fabrica da bhering, rio de janeiro

Friday, 19 July 13

SUMÁRIOMODELO DE NEGÓCIO

MASTER PLAN ARQUITETÔNICO

FÁBRICA BHERING

Friday, 19 July 13

MODELO DE NEGÓCIO

Friday, 19 July 13

POR UMA FÁBRICA VIVA:QUANDO ARTE, INDÚSTRIA CRIATIVA E NEGÓCIOS SE ENCONTRAM

Friday, 19 July 13

Texto

OBJETIVO

Encontrar um Modelo de Negócio para a Fábrica Bhering capaz de gerar um valor percebido pelo mercado maior que os modelos tradicionais. Descobrir qual a oferta única que faz a Fábrica Bhering ser ímpar para os stakeholders e, assim, reverter lucros superiores e sustentabilidade de longo prazo ao empreendimento.

Friday, 19 July 13

METODOLOGIA

Design Thinking é uma disciplina que usa a sensibilidade e os métodos do designer para suprir as necessidades das pessoas com o que é tecnologicamente factível, e recorre ao que uma estratégia de negócios viável pode converter em valor para o cliente e oportunidade de mercado.

Tim Brown, “Design Thinking, Harvard Business Rewiew, junho de 2008, p. 86.

Friday, 19 July 13

METODOLOGIA

Mergulhar no ecossistema da Fábrica Bhering para investigar, pesquisar, compreender os usuários e o espaço, e entender o desafio. A partir da síntese das observações, são pinçados insights capazes de provocar novas formas de ver o negócio, de enxergar na incerteza grandes oportunidades.

Friday, 19 July 13

METODOLOGIA

Através da empatia, da interlocução e do diálogo, delineou-se os desejos e as expectativas dos proprietários, gestores, artistas, locatários e comunidade em relação à Fábrica Bhering.

Friday, 19 July 13

METODOLOGIA

Construir um modelo de negócio diferente em um mundo de iguais.

Friday, 19 July 13

DIAGNÓSTICO

Friday, 19 July 13

DIFICULDADES

Friday, 19 July 13

OCUPAÇÃO DESORDENADA

IMBRÓGLIO JURÍDICO

FALTA DE ESTRATÉGIA

O espaço foi fatiado sem seguir uma política para valorizá-lo. A negociação individual de ocupação acabou por gerar grandes diferenças no preço do m2 . Áreas desconexas, subaproveitadas ou inutilizadas são a tônica do desordenamento, o que resulta prejuízos, desvalorização e preços aviltados.

A instabilidade jurídica é um fato. Porém, se deposita a culpa de tudo, ou quase tudo, que é ruim ou negativo na questão jurídica. Isto acaba criando uma desculpa conveniente para todos problemas, independente de sua natureza. A hipervalorização do fato jurídico o transforma em um “tapume” que não permite os envolvidos enxergarem soluções e oportunidades.

O dia a dia consome qualquer alinhamento estratégico do empreendimento. A preocupação em reagir aos problemas que surgem, sufoca possíveis pensamentos estratégicos. Apesar do reconhecimento da importância da estratégia, a ação está distante do discurso.

Friday, 19 July 13

FALTA DE COMUNICAÇÃO

FALTA DE CONJUNTO

DISTORÇÃO DA RELAÇÃO PROPRIETÁRIO X LOCATÁRIO

Foi criada uma oposição entre lados: locador e locatário. Se pressupõe que há razão de um lado em detrimento do outro. É certo que todos conhecem os seus direitos, mas achatam os deveres em nome de uma pseudo “oportunismo” que se encontra do outro lado. Não se trata de um ou outro, e sim, um com outro.

Todos querem falar apenas o que faz sentido para as suas realidades, esquecendo a necessidade de escutar o que está sendo dito pelos demais. A ausência de informações permite que abstrações irreais se tornem “verdades”. A inexistência de canais de comunicação ampliam as tensões.

Ações reativas somadas à falta de diálogo acabam criando grupos que se posicionam de forma oposta, contudo possuem o mesmo objetivo: a manutenção da fábrica viva. Portanto, cada grupo assume a legitimidade de sua causa e trilha seu caminho de maneira isolada, diluindo esforços, desperdiçando energia e forças.

Friday, 19 July 13

OS ERROS LEVARAM PARA CAMINHOS CERTOS

Friday, 19 July 13

PONTOS FORTES

Friday, 19 July 13

NÃO EXISTÊNCIA DE

ESPAÇOS SIMILARES

VOCAÇÃO DO ESPAÇO

ARQUITETURA DO PRÉDIO

PODER DA MARCA

RESGATE HISTÓRICO NA

VANGUARDA DA CIDADE

ESSÊNCIAS ARTÍSTICAS E

CRIATIVAS GENUÍNAS

PAPEL DE DESTAQUE NA

TRANSFORMAÇÃO DA REGIÃO E DA

CIDADE

LOCALIZAÇÃO DENTRO DE UMA

ÁREA E DE UM CONTEXTO COM SIGNIFICATIVOS

INVESTIMENTOS

LOCALIZAÇÃO PRIVILEGIADA EM

TERMOS GEOGRÁFICOS E

LOGÍSTICOS

Friday, 19 July 13

CONTEXTOPORTO MARAVILHA

Friday, 19 July 13

Friday, 19 July 13

NÚMEROSFriday, 19 July 13

0

3.75

7.5

11.25

15

Abril Junho Agosto Outubro Dezembro Fevereiro Abril

CDIAluguel RioAluguel Região

RENTABILIDADE ACUMULADA EM RELAÇÃO AO ALUGUEL (em %)

Friday, 19 July 13

RENTABILIDADE ACUMULADA EM RELAÇÃO À VENDA (em %)

0

7.5

15

22.5

30

Abril Junho Agosto Outubro Dezembro Fevereiro Abril

CDIVenda RioVenda Região

Friday, 19 July 13

PREÇO DE VENDA DO METRO (em $)

Venda RioVenda RegiãoPorto Atlântico

Friday, 19 July 13

PREÇO DE VENDA DO METRO (em $)

0

2750

5500

8250

11000


Friday, 19 July 13

75Locatários

7500Ocupação(m2)

NÚMEROSATUAIS

$10,Preço Médio(m2)

Friday, 19 July 13

14CNPJ’s

2500CNPJ’s (m2)

5000

61

33%Uso Área

67%

NÚMEROSATUAIS

Artistas

Artistas (m2)

Uso Área

$5,40Valor do m2

$14,30Valor do m2

Friday, 19 July 13

MODELO DE NEGÓCIO

Friday, 19 July 13

PRESERVAR A FAMÍLIA

BLINDAR O PATRIMÔNIO

ALAVANCAR O EMPREENDIMENTO

VALORIZAR O IMÓVEL

RESGATARA MARCA

PROFISSIONALIZARAS RELAÇÕES

CAPTAR RECURSOS

Friday, 19 July 13

FAMÍLIA(integraliza c/

BHERING)

CRIAÇÃO DE UMA EMPRESA DE GESTÃO DE EMPREENDIMENTOS

+ INVESTIDOR(Capital)

FUNDO DE INVESTIMENTO

(Cotas)ou( )

Friday, 19 July 13

MARKETING

ESTRUTURA DA EMPRESA

MANUTENÇÃOPREDIAL

ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO

GESTÃO DE VALORES

ESSÊNCIAIS EMARCA

CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

Friday, 19 July 13

LÓGICA DEVALORIZAÇÃODO PATRIMÔNIO

Negociação Clássica Imobiliária

- Carrega nos pontos negativos- Carrega nas condições do prédio- Negociação de desvalorização

$20mi

$15mi

Friday, 19 July 13

LÓGICA DEVALORIZAÇÃODO PATRIMÔNIO

Aporte de Capital Atravésda Integralização Patrimonial

- Valoriza as oportunidades- Enxerga os pontos positivos- Mais do que um prédio, uma empresa

$20mi

$25mi

Friday, 19 July 13

GESTÃO DE VALORES ESSÊNCIAIS E MARCA

Um dos principais diferenciais do empreendimento;

Garante a locação por empresas que possuem sinergia com a essência e com setores convergentes (indústria criativa e arte);

Guardiã dos valores que fazem a Bhering ser o que é;

Valorização da marca, da história, do significado e do que representa a Bhering;

Além do Branding.

Friday, 19 July 13

GESTÃO DE VALORES ESSÊNCIAIS E MARCA

Apesar da vocação do Rio de Janeiro, há poucos espaços que contemplem os valores da indústria criativas.

Empresas , principalmente as criativas, pagam mais pelo metro porque não enxergam apenas a questão espacial, mas o valor único que está contido no empreendimento.

Friday, 19 July 13

VALORIZAÇÃO DO PREÇO DO METRO

0

2750

5500

8250

11000


Bhering

Friday, 19 July 13

POLÍTICA DEPREÇO PARA LOCAÇÃO

Friday, 19 July 13

CNPJArtistas

LÓGICA DO VALOR DO METRO X ATIVIDADE

Bhering Hoje Bhering Amanhã

Friday, 19 July 13

REFERÊNCIAS

Beijing 798LX Factory

Rote Fabrik

Baumwollspinnerei

Proekt Fabrika

Westergasfabriek

Friday, 19 July 13

REFERÊNCIAS

Friday, 19 July 13

REFERÊNCIAS

+600.000 de Visitantes

Aberto 24 Horas

Aberto Todos os Dias

Investimento Privado

Friday, 19 July 13

MASTER PLAN ARQUITETÔNICO

Friday, 19 July 13

Friday, 19 July 13

AcessosBanheirosRestaurante na Cobertura

Friday, 19 July 13

Residencial | Loft50 unidades_3345m25 unidades loft_1257m2Comércio_387m2Estacionamento_120 vagas

Friday, 19 July 13

Teatro/Centro de Convenções510 lugares _600m2

Comércio_1320m2

Estacionamento_65 vagas

Friday, 19 July 13

Friday, 19 July 13

Atêlier/Estudios_6745m2Galeria+Circulações_4176m2Hall / Comércio_1735m2

Friday, 19 July 13

Friday, 19 July 13

AtêlierGaleriaHall / Comércio

Friday, 19 July 13

INTERIOR

Friday, 19 July 13

Friday, 19 July 13

COMÉRCIO182.13 m2

COMÉRCIO49.28 m2

S. ENSAIOS42.80 m2

COMÉRCIO42.30 m2

CAMARIM12.46 m2

COMÉRCIO115.09 m2

COMÉRCIO182.13 m2

COMÉRCIO49.28 m2

COMÉRCIO49.28 m2

CAMARIM12.46 m2

HALL845.42 m2

COMÉRCIO84.11 m2

COMÉRCIO1039.23 m2

ACESSOESTACIONEMENTO

ACESSO

ACESSO

COMÉRCIO176.63 m2

HALL125.23 m2

Revisão Descrição Data Verificação Aprovado

RODRIGO AZEVEDO

Código documento projetista

BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho

Verificado por Aprovado por

Projeto

PLANTA PAVIMENTO TÉRREO A (0.00M)

OBSERVAÇÕES / LEGENDA

ARQUITETURADisciplina

-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2

ESCRITÓRIOS/ATELIER6745.2 m2

TEATRO/CONVENÇÕES418.3 m2

NOVO EMPREENDIMENTO

RESIDENCIAL3345.6 m266 unidades

COMÉRCIO387.6 m2

LOFT1256.8 m29 unidades

REVISÃO GENERAL 06/2013 RA RA

ÁREA TOTAL

ESTACIONAMENTO3450.8 m2120 vagas


CIRCULAÇÃO(GALERIA/LIVRARIA/ENTRADA)4176.02 m2

SERVIÇOS(BANHEIROS/DEPOSITOS/ADMIN)750.83 m2

CIRCULAÇÃO/ENTRADA1071.74 m2

PLANTAS

Friday, 19 July 13

COMÉRCIO42.30 m2

COMÉRCIO49.28 m2

COMÉRCIO49.28 m2

COMÉRCIO49.28 m2

MEZZANINO

CAMARIM16.00 m2

CAMARIM19.96 m2

COMÉRCIO42.02 m2

COMÉRCIO58.62 m2

COMÉRCIO58.62 m2

CARGA /DESCARGA

TEATRO/CONVENCÕES602.14 m2508 lug.

COMÉRCIO116.75 m2

8079787776757473

7271

70

82

83

84

85

86

87

88

89

91

6867

6665

64

69

81

98

99

100

101

102

103


PRAÇA

COMÉRCIO84.11 m2

HALL845.42 m2

COMÉRCIO390.32 m2

97

94

92

112

93

107

108

106

113

117

96

95

110

109

114

111

115

105116

104

118

MEZZANINO


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto

PLANTA PAVIMENTO TÉRREO B (+2.50m)



-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






Friday, 19 July 13


COMÉRCIOCOMÉRCIO

COMÉRCIO99.64 m2219.5 m2204.82 m2

22.98 m2

30.74 m2

30.74 m2

30.74 m2

30.74 m2

30.74 m2

30.74 m2

30.74 m2

COMÉRCIO

23.57 m2

25.69 m2

COMÉRCIO

ESC. GALERIA66.38 m2

GALERIA DE ARTE

120

121

122

123

124

125

119

COMÉRCIO114.47 m2

COMÉRCIO71.42 m2

COMÉRCIO79.61 m2

COMÉRCIO81.70 m2


134

137

127131

143

126

128

140

132

138

141

139

130

142

135

149

129

133

145144

148

146

136

147

150

RECEP.

COMÉRCIO

COMÉRCIO

COMÉRCIO

COMÉRCIO

COMÉRCIO

COMÉRCIO

ATELIER28.86 m2

ATELIER49.22 m2

ATELIER28.86 m2

ATELIER49.22 m2

ATELIER46.87 m2

ATELIER50.25 m2

ATELIER85.06 m2

ATELIER52.30 m2

ATELIER60.35 m2

ATELIER54.16 m2

151

152

153

154

155

157

162

163

167

165

166

167

168

169

170

171

179 178 177 176175 174 173 172

182

183

184

185

158

159

160

180

181

ACESSOESTACIONEMENTO


156 161


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto

PLANTA PAVIMENTO 1 (+5.50m/+8.00m)



-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






ESTCACIONAMENTO NÍVEL +8.00m

Friday, 19 July 13


ATELIER314.10 m2

312.63 m2

ATELIER23.57 m2

ATELIER25.69 m2

ATELIER21.50 m2

ATELIER25.60 m2

ATELIER25.50 m2

ATELIER86.15 m2

ATELIER62.65 m2

ATELIER62.65 m2

ATELIER63.37 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER25.80 m2

ATELIER33.20 m2

ATELIER33.20 m2

ATELIER51.51 m2

ENTRADA317.47 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL71.06m2

RESIDENCIAL56.67 m2

RESIDENCIAL37.80 m2

LOFT191.00 m2

LOFT70.23 m2

LOFT135.91 m2

LOFT139.89m2

RESIDENCIAL77.2 m2

SERVIÇO28.7 m2

PORTARIA35.06 m2

ACESSO

ATELIER

ATELIER28.86 m2

ATELIER49.22 m2

ATELIER28.86 m2

ATELIER49.22 m2

ATELIER46.87 m2

ATELIER50.25 m2

ATELIER85.06 m2

ATELIER52.30 m2

ATELIER60.35 m2

ATELIER54.16 m2


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto

PLANTA PAVIMENTO 2 (+10.00m)



-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






Friday, 19 July 13

ATELIER224.38 m2

314.10 m2312.63 m2

ATELIER23.57 m2

ATELIER25.69 m2

ATELIER21.50 m2

ATELIER25.60 m2

ATELIER25.50 m2

ATELIER86.15 m2

ATELIER62.65 m2

ATELIER62.65 m2

ATELIER63.37 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER25.80 m2

ATELIER33.20 m2

ATELIER33.20 m2

ATELIER51.51 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL71.60m2

RESIDENCIAL56.67 m2

RESIDENCIAL37.80 m2

RESIDENCIAL69.71 m2

RESIDENCIAL62.23 m2

ATELIER406.46 m2

MEZZANINO

MEZZANINO

MEZZANINO MEZZANINOLOFT78.59 m2

ATELIER ATELIER


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto




-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






Friday, 19 July 13

ATELIER23.57 m2

ATELIER25.69 m2

ATELIER21.50 m2

ATELIER25.60 m2

ATELIER25.50 m2

ATELIER86.15 m2

ATELIER62.65 m2

ATELIER62.65 m2

ATELIER63.37 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER26.15 m2

ATELIER25.80 m2

ATELIER33.20 m2

ATELIER33.20 m2

ATELIER51.51 m2

ATELIER884,82 m2

ATELIER33.00 m2

ATELIER224.38 m2 TOTAL

ATELIER406.46 m2 TOTAL

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL56.67 m2

RESIDENCIAL37.80 m2

RESIDENCIAL69.71 m2

RESIDENCIAL62.23 m2

LOFT157.18 m2LOFT

135.91 m2

LOFT139.89m2

LOFT191.00 m2

LOFT70.23 m2

RESIDENCIAL71.60m2


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto




-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






Friday, 19 July 13

ATELIERMEZZANINO

COMÉRCIO122,00 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL56.67 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL37.80 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL69.71 m2

RESIDENCIAL62.23 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL71.60m2

MEZZANINO

MEZZANINO

MEZZANINO MEZZANINOMEZZANINO

ATELIER205.05 m2


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto




-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






Friday, 19 July 13

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL56.67 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL69.71 m2

RESIDENCIAL47.1 m2

RESIDENCIAL65.7m2

RESIDENCIAL37.80 m2

RESIDENCIAL62.23 m2


RODRIGO AZEVEDO


BHE-LEV-01

Data Escala Folha

Autor do Projeto

Título do desenho


Projeto




-Etapa do projeto

FÁBRICA BHERING

Cliente

Bhering

- -

Masterplan

BHERING

COMÉRCIO3050.2 m2



NOVO EMPREENDIMENTO


COMÉRCIO387.6 m2



ÁREA TOTAL






Friday, 19 July 13

CORTES

TEATROCOMÉRCIO

ESTACIONAMENTO

COMÉRCIO

ESTACIONAMENTO

ESTACIONAMENTO

ESTACIONAMENTO

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

COMÉRCIO

LOFT

LOFT

LOFT

LOFT

ATELIER

ATELIER

ATELIER ATELIER

ATELIER

ATELIER

ESC. GALERIA GALERIA DE ARTE

ATELIER

ATELIER

ATELIER

COMÉRCIO

COMÉRCIO

CAMARIM

CAMARIM

TEATRO

0.000.50

5.90

9.40

12.90

16.40

19.90

5.90

9.40

12.90

16.40

19.90

23.40

ATELIER

ATELIER

ATELIERRESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

RESIDÊNCIA

COMÉRCIO

ESTACIONAMENTO

ESTACIONAMENTO

Friday, 19 July 13

RUA SANTO CRISTO

RU

A P

EDRO

ALV

ES

RUA ORESTESRU

A S

ARA

RU

A S

ARA

RUA JOÃO CARDOSO

RUA

PEDR

O AL

VES

INTERVENÇÃO VIÁRIA

Friday, 19 July 13

MORRO DO PINTO

Friday, 19 July 13

Friday, 19 July 13