenomen in hun bedrijfsstrategie. Huisvesting in een energie-efficiënt en duurzaam gebouw kan een rol spelen voor deze organisaties. Het implementeren van Het Nieuwe Werken (HNW) is sterk gerelateerd aan minder CO2-uitstoot (Hoen en Meindertsma, 2012), minder files, minder vierkante meter gebruik en energieverspilling (CBRE, 2012). Het invoeren van HNW is voor veel organisaties dan ook een onderdeel van hun maatschappelijk verantwoord ondernemen beleid. De aspecten uit het hoofdaspect ‘duurzaamheid’ hebben allen geen relevantie voor dit onderzoek, omdat het investeren in een duurzaam gebouw een gevolg is van een bepaald beleid en niet van het invoeren van HNW. Hoofdaspect overig In het bouwbesluit staan onder meer basiseisen waar bestaande en nieuwe kantoren aan moeten voldoen. De onderwerpen zijn divers en gaan onder andere over brandveiligheid, grootte van ruimten, ventilatie en daglicht. Het aspect ‘arbo eisen en veiligheid’ wordt niet meegenomen in het vervolgonderzoek. Arbo eisen hebben betrekking op het meubilair en veiligheidseisen zijn standaardeisen waar alle kantoorgebouwen aan moeten voldoen. Na het verwijderen van de niet relevante gebouwaspecten blijven de aspecten te zien in tabel 4.1. over.

4.3NIETRELEVANTELOCATIEASPECTEN

Hoofdaspect overig De aspecten ‘nabijheid klanten’ en ‘nabijheid personeel’ zijn locatiekeuzecriteria die afhankelijk zijn van de bedrijfsvoering van organisaties. De twee aspecten ‘sociale veiligheid’ en ‘uitbreidingsmogelijkheden’ zijn locatiekeuzecriteria die voor elke organisatie van belang zijn. Deze locatiecriteria hebben echter geen relatie met het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Na het verwijderen van de niet relevante locatieaspecten blijven de aspecten in tabel 4.2 over.

GEBOUW ASPECTEN Korte

weg (2

002)

Remøy

(200

7)

NVB (200

9)

Janss

en (2

009)

Feijts

(200

6)

Ven (2

005)

Hendrik

x (2

011)

REN (199

2)

De Gro

ot (20

12)

Gebouw GebouwvormRouting / interne verkeerstructuur

Werkvloer ConstructietypeIndelingsflexibiliteitVerdiepings layoutVloeroverspanningVerdiepingsoppervlakVrije hoogte vloeren

E- en W- installaties AkoestiekControle mogelijkhedenInstallaties t.b.v. communicatieInstallatietechnische flexibiliteit

Representativiteit HerkenbaarheidHoofdentreeRepresentativiteit interieurRepresentativiteit exterieur

Tabel 4.1: Verkorte lijst gebouwaspecten

LOCATIE ASPECTEN Korte

weg (200

2)

Remøy

(200

7)

NVB (200

9)

Janss

en (2

009)

Feijts

(200

6)

Ven (2

005)

Hendrik

x (2

011)

REN (199

2)

De Gro

ot (20

12)

Bereikbaarheid Bereikbaarheid per autoBereikbaarheid per OVBereikbaarheid vliegtuigFietsenstallingParkeergelegenheid

Voorzieningen Voozieningenniveau

Representativiteit Aanzien / representativiteit / architectuurNabijheid andere kantoren / clusteringZichtbaarheid trein / snelweg

Tabel 4.2: Verkorte lijst locatieaspecten


4.4TEVERWACHTENRELEVANTEGEBOUWASPECTEN

Deze paragraaf bespreekt de gebouwaspecten die mogelijk relevant zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept, maar niet in de reeds besproken studies naar voren zijn gekomen. De aspecten worden besproken op volgorde van de hoofdaspecten uit tabel 4.1. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept is een vertaling van de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van een organisatie naar een fysieke werkomgeving. Het gaat hierbij om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf en haar werkprocessen (CBRE, 2012). De te verwachten relevante gebouwaspecten kunnen dus vastgesteld worden door inzichten verkregen uit de opgestelde principes en doelstellingen van het kantoorconcept (zie hoofdstuk 2). Voor het opstellen van de te verwachten relevante gebouwen locatieaspecten wordt tevens gebruik gemaakt van de inzichten die verkregen zijn uit een analyse van twee verschillende casestudies (zie Bijlage II). 4.4.1HOOFDASPECTZONERINGGEBOUWEr wordt een nieuwe hoofdcategorie aan tabel 4.1 toegevoegd, namelijk ‘zonering gebouw’. Het principe zonering en de doelstelling kennisdelen (zie paragraaf 2.6 en 2.7) zijn naar verwachting relevant voor het toevoegen van nieuwe gebouwaspecten aan het hoofdaspect ‘zonering gebouw’. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept kenmerkt zich door een bepaalde basisindeling van een gebouw. Hierbij worden ondersteunende centrale functies vaak op een bepaalde wijze ten opzichte van elkaar gepositioneerd om de kans op ontmoeting met collega’s, buiten het eigen team of afdeling, zo groot mogelijk te maken. De voorbeeldprojecten in box I en II en de casestudies laten zien dat, om de kans op ontmoeting met collega’s buiten het eigen team of afdeling zo groot mogelijk te maken, de entree aan een plein (centraal ontmoetingsgebied) gekoppeld wordt, met faciliteiten zoals een koffiebar, een vergadergebied, een multifunctioneel restaurant en aanlandplekken. Ook blijkt dat het entree- en ontmoetingsgebied en het restaurant in het activiteit gerelateerd kantoorconcept andere eigenschappen hebben dan in het traditionele kantoorconcept.

Organisatie: Eneco Plaats: Rotterdam In april 2012 is het nieuwe hoofdkantoor van energiebedrijf Eneco in Rotterdam Alexander in gebruik genomen. De organisatie was voor de verhuizing gehuisvest in 6 verschillende gebouwen verspreid door Rotterdam. Er is gekozen voor het ontwikkelen van een nieuw kantoorgebouw van totaal 25.000m2 met 14 verdiepingen. Hoofddoelstelling van het activiteit gerelateerd kantoorconcept is het stimuleren van samenwerking tussen verschillende afdelingen.

Het plein van het gebouw wordt gevormd door een centraal atrium met espressobar en daaromheen het dynamische ontmoetingscentrum met receptie, vergadercentrum, werken overlegplekken, restaurant, servicebalie en auditorium op de begane grond en 1e verdieping. Bij binnenkomst in de entreehal komen receptionistes de klanten tegemoet gelopen en nemen ze hen mee naar één van de drie balies. Een concept van ontvangst waarbij de gastvrijheid van centraal staat. Vanuit de entree is de espressobar direct zichtbaar en is er een vanzelfsprekende looproute richting het ruimtelijke hart van het gebouw. Vanuit het atrium kunnen klanten en medewerkers zich oriënteren en hun weg vervolgen naar het vergadercentrum, de werkplekken en het restaurant op de begane grond. Of men gaat via één van de drie trappen naar het vergadercentrum, het auditorium, de servicebalie of de werkplekken op de 1e verdieping. Van daaruit zijn er weer trappen en vides naar de tweede verdieping met vergader-, werkplekken en opleidingscentrum.

BOX I: Plattegrond centraal ontmoetingsgebied Eneco. Bron: dearchitect.nl

Vergadergebied

Werk‐ / Lunch gebied

Keuken / koffie

Entree


4.4.1.1 Eigenschappen Plein Uit zowel de casestudies als de voorbeelden in box I en II blijkt dat het plein in het activiteit gerelateerd kantoorconcept een aantal karakteristieke eigenschappen heeft. Deze eigenschappen hebben betrekking op de ruimtelijkheid, de positie, de verbinding met andere functies en het gebruik van het plein. Deelaspect ruimtelijkheid plein Het plein wordt in de voorbeeldprojecten en casestudies gerealiseerd in de meest ruimtelijke plek van het kantoorgebouw met daaromheen verschillende andere functies gesitueerd. De voorbeeldprojecten en casestudies laten zien dat een ruimtelijk plein op verschillende manieren gerealiseerd kan worden. In het geval van het hoofdkantoor van Eneco vormt een centraal atrium met glazen dak het plein. Het plein kan echter ook gevormd worden door het toepassen van vides, zoals te zien is in de hoofdkantoren van Microsoft en CBRE. Het volgende aspect wordt aan het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ toegevoegd:

Ruimtelijkheid plein Deelaspect positie plein De doelstelling ‘kennisdelen en samenwerken’ blijkt relevant voor het opstellen van nieuwe gebouwaspecten voor het deelaspect ‘positie plein’. Zoals in hoofdstuk 2 aangegeven zijn met name de meer informele relaties en vormen van communicatie en kennisuitwisseling van groot belang voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Hiervoor is het belangrijk dat de kans dat medewerkers (van verschillende afdelingen) elkaar informeel ontmoeten zo groot mogelijk is. Voor het opstellen van nieuwe gebouwaspecten binnen het deelaspect ‘positie plein’ is gebruik gemaakt van de artikelen van Van der Voordt (2002) en Becker (2007). De plaats waar medewerkers elkaar ontmoeten wordt volgens Van der Voordt (2002) sterk beïnvloed door de configuratie van gebouwen, het aantal en de plaats van in-en uitgangen en de positie van trappen, gangen, toiletten en andere elementen die van invloed zijn op het ‘vervoerspatroon’ van gebruikers. Becker (2007) beschrijft in zijn artikel een ontwerpprincipe dat verschillende vormen van informele kennisuitwisseling stimuleert. Hij beschrijft dit ontwerpprincipe als volgt:

“Non-territorial office allocation policies constitute a type of functional inconvenience. Such designs require employees to walk longer distances, for example, than they would if the primary criteria was efficiency – i.e., getting between two points in the shortest amount of time or not having to move at all. Functional inconvenience assumes the journey counts. Walking a slightly longer and circuitous route between one’s office and the cafeteria is not a waste of time if the longer journey also creates more opportunities for chance encounters with people outside one’s own team or department.”

Het ontwerpprincipe ‘functionele inefficiëntie’ is dus een strategie om routes te ontwerpen die medewerkers als het ware ‘dwingen’ om elkaar te ontmoeten wanneer ze zich door het gebouw bewegen. Het zijn routes die niet zo kort mogelijk zijn, maar langs plekken gaat waar men normaal wellicht niet snel zou komen. Dergelijke ‘geforceerde’ routes hebben de potentie om barrières tussen afdelingen terug te dringen. De casestudies bevestigen dat verschillende van bovengenoemde ontwerpprincipes mogelijk van belang zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De casestudie CBRE laat zien dat er bewust één centrale ingang/entree voor zowel medewerkers als klanten gerealiseerd is met een directe verbinding naar het plein. Het plein is gesitueerd op begane grond (de laagst gehuurde verdieping). De routing van de werkgebieden naar het vergadercentrum is via het centraal gelegen plein ontworpen, hierdoor ontstaat een ‘geforceerde’ routing naar het plein. Ook de casestudie ORACLE laat zien dat bovenstaande ontwerpprincipes zijn toegepast, met uitzondering van het realiseren van één centrale entree. De ‘geforceerde’ routing naar het plein is in dit project ontworpen door het realiseren van verschillende ondersteunende functies (zoals het auditorium, de ORACLE University en het vergadergebied) aangrenzend aan een centraal plein. Op basis van casestudies en de artikelen van Van der Voordt (2002) en Becker (2007) kunnen de bovengenoemde ontwerpprincipes gekoppeld worden aan relevante gebouwaspecten:

Functionele inefficiëntie ‘Geforceerde’ routing Plein

Configuratie plein


Plein op begane grond of eerste verdieping Verbinding entree - plein

Aantal en plaats van inen uitgangen Eén centrale entree / uitgang voor zowel medewerkers als klanten

De volgende aspecten worden aan het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ toegevoegd:

Plein op begane grond of eerste verdieping Eén centrale entree voor zowel medewerkers als klanten Geforceerde routing Plein Verbinding Entree – Plein

Deelaspect verbinding plein Zoals eerder genoemd kunnen centrale functies op een bepaalde wijze gepositioneerd worden (ontwerpprincipe configuratie) om de kans op ontmoeting met collega’s buiten het eigen team of afdeling zo groot mogelijk te maken. Omdat het plein in het activiteit gerelateerd kantoorconcept ontworpen wordt als centraal ontmoetingspunt voor zowel medewerkers als klanten lijkt de configuratie van functies ten opzichte van het plein belangrijk. Een ontmoetingsplein functioneert namelijk het best als er veel verkeerstroom (dynamiek) is en er in potentie veel ontmoetingen tussen medewerkers kunnen ontstaan (interview T. Keulen). Het lijkt dus voor de hand te liggen dat elke functie die mensen trekt een verbinding moet hebben met het plein, zodat er een dynamisch plein ontstaat. De voorbeeldprojecten en casestudies bevestigen dat de verbinding tussen het plein met andere functies relevant kunnen zijn. Op de begane grond en eerste verdieping van het hoofdkantoor van Eneco is het zogenaamde Eneco Village gerealiseerd, een ontmoetingscentrum rondom het atrium met vergaderruimtes, werkplekken, restaurant en auditorium. Ook ORACLE heeft op de begane grond haar plein gerealiseerd rondom een atrium met, coffeebar, vergaderruimtes, auditorium en de ORACLE University.

Omdat de ondersteunende functies in het kantoorgebouw per organisatie verschillend zijn, worden de verbindingen met de meest belangrijke functies aan de hoofdaspect ‘zonering gebouw’ toegevoegd:

Verbinding Plein – Vergadercentrum Verbinding Plein – Restaurant Verbinding plein – Werkvloeren

Deelaspect eigenschappen plein In het activiteit gerelateerd kantoorconcept functioneert het plein als ontmoetingsgebied voor zowel medewerkers als klanten. Voorwaarde voor het goed functioneren van dit plein is de mogelijkheid om het multifunctioneel te kunnen gebruiken. Dat wil zeggen dat het plein zal moeten voorzien in een diversiteit aan werkplekken en zones, zodat er (in teams) gewerkt of overlegd kan worden. De plattegrond van het voorbeeldproject Microsoft (zie box I) geeft deze diversiteit goed weer. Medewerkers kunnen op de eerste verdieping gebruik maken van verschillende volwaardige werken overlegplekken in verschillende settings. Om het informeel ontmoeten tussen medewerkers verder te stimuleren bevindt zich op het plein tevens een Espressobar. De gedachte is dat medewerkers hier samenkomen om elkaar op een kop (betaalde) koffie te trakteren om zo de onderlinge cohesie te versterken. Het volgende aspect wordt aan het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ toegevoegd:

Multifunctioneel gebruik plein (diversiteit aan werkplekken en zones) Deelaspect eigenschappen restaurant Anders dan in een traditioneel kantoorconcept functioneert het restaurant in het activiteit gerelateerd kantoorconcept als een ruimte waar heel informeel met elkaar overlegt kan worden, op manieren die op de werkvloer niet plaats vinden (bni, 2012). Net als het plein voorziet het restaurant in een diversiteit aan werkplekken en zones, zodat deze ruimte multifunctioneel gebruikt kan worden. In sommige projecten wordt het ontmoetingsgebied en het restaurant gecombineerd in één ruimte, zoals in het voorbeeldproject Microsoft (box II). De volgende aspecten worden aan het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ toegevoegd:

Multifunctioneel gebruik restaurant (diversiteit aan zones en werkplekken)


Combinatie Plein – Restaurant

Organisatie: Microsoft Nederland Plaats: Schiphol In het nieuwe kantoorconcept van Microsoft heeft de balie plaatsgemaakt voor een hospitality ruimte waar de traditionele receptioniste is vervangen door een hospitality medewerker die gasten actief benadert en hen welkom heet. De eerste verdieping is specifiek ingericht om ontmoetingen te faciliteren. Doordat er één centrale entree is gerealiseerd waar zowel medewerkers als klanten het gebouw binnenkomen ontstaat een levendig centraal ontmoetingsgebied. De eerste verdieping voorziet in mogelijkheden voor vergaderen, informeel ontmoeten én lunchen voor zowel klanten als medewerkers. Om het informeel ontmoeten tussen medewerkers verder te stimuleren bevindt zich op de 1e verdieping tevens een Espressobar. De gedachte is dat medewerkers hier samenkomen om elkaar op een kop (betaalde) koffie te trakteren om zo de onderlinge cohesie te versterken. De boven liggendeverdiepingen faciliteren een variëteit aan werkplekken die de medewerkers, afhankelijk van het soort werk dat ze gaan doen, kunnen gebruiken.

Deelaspect hospitality Onderscheidend vermogen van organisaties ontstaat in toenemende mate als functie van klantenoriëntatie en het leveren van maatwerk. Voeling hebben en houden met de klant betekent ook dat deze steeds intensiever wordt betrokken bij het tot stand brengen van het product (van der Meer, 2010). Omdat de klantwaarde belangrijker wordt, vereist dit in toenemende mate faciliteiten voor klantenontvangst. Uit de voorbeeldprojecten te zien in box I en II en de casestudies blijkt dat de traditionele balie met receptionistes plaatsmaakt voor een hospitalityruimte, waar hospitality medewerkers gasten actief benaderen en hen welkom heet. In het activiteit gerelateerd kantoorconcept verblijven bezoekers bovendien op het plein, waardoor zij vanaf het begin van hun bezoek onderdeel uitmaken van de organisatie. De volgende aspecten worden aan het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ toegevoegd:

Zone voor hospitality team Mogelijkheid wachtgebied

Tabel 4.2 geeft een overzicht van de lijst gebouwaspecten binnen het hoofdaspect ‘zonering gebouw’. Geen van deze aspecten wordt in bestaande studies genoemd en zijn daarom als nieuwe aspecten toegevoegd. De deelaspecten ‘positie plein’ en ‘verbinding plein’ beslaan het aspect ‘routing / interne verkeerstructuur’ uit tabel 4.1, omdat deze aspecten van invloed zijn op het vervoerspatroon van gebruikers. Het aspect ‘gebouwvorm’ (zie tabel 4.1) wordt verplaatst naar het hoofdaspect ‘werkvloer’, omdat dit aspect bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept iets zegt over de loopafstanden tussen werkplekken en dus meer betrekking heeft op de werkvloeren dan het gehele gebouw.

BOX II: Plattegrond plein Microsoft Schiphol. Bron (Microsoft, 2012)

Vergadergebied

Werk‐ / Lunch gebied

Keuken / koffie

Entree


4.4.2HOOFDASPECTWERKVLOERDeze paragraaf bespreekt de te verwachten relevante gebouwaspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept op werkvloerniveau. Verwacht wordt dat met name het principe ‘indeling van de werkomgeving’ (zie paragraaf 2.6) en het stimuleren van de meer informele relaties en vormen van communicatie (zie doelstelling kennisdelen paragraaf 2.7) eisen stellen aan verschillende eigenschappen van de werkvloer. In het ideale geval zou deze paragraaf de directe relaties beschrijven tussen enerzijds de gebouwaspecten en anderzijds de mate van informele interactie op de werkvloer. Op dit moment is het echter nog onduidelijk welke aspecten in de werkomgeving leiden tot meer informele communicatie. Er zijn wel indicaties gevonden dat de werkomgeving informele communicatie tussen collega’s kan stimuleren (Appel-Meulenbroek, in concept). Appel-Meulenbroek (in concept) benoemt op basis van een uitgebreide literatuurstudie de volgende aspecten:

Visuele en auditieve verbinding tussen collega’s op de werkvloer Nabijheid van collega’s Visuele verbinding tussen collega’s in het gebouw ‘Centraalheid’ (gemiddelde loopafstand tot andere werkplekken) Afstand tot vergaderkamers

De resultaten van Appel-Meulenbroek (in concept) laten zien dat vooral de visuele en auditieve verbinding tussen collega’s en korte loopafstanden op zowel vloer- als gebouwniveau van belang zijn voor het stimuleren van informele communicatie tussen collega’s. De afstand tot vergaderkamers is voor dit onderzoek niet relevant, omdat dit afhankelijk is van een bepaalde indeling van de werkvloer. De Groot (2012) beschrijft verschillende eisen die aan de werkvloer worden gesteld als volgt:

“Met de komst van meer variatie in de inrichting (activiteit gerelateerd werken), neemt het belang van efficiënte gestandaardiseerde gebouwen toe. Vloeren groter dan 800 m2, alleen dragende delen langs de gevel en een standaard stramienmaat van 0,9m of 1,8m zijn wenselijk. Dit alles ter bevordering van de indelingsflexibiliteit, wat een van de belangrijkste gebouwkenmerken is voor activiteit gerelateerd kantoorconcepten bij grote kantoororganisaties. Voor de overspanning geldt dat vanaf 14,40m de meest flexibele mogelijkheden ontstaan. Minder diep betekent dat de mogelijkheden beperken en dieper betekent dat de mogelijkheden vergroten”.

Uit bovenstaande omschrijving blijkt dat De Groot (2012) het aspect ‘indelingsflexibiliteit’ (zie tabel 4.1) operationaliseert in de aspecten ‘verdiepingsoppervlak’, ‘constructietype’, ‘fijnmazige stramienmaten’ en ‘gebouwdiepte’. De Groot geeft, anders dan ‘flexibele mogelijkheden’ en het ‘vergroten van mogelijkheden’, geen verdere onderbouwing waarom de genoemde oppervlaktes, stramienmaten en vloerdieptes de meest gunstige zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Wel beschrijft De Groot in haar conclusie dat veel organisaties de doelstelling hebben om communicatie tussen medewerkers te verbeteren. Zij geeft aan dat open vloeren met zo veel mogelijk (visuele) interactie hierbij belangrijk is. Daarvoor zijn volgens de auteur grote compacte vloeren nodig. De resultaten van het onderzoek van Berlee (2012) bevestigen dat ‘verdiepingsoppervlak’, ‘fijnmazige stramienmaten’ en ‘gebouwdiepte’ relevant zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De voorkeur wordt volgens Berlee gegeven aan enkele grote verdiepingsvloeren (groter dan 1.000 m2), in plaats van meerdere kleine. Berlee geeft aan dat hierdoor de kans op (toevallige) ontmoetingen en de mate van (informeel) overleg groter wordt. Het belangrijkste voordeel van een grote oppervlakte verspreid over een beperkt aantal verdiepingen zou zijn dat men zo veel mogelijk visueel met elkaar in verbinding staat (mits deze niet anders beperkt wordt) en de fysieke barrière om elkaar te treffen zo klein mogelijk is (Berlee, 2012). Doordat men in het activiteit gerelateerd kantoorconcept een mix van diverse typen werken overlegplekken realiseert zijn fijnmazige

Tabel 4.3: Gebouwaspecten hoofdaspect ‘zonering gebouw’


Positie plein Plein op begane grond of 1e verdiepingVerbinding Entree - PleinEen centrale entréeGeforceerde routing Plein

Verbinding plein Verbinding Plein - VergadercentrumVerbinding Plein - RestaurantVerbinding Plein - Werkvloeren

Eigenschappen plein Multifunctioneel gebruik PleinEigenschappen pestaurant Multifunctioneel gebruik Restaurant

Combinatie Plein - RestaurantHospitality Zone voor receptie / hospitality team

Mogelijkheid wachtgebied


stramienmaten gewenst. De gebouwdiepte is van belang, omdat deze van invloed is op de zoneringsmogelijkheden van diverse typen werken overlegplekken (Berlee, 2012). Op basis van bovenstaande besproken studies worden binnen het hoofdaspect werkvloer 4 deelaspecten opgesteld, namelijk ‘gebouwvorm’, ‘visuele en functionele verbinding’, ‘afmetingen en ruimtelijkheid vloervelden’ en ‘stramienindeling’. Ook wordt een nieuw deelaspect toegevoegd, namelijk ‘positie ankerpunten’. Dit deelaspect bespreekt aspecten die betrekking hebben op de basisindeling van werkvloeren.

Organisatie: ERA Plaats: Zoetermeer Op 8 augustus 2011 heeft ERA Contour een nieuw kantoor in gebruik genomen. Het gebouw heeft de vorm van een carré-achtig blok, waarbij de breedte-hoogte maat gelijk is. De nieuwbouw bestaat feitelijk uit twee helften. In de ene helft zijn clustergebieden gevestigd. Dit zijn gebieden waar de oude afdelingen gegroepeerd zijn en waar men met name individueel werkt. Aan de andere zijde bevinden zich de open ruimtes waar teams aan projecten gewerkt kan worden. Een vide van tien bij tien meter verbindt de twee helften. De etages zijn split-level van elkaar, waardoor men van de ene helft zo kan zien wie er aan de andere zijde een etage lager zit. Waar men zich ook in het gebouw bevindt, overal is overzicht.

Deelaspect gebouwvorm Uit de resultaten van het onderzoek van de Groot (2012) blijkt dat gebouwvorm relevant is bij het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De Groot (2012) beredeneert dat de gebouwvorm zo compact mogelijk dient te zijn om loopafstanden te beperken. Appel-Meulenbroek en Feijts (2007) tonen bovendien aan dat de gemiddelde loopafstanden tot andere werkplekken zo klein mogelijk zouden moeten zijn voor het optimaal stimuleren van informeel contact tussen medewerkers. De meerderheid van de gebouwen uit de voorbeeldprojecten in box I, II en III en casestudies zijn te typeren als een carrévorm. De casestudie ORACLE (zie Bijlage II) laat echter zien dat het activiteit gerelateerd kantoorconcept ook toegepast kan worden in andere vormen dan de carré. Deelaspect visuele- en functionele verbinding Sociale interactie op de werkvloer wordt sterk beïnvloed door de wijze waarop werkplekken aan elkaar gekoppeld of van elkaar gescheiden worden. Mensen communiceren eerder met elkaar wanneer ze elkaar zien, zonder gehinderd te worden door muren of deuren (Kleijn, 2006). Onderzoek van Smulders en Teurlings (2001) liet zien dat medewerkers van webdesign bedrijven een duidelijke voorkeur hebben voor open kantoren, omdat zij dan gemakkelijker als team kunnen opereren. In het eerder genoemde onderzoek van Becker (2007) beschrijft de auteur dit als volgt:

“The greater the opportunity for employees to easily see and hear what others are doing from inside their own workspace (and as the move in and around their team, department, and other unit’s workspace as part of their daily activities), the more opportunities for modeling behavior, sharing information, and for fostering trust, cohesion, and feedback in early stages of idea development”.

Appel-Meulenbroek (in concept) bevestigt dat visuele verbinding tussen collega’s op zowel de werkvloer als in het gebouw informele communicatie tussen collega’s stimuleert. CBRE (2011) stelt bovendien dat grote open vloeren, openheid, transparantie en zichtlijnen op de werkvloer belangrijk zijn voor het succesvol

BOX III: Kantoorgebouw ERA, Zoetermeer. Bron (Era.nl)


invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Niet alleen openheid op de werkvloer is van belang voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Ook de mate van verticale gelaagdheid tussen werkvloeren kan een rol spelen. Verticale gelaagdheid zorgt namelijk voor barrières tussen medewerkers of afdelingen. In veel activiteit gerelateerd kantoorconcepten wordt de connectie tussen werkvloeren gerealiseerd door in de bestaande gebouwstructuur open trappen of vides te realiseren (zie box III en casestudies). Vaak worden deze vides niet allemaal boven elkaar gelegd. Door vides te laten verspringen zullen medewerkers zich over stukken van de werkvloer moeten bewegen voordat ze naar een andere vloer kunnen (interview gesprekspersoon 2, Bijlage III). Hierdoor wordt informele interactie tussen collega’s bevorderd. Liftkernen zijn plaatsen waar mensen zich voortbewegen en elkaar ontmoeten. De positie van liftkernen zou daarom gebruikt kunnen worden om sociale interactie tussen medewerkers te beïnvloeden.

De volgende aspecten worden toegevoegd aan het deelaspect ‘visuele- en functionele verbinding’:

Mogelijkheid open werkvloer Mogelijkheid open trappen Mogelijkheid vides Positie liftkernen

Het aspect ‘constructietype’ uit tabel 4.1valt onder het aspect ‘mogelijkheid open werkvloer’. De constructie van een kantoorgebouw heeft namelijk een directe impact op de werkvloer. Door het toepassen van een kolommenstructuur ontstaat een grote openheid. Deelaspect afmetingen en ruimtelijkheid vloervelden Het principe ‘indeling van de werkomgeving’ (zie paragraaf 2.6) is naar verwachting van belang voor het opstellen van aspecten binnen dit deelaspect. De werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn afgestemd op de diverse kantooractiviteiten waaruit de werkprocessen van de organisatie zijn opgebouwd. Welk type inrichting het beste werkt, hangt af van de activiteiten van medewerkers. De werkvloer moet flexibel genoeg zijn om deze inrichting te kunnen realiseren. Een vloerdiepte van 12,60m biedt ruimte voor het plaatsen van functies aan de gevel met 1 hoofdverkeerszone in het middengebied. Een vloerdiepte van 14,40m geeft meer indelingsmogelijkheden, namelijk het realiseren van 3 zones waar volwaardige werk en vergaderplekken gerealiseerd kunnen worden. Deze diepte verhoogt de kwaliteit van de werkvloer, doordat er verschillende indelingsmogelijkheden zijn. Er kunnen bijvoorbeeld enkele of dubbele verkeerszones gecreëerd worden en gesloten ruimtes kunnen door de maatvoering makkelijker los van de gevel gepositioneerd worden. Figuur 4.1 geeft 2 verschillende indelingsmogelijkheden weer.

Figuur 4.2 laat enkele indelingsmogelijkheden van een 16,20m diepe vloer zien. Ook deze diepte biedt de mogelijkheid voor het creëren van meerdere verkeerszones en het positioneren van gesloten plekken aan de gevel of op de werkvloer. De middenzone kan bij deze diepte efficiënter gebruikt worden, doordat er makkelijker additionele voorzieningen of bijvoorbeeld open trappen geplaatst kunnen worden.

Figuur 4.1: Indelingsmogelijkheden vloerdiepte 14,40m


Zoals eerder aangegeven wordt verwacht dat er een voorkeur aan compacte vloeren gegeven wordt voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Loopafstanden tussen werkplekken zouden zo kort mogelijk moeten zijn. Het aspect ‘lengte’ lijkt daarom ook relevant te zijn. Omdat het activiteit gerelateerd kantoorconcept zich naar verwachting kenmerkt door grote open vloervelden kan het aspect ‘verdiepingshoogte in relatie tot het verdiepingsoppervlak’ van belang zijn. Het plafond komt in een open werkomgeving namelijk meer in het zicht. De werkvloeren zouden hierdoor als ‘benauwend’ kunnen worden ervaren. De volgende aspecten worden toegevoegd aan het deelaspect ‘afmetingen en ruimtelijkheid vloervelden’:

Diepte Lengte Verdiepingshoogte i.r.t. oppervlak vloervelden

De aspecten ‘vloeroverspanning’ en ‘verdiepingsoppervlak’ uit tabel 4.1 overlappen elkaar en worden in dit onderzoek vervangen door de aspecten ‘diepte’ en ‘lengte’. De aspecten ‘vloeroverspanning’ en ‘verdiepingsoppervlak’ worden in het onderzoek van De Groot (2012) wel afzonderlijk genoemd. Ook Berlee (2012) benoemt de aspecten ‘vloeroverspanning’ en ‘verdiepingsoppervlak’ afzonderlijk. Berlee (2012) bevestigt dat de vloeroverspanning een rol speelt in verschillende indelingsmogelijkheden van de werkvloer. Samengevat blijkt uit het onderzoek van Berlee (2012) dat de fysieke afstand tussen werknemers en visuele verbinding tussen medewerkers belangrijk is voor het aspect ‘verdiepingsoppervlak’. Deze onderwerpen zijn echter reeds opgenomen in de deelaspecten ‘gebouwvorm’ en ‘visuele en functionele verbinding’. Het aspect ‘verdiepingsoppervlak’ wordt dan ook niet apart opgenomen in dit onderzoek. De laatste verandering aan 4.1 binnen dit deel aspect is het veranderen van de naam van ‘vrije hoogte vloeren’ in ‘verdiepingshoogte i.r.t. oppervlak vloervelden’. Deelaspect stramienindeling Het principe ‘indeling van de werkomgeving’ (zie paragraaf 2.6) is naar verwachting relevant voor het opstellen van aspecten binnen dit deelaspect. Zoals figuur 4.1 en 4.2 en de casestudies laten zien zijn er in een activiteit gerelateerd kantoorconcept veel verschillende indelingen van de werkvloer mogelijk. De bouwmethode van een kantoor zou daarom een optimale vrijheid voor de gebruiker moeten bieden bij de inrichting van de werkvloeren. Het bieden van een optimale indelingsflexibiliteit lijkt de meest succesvolle strategie. Verschillende gebruikers kunnen hierdoor hun eigen inrichting realiseren. Tevens biedt indelingsflexibiliteit de mogelijkheid om toekomstige veranderingen in de indeling eenvoudig door te voeren, wanneer bijvoorbeeld de organisatiestructuur verandert. Een veelgebruikte aanpak om indelingsflexibiliteit te creëren is het gebruik van open, vrij indeelbare ruimten. Het ontwerp beperkt zich dan vaak tot de positionering en dimensionering van de constructie en installaties en gevelopeningen in de plattegrond, de ruimte-indeling wordt overgelaten aan de gebruiker (Gijsbers, 2011). In hedendaagse projecten die flexibiliteit nastreven wordt daarom vaak een kolommenstructuur toegepast. De reden is dat een kolommenstructuur een grote openheid kent, wat een voordeel is voor de indeelbaarheid van de plattegrond. In de Nederlandse kantoorbouw wordt vaak gewerkt middels standaard stramienmaten, die over het

Figuur 4.2: Indelingsmogelijkheden vloerdiepte 16,20m


algemeen zijn opgebouwd uit maten van 1,80m. De stramienmaat is de maat waarop de gevel het toelaat om een binnenwand te plaatsen. Ook de aansluitmogelijkheden op het plafond (stramienmaat, positie roosters, e.d.) spelen naar verwachting een rol bij de indelingsflexibiliteit van een werkvloer. Om de indelingsflexibiliteit die benodigd is in het activiteit gerelateerd kantoorconcept zo groot mogelijk te houden moet de stramienmaat (van zowel gevel als plafond) de mogelijkheid bieden om verschillende typen gesloten ruimten (gericht op concentratie en formeel overleg) verspreid over de werkvloer te situeren.

Omdat het aspect ‘mogelijkheid open werkvloer’ al is toegekend aan het deelaspect ‘visuele- en functionele verbinding’ wordt dit aspect niet nogmaals opgenomen. De volgende aspecten worden wel toegevoegd aan het deelaspect ‘stamienindeling’:

Gevel: indeling volgens een bepaald stramien Aansluitmogelijkheden plafond

Zoals aangegeven wordt verwacht dat de werkvloer een optimale vrijheid voor de gebruiker moet bieden bij de inrichting van de werkvloeren. Het aspect ‘indelingsflexibiliteit’ uit tabel 4.1 wordt echter niet meegenomen in het vervolg van dit onderzoek, omdat verschillende reeds opgestelde aspecten het aspect ‘indelingsflexibiliteit’ samen definiëren. Het betreft de aspecten ‘mogelijkheid open werkvloer’, ‘diepte’, ‘gevel: indeling volgens een bepaald stramien’ en ‘aansluitmogelijkheden plafond’. Deelaspect positie ankerpunten Het principe ‘zonering’ is relevant voor het toevoegen van nieuwe gebouwaspecten aan het deelaspect ‘positie ankerpunten’. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept kenmerkt zich door een bepaalde basisindeling van functies op de werkvloer. De indeling van de werkvloeren start doorgaans bij binnenkomst met een ‘ankerpunt’, ook wel de huiskamer van de werkvloer genoemd, met faciliteiten zoals koffie, garderobe en lockers (CBRE, 2011). Omdat de meeste reuring plaatsvindt in de buurt van ankerpunten, zijn de dynamische werkplekken (gericht op samenwerking en informeel overleg) daaromheen gesitueerd. Hoe verder verwijderd van het ankerpunt, hoe rustiger en geconcentreerder de werkplekken (CBRE, 2011). Uit de casestudies blijkt dat ankerpunten niet alleen gesitueerd worden aan het begin van de werkvloer, maar bijvoorbeeld ook nabij verkeersroutes, kruispunten of belangrijke bestemmingen (zoals vergaderkamers). Bovendien blijkt dat print- / reprofaciliteiten vaak in de nabijheid van ankerpunten gesitueerd zijn (Van Meel, 2002). Omdat medewerkers elkaar op deze plekken ontmoeten dient er een bepaalde visuele en akoestische afscherming te zijn om overlast op de werkvloer te voorkomen.

De volgende aspecten worden toegevoegd aan het deelaspect ‘positie ankerpunten’:

Ankerpunten nabij verkeersroutes (gangen/liften) Ankerpunten nabij kruispunten Ankerpunten nabij belangrijke bestemmingen (vergaderkamers) Mogelijkheid verbinding ankerpunten en print- / reprofaciliteiten Ankerpunten voorzien in privacy

Het aspect ‘verdiepingslayout’ uit tabel 4.1 valt onder de deelaspecten ‘positie ankerpunten’, ‘afmetingen en ruimtelijkheid’ en ‘gebouwvorm’ Tabel 4.3 geeft een overzicht van de lijst gebouwaspecten binnen het hoofdaspect ‘werkvloer’.

Tabel 4.3: Gebouwaspecten hoofdaspect ‘werkvloer’

Hoofdaspect Deelaspect AspectWerkvloer Gebouwvorm Gebouwvorm

Viuele- en functionele verbinding Mogelijkheid open werkvloerMogelijkheid open trappenMogelijkheid videsPositie liftkernen

Afmetingen en ruimtelijkheid DiepteLengteVerdiepingshoogte i.r.t. oppervlak vloervelden

Stramien indeling Gevel: indeling volgens een bepaald stramienAansluitmogelijkheden plafond

Positie ankerpunten Ankerpunten nabij verkeersroutes (gangen / liften)Ankerpunten nabij kruispuntenAnkerpunten nabij belangrijke bestemmingen Mogelijkheid verbinding ankerpunten en print-/reprofaciliteitenAnkerpunten: voorzien in privacy


4.4.3HOOFDASPECTE‐ENW‐INSTALLATIESEén van de doelstellingen van het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept is het creëren van een werkomgeving waarin medewerkers tevreden en dus productief zijn (zie paragraaf 2.7.3). Het binnenklimaat in gebouwen kan de prestatie van werknemers beïnvloeden. Het binnenklimaat in gebouwen is voor een groot deel (van de tijd) afhankelijk van klimaatinstallaties. De kenmerken van een werkvloer in het activiteit gerelateerd kantoorconcept verschillen van het traditionele kantoorconcept. Dit kan consequenties hebben voor de keuze van een bepaald installatieconcept. Het hoofdaspect ‘E- en W-installaties’ wordt in deze paragraaf onderverdeeld in de deelaspecten ‘indelingsflexibiliteit’, ‘controle mogelijkheden’ en ‘akoestiek’. Indelingsflexibiliteit De werkvloeren in het activiteit gerelateerd kantoorconcept kenmerken zich door grote open ruimten, een grotere werkplekdichtheid en flexibele werkplekken. Bovendien bestaat vaak de behoefte aan de flexibiliteit om naderhand (concentratie)-ruimten toe te voegen of te wijzigen (Bruggema, 2013). Het moet mogelijk zijn om bij wijzigingen van de ruimtelijke indelingen, alle benodigde installaties of onderdelen daarvan eveneens aan te kunnen passen. Het verschilt namelijk enorm of een aangenaam binnenklimaat gerealiseerd moet worden voor een open ruimte, een concentratieruimte voor één persoon of een vergaderzaal (Bruggema, 2013). De keuze voor diepe vloeren kan gevolgen hebben voor de indelingsflexibiliteit van aansluitpunten van data en elektra. Bij diepe vloeren (14,40m – 16,20m) is het waarschijnlijk dat er werkplekken of andere functies in de middenzone gerealiseerd worden. Vaak zijn data en elektra punten in Nederlandse kantoorgebouwen slechts voorzien aan de gevel. Om de middenzone te voorzien van data en elektra kunnen vloerdozen of een computervloer worden toegepast. De volgende aspecten worden aan het deelaspect ‘indelingsflexibiliteit E- en W-installaties’ gekoppeld:

Licht: indelingsflexibiliteit Temperatuur en ventilatie: indelingsflexibiliteit Data en elektra: indelingsflexibiliteit

De bovengenoemde aspecten vallen allen onder het aspect ‘installatietechnische flexibiliteit’ uit tabel 4.1. De naam van het aspect ‘installaties t.b.v. communicatie’ is veranderd in het aspect ‘data en elektra: indelingsflexibiliteit’. Controlemogelijkheden De tevredenheid van medewerkers is een onderwerp dat sterk samenhangt met productiviteit. Uit onderzoek blijkt dat de fysieke werkomgeving een belangrijke ‘satisfier’ is voor medewerkers. Zowel bij ventilatie (b.v. een raam open kunnen zetten), temperatuur (individueel enkele graden aanpassen), geluid (afschermingsmogelijkheden) als licht (b.v. instelbare verlichting) worden controlemogelijkheden positief gewaardeerd in de vorm van een toename in satisfactie en motivatie (Leaman & Bordass, 1999). Meer individuele controle blijkt voor een prettigere en minder gedwongen sfeer te zorgen (CIBSE, 1999). Het blijkt dat bij meer mensen in een ruimte en het ontbreken van individuele controlemogelijkheden de kans op comfortklachten sterk toeneemt (Bruggema, 2013). Immers, niet iedereen vindt dezelfde ruimtecondities prettig om bij te werken. Omdat iedere persoon een andere perceptie heeft van een prettig werkklimaat kan op comfortgebied worden gefocust op individuele regelbaarheid van een microklimaat. Het nadeel is dat deze tactiek plaatsgebonden is en dat tijdens groepsprocessen het moeilijker is om het klimaat individueel te regelen. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept kenmerkt zich door grote ruimten waar gangen tussenwanden ontbreken en door werkplekken die vaak dicht bij de gevel beginnen. Hierdoor is er sprake van een grote leefzone, waarbij de ruimte voor het laten dalen van gekoelde lucht ontbreekt of beperkt is (Bruggema, 2013). Omdat de werkvloer voornamelijk gekenmerkt wordt door open ruimten spelen alleen de gesloten ruimten een rol bij controle mogelijkheden. De volgende aspecten worden aan het deelaspect ‘controle mogelijkheden E- en W-installaties’ toegevoegd:

Licht: controlemogelijkheden vergaderen teamruimtes Temperatuur en ventilatie: controlemogelijkheden concentratieruimtes Temperatuur en ventilatie: controlemogelijkheden vergaderen teamruimtes


Akoestiek Het activiteit gerelateerd kantoorconcept kenmerkt zich door relatief weinig gesloten ruimtes op de werkvloer. De openheid, en verhoging van de bezettingsgraad op de werkvloer leidt vaak tot zoveel onrust en overlast, dat medewerkers niet meer geconcentreerd kunnen werken (Van der Voordt, 2003). Dit heeft een negatieve invloed op de satisfactie en productiviteit van medewerkers. De meest gehoorde klachten gaan dan ook over concentratieproblemen. Het is daarom essentieel dat er zoveel mogelijk gedaan wordt om het geluid te dempen. Het deelaspect ‘akoestiek’ wordt toegevoegd aan de lijst. Tabel 4.5 geeft een overzicht van de lijst gebouwaspecten binnen het hoofdaspect ‘E- en W-installaties’.

4.4.4HOOFDASPECTREPRESENTATIVITEITGEBOUWMedewerkers en klanten zullen minder vaak op kantoor zijn. Toch zullen zij binding moeten houden met collega’s en met de organisatie (bni, 2012). Microsoft verzorgt bijvoorbeeld in het kader van HNW rondleidingen om te laten zien hoe hun huisvesting de identiteit van de organisatie zichtbaar maakt. Huisvesting en interieur worden een marketingtool voor de branding van producten of diensten en voor de binding met de eigen medewerkers (bni, 2012). Het activiteit gerelateerd kantoorconcept kan, zoals aangegeven in hoofdstuk 2, gebruikt worden om een bepaalde boodschap of identiteit uit te stralen naar medewerkers of bezoekers. Een kantoorgebouw is een afspiegeling van de corporate identity. Wanneer organisaties het activiteit gerelateerd kantoorconcept invoeren gebruiken zij hun kantoor expliciet als ‘uithangbord’ voor hun eigen karakter. Omdat de mens de bedrijfskritische en straks ook zeer schaarse productiefactor wordt, willen werkgevers aantrekkelijk zijn om personeel aan zich te kunnen blijven binden (Baane, 2012). Hoewel het bekend is dat de fysieke werkomgeving van ondergeschikt belang is bij het kiezen van een werkkring, kan een onaantrekkelijke omgeving gemakkelijk als ‘dissatisfier’ gaan werken en tot ontevreden medewerkers leiden (Van der Voordt, 2002). Omgekeerd kan een bovengemiddeld aantrekkelijke omgeving wel degelijk als ‘satisfier’ werken en positief bijdragen aan de arbeidssatisfactie. Het is bekend dat gebouwen kunnen bijdragen aan de visuele identiteit van een organisatie (Van Kempen, 2010). Er zijn echter weinig studies uitgevoerd naar welke aspecten van het gebouw dit dan betreft. De aspecten ‘representatief interieur’, ‘representatief exterieur’, ‘herkenbaarheid’ en ‘zichtbaarheid’ (zie tabel 4.1) lijken hier allen betrekking op te hebben. Ook eigenschappen van de hoofdentree kunnen bijdragen aan de identiteit van een organisatie, dit is immers de plaats waar klanten en medewerkers de organisatie binnenkomen en hun eerste indruk van het bedrijf krijgen.

De volgende aspecten worden aan hoofdaspect ‘representativiteit gebouw’ gekoppeld:

Representativiteit exterieur / estetiek Mogelijkheden signing Representativiteit interieur Herkenbaarheid hoofdentree gebouw Ruime verdiepingshoogte hoofdentree gebouw

Het aspect ‘mogelijkheden signing’ is een operationalisering van het aspect ‘herkenbaarheid’ (zie tabel 4.1) en geeft aan of er de mogelijkheden zijn voor een duidelijk zichtbare naam aanduiding/logo op het gebouw. De aspecten ‘herkenbaarheid hoofdentree gebouw’ en ‘ruime verdiepingshoogte hoofdentree gebouw’ zijn (op basis van de REN) geoperationaliseerde aspecten van het aspect ‘hoofdentree’ (zie tabel 4.1). Tabel 4.4 geeft een overzicht van de lijst gebouwaspecten binnen het hoofdaspect ‘‘representativiteit gebouw’.

Tabel 4.5: Gebouw- en locatieaspecten hoofdaspect ‘E- en W-installaties’.

Hoofdaspect Deelaspect AspectE- en W-installaties Indelingsflexibiliteit Indelingsflexibiliteit licht

Indelingsflexibiliteit temperatuur en ventilatieIndelingsflexibiliteit data en elektra

Controlemogelijkheden Licht: controlemogelijkheden vergaderen teamruimtesTemperatuur en ventilatie: controlemogelijkheden gesloten werkplekkenTemperatuur en ventilatie: controlemogelijkheden vergaderen teamruimtes

Akoestiek Akoestiek

Tabel 4.4: Gebouwaspecten hoofdaspect ‘representativiteit gebouw’

Hoofdaspect Deelaspect AspectRepresentativiteit gebouw Representativiteit exterieur

Mogelijkheden signingRepresentativiteit interieurEstethiekHerkenbaarheid hoofdentree gebouwRuime verdiepingshoogte hoofdentree gebouw


4.6TEVERWACHTENRELEVANTELOCATIEASPECTEN

Baane e.a. (2010) en CBRE (2011) stellen dat huisvesting een magneet-functie dient te hebben die werknemers ertoe beweegt om naar kantoor te komen, ondanks het gegeven dat dit door de plaats onafhankelijkheid van de medewerker wellicht niet noodzakelijk meer is. Deze paragraaf bespreekt de locatieaspecten die mogelijk relevant zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De aspecten worden besproken op volgorde van de hoofdaspecten uit tabel 4.1. 4.6.1HOOFDASPECTBEREIKBAARHEIDDoor het verhogen van de bezetting worden meer mensen in hetzelfde gebouw gehuisvest. Gevolg hiervan is dat het aantal parkeerplaatsen in sommige gevallen niet meer voldoet aan de hogere bezetting. De oorzaak hiervan is dat gemeentes in hun bestemmingsplannen vaak vaststellen hoeveel parkeerplaatsen voorzien mogen worden per m2 bruto gebouw. De druk op de aanwezige parkeerplaatsen neemt hierdoor dus toe (interview gesprekspersoon 9, Bijlage III). Van Dinteren en Van der Krabben (2011) stellen dat HNW vraagt om multimodale verkeersknooppunten, die zich kenmerken als locaties met een goede autobereikbaarheid, een korte loopafstand tot een station en goede parkeergelegenheid. Uit het onderzoek van Bentvelzen (2012) blijkt dat de aspecten ‘gunstige verkeersligging’, ‘goede bereikbarheid openbaar vervoer’ en een ruime parkeergelegenheid locatieaspecten die relevant zijn voor het invoeren van HNW. CBRE (2012) bevestigd dat bereikbaarheid en multimodale verkeersknooppunten belangrijker worden in de huisvestingskeuze:

Hoewel autobereikbaarheid en parkeervoorzieningen nog steeds hoog op het wensenlijstje in de huisvestingskeuze van organisaties staan, neemt het belang van bereikbaarheid met het openbaar vervoer en met de fiets sterk toe. De bewustwording rondom duurzaamheid en de congestie op de Nederlandse wegen als vliegwiel. Hoe groter het knooppunt van openbaar vervoer, des te aantrekkelijker de locatie (CBRE, 2012).

Alle aspecten uit tabel 4.2 zijn van belang voor het opstellen van te verwachten relevante aspecten binnen het hoofdaspect ‘bereikbaarheid’. De opgenomen aspecten zijn gebaseerd op de operationalisering van het begrip ‘bereikbaarheid’ in de Real Estate Norm (1992). Tabel 4.6 geeft een overzicht van de lijst locatieaspecten binnen het hoofdaspect ‘bereikbaarheid’.

4.6.2HOOFDASPECTVOORZIENINGENNIVEAUDoor de implementatie van HNW zijn werknemers vrijer in de keuze van de werkomgeving. Zo werkte in 2010 ca. 32% van alle werknemers korte of langere tijd per week thuis (Bentvelzen, 2012). Nu werknemers niet verplicht vanuit kantoor hoeven te werken, wat trekt hen dan om naar kantoor af te reizen en wat wensen zij in de omgeving van het kantoor aan te treffen? Volgens CBRE (2011) werken kantoormedewerkers graag in een omgeving vol reuring en dynamiek. Omdat werknemers privé en werk in toenemende mate met elkaar willen combineren, is een hoog voorzieningenniveau in de directe omgeving essentieel CBRE (2011). Zo kunnen medewerkers de hele dag door efficiënt gebruik maken van deze voorzieningen en gaat de kantooromgeving fungeren als een ‘dorp in een stad’. Internationaal onderzoek heeft reeds aangetoond dat de omgeving van de werklocatie positief kan bijdragen en de effectiviteit en creativiteit van werknemers (Bentvelzen, 2012). Kaplan (2007) heeft bijvoorbeeld vastgesteld dat het ziekteverzuim door een recreatieve werkomgeving vermindert. Van Dinteren (2011) maakt een koppeling met onderzoeken naar werkomgevingen in Engeland. Zo is na onderzoek onder kantoorgebruikers/werknemers in Chiswick Park te Londen besloten het aanbod voorzieningen in de directe omgeving uit te breiden met uiteenlopende voorzieningen, zoals een stomerij, besteldienst voor levensmiddelen, restaurants, zwembad, sportcentrum en de organisatie van activiteiten als avondcursussen, lezingen en sociale events (Van Dinteren, 2007).

Tabel 4.6: Locatieaspecten hoofdaspect ‘bereikbaarheid’.

Hoofdaspect Deelaspect AspectBereikbaarheid Aantal medewerkers per parkeerplaats

Mogelijkheid fietsenstallingnabijheid van autosnelweg / ringwegVerkeersdoorstromingnabijheid treinstationType treinstationNabijheid (snel)tram- en / of metrohalteNabijheid bushalteAfstand tot internationale vlieghaven


Het aspect ‘voorzieningenniveau’ uit tabel 4.2 is van belang voor het opstellen van te verwachten relevante aspecten binnen het hoofdaspect ‘voorzieningenniveau’. De opgenomen aspecten zijn gebaseerd op de operationalisering van het begrip ‘voorzieningen’ in de Real Estate Norm (1992). Tabel 4.7 geeft een overzicht van de lijst locatieaspecten binnen het hoofdaspect ‘voorzieningenniveau’.

4.6.3HOOFDASPECTREPRESENTATIVITEITOMGEVINGBaane e.a. (2010) stellen dat het imago van een locatie en object in combinatie met de profileringsmogelijkheid van zichtlocaties nog steeds van groot belang blijft bij de keuze voor een huisvestingslocatie. Alle aspecten uit tabel 4.2 zijn van belang voor het opstellen van te verwachten relevante aspecten binnen het hoofdaspect ‘bereikbaarheid’. Tabel 4.8 geeft een overzicht van de lijst locatieaspecten binnen het hoofdaspecten ‘representativiteit omgeving’.

De naam van het aspect ‘aanzien / representativiteit / architectuur’ is veranderd in het aspect ‘representativiteit omgeving’.

4.7CONCLUSIE

In dit hoofdstuk is onderzocht welke gebouwen locatieaspecten mogelijk relevant zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Het resultaat hiervan is weergeven in tabel 4.10. Er is een onderverdeling gemaakt in 7 verschillende hoofdaspecten, namelijk de gebouwaspecten ‘zonering gebouw’, ‘werkvloer’, ‘representativiteit gebouw’, ‘E- en W-installaties’ en de locatieaspecten ‘bereikbaarheid’, ‘voorzieningenniveau’ en ‘representativiteit locatie’. Wanneer de aspecten uit tabel 4.10 vergeleken wordt met de aspecten uit tabel 4.1 en 4.2 valt op dat er veel nieuwe aspecten zijn toegevoegd die niet voorkomen in de bestaande literatuur. Dit geldt voor alle aspecten binnen het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ en voor een aantal aspecten binnen het hoofdaspect ‘werkvloer’. Met name het stimuleren van de meer informele relaties en vormen van communicatie zijn van groot belang voor het opstellen van de aspecten binnen de hoofdaspecten ‘zonering gebouw’ en ‘werkvloer’. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept speelt een rol in het stimuleren en faciliteren van ontmoeting en samenwerking op zowel gebouw- als werkvloerniveau. Vooral het stimuleren van samenwerking, vaak tussen verschillende teams, is een belangrijke doelstelling waaraan veel gebouwaspecten gekoppeld kunnen worden. Deze ‘zachte’ aspecten van sociale interactie zullen waarschijnlijk alleen maar belangrijker worden met de toenemende flexibiliteit en mobiliteit van medewerkers. Het belang van het kantoor als ontmoetingsplek neemt hierdoor toe. Het kantoor moet een plek zijn waar medewerkers elkaar tegenkomen en met elkaar communiceren. 4.7.1GEBOUWASPECTEN Hoofdaspect zonering gebouw Het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ beschrijft aspecten die betrekking hebben op de eigenschappen van het plein, het restaurant en de hospitality zone. Om de kans op ontmoeting met collega’s buiten het eigen team of afdeling zo groot mogelijk te maken, wordt de entree aan een plein (centraal ontmoetingsgebied) gekoppeld, met faciliteiten zoals een koffiebar, een vergadergebied, een multifunctioneel restaurant en aanlandplekken. Het ontwerpprincipe ‘functionele inefficiëntie’ wordt gebruikt als strategie om routes te

Tabel 4.7: Locatieaspecten hoofdaspect ‘voorzieningenniveau’.

Hoofdaspect Deelaspect AspectVoorzieningenniveau Nabijheid bank

Nabijheid culturele / binnenstedelijke voorzieningenNabijheid hotelsNabijheid onderwijsvoorzieningen (training werknemers)Nabijheid onderwijsvoorzieningen (familie)Nabijheid ontspanning-/ recreatiemogelijkhedenNabijheid restaurants voor zakenlunch of -dinerNabijheid sportactiviteitenNabijheid stomerijNabijheid winkels voor dagelijkse levensbehoefte

Tabel 4.8: Locatieaspecten hoofdaspect ‘representativiteit omgeving’.

Hoofdaspect Deelaspect AspectRepresentativiteit omgeving Representativiteit omgeving

Nabijheid andere kantoren / clusteringZichtbaarheid vanaf de snelweg /trein


ontwerpen die medewerkers als het ware ‘dwingen’ om elkaar te ontmoeten wanneer ze zich door het gebouw bewegen. Dergelijke ‘geforceerde’ routes hebben de potentie om barrières tussen afdelingen terug te dringen en kunnen relevant zijn bij het ontwerpen van het plein, zodat het een centrale positie in het gebouw krijgt. Omdat het plein in het activiteit gerelateerd kantoorconcept ontworpen wordt als centraal ontmoetingspunt voor zowel medewerkers als klanten lijkt de configuratie van functies ten opzichte van het plein belangrijk. Een ontmoetingsplein functioneert namelijk het best als er veel verkeerstroom (dynamiek) is en er in potentie veel ontmoetingen tussen medewerkers kunnen ontstaan. De voorbeeldprojecten en casestudies bevestigen dat de verbinding tussen het plein met andere functies relevant kunnen zijn. Anders dan in een traditioneel kantoorconcept functioneert het restaurant in het activiteit gerelateerd kantoorconcept als een ruimte waar heel informeel met elkaar overlegt kan worden, op manieren die op de werkvloer niet plaats vinden. Net als het plein voorziet het restaurant in een diversiteit aan werkplekken en zones, zodat deze ruimte multifunctioneel gebruikt kan worden. Omdat klantwaarde voor organisaties belangrijker wordt, vereist dit in toenemende mate faciliteiten voor klantenontvangst. Hoofdaspect werkvloer Vooral de visuele en auditieve verbinding tussen collega’s en korte loopafstanden op zowel vloer- als gebouwniveau van belang zijn voor het stimuleren van informele communicatie tussen collega’s. Verwacht wordt dat de gebouwvorm zo compact mogelijk te zijn om loopafstanden te beperken. Ook zijn grote open vloeren, openheid, transparantie en zichtlijnen op de werkvloer (aspect ‘mogelijkheid open werkvloer’) mogelijk van belang. Ook de mate van verticale gelaagdheid tussen werkvloeren kan relevant zijn. Verticale gelaagdheid zorgt namelijk voor barrières en vermindert de kans op ontmoeten tussen collega’s van verschillende afdelingen. Oplossingen hiervoor kunnen worden gerealiseerd door het toepassen van open trappen en/of vides. Verwacht wordt dat een grotere diepte de ‘kwaliteit’ van de werkvloer verhoogt. Omdat het activiteit gerelateerd kantoorconcept zich kenmerkt door grote open vloervelden kan het aspect ‘verdiepingshoogte in relatie tot het verdiepingsoppervlak’ van belang zijn. Het plafond komt in een open werkomgeving namelijk meer in het zicht. Om de indelingsflexibiliteit die benodigd is in het activiteit gerelateerd kantoorconcept zo groot mogelijk te houden moet de stramienmaat (van zowel gevel als plafond) de mogelijkheid bieden om verschillende typen gesloten ruimten (gericht op concentratie en formeel overleg) verspreid over de werkvloer te situeren. Voor wat betreft de indeling van de werkvloeren moet rekening gehouden met de positie en eigenschappen van ankerpunten, ook wel de huiskamer van de werkvloeren genoemd. Hoofdaspect E- en W-installaties De werkvloeren in het activiteit gerelateerd kantoorconcept kenmerken zich door grote open ruimten, een grotere werkplekdichtheid en geen vaste werkplekken. Bovendien bestaat vaak de behoefte aan de flexibiliteit om naderhand (concentratie)-ruimten toe te voegen of te wijzigen. Het moet mogelijk zijn om bij wijzigingen van de ruimtelijke indelingen van het gebouw, alle benodigde installaties of onderdelen daarvan eveneens aan te kunnen passen. Het verschilt namelijk enorm of een aangenaam binnenklimaat gerealiseerd moet worden voor een openruimte, een concentratieruimte voor één persoon of een vergaderzaal. De keuze voor diepe vloeren kan gevolgen hebben voor de indelingsflexibiliteit van aansluitpunten van data en elektra. Bij diepe vloeren (14,40m – 16,20m) is het waarschijnlijk dat er werkplekken of andere functies in de middenzone gerealiseerd worden. Om de middenzone te voorzien van data en elektra kunnen vloerdozen of een computervloer worden toegepast. Omdat iedere persoon een andere perceptie heeft van een prettig werkklimaat kan op comfortgebied worden gefocust op individuele regelbaarheid van een microklimaat. De openheid, en verhoging van de bezettingsgraad op de werkvloer leidt vaak tot zoveel onrust en overlast, dat medewerkers niet meer geconcentreerd kunnen werken. Het is daarom essentieel dat er zoveel mogelijk gedaan wordt om het geluid te dempen. Hoofdaspect representativiteit gebouw Het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept kan gebruikt worden om een bepaalde boodschap of identiteit uit te stralen naar medewerkers of bezoekers. Ten eerste pogen organisaties door het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept een sterk imago neer te zetten. Een aantrekkelijke omgeving draagt bovendien bij aan menselijk welzijn en de “quality of life”. Voor organisaties ligt er een belang in het boeien en binden van (toekomstig schaars) personeel. 4.7.2LOCATIEASPECTENOp basis van verschillende onderzoeken, rapporten en boeken zijn de hoofdaspecten ‘bereikbaarheid’, ‘voorzieningenniveau’ en ‘representativiteit omgeving’ opgesteld. HNW vraagt om multimodale verkeersknooppunten, die zich kenmerken als locaties met een goede autobereikbaarheid, een korte loopafstand tot een station en goede parkeergelegenheid. Uit onderzoek blijkt dat de aspecten ‘gunstige verkeersligging’, ‘goede bereikbarheid openbaar vervoer’ en een ruime parkeergelegenheid locatiefactoren


voor HNW zijn. Kantoormedewerkers werken graag in een omgeving vol reuring en dynamiek. Omdat werknemers privé en werk in toenemende mate met elkaar willen combineren, is een hoog voorzieningenniveau in de directe omgeving essentieel. Het imago van een locatie en object in combinatie met de profileringsmogelijkheid van zichtlocaties blijft van groot belang bij de keuze voor een huisvestingslocatie.

Tabel 4.10: Totaallijst gebouwen locatieaspecten

GEBOUW ASPECTEN


Positie plein Plein op begane grond of 1e verdiepingVerbinding Entree - PleinEen centrale entréeGeforceerde routing Plein

Verbinding plein Verbinding Plein - VergadercentrumVerbinding Plein - RestaurantVerbinding Plein - Werkvloeren

Eigenschappen plein Multifunctioneel gebruik PleinEigenschappen pestaurant Multifunctioneel gebruik Restaurant

Combinatie Plein - RestaurantHospitality Zone voor receptie / hospitality team

Mogelijkheid wachtgebied

Werkvloer Gebouwvorm GebouwvormViuele- en functionele verbinding Mogelijkheid open werkvloer

Mogelijkheid open trappenMogelijkheid videsPositie liftkernen

Afmetingen en ruimtelijkheid DiepteLengteVerdiepingshoogte i.r.t. oppervlak vloervelden

Stramien indeling Gevel: indeling volgens een bepaald stramienAansluitmogelijkheden plafond

Positie ankerpunten Ankerpunten nabij verkeersroutes (gangen / liften)Ankerpunten nabij kruispuntenAnkerpunten nabij belangrijke bestemmingen Mogelijkheid verbinding ankerpunten en print-/reprofaciliteitenAnkerpunten: voorzien in privacy

E- en W-installaties Indelingsflexibiliteit Indelingsflexibiliteit lichtIndelingsflexibiliteit temperatuur en ventilatieIndelingsflexibiliteit data en elektra

Controlemogelijkheden Licht: controlemogelijkheden vergaderen teamruimtesTemperatuur en ventilatie: controlemogelijkheden gesloten werkplekkenTemperatuur en ventilatie: controlemogelijkheden vergaderen teamruimtes

Akoestiek Akoestiek

Representativiteit gebouw Representativiteit exterieurMogelijkheden signingRepresentativiteit interieurEstethiekHerkenbaarheid hoofdentree gebouwRuime verdiepingshoogte hoofdentree gebouw

LOCATIE ASPECTEN

Hoofdaspect Deelaspect AspectBereikbaarheid Aantal medewerkers per parkeerplaats

Mogelijkheid fietsenstallingnabijheid van autosnelweg / ringwegVerkeersdoorstromingnabijheid treinstationType treinstationNabijheid (snel)tram- en / of metrohalteNabijheid bushalteAfstand tot internationale vlieghaven

Voorzieningenniveau Nabijheid bankNabijheid culturele / binnenstedelijke voorzieningenNabijheid hotelsNabijheid onderwijsvoorzieningen (training werknemers)Nabijheid onderwijsvoorzieningen (familie)Nabijheid ontspanning-/ recreatiemogelijkhedenNabijheid restaurants voor zakenlunch of -dinerNabijheid sportactiviteitenNabijheid stomerijNabijheid winkels voor dagelijkse levensbehoefte

Representativiteit omgeving Representativiteit omgevingNabijheid andere kantoren / clusteringZichtbaarheid vanaf de snelweg /trein

5. Resultaten semi-gestructureerde interviews 71

5.RESULTATENSEMI‐GESTRUCTUREERDEINTERVIEWS

5.1INLEIDING

In dit hoofdstuk worden de methode en de resultaten van het veldwerk besproken. Er wordt allereerst toegelicht hoe de benodigde data verzameld en verwerkt is tot bruikbare resultaten. Vervolgens worden de resultaten van de gekozen methode (semi-gestructureerde interviews) beschreven. Het hoofdstuk wordt afgesloten een conclusie, waarin besproken wordt welke gebouwen locatieaspecten van belang zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept.

5.2SEMI‐GESTRUCTUREERDEINTERVIEWS

De opgestelde lijst met te verwachten relevante gebouwen locatieaspecten (zie tabel 4.10) diende als input voor het veldwerk. Door de complexiteit van het onderzoeksonderwerp is de voorkeur uitgegaan naar face-to-face interviews. Er is gekozen voor het houden van semi-gestructureerde interviews. Bij deze methode lagen de te bespreken gebouwen locatieaspecten vast, maar het exacte verloop van het interview niet. Naast de relevante aspecten kon door deze methode ook de motivatie worden achterhaald die ten grondslag lag aan een bepaalde keuze. Om het belang van de verschillende opgestelde gebouwen locatieaspecten te bepalen is een rangordemethode toegepast, waarin praktijkexperts gevraagd werd de lijst met te verwachten relevante aspecten te waarderen. De experts werd als eerst gevraagd de aspecten te waarderen binnen één van de volgende categorieën:

Veto aspecten: In deze categorie vallen de aspecten die doorslaggevend zijn voor een gebouwkeuze uit een aantal gebouwen. In het geval dat verschillende gebouwen geschikt zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept kan op basis van veto aspecten een keuze gemaakt worden. Geen van deze aspecten is echter zodanig zwaar van invloed, dat een gebouw of locatie afvalt wanneer het hier niet aan voldoet.

HNW-eis aspecten: In deze categorie vallen de aspecten die van belang zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept.

Geen HNW-eis aspecten: In deze categorie vallen de aspecten die voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept geen eisen zijn. Er wordt niet uitgesloten dat de aspecten die gekwalificeerd worden als Geen HNW-eis wel een toegevoegde waarde voor een organisatie zouden kunnen hebben.

Door experts onderscheid te laten maken in bovenstaande categorieën werden zij ten eerste gestimuleerd een duidelijke keuze te maken in de relevantie van een bepaald aspect voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Zij moesten namelijk een keuze maken tussen enerzijds HNW-eis aspecten en Geen HNW-eis aspecten. Ook is de categorie veto aspecten is toegevoegd. Vermoed werd namelijk dat wanneer verschillende gebouwen voldoen aan het invoeren van het activiteit gerelateerde kantoorconcept gebruikers en professionals het moeilijk vinden te onderbouwen welk kantoorgebouw het ‘meest geschikt’ is. De gedachte was dat wanneer verschillende gebouwen geschikt zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept op basis van veto aspecten een beter onderbouwde keuze gemaakt kan worden. In het tweede onderdeel van de rangordemethode is de experts gevraagd onderscheid te maken in kostengradaties. Het onderscheid in kostengradaties werd gemaakt op een schaal van 1 (nauwelijks extra kosten) tot 3 (zeer veel extra kosten). Het uitgangspunt van de rangordemethode was dat het in principe altijd mogelijk is bouw- of installatietechnische onderdelen uit een gebouw weg te nemen of te verplaatsen. Zelfs dragende muren en kolommen kunnen worden verwijderd mits een vervangende draagconstructie wordt aangebracht. Complexe ingrepen zullen echter tot hoge kosten leiden, die wel opgebracht moeten kunnen worden. De aspecten die nauwelijks extra kosten met zich meebrengen en gekwalificeerd worden als ‘Veto aspect’ of HNW-eis zullen voor organisaties die het activiteit gerelateerd kantoorconcept willen toepassen het meest interessant zijn. De experts werd gevraagd per aspect, met behulp van een schema (zie figuur 5.1), de kosten op de horizontale as in relatie te brengen met de wegingsfactoren op de verticale as.

72 5. Resultaten semi-gestructureerde interviews

De uitvoering van de rangordemethode werd gerealiseerd door aan de experts kaartjes (in verschillende kleuren) met daarop de aspectomschrijvingen voor te leggen. Vervolgens positioneerde de experts deze kaartjes op een matrix waarop de verschillende waarderingen aangegeven waren. Hierna werd gevraagd de keuze voor de gekozen kwalificatie te onderbouwen. Gedurende het rangordeproces werd interactie tussen de experts en de onderzoeker zoveel mogelijk gestimuleerd. Het doel hiervan was de gesprekspersonen zoveel mogelijk aan te moedigen om in de korte beschikbare tijd hun motivatie voor een bepaalde keuze uit te laten spreken. Het semi-gestructureerde interview en de rangordemethode zijn één keer getest in een pilot-interview met één expert op het gebied van HNW (B. van Egmond). Het pilot-interview diende om de lijst gebouwen locatieaspecten te valideren, de rangordemethode te testen, te beoordelen of het aantal opgenomen aspecten te behandelen was binnen een aanvaardbare tijdsperiode en om vast te stellen of de omschrijvingen van de aspecten consistent en evident waren. Naar aanleiding van het pilot-interview zijn verschillende veranderingen gemaakt in de procedure: de omschrijving van de context werd uitgebreid, evenals de aspectomschrijvingen en de beschrijving van de rangordemethode. Als laatst werd een kleur toegediend aan de kaartjes (met daarop de aspecten) binnen een bepaalde hoofdcategorie om de herkenbaarheid van de aspecten per hoofdcategorie makkelijk te kunnen onderscheiden. Figuur 5.2 geeft een voorbeeld resultaat van een semi-gestructureerd interview weer. Hoewel het pilot-interview niet heeft geresulteerd in het aanpassen van de rangordemethode bleken de meerderheid van de experts geen onderscheid te kunnen maken in kostengradaties. Zij gaven aan dat deze afweging in de praktijk zeer afhankelijk is van de uitgangssituatie. Aangegeven werd dat als men afhankelijk is van een bestaande gebouwstructuur de te maken kosten kunnen verschillen van een nieuw te bouwen kantoor waarin in het PvE verschillende aspecten reeds opgenomen zijn. Onderkend werd dat het in principe altijd mogelijk is bouw- of installatietechnische onderdelen uit een gebouw weg te nemen of te verplaatsen, en dat deze ingrepen een sterke relatie hebben met de te maken kosten. De te maken kosten bleken volgens de experts echter zeer gebouw specifiek te zijn, waardoor zij geen generieke uitspraken konden doen. Om bovengenoemde redenen is er gekozen om de kostengradaties te laten vervallen en de experts slechts een keuze te laten maken in wegingsfactoren. Er zijn in totaal 13 semi-gestructureerde interviews gehouden met experts op het gebied van HNW. Er is gekozen voor het vormen van twee expertgroepen, namelijk:

Huisvestingsadviseurs: Deze groep experts heeft expertise in het formuleren van de huisvestingsvraag en de vertaling hiervan naar kantoorconcepten en functionele- en ruimtelijke programma’s van eisen.

Architecten / interieur ontwerpers: Deze groep experts heeft expertise in het vertalen van functionele- en ruimtelijke programma’s van eisen naar een interieur ontwerp.

De experts zijn verder geselecteerd op basis van de organisatie waarvoor zij werkzaam zijn, hun kennisniveau en ervaring op het gebied van de implementatie activiteit gerelateerd kantoorconcepten. Er is nadrukkelijk niet gekozen voor het interviewen van gebruikers. Organisaties worden in het

Figuur 5.1: Schema wegingsfactoren in relatie tot kostengradaties Figuur 5.2: Voorbeeld resultaat semi gestructureerd interview


(her)huisvestingsproces immers begeleid door huisvestingsadviseurs en architecten. De semi-gestructureerde interviews zijn, met instemming van de experts, opgenomen en omgezet in tekstfragmenten, waarbij alle niet relevante informatie is verwijderd. De relevante tekstfragmenten zijn per aspect gegroepeerd en met de interpretaties van de onderzoeker verwerkt tot gespreksverslagen (zie Bijlage III). Doordat het aantal aspecten dat gewogen moest worden omvangrijk was, is het niet voor iedere expert mogelijk geweest voor elk aspect de weging te onderbouwen. Deze aspecten zijn daarom niet opgenomen in de gespreksverslagen. Voor een totaal overzicht van de kwalificaties per gesprekspersoon wordt verwezen naar het resultaten overzicht in Bijlage III. Voor de gespreksverslagen is een standaard indeling gehanteerd die er als volgt uit ziet:

Algemene gegevens (functie van de gesprekspersoon, gesprekslocatie en –datum) Een toelichting per gebouwen locatieaspect in hoeverre de invulling daarvan volgens de experts van

belang is voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept

5.2VERGELIJKINGHOOFDASPECTEN

De toelichtingen van de verschillende gebouwen locatieaspecten zijn gebaseerd op de interpretaties van geïnterviewde experts. Alleen de aspecten die door de meerderheid van de experts belangrijk worden gevonden worden besproken. Een aspect wordt door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden wanneer het aantal veto- en HNW-eis kwalificaties samen hoger is dan 7. Deze aspecten zijn tevens relevant voor het opstellen van het praktijk instrument. Daar waar mogelijk is getracht om de interpretaties zo goed mogelijk te onderbouwen met citaten zonder deze uit hun context te halen. De resultaten worden besproken aan de hand van de volgende structuur:

Vergelijking tussen hoofdaspecten: Deze paragraaf beschrijft in welke mate de verschillende hoofdaspecten, ten opzichte van elkaar, belangrijk zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept.

Vergelijking gebouwen locatieaspecten per hoofdaspect: Deze paragraaf beschrijft in welke mate de verschillende aspecten per hoofdaspect, ten opzichte van elkaar, belangrijk zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Tevens gaat deze paragraaf in op de mate van overeenstemming tussen de experts.

Figuur 5.3 geeft de resultaten van de vergelijking tussen hoofdaspecten weer in het grafiek type ‘100% gestapelde staaf’. De grafiek geeft de frequentieverdeling van de kwalificaties Geen HNW-eis, HNW-eis en veto uit de verschillende hoofdaspecten weer. De totale lengte van elke staaf is steeds 100% en dus even lang, waardoor de onderlinge verhoudingen goed zichtbaar worden. In de figuur staan een aantal zaken aangegeven. Het getal ‘X’ geeft Het totaal aantal aspecten binnen een bepaalde hoofdaspect weer. De getallen in staafdiagram geven het totaal aantal ‘veto’-, HNW-eisen Geen HNW-eis kwalificaties binnen een bepaalde hoofdaspect weer, van de 13 respondenten voor de x-aantal aspecten.

Figuur 5.3: Resultaten Hoofdaspecten

x=13 x= 14 x=7 x=6 x=10 x=10 x=3





De resultaten laten zien dat de experts gebouwaspecten belangrijker vinden dan locatieaspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De aspecten die het meest van belang worden gevonden hebben vooral betrekking hebben op de hoofdaspecten ‘zonering gebouw’ en ‘werkvloer’. Het aantal toegekende veto- en HNW-eis kwalificaties zijn in verhouding tot de andere hoofdaspecten aanzienlijk hoger. Ook het hoofdaspect ‘E- en W-installaties’ heeft een relatief hoge score ten opzichte van de andere hoofdaspecten. De hoofdaspecten ‘representativiteit gebouw’, ‘bereikbaarheid’, ‘voorzieningenniveau’ en ‘representativiteit locatie’ blijken minder van belang gevonden te worden door de experts. Op het hoofdaspect ‘representativiteit gebouw’ na hebben deze hoofdaspecten bovendien geen veto kwalificaties gekregen.

5.3HOOFDASPECTZONERINGGEBOUW

Deze paragraaf bespreekt de resultaten per aspect binnen het hoofdaspect ‘zonering gebouw’. De resultaten worden eveneens weergegeven in het grafiektype ‘100% gestapelde staaf’ (zie figuur 5.4). De grafiek geeft de frequentieverdeling van de kwalificaties Geen HNW-eis, HNW-eis en veto van de verschillende aspecten binnen het hoofdaspect weer. De totale lengte van elke staaf is steeds 100% (13 kwalificaties per aspect) en dus even lang, waardoor de onderlinge verhoudingen goed zichtbaar worden. In de figuur staat het volgende weergegeven:

Getallen in staafdiagrammen: Het aantal ‘veto’-, HNW-eisen Geen HNW-eis kwalificaties ten opzichte van het totaal aantal kwalificaties.

Achter elke sub paragraafkop of kop wordt met 3 getallen het aantal ‘veto’-, HNW-eisen Geen HNW-eis kwalificaties weergegeven. De getallen (4/7/2) betekent dus dat een aspect 4 keer gewaardeerd is als ‘veto’-eis, 3 keer als HNW-eis en 2 keer als Geen HNW-eis. De resultaten laten zien dat de aspecten die de experts het meest belangrijk vinden voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept vooral betrekking hebben op de deelaspecten ‘ruimtelijkheid plein’, ‘positie plein’, ‘verbinding plein’ en ‘multifunctioneel gebruik plein’. Opvallend is dat er slechts over het belang van 1 aspect unanieme overeenstemming heerst tussen de experts. Dit aspect

Figuur 5.4: Resultaten hoofdaspect zonering gebouw. n=13

Ruimtelijkheid plein

Positie plein Verbinding plein Multifunctioneel gebruik plein

HospitalityRestaurant





betreft het multifunctioneel gebruik van het plein en wordt met 4 ‘veto’- en 9 HNW-eis kwalificaties door alle experts belangrijk gevonden. 5.3.1RUIMTELIJKHEIDPLEIN(4/7/2)Het aspect ‘ruimtelijkheid plein’ wordt door de experts met het hoogste aantal veto’s binnen het hoofdaspect gekwalificeerd. Ook kwalificeren 7 experts dit aspect als HNW-eis. Dit geeft aan dat de ruimtelijkheid van het plein in vergelijking tot andere aspecten binnen het hoofdaspect zeer belangrijk wordt gevonden. Bovendien kan dit aspect doorslaggevend zijn voor een gebouwkeuze. De experts geven aan dat het plein gerelateerd wordt aan de meest ruimtelijke plek in het gebouw, bijvoorbeeld een hal of atrium. Een hogere verdiepingshoogte of extra daglicht worden ook genoemd. Ook wordt vermeld dat de inrichtings- en installatiekosten en het voorzieningen niveau van het plein per m2 vaak hoger zijn dan die van de werkvloeren. 5.3.2POSITIEPLEIN Plein op begane grond of 1e verdieping (3/7/3) Het aspect ‘plein op de begane grond of eerste verdieping’ wordt door 3 experts als veto gekwalificeerd. In vergelijking met andere aspecten binnen het hoofdaspect is dit hoog te noemen. Bovendien wordt het aspect 7 keer als HNW-eis gekwalificeerd. Een plein heeft volgens de experts het meeste kans van slagen wanneer deze op de begane grond of eerste verdieping is gepositioneerd. Aangegeven wordt dat het plein altijd het startpunt van de route in een kantoorgebouw moet zijn, zodat medewerkers en klanten hier altijd langs komen. Wanneer het plein op andere verdiepingen geplaats wordt bestaat de kans dat medewerkers er minder snel gebruik van zullen maken. Verbinding Entree – Plein (2/9/2) Het aspect ‘verbinding entree – plein’ wordt door 2 experts als veto en door 9 experts als HNW-eis gekwalificeerd. Hieruit blijkt dat het merendeel van de experts het er over eens is dat het plein verbonden moet zijn met de entree. Het plein gaat zodoende voor zowel klanten als medewerkers fungeren als startpunt van de route naar andere functies in het gebouw. Door deze verbinding ontstaat dus automatisch dynamiek op het plein. Geforceerde routing Plein (3/6/4) Het aspect geforceerde routing plein wordt door 3 experts als veto en door 6 personen als HNW-eis gekwalificeerd. De meerderheid van de experts is het er over eens dat het plein een centrale positie in het gebouw inneemt waar medewerkers en klanten op een natuurlijke wijze langs komen.

5.3.3VERBINDING Verbinding Plein – Vergadercentrum (0/9/4) De resultaten laten zien dat 9 experts de verbinding van het plein met het vergadercentrum als HNW-eis kwalificeren. Er worden echter geen veto kwalificaties gegeven. De meerderheid van de experts geeft aan dat de verbinding tussen het plein en het vergadercentrum van belang is voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Zij gaan er vanuit dat een plein het beste functioneert als er veel verkeersstromen zijn, waardoor ontmoeting gestimuleerd wordt. Het vergadercentrum wordt gezien als een functie die veel mensen trekt, daarom is de verbinding tussen het plein en vergadercentrum relevant. Verbinding Plein – Restaurant (2/6/5) Het aspect ‘verbinding plein – restaurant’ wordt door 2 experts gekwalificeerd als veto en door 6 experts als HNW-eis. Een meerderheid van de experts is dus van mening dat de verbinding tussen het plein en het restaurant van belang is bij het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Het plein staat voor de experts gelijk aan binnenkomen, elkaar zien, dynamiek en verschillende soorten overleg. Dit pleingebied kan volgens hen logisch overlopen in een restaurant, omdat dit gebied door het realiseren van verschillende zones en werkplekken ook multifunctioneel gebruikt wordt. Bovendien kan het restaurant, door de magneetfunctie, zorgen voor dynamiek op het plein. Meerdere experts geven echter aan dat de verbinding tussen het plein en het restaurant organisatie afhankelijk is. Niet alle organisaties willen namelijk dat gasten gebruik maken van het restaurant.


5.3.4MULTIFUNCTIONEELGEBRUIKPLEIN(4/9/0)4 Experts kwalificeren het aspect ‘multifunctioneel gebruik plein’ als veto. De overige 9 experts kwalificeren het aspect als HNW-eis. Uit deze resultaten blijkt dat multifunctioneel gebruik van het plein onlosmakelijk verbonden met het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Op het plein dient een diversiteit aan volwaardige werkfuncties gerealiseerd te worden, zodat er (in teams) gewerkt en overlegd kan worden. Er moet ook een wachtgebied worden voorzien op het plein. De experts geven aan dat gasten in het activiteit gerelateerd kantoorconcept verblijven op het plein, zodat zij als vanaf het begin van hun bezoek onderdeel uit maken van de organisatie. 5.3.5RESTAURANT Multifunctioneel gebruik restaurant (2/10/1) 2 Experts kwalificeren het aspect multifunctioneel gebruik restaurant als veto en 10 Experts kwalificeren het aspect als HNW-eis. De meerderheid van de experts is het er dus over eens dat multifunctioneel gebruik van het restaurant onderdeel uitmaakt van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Het creëren van een multifunctioneel restaurant heeft volgens de experts te maken met efficiënt ruimtegebruik en ontmoeten. Efficiënt ruimtegebruik gaat over het feit dat er niet alleen een restaurant ontworpen wordt dat slechts gebruikt wordt tijdens de lunch. Het restaurant voorziet, net als het plein, in volwaardige werkplekken. Experts geven echter wel aan dat er projecten zijn waar grote personeelsrestaurants ontworpen moeten worden in een standaard opstelling om de grote piek tijdens lunchtijd op te vangen. Op de momenten voor en na de lunch neemt een andere zone, zoals bijvoorbeeld een espresso bar, de catering functie over. De essentie van het begrip ontmoeten wordt door één van de experts omschreven als: “Doordat het restaurant anders gezien wordt dan een kantine, ontstaat een informele en ‘huiselijke’ sfeer. Het restaurant wordt op die manier veel meer een koffieachtige hoek waar (gezellig) gezamenlijk overlegt kan worden en waar eventueel ook presentaties kunnen worden gehouden.” 5.3.8HOSPITALITY Zone voor hospitality team (1/8/4) Het aspect zone voor hospitality team wordt door 1 expert gekwalificeerd als veto en door 8 experts gekwalificeerd als HNW-eis. De meerderheid van de experts is dus van mening dat dit aspect van belang is voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Aangegeven wordt dat in alle HNW-projecten goed nagedacht wordt over de wijze waarop klanten op de meest gastvrije manier ontvangen kunnen worden. Organisaties kunnen op deze manier naar klanten hun corporate identity uitstralen. Eén van de experts geeft hierbij het voorbeeld van Eneco: “In het hoofdkantoor van Eneco worden bezoekers bij binnenkomst begroet door het hospitality team. Klanten worden vriendelijk ontvangen en geholpen terwijl zij naast (in plaats van tegenover) de hospitality medewerkster staan. Klanten zien verderop een koffiebar, waardoor zij de reuring van de organisatie op het plein voelen waar zij onderdeel van uit gaan maken. Na bevestiging van de afspraak krijgen klanten een pasje en lekkere koffie aangeboden.”

5.4HOOFDASPECTWERKVLOER

Uit de resultaten van het hoofdaspect ‘werkvloer’ (zie figuur 5.5) blijkt dat in alle deelaspecten verschillende aspecten belangrijk gevonden worden door de experts. Ook binnen dit hoofdaspect heerst er slechts over 1 aspect unanieme overeenstemming over het belang. Dit aspect betreft de mogelijkheid voor open trappen en wordt met 13 HNW-eis kwalificaties door de experts het meest belangrijk gevonden. Hoewel dit aspect het meest van belang wordt gevonden, blijken andere aspecten, kijkend naar het aantal veto kwalificaties eerder een doorslaggevende rol te spelen in de gebouwkeuze.


5.4.1GEBOUWVORM(4/5/4)4 Experts kwalificeren het aspect ‘gebouwvorm’ als veto en 5 experts als HNW-eis. De meerderheid van de experts is dus van mening dat dit aspect van belang is voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De experts geven aan dat onderling contact tussen medewerkers belangrijk is. Medewerkers zitten minder bij elkaar als het kantoorgebouw verschillende aftakkingen heeft en komen hierdoor minder met elkaar in contact. De voorkeur gaat uit naar een compacte gebouwvorm met zo kort mogelijke loopafstanden. Carréachtige gebouwvormen genieten volgens meerdere gesprekspersonen de voorkeur. Een carréachtige gebouwvorm volgt volgens hen logisch uit de gemaakte keuzes in het hoofdaspect ‘zonering gebouw’. Wanneer er gekozen wordt voor een dynamisch en aantrekkelijk plein met verbindingen naar het vergadercentrum en het restaurant, is de keuze voor een carréachtige vorm voor de hand liggend. Deze vorm impliceert volgens de experts beweging rondom een atrium of kern, waarbij het centrale ontmoetingsplein met de verschillende verbindingen letterlijk in de fysieke vorm terug komt. Het nadeel van deze vorm is dat deze zich minder goed leent voor stilte/drukte zonering op de werkvloer. Rustige werkzones kunnen namelijk makkelijker gepositioneerd worden op plaatsen die ‘uit’ de carré gaan. Verschillende experts geven aan dat het activiteit gerelateerd kantoorconcept vaak wordt toegepast in bestaande gebouwengebouwvormen anders dan de carré.

5.4.2VISUELE‐ENFUNCTIONELEVERBINDING Mogelijkheid open werkvloer (6/6/1) De mogelijkheid voor een open werkvloer wordt door 6 experts gekwalificeerd als veto. Dit zijn de meeste veto kwalificaties binnen het hoofdaspect ‘werkvloer’. Bovendien kwalificeren 6 experts dit aspect als HNW-eis. Uit de resultaten blijkt dat dit aspect doorslaggevend is voor de gebouwkeuze. De gesprekspersonen geven aan dat een kantoorgebouw zoveel mogelijk interne zichtlijnen moet bieden, zodat medewerkers elkaar snel en gemakkelijk kunnen ontmoeten en samenwerken. Door het verspreiden van verschillende typen gesloten ruimten over de vloer ontstaan er werkgebieden ‘op menselijke maat’.

Figuur 5.5: Resultaten hoofdaspect Werkvloer. n=13

Visuele- en functionele verbinding

Afmetingen en ruimtelijkheid vloervelden

Positie ankerpunten Stramienindeling Gebouwvorm





Mogelijkheid open trappen (0/13/0) 13 Experts kwalificeren het aspect ‘mogelijkheid open trappen’ als HNW-eis. Aangegeven wordt dat het vanuit de te maken kosten, regelgeving met betrekking tot brandcompartimentering en de positie van W-installaties het niet altijd mogelijk is om open trappen te realiseren. Door alle experts wordt echter onderkend dat het mogelijk moet zijn om (functionele) verbindingen tussen verschillende verdiepingen te maken. Hierdoor wordt het makkelijker collega’s, buiten het eigen team of afdeling, te ontmoeten. 5.4.3AFMETINGENENRUIMTELIJKHEIDVLOERVELDEN Diepte (4/7/2) Het aspect ‘diepte’ wordt door 4 experts gekwalificeerd als veto en door 7 experts als HNW-eis. Uit de resultaten blijkt dat de meerderheid van de experts een diepe vloer van belang vindt voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Dit aspect is tevens van doorslaggevend belang voor de gebouwkeuze. De voorkeur van de experts gaat uit naar diepe vloeren van 14,40m tot 16,20m. Volgens de experts worden functies steeds vaker in de middenzone van een gebouw gepositioneerd. Bij vloerdieptes van 14,40m of 16,20m ontstaat er bijvoorbeeld meer ruimte om gesloten ruimtes los van de gevel te positioneren of meerdere verkeersroutes te creëren.

5.4.4STRAMIENINDELING Gevel: Indeelbaarheid volgens een bepaald stramien (4/2/7) De resultaten laten zien dat het aspect ‘gevel: indeelbaarheid volgens een bepaald stramien’ door een meerderheid van de gesprekspersonen wordt gekwalificeerd als Geen HNW-eis. De meerderheid van de experts is van mening dat gevelstramienmaten niet bepalend hoeven te zijn. Aangegeven wordt dat het activiteit gerelateerd kantoorconcept gekarakteriseerd wordt door open werkvloeren. Volgens de experts worden er daardoor, in verhouding tot het totaal aantal ingerichte meters, minder aansluitingen op de gevel gemaakt. Aangegeven wordt dat stramienmaten in traditionele kantoorconcepten gerelateerd zijn aan kamerbreedtes en flexibele indeelbaarheid. In deze traditionele kantoorconcepten moeten kamerafmetingen en de positie van binnenwanden aangepast kunnen worden als afdelingen en medewerkers van plek verhuizen. Als er in het activiteit gerelateerd kantoorconcept gesloten ruimtes worden gemaakt zijn dit vaak concentratieruimten of teamruimten. Deze ruimten worden minder vaak verplaatst doordat medewerkers flexibel gebruik maken van werkplekken. Het is opvallend dat dit aspect door 4 van de 13 experts als veto-aspect gekwalificeerd wordt, dit is in verhouding met andere aspecten binnen het hoofdaspect ‘werkvloer’ hoog te noemen. Het is volgens deze experts onhandig en bovendien zeer kostbaar als er bij aanpassingen niet volgens een bepaald stramien gewerkt kan worden. Aansluitmogelijkheden plafond (4/4/5) Het aspect ‘aansluitmogelijkheden plafond’ wordt door 4 experts gekwalificeerd als veto en door 4 experts als HNW-eis. Het plafondstramien wordt door een meerderheid van de experts eerder gerelateerd aan de indeling van de werkomgeving dan het gevelstramien. De experts geven de voorkeur aan een de mogelijkheid tot een fijnmazige indeling. Een systeem plafond met veel bandrasters (om wanden op aan te sluiten) biedt veel indelingsflexibiliteit. De maatvoering moet fijnmazig genoeg zijn om concentratie ruimtes te kunnen realiseren. 5.4.5POSITIEANKERPUNTEN Positie ankerpunten nabij verkeersroutes (4/8/1) De experts kwalificeren het aspect ‘ankerpunten nabij verkeersroutes’ 4 keer als veto en 8 keer als HNW-eis. Uit de resultaten blijkt dat de meerderheid van de experts dit aspect van belang vindt. De experts geven aan dat ankerpunten gepositioneerd worden op basis van verkeersstromen. Vanuit dat oogpunt is het overgrote deel van de experts van mening dat ankerpunten aan hoofdroutes of aan het begin van de werkvloer gelegen moeten zijn. Positie ankerpunten nabij kruispunten (4/7/2) Het aspect ‘ankerpunten nabij kruispunten’ wordt door het merendeel van de experts in het verlengde gezien van het aspect ‘ankerpunten nabij verkeersroutes’. De kwalificaties komen dan ook nagenoeg overeenkomen met dit aspect. De experts geven wederom aan dat ankerpunten gepositioneerd worden op basis van verkeersstromen.


Ankerpunten voorzien in privacy (0/10/3) Het aspect ‘ankerpunten voorzien in privacy’ wordt door 10 experts gekwalificeerd als HNW-eis. Uit de gesprekken blijkt dat akoestiek en visuele rust op de werkvloer vaak één van de kritiekpunten is voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Wanneer ankerpunten nabij de werkvloer gelegen zijn is het noodzakelijk voldoende maatregelen te nemen, zodat er geen overlast op de werkvloer ontstaat.

5.5HOOFDASPECTE‐ENW‐INSTALLATIES

De resultaten binnen het hoofdaspect ‘E- en W-installaties’ zijn weergegeven in figuur 5.6. Uit de resultaten blijkt dat de aspecten die het meest van belang zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept het betrekking hebben op de deelaspecten ‘Indelingsflexibiliteit, ‘controlemogelijkheden en ‘akoestiek’.

5.5.1INDELINGSFLEXIBILITEITE‐ENW‐INSTALLATIES Temperatuur en ventilatie: indelingsflexibiliteit (1/8/4) Het aspect ‘temperatuur en ventilatie: indelingsflexibiliteit’ word door 1 expert als veto en 8 experts als HNW-eis gekwalificeerd. De meerderheid van de gesprekspersonen is het er dus over eens dat het installatietechnisch grid van belang is. Aangegeven wordt dat installaties fijnmazig indeelbaar moeten zijn. Installaties in traditionele kantoren zijn vaak op 3,60m uitgelegd, maar omdat er ook ruimtes met een kleinere maatvoering (concentratie ruimten) gerealiseerd moeten kunnen worden neemt fijnmazigheid in belang toe. Aangegeven wordt dat concentratieruimten zo onlosmakelijk verbonden met het slagen van een activiteit gerelateerd concept is dat deze ruimte zowel qua licht, lucht en temperatuur een perfect geregelde ruimte moet zijn. Onderkent wordt ook dat het verschilt of er een aangenaam binnenklimaat gerealiseerd moet worden voor een openruimte, een concentratieruimte voor één persoon of een vergaderzaal. Als voor een complex een optimaal vrije indeelbaarheid gewenst is betekent dit voor kantoorlagen een gevelstramien van 3,60m, dit bespaart kosten. Ombouw naar 1,80m zal mogelijk moeten blijven, maar hiervoor zullen wel fysieke aanpassingen aan de installatie benodigd zijn. Data en elektra: indelingsflexibiliteit (1/11/1) 1 Expert kwalificeert het aspect ‘data en elektra: indelingsflexibiliteit’ als veto en 11 experts kwalificeren het aspect als HNW-eis. De meerderheid van de experts is dus van mening dat dit aspect van belang is. Door per stramien van 1,80m in zowel de langs- als dwarsgevel te voorzien in wandcontactdozen en datapunten ontstaat een grid van wandcontactdozen waardoor altijd stroomvoorzieningen beschikbaar is. Er ontstaat hierdoor een hoge mate van flexibiliteit. De voorzieningen zijn dan echter alleen aan de gevel beschikbaar. Het activiteit gerelateerd kantoorconcept vraagt ook om een grid van contactdozen en datapunten in de middenzone van de werkvloer. Bij een gebouwdiepte van 14,40m of 16,20m is het namelijk waarschijnlijk is

Figuur 5.6: Resultaten hoofdaspect E- en W-installaties. n=13

Indelingsflexibiliteit Controlemogelijkheden Akoestiek





dat er werkplekken in de middenzone gesitueerd worden. Het is dan wenselijk dat er vaste voorziening voor aansluitingen in de midden zone getroffen zijn. De meerderheid van de gesprekspersonen geeft aan dat deze voorzieningen in een grid van vloerdozen geplaatst moeten worden. Zij zijn geen voorstander van het toepassen van een computervloer, omdat die vaak ‘te veel’ flexibiliteit bieden en bovendien (in sommige gevallen) geluidsoverlast kunnen veroorzaken. 5.5.2AKOESTIEK(2/10/1)Het aspect ‘akoestiek’ wordt door 2 experts gekwalificeerd als veto en door 10 experts als HNW-eis. De meerderheid van de gesprekspersonen is dus van mening dat dit aspect relevant is. De experts geven aan dat medewerkers zich in een open werkomgeving vaak moeilijk kunnen concentreren. Vooral in kantoorgebouwen die ontworpen zijn op traditionele kantoorconcepten (waar akoestiek een veel mindere rol speelt) is dit aspect een zeer belangrijk aandachtspunt. Vooral de geluidafname per afstand speelt een grote rol in open werkvloeren. Er kunnen volgens de experts akoestische maatregelen genomen worden in verschillende akoestische schillen, namelijk:

Schil 1 (vorm en grootte van de ruimte): Meerdere gesprekspersonen geven aan dat er gekeken kan worden naar de vorm van het gebouw en zijn gevels. Bepaalde vormen hebben een positieve invloed op het geluidsniveau op bepaalde plekken.

Schil 2 (absorptie door de vloer, het plafond en wanden): Vaak wordt een plafond toegepast dat niet geschikt is voor open werkvloeren. Het is belangrijk dat plafonds een hoge akoestische waarde hebben. Plafonds werken als een 'akoestische spiegel': geluid dat omhoog gaat wordt gereflecteerd (Van der Voordt, 2002). Voor vloeren kunnen harde, geluid reflecterende materialen beter worden vermeden (Van der Voordt, 2002).

Schil 3 (Inrichting van de ruimte): Interieur aspecten die van invloed zijn op de geluidsdemping zijn bijvoorbeeld: geperforeerde boekenkasten en plafondplaten, stoffen of tapijten wanden, tapijt op de vloer en stoffen meubilair. Bij het ontwerp en het vaststelling van de materialisatie, dient de hoogst haalbare kwaliteit te worden nagestreefd.

5.6HOOFDASPECTREPRESENTATIVITEITGEBOUW

De resultaten binnen het hoofdaspect ‘representativiteit gebouw’ zijn weergegeven in figuur 5.7. Uit de resultaten blijkt dat de experts alleen het aspect ‘representativiteit interieur’ van belang vinden voor succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. De meerderheid van de gesprekspersonen is het er over eens dat de overige aspecten huisvestingskeuzecriteria kunnen zijn. Zij relateren deze aspecten echter niet aan het invoeren van activiteit gerelateerd kantoorconcept. 5.6.1REPRESENTATIVITEITINTERIEUR(1/9/3)Het aspect ‘representativiteit interieur’ wordt door 1 expert gekwalificeerd als veto en door 9 experts als HNW-eis. Uit de resultaten blijkt dus dat het merendeel van de gesprekspersonen aangeeft een representatief interieur van belang te vinden. De experts geven aan dat dit aspect in bijna elk project belangrijk en tevens één van de succesfactoren is geweest. Bij de overgang naar een activiteit gerelateerd kantoorconcept verliezen medewerkers hun persoonlijke werkplek. Hiervoor in de plaats moeten zij volgens de experts een hoogwaardige en aantrekkelijke collectieve kantooromgeving terug krijgen. Het dient een representatieve omgeving te zijn waar de organisatie haar identiteit mee uit kan stralen. De experts geven aan dat dit niet alleen bereikt wordt met meubilair maar ook door gebouwelementen. Een plafond of vloer hebben bijvoorbeeld direct impact op de kwaliteit van het interieur.

Figuur 5.7: Resultaten hoofdaspect representativiteit gebouw. n=13





5.7HOOFDASPECTBEREIKBAARHEID

De resultaten binnen het hoofdaspect ‘bereikbaarheid’ zijn weergegeven in figuur 5.8. Uit de resultaten blijkt dat de meerderheid van de experts alle geformuleerde aspecten uit hoofdstuk 4 als Geen HNW-eis kwalificeren. Zij geven aan deze aspecten belangrijk kunnen zijn voor organisaties bij de huisvestingskeuze en het belang per aspect afhankelijk is van het type organisatie. De meerderheid van de experts voegt aan dit hoofdaspect een nieuw aspect toe, namelijk het aspect ‘optimale ondersteuning mobiliteit’. De experts geven aan dat niet zozeer de operationele eisen (zoals bereikbaarheid per auto, trein of vliegtuig) belangrijk zijn, maar dat de functionele eis ‘optimale ondersteuning van mobiliteit’ van belang is. 5.7.1OPTIMALEONDERSTEUNINGMOBILITEIT(0/8/5)8 Gesprekspersonen kwalificeren het aspect ‘optimale ondersteuning mobiliteit’ als ‘HNW-eis’. De experts geven aan dat medewerkers mobieler zijn en in toenemende mate plaats onafhankelijk werken. Omdat medewerkers altijd een afweging maken hoe snel ze op een bepaalde locatie zijn, moet de drempel voor medewerkers om naar kantoor te komen zo klein mogelijk zijn. Ook wordt aangegeven dat een organisatie door middel van het realiseren van een ontmoetingsplein klanten uitnodigt om naar kantoor te komen. Bereikbaarheid voor klanten blijkt dus ook van belang te zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept

5.8HOOFDASPECTVOORZIENINGENNIVEAU

Uit de resultaten binnen het hoofdaspect ‘voorzieningenniveau’ (zie figuur 5.9) blijkt dat de meerderheid van de experts van mening is dat geen van de aspecten van belang is. Alle aspecten worden gezien als een bijdrage aan de kwaliteit van een kantooromgeving. De gedachte van de meerderheid van de experts is dat een mix aan voorzieningen het activiteit gerelateerde concept wel ondersteunt, maar niet essentieel is om flexibel te werken. Opvallend is dat het aspect ‘restaurants voor zakenlunch of –diner’ in verhouding het

Figuur 5.8: Resultaten hoofdaspect bereikbaarheid. n=13

Parkeren Auto Openbaar vervoer Vluchthaven Optimale ondersteuning mobiliteit

=





meest aan gerelateerd wordt aan het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. 6 Experts zijn van mening dat medewerkers ook de mogelijkheid geboden moet worden op een andere plaats dan het bedrijfsrestaurant te lunchen, zodat collega’s elkaar in een andere omgeving kunnen ontmoeten.

5.9REPRESENTATIVITEITLOCATIE

Uit de resultaten binnen het hoofdaspect ‘representativiteit locatie’ (zie figuur 5.10) blijkt dat de meerderheid van de experts van mening is dat geen van de aspecten van belang is bij het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept.

Figuur 5.9: Resultaten hoofdaspect voorzieningenniveau. n=13




Figuur 5.10: Resultaten hoofdaspect representativiteit locatie. n=13





5.10CONCLUSIE

In dit hoofdstuk is de deelvraag: ‘Welke gebouwen locatieaspecten zijn relevant voor het invoeren van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW?’ beantwoord. Dit hoofdstuk bespreekt welke gebouwen locatieaspecten, volgens de meerderheid van de geïnterviewde experts, van belang zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Een aspect wordt door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden wanneer het aantal veto- en HNW-eis kwalificaties samen hoger is dan 7. Tabel 5.1 geeft een overzicht van de aspecten die door de meerderheid van de experts van belang gevonden wordt.

Wanneer de aspecten uit tabel 4.10 vergeleken wordt met de aspecten uit tabel 5.1 is te zien dat de verwachtingen grotendeels zijn bevestigd. Het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ werd als nieuw hoofdaspect toegevoegd aan de te verwachten relevante lijst gebouwen locatieaspecten. De aspecten binnen dit hoofdaspect kwamen tot op heden niet voor in de bestaande literatuur. Opvallend is dat dit hoofdaspect door de experts, relatief gezien, het meest belangrijk gevonden wordt voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept gevolgd door het hoofdaspect ‘werkvloer’ en ‘E- en W-installaties’. De resultaten laten zien dat de experts gebouwaspecten belangrijker vinden dan locatieaspecten. Verwacht werd dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept vraagt om multimodale verkeersknooppunten en een hoog voorzieningen niveau in de directe omgeving. Deze verwachting is slechts gedeeltelijk bevestigd. Omdat medewerkers in toenemende mate mobieler zijn en klanten door het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept uitgenodigd worden naar kantoor te komen, voegt de meerderheid van de experts een nieuw aspect toe, namelijk ‘optimale ondersteuning mobiliteit’. 5.10.1RELEVANTEGEBOUWASPECTENUit de resultaten blijkt dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept zich kenmerkt door een centraal plein (ontmoetingsgebied) voor zowel medewerkers als klanten. Het plein is een ontmoetingsplek en voorziet daarom in verschillende zones en werkplekken, zodat dit gebied multifunctioneel gebruikt kan worden. Het plein wordt door de meerderheid van de experts gezien als de meest ruimtelijke plek van het gebouw. Het plein functioneert het beste als er veel verkeersstromen zijn, waardoor de kans op ontmoeting tussen zowel in- als externen groter wordt. Bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt het omgaan met gasten belangrijker. Het is belangrijk dat gasten verblijven op het plein en gastvrij ontvangen worden, zodat zij als het ware onderdeel uitmaken van de organisatie. Ook het restaurant speelt een belangrijke rol in het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Door een diversiteit aan zones en

Tabel 5.1: Relevante gebouwen locatieaspecten

GEBOUW ASPECTEN









Akoestiek Akoestiek


LOCATIE ASPECTEN



werkplekken in het restaurant wordt enerzijds efficiënter omgegaan met de beschikbare ruimte, anderzijds ontstaat hierdoor een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten in een informele setting die op de werkvloer meestal niet aanwezig is. De voorkeur gaat uit naar een compacte gebouwvorm met zo kort mogelijke loopafstanden. Openheid, transparantie en zichtlijnen op de werkvloer (aspect ‘mogelijkheid openwerkvloer’) wordt door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden. Bovendien blijken connecties tussen werkvloeren in de vorm van open trappen van belang te zijn. De voorkeur gaat uit naar een diep kantoorgebouw (14,40m – 16,20m) waardoor verschillende indelingen mogelijk worden. De experts geven de voorkeur aan de mogelijkheid tot een fijnmazige indeling van het plafond (aspect ‘aansluitmogelijkheden plafond’). De indelingsflexibiliteit van het installatietechnisch grid is hierbij eveneens van belang. Installaties moeten fijnmazig indeelbaar zijn. Als voor een complex een optimaal vrije indeelbaarheid gewenst is, betekent dit voor kantoorlagen een installatietechnisch stramien van 3,60m. Ombouw naar een installatietechnisch stramien van 1,80m zal mogelijk moeten blijven, maar hiervoor zullen wel fysieke aanpassingen aan de installatie benodigd zijn. Op de werkvloer worden ankerpunten (‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers.), volgens de meerderheid van de experts, gepositioneerd op basis van verkeersstromen. Onder verkeersstromen verstaan zij hoofdroutes, kruispunten of het begin van een werkvloer. Ankerpunten moeten bovendien zodanig ontworpen en gepositioneerd worden, dat visuele en akoestische rust op de werkvloer gewaarborgd blijft. In grote, open ruimtes is een goede akoestiek op de werkvloer heel belangrijk om elkaar op korte afstand goed te kunnen verstaan én geconcentreerd te kunnen werken. Er kunnen volgens de experts akoestische maatregelen genomen worden in verschillende akoestische schillen, namelijk in de vorm en grootte van de ruimte, de absorptie door de vloer, het plafond en wanden en de inrichting van de ruimte. Als laatste is een representatief interieur waarmee een organisatie haar identiteit kan uitstralen naar zowel klanten als medewerkers, volgens de meerderheid van de experts, in veel projecten één van de succesfactoren.


.

6. Discussie, conclusie en aanbevelingen 87

6.DISCUSSIE,CONCLUSIEENAANBEVELINGEN

6.1INLEIDING

In dit afsluitende hoofdstuk wordt teruggekeken op de resultaten van het onderzoek. Allereerst wordt beoordeeld in hoeverre de resultaten voldoen aan de vooraf gestelde onderzoeksdoelen en -vragen. Vervolgens wordt in de reflectie ingegaan op de bijdrage van dit onderzoek aan de maatschappelijke problematiek. Het hoofdstuk wordt afgesloten met aanbevelingen voor vervolgonderzoek.

6.2CONCLUSIES

Het doel van dit onderzoek was het bepalen van de relevante gebouwen locatieaspecten voor het succesvol invoeren van HNW. In het eerste deel van dit onderzoek is er een diepgaand literatuuronderzoek uitgevoerd om de karakteristieken van een kantoorconcept gebaseerd op de principes van HNW (het activiteit gerelateerd kantoorconcept) vast te stellen. Uit het literatuuronderzoek bleek dat het (activiteit gerelateerd kantoorconcept) een vertaling is van de kwalitatieve huisvestingsbehoefte van een organisatie naar een fysieke werkomgeving. Het gaat hierbij om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf en haar werkprocessen. Wanneer de doelstellingen helder zijn geformuleerd moet vastgesteld worden hoe de organisatie dit wil bereiken. Door het opstellen van verschillende leidende principes wordt een aantal concrete uitgangspunten geformuleerd, die gedurende het gehele proces overeind blijven. De laatste stap na het vastleggen van de uitgangspunten is het maken van de blauwdruk. Een blauwdruk is een schematische weergave van de leidende principes op een fictief gebouw of verdieping(en). Elke blauwdruk is anders en wordt voor een organisatie specifiek vormgegeven. Maar de 5 principes van een kantoorconcept worden voor het activiteit gerelateerd kantoorconcept als volgt gedefinieerd:

Plaats van de werkplek; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn werknemers niet langer afhankelijk van het kantoor voor het uitvoeren van hun werkzaamheden en veel werknemers krijgen de mogelijkheid om te telewerken.

Gebruik van de werkplek; Medewerkers krijgen in het activiteit gerelateerd kantoorconcept geen persoonlijke werkplek toegewezen. Afdelingen worden ofwel aan een bepaalde zone van het gebouw toegewezen ofwel niet aan werkplekken of zones toegewezen.

Indeling van de werkomgeving; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept ligt de nadruk op het faciliteren van de activiteiten die op het kantoor plaatsvinden. De werkplekwijzer van Van Meel (2007) geeft een overzicht van verschillende typen werkplekken in het activiteit gerelateerd kantoorconcept en de belangrijkste kenmerken in relatie tot het gebruik ervan.

Informatiebeheer; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept gebruiken medewerkers werkplekken flexibel, dus worden de archieven ontkoppeld van de medewerkers.

Zonering; In het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt de entree aan een centraal ontmoetingsgebied (plein) gekoppeld, met faciliteiten zoals een koffiebar, een vergadergebied, een multifunctionele lunchruimte en aanlandplekken. De indeling van de werkvloeren start bij binnenkomst met een ‘ankerpunt’: ook wel ‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers.

Uit het literatuuronderzoek bleek bovendien dat wanneer het gaat om het vinden van het juiste gebouw of het geschikt maken van de huidige werkomgeving op basis van de doelstellingen van het bedrijf het beeld van bedrijfsvastgoed veranderd is. Het wordt in toenemende mate gezien als één van de bedrijfsmiddelen van een organisatie. Vastgesteld is dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept een middel is om 4 verschillende bedrijfsdoelstellingen te behalen, namelijk:

Kostenbesparing; Het activiteit gerelateerd kantoorconcept neemt veel minder vierkante meters per medewerker in beslag dan het traditionele kantoorconcept. Het inrichten en huren van minder vierkante meters leidt uiteindelijk tot lagere huisvestingslasten. Daarnaast vormen interne verhuizingen vaak een hoge kostenpost waarop aanzienlijk kan worden gereduceerd.

88 6. Discussie, conclusie en aanbevelingen

Kennisdelen; Het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt in veel gevallen ingezet om veranderde werkprocessen te ondersteunen. Met name het stimuleren van de meer informele relaties en vormen van communicatie blijken van groot belang voor het lerend vermogen van een bedrijf.

Klantwaarde en tevreden medewerkers; Een activiteit gerelateerd kantoorconcept kan gebruikt worden om een bepaalde boodschap of identiteit uit te stralen naar bezoekers. Omdat de mens de bedrijfskritische en straks ook zeer schaarse productiefactor wordt, willen werkgevers bovendien aantrekkelijk zijn om personeel aan zich te kunnen blijven binden.

Flexibiliteit; Door het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept kunnen organisatorische veranderingen op worden vangen zonder veel kosten of verstoringen van het primaire proces. Omdat medewerkers flexibel gebruik maken van de werkplekken zijn er minder verhuisbewegingen.

Het tweede doel van de literatuurstudie was het opstellen van een omvattende lijst gebouwen locatieaspecten die als input diende voor het tweede deel van het onderzoek. De lijst aspecten werd gebaseerd op de belangrijkste en meest recente onderzoeken op het gebied van ‘vestigingsplaatskeuze’, ‘corporate real estate management (CREM)’ en HNW (zie tabel 3.9). In het tweede deel van het onderzoek is een lijst met de te verwachten relevante aspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept (zie tabel 4.10) opgesteld met behulp van de verkregen inzichten uit het literatuuronderzoek en casestudies (zie Bijlage II). De opgestelde lijst met te verwachten relevante gebouwen locatieaspecten diende als input voor het houden van semi-gestructureerde interviews. In de semi-gestructureerde interviews werd een rangordemethode toegepast, waarin 13 praktijkexperts gevraagd werd de lijst met te verwachten relevante aspecten te waarderen. Figuur 6.1 geeft de frequentieverdeling van de kwalificaties Geen HNW-eis, HNW-eis en veto uit de verschillende opgestelde hoofdaspecten weer. De totale lengte van elke staaf is steeds 100% en dus even lang, waardoor de onderlinge verhoudingen goed zichtbaar worden. In de figuur staan een aantal zaken aangegeven. Het getal ‘X’ geeft Het totaal aantal aspecten binnen een bepaalde hoofdaspect weer. De getallen in staafdiagram geven het totaal aantal ‘veto’-, HNW-eisen Geen HNW-eis kwalificaties binnen een bepaalde hoofdaspect weer, van de 13 respondenten voor de x-aantal aspecten. De aspecten binnen het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ kwamen tot op heden slechts gedeeltelijk voor in de bestaande literatuur. Opvallend is dat dit hoofdaspect door de experts, relatief gezien, het meest belangrijk gevonden wordt voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept gevolgd door het hoofdaspect ‘werkvloer’ en ‘E- en W-installaties’. De resultaten laten zien dat de experts gebouwaspecten belangrijker vinden dan locatieaspecten. Verwacht werd dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept vraagt om multimodale verkeersknooppunten en een hoog voorzieningen niveau in de directe omgeving. Deze verwachting is slechts gedeeltelijk bevestigd. Omdat medewerkers in toenemende mate mobieler zijn en klanten door het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept uitgenodigd worden naar kantoor te komen, voegde de meerderheid van de experts een nieuw algemeen aspect toe, namelijk ‘optimale ondersteuning mobiliteit’.

Tabel 6.1 geeft een overzicht van welke gebouwen locatieaspecten binnen de hoofdaspecten, volgens de meerderheid van de geïnterviewde experts, van belang zijn voor het invoeren van het activiteit gerelateerd

Figuur 6.1: Resultaten Hoofdaspecten

x=14 x= 18 x=7 x=6 x=10 x=10 x=3





kantoorconcept. Uit de resultaten blijkt dat het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept zich kenmerkt door een centraal plein (ontmoetingsgebied) voor zowel medewerkers als klanten. Het plein is een ontmoetingsplek en voorziet daarom in verschillende zones en werkplekken, zodat dit gebied multifunctioneel gebruikt kan worden. Het plein wordt door de meerderheid van de experts gezien als de meest ruimtelijke plek van het gebouw. Het plein functioneert het beste als er veel verkeersstromen zijn, waardoor de kans op ontmoeting tussen zowel in- als externen groter wordt. Bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept wordt het omgaan met gasten belangrijker. Het is belangrijk dat gasten verblijven op het plein en gastvrij ontvangen worden, zodat zij als het ware onderdeel uitmaken van de organisatie. Ook het restaurant speelt een belangrijke rol in het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Door een diversiteit aan zones en werkplekken in het restaurant wordt enerzijds efficiënter omgegaan met de beschikbare ruimte, anderzijds ontstaat hierdoor een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten in een informele setting die op de werkvloer meestal niet aanwezig is.

De voorkeur gaat uit naar een compacte gebouwvorm met zo kort mogelijke loopafstanden. Openheid, transparantie en zichtlijnen op de werkvloer (aspect ‘mogelijkheid openwerkvloer’) wordt door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden. Bovendien blijken connecties tussen werkvloeren in de vorm van open trappen van belang te zijn. De voorkeur gaat uit naar een diep kantoorgebouw (14,40m – 16,20m) waardoor verschillende indelingen mogelijk worden. De experts geven de voorkeur aan de mogelijkheid tot een fijnmazige indeling van het plafond (aspect ‘aansluitmogelijkheden plafond’). De indelingsflexibiliteit van het installatietechnisch grid is hierbij eveneens van belang. Installaties moeten fijnmazig indeelbaar zijn. Als voor een complex een optimaal vrije indeelbaarheid gewenst is, betekent dit voor kantoorlagen een installatietechnisch stramien van 3,60m. Ombouw naar een installatietechnisch stramien van 1,80m zal mogelijk moeten blijven, maar hiervoor zullen wel fysieke aanpassingen aan de installatie benodigd zijn. Op de werkvloer worden ankerpunten (‘de huiskamer van de werkvloer’, met faciliteiten zoals koffie, garderobe, lockers en printers.), volgens de meerderheid van de experts, gepositioneerd op basis van verkeersstromen. Onder verkeersstromen verstaan zij hoofdroutes, kruispunten of het begin van een werkvloer. Ankerpunten moeten bovendien zodanig ontworpen en gepositioneerd worden, dat visuele en akoestische rust op de werkvloer gewaarborgd blijft. In grote, open ruimtes is een goede akoestiek op de werkvloer heel belangrijk om elkaar op korte afstand goed te kunnen verstaan én geconcentreerd te kunnen werken. Er kunnen volgens de experts akoestische maatregelen genomen worden in verschillende akoestische schillen, namelijk in de vorm en grootte van de ruimte, de absorptie door de vloer, het plafond en wanden en de inrichting van de ruimte. Als laatst is een representatief interieur waarmee een organisatie haar identiteit kan uitstralen naar zowel klanten als medewerkers, volgens de meerderheid van de experts, in veel projecten één van de succesfactoren.

Tabel 6.1: Relevante gebouwen locatieaspecten

GEBOUW ASPECTEN









Akoestiek Akoestiek


LOCATIE ASPECTEN



6.3AANBEVELINGEN

De opgestelde relevante gebouwen locatieaspecten voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept zijn niet alleen resultaten van dit onderzoek, maar tevens een startpunt voor verder onderzoek. In deze paragraaf worden enkele aanbevelingen gedaan voor de praktijk en mogelijk vervolgonderzoek. 6.3.1AANBEVELINGENVOORDEPRAKTIJK De kantorenmarkt is meer dan ooit een vragersmarkt geworden. Daar waar sprake is van nieuwe vraag is deze waarschijnlijk eerder kwalitatief dan kwantitatief van aard. De aanleiding van dit onderzoek was dan ook om te onderzoeken of door de introductie van HNW de vraag naar kantoorruimte in kwalitatieve zin zou veranderen. Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat de gebouwen locatieaspecten die van belang zijn bij het invoeren van HNW slechts gedeeltelijk voorkomen in andere onderzoeken naar huisvestingseisen. Vooral de aspecten binnen de hoofdcategorie ‘zonering gebouw’ en ‘werkvloer’ worden in andere onderzoeken niet genoemd. De aanname, dat organisaties die het activiteit gerelateerd kantoorconcept invoeren andere huisvestingseisen stellen aan hun kantoor is dus waar. Wat betekent het nieuwe vraagperspectief nu voor het kantoren aanbod?

De resultaten van dit onderzoek laten zien dat voor wat betreft het gebouw, door het invoeren van HNW, de gebruiker van vandaag steeds meer gericht is op kantoorconcepten en minder op het aantal vierkante meters per werkplek. Het vermoeden bestaat dat in de praktijk bestaande kantoorproducten te snel worden bestempeld als: ‘niet geschikt voor HNW’. Volgens DTZ (2013) is er een kwalitatieve vraag die door het bestaande aanbod niet altijd kan worden geboden. Er zijn echter wel degelijk gevallen bekend waarbij een bestaand kantoorgebouw na renovatie voldoet aan de eisen van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Het Nieuw Amsterdam gebouw in Amsterdam Zuidoost wordt bijvoorbeeld volledig gestript en aan de wensen van Nuon aangepast (DTZ, 2013). Om uitspraken te kunnen doen over de geschiktheid van (bestaand) kantoorvastgoed voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept kunnen gebruikers en professionals de tabel met relevante gebouwen locatieaspecten gebruiken bestaande uit de hoofdaspecten: zonering gebouw, werkvloer, E- en W-installaties, representativiteit gebouw en bereikbaarheid. Daar waar de huidige invulling van een aspect niet overeenkomt met de gewenste situatie zou men kunnen onderzoeken of aanpassingen mogelijk zijn. Voor het implementeren van een aantal opgestelde hoofdaspecten uit tabel 6.1 wordt verwacht dat de gebouweigenschappen van een gemiddeld Nederlands kantoorproduct (zie paragraaf 3.2) obstakels vormen. Verwacht wordt dat door de focus te leggen op onderstaande hoofdaspecten en oplossingsrichtingen de discussie over de geschiktheid van bestaande kantoren gestimuleerd wordt:

Zonering gebouw: Bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept zal een centraal plein (ontmoetingsgebied) voor zowel medewerkers als klanten gerealiseerd moeten worden. Het grootste obstakel voor het realiseren van een centraal plein in een bestaand gebouw lijkt het aspect ‘ruimtelijkheid plein’ te zijn. Er zijn scenario’s denkbaar, waarbij men in bestaande gebouwen met ingrepen ervoor kan zorgen dat het kantoor zal gaan voldoen aan deze prestatie. Men zou bijvoorbeeld, naar voorbeeld van Het Nieuw Amsterdam gebouw, kunnen beslissen om op het ‘toekomstige plein’ vides in de bestaande gebouwstructuur te realiseren om ruimtelijkheid te creëren. Door vervolgens permanente voorzieningen te treffen voor een gastvrij ontvangst zullen de belangrijkste problemen met betrekking tot het implementeren van de aspecten binnen het hoofdaspect ‘zonering gebouw’ opgelost zijn.

Werkvloer: Er kunnen in de praktijk geen aanpassingen gedaan worden aan de gebouwdiepte. De voorkeur gaat uit naar een diep kantoorgebouw (14,40m – 16,20m). Veel Nederlandse kantoorgebouwen met een geschikte diepte blijken niet te kunnen voldoen in openheid, transparantie en zichtlijnen op de werkvloer (aspect ‘mogelijkheid open werkvloer’). Reden hiervoor kan zijn dat de kantoren nog ingericht zijn op traditionele kantoorconcepten met gangen en kamers. Stel dat de werkvloer niet voorziet in een open structuur, dan kunnen ingrepen ervoor zorgen dat het kantoor zal gaan voldoen aan deze prestatie. Dit is één van de strategieën die de eigenaar van het kantoorgebouw Zuidpark in Amsterdam-Amstel heeft toegepast bij de renovatie van het oude hoofdkantoor van de V&D. Ook kan het realiseren van open trappen (een relatief kleine ingreep) een werkvloer geschikt maken.


E- en W-installaties: Op het moment dat een bestaand kantoorgebouw gerenoveerd wordt, is het waarschijnlijk dat de installaties verouderd zijn voor wat betreft het leveren van de benodigde ventilatie en koelcapaciteit. Aanpasbaarheid van de capaciteit is problematisch bij bestaande installaties als ventilatie en verwarming, omdat deze op een bepaalde capaciteit ontworpen zijn. Meer prestatie zorgt dan voor substantieel hogere energiekosten en problemen met luchtcirculatie (De Groot, 2012). Er zullen bij het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept dan ook waarschijnlijk nieuwe installatievoorzieningen ingebouwd worden. Relevant is dat deze flexibel indeelbaar zijn. Als voor een complex een optimaal vrije indeelbaarheid gewenst is, betekent dit voor kantoorlagen een installatietechnisch stramien van 3,60m. Ombouw naar 1,80m zal mogelijk moeten blijven, maar hiervoor zullen wel fysieke aanpassingen aan de installatie benodigd zijn. Als laatst is het belangrijk dat de akoestische waarde van het plafond voldoende is.

6.3.2AANBEVELINGENVOORVERVOLGONDERZOEKEen van de meest belangrijke onderzoeksmethoden van deze studie was het houden van 13 semi-gestructureerde interviews met praktijkexperts. Er werd geconstateerd dat de beschikbare tijd voor het houden van de interviews (circa 1uur) voor de experts in sommige gevallen te weinig bleek om een uitgebreide motivatie voor de rangschikkingskeuze te geven. Om een eenduidiger beeld te krijgen van de relevante gebouwen locatieaspecten zou een groter aantal experts ondervraagd moeten worden. De uitvoering hiervan lijkt echter moeilijk te zijn. Door de complexiteit van het onderwerp gaat de voorkeur uit naar face-to-face interviews. Deze onderzoeksmethode wordt daardoor zeer tijdrovend. Bovendien zijn er tot op heden relatief weinig experts op het gebied van het invoeren van activiteit gerelateerde kantoorconcepten. Er zijn tevens twee casestudies uitgevoerd. Het betroffen organisaties die beiden werden geadviseerd door CBRE. Hierdoor kan een eenzijdig beeld zijn ontstaan over de kenmerken van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Hoewel de resultaten laten zien dat veel van de te verwachten relevante aspecten ook door de meerderheid van de experts belangrijk gevonden werd, bleek tijdens de semi-gestructureerde interviews dat er wellicht ook andere implementatiemogelijkheden zijn. Men zou zich in vervolg onderzoek kunnen richten op: Validiteit en volledigheid relevante gebouwen locatieaspecten De resultaten van dit onderzoek verduidelijken de discussie over de geschiktheid van (bestaande) kantoorgebouwen voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept door het opstellen van relevante gebouwen locatieaspecten. Uit de semi-gestructureerde interviews is gebleken dat met name in de hoofdcategorieën ‘zonering gebouw’ en ‘werkvloer’ praktijkexperts van mening verschillen over welke aspecten belangrijk zijn voor het succesvol invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept. Men zou in vervolgonderzoek nader kunnen onderzoeken of de lijst met aspecten werkelijk van belang is als men streeft naar een geschikt kantoor voor HNW en of de lijst met aandachtsgebieden volledig is. Men zou zich daarvoor kunnen richten op:

Het ondervragen van meer praktijkexperts Het analyseren van meer cases

Het opstellen van een praktijkinstrument Het is moeilijk om op basis van dit onderzoek uitspraken te doen over de te verwachte dynamiek op de kantorenmarkt. Vervolgonderzoek zou zich kunnen richten op het toetsen van een groot aantal kantoorgebouwen binnen bepaalde gebieden of regio’s met behulp van een praktijkinstrument. Op dit moment ontbreekt het in de praktijk aan een instrument waarmee op een eenduidige en objectiveerbare manier de kwaliteit van gebouwen vastgesteld kan worden vanuit het perspectief van het invoeren van een activiteit gerelateerd kantoorconcept. De REN-norm (1992) en de REN-Quickscan (1994) zijn op dit moment de belangrijkste instrumenten op de markt. Deze instrumenten zijn echter sterk verouderd en bovendien is de REN Quickscan niet zo snel als de naam suggereert en is niet in staat om ‘snel’ de kwaliteit over een reed scala van aspecten te meten. Men zou vaker moeten overwegen bestaande gebouwen te renoveren. Gebruikers en professionals zouden objectief moeten kunnen beoordelen of, en in hoeverre, een (bestaand) kantoorgebouw geschikt is voor HNW voor een bepaalde organisatie. Hoewel het niet mogelijk is de opgestelde lijst relevante gebouwen locatieaspecten (zie tabel 6.1) als checklist te gebruiken, is een eerste aanzet tot een Quick Scan HNW (zie bijlage IV) opgezet op basis van het in hoofdstuk 2 opgestelde (her)huisvestingsmodel (zie figuur 2.14). Deze eerste aanzet tot een Quick Scan HNW kan wellicht als input worden gebruikt in vervolg onderzoek. Er wordt uitgegaan van twee fases, namelijk:


Huisvestingsconcept; In deze fase zullen allereerst de relevante aspecten van de huidige huisvestingssituatie geïnventariseerd moeten worden. Tot voor kort bepaalden vastgoedadviseurs het metrage en type kantoorgebouw op basis van het aantal medewerkers van een organisaties. De kantoorconcepten van nu zijn veel meer op variabelen gebaseerd en vergen een volledig andere berekening van het benodigde metrage (CBRE, 2012). Om een duidelijk beeld te krijgen van de eisen en wensen van een bepaalde organisatie ten aanzien van de toekomstige huisvesting wordt er een ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen opgesteld. Hierdoor wordt de zoekvraag eenduidig vastgelegd, zowel kwantitatief (m2 verhuurbaar vloeroppervlak) als kwalitatief (ambitieniveau). Er wordt een inventarisatie en analyse van de beschikbare informatie gemaakt. Enerzijds betreft dit kwantitatieve gegevens, zoals de headcount, de groeiverwachtingen, de huidige huisvesting, de primaire ruimtebehoefte (werkplekken o.b.v. een globale flexfactor) en de secundaire ruimtebehoefte (faciliteiten). Anderzijds gaat het om kwalitatieve aspecten, zoals bijvoorbeeld de organisatie doelstellingen, de gewenste mate van flexibiliteit en bereikbaarheid. Kijkend naar de aspecten in het opgestelde raamwerk in hoofdstuk 6 zijn in deze fase verschillende aspecten van belang (zie tabel 6.2). Er zijn ook nog andere aspecten die ook van belang kunnen zijn in de huisvestingsvraag los van HNW, maar die vallen buiten de scope van deze eerste aanzet tot een scan.

Kantoorconcept; Na het vaststellen van de globale huisvestingsvraag wordt het kantoorconcept

vastgelegd. Afhankelijk van het ambitieniveau van de organisatie kan dit resulteren in verschillende varianten. Zoals genoemd in hoofdstuk 2 zal een organisatie keuzes moeten maken aangaande de volgende principes: ‘plaats van de werkplek’, ‘gebruik van de werkplek’, ‘indeling van de werkomgeving’, ‘informatiebeheer’ en ‘zonering’. Tot slot wordt het definitieve ruimtelijk en functioneel PvE opgesteld. Hierin worden per ruimte, per werkplek en per faciliteit de benodigde metrages berekend. Ook de gewenste kwaliteit en benodigde functionaliteiten worden vastgelegd en dient als basis voor de bezichtigingsronde. Kijkend naar de aspecten in het opgestelde raamwerk uit hoofdstuk 6 zijn in deze fase verschillende aspecten van belang (zie tabel 6.3). Er zijn dus andere aspecten die ook van belang kunnen zijn in de huisvestingsvraag, maar die vallen buiten de scope van deze eerste aanzet tot een scan.

Tabel 6.2: Gebouw- en locatie aspecten huisvestingsconcept

HUISVESTINGSCONCEPT

LOCATIE ASPECTEN


GEBOUW ASPECTEN


Werkvloer Afmetingen en ruimtelijkheid DiepteStramien indeling Plafond: indeling volgens een bepaalde stramienmaat


Akoestiek


Onderzoek naar de voorkeuren van typen kantoorgebruikers In dit onderzoek is uitgegaan van het feit dat alle kantoorgebruikers op termijn zullen gaan werken volgens de principes van HNW. Vermoed wordt echter dat er in de praktijk grote verschillen bestaan binnen verschillende sectoren. Binnen bepaalde sectoren (zoals advocatenkantoren) blijkt vaak nog vraag naar traditionele kantoorconcepten. Bovendien kunnen door aanbieders als Spaces, Regus, Seats to meet en WTC wellicht ook andere eisen aan kantoorhuisvesting gesteld worden. Men zou zich in vervolg onderzoek kunnen richten op:

Het doen van onderzoek naar de mate van invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept binnen verschillende sectoren

Effecten van HNW op belangrijke bedrijfsdoelstellingen Het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept is een middel is om 5 verschillende bedrijfsdoelstellingen te behalen (zie paragraaf 2.7). Er is echter nog weinig wetenschappelijk bewijs over de effecten van het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept op deze doelstellingen (Van der Klei e.a., 2013). Vermoed wordt dat voor het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept de doelstelling ‘kostenbesparing’ (zie paragraaf 2.7) vaak een grotere rol speelt dan de andere doelstellingen. Men zou zich in vervolg onderzoek kunnen richten op:

Het doen van onderzoek naar de relatie tussen het invoeren van het activiteit gerelateerd kantoorconcept en het behalen van verschillende bedrijfsdoelstellingen.

Tabel 6.3: Gebouw- en locatie aspecten huisvestingsconcept en kantoorconcept

LOCATIE ASPECTEN


GEBOUW ASPECTEN


Werkvloer Afmetingen en ruimtelijkheid DiepteStramien indeling Plafond: indeling volgens een bepaalde stramienmaat


Akoestiek Akoestiek

KANTOORCONCEPT

GEBOUW ASPECTEN


Positie Plein Plein op begane grond of 1e verdiepingVerbinding Entree - PleinGeforceerde routing Plein


Multifunctioneel gebruik plein Multifunciotneel gebruik PleinEigenschappen restaurant Multifunctioneel gebruik RestaurantHospitality Zoner voor receptie / hospitality team


Opzet draagstructuur vrij van obstakelsMogelijkheid open trappen

Ankerpunten Ankerpunten nabij verkeersroutes (gangen / liften)Ankerpunten nabij kruispuntAnkerpunten voorzien in privacy

Literatuurlijst 95

LITERATUURLIJST Appel-Meulenbroek (in concept). How to measure added value of CRE and building design; knowledge sharing in research buildings. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Appel-Meulenbroek, R. & Feijts, B. (2007). CRE effects on organizational performance: Measurement tools for management. Journal of Corporate Real Estate 9, 218-238. Arkenbout, R. (2012). Kantoor binnenste buiten. Gebruikersvoorkeuren bedrijfshuisvesting creatieve industrie in Nederland. Delft: Technische Universiteit Delft Becker, F (2007). Organizational Ecology and Knowledge Networks. Californa management review, 49, 42-61 Baane, R., Houtkamp, P. en Knotter, M. (2010), Het nieuwe werken ontrafeld. Over bricks, bytes & behaviour. Assen: Van Gorcum uitgevrij Becker, F. en Sims, W. (2001). Offices That Work: Balancing Communications, Flexibility and Cost. Cornell University: International Workplace Studies Program Berlee, M. (2012). De geschiktheid van bestaand kantoorvastgoed voor een nieuwe, opkomende manier van werken. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Bentvelzen, S. (2012). Kantoorlocaties 2.0. Onderzoek naar de locatie-effecten als gevolg van ‘Het Nieuwe Werken’. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate Beijer, M., Van der Voordt, D.J.M en Hanekamp, J. (2011), Zijn de werkelijke effecten wel te meten? Het Nieuwe Werken onder het ontleedmes. Facility Management Magazine 187, 18-23 Beijer, M. en d’Acona, M. (2009). Kantoorrevolutie op komst? Verkregen op 12 november van www.cfpb.nl Bijl, D. (2007), Aan de slag met Het Nieuwe Werken. Zeewolde: Par CC Brill, M., en S. Weidemann (2001). Disproving widespread myths about workplace design. New York: Kimbal International Bni (2013). Intern kwartaaluitgave. Verkregen op 16 mei 2013 van www.olavs-office.n Bruggema, H. (2013a). Op zoek naar een aangename balans. Themisch en akoestisch comfort bij betonkernactivering. Verkregen op 15 juli 2013 van www.peutz.nl Bruggema, H. (2013a). Fellowsymposium TU/e 130320. Verkregen op 15 juli 2013 van www.tue.nl Castelein, F. (2010). De opmars van Het Nieuwe Werken (HNW.) Global Learning Institute BV CBRE (2011). What users want. De invloed van Het Nieuwe Werken op de kantooromgeving. Verkregen op 4 mei 2012 van www.cbre.nl CBRE (2012). Business as usual. Het Nieuwe Werken in de praktijk. Verkregen op 26 juni 2012, van www.cbre.nl Chartered Institution of Building Services Engineers (1999). Environmental factors affecting office worker performance: A review of evidence. CIBSE Technical Memoranda TM24. London: CIBSE Dam, E.A.M. ten, Smits, F.J. en Spekkink, D. (1996), Programma van eisen. Instrument voor kwaliteitsbeheersing. SBR 258, Stichting Bouwresearch Rotterdam

96 Literatuurlijst

De Groot (2012). Gebouwenscan voor het nieuwe werken in bestaande kantoorgebouwen. Delft: Technische Universiteit Delft De Vos, C.M. (2009). Prachtlocaties: logica van cultuur op de structuur van kantorenlocaties. Delft: Technische Universiteit Delft De Vries, J.C. de (2007). Presteren door Vastgoed. Onderzoek naar de gevolgen van vastgoedingrepen voor de prestatie van hogescholen. Delft: Technische Universiteit Delft Dinissen, L.A.J. (1999). Sociale privacy en identiteit in non-territoriale kantooromgevingen. Eindhoven: Technische Universtiteit Eindhoven. Duffy, F. en Powell, K. (1997). The New Office. London: Conrad Octopus DTZ (2010). Duurzame kans bestaande kantoren. Verkregen op 12 janurari 2013 van www.dtz.nl DTZ (2013). Waar vraag en aanbod elkaar vinden. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Verkregen op 16 juni 2013 van www.dtz.nl Feijts, B. (2006). Haalt u het beste uit uw huisvesting? Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Geraedts, R.P. en Van der Voordt, D.J.M. (2007). Transformatiepotentiemeter. In: Voordt, D.J.M. van der, et al, Transformatie van kantoorgebouwen. Rotterdam: Uitgeverij 010 Gijsbers, R. (2011), Aanpasbaarheid van de draagstructuur. Veranderbaarheid van de drager op basis van gebruikerseisen in het kader van Slimbouwen. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Groenen, P.J.M. (2010). Bouwstenen voor productief huisvesten. Een evaluatieonderzoek naar de succesfactoren van het activiteitgerelateerde huisvestingsconcept vanuit het perspectief van de eindgebruiker. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Greene, C. en Myerson, J.(2011). Space for thought: designing for knowledge workers. Facilities, 29, 19-30 Haterd, B. (2010). Werken nieuwe stijl. Verkregen op 20 juli 2012 van www.werkennieuwestijl.nl/ Harinck, F. (2010). Basisprincipes Praktijkonderzoek. Apeldoorn; Maklu Uitgevers Hendrikx, T.P.A.H. (2012). Blijven of Verhuizen. Minderleegstand door binding van de huurder. Delft: Technische Universiteit Delft Hoen, V. en Meindertsma, W. (2012). CO2 Reductie Het Nieuwe Werken in 2020. Utrecht: Ecofys/WWF Jansen, J. (2009). Segmentatie van kantoorgebruikers op basis van bedrijfsstijl. Een methodiek om de omvangen de kwaliteit van de vraag op elkaar aan te sluiten. Utrecht: Rijksuniversiteit Utrecht Jones Lang LaSalle (2011). Occupier Special 2011. Creëren van ‘Winning Workplaces’. Verkregen op 12 juni 2012 van www.joneslanglasalle.nl Leaman, A. & Bordass, B. (1999). Productivity in buildings: the ‘killer’ variables. Building Research & Information, 27, 4-19 Kleijn, M.M.L. (2011). Activiteit op de modern werkplek. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven

Literatuurlijst 97

Koppels, K.W. en H. Remøy (2007) Eindrapportage Delphi onderzoek: De voorkeur van kantoorgebruikers. Delft: Technische Universiteit Delft Koppels, P.W., H. Remøy and S. El Messlaki. 2011. Door leegstand huren lager bij de buren. Real Estate Research Quarterly 3, 33 Korteweg, P.J. (2002). Veroudering van kantoorgebouwen: problem of uitdaging? Utrecht: Universiteit Utrecht Kraut R.E., Fish, R.S., Root, R.W., en Chalfonte, B.L. (1990). Informal communication in organisations: Form, Function and Technology. In Human reactions technology: Claremont symposium on applied social psychology (145-199). Beverly Hills: Sage Publications Lindholm, A. en Leväinen, I. (2006). A framework for identifying and measuring value added by corporate real estate. Journal of Corporate Real Estate, 8, 38-46 Lindholm, A. (2008). A constructive study on creating core business relevant CREM strategy and performance measures. Facilities, 26, 343-358 Manning, P. (1991). Environmental Aesthetics Design. Building and environment, 26, 331-340 McGregor, W. en Then, D.S. (1999) Facilities Management and the Business of Space. London: Arnold. NVB (2009). Kantoorgebruikers in Profiel, onderzoek naar huisvestingswensen van kantoorgebruikers. Voorburg Pen, C.J. (2002). Wat beweegt bedrijven. Besluitvormingsprocessen bij verplaatste bedrijven. Groningen: Rijksuniversiteit Groningen Remøy, H.T. (2007), Charateristics of vacant offices, a delphi-approach. Technische Universiteit Delft Remøy, H. (2010). Out of Office; a Study on the Cause of Office Vacancy and Transformation as a Means to Cope and Prevent. Delft: IOS Press Remøy H. en Van der Voordt, D.J.M (2011) Redesign - upgrading the building stock to meet (new) user demands. In Wamelink et. al (eds) MISBE 2011 Conference Proceedings. Real Estate Norm Nederland, 1992. Real Estate Norm Scan bedrijfsgebouwen. Nieuwegein: Stichting Real Estate Norm Nederland Real Estate Norm Nederland, 1994. Real Estate Norm Quick Scan Kantoorgebouwen. Nieuwegein: Stichting Real Estate Norm Nederland Schenk, W.D. (2009). Investeren in mogelijkheden: de haalbaarheid van een aanpasbaar kantoor. Delft: Technische Universiteit Delft Smulders, F. en S. Teurlings, (2001). Huisvesting van de nieuwe economie. Delft: Technische Universiteit Delft Van Dinteren, J. en Van der Krabben, E. (2011). Het Nieuwe Werken: meer dan werkplek en inrichting. Real Estate Magazine, 11, 24-27 Van Kempen, A. (2010). Corporate branding: an exploration of the influence of CRE. Journal of Corporate Real Estate, 12-47-59 Van Meel, J.J. (2000). The European Office. Rotterdam: 010 Publishers. Van Meel, J. e.a (2007). Werkplekwijzer. Delft: Center for People and Buildings

98 Literatuurlijst

Van der Meer, J. (2010). Nationaal kantorenmarkt onderzoek 2010. Naar een nieuwe kantorenmarkt. Real Estate Magazine, 72, 36 Van der Voordt, D.J.M. en Vos, P.G.J.C. (1999). Model en methoden voor evaluatie van kantoorinnovatie. Delft: Technische Universiteit Delft Van der Voordt, D.J.M., van Meel, J. (2000). Lessons from innovations. In: G. Dewulf, P. Krumm, H. de Jonge (eds), Successful corporate real estate strategies. Nieuwegein: Arko Publishers, Van der Voordt, D.J.M., van Wegen, H. (2000) Architectuur en gebruikswaarde: programmeren, ontwerpen en evalueren van gebouwen. Bussum: Toth Van der Voordt, D.J.M., Vos, P.G.J.C. en van Meel, J.J. (2001). Ervaringen met flexibel werken in

een innovatieve kantooromgeving. Facility Management Handboek, 1-26. Van der Voordt, D. J M. (2003). Costs and Benefits of Innovative Workplace Design. Delft: Center for People and Buildings. Van der Voordt, D.J.M. (2004). Programma van Eisen. Verkregen op 28 augustus 2012 van www.bk.tudelft.nl Van der Voordt, D.J.M., Ikiz-Koppejan, Y. & Hartjes, A. (2008). Organisatiegericht huisvesten. In: van Scheijndel, P.A.M. en Horsten, F. (eds) Succesvolle kantoorhuisvesting. Bouwstenen voor een optimaal eindresultaat. Den Haag: Sdu Uitgevers Van Ree, H.J. (2001). Op weg naar een productieve werkomgeving. Delft: Technische Universiteit Delft Veldhoen, E. en Piepers, B. (1995). Kantoren bestaan niet meer. Rotterdam: 010 Publishers Veldhoen, E. (2005). The Art of Working. Den Haag: Academic Service. Vos, P., van Meel, J, Dijks. A. (1999): The Office, the whole office and nothing but the office. Delft: Tecnnische Universiteit Delft Zuidema, M. (2010). Kantorenleegstand. Analyse van de marktwerking. Economisch instituut voor de Bouw

eindhoven university of technology master het …actief aan de slag gegaan met het invoeren van het...

Documents