委託單位: 財政部國有財產署

Urban Regeneration R&D Foundation

廠商名稱: 財團法人都市更新研究發展基金會

工作成果報告

民國102年06月28日

臺北市信義區兒童福利中心周邊地區

國有土地都市更新先期規劃及招商作業

計畫緣起

係由財政部國有財產署於99年度研提，申請「100年度政府為主都市

更新示範計畫地區」。

計畫內容

經費來源：內政部100年度都市更新委外規劃補助計畫

委託單位：財政部國有財產署

受託單位：財團法人都市更新研究發展基金會

辦理內容：政府主導都市更新先期規劃及招商評選實施者

計畫緣起

計畫內容 工作項目 合約時間 說明

1.先期規劃階段

1.1提送「期中報告書」 2011/09/07

(1)現況基本資料調查分析 (2)居民意願調查 (3)更新前估價 (4)更新單元劃設原則

1.2提送「期末報告書」 2012/11/20

(1)都市更新計畫草案初稿 (2)更新單元範圍確認 (3)開發計畫建築模擬 (4)更新後估價 (5)財務模擬 (6)權變試算

1.3提送「總結報告書」、都市更新計畫草案 2013/07/02 (1)都市更新計畫草案 (2)分期分區發展計畫

2.研擬優先更新單元更新事業計畫草案階段

2.1提出3處優先更新單元更新事業計畫草案 2014/11/02 (1)3處優先更新單元更新事業計畫 (2)預擬分配權益

3. 招商作業階段 3.1召開招商座談會

2015/01/02

招商文件初稿提送前，至少舉辦1場招商座談會

3.2提送「招商文件初稿」 (1)投標須知、契約草案、評選辦法及底價訂定 (2)招商資料

3.3召開招商審查會

3.4召開招商說明會 2015/03/02 招商文件審定後30日內，至少舉辦1場招商說明會

4. 成果報告 2015/05/02 投資者簽約或第一次流廢標後提出成果報告

3

註:本案因中華基金會使用國有地問題，中斷工作兩次: 第一次中斷11個月(期中簡報審查會次日100/10/01~通知履約文到次日101/09/12 第二次中斷4個月(通知停止履約文到日102年/01/21~通知履約文到次日102年5月3日)

簡報大綱

4

1 基本資料調查分析

2 再發展課題

4 都更可行性評估

5 再開發策略

6 中華基金會與本案估值比較

3 再發展構想

期末報告審查回應 期末審查會議重要結論 回應與修正

綜合各與會單位意見，報告書文字或數據誤值部份，請規劃團隊修正，本案期末報告審查通過，至於其他需補強論述或修正部份，則納入後續總結報告一併提出。

遵照辦理。

更新地區劃定之範圍請參酌與會單位建議整體考量，適度納入其他私有地或機關用地。

B區B2-1單元擬納入北側同一街廓之土地作為更新地區劃定之範圍。 機關用地部份，考量其土地完整且未有地上物，自行開發之時程與使用較易掌控，故不納入本案更新地區劃定範圍內。

有關優先推動更新單元乙節，請依全區之整體更新計畫，於總結報告中提出建議優先推動更新單元。

遵照辦理，已提出3處建議優先推動更新單元(A1、B2、B3)。

目前所提關於中華基金會權值之相關估價或可分配權值僅為初擬估算，後續本署將與中華基金會再協商，請中華基金會務必向董事會報告，必要時，本署與規劃團隊或估價師可協助說明。

遵照辦理，本會已於6月19日收到中華基金會提供之估價摘要，相關估值比較與分析說明，擬納入總結報告中。

本委託案履約期程先做到總結報告，俟後續與中華基金會協商有共識、確定推動方向後，再辦理劃定更新地區、擬訂都市更新事業計畫草案及招商作業。

遵照辦理。

基本資料調查分析

6

松山車站

興雅國小

永吉國中

永春國小

永吉國小

西松國小

西松高中

中崙高中

市政府站

松山高中

松山工農

市府轉運站

台北市政府

台北議會

國父紀念館

博愛國小

興雅國中

松德公園

松隆路

永吉路

松山菸廠

環東大道 松山國小

捷運松山線

松信路

永春站

500m

500m

市民高架

兒童公園

堤頂大道一段

麥帥一橋

麥帥二橋

計畫地區A:

-面積約1.4公頃

-離環東大道約120公尺

-離松山火車站約600公尺

計畫地區B:

-面積約2.17公頃

-離捷運永春站距230公尺

-離捷運市政府站300公尺

7

B

京華城 五

分埔

雅祥公園

A

公 園 廣 場

南京東路五段

南京三民站

忠孝東路五段

基地位置

捷運板南線

松山站

臺北機場

信義計畫區

土地使用分區

A

8

B

計畫地區 土地使用分區 面積(m2) 比例 建蔽率 容積率

A 第三種住宅區 13,244 94.86% 45% 225%

交通用地 35 0.25% - -

道路用地 682 4.89% - -

B

第三種住宅區 17,676 81.52% 45% 225% 公園用地 309 1.43% - - 道路用地 3,697 17.05% - -

總計 35,643 100.00% - -

B

土地權屬

土地權屬 面積(㎡) 比例 人數 比例

公

有

土

地

中華

民國

財政部國有財產署 10,178 72.90%

1 0.83% 交通部

臺灣鐵路管理局 25 0.18%

臺

北

市

臺北市政府財政局 1,367 9.79%

1 0.83% 臺北市政府工務局

新建工程處 109 0.89%

私有土地 2,282 16.35% 118 98.33%

合計 13,961 100.00% 120 100.00%

土地權屬 面積(㎡) 比例 人數 比例

公

有

土

地

中華

民國

財政部國有財產署 18,148 83.70%

1 0.94% 臺北市政府工務局公

園路燈工程管理處 270 1.25%

臺

北

市

臺北市政府財政局 230 1.06%

1 0.94%

臺北市政府工務局公

園路燈工程管理處 39 0.18%

臺北市政府工務局新

建工程處 1,335 6.16%

私有土地 1,660 7.66% 104 98.11%

合計 21,682.00 100.00% 106 100.00% 9

合法建物現況

計畫地區 現況使用者 面積(㎡) 比例

A

財團法人中華文化社會福利事業基金會 12,574.17 83.01%

私有所有權人 2,574.34 16.99%

合計 15,148.51 100.00%

B

財團法人中華文化社會福利事業基金會 10,918.70 67.62%

私有所有權人 5,228.85 32.38%

合計 16,147.55 100.00%

財團法人中華文化社會福利事業基金會 私人

10

使用現況

計畫地區A:

-中華文化基金會職訓中心(2至6層)

-1棟職訓宿舍(4層)

-南側多數為2層樓住宅

計畫地區B:

-臺北兒童福利中心(4層)及附屬設施。

-11棟2層樓托兒所

-少數4至5層住宅公寓

A B

1

3

1

5

16

17

14

2

違佔戶分布狀況

計畫地區A:

-違佔戶數：18戶，面積：448.38㎡

計畫地區B:

-違佔戶數：17戶，面積：1,400.90㎡

A B

計畫地區 門牌編號 佔有他人土地之違章建物 1 11

再發展課題

12

【說明】 「職訓中心」及「兒福中心」更新期間或更新後如何延續公益性

【對策】 由中華基金會提供

1.參與權利變換，選配更新後房地

2.配合分期分區開發計畫，使公益服務不中斷

其他公益性項目

可另要求實施者興建公益設施捐贈臺北市後統籌使用，並允許依規定申請容積獎勵。

再開發課題(一) 公益用途延續之可行性

13

【說明】 國有地上合法建物屬中華基金會所有，更新前權值認定。

【對策】 由地主及合法建物所有權人，於實施者擬定權變計畫前自行協商。

協議不成，由實施者按合法建築物占原土地價值比例，分配予合法建築物所有權人。

合法建築物所有權人權利價值評估建議如下:

1.情境一、已建立租賃關係 預估未來可收益年數、租金成本，估算淨收益

2.情境二、未建立租賃關係 採成本法評估所屬建物殘餘價值

3.情境三、若需拆屋還地則無建物殘餘價值

4.惟本案合法建物與地主租賃關係尚未建立，後續估價基礎應配合調整，並以更新審議核定為準。

再開發課題(二) 中華基金會建物使用權利價值(有屋無地)

14

【說明】 公有地更新後房地量體可觀，如何兼顧開發效益及配合政府更新政策

【對策】 透過更新權利變換機制，保障公有資產開發效益

1.確認各公管機關使用需求後，納入招商條件

2.可集中選配收益性房地，以收取權利金或租金

3.或配合實施者規劃選配， 再依相關規定出租或出售

以設定地上權方式開發

1.取得100%產權並排除違佔後，方得以設定地上權方式開發辦理

2.本案中B3單元權屬較為單純，建議可採設定地上權方式開發

再開發課題(三) 更新後房地處分方式

15

【說明】 私有土地約佔11%，參與更新之願意將影響再開發之推動

【對策】 以公有土地比例高或地主參與意願高之地區優先辦理招商

1.公辦更新無須取得同意門檻，但建議實施者仍須針對私有地主進行意願調查 2.規劃單位已於100年8月分區召開都市更新說明會

再開發課題(四) 私有地主參與意願

16

【說明】 現況有違章建物佔據國有土地，佔用面積初估達1,849帄方公尺

【對策】 列為優先更新單元者，建議國產署依法排除後招商

1.由國產署依相關法令辦理訴訟作業

2.或由實施者負擔違佔戶拆遷安置費用(申請△F6、列入共同負擔）

再開發課題(五) 違佔戶處理方式

17

B2-2 舉例:B2-2部份國有地遭私人佔用 同時佔有國有地及南側國宅(違佔10戶)

富台國宅

兒福教室

現有巷道

違章建物

(寬度1~2米)

再開發課題(六) 更新地區劃定

18

【說明】 公辦更新公開評選實施者前，須完成更新地區劃定(都更條例#9)，

【對策】 建議由地方主管機關(北市府)協助劃定為更新地區(都更條例#6) 。

再開發課題(七) 更新事業實施

19

【說明】 目前國產署在公辦更新相關法令修法未完成前，尚無法依據都更條例第9條辦理公開評選實施者。

【對策】 建議優先由臺北市政府同意委託國產署評選實施者 。

配合修法內容: 「…其委託作業，得委任所屬機關、委拖其他機關或公營事業機構辦理。」

再發展構想

20

計畫地區A-整體構想

區位角色

市民大道綠帶 軸線新端點

環信義松山區 觀光休閒散步圈新亮點

五分埔 觀光市場

松山站

更新前 願景 21

松山路

地區 A

市民大道綠帶

區位角色

瑠公圳帶狀綠意象重要節點

東區都市叢林新綠點

計畫地區B-整體構想

忠孝東路信義商圈

B 原瑠公圳

更新前 願景 22

節點 兒童 公園

機關 用地

革新公園

節點

節點

←往市政府站 往永春站→

都更可行性評估

23

劃定更新地區檢討

劃定指標檢討

符合更新單元劃定基準之規模要求

符合自行劃定三項以上指標要求

劃定方式

由臺北市政府協助劃定為更新地區 (都更條例#6)

A

擬劃定更新地區範圍

已劃定更新地區範圍

符合要件 劃定基準 自行劃定指標

計畫地區A 跨街廓標準 (三)建物年限 (六)與重大建設距離 (九)耐震標準

計畫地區B 跨街廓標準 (二)既有巷彎曲狹小 (九)耐震標準 (十四)私有所有權人同意比例

24

B

指 北

圖 例 及 說 明

更新單元範圍

25

更新單元A1 (8,885 ㎡)

更新單元A2 (4,394 ㎡)

更新單元適宜性分析

計畫地區A 單元劃設原則

更新單元A1 -建議納入交通用地 -權屬單純易整合 (公有98%) -基地方正完整街廓易規劃 -職訓中心可集中原址留設

更新單元A2: -私有地主集中處理

-完整街廓

信義區雅祥段一小段

指 北

圖 例 及 說 明

更新單元範圍

更新單元B1 (9,897 ㎡)

更新單元B2 (4,998 ㎡)

26

更新單元適宜性分析

計畫地區B 單元劃設原則

更新單元B1: -跨街廓更新效益大 -大街廓完整使用效益高 -兒福中心與托兒所可原地留設

更新單元B2: -權屬單純易整合 (公有100%) -跨街廓合併易形塑整體環境

更新單元B3: -已劃定為更新地區 -建議排除屋齡7年五樓公寓 -權屬單純易整合 (公有99%)

信義區雅祥段三小段及永吉段三小段

更新單元B3 (2,429 ㎡)

更新單元 A1 A2 B1 B2

B3 B1-1 B1-2 B2-1 B2-2

申請獎勵項目 佔基準容積百分比

△F3更新時程獎勵 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 5.00%

△F5更新地區規劃設計獎勵 39.58% 41.42% 47.99% 41.38% 35.85% 34.88% 29.71%

△F5-1建築設計與環境 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%

△F5-3人行道或騎樓 8.58% 16.12% 16.99% 10.38% 14.95% 13.98% 13.71%

△F5-5單元規模 15.00% 9.30% 15.00% 15.00% 4.90% 4.90% 0.00%

△F5-6綠建築設計 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%

更新容積獎勵合計 46.58% 48.42% 50.00% 48.38% 42.85% 41.88% 34.71%

都市更新容積獎勵評估分析

各單元預估可爭取之更新容獎(跨街廓單元分別檢討)

27 備註：尚未計入公益設施及道路捐增等其他獎勵值。

開發方式:A1、A2、B1、B2採權利變換；B3權屬單純建議採設定地上權

初步規劃以公務機關、住宅產品為主，部分低樓層作為商業店鋪

後續除中華基金會需求外，擬視市場及區位條件增加多樣商業使用

項目 A1 A2 B1 B2 B3

開發方式 權利變換 權利變換 權利變換 權利變換 設定地上權

基地面積 8,885㎡ 4,394㎡ 9,897㎡ 4,998㎡ 2,429㎡

更新容獎額度 46.58% 48.42% 49.19% 42.37% 34.71%

樓層規劃 地上19層 地下3層

地上14層 地下3層

地上18層 地上24層 地下3層

地上17層 地上18層 地下3層

地上12層 地下3層

可銷售坪數 14,026坪 7,023坪 15,846坪 7,662坪 3,524坪

住宅使用 5,986坪 6,672坪 15,133坪 2,089坪 --

商業辦公使用 491坪 351坪 713坪 230坪 --

公務使用 7,549坪 -- -- -- --

旅館使用 -- -- -- 5,343 --

開發內容

28

1.土地使用

-公務機關及住宅為主 -低樓層商業使用

2.動線系統 -留設4~6米無遮簷人行

步道 -統一車道出入口減少人

車衝突

29

6米計畫道路

配置構想- 更新地區A

公務機關

店鋪+住宅

更新地區A 帄面配置示意圖

商辦+住宅

3.開放空間系統

以開放空間串聯現有公園、廣場綠地

4.都市景觀

退縮建築植栽綠化 集中留設開放空間

30

配置構想- 更新地區A

廣場/綠地(高鐵工程路段)

地景式 開放空間

入口廣場

入口廣場

更新地區A 開放空間示意圖

開放空間

開放空間

更新地區A 量體示意

N

東南面向西北側

A1

A2

(14,026坪)

31

(7,023坪)

配置構想-更新地區B

1.土地使用

-住宅使用為主 -松信路以住商

混合式開發，包含旅館產品

2.動線系統

留設4~6米無遮簷人行步道

32

住宅

住宅

住宅

住宅

旅館

出租型 辦公、住宅

機關使用

更新地區B 帄面配置示意圖

松信路

3.開放空間系統 以新設開放空間、人

行步道串連現有公園綠地

4.都市景觀 -以植栽綠美化改善

都市景觀 -集中留設開放空間

33

配置構想- 更新地區B

開放 空間

開放 空間

帶狀公園

開放空間

帶狀公園

帶 狀 公 園

更新地區B 開放空間示意圖

34

更新地區B 量體示意

B3

B2

B1

N

東南面向西北側

(15,846坪)

(7,662坪)

(3,524坪)

35

更新地區B 量體示意 N

東北面向西南側

B3

B2

B1 (15,846坪)

(7,662坪)

(3,524坪)

〮〮更新前估價結果說明 財務分析-更新前估價結果

36

編號 所有權人 更新前土地價值(億元) 權利價值比例(%)

A+B區 (不含B3)

中華民國/交通部台灣鐵路管理局 0.05 0.0308%

中華民國/財政部國有財產署 133.90 80.8943%

中華民國小計 133.95 80.9251%

臺北市/臺北市政府財政局 7.81 4.7226%

臺北市/臺北市政府工務局新建工程處 0.28 0.1704%

臺北市小計 8.09 4.8930%

財團法人中華文化社會福利事業基金會(假設已建立租賃關係) *5.28 3.1923%

其他私人 18.19 10.9896%

合計 165.52 100.0000%

A1、A2、B1、B2單元更新前價值約165.52億

B3單元土地市價約19.84億(以市價270萬元/坪，含更新效益)

*備註:中華基金會更新前價值5.28億，包含其所屬之土地價值及合法建物權利價值

中華民國/財政部國

有財產署

80.8943%

中華民國/交通部台

灣鐵路管理局

0.0308%

臺北市/臺北市政府

財政局

4.7226%

臺北市/臺北市政府

工務局新建工程處

0.1704%

財團法人中華文化

社會福利事業基金

會

3.1923%

其他私人

10.9896%

權利變換-更新單元 A1 A2 B1 B2 小計

財務分析

更新前總價值 48.91億 23.38億 60.09億 33.14億 165.52億

更新後總價值 112.50億 57.82億 148.75億 70.00億 389.07億

共同負擔 36.77億 17.13億 46.38億 19.94億 120.22億

共同負擔比例 32.68% 29.63% 31.18% 28.49% -

財務分析-權利變換單元

37

A1、A2、B1、B2更新前總價值約165.52億

全案更新後總價值約389億，共同負擔約120億

共同負擔比例約28~32%

地主不動產增值率達160%，具開發效益

國有土地資產分配-權變單元 (以中華合法使用國有地，建立租賃關係為假設前提)

國產署更新前權值 更新前權利價值133.90億

更新前土地價值137.62億

中華合法建物使用權利價值3.72億

133.90 億=137.62億-3.72億

佔更新前總價值80.89%。

國產署更新後應分配 更新後權利價值215.81億元

建築模擬初估約可分回房地24,556坪、停車位542席。

38

市有土地資產分配

臺北市政府更新前權值 更新前權利價值8.09億

更新前土地價值8.42億

中華合法建物使用權利價值0.33億

8.09億= 8.42億- 0.33億

佔更新前總價值4.89%。

臺北市政府更新後應分配 更新後權利價值13.12億元

建築模擬初估約可分回房地1,585坪

、停車位36席。

39

財務分析-B3設定地上權單元

40

設定地上權-更新單元 B3 財務分析

權利金(占市價50%) 9.92億 地主50年長期地租收益 3.3億

財務參數假設

營建成本約4.93億

產品建議:出租型商辦、住宅單元

興建營運期間：共計50年

興建期3年、營運期47年

開發權利金分析

土地價值約19.84億(含更新效益)

權利金以土地市價30%~50%估算，稅前IRR大於WACC

地租：

公告地價3.5%計收

50年合計約3.3億

地主收益分析

開發權利金占市價比例

30% 40% 50% 60% 70%

稅前IRR 7.65% 6.29% 5.33% 4.58% 3.98% 稅前NPV 4.27億 2.39億 0.52億 (-1.33億) (-3.22億) WACC 5.10% 5.10% 5.10% 5.10% 5.10%

回收年期 20 24 26 29 31

再開發策略

41

A1 職訓中心核心區塊

建議三處優先釋出之單元 僅零星私有地，不影響權利變換執行

8,885 ㎡

私有地

私有地

再開發策略-優先推動更新單元

42

非核心 低度利用

非核心 低度利用

非核心 空地 B3 B2 2,281 ㎡

2,717 ㎡

2,429 ㎡

違佔

違佔

臨市民大道具開發潛力 無違佔 零星私有地均未達到最小分配單元

近捷運站，區位佳 臨路條件佳(面松信、接忠孝) 全為公有土地 街廓相近可型塑整體意象

已劃定為更新地區 近捷運站，區位佳 臨路條件佳(面松信、接忠孝)

A2

B1-1

B1-2

非核心，低度利用

私有地 兒福核心區塊 有擴充空間

私有地

非核心 低度利用

私有地

建議暫緩或再釐清後釋出之單元 私有地例高，需整合時間

4,394㎡

1,797 ㎡

8,100㎡

違佔

違佔

43

ˣ臨路條件差(6~8米巷道) ˣ私有地比例高(達45.95%) ˣ有違佔問題(18戶) ˣ銷售單價低

ˣ私有地比例偏高(達13.09%) ˣ有違佔問題(3戶) ˣ屋況較佳，現況使用效率較高

中華基金會土地權值

中華基金會持有土地

土地面積約74.42坪

更新前土地權值約1.23億

44

B A

中華基金會建物權值

中華基金會持有合法建物

合法建物面積約7,100坪

多數座落於國有地

建物使用國有地面積約5,289.82坪

建物使用市有地面積約158.20坪

現與國產署無租賃關係

經101年6月法務部解釋國產署得主張終止使用借貸關係

國產署101年9月主張應騰空返還國有土地或申請合法租賃使用權

45

財團法人中華文化社會福利事業基金會 其他私人

A B

合法建物權利價值認定原則建議

合法建物屋地不同人估價原則

依更新條例第39條規定

由土地所有權人及合法建物權人，於實施者擬定權利變換計畫前，自行協商之。

若協議不成，由實施者按合法建築物占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人。

合法建築物所有權人權利價值評估，按「臺北市都市更新權利變換不動

產估價報告書範本及審查注意事項」中，合法建築物所有權人權利價值

評估方式，係於建物尚可使用收益年數內，以收益法評估合法建物於存

續期間內之收益價格(不含期末處分價值)，以該收益價格扣除建物殘餘

價值所得結果，作為合法建築物所有權人權利價值評估基準。

46

中華基金會建物相關權利價值估價

47

情境一、已建立租賃關係

土地所有權人於存續期間內收取地租。

建物尚可使用收益年數為35年。

建物權利價值約4.05億(占原土地價值2.7%)

合法建物拆遷補償費約1.82億

合法建物拆遷安置費約2.15億(參與權變)

情境二、如未建立租賃關係

建物無權利價值，建物殘餘價值約1.98億

採成本法評估所屬建物殘餘價值

未扣除建物拆除費用0.16億

情境三、如需拆屋還地

若拆屋還地則無建物殘餘價值

中華基金會拆遷安置策略 (以合法使用國有地，建立租賃關係為假設前提)

不參與都市更新-領取現金

不參與更新→領取更新前權值及拆遷補償共7.10億

更新前權利價值約5.28億

拆遷補償費1.82億

參與權利變換-選配房地

參與更新→選配房地及領取拆遷補償、安置費

更新後分配價值約8.58億(更新後建物994坪，車位22個)

拆遷補償費1.82億

拆遷安置費2.15億

拆遷安置方案

方案一、「個別單元各自安置」

方案二、「集中一處統一安置」

方案三、「AB兩區整合安置留設」

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方案一、個別單元各自安置

職業訓練中心安置於A區更新後房地 兒童福利中心安置於B區更新後房地

49

A1 第一階段招商 含興建職訓設施

A2 第二階段招商

B2 第一階段招商 含興建兒福設施

B1 第二階段招商

A1

A2

B2

B1

A區 B區

第

一

階

段

優

先

更

新

單

元

第

二

階

段

原宿舍

方案二、集中一處統一安置

兒福、職業訓練中心集中、永久安置於A區

50

A1 第一階段招商 含興建職訓設施、兒福設施

A2 第二階段招商

B2 第一階段招商

B1 第二階段招商

B2

B1

A區 B區

第

一

階

段

優

先

更

新

單

元

第

二

階

段

A1

A2

方案三、 AB兩區整合安置留設

AB區權值集中B2選配

更新後分回房地994坪

51

A1、A2、B1、B2項目 數值 更新前

(1)權利價值 5.28億

(2)權利價值比例 3.19%

更新後

(3)更新後分配價值 8.58億

(4)拆遷補償費 1.82億

(5)拆遷安置費 2.15億

(6)選配模擬 車位23席 房屋994坪

A1、A2、B1、B2 一併優先招商

合併計算權值，更新後集中一區選配

單

一

階

段

同

時

招

商

更

新

A1

AB區(不含B3)

A2

B2

B1

拆遷案置方案優劣分析

方案 方案一 方案二 方案三

策略描述 個別單元 各自安置

集中一處 統一安置

AB兩區整合安置留設

建議安置基地

A1、B2 A1 B2

優點

職訓中心與兒福中心得原區位安置。

兒福中心於第二階段更新，有營運緩衝期。

跨區操作風險低。

更新後分配房地集中，易管理營運。

兒福中心於第二階段更新，有營運緩衝期。

更新後分配房地集中，易管理營運。

合併可選配的更新後房地面積最大。

缺點

更新後分配房地分散兩處。

跨區操作有風險。 需自籌選配A1更新後

房地資金。

跨區操作風險最高。 職訓中心與兒福中心

同時更新，營運衝擊大。

52

建議中華文化基金會參考前述方案，提出具體空間需求及安置意願，以便與國產署進行協商。

中華基金會與本案估值比較

53

中華基金會更新前估值大於本案先期規劃達3倍

估價條件主要差異:

54

中華基金會提供估價摘要 與本案比較

更新前 中華基金會提供 本案先期規劃 差距

A區 8.34億 2.86億 大於本案5.48億 B區 8.23億 2.42億 大於本案5.81億

合計 16.57億 5.28億 大於本案11.29億

1.建物尚可使用收益年數:

本案設定年數35年

中華設定年數50年(口頭告知)

2.使用國有地地租成本:

本案包含建物所有權人於存續期間內地租成本

中華未含土地租金成本(口頭告知)

差異分析說明

55

模擬中華基金會估價條件，估值結果相近，表示收益年數

與地租為影響因素之一

更新前

中華基金會提供 本案測試

差異分析 宏大評估可使用50年 ，期間不收取地租 更新前權利價值(元)

原評估可使用50年 ，期間不收取地租 更新前權利價值(元)

A區 8.34億 7.86億 6.17%

B區 8.23億 8.31億 -0.97%

合計 16.57億 16.17億 2.50%

請求裁定事項

56

請同意本規劃案執行至先期規劃總結報告後結案

(不辦理招商作業)，本案國有土地解除暫緩處分

，由本署續依國有財產法等相關規定處理。

57