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Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Sanierungsgebiet Weißwasser

„Straße der Einheit/Gartenstraße“

Eigentümer-Information am 22. Mai 2013

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Gesetzliche Grundlage: Baugesetzbuch (BauGB)

Seit 1971 zunächst im Städtebauförderungsgesetz (StBauFG)

ab 1986 im Baugesetzbuch (BauGB)

Zweites Kapitel: Besonderes StädtebaurechtSanierungsmaßnahmen

Drittes Kapitel: Sonstige Vorschriften

u. a. Wertermittlung

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SanierungSanierung

Sanierungsbeginn

= Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung:

§ 143 Abs. 2 BauGB

Sanierungsgebiet „Straße der Einheit/Gartenstraße“:

11.08.1994

Sanierungsabschluss

= Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung über

die Aufhebung der Sanierungssatzung:

§ 162 Abs. 2 BauGB

SanierungSanierung

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Anfangswert (AW)

= Bodenwert ohne Bebauung, der sich ergeben würde, wenn

eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt

worden wäre: § 154 Abs. 2 BauGB

Endwert (EW)

= Bodenwert ohne Bebauung, der sich durch die rechtliche und

tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergeben

würde bzw. ergibt: § 154 Abs. 2 BauGB

Hinweis: Für Anfangs- und Endwert gilt der gleiche

Wertermittlungsstichtag (hier: 01.06.2011)

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (sBW)

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert - Anfangswert

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Wichtig!

Es werden nicht die Kosten der Sanierung auf die Grund-

stückseigentümer umgelegt, wie z. B. bei der Erschließung,

sondern

die Eigentümer im Sanierungsgebiet sollen die sanierungs-

bedingte Bodenwerterhöhungen ausgleichen, daher

Ausgleichsbetrag und nicht Ausgleichsbeitrag !

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Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ist das

Gutachten zur Ermittlung von

besonderen Bodenrichtwerten

(Zonengutachten)

des Gutachterausschusses für Grundstückswerte

im Landkreis Görlitz

vom 12. September 2012

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Verfahrensnachlass

Die Gemeinde kann bei der Ermittlung des Ablösebetrags bis 1 Jahr

vor Abschluss der Sanierung gem. VwV-StBauE vom 20.08.2009

(Abschnitt D 21.3) einen Verfahrensnachlass von bis zu 20 % ge-

währen.

Grundlage dafür ist der Abschluss einer freiwilligen

Ablösevereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt.

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Beispiel:

Der in § 6 festgesetzte Ablösebetrag ergibt sich wie folgt:

Grundstücksgröße: 500 m²; Wertzone 1

1.072,00 €h) Ablösebetrag (f-g):

268,00 €g) Verfahrensnachlass nach VwV-StBauE Ziffer 21.3. vom 20.08.2009 von max. 20 % von (f) gemäß möglichem Stadtratbeschluss

1.340,00 €f) Ausgleichsbetrag des Eigentümers (c-d-e):

0,00 €e) Anrechnung gemäß § 155 Abs. 1 BauGB:

0,00 €d) Abschlag wegen bestehen bleibender Bebauung gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV :

1.340,00 €c) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (b-a):

21.340,00 €b) Endwert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB:

Ermittlung durch Gutachterausschuss

20.000,00 €a) Anfangswert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB:Ermittlung durch Gutachterausschuss

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freiwillige Ablösevereinbarung

Vorteile Eigentümer

Vorteile Kommune

Ersparnis durch Verfahrensnachlass

Fortfall von Rechtswirkungen (z.B. Kaufpreisgenehmigung)

Rechts- und Planungsssicherheit

ggf. Steuervorteil

weniger Verwaltungsaufwand und Kosten

Vermeidung von Rechtsmittelverfahren und Prozessrisiko

Risiko aufgrund Insolvenz oder Nichterreichbarkeit des Eigentümers entfällt

vorzeitige Sanierungseinnahmen – Einsatz im Gebiet!

Nachlasshöhe muss der Stadtrat beschließen!

Erfahrungswert

70 – 90 % der Eigentümer lösen vorzeitig ab

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„Spielraum“ der Stadt bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags

Die Gemeinde muss spätestens nach Abschluss der Sanierung prüfen,

ob sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen (sBW) eingetreten sind.

Die Gemeinde ist automatisch im Erhebungsverfahren, wenn

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen gutachtlich festgestellt

worden sind.

Die Gemeinde hat keinen Entscheidungsspielraum hinsichtlich einer

Erhebung oder Nichterhebung.

Ein Gemeinderats-Beschluss, dass Ausgleichsbeträge im Sanierungs-

gebiet nicht erhoben werden, ist nichtig, weil er gegen das BauGB verstößt!

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Ausgangssituation 1992

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Ausgangssituation 1992

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Sanierungsgebiet „Straße der Einheit/Gartenstraße“ in Weißwasser

Grunddaten Sanierungsgebiet:

Gebietsgröße: ca. 17 ha

Verfahrenslaufzeit: 1992 bis vorauss. 2015

geschätzte förderfähige Gesamtkosten: ca. 10,1 Mio. € (davon 0,6 Mio. € SUO)

davon an Förderrahmen bisher bewilligt: ca. 9,5 Mio. €

entspricht Finanzhilfe Bund/Land: ca. 6,3 Mio. €

Folgeinvestitionen von Eigentümern: ca. 18 - 28 Mio. €

d. h. Gesamtinvestition im Gebiet: ca. 28 - 38 Mio. €

Folgeinvestitionen von Eigentümern: ca. 18 - 28 Mio. €

d. h. Gesamtinvestition im Gebiet: ca. 28 - 38 Mio. €

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Beispiele zum Fördermitteleinsatz

Rückbau baulicher Anlagen

Rathausgelände/

ehem. Gefängnis

Straße der

Einheit 11 a

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Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtung

Rathaus

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Prioritäten im Fördermitteleinsatz

Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung

Standesamt, K.-Marx-Straße 15

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4. Grundschule, Schulstraße 10 (Brandschutz)

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KITA Zwergenland, Brunnenstraße 8 a

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Erschließungsmaßnahmen

Karl-Marx-Straße/Straße der Einheit/Marktplatz, 1. BA

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Hermannsdorfer Straße

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Schulstraße

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Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer

Straße der Einheit 17/19

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Alexanderstraße 2/2a

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Gartenstraße 25/27

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Gartenstraße 25/27

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Prioritäten im Fördermitteleinsatz

Straße der Einheit 1


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bisher umgesetzter Förderrahmen: ca. 9,5 Mio EUR

davon:

Vorbereitung und Betreuung 990 TEUR

OM Rückbau 430 TEUR

OM Erschließung 3.120 TEUR

BM GFE 4.040 TEUR

BM privat 880 TEUR

gesamt 9.460 TEUR

notwendig/vorgesehen 10,1 Mio EUR


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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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